天津市房地產(chǎn)投資意向書(shū)最終版

一、天津市宏觀市場(chǎng)基本情況（一）、城市基本背景天津是我國(guó)四個(gè)直轄市之一，也是北方最大的沿海開(kāi)放城市和航運(yùn)中心，轄區(qū)面積11919.7平方公里，屬于暖溫半濕潤(rùn)大陸季風(fēng)型氣候。下轄有6個(gè)市區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、河北、南開(kāi)、紅橋）、4個(gè)郊區(qū)（東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)）、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和5個(gè)縣（薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清）。截至2005年底，全市常住人口為1043萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口為783.06萬(wàn)人。天津具有鐵路、公路、海運(yùn)和航空一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，京山、京滬兩大鐵路干線的交匯于界內(nèi)，為北方鐵路運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六條國(guó)家級(jí)公路途經(jīng)天津；天津港是中國(guó)北方最大的綜合性貿(mào)易港口，擁有全國(guó)最大的集裝箱碼頭；天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)是北方重要的客機(jī)機(jī)場(chǎng)，也是華北地區(qū)最大的航空貨運(yùn)中心；2006年3月份國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)《天津城市總體規(guī)劃（2005—2020年）》，明確了天津建設(shè)成為中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際港口城市的發(fā)展定位。天津“十一五”期間規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%，人均生產(chǎn)總值超過(guò)7000美元，財(cái)政收入年均增長(zhǎng)16%以上，建成現(xiàn)代化國(guó)際港口大都市和我國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，成為全國(guó)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量2005年天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值3663.86億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比04年增長(zhǎng)14.5%，連續(xù)10個(gè)季度增速在14%以上，當(dāng)年新增經(jīng)濟(jì)總量達(dá)522.86億元。財(cái)政收入達(dá)到725.52億元，占全市生產(chǎn)總值的19.8%，同比上年增長(zhǎng)26.8%，實(shí)現(xiàn)“十五”期間財(cái)政收入5年上五百億元臺(tái)階的重大突破。2、購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)水平天津城市居民收入在“十五”期間進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到12639元，同比增長(zhǎng)10.2%；城市居民恩格爾系數(shù)為36.7%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。城市居民人均消費(fèi)性支出9653元，同比增長(zhǎng)為9.7%，其中用于居住類(lèi)支出1292元，同比增長(zhǎng)5.0%。3、城市居民居住水平2005年度天津城市居民人均居住建筑面積25.70㎡，比2004年增加1.5㎡。預(yù)計(jì)2006年天津城市居民人均居住建筑面積為26.58㎡，根據(jù)《天津市2005-2020中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》，2010年天津城市人均居住建筑面積將達(dá)到30.00㎡，未來(lái)幾年內(nèi)年均增長(zhǎng)0.855㎡。4、固定資產(chǎn)投資“十五”期間天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)入15%以上的年增長(zhǎng)高速期，2003年突破1000億元大關(guān)，連續(xù)3年保持20%以上的速度增長(zhǎng)，2005年天津市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為1516.84億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1385.56億元。5、2006年天津市主要預(yù)期目標(biāo)2006年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是①、生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%；②、財(cái)政收入增長(zhǎng)17%以上；③、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)20%；④、城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)10%以上；6、天津城市規(guī)劃天津城市發(fā)展規(guī)劃思路是舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，繼續(xù)改造破舊的中心城區(qū)，今明兩年將重點(diǎn)改造河北區(qū)（從規(guī)劃部門(mén)了解到，南口路周邊為河北區(qū)重點(diǎn)改造區(qū)域）和紅橋區(qū)的舊城區(qū)，同時(shí)積極新建一批配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境較好的新型居住區(qū)。天津市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)梅江板塊、東部板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊和海河板塊七個(gè)大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊）。其中梅江板塊（梅江13號(hào)地所屬片區(qū)）、奧運(yùn)板塊（電影制片廠地塊所屬片區(qū)）、西南板塊、老城廂板塊和海河板塊在2003年以前就著手開(kāi)發(fā)建設(shè)，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施、人居氛圍等都相對(duì)較好，市場(chǎng)成熟度和認(rèn)可度也相對(duì)較高。東部板塊（萬(wàn)東小馬路所屬片區(qū)、二號(hào)橋德億達(dá)項(xiàng)目）區(qū)域內(nèi)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，目前還未形成相互競(jìng)爭(zhēng)、共同建設(shè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，雖然麗苑居住區(qū)、萬(wàn)新居住區(qū)和衛(wèi)國(guó)道沿線項(xiàng)目形成呼應(yīng)，但相對(duì)于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢(shì)頭均顯遜色，但隨著國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展濱海戰(zhàn)略的實(shí)行，東部板塊因其獨(dú)特的區(qū)位特點(diǎn)和地理位置優(yōu)勢(shì)，必將面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。