如湖南瀏陽生物醫(yī)藥園

本文格式為Word版，下載可任意編輯——如湖南瀏陽生物醫(yī)藥園,,中國地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)軍團！

,前言,,基于我司與貴司尚缺乏足夠的溝通，對貴司開發(fā)意圖、企業(yè)戰(zhàn)略、工程概括進度等有待進一步深入了解。本報告在貴司所供給的邀標函及相關(guān)內(nèi)容要求方面在撰寫本報告時有所調(diào)整，由于受條件局限并未完全依照要求全面開展闡述，僅擇當前工程的核心環(huán)節(jié)問題舉行了較為深入的斟酌。

本工程所需要涉及深度執(zhí)行片面需與貴司充分交流、調(diào)研市場后面可舉行，該報告僅作投標表示用，缺乏之處敬請諒解。,市場及政策研究,工程SWOT分析,第一片面,其次片面,工程定位,第三片面,營銷整體戰(zhàn)略,工程入市時機評估,第四片面,第五片面,工程客戶積累策略,第六片面,,營銷節(jié)點安置及費用估算,第七片面,合同報價,第八片面,第一片面：市場及政策研究,,,PART1,對貸款添置其次套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。

對添置首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

商品住房價格過高、上漲過快、供給慌張的地區(qū)，暫停發(fā)放添置第三套及以上住房貸款；

對不能供給1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放添置住房貸款。,4月17日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制片面城市房價過快上漲》的通知。,9月29日國家有關(guān)部委出臺措施進一步落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制房價過快上漲的通知精神,暫停發(fā)放第三套及以上房貸；

首套房首付比例不低于30%；

房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。

房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)待政策。,12月26日人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，這是降息通道終止時隔兩年后，兩個月連續(xù)加息。,,,12月20日人民銀行再次上調(diào)存款打定金率0.5個百分點。這是今年第六次上調(diào)存款打定金率。,,政策調(diào)整：房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣緊縮政策將會打壓抑制片面購房需求，影響全國市場大勢。,宏觀市場,房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢分析,區(qū)域角度——長沙作為湖南省代表性的省會級中心城市，隨著“長沙城市群的轉(zhuǎn)變”、“長株潭一體化”等進展戰(zhàn)略的實施，將為工程的開發(fā)帶來機遇和挑戰(zhàn)。,啟示——1、長沙未來的進展在于有足夠的進展空間，而“長株潭一體化”戰(zhàn)略部署的形成，標志著可以快速催動城市進步的奠基石，使進展空間將更為廣闊；

優(yōu)化并整合各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)布局，得到充分合理的利用，從而更進一步刺激城市的快速進展；

2、南城和河西雖然進展起步較晚，隨著市府的西移，省府的南遷，由此形成了良好進展條件，且吻合“一體化”的進展要求，是可以起到疏導(dǎo)和優(yōu)化整體并實現(xiàn)快速進展的良好平臺；

3、原城市核心將獲得更好的進展條件，與此同時將形成多個城市級核心商圈，從而完成多核化進展需要。,宏觀市場,經(jīng)濟角度——長沙經(jīng)濟保持較高的增長速度，遠遠超出全國8%的預(yù)期目標，經(jīng)濟快速進展的勢頭尚未變更。,2022年前三季度長沙實現(xiàn)GDP3107億元，長沙市經(jīng)濟總量(GDP)在全國省會城市中排位由2022年的12位上升到2022年的7位，排名前移5位，先后趕超長春、哈爾濱、石家莊、鄭州、濟南5市，在中部六市中排第2位，僅低于武漢市。,2022年前三季度長沙GDP同比增長16.0%，比全國增幅10.6%高5.4個百分點，與全省增幅14.8%高1.2個百分點；

,長沙市GDP歷年增長速度走勢圖,宏觀市場,經(jīng)濟角度——長沙社會消費品零售總額增速保持較高水平。,2022年長沙社會消費品零售總額增長速度始終保持在15%以上，增長速度照舊較快，2022年上半年增速但仍保持較高速度。,1月份在國家出臺各種擴大內(nèi)需的政策后，2月增速有所上升，擴內(nèi)需政策初現(xiàn)成效。3月份消費品零售總額增速止住了下滑的勢頭。進入4月后，長沙社會消費品零售總額增速緩慢上升。,長沙市社會消費品零售總額增幅走勢圖,宏觀市場,人口角度——人口的穩(wěn)步激增，將在未來幾年內(nèi)拉動長沙房地產(chǎn)的良性進展，為長沙房地產(chǎn)及工程開發(fā)水準的提升奠定堅實的根基,啟示：

