溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析及展望

溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析及展望（2012～2013年）

一2012年溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（一）溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行概況：投資開(kāi)發(fā)增速回落，商品房銷售量增加，房地產(chǎn)各貸款指標(biāo)波動(dòng)較小2012年溫州市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資687.5億元，同比增長(zhǎng)1%（見(jiàn)圖1）。2012年，溫州市房屋施工面積為3769.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.8%；房屋竣工面積為349.79萬(wàn)平方米，同比減少18.5%（見(jiàn)表1）。溫州市保障性安居工程項(xiàng)目，截至2012年9月新開(kāi)工面積為95.4萬(wàn)平方米、10676套，基本建成或竣工面積為43.26萬(wàn)平方米、4462套。圖12012年溫州市房地產(chǎn)投資同比增幅情況表1溫州市房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)變化2012年，溫州市商品房銷售面積204.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.9%，其中住宅銷售面積181.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.7%。2012年，從各類商品房的銷售構(gòu)成看，商品住宅依然是主力軍（見(jiàn)表2）。表22007～2012年溫州各類商品房在銷售面積中所占比重情況續(xù)表截至2012年12月末，溫州市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額750億元，同比增長(zhǎng)5.49%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款139億元，同比持平；購(gòu)房貸款611億元，同比增長(zhǎng)6.81%。購(gòu)房貸款中，新建住房貸款369億元，同比增長(zhǎng)7.89%，二手房貸款217億元，同比增長(zhǎng)5.3%。（二）溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況1.土地成交量較上年提高，溢價(jià)率低，土地存量較大根據(jù)《溫州市2012年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2012年溫州市區(qū)住宅用地為364.78公頃（5471畝），是2011年供地計(jì)劃的1.5倍；其中商品房用地為74.42公頃（1116畝），比往年增加。2012年溫州市區(qū)共出讓商品房建設(shè)用地30宗，面積為1271.48畝（見(jiàn)表3），面積同比增長(zhǎng)206%，其中住宅用地9宗，面積為328.43畝，面積同比增長(zhǎng)18.8%。2007～2010年溫州市區(qū)土地溢價(jià)率很高，依次為87.28%、51.4%、74.53%、54%，2012年成交的9宗住宅用地中，單宗地塊溢價(jià)率最高的僅為10.5%，最低的為0.813%。溢價(jià)率是指土地成交價(jià)格高于起始價(jià)的幅度，體現(xiàn)土地價(jià)格的漲幅，溢價(jià)率當(dāng)然不是越高越好，過(guò)高的溢價(jià)率可能預(yù)示著房產(chǎn)的泡沫，但過(guò)低的溢價(jià)率也可能反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心不夠。表32005～2012年溫州市區(qū)商品房用地出讓規(guī)模2.市區(qū)城中村改造項(xiàng)目超計(jì)劃完成2012年，市區(qū)開(kāi)工城中村改造項(xiàng)目59個(gè)，建筑面積為596.03萬(wàn)平方米，累計(jì)開(kāi)工率為148.46%。舊房拆除建筑面積259.35萬(wàn)平方米，累計(jì)拆舊率為144.03%。截至2012年末，已開(kāi)工的城中村改造項(xiàng)目共116個(gè)，建筑面積844萬(wàn)平方米，總投資376.44億元，涉及95個(gè)行政村，可安置戶數(shù)43527戶。2012年市區(qū)城中村建設(shè)竣工面積為46.03萬(wàn)平方米。3.商品房供應(yīng)量及存量增加，銷售量大幅增加2012年，溫州市區(qū)預(yù)售商品房（一手房）128.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.3%，其中住宅106.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)129.6%。預(yù)售商品房中住宅的比重提高，2011年為60.06%，2012年為81.24%。截至2012年12月，市區(qū)可銷售商品住房共有83.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)85.6%，2006～2012年出讓的住宅用地還會(huì)在未來(lái)形成約120萬(wàn)平方米[1]的住宅面積，兩者合計(jì)約200萬(wàn)平方米，形成了較大的商品住房存量。2012年，溫州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)速度較往年加快。2012年前9個(gè)月市區(qū)新開(kāi)樓盤22個(gè)，面積為69.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)259%，從競(jìng)得土地到開(kāi)盤的間隔時(shí)間在一年之內(nèi)的有4個(gè)項(xiàng)目，面積占比34.65%。2012年，溫州市區(qū)商品住房成交量和成交金額為67.88萬(wàn)平方米和176.71億元，分別是2011年同期的5.79倍和4.53倍。2012年新建商品住宅實(shí)際銷售面積為預(yù)售面積的64.78%，低于2006～2011年的平均值101%。2012年，溫州市區(qū)二手住房成交量和成交金額分別為116.79萬(wàn)平方米和136.26億元，同比分別增長(zhǎng)43.02%和54.79%。4.市場(chǎng)以消費(fèi)需求為主，中小戶型約占成交量的80%市場(chǎng)需求包括消費(fèi)需求和投資需求，前者將房屋視為消費(fèi)品，用于自住，后者將房屋視為投資品，用于增值獲利。