物業(yè)服務費用測算技術報告詳細

附件一：物業(yè)服務費用評估技術報告、物業(yè)項目大體情形一）項目綜合經濟技術指標表一主要技術指標O.指標名稱單位指標總建筑面積nf（產權登記面積）（全部達筑面積）1地上建筑面積nf中地下建筑面積nf（含人防面積）二、物業(yè)服務費用測算方式說明按照該項目特點，以實際狀況為基點，以北京市住宅物業(yè)服務四級標準為參考基準線，部份項目按照商業(yè)物業(yè)特點運行標準有所提高。參照物業(yè)管理方案，比較周邊及同類型物業(yè)區(qū)水平，采取本錢運行法實施本項目的物業(yè)費評估。（詳見物業(yè)費匯總表）（一）本錢運行法評估：1?明確物業(yè)費評估項目內容（詳見物業(yè)費各項說明）評估費用組成的第一步是明確各項收費的內容，本項目共將收費按文件要求分為11大項，在每項內明確所含的內容，而其中的內容又進行細化到于項核算指標。以這些于項指標為組成配置的依據(jù)進行別離測算,使之大體上達到分項明確、內容清楚、指標有序、測算有據(jù)的評估的大體框架。

對共用（專屬）部位、共用設備設施的運行保護費用評估，依照配置定額、花費定額實行精算測定。（詳見設備設施日常運行保護費用表）對保潔、綠化、秩序保護的費用評估，依照配置定額、花費定額實行精算測定。（詳見清潔衛(wèi)生、綠化、秩序保護費用表）人員費用核定，綜合考慮寫字樓管理的需要結合服務項目的普通客戶特點，采用以需設崗、按崗分職、以職定人、系數(shù)定費的方式，實施精算測定。鑒于物業(yè)管理費中人員費用比例最大，針對本項目的特點，實施分類核定、精算分攤。其方式是：按不同的職責將人員分級。以市場價為基礎，按照在管面積的大小計算工資及附加費。（詳見人員工資說明表）按人員配置別離計算人工費用。各項人員費用是按實際需要和發(fā)生情形進行別離核定，并最終分類、分項匯入物業(yè)費匯總表。對于服務專屬單項的特定人員，計入該單項的專屬費用中。（二）市場比較法同類物業(yè)項目概況表二同類物業(yè)項目的物業(yè)費調査明細表項目名稱項目地址物業(yè)公司物業(yè)費（元/月.平米備注雍責中心東城區(qū)廣渠門內大街43號北京中天如日物業(yè)管理有限公司26元2012年混特菜中心西大望路1號錦江（北方）物業(yè)管理有限公司25元2012年嘉禾國信大腹東城區(qū)白橋大街15號北爾嘉不國信投資有限責任公司26元2012年誦正國際大廈東城區(qū)廣渠門內大街80號北京通正置業(yè)有限公司21元2012年國瑞大廈東城區(qū)崇文門外大街16號國瑞興業(yè)地產有限公司20元2012年（三）應用精算程序力求做到分類有系、指標有據(jù)、精算有序1.精算程序設計按統(tǒng)計學指標分解的原理，按分項測算設計匯總程序。按物業(yè)費利用的特點設計共用花費體系和特殊花費體系。然后別離按各類的財務指標關系進行統(tǒng)計排列設計計算程序。完善各個體系的遞進式計算程序和匯總程序。2.精算程序的應用按指標體系輸入分類分項指標。按精算程序輸入相關數(shù)據(jù)。按遞迸方式進行分類、分項、精算、調整、匯總。三、物業(yè)費各項測算結果說明計算說明：在對整個管理區(qū)域進行物業(yè)服務費用測算時。用于整個管理區(qū)域,不可分割的物業(yè)服務費用，統(tǒng)一測算后按管理收費面積分攤。物業(yè)費測算只包括地上收費面積部份。地下車庫鑒于其利用性質和管理的特殊性。未納入收費面積中。該區(qū)域應分攤的管理本錢和自身管理本錢的費用支出。由停車管理費中列支。其它保護維修費用由產權方自行支出。物業(yè)費各項內容說明如下：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的各項費用指管理服務人員工資、法定節(jié)假日加班費、員工因持續(xù)工作而不能休假產生的加班費用、員工工作餐費、置裝費等；按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費，和按照政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。(各項福利及保險計提比例組成：社會保險％(醫(yī)療10%、養(yǎng)老2()%、工傷％、失業(yè)％、生育％)、住房公積金8%(低限)、教育經費3%、工會經費2%(%))人工費中不包括地上地下停車管理的人工費用、不包括空調運行保護的人工費用。上述兩項費用本錢別離單獨計入停車管理費和空調費中。應分攤的人工本錢依照收費面積和總管理面積之比例值進行了分攤測算。只計入依管于里面積比例分攤的費用部份。行政辦公管理費辦公用品費、交通費、能源費、通信費及其它費用。清潔衛(wèi)生費為維持公共區(qū)域和整個項目清潔衛(wèi)生而產生的洗手間廁紙費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、垃圾清運費和處置費、外墻尺首層地面清洗費等。常常利用的清潔工具及材料費因保潔外包而計入外包費用中。本項費用不包括本項目客戶利用區(qū)域內部的清潔費用。綠化養(yǎng)護費綠化工具購買費及保護費，綠化用水、用電費，補苗費，農藥化肥費等，不包括應由產權人支付的苗木更新費。公共秩序保護費安保器材裝備檢測維修費、占頻費、消防演習費等。不包括安保外包的人工費，和單獨管理的樓外地面停車場、地下車庫出入口的安保人工費用本錢。共用部位設施設備運行保護費指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常利用和運行、保護和保養(yǎng)、檢測所需的費用。不包括應由產權人支出的設備設施大中修費、設備更新費；不包括應由產權人或利用方支出的因自行裝飾裝修而產生的維修費和內部設施更新、改造費用。不包括本項目產權人或利用人利用區(qū)域內部的各項維修材料費、自用能源費。對于涉及全樓不可分割的配電設施、消防設施保護費用考慮了費用分攤比例。地下車庫部份應分攤的保護費用業(yè)已在物業(yè)費計算中予以相應扣除。地上地下停車管理所需能花費用，不包括在內。不包括空調系統(tǒng)的保護運行費用。固定資產折舊費用按規(guī)定折舊方式計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、利用年限在一年以上的資產。公眾責任保險費用指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。不可預見費和經業(yè)主同意的其它費用，按1%計提。