長沙作為湖南省會城市，隨城市規(guī)模的擴張、城市化率的加速、剛性人口的激增，將對長沙房地產(chǎn)市場的開發(fā)前景奠定根基。而隨著城市進展格局的蛻變，在參與到這種“分羹”的過程的同時，又將直面各種要挾。同樣是機遇和挑戰(zhàn)，必將要求企業(yè)充分挖掘自身版塊運動的先決優(yōu)勢，將其進展為可持續(xù)進展的競爭條件，方有更多機遇向更為廣闊的進展空間邁進。,按照長沙市城市進展規(guī)劃，至2022年，全市總?cè)丝趯⑦_成950萬，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口400萬，人口規(guī)模較目前擴大0.5倍，按人均住房面積20㎡計算，相當于未來十年將新增3000萬㎡的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達成300萬㎡；

按照歷年來長沙城鎮(zhèn)人口增加十足值來看，年均增長根本在30萬左右，其中市區(qū)人口約為16萬，按人均住房面積20㎡計算，相當于每年將新增300萬㎡的剛性住房需求；

2022年上半年，長沙市城市居民家庭人均可支配收入依舊保持了過去5年來兩位數(shù)增長的速度，全市人均可支配收入為9767．79元（約1628元／月），同比增長達13．4％，增幅較去年回落2．4個百分點，剔除物價上漲因素實際增長7．4％。,,宏觀市場,房地產(chǎn)角度——回想05-09年住宅市場商品房供求和價格分析,,供給和成交分析（單位：萬平米）,價格走勢分析（單位：元/平米）,啟示——1、市場現(xiàn)狀，供過于求，2022年至2022年供求關(guān)系失衡，2022年市場供求失衡加劇，2022年市場供求根本平衡，但成交量成長迅猛；

2、需求方面，長沙市近幾年市場需求展現(xiàn)了持續(xù)性增長態(tài)勢，但進入08年后，受宏觀調(diào)控影響，市場需求顯著下降，08年成交面積較07年下降23.86%，09年受寬松貨幣政策影響，成交量大增；

3、供給方面，增速明顯快于需求，因此也造成了供給量巨大的態(tài)勢;4、05-09年商品房成交價格穩(wěn)步增長，06年展現(xiàn)小幅回落；

隨后由于市場需求增加以及本金上漲，成交價格一路走高。,宏觀市場,長沙商業(yè)物業(yè)近年來開發(fā)總量驚人，自2022年起至2022年6月底，長沙市總竣工商業(yè)用房面積高達454.33萬平方米，遠超過了《長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃2022-2022》中所提及“2022年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)總面積達成420萬平方米”的指標，加上存量市場的數(shù)量，及現(xiàn)有的270萬平米的營業(yè)面積，商業(yè)開發(fā)量遠超越了市場正常容量。在未來相當長的一段時期里，長沙的商業(yè)市場都處在開發(fā)商、商家、消費者及投資者的強烈競爭的中。,宏觀市場,房地產(chǎn)角度——05-09年商業(yè)地產(chǎn)市場：市場開發(fā)總量過大，空置面積較高，市場處于強烈競爭中,長沙工業(yè)地產(chǎn)近年來進展迅猛，并逐步形成了“兩區(qū)九園”的格局，成為長沙經(jīng)濟的重要支撐。,截止2022年底，全市共有省級以上園區(qū)9個，即長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、湖南望城科技工業(yè)園、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、湖南瀏陽生物醫(yī)藥園、湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園、湖南天心環(huán)保工業(yè)園、隆平高科技園、湖南長沙金霞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。在市級考核體系中包含瀏陽現(xiàn)代制造基地和長沙暮云工業(yè)園，簡稱“兩區(qū)九園”。

2022年末，長沙“兩區(qū)九園”共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)701家，年產(chǎn)值超10億元的企業(yè)20家，年產(chǎn)值超300億元的企業(yè)2家。2022年共完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1929.79億元，實現(xiàn)增加值560.54億元，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1898.62億元，主營業(yè)務(wù)本金1467.74億元，完成利稅總額247.64億元，全部從業(yè)人員年平均人數(shù)為19.57萬人，其中研究與開發(fā)人員1.95萬人。,2022年1-11月長沙市“兩區(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值,長沙園區(qū)進展現(xiàn)狀,工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟整體進展急速，企業(yè)數(shù)大幅增加、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集。,園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟實現(xiàn)快速增長。2022年，“兩區(qū)九園”實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值1929.79億元，比上年增長24.3%，高于全市平均水平2.2個百分點；