房屋的消費(fèi)需求產(chǎn)生于多個(gè)因素，主要有：一是不斷增加的各類城鎮(zhèn)人口產(chǎn)生的需求。二是子女入學(xué)、結(jié)婚等客觀情況產(chǎn)生的需求。三是以改善生活為目的的需求，比如舊房換新房、小套換大套等。近10年，溫州市每年新增城鎮(zhèn)人口約20萬(wàn)人[2]，每年結(jié)婚人口約為5萬(wàn)人[3]，按照城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積41.9平方米來(lái)計(jì)算[4]，城鎮(zhèn)化和結(jié)婚產(chǎn)生的住房需求約為1200萬(wàn)平方米。再考慮其他改善性需求，消費(fèi)需求具有一定基數(shù)。投資需求的主要影響因素是人們可以用于投資的流動(dòng)資金，而流動(dòng)資金在很大程度上取決于貨幣政策。2009年廣義貨幣供應(yīng)量M2增長(zhǎng)率為27.7%，人民幣貸款增長(zhǎng)率為31.7%，是近年來(lái)增速最快的一年。由此帶來(lái)了投資需求的快速膨脹，2009年溫州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人購(gòu)房貸款分別增長(zhǎng)44.85%和27.84%，當(dāng)年溫州市區(qū)一手住房與二手住房的交易量也是近年來(lái)最為活躍的一年（見(jiàn)表4）?？梢?jiàn)，投資需求可能會(huì)隨著貨幣政策而出現(xiàn)波動(dòng)。但是，2010年的限購(gòu)限貸政策并沒(méi)有發(fā)生明顯變化。2012年，房產(chǎn)作為投資品的可能性和吸引力仍然很小。因此，2012年溫州市區(qū)住房成交量的增加主要依托于消費(fèi)需求。表42007～2011年M2、人民幣貸款及市區(qū)住房交易量情況2012年市區(qū)成交的商品住房（一手房）中，80～90平方米戶型占成交套數(shù)的50.14%，100平方米以下戶型占成交套數(shù)的60.4%，144平方米以下戶型占成交套數(shù)的80.5%；二手住房中，100平方米以下戶型占成交套數(shù)的57.15%，144平方米以下戶型占成交套數(shù)的82.54%。從市區(qū)的調(diào)查來(lái)看，目前購(gòu)買者以消費(fèi)需求為主。5.商品住宅平均銷售價(jià)格比2011年降低25%，與2010年持平2012年溫州市區(qū)商品住宅平均銷售價(jià)格比2011年降低25%，基本與2010年持平。該指數(shù)是基于商品住宅銷售額除以銷售面積計(jì)算出的，其顯著特點(diǎn)在于“非同質(zhì)性”，受交易樓盤區(qū)位變化的影響較大，在城市蔓延式開(kāi)發(fā)狀態(tài)下，該數(shù)據(jù)未必能完全反映市場(chǎng)房?jī)r(jià)的總體水平及其變化。該指標(biāo)的降低，原因一是2012年市區(qū)商品住宅的成交量大，是2011年的5.79倍，交易量占比小的樓盤不會(huì)對(duì)指標(biāo)產(chǎn)生大的影響（市場(chǎng)以消費(fèi)需求為主，定價(jià)相對(duì)高端的樓盤，成交量占比較小）。二是成交的商品住宅中，大部分分布在交通便利、配套設(shè)施齊全的老城區(qū)以外，價(jià)格定位在20000～30000元/平方米（見(jiàn)圖3）。三是在全年住宅供應(yīng)量增加129.6%以及庫(kù)存量增加85.6%的壓力下，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇壓縮利潤(rùn)空間從而加速庫(kù)存去化，下半年由于開(kāi)發(fā)商的促銷產(chǎn)生了單價(jià)在20000元/平方米以下的樓盤。圖22012年溫州市區(qū)商品住房量?jī)r(jià)走勢(shì)圖32007～2012年溫州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)二2013年溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受多重因素的共同影響。2006～2012年市區(qū)商品住宅年均銷售約60萬(wàn)平方米，2012年末市區(qū)約80萬(wàn)平方米的商品住宅存量大約需要1年零4個(gè)月來(lái)去化。截至2012年末已出讓的市區(qū)住宅用地可提供商品住宅面積約120萬(wàn)平方米。在財(cái)政壓力下，政府供地的熱情較高，后續(xù)可能還會(huì)有更多的土地供應(yīng)量。2013年市區(qū)計(jì)劃城中村改造新開(kāi)工面積792.08萬(wàn)平方米，舊房拆除面積925.43萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積為142.37萬(wàn)平方米。城鎮(zhèn)化過(guò)程中，政府主導(dǎo)、以農(nóng)民為主體的農(nóng)房改造集聚建設(shè)，在解決農(nóng)民城鎮(zhèn)化過(guò)程中的住房需求后可能會(huì)產(chǎn)生多余房源進(jìn)入商品房市場(chǎng)。以主城區(qū)鹿城區(qū)為例，擬建集聚安置房950萬(wàn)平方米，涉及11.98萬(wàn)人，按2011年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積41.9平方米計(jì)[5]，則需要500萬(wàn)平方米，多余的450萬(wàn)平方米，即使是1/10的量進(jìn)入商品房市場(chǎng)，也較為可觀。較大的庫(kù)存壓力會(huì)驅(qū)動(dòng)住房?jī)r(jià)格下行。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2013年貨幣政策作了“要適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資規(guī)模，保持貸款的適度增加，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的融資成本”的表述。2012年人民幣貸款增量8.2萬(wàn)億元，為歷年信貸投放量的次高，僅次于2009年的9.59萬(wàn)億元，在此增量的基礎(chǔ)上，2013年“適度增加”的信貸規(guī)模可能會(huì)引起交易量的增加，信貸增量及增速的大小可能影響交易量增加的幅度。貨幣流動(dòng)性增加往往會(huì)助推通脹水平；世界經(jīng)濟(jì)有所復(fù)蘇將導(dǎo)致國(guó)際大宗商品價(jià)格產(chǎn)生不確定性，如果出現(xiàn)上漲，將會(huì)形成輸入性通脹。目前金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率為3%，2012年溫州市CPI同比增長(zhǎng)2.3%，如果CPI繼續(xù)上漲，高于同期利率水平，可能會(huì)引起房