中國(guó)城市地價(jià)狀況分析

2005年中國(guó)城市地價(jià)狀況分析

2005年是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控全面深入的一年。3月26日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》要求：“要及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)，并督促抓緊建設(shè)。同時(shí)，抓緊清理閑置土地，促進(jìn)存量土地的合理利用，提高土地實(shí)際供應(yīng)總量和利用效率。對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但長(zhǎng)期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進(jìn)行處置。”4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“新八條”指出：“二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的城市，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買(mǎi)炒賣土地行為?！?月30日七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》再次提到“加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理”。在2005年的土地參與國(guó)家宏觀調(diào)控的過(guò)程中，通過(guò)調(diào)控土地供應(yīng)和土地價(jià)格來(lái)控制房?jī)r(jià)，是今年宏觀調(diào)控的一個(gè)重要舉措。到2005年末，除北京、廣東等少數(shù)地區(qū)由于種種原因房?jī)r(jià)繼續(xù)保持較高增幅以外，全國(guó)大多數(shù)地區(qū)（包括上海和浙江等熱點(diǎn)地區(qū)）房?jī)r(jià)增幅已顯著回落。一城市地價(jià)總體情況根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市監(jiān)測(cè)結(jié)果的分析，2005年第四季度我國(guó)主要城市地價(jià)狀況如下：1.總體情況2005年全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平為1251元/平方米，與2004年相比，增長(zhǎng)率為4.44%。2004年全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平為1189元/平方米，增長(zhǎng)率為6.08%，同期相比，2005年地價(jià)增幅下降1.36個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比變化較大。2005年度商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)水平分別為2062元/平方米、1232元/平方米和492元/平方米，增長(zhǎng)率水平詳見(jiàn)圖1。圖12004年全國(guó)城市總體地價(jià)增長(zhǎng)率2.全國(guó)分區(qū)情況2005年第四季度華北區(qū)、東北區(qū)、東南區(qū)、中南區(qū)、西南區(qū)、西北區(qū)平均地價(jià)水平分別為1350元/平方米、1101元/平方米、1663元/平方米、1243元/平方米、1280元/平方米和802元/平方米，與2004年相比，增長(zhǎng)率分別為3.86%、4.31%、2.61%、7.00%、6.00%和4.11%。2005年全國(guó)城市地價(jià)增長(zhǎng)率最高區(qū)域?yàn)橹心蠀^(qū)域，最低區(qū)域?yàn)闁|南區(qū)域。各區(qū)域地價(jià)增長(zhǎng)率依次為，中南區(qū)域、西南區(qū)域、東北區(qū)域、華北區(qū)域、西北區(qū)域、東南區(qū)域。2005年全國(guó)各區(qū)域城市地價(jià)變化情況詳見(jiàn)圖2。圖22005年全國(guó)各區(qū)域城市地價(jià)增長(zhǎng)率3.重點(diǎn)地區(qū)情況2005年度長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)、京津兩市平均地價(jià)水平分別為2010元/平方米、1477元/平方米和2129元/平方米。與2004年相比，增長(zhǎng)率分別為2.21%、4.17%和5.92%（見(jiàn)圖3）。圖32004年全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域城市地價(jià)增長(zhǎng)率4.各有關(guān)城市情況2005年全國(guó)地價(jià)最高的城市為北京市，2496元/平方米，最低的城市為烏魯木齊市，518元/平方米。地價(jià)綜合水平排在前面的城市依次是北京市，2496元/平方米；上海市，2277元/平方米；南京市，1922元/平方米；杭州市，1827元/平方米；成都市，1751元/平方米；天津市，1720元/平方米；廣州市，1562元/平方米；重慶市，1525元/平方米。2005年全國(guó)主要城市地價(jià)增幅幅差異較大。地價(jià)綜合增長(zhǎng)率排在前面的城市依次是西安，12.16%；長(zhǎng)沙，11.44%；廣州，8.18%；烏魯木齊，8.12%；天津，7.24%；南昌，6.83%；武漢，6.81%。2005年1～11月商品房銷售價(jià)格漲幅較高的為呼和浩特（13.6%）、深圳（11.1%）、濟(jì)南（7.9%）、成都（7.7%）、北京（7.6%）、重慶（6.6%）、沈陽(yáng)（6.4%）等城市，年度地價(jià)增幅水平低于1～11月商品房銷售價(jià)格增幅。圖42004年城市地價(jià)綜合增長(zhǎng)率（%）排在前10位的城市二城市地價(jià)變化情況2005年，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，我國(guó)多數(shù)城市延續(xù)前幾年地價(jià)穩(wěn)中有升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但增幅均呈不同幅度的下降趨勢(shì)。