東南板塊區(qū)域目前成型的居住社區(qū)整體品質(zhì)趨于中低檔，后期規(guī)劃中的項(xiàng)目會(huì)以低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，有借大梅江的勢(shì)頭與其形成呼應(yīng)。該板塊區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢(shì)看好。總之，天津城市主體規(guī)劃發(fā)展如以下圖所示，以和平區(qū)中心板塊（紅色橢圓示意）向四周擴(kuò)散。二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2005年天津樓市總體處于持續(xù)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，但漲幅明顯回落。市場(chǎng)供給充足，但受宏觀政策影響，市場(chǎng)需求在一定程度上略有萎縮。（一）、房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響，2005年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度達(dá)到24.1%，僅比2004年少0.74個(gè)百分點(diǎn)。自從2003年以來(lái)，天津房地產(chǎn)投資一直保持20%以上的增速，可見(jiàn)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入投資需求旺盛期。（二）、土地市場(chǎng)相對(duì)疲軟2005年的天津土地市場(chǎng)略顯平淡，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是土地價(jià)格上漲幅度明顯回落，與2004年16.3%的上漲幅度相比，2005年土地交易價(jià)格上漲幅度僅為3.9%，其中居住用地交易價(jià)格上漲2.9%；其二是土地交易量較2004年也大幅度下降，截止2005年11月份，全市（不包括保稅區(qū)）土地成交總量為112.6萬(wàn)㎡，同比減少84.6%，單宗土地成交面積為59263㎡，同比減少85.4%。（三）、房?jī)r(jià)增速較快根據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，天津2005年度累計(jì)成交均價(jià)為4132元/㎡，較2004年度全年均價(jià)（3302元/㎡）上升25.13%，而2004年度相比2003年上漲21.4%。市區(qū)商品房均價(jià)突破5000元/㎡的大關(guān)，下半年外環(huán)線以?xún)?nèi)5000元/㎡以下的樓盤(pán)屈指可數(shù)，中環(huán)線以?xún)?nèi)的商品房已經(jīng)超過(guò)6000元/㎡的均價(jià)水平。從2005年度天津商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)看，第一季度消費(fèi)慣性使然，房?jī)r(jià)沿著2004年底的軌跡平穩(wěn)緩慢上行的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)一年一個(gè)臺(tái)階（2003年2700元/㎡水平、2004年3300元/㎡水平、2005年4100元/㎡水平），預(yù)計(jì)2006年度天津整體房?jī)r(jià)水平達(dá)到5000元/㎡的水平。進(jìn)入2006年以來(lái)，天津全市商品房均價(jià)保持在4900元/㎡以上的水平，其中河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)價(jià)格水平高，分別達(dá)到6500元/㎡和6200元/㎡的水平。自二月份以來(lái)，河北區(qū)房?jī)r(jià)水平達(dá)到5100—5300元/㎡的水平，就河北區(qū)市場(chǎng)狀況和目前價(jià)格水平看來(lái)，該區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲空間較大。預(yù)計(jì)2006年度河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河?xùn)|區(qū)和河北區(qū)商品房住宅均價(jià)將分別達(dá)到6800元/㎡、6500元/㎡、5700元/㎡和5500元/㎡以上的水平。天津主要城區(qū)區(qū)域2006年1—4月份房?jī)r(jià)示意圖如下：（四）、市場(chǎng)供需基本平衡，但需求相對(duì)縮緊雖然受一系列宏觀調(diào)控政策影響，但天津商品房供給市場(chǎng)依然旺盛，全年新開(kāi)發(fā)商品房建筑面積3470.56萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21.1%，其中商品住宅2827.87萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21.1%。年度新增商品房供應(yīng)量為1187萬(wàn)㎡。與市場(chǎng)供給形成截然反差，市場(chǎng)需求受宏觀政策影響明顯，從2月份開(kāi)始月度需求基本呈下降趨勢(shì)，全年商品房成交面積980萬(wàn)㎡，同比去年下降18%，各月份成交情況見(jiàn)下圖：（五）、2006年市場(chǎng)供需預(yù)計(jì)分析1、2006年預(yù)計(jì)住宅需求總量在1868萬(wàn)㎡左右(1)、從人口增長(zhǎng)及平均居住面積來(lái)看2005年天津全市常住人口1046萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口556萬(wàn)人，人均居住面積25.7㎡。根據(jù)《天津市2005-2020中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》，2006年的天津人口預(yù)計(jì)將達(dá)到1076萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口574萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比2005年增加18萬(wàn)人。預(yù)計(jì)2006年天津城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到26.58㎡到2010年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為30㎡，年均增長(zhǎng)0.855㎡。由此根據(jù)住宅剛性需求計(jì)算公式為：剛性需求＝新增人口“帶動(dòng)型需求”+現(xiàn)有人口“改善型需求”=26.58㎡/人×18萬(wàn)人+0.855㎡/人×574萬(wàn)人=478萬(wàn)㎡+490萬(wàn)㎡=968萬(wàn)㎡由人口增長(zhǎng)及平均居住面積增長(zhǎng)形成2006年的住宅剛性需求預(yù)計(jì)為968萬(wàn)㎡左右。(2)、從拆遷帶來(lái)的“被動(dòng)型”需求分析2005年天津城區(qū)拆遷面積為180萬(wàn)㎡。根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年的拆遷量將比2005年略有放大，預(yù)計(jì)拆遷量將達(dá)到200萬(wàn)㎡左右。根據(jù)拆遷量與新房需求量1:3的關(guān)系，將形成600萬(wàn)㎡的住宅需求。(3)、從“轉(zhuǎn)移型”需求分析2005年初預(yù)計(jì)天津住宅需求量在1300萬(wàn)㎡左右，由于受到年中的宏觀政策影響，全年實(shí)際成交量約1000萬(wàn)㎡左右，被抑制的需求量約有300萬(wàn)㎡左右，也將會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)到2006年的市場(chǎng)上進(jìn)行消化。將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì)2006年天津住宅需求在1868萬(wàn)㎡左右。2、2006年住宅供給情況根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)分析顯示，2006年天津市房地產(chǎn)投資額計(jì)劃比上年增長(zhǎng)22%，達(dá)到400億元；新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃比上年增長(zhǎng)25%，達(dá)到2000萬(wàn)㎡，加上在施工程，今年的房地產(chǎn)施工面積計(jì)劃達(dá)到3500萬(wàn)㎡。