物業(yè)經(jīng)營管理

物業(yè)經(jīng)營管理第一頁，共三十三頁，2022年，8月28日房地產(chǎn)投資

一、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。二、房地產(chǎn)投資的形式(一)房地產(chǎn)直接投資1．房地產(chǎn)開發(fā)投資2．房地產(chǎn)置業(yè)投資第二頁，共三十三頁，2022年，8月28日(二)房地產(chǎn)間接投資

1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動性較好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因為REITs股份可在證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

3．購買住房抵押支持證券第三頁，共三十三頁，2022年，8月28日三、房地產(chǎn)投資的特性(一)位置固定性或不可移動性(二)壽命周期長(三)適應(yīng)性(四)各異性各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。(五)政策影響性(六)專業(yè)管理依賴性(七)相互影響性第四頁，共三十三頁，2022年，8月28日四、房地產(chǎn)投資的利弊1．房地產(chǎn)投資之利(1)相對較高的收益水平。(2)能夠得到稅收方面的好處(3)易于獲得金融機構(gòu)的支持。(4)能抵消通貨膨脹的影響。(5)提高投資者的資信等級。第五頁，共三十三頁，2022年，8月28日2．房地產(chǎn)投資之弊(1)流動性差。(2)投資數(shù)額巨大。(3)投資回收期較長。(4)需要專門的知識和經(jīng)驗。第六頁，共三十三頁，2022年，8月28日房地產(chǎn)投資的風(fēng)險一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念(一)風(fēng)險的定義從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。(二)風(fēng)險與不確定性風(fēng)險和不確定性有顯著的區(qū)別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。第七頁，共三十三頁，2022年，8月28日二、系統(tǒng)風(fēng)險(一)通貨膨脹風(fēng)險(二)市場供求風(fēng)險市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化(三)周期風(fēng)險周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～20年，香港為7—8年，日本約為7年。

第八頁，共三十三頁，2022年，8月28日(四)變現(xiàn)風(fēng)險

變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。

(五)利率風(fēng)險(六)政策風(fēng)險(七)政治風(fēng)險房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。

(八)或然損失風(fēng)險或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。第九頁，共三十三頁，2022年，8月28日三、個別風(fēng)險

(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險

收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風(fēng)險。

(二)未來經(jīng)營費用風(fēng)險(三)資本價值風(fēng)險(四)比較風(fēng)險比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險。(五)時間風(fēng)險第十頁，共三十三頁，2022年，8月28日(六)持有期風(fēng)險

持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。

四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響1．根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平2．根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向3．根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機第十一頁，共三十三頁，2022年，8月28日房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義

房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置第十二頁，共三十三頁，2022年，8月28日二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求(一)居住物業(yè)居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括：1．市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃氣等，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點、康體設(shè)施等。國內(nèi)大量空置的商品住宅，許多是因為不具備上述配套條件造成的。對于小型的居住項目，其本身不具備提供上述配套設(shè)施的能力，對場地周圍已具備的配套設(shè)施能力的依賴性就更大。2．公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進入少數(shù)家庭，對方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大，因此居住項目區(qū)位選擇時應(yīng)認真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。3．環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環(huán)境提出了越來越高的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項目區(qū)位時要慎重考慮的因素。4．居民人口與收入。居住項目的市場前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強的地區(qū)進行，就意味著提高了成功的可能性。第十三頁，共三十三頁，2022年，8月28日(二)寫字樓物業(yè)

影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括：

1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度2．周圍土地利用情況和環(huán)境。3．易接近性。(三)零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。第十四頁，共三十三頁，2022年，8月28日分析商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地點5～15kin的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的15％～20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，第十五頁，共三十三頁，2022年，8月28日

(四)工業(yè)物業(yè)工業(yè)項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕煌ㄟ\輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。第十六頁，共三十三頁，2022年，8月28日房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

一、現(xiàn)金流量流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。

二、現(xiàn)金流量圖三、房地產(chǎn)置業(yè)投資廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。

第十七頁，共三十三頁，2022年，8月28日四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

第十八頁，共三十三頁，2022年，8月28日現(xiàn)值與現(xiàn)值計算

一、資金的時間價值在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。因此，同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。第十九頁，共三十三頁，2022年，8月28日二、利息與利率(一)利息利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為：第二十頁，共三十三頁，2022年，8月28日(二)利率利率是在單位時間(一個計息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，一般以百分數(shù)表示。用i表示利率，其表達式為：

第二十一頁，共三十三頁，2022年，8月28日

三、單利計息與復(fù)利計息(一)單利計息單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利計息時的利息計算公式為：

n個計息周期后的本利和為：我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。(二)復(fù)利計息復(fù)利計息，是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。按復(fù)利方式計算利息時，利息的計算公式為：

n個計息周期后的本利和為：

第二十二頁，共三十三頁，2022年，8月28日四、名義利率與實際利率(一)名義利率與實際利率的概念在以上討論中，都是以年為計息周期的，但在實際經(jīng)濟活動中，計息周期有年、季度、月、周、日等，也就是說，計息周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計息周期的利率換算問題。也就是說，當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別第二十三頁，共三十三頁，2022年，8月28日(二)名義利率與實際利率的關(guān)系式設(shè)名義利率為r，若年初借款為P，在一年中計算利息m次，則每一計息周期的利率為r/m，一年后的本利和為：，其中利息為I=F-P=。故實際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：第二十四頁，共三十三頁，2022年，8月28日將建成后的房地產(chǎn)用于（A），屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資。

A．出售

B．自用

C．出租

D．經(jīng)營第二十五頁，共三十三頁，2022年，8月28日某人購買房地產(chǎn)市場上的二手房用于出租，屬于以下哪一種投資行為（B）。

A．房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資

B．房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資

C．房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資

D．房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資第二十六頁，共三十三頁，2022年，8月28日以下屬于房地產(chǎn)間接投資的是（D）

房地地產(chǎn)置業(yè)投資

土地一級開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資

購買住房抵押支持證券第二十七頁，共三十三頁，2022年，8月28日對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日開始，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（B）

A．設(shè)計壽命

B．經(jīng)濟壽命

C．法定壽命

D．自然壽命第二十八頁，共三十三頁，2022年，8月28日以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資論述不妥的是（BC）

房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象是已通過了竣工驗收或正在使用中的房地產(chǎn)

置業(yè)投資的目的是為了獲取房地產(chǎn)的所有權(quán)

獲取的收益包括租金收入和轉(zhuǎn)售收益

置業(yè)投資的對象是增量房地產(chǎn)和存量房地產(chǎn)

置業(yè)投資者可以將所持有的物業(yè)轉(zhuǎn)售，獲取轉(zhuǎn)售收益第二十九頁，共三十三頁，2022年，8月28日房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ACE）。

投資房地產(chǎn)信托基金

購買土地進行開發(fā)

購買房地產(chǎn)企業(yè)債券

購買物業(yè)用于出租經(jīng)營

購買住房抵押支持證券第三十頁，共三十三頁，2022年，8月28日降低貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（B