實現(xiàn)工業(yè)增加值560.54億元，增長24.7%，高于全市平均水平4.9個百分點。

園區(qū)企業(yè)數(shù)大幅增加。2022年，“兩區(qū)九園”有規(guī)模工業(yè)企業(yè)701家，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)總數(shù)的29.4%，規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)比2022年增加99家，增長16.4%，高于全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)增速2.4個百分點。

高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)。園區(qū)企業(yè)提防研發(fā)投入和新產(chǎn)品的開發(fā)，2022年園區(qū)企業(yè)研究與試驗進展（R&D）工程經(jīng)費支出為29.6億元，占全市規(guī)模工業(yè)R&D經(jīng)費的93.4%，實現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值547.80億元，占全市規(guī)模工業(yè)新產(chǎn)品產(chǎn)值的96.8%。2022年，按國家《高技術(shù)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計分類目次》的界定，園區(qū)規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值195.44億元，占全市規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的83.8%；

園區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值55.0億元，占全市規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值的81.9%。,長沙園區(qū)進展現(xiàn)狀,工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不明顯?！皟蓞^(qū)九園”創(chuàng)辦特色重疊，園區(qū)之間進展不夠平衡。,“兩區(qū)九園”創(chuàng)辦特色重疊，如高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)在工程機械、電子信息、新材料等產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)分布都對比多，在招商引資過程中輕易產(chǎn)生相互競爭、彼此壓價的現(xiàn)象，同時也可能展現(xiàn)降低入園企業(yè)根本條件，濫用有限基地資源，影響園區(qū)持續(xù)進展的現(xiàn)象。

由于歷史地理環(huán)境等多方面理由，園區(qū)之間進展還不夠平衡。長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值總量最多，為長沙暮云工業(yè)園的36倍。“兩區(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的平均值為175.44億元，但只有高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)高于平均水平，其余9個園區(qū)均低于平均水平（見下圖）?！皟蓞^(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值與平均值的標準差達成195.24億元，園區(qū)進展不平衡。,長沙園區(qū)進展現(xiàn)狀,長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀,長沙工業(yè)地產(chǎn)市場,長沙工業(yè)地產(chǎn)市場,長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀,長沙工業(yè)地產(chǎn)市場,長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀,長沙工業(yè)地產(chǎn)市場,長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀,長沙工業(yè)地產(chǎn)市場,長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀,,對比優(yōu)勢,產(chǎn)業(yè)布局,從長沙園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局變化的整體趨勢來看，改革開放以來，長沙市園區(qū)第一產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重呈逐步縮小趨勢，其次產(chǎn)業(yè)仍是主導(dǎo)，但第三產(chǎn)業(yè)比重均呈穩(wěn)步提高趨勢。

目前，長沙市園區(qū)呈其次產(chǎn)業(yè)比重最大、第三產(chǎn)業(yè)比重次之、第一產(chǎn)業(yè)比重最小的“二三一”型布局。,長沙經(jīng)開、高新兩園作為最早的兩個國家級園區(qū)，制造、電子信息、新材料新能源、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面具有先發(fā)優(yōu)勢，而在食品加工、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等服務(wù)業(yè)方面不具對比優(yōu)勢。,長沙工業(yè)地產(chǎn)市場,長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)對比分析,長沙工業(yè)地產(chǎn)市場,長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)進展方向分析,從長沙目前工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)進展方向來看，各個園區(qū)目前在定位方面存在較大的重疊性。主要集中在制造產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、新材料、汽車配件制造和機械加工、生物醫(yī)藥幾個產(chǎn)業(yè)，其中國家級開發(fā)區(qū)三個。

從進展狀況來看，受政府主導(dǎo)，享有較高優(yōu)待政策的高級別園區(qū)進展處境較好。如長沙縣經(jīng)開區(qū)和長沙高開區(qū)。一些定位較為明顯的園區(qū)同樣進展狀況良好，如湖南瀏陽生物醫(yī)藥園。無明顯定位，無龍頭企業(yè)，大而全的園區(qū)進展狀況較差。如天心環(huán)保工業(yè)園。,小結(jié)：這些園區(qū)努力打出各種特色牌，反映出它們在積極探索未來開發(fā)區(qū)的進展模式和新的進展動力。盡管這些模式形式各異、種類多樣，難以做出切實評價，但是未來園區(qū)進展將在結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟特色的根基上，向著多樣化、多元化、多類型的方向進展，將是必然的趨勢。,長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析,長沙國際企業(yè)中心,長沙工業(yè)地產(chǎn)市場,長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析,麓谷國際工業(yè)園,長沙工業(yè)地產(chǎn)市場,小結(jié)與啟示：,房地產(chǎn)住宅市場近兩年空前炎熱，形成的經(jīng)濟泡沫對國民經(jīng)濟