（六）、市場(chǎng)特征分析1、產(chǎn)品特征分析（1）、住宅平均面積減小趨勢(shì)明顯隨著全市整體的住宅平均價(jià)格上漲，而消費(fèi)群體的整體購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有明顯增強(qiáng)，而市民基于控制購(gòu)房總價(jià)的實(shí)際需求，對(duì)功能齊全的經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型較為認(rèn)可，此類(lèi)產(chǎn)品也是目前市場(chǎng)需求量最大的。為了更能適應(yīng)天津的消費(fèi)群體的需求，住宅戶(hù)均面積減小趨勢(shì)明顯，80—90㎡兩居、105—110㎡三居等經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型的需求范圍也擴(kuò)大到中高檔產(chǎn)品中。（2）、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價(jià)格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。（3）、混合居住模式將成為主流以擁有的財(cái)富總量劃分人群的觀念將被淡化，共同的價(jià)值取向?qū)⒊蔀榻缍ň幼∪后w的新標(biāo)準(zhǔn)。從而使單一項(xiàng)目的產(chǎn)品線更長(zhǎng)，產(chǎn)品適應(yīng)范圍更廣泛。（4）、更開(kāi)放的“大街區(qū)小組團(tuán)”規(guī)劃形式將逐步受到關(guān)注由于住宅區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，社區(qū)對(duì)城市的開(kāi)放性將變得十分重要，更多的社區(qū)道路系統(tǒng)將是對(duì)城市開(kāi)放的，而封閉性組團(tuán)將被控制在一個(gè)較小的規(guī)模。（5）、建筑風(fēng)格方面，將從簡(jiǎn)約走向豐盛通過(guò)現(xiàn)代、時(shí)尚并且豐盛的建筑外檐，實(shí)現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶(hù)價(jià)值。2、競(jìng)爭(zhēng)特征分析（1）、房款總額成為最敏感因素，住宅消費(fèi)更趨理性由于近年來(lái)天津房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，而期間房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)高于同期人均可支配收入增幅，房?jī)r(jià)逐漸成為影響購(gòu)房消費(fèi)的關(guān)鍵因素。同時(shí)受到支付能力限制，房款總額的控制成為一般購(gòu)房者最為敏感的問(wèn)題（2005年總款50萬(wàn)元以?xún)?nèi)商品房、2006年總款60萬(wàn)元以?xún)?nèi)商品房）。此外，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入品牌時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)于發(fā)展商的信譽(yù)、業(yè)績(jī)以及行業(yè)口碑更為關(guān)注，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)細(xì)化到項(xiàng)目品牌、售后服務(wù)、綜合性?xún)r(jià)比等層面，購(gòu)房者消費(fèi)行為更加理性。（2）、品質(zhì)和品牌競(jìng)爭(zhēng)成為片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體通過(guò)對(duì)一些在售樓盤(pán)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價(jià)格水平上，購(gòu)房者對(duì)片區(qū)內(nèi)的價(jià)格差異敏感程度顯得相對(duì)較低，所以?xún)r(jià)格不是同一片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)主體。片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品質(zhì)、品牌和開(kāi)發(fā)商實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)就顯得格外重要，一方面，外地知名地產(chǎn)商加快進(jìn)軍天津的步伐，并樹(shù)立在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)及品牌效應(yīng)；另一方面，本地開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始越來(lái)越重視自身品牌的建設(shè)，并嘗試著向其他城市擴(kuò)張。三、擬投資理由1、天津是“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”核心城市，區(qū)域位置優(yōu)越，城市發(fā)展?jié)摿薮?，特別是國(guó)家“十一五”發(fā)展規(guī)劃將天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，天津的發(fā)展面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。天津（特別是天津?yàn)I海新區(qū)）的發(fā)展被學(xué)術(shù)界喻為繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三極。2、在2006年3月份的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)《天津城市總體規(guī)劃（2005—2020年）》，明確了天津建設(shè)成為中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際港口城市的發(fā)展定位。3、天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，居民生活水平提高迅速，城市居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)。4、隨著生活水平的快速提高，城市居民對(duì)商品房的需求日益旺盛，外加天津近幾年來(lái)舊城改造拆遷規(guī)模較大，市場(chǎng)需求較大。5、主要意向地塊從開(kāi)發(fā)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和土地獲取資金要求等方面均符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況。

四、意向地塊項(xiàng)目的初步分析（一）、1號(hào)意向地塊1、意向項(xiàng)目名稱(chēng)、位置1號(hào)意向地塊是南口路地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的北側(cè)河北區(qū)，該地塊東南側(cè)為喜峰道，西南側(cè)臨街南口路。南側(cè)近臨穿越城區(qū)的新開(kāi)河和新建設(shè)的榆關(guān)道，北距中心城區(qū)交通主脈中環(huán)線僅500m，西側(cè)的南口路想南可直達(dá)天津火車(chē)站后廣場(chǎng)，交通極其便利。地塊形態(tài)規(guī)整，周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，隨著新開(kāi)河生活區(qū)的不斷規(guī)劃發(fā)展和街區(qū)范圍內(nèi)的文教設(shè)施的建設(shè)，周邊的文化氣氛將進(jìn)一步提升，，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α５貕K占地100多畝，宜于建設(shè)開(kāi)發(fā)一定規(guī)模的居住社區(qū)。