其中商業(yè)用地地價(jià)平均增幅低于2004年2.93個(gè)百分點(diǎn)，居住用地地價(jià)平均增幅接近于2002平均水平，低于2004年3.27個(gè)百分點(diǎn)，而工業(yè)用地平均地價(jià)則呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，詳見(jiàn)表1。表1全國(guó)城市地價(jià)平均增長(zhǎng)率歷年比較1.從總體趨勢(shì)上看，全國(guó)主要城市地價(jià)水平繼續(xù)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，地價(jià)增速減緩2005年全國(guó)城市地價(jià)水平略有上升，全國(guó)城市平均綜合地價(jià)由2004年的1198元/平方米上漲至1251元/平方米，增長(zhǎng)了4.44%，地價(jià)增長(zhǎng)率與上年相比下降了1.64個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)地價(jià)水平逐漸趨于穩(wěn)定，增幅小于前兩年水平，增速放緩。2.從主要分區(qū)上看，主要地區(qū)和重點(diǎn)地區(qū)城市地價(jià)變化出現(xiàn)新的態(tài)勢(shì)2005年全國(guó)主要區(qū)域城市地價(jià)水平變化反映出高價(jià)位區(qū)域與低價(jià)位區(qū)域低增長(zhǎng)率，而中價(jià)位區(qū)域則增長(zhǎng)率相對(duì)較高的特點(diǎn)，初步表現(xiàn)出東部地區(qū)土地市場(chǎng)發(fā)展基本趨于成熟，中部地區(qū)土地市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)期，西部地區(qū)有待發(fā)展的基本特征。各區(qū)域地價(jià)增長(zhǎng)率與2004年相比有較大差異。其中，中南和西南區(qū)的綜合地價(jià)增長(zhǎng)率最高，分別達(dá)到7.0%、6.0%；華北區(qū)和西南區(qū)地價(jià)增長(zhǎng)率次之，分別為3.9%、3.2%；東南區(qū)和西北區(qū)地價(jià)增長(zhǎng)率最低，分別僅為3.2%和2.61%。由此可見(jiàn)，地價(jià)增長(zhǎng)率最高的地區(qū)，既不是地價(jià)水平較高的東南區(qū)和華北區(qū)，也不是地價(jià)水平較低的西北區(qū)和東北區(qū)，而是地價(jià)水平居中的西南區(qū)和中南區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域的地價(jià)變化趨勢(shì)成為全國(guó)地價(jià)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。而地價(jià)基數(shù)較大的東南區(qū)地價(jià)增長(zhǎng)幅度已逐漸趨于穩(wěn)定，地價(jià)水平最低的西北區(qū)，仍然保持低地價(jià)、低增長(zhǎng)率的變化趨勢(shì)。就重點(diǎn)區(qū)域而言，三大重點(diǎn)區(qū)域的綜合地價(jià)水平均高于全國(guó)平均水平。從地價(jià)增長(zhǎng)情況來(lái)看，長(zhǎng)江三角洲地價(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)低于全國(guó)4.44%的平均增長(zhǎng)率，只有1.91%，比上年同比下降了1.68個(gè)百分點(diǎn)，是三大重點(diǎn)地區(qū)中漲幅最小的地區(qū)。3.從分用途上看，2005年商業(yè)用地地價(jià)增長(zhǎng)速度較往年有所降低，居住用地漲幅比去年有大幅度降低，漲勢(shì)回落，工業(yè)用地地價(jià)漲幅提升2003～2005年全國(guó)商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率分別為6.52%、6.67%、3.70%；居住地價(jià)增長(zhǎng)率分別為5.07%、8.94%和5.67%；工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)穩(wěn)定，分別為2.39%、1.92%、2.37%，2005年有所回升。4.從時(shí)段上看，全國(guó)主要城市地價(jià)年內(nèi)前三季度平均增長(zhǎng)率呈下降趨勢(shì)，第四季度增幅為全年最高2005年季度地價(jià)變化受宏觀調(diào)控政策影響較大，全國(guó)主要大城市綜合地價(jià)季度平均環(huán)比增長(zhǎng)率基本為1.05%。其中第一、二、三季度增幅逐漸降低，依次為1.21%、0.92%、0.67%，四季度地價(jià)平均增長(zhǎng)率上升為1.42%。表22005年四個(gè)季度全國(guó)城市平均地價(jià)增幅比較三土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策影響分析2005年土地政策參與國(guó)家宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加大，土地調(diào)控政策的導(dǎo)向更加強(qiáng)化了有效供給的實(shí)現(xiàn)，從政策趨向上調(diào)控政策顯現(xiàn)出了需求導(dǎo)向的特點(diǎn)，更加關(guān)注對(duì)需求行為的調(diào)節(jié)。從結(jié)果上看，有效地實(shí)現(xiàn)了政府對(duì)市場(chǎng)供地總量和結(jié)構(gòu)的調(diào)控意圖，各地居住類房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量增加，其中普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積和竣工面積都有明顯增長(zhǎng)，有效緩解了住宅市場(chǎng)供需的總量和結(jié)構(gòu)性矛盾，抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。1.嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)2005年強(qiáng)化調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的土地供應(yīng)，以改變住房供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。在此政策推動(dòng)下，各地普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的土地供應(yīng)占住房用地的比例，比2004年有了明顯提高。根據(jù)對(duì)全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)情況的監(jiān)測(cè)結(jié)果，2005年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)24052公頃，比去年同期下降24%，土地供應(yīng)的“閘門(mén)”作用得到充分發(fā)揮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)總量得到了有效控制。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)中，普通商品住宅用地供應(yīng)11747公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)2553.16公頃，其他住宅用地供應(yīng)2744公頃，中低價(jià)位住宅用地供應(yīng)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)的比例由去年同期的67%提高到71%；第二季度普通商品住宅用地供應(yīng)量為6510公頃，比一季度增長(zhǎng)25%，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)1562公頃，比第一季度增長(zhǎng)58%，供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。2.加大閑置土地清理力度，引導(dǎo)土地節(jié)約利用為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，各地加大閑置土地處置力度，積極開(kāi)展閑置土地清理收回工作。北京、天津、重慶、杭州、廣州等地相繼制定了配套措施，重慶市對(duì)閑置兩年以上，建設(shè)單位無(wú)能力開(kāi)發(fā)的，由國(guó)土部門(mén)依法收回75.3公頃；對(duì)由于政府或政府部門(mén)的原因造成項(xiàng)目不能實(shí)施的，區(qū)別不同情況采用補(bǔ)償、置換或延期開(kāi)發(fā)方式解決198.4公頃；廣州市無(wú)償收回57宗、共139.4公頃的閑置地；上海全市共有20余宗、約100公頃土地，通過(guò)“騰籠換鳥(niǎo)”或“易主”、“改性”等方式重新開(kāi)工建設(shè)，約30余宗100多公頃土地重新約定了開(kāi)工時(shí)間。從全國(guó)情況看，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地利用存量建設(shè)用地比例為69%，比去年同期提高了9個(gè)百分點(diǎn)，其中二季度利用存量建設(shè)用地10094.9公頃，比一季度增長(zhǎng)53%，表明各地在新增用地受到嚴(yán)格控制下，積極盤(pán)活存量，改變了以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要靠增量建設(shè)用地的局面。3.加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作和土地市場(chǎng)制度建設(shè)，強(qiáng)化信息披露力度為了增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力，及時(shí)準(zhǔn)確掌握土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，2005年各地相繼部署了全主要城市和地區(qū)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息系統(tǒng)建設(shè)工作。中央國(guó)土資源管理部門(mén)通過(guò)網(wǎng)站、媒體發(fā)布了2005年土地出讓計(jì)劃，定期發(fā)布城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告，及時(shí)更新土地市場(chǎng)交易情況，使廣大消費(fèi)者及時(shí)了解地價(jià)、房?jī)r(jià)的變化情況，引導(dǎo)理性決策?？傮w上看，在中央和各地各項(xiàng)調(diào)控措施的作用下，土地市場(chǎng)正在發(fā)生積極的變化，市場(chǎng)配置土地資源的程度進(jìn)一步提高，土地供應(yīng)總量得到有效控制，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，閑置土地的處置力度進(jìn)一步加大，地價(jià)增幅繼續(xù)減小，土地供求關(guān)系有所改善。受房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛影響，一些地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地的需求開(kāi)始下降。如浙江、江蘇、湖北、甘肅蘭州等出現(xiàn)了土地流拍或流標(biāo)、在規(guī)定時(shí)間未成交的現(xiàn)象。一些地方政府對(duì)此表示出擔(dān)憂的心態(tài)，認(rèn)為是土地市場(chǎng)疲軟的表現(xiàn)；有些城市則認(rèn)為是市場(chǎng)的合理盤(pán)整，隨著土地供應(yīng)相關(guān)政策明朗化，2006年市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)有所改觀。四目前土地市場(chǎng)中地價(jià)變化的主要特征1.我國(guó)城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)關(guān)系分析（1）GDP增幅持續(xù)平穩(wěn)，全國(guó)地價(jià)水平同步提升。