1（）?經營利潤計提比例8%,11?營業(yè)稅金計提比例％（包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加尺其他）四、測算結果一）總費用管理項目收費面積：nf號項目年費用所占比例備注管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的各項費用%見表1行政辦公管理費用%見表2物業(yè)管理區(qū)域清潔費%見表3物業(yè)管理區(qū)域綠化、美化費用%見表4物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費%見表5物業(yè)管理區(qū)域公用設備設施運行維護費%見表6公共設備設施能耗%見表6固定資產折舊%見表7物業(yè)管理區(qū)域公眾責任險%見表80業(yè)主同意或委托的其 —及不可預知費（按1%計算提?。?+2+3+4+5+7+7+8+9）X%

管理項目收費面積：m*號項目年費用所占比例備注1經營利潤(8%)(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10)X%2稅金：(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)X%%計1—12項之和物業(yè)服務費單價元/月評方米(二)物業(yè)費分項測算說明天玉大庵管理區(qū)域面積包括地上、地下兩部份(見表一)。地下部份為停車庫、設備間和人防工程。地上部份為物業(yè)收費面積：平方米。1、人工費(1)項目自身正式員工編制33人。地面、地下停車場的管理服務人員和空調運行保護人員不包括在內。在計算項目自身管理人員本錢時，依照收費面積和實際管理面積之比例系數(shù)進行了分攤。將相應比例的人工本錢計入人工本錢中。(2)收費面積分攤系數(shù)二收費面積/總管理面積*10()%=%。