2、用地指標(biāo)用地性質(zhì)：居住可建設(shè)用地面積：6.88公頃最大容積率：2.3預(yù)計(jì)出讓時(shí)間：2006年5月中下旬3、意向地塊的經(jīng)濟(jì)測(cè)算（1）、定價(jià)參照項(xiàng)目周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況（詳細(xì)見(jiàn)附表一），同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等優(yōu)勢(shì)，擬定本項(xiàng)目均價(jià)為5200元/㎡。項(xiàng)目總建筑面積為15.824萬(wàn)㎡，總銷(xiāo)售收入為82284.80萬(wàn)元，稅后凈收入為77717.99萬(wàn)元。(本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算不計(jì)算商業(yè)、車(chē)庫(kù)、地下室收入)。（2）、成本除土地成本外其它單位面積成本為1642.18元/㎡，即開(kāi)發(fā)成本為24,998.13萬(wàn)元，成本明細(xì)見(jiàn)下表：項(xiàng)目名稱(chēng)總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/㎡）備注1、建筑工程成本6,292.801,029.63小高層住宅15033950.00電梯126079.6370部電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用34021.50規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)795.00住宅設(shè)計(jì)費(fèi)19012.00地質(zhì)勘探322.00放線測(cè)量費(fèi)80.50監(jiān)理費(fèi)322.003、政府規(guī)費(fèi)428.1227.06散裝水泥140.90建筑面積×0.3×3元墻體革新費(fèi)382.40勞保統(tǒng)籌費(fèi)795.00白蟻防治費(fèi)322.00渣土清運(yùn)費(fèi)473.00確權(quán)測(cè)繪費(fèi)241.50產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)473.00竣工備案費(fèi)80.50交易服務(wù)費(fèi)201.24投資額0.12%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)110.67工程造價(jià)0.07%技術(shù)服務(wù)費(fèi)140.90防雷審核241.511500元+建筑面積×1.5元/㎡圖紙審查241.50環(huán)境評(píng)估費(fèi)120.76印花稅50.29中標(biāo)造價(jià)0.03%招標(biāo)服務(wù)費(fèi)301.90合同造價(jià)0.2%4、安裝工程5,285.22334.00燃?xì)?6048.00自來(lái)水39625.00污水、雨水45929.00電力145692.00雙電路：92；單電路：83供熱1851117.00住宅92，二次管網(wǎng)25閉路電視473.00智能化31620.005、環(huán)境配套791.2050.00景觀、綠化47530室外道路316206、管理費(fèi)420.4540.007、銷(xiāo)售費(fèi)用840.9080.00銷(xiāo)售收入的1—1.5%8、財(cái)務(wù)費(fèi)用389.0040.009、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)210.2320.00總計(jì)：24,998.131,642.18（3）、土地成本與利潤(rùn)土地成本與利潤(rùn)關(guān)系見(jiàn)下表：通過(guò)調(diào)查，該地塊的樓地價(jià)為1900元/㎡較為合理，對(duì)應(yīng)的土地成本在291萬(wàn)元/畝。經(jīng)測(cè)算，該地塊最高價(jià)格為310萬(wàn)元/畝（樓面價(jià)2022元/㎡）。地成本測(cè)算表平均成本（萬(wàn)元/畝）樓面價(jià)（元/㎡）土地出讓金（萬(wàn)元）土地契稅（萬(wàn)元）土地交易手續(xù)費(fèi)（萬(wàn)元）土地總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）項(xiàng)目成本利潤(rùn)率（%）260169626,832804.9653.6627,690.6252,688.7525,029.2447.50%265172827,348820.4454.7028,223.1453,221.2724,496.7346.03%270176127,864835.9255.7328,755.6553,753.7823,964.2244.58%275179328,380851.4056.7629,288.1654,286.2923,431.7043.16%280182628,896866.8857.7929,820.6754,818.8022,899.1941.77%285185929,412882.3658.8230,353.1855,351.3122,366.6840.41%290189129,928897.8459.8630,885.7055,883.8321,834.1739.07%291190030,067909.0260.1331,029.4756,027.6021,690.3938.71%295192430,444913.3260.8931,418.2156,416.3421,301.6637.76%300195730,960928.8061.9231,950.7256,948.8520,769.1436.47%305198931,476944.2862.9532,483.2357,481.3620,236.6335.21%310202231,992959.7663.9833,015.7458,013.8719,704.1233.96%315205432,508975.2465.0233,548.2658,546.3919,171.6132.75%320208733,024990.7266.0534,080.7759,078.9018,639.1031.55%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：24,998.13萬(wàn)元，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：1,642.18元/㎡（單價(jià)成本）地塊占地：6.88萬(wàn)㎡，容積率：2.3：建筑面積：15.824萬(wàn)㎡均價(jià)：5,200.00元/㎡，銷(xiāo)售收入：82,284.80萬(wàn)元，稅后收入：77,717.99萬(wàn)元（二）、2號(hào)意向地塊1、意向項(xiàng)目名稱(chēng)、位置2號(hào)意向地塊是萬(wàn)東小馬路地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的東側(cè)的河?xùn)|區(qū)，該地塊東南側(cè)為萬(wàn)東小馬路和萬(wàn)東路，北側(cè)為衛(wèi)國(guó)道快速路。衛(wèi)國(guó)道快速路是中心城區(qū)通向?yàn)I海新區(qū)的必經(jīng)之路，東接京津塘高速公路、濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通及其便利，地理位置優(yōu)越。衛(wèi)國(guó)道兩側(cè)將成為天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，周邊在開(kāi)發(fā)或改造大規(guī)模生活居住區(qū)有順馳太陽(yáng)城、麗苑居住區(qū)、萬(wàn)新村居住區(qū)等，具備較好的開(kāi)發(fā)條件。該地塊占地73畝，宜于建設(shè)中小型生活社區(qū)。2、用地指標(biāo)用地性質(zhì)：居住可建設(shè)用地面積：4.9公頃最大容積率：1.8預(yù)計(jì)出讓時(shí)間：2006年第三季度3、意向地塊的經(jīng)濟(jì)測(cè)算（1）、定價(jià)參照項(xiàng)目周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況（詳細(xì)見(jiàn)附表一），同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等優(yōu)勢(shì)，擬定本項(xiàng)目均價(jià)為5000元/㎡。