2005年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值182321億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，高于全國(guó)地價(jià)平均增長(zhǎng)率4.44%。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市GDP漲幅較高，其地價(jià)增長(zhǎng)幅度也較大，如北京、上海的GDP增長(zhǎng)率分別為10.5%和10.6%，他們的綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為4.70%和2.44%。其他一些中等城市，如濟(jì)南和大連的平均地價(jià)增長(zhǎng)率為1.37%和1.64%，均低于全國(guó)平均水平，而它們的GDP增幅分別為15.9%和14.2%。這說(shuō)明，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的態(tài)勢(shì)下，地價(jià)水平也沒(méi)有出現(xiàn)太大波動(dòng)，地價(jià)變化與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相一致。（2）固定資產(chǎn)投資增幅趨緩，地價(jià)漲勢(shì)平穩(wěn)。2005年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資88604億元，比上年增長(zhǎng)25.7%，仍遠(yuǎn)大于全國(guó)地價(jià)平均增長(zhǎng)率4.44%。總體來(lái)看，在固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率緩慢下降的同時(shí)，全國(guó)綜合地價(jià)水平上漲速度也有所降低。在長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的中心城市之一上海，2005年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額3542.55億元，比上年增長(zhǎng)14.8%，增幅比上年回落11個(gè)百分點(diǎn)。遠(yuǎn)小于全國(guó)平均水平，而土地價(jià)格的漲幅也只有2.44個(gè)百分點(diǎn)，比去年略有下降。這說(shuō)明了國(guó)家的宏觀調(diào)控在抑制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的同時(shí)，也為地價(jià)的平穩(wěn)上升提供了保障；另一方面，固定資產(chǎn)投資在土地供給減緩情況下，也相應(yīng)放慢了增長(zhǎng)的步伐。2.我國(guó)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系分析（1）地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重為20%～40%，處于相對(duì)較低水平。調(diào)查顯示，2005年全國(guó)省會(huì)城市居住用地價(jià)格（樓面地價(jià)，包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)以及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等）占房?jī)r(jià)的比重為26.21%，居住地價(jià)占房?jī)r(jià)比例最高的是長(zhǎng)春為57.71%，最低的是廣州為12.13%，北京、天津、重慶、南京、成都、武漢、西安等大多數(shù)城市的居住地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本上都在20%～30%之間，其中，北京住宅用地占商品住宅的價(jià)格比例為21.12%，天津?yàn)?8.90%，重慶為27.77%，南京為29.67%，成都為24.71%，武漢為27.42%，西安為29.37%。與世界其他國(guó)家地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例相比，目前我國(guó)多數(shù)城市的這一比例與土地資源豐富的國(guó)家（20%～30%）如美國(guó)、瑞典等國(guó)家比較接近，而與一些人口相對(duì)密集的國(guó)家（40%～50%）如英國(guó)、新加坡等相比，地價(jià)所占比例則比較低，而與我們的近鄰，人口密度較大的國(guó)家（50%～70%）如日本、韓國(guó)相比，我國(guó)的地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例則很低。可以說(shuō)，我國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例還有相當(dāng)大的上升空間。（2）地價(jià)增幅低于房?jī)r(jià)增幅，不同區(qū)域差異明顯。2005年全國(guó)地價(jià)水平平均增幅4.44%，低于同期商品房?jī)r(jià)格增幅。其中，東部北部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于地價(jià)增長(zhǎng)率，西部南部地區(qū)地價(jià)增長(zhǎng)率高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。具體來(lái)說(shuō)，東北地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率略高于地價(jià)增長(zhǎng)率，長(zhǎng)江以北的中部地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率明顯高于地價(jià)增長(zhǎng)率，長(zhǎng)江以南的中部地區(qū)地價(jià)增長(zhǎng)率高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，長(zhǎng)江三角洲地價(jià)增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率大體相當(dāng)，西部地區(qū)則主要是地價(jià)增長(zhǎng)率高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。