⑶涉尺分攤的人工本錢不包括外包勞務部份。表1-1人員工資號部門職務名稱數(shù)（人）工資標準（元/月）計薪周期年薪平均月薪經理160003178000行政行政助理12800313640()事部檔案管理兼庫管125003132500財務部經)財務部出納1250031325001會計130003390001經部客服員325003197500

經理140003152000工工程維52500116250程部配電室值班82400312496003安保經安理135003145500監(jiān)控值保部班8260031270400小計331186900管理間積分攤人工成本表42服裝費號部門職務名稱人數(shù)（人）服裝標4數(shù)總和月平均服裝費1項目經理11

表13加班工資序號項目月（元）年（元）備注1法定節(jié)假日加班工資管理面積分攤人工成本表14勞務外包人員費用人員人數(shù)費用標計薪年薪平均備注

號類別準（元/月）周期（元）月薪保潔82,12249,20,含日常保潔用品300元每人保安162,12537,44,含餐費計24787,65,表1-5員工餐費項目數(shù)人標準月工作月餐費年臺計310元/管理面積分攤人工成本企業(yè)上繳殘疾人保障基金標準殘疾人保障金（2012總人八*%*33636元年數(shù)據(jù)）管理回積分攤人工成本表2辦公費用項目單位l=Ft數(shù)畳標準年費用

（元）辦公用品及耗材費元/年.建筑平方米19,交通費19,通訊費19,能源費19,培訓、飲用水、址-照年檢、審計、法律顧問費元/月12洗衣費元/人.月33人表3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費號項目標準月費用（元）年費用（元）1外墻清洗費平米。每年1次，6元/平米2首層大廳地回、墻回石材清洗費25元/平米。按300平米計算3滅“四害”600元/月7,

消殺化糞池清掏4費2個3000元/年個垃圾清運費消殺化糞池清掏4費2個3000元/年個垃圾清運費5桶。12（）元/桶衛(wèi)生間用品8費（大卷衛(wèi)生紙）25元/卷、24個衛(wèi)生間）小計表4物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用號項目測算依據(jù)年費用（7E）1綠化養(yǎng)護費><12元/折?年按北京市綠化養(yǎng)護標準（壹級）2節(jié)日裝飾美化費五、十、元旦（圣誕）、春節(jié)合計表5物業(yè)管理區(qū)域秧序維護費用號項目標準年費用（元）1秩序維護費150個滅火器檢測更新

2消防演習及宣傳費每次60()元，一年兩次3對講機占頻費6部，每年每部1()()兀小計水費計長單價：元/噸；電費測算單價：參考峰谷平時段和價錢，再誇慮線損后，綜臺價錢元/千瓦時表6物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、保護費用目尸號收費依據(jù)性質年費用(76)1源費用1設備間照明及能耗(配電室、中控室、泵房、設缶機房)2樓內公共照明X432X14H/天X1X365AXI..I5兀從訕樓外公共照明(道路、景觀、綠化)安全出口照明x109X[4H/天X1X365天X1.」5Tt/Z樓內公共衛(wèi)生間照明、排風等能耗3樓內公共用水(衛(wèi)生間)元/噸4污水泵4KWX3X12H/天XX365天X1..15元/kwh共用—生活水泵X1X12H/天XX365天X元/kwhX1X24H/天XX365天X元/kwh6雨水泵4KWX4X1H/天XX60天X元/kwh7電梯1-4號（12KWX4部）48ICWX14H/天X365天X元/kwhX8設旨機房送排風20kwX1H/天X365天X元/kwh

J■目f1?號收費依據(jù)性質年費用（元）9污水井、雨水井維護36個。10元/個月10給排水系統(tǒng)泵、閥門維護費（30個X50元/月）避雷系統(tǒng)檢測及維護費（參照北京地區(qū)《建筑物避1雷檢測收費標準》）70兀/點。避雷裝晝咼度超過20米1的，每增加5米每檢測點加收5元。。3個點，維護費20元/點12消防系統(tǒng)檢測運行維護費（元/此月）13安防系統(tǒng)運行維護費（元/曲月）14電梯維修保養(yǎng)費（7000元/部?