項(xiàng)目總建筑面積為8.82萬(wàn)㎡，總銷(xiāo)售收入為44100萬(wàn)元，稅后凈收入為41,652.45萬(wàn)元。（本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算不計(jì)算商業(yè)、車(chē)庫(kù)、地下室收入）。（2）、成本除土地成本外其它單位面積成本為1638.98元/㎡，即開(kāi)發(fā)成本為14,455.82萬(wàn)元，成本明細(xì)見(jiàn)下表：項(xiàng)目名稱(chēng)總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/㎡）備注1、建筑工程成本9,009.00989.81小高層住宅8379950.00電梯63039.8135部電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用19021.50規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)445.00住宅設(shè)計(jì)費(fèi)10612.00地質(zhì)勘探182.00放線測(cè)量費(fèi)40.50監(jiān)理費(fèi)182.003、政府規(guī)費(fèi)238.6127.05散裝水泥80.90建筑面積×0.3×3元墻體革新費(fèi)212.40勞保統(tǒng)籌費(fèi)445.00白蟻防治費(fèi)182.00渣土清運(yùn)費(fèi)263.00確權(quán)測(cè)繪費(fèi)131.50產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)263.00竣工備案費(fèi)40.50交易服務(wù)費(fèi)111.23投資額0.12%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)60.67工程造價(jià)0.07%技術(shù)服務(wù)費(fèi)80.90防雷審核131.521500元+建筑面積×1.5元/M2圖紙審查131.50環(huán)境評(píng)估費(fèi)70.76印花稅30.29中標(biāo)造價(jià)0.03%招標(biāo)服務(wù)費(fèi)171.90合同造價(jià)0.2%4、安裝工程2,945.88334.00燃?xì)?2348.00自來(lái)水22125.00污水、雨水25629.00電力81192.00雙電路：92；單電路：83供熱1032117.00住宅92，二次管網(wǎng)25閉路電視263.00智能化17620.005、環(huán)境配套441.0050.00景觀、綠化26530室外道路176206、管理費(fèi)308.7035.007、銷(xiāo)售費(fèi)用617.4070.00銷(xiāo)售收入的1—1.5%之間8、財(cái)務(wù)費(fèi)用264.6030.009、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)441.0050.00總計(jì)：14,455.821,638.98（3）、土地成本與利潤(rùn)土地成本與利潤(rùn)關(guān)系見(jiàn)下表：通過(guò)調(diào)查，該地塊的樓地價(jià)為2000元/㎡較為合理，對(duì)應(yīng)的土地成本在240萬(wàn)元/畝。經(jīng)測(cè)算，該地塊最高價(jià)格為270萬(wàn)元/畝（樓面價(jià)2250元/㎡）。土地成本測(cè)算表平均成本（萬(wàn)元/畝）樓面價(jià)（元/㎡）土地出讓金（萬(wàn)元）土地契稅（萬(wàn)元）土地交易手續(xù)費(fèi)（萬(wàn)元）土地總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）項(xiàng)目成本利潤(rùn)率（%）200166714700441.0029.4015,170.40296261202640.59%210175015435463.0530.8715,928.92303851126837.08%216180015876476.2831.7516,384.03308401081335.06%220183316170485.1032.3416,687.44311431050933.74%230191716905507.1533.8117,445.9631902975130.56%240200017640529.2035.2818,204.4832660899227.53%245204218008540.2336.0218,583.7433040861326.07%250208318375551.2536.7518,963.0033419823424.64%255212518743562.2837.4919,342.2633798785423.24%260216719110573.3038.2219,721.5234177747521.87%265220819478584.3338.9620,100.7834557709620.53%270225019845595.3539.6920,480.0434936671719.23%275229220213606.3840.4320,859.3035315633717.95%280233320580617.4041.1621,238.5635694595816.69%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：14,455.82萬(wàn)元，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：1,638.98元/㎡（單價(jià)成本）地塊占地：4.90萬(wàn)㎡，容積率：1.8：建筑面積：8.82萬(wàn)㎡均價(jià)：5,000.00元/㎡，銷(xiāo)售收入：44,100.00萬(wàn)元，稅后收入：41,652.45萬(wàn)元（三）、3號(hào)意向地塊1、意向項(xiàng)目名稱(chēng)、位置3號(hào)意向地塊是梅江13號(hào)地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的南側(cè)文化商貿(mào)發(fā)達(dá)、人居環(huán)境優(yōu)越的河西區(qū)的南端，地塊處于梅江高檔居住區(qū)的中心區(qū)域。區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，健康、生態(tài)、自然和人文相融一體的居住環(huán)境。地塊周邊已經(jīng)形成規(guī)模高檔居住社區(qū)，交通暢通、環(huán)境優(yōu)美、現(xiàn)代化配套齊全，是目前“梅江板塊”剩下為數(shù)不多的中大型地塊之一。2、用地指標(biāo)用地性質(zhì)：居住可建設(shè)用地面積：7.42公頃最大容積率：1.63預(yù)計(jì)出讓時(shí)間：2006年5月底3、意向地塊的經(jīng)濟(jì)測(cè)算（1）、定價(jià)參照項(xiàng)目周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況（詳細(xì)見(jiàn)附表一），同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等優(yōu)勢(shì)，擬定本項(xiàng)目均價(jià)為7500元/㎡。項(xiàng)目總建筑面積為12.09萬(wàn)㎡，總銷(xiāo)售收入為90,709.50萬(wàn)元，稅后凈收入為85,675.12萬(wàn)元。注：本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算不計(jì)算商業(yè)、車(chē)庫(kù)、地下室收入。