（3）地價(jià)與房?jī)r(jià)具有一定的相關(guān)性，但地價(jià)并非房?jī)r(jià)上漲的主要原因。相關(guān)分析結(jié)果顯示，2005年各省會(huì)城市中地價(jià)與房?jī)r(jià)的靜態(tài)相關(guān)系數(shù)為0.764（通過(guò)置信水平為0.01的檢驗(yàn)），兩者之間具有一定的相關(guān)性。從動(dòng)態(tài)來(lái)看，地價(jià)增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率之間的相關(guān)系數(shù)為-0.021（不能通過(guò)檢驗(yàn)），兩者之間并無(wú)明顯的相關(guān)性，也不存在簡(jiǎn)單的因果關(guān)系，也就是說(shuō)，地價(jià)增長(zhǎng)并非是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。可見(jiàn)雖然地價(jià)與房?jī)r(jià)具有一定的相關(guān)性，但地價(jià)增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率幾乎毫不相關(guān)。由此看來(lái)，簡(jiǎn)單的通過(guò)降低地價(jià)增長(zhǎng)率來(lái)控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率并不是明智的選擇。3.推行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓后，地價(jià)水平得到充分體現(xiàn)（1）推行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌，使土地價(jià)格逐步回歸真實(shí)價(jià)值水平。我國(guó)對(duì)城市經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的時(shí)間不長(zhǎng)，但從調(diào)查情況可以看出，推行招標(biāo)、拍賣、掛牌后，土地價(jià)格總體上有一定幅度的上漲，高于協(xié)議出讓土地價(jià)格，個(gè)別城市如杭州上漲幅度較大，但不同區(qū)域上漲情況不同。對(duì)于市場(chǎng)比較發(fā)育、交易活躍、協(xié)議出讓規(guī)范的地區(qū)，協(xié)議出讓底價(jià)與招標(biāo)、拍賣價(jià)格相差不大，只是出讓方式的改變，并沒(méi)有對(duì)地價(jià)水平產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響；相反，對(duì)于市場(chǎng)不太發(fā)育、交易不活躍的地區(qū)，協(xié)議出讓價(jià)格則與招標(biāo)、拍賣價(jià)格相差較大，這是因?yàn)椋瑢?duì)于市場(chǎng)欠發(fā)育地區(qū)，協(xié)議出讓價(jià)格多是依據(jù)成本而未依據(jù)市場(chǎng)真實(shí)水平來(lái)確定的，在市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌實(shí)現(xiàn)時(shí)，必然與市場(chǎng)實(shí)際情況存在差異，有時(shí)這種差異會(huì)很大。所以通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地，只是將土地市場(chǎng)價(jià)格回復(fù)到真實(shí)水平，并不是由于招標(biāo)、拍賣、掛牌方式抬升了地價(jià)。（2）在土地招標(biāo)、拍賣、掛牌過(guò)程中存在非理性行為，導(dǎo)致地價(jià)上漲過(guò)快。國(guó)內(nèi)外實(shí)踐表明，招標(biāo)、拍賣、掛牌是一種有效的資源市場(chǎng)配置方式，土地資源也不例外。對(duì)土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌只是土地出讓、優(yōu)化配置土地的方式和手段，不是抬升地價(jià)的原因，土地招標(biāo)、拍賣和掛牌交易不存在推動(dòng)地價(jià)及至房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在機(jī)制。但在調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)部分城市在推行招標(biāo)、拍賣、掛牌時(shí)，存在由于非理性抬升地價(jià)的現(xiàn)象。有的開(kāi)發(fā)商甚至認(rèn)為只要有地，就可以掙錢(qián)，而不考慮土地的用途、利用效率和開(kāi)發(fā)成本等，盲目競(jìng)爭(zhēng)。另外，城市規(guī)劃的不嚴(yán)肅性也在一定程度上滋長(zhǎng)了這種傾向，不少開(kāi)發(fā)商先期待拿到地后，再通過(guò)修改提高容積率等關(guān)鍵建筑指標(biāo)達(dá)到盈利的目的，因此在參與土地招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)時(shí)，敢于開(kāi)出高價(jià)獲得土地。五2006年我國(guó)城市地價(jià)變化狀況預(yù)測(cè)1.2006年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范和完善，城市地價(jià)水平也將繼續(xù)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)2006年作為“十一五”規(guī)劃的開(kāi)局年，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將繼續(xù)呈現(xiàn)良好前景，預(yù)計(jì)我國(guó)GDP將維持在9個(gè)百分點(diǎn)的漲幅，房地產(chǎn)投資和需求都將會(huì)有新的增長(zhǎng)。根據(jù)歷年地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果：我國(guó)地價(jià)水平的變