（2）、成本除土地成本外其它單位面積成本為1,738.55元/㎡，即開(kāi)發(fā)成本為20,970.44萬(wàn)元，成本明細(xì)見(jiàn)下表：項(xiàng)目名稱(chēng)總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/㎡）備注1、建筑工程成本12,422.001,029.85小高層住宅120621000.00電梯36029.8520部電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用259.3321.50規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)605.00住宅設(shè)計(jì)費(fèi)14512.00地質(zhì)勘探242.00放線測(cè)量費(fèi)60.50監(jiān)理費(fèi)242.003、政府規(guī)費(fèi)328.1927.21散裝水泥110.90建筑面積×0.3×3元墻體革新費(fèi)292.40勞保統(tǒng)籌費(fèi)605.00白蟻防治費(fèi)242.00渣土清運(yùn)費(fèi)363.00確權(quán)測(cè)繪費(fèi)181.50產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)363.00竣工備案費(fèi)60.50交易服務(wù)費(fèi)151.24投資額0.12%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)80.70工程造價(jià)0.07%技術(shù)服務(wù)費(fèi)110.90防雷審核181.511500元+建筑面積×1.5元/M2圖紙審查181.50環(huán)境評(píng)估費(fèi)90.76印花稅40.30中標(biāo)造價(jià)0.03%招標(biāo)服務(wù)費(fèi)242.00合同造價(jià)0.2%4、安裝工程4,028.71334.00燃?xì)?7948.00自來(lái)水30225.00污水、雨水35029.00電力111092.00雙電路：92；單電路：83供熱1411117.00住宅92，二次管網(wǎng)25閉路電視363.00智能化24120.005、環(huán)境配套1,085.5890.00景觀、綠化72460室外道路362306、管理費(fèi)603.1050.007、銷(xiāo)售費(fèi)用1,447.44120.00銷(xiāo)售收入的1—1.5%之間8、財(cái)務(wù)費(fèi)用603.1050.009、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)192.9916.00總計(jì)：20,970.441,738.55（3）、土地成本與利潤(rùn)土地成本與利潤(rùn)關(guān)系見(jiàn)下表：通過(guò)調(diào)查，該地塊的樓地價(jià)為3497元/㎡較為合理，對(duì)應(yīng)的土地成本在380萬(wàn)元/畝。經(jīng)測(cè)算，該地塊最高價(jià)格為413萬(wàn)元/畝（樓面價(jià)3800元/㎡）。土地成本測(cè)算表平均成本（萬(wàn)元/畝）樓面價(jià)（元/㎡）土地出讓金（萬(wàn)元）土地契稅（萬(wàn)元）土地交易手續(xù)費(fèi)（萬(wàn)元）土地總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）項(xiàng)目成本利潤(rùn)率（%）3202945355201065.6071.0436,656.6457,627.0828,048.0448.67%3303037366301098.9073.2637,802.1658,772.6026,902.5245.77%3403129377401132.2075.4838,947.6859,918.1225,757.0042.99%3503221388501165.5077.7040,093.2061,063.6424,611.4840.30%3603313399601198.8079.9241,238.7262,209.1623,465.9637.72%3703405410701232.1082.1442,384.2463,354.6822,320.4435.23%3803497421801265.4084.3643,529.7664,500.2021,174.9232.83%3903589432901298.7086.5844,675.2865,645.7220,029.4030.51%4003681444001332.0088.8045,820.8066,791.2418,883.8828.27%4103773455101365.3091.0246,966.3267,936.7617,738.3626.11%4133800458321374.9691.6647,298.5268,268.9617,406.1625.50%4203865466201398.6093.2448,111.8469,082.2816,592.8424.02%4303957477301431.9095.4649,257.3670,227.8015,447.3222.00%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：20,970.44萬(wàn)元，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：1,738.55元/㎡（單價(jià)成本）地塊占地：7.42萬(wàn)㎡，容積率：1.63：建筑面積：12.09萬(wàn)㎡均價(jià)：7,500.00元/㎡，銷(xiāo)售收入：90,709.50萬(wàn)元，稅后收入：85,675.12萬(wàn)元（四）、4號(hào)意向地塊1、意向項(xiàng)目名稱(chēng)、位置4號(hào)意向地塊是電影制片廠地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的南側(cè)人文和人居環(huán)境優(yōu)越的南開(kāi)區(qū)，地塊處于南半環(huán)快速路與衛(wèi)津南路交界處，比鄰?qiáng)W林匹克體育中心、水上公園、堆山公園、天塔等大型園林環(huán)布四周，交通便捷，地理位置和自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境極佳，是“奧運(yùn)板塊”中最為宜居的地段之一，該項(xiàng)目是“奧運(yùn)板塊”中僅存的可大盤(pán)開(kāi)發(fā)用地。2、用地指標(biāo)用地性質(zhì)：居住及公共服務(wù)設(shè)施用地可建設(shè)用地面積：14.9公頃最大容積率：2.1預(yù)計(jì)出讓時(shí)間：2006年5月底或6月初3、意向地塊的經(jīng)濟(jì)測(cè)算（1）、定價(jià)參照項(xiàng)目周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況（詳細(xì)見(jiàn)附表一），同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等優(yōu)勢(shì)，擬定本項(xiàng)目均價(jià)為6500元/㎡。項(xiàng)目總建筑面積為31.29萬(wàn)㎡，總銷(xiāo)售收入為203,385.00萬(wàn)元，稅后凈收入為192,097.13萬(wàn)元。（本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算不計(jì)算商業(yè)、車(chē)庫(kù)、地下室收入）（2）、成本除土地成本外其它單位面積成本為1,692.45元/㎡，即開(kāi)發(fā)成本為52,956.75萬(wàn)元，成本明細(xì)見(jiàn)下表：項(xiàng)目名稱(chēng)總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/㎡）備注1、建筑工程成本31,725.501,013.92小高層住宅29726950.00電梯200063.92100部電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用67321.50規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1565.00住宅設(shè)計(jì)費(fèi)37512.00地質(zhì)勘探632.00放線測(cè)量費(fèi)160.50監(jiān)理費(fèi)632.003、政府規(guī)費(fèi)845.8227.03散裝水泥280.90建筑面積×0.3×3元墻體革新費(fèi)752.40勞保統(tǒng)籌費(fèi)1565.00白蟻防治費(fèi)632.00渣土清運(yùn)費(fèi)943.00確權(quán)測(cè)繪費(fèi)471.50產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)943.00竣工備案費(fèi)160.50交易服務(wù)費(fèi)381.22投資額0.12%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)210.67工程造價(jià)0.07%技術(shù)服務(wù)費(fèi)280.90防雷審核471.501500元+建筑面積×1.5元/M2圖紙審查471.50環(huán)境評(píng)估費(fèi)240.76印花稅90.29中標(biāo)造價(jià)0.03%招標(biāo)服務(wù)費(fèi)591.90合同造價(jià)0.2%4、安裝工程10,450.86334.00燃?xì)?50248.00自來(lái)水78225.00污水、雨水90729.00電力287992.00雙電路：92；單電路：83供熱3661117.00住宅92，二次管網(wǎng)25閉路電視943.00智能化62620.005、環(huán)境配套2,503.2080.00景觀、綠化140845室外道路1095356、管理費(fèi)1,564.5050.007、銷(xiāo)售費(fèi)用3,129.00100.00銷(xiāo)售收入的1—1.5%之間8、財(cái)務(wù)費(fèi)用1,564.5050.009、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)500.6416.00總計(jì)：52,956.751,692.45（3）、土地成本與利潤(rùn)土地成本與利潤(rùn)關(guān)系見(jiàn)下表：通過(guò)調(diào)查，該地塊的樓地價(jià)為2929元/㎡較為合理，對(duì)應(yīng)的土地成本在410萬(wàn)元/畝。經(jīng)測(cè)算，該地塊最高價(jià)格為448萬(wàn)元/畝（樓面價(jià)3200元/㎡）。土地成本測(cè)算表平均成本（萬(wàn)元/畝）樓面價(jià)（元/㎡）土地出讓金（萬(wàn)元）土地契稅（萬(wàn)元）土地交易手續(xù)費(fèi)（萬(wàn)元）土地總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）項(xiàng)目成本利潤(rùn)率（%）3702643826952480.85165.3985,341.24138,297.9953,799.1438.90%3802714849302547.90169.8687,647.76140,604.5151,492.6236.62%3902786871652614.95174.3389,954.28142,911.0349,186.1034.42%4002857894002682.00178.8092,260.80145,217.5546,879.5832.28%4102929916352749.05183.2794,567.32147,524.0744,573.0630.21%4203000938702816.10187.7496,873.84149,830.5942,266.5428.21%4303071961052883.15192.2199,180.36152,137.1139,960.0226.27%4403143983402950.20196.68101,486.88154,443.6337,653.5024.38%44832001001283003.84200.26103,332.10156,288.8535,808.2922.91%45032141005753017.25201.15103,793.40156,750.1535,346.9822.55%46032861028103084.30205.62106,099.92159,056.6733,040.4620.77%47033571050453151.35210.09108,406.44161,363.1930,733.9419.05%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：52,956.75萬(wàn)元，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：1,692.45元/㎡（單價(jià)成本）地塊占地：14.9萬(wàn)㎡，容積率：2.10：建筑面積：31.29萬(wàn)㎡均價(jià)：6,500.00元/㎡，銷(xiāo)售收入：203,385.00萬(wàn)元，稅后收入：192,097.13萬(wàn)元（五）、意向地塊綜合評(píng)述根據(jù)公司土地購(gòu)置戰(zhàn)略要求和資金實(shí)力情況，同時(shí)考慮到意向地塊擬上市時(shí)間和項(xiàng)目收益情況等因素，得出以初步結(jié)論：1、近期重點(diǎn)跟蹤河北區(qū)南口路地塊、河西區(qū)梅江13號(hào)地塊，同時(shí)關(guān)注電影制片廠地塊。2、從土地購(gòu)置的資金要求分析得出，近期擬出讓的南口路地塊和梅江13號(hào)地塊符合公司的資金現(xiàn)狀和支付能力。3、考慮到公司缺少在一級(jí)城市開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，建議優(yōu)先購(gòu)置南口路地塊，其次是梅江13號(hào)地塊。4、由于電影制片廠地塊規(guī)模相對(duì)較大，地塊總額較大（預(yù)計(jì)超過(guò)9億元），從資金要求上考慮，建議不將該地塊納入意向購(gòu)置地塊，但予以關(guān)注。3、萬(wàn)東小馬路地塊政府計(jì)劃第3季度上市，公司應(yīng)該盡快介入該地塊運(yùn)作。五、最主要的障礙和風(fēng)險(xiǎn)1、天津人脈關(guān)系相對(duì)薄弱，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握相對(duì)不足，另公司缺少在一線市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。2、目前天津市區(qū)土地價(jià)格相對(duì)較高，且各區(qū)土地價(jià)格上漲較快，而房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較慢，土地成本在一定程度上略有偏高，導(dǎo)致土地總款額也現(xiàn)對(duì)較大。3、南口路地塊、梅江13號(hào)地塊和電影制片廠地塊擬將在5月或6月推出，前期運(yùn)作時(shí)間緊，且運(yùn)作空間相對(duì)較小。4、從天津土地部門(mén)了解到跟蹤南口路地塊、梅江13號(hào)地塊和電影制片廠地塊的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)對(duì)較多。其中河北區(qū)南口路地塊占地約100多畝具備一定的規(guī)模，而河北區(qū)土地價(jià)格相對(duì)較低，該地塊出讓金預(yù)計(jì)在3億左右，比較適合本土的中小型開(kāi)發(fā)商和意向進(jìn)入天津市場(chǎng)的外地開(kāi)發(fā)商，較多的開(kāi)發(fā)商介入勢(shì)必會(huì)增加該地塊的獲取難度；作為梅江中心區(qū)域的13號(hào)地，地塊規(guī)模適中，有意向且有實(shí)力介入的開(kāi)發(fā)商也相對(duì)較多，購(gòu)地競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)相對(duì)激烈，該地塊的購(gòu)地成本會(huì)相對(duì)較高。5、河?xùn)|區(qū)萬(wàn)東小馬路地塊占地約70多畝具備一定的規(guī)模，而河北區(qū)土地價(jià)格相對(duì)較低，該地塊出讓金預(yù)計(jì)在3億左右，比較適合本土的中小型開(kāi)發(fā)商和意向進(jìn)入天津市場(chǎng)的外地開(kāi)發(fā)商，較多的開(kāi)發(fā)商介入勢(shì)必會(huì)增加該地塊的獲取難度。6、南開(kāi)區(qū)電影制片廠地塊規(guī)模相對(duì)較大，土地價(jià)相對(duì)較高，預(yù)計(jì)該地塊土地總款在9億元以上，公司目前從資金上購(gòu)置該地塊存在一定難度。六、立項(xiàng)所需的前期費(fèi)用立項(xiàng)費(fèi)用包括前期拓展費(fèi)用、中介費(fèi)用，共需30萬(wàn)元，如有特殊費(fèi)用支出另行申請(qǐng)。發(fā)展部2006年5月1日

附錄資料：不需要的可以自行刪除輸電新建工程施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表HYPERLINKSXMX6施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)審表工程名稱(chēng)： 編號(hào)：006致xx有限公司監(jiān)理項(xiàng)目部：現(xiàn)報(bào)上x(chóng)x工程施工進(jìn)度計(jì)劃，請(qǐng)審查。附件：1xx工程施工進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖） 施工項(xiàng)目部（章）： 項(xiàng)目經(jīng)理：______________ 日期：______________專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師審查意見(jiàn)： 專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師：____________ 日期：____________總監(jiān)理工程師審批意見(jiàn)： 監(jiān)理項(xiàng)目部（章）： 總監(jiān)理工程師：______________ 日期：______________工期目標(biāo)和施工進(jìn)度計(jì)劃1、工期目標(biāo)根據(jù)招標(biāo)文件要求及現(xiàn)場(chǎng)情況，初步對(duì)本工程進(jìn)行了規(guī)劃和排定，總體工程開(kāi)工日期為2012年2月1日，竣工日期為2012年9月3日，無(wú)特殊原因工程施工不得延期。工期目標(biāo)分解表表：1-1目標(biāo)目標(biāo)值合同目標(biāo)公司目標(biāo)項(xiàng)目部目標(biāo)工期目標(biāo)開(kāi)竣工時(shí)間確保工程施工按時(shí)完成，開(kāi)、竣工時(shí)間：2012年2月2日～2012年9月2日開(kāi)、竣工時(shí)間：2012年2月2日-2012年9月2日確保公司目標(biāo)1.1進(jìn)度計(jì)劃編制說(shuō)明本工程進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)招標(biāo)文件中的開(kāi)、竣工時(shí)間及圖紙交付時(shí)間及材料供貨時(shí)間及現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)、地勢(shì)條件等確定出施工方案，根據(jù)工程階段性里程碑、工程各階段工作量編制總的施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃確定出人力、機(jī)械的配制，本網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃力求優(yōu)化資源配置，優(yōu)化施工方案，做到優(yōu)化施工，節(jié)約工程投資。關(guān)鍵工序施工計(jì)劃安排序號(hào)工程名稱(chēng)工期日期1復(fù)測(cè)、部分征地102011年12月20日2材料運(yùn)輸1302011年12月20日3土石方工程122011年12月20日4基礎(chǔ)工程902011年12月28日5鐵塔組立772012年2月10日序號(hào)工程名稱(chēng)工期日期1復(fù)測(cè)、部分征地102011年12月20日序號(hào)工程名稱(chēng)工期（日）日期備注1工程準(zhǔn)備2011年4月10日～2011年4月20日2線路復(fù)側(cè)2011年4月18日～2011年4月28日3土石方工程2011年5月1日～2011年6月20日4基礎(chǔ)工程2011年5月1日～2011年6月21日5桿塔接地工程2011年6月1日～2011年7月5日6基礎(chǔ)工程驗(yàn)收2011年5月28日～2011年7月5日桿塔基礎(chǔ)7桿塔工程材料運(yùn)輸2011年5月29日～2011年7月8日8桿塔組立2011年5月29日～2011年7月7日9架線工程材料運(yùn)輸2011年7月1日～2011年8月11日10放緊線2011年7月1日～2011年8月10日11附件安裝2011年5月29日～2011年8月11日12全面自、互、專(zhuān)檢2011年8月6日～2011年8月10日13缺陷消除2011年8月10日～2011年8月20日14資料、軟件整理2011年8月15日～2011年8月25日15竣工檢查驗(yàn)收16工程移交17試運(yùn)行18工期工序施工計(jì)劃分解1.2進(jìn)度計(jì)劃表線路橫道圖、（附后）1.3主要安裝設(shè)備及材料供應(yīng)計(jì)劃主要安裝設(shè)備及材料供應(yīng)計(jì)劃表序號(hào)設(shè)備、材料名稱(chēng)計(jì)劃最遲到貨日期到貨地點(diǎn)供貨方1水泥2011.12.20施工現(xiàn)場(chǎng)自購(gòu)2砂2011.12.20施工現(xiàn)場(chǎng)自購(gòu)3碎石2011.12.20施工現(xiàn)場(chǎng)自購(gòu)4零星鋼材、建材2011.12.20施工現(xiàn)場(chǎng)自購(gòu)5鐵塔2011.12.20施工現(xiàn)場(chǎng)自購(gòu)6導(dǎo)地線2011.12.20施工現(xiàn)場(chǎng)自購(gòu)7金具及其他2011.12.20施工現(xiàn)場(chǎng)自購(gòu)1.4要求設(shè)計(jì)圖紙交付計(jì)劃設(shè)計(jì)圖紙交付計(jì)劃表序號(hào)圖紙名稱(chēng)最遲交付時(shí)間數(shù)量備注1110KV線路基礎(chǔ)圖2011.12.1542110KV新建線路全部圖2011.12.2541.4.1進(jìn)度計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)分析和控制1、從組織措施上保證：(1)成立具有開(kāi)拓精神，運(yùn)作高效的項(xiàng)目部，充分發(fā)揮土建、安裝一家總包的優(yōu)勢(shì)，密切配合。實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，行使計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)督各項(xiàng)基本職能。(2)加大勞動(dòng)力投放，組織施工素質(zhì)高、技術(shù)熟練、能打硬仗的施工隊(duì)伍，進(jìn)行本工程的施工，合理安排作業(yè)班次，節(jié)假日不休息，力爭(zhēng)提前工期。(3)主動(dòng)接受各級(jí)職能部門(mén)的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)，保證工作關(guān)系暢通，及時(shí)做好分部分項(xiàng)工程及分階段驗(yàn)收工作，以便下道工序及時(shí)進(jìn)行。2、從物質(zhì)措施上保證：(1)為保證工程材料及時(shí)有序地進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，我公司項(xiàng)目經(jīng)理部提前與供貨廠家取得聯(lián)系，掌握供貨信息，督促?gòu)S家按期供貨，以免影響施工進(jìn)度。(2)對(duì)于業(yè)主供應(yīng)的材料，項(xiàng)目部將派人駐廠監(jiān)造，隨時(shí)向項(xiàng)目法人和監(jiān)理工程部報(bào)告生產(chǎn)進(jìn)度、產(chǎn)品質(zhì)量等情況。并催促生產(chǎn)廠家按期供貨。(3)項(xiàng)目部將組織和調(diào)配足夠的運(yùn)輸機(jī)械和勞動(dòng)力，及時(shí)組織工程材料的運(yùn)輸，使材料和工器具及時(shí)運(yùn)抵現(xiàn)場(chǎng)。3、從技術(shù)措施上保證：(1)采用先進(jìn)科學(xué)施工方法，使用先進(jìn)儀器、設(shè)備、機(jī)械等，以提高工作效率，節(jié)省時(shí)間，縮短施工工期。(2)落實(shí)機(jī)械員職責(zé)，提前檢查和定期維修機(jī)械，保證機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)良好。(3)提前做好特殊季節(jié)施工的準(zhǔn)備工作，采取切實(shí)可行的季節(jié)施工技術(shù)措施，保證工程進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)。4、從配合措施上保證：(1)施工期間，主動(dòng)與業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)分包隊(duì)伍及時(shí)溝通情況，得到各單位在工作上的支持，加大協(xié)調(diào)管理力度，結(jié)合工程實(shí)際施工情況，協(xié)調(diào)各工種或各相關(guān)專(zhuān)業(yè)分包隊(duì)伍之間的工作配合，提供方便，為快速優(yōu)質(zhì)施工創(chuàng)造條件。(2