宋代房屋租賃發(fā)達(dá)的原因、評(píng)價(jià)及借鑒,法制史論文

宋代房屋租賃發(fā)達(dá)的原因、評(píng)價(jià)及借鑒,法制史論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】【引言】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】宋代房屋租賃發(fā)達(dá)的原因、評(píng)價(jià)及借鑒【結(jié)論/以下為參考文獻(xiàn)】第四章宋代房屋租賃發(fā)達(dá)的原因、評(píng)價(jià)及借鑒第一節(jié)宋代房屋租賃發(fā)達(dá)的原因一宋代商業(yè)的繁榮和城市的發(fā)展農(nóng)業(yè)和手工業(yè)在宋代得到了新的發(fā)展，尤其是農(nóng)業(yè)的發(fā)展更為突出，為商業(yè)的發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)，促進(jìn)了宋代商業(yè)的繁榮。①宋時(shí)廣大農(nóng)民不斷開墾土地，國家也推行了一些獎(jiǎng)勵(lì)墾田的措施，使宋代的耕地面積大為擴(kuò)展。而宋代由于先進(jìn)農(nóng)具的推廣，生產(chǎn)技術(shù)的提高，不僅減輕了農(nóng)民的勞作強(qiáng)度，更加強(qiáng)了農(nóng)業(yè)抵抗自然災(zāi)禍的能力，使宋時(shí)糧食的畝產(chǎn)量也大幅提高。隨著社會(huì)分工的細(xì)化，也產(chǎn)生了一批專門從事棉花、茶葉、蠶、柑橘等經(jīng)濟(jì)作物種植的農(nóng)戶。在手工業(yè)方面，宋代的手工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、分工、技術(shù)、人數(shù)、產(chǎn)品、產(chǎn)量都超過了唐代，私營手工作坊發(fā)展迅速，并在發(fā)展經(jīng)過中為了協(xié)調(diào)同一行業(yè)的競爭，同行業(yè)間成立了行會(huì)。行會(huì)的出現(xiàn)是宋代商業(yè)繁榮的一重要表現(xiàn)，而隨著宋代商業(yè)的繁盛，也催生了其他一些新生事物的出現(xiàn)：首先是紙幣的產(chǎn)生。隨著宋代商業(yè)的迅速發(fā)展，貨幣流通日益頻繁，傳統(tǒng)的銅錢、鐵錢在大宗貿(mào)易時(shí)的不便也日益顯現(xiàn)，紙幣便應(yīng)運(yùn)而生，其方便快速的優(yōu)勢顯得非常的明顯，使地區(qū)之間的貿(mào)易往來愈加方便。其次是預(yù)買和賒賣的出現(xiàn)。宋代商業(yè)的高度發(fā)展促使了預(yù)買和賒賣等較高商業(yè)經(jīng)營方式方法的出現(xiàn)。蘇軾曾講過：夫商賈之事，彎曲復(fù)雜難行。其買也，先期而予錢；其賣也，后期而取值。多方相濟(jì)，委曲相通,王安石變法時(shí)公布的(市易法〕，將這一民間交易習(xí)慣法律化，在法律關(guān)系上屢次進(jìn)行預(yù)買和賒賣。宋代商業(yè)的繁榮不僅具體表現(xiàn)出在宋代出現(xiàn)的商業(yè)上的新興事物，更能直觀反映宋代商業(yè)狀況的還有宋代的商稅數(shù)額。王棣在其著作(宋代經(jīng)濟(jì)史稿〕中經(jīng)統(tǒng)計(jì)以為：宋代商稅總額不但較前代為高，而且有逐年增加的趨勢。宋太宗時(shí)，一年的商稅總額到達(dá)四百萬貫，宋仁宗時(shí)到達(dá)二千二百萬貫，這是北宋時(shí)期的最高峰，此后一直保持在每年一千萬貫左右，成為國家財(cái)政的重要收入.①宋代商稅的增加表示清楚工商業(yè)的愈加活潑踴躍。宋代的城市發(fā)展，和唐朝時(shí)期的最大變化就是傳統(tǒng)的坊市制度由于無法知足商業(yè)發(fā)展的需要而被打破，使得店鋪在街道上隨意開設(shè)，經(jīng)營時(shí)間也不再受以前到了一定時(shí)間就不得再經(jīng)營的限制，城市格局和城郭限制的打破，深入地揭示了宋代都市商業(yè)的發(fā)展.②商業(yè)的繁榮活潑踴躍了市場，促進(jìn)了宋代城市的發(fā)展，城市的發(fā)展也對(duì)商業(yè)的發(fā)展起到了促進(jìn)作用。兩者互相促進(jìn)的關(guān)系在傳世名畫(清明上河圖〕中的繁榮景象中可以以一窺一二。商業(yè)的繁榮和城市的發(fā)展帶來了大量的人口流動(dòng)，大量的人口流動(dòng)也帶來了大量的房屋租賃市場的需求，有需求就有市場，最終成就了宋代房屋租賃行業(yè)的發(fā)達(dá)。二國家政策變化的影響重農(nóng)抑商中國封建社會(huì)的基本國策之一，該項(xiàng)國策基本貫穿封建社會(huì)的始終，只是在不同的時(shí)代貫徹的程度有所區(qū)別。在唐代，坊市制度將商業(yè)活動(dòng)局限在一定的區(qū)域之內(nèi)，營業(yè)時(shí)間也遭到嚴(yán)格的限制，不利于商業(yè)的發(fā)展。到了后來，隨著商業(yè)的發(fā)展，坊市制度的局限性越發(fā)顯現(xiàn)出來，最終在乾德三年〔965年〕宋太祖下詔開封府：令京城夜市至三鼓以來，不得禁止,①這樣以法律的形式成認(rèn)了夜市的合法性，民居和市場也不再被墻垣圍圈，各個(gè)店鋪也先后沿街開放。應(yīng)當(dāng)講，宋廢除坊市制度，是順應(yīng)了社會(huì)發(fā)展的趨勢，為宋代商業(yè)的發(fā)展帶來了史無前例的機(jī)遇，宋代商業(yè)高度繁榮，房屋租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，離不開宋的這一明智之舉。除了適時(shí)的廢除了坊市制度外，宋的政策調(diào)整促進(jìn)了宋代房屋租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還具體表現(xiàn)出在對(duì)官員從事房屋租賃產(chǎn)業(yè)的態(tài)度轉(zhuǎn)變。宋初是禁止官員從事包括房屋租賃在內(nèi)的商業(yè)活動(dòng)的，把官員做生意看做是與民爭利的非法之舉。北宋初期的宰相趙普就由于營邸店，奪民利②而遭到彈劾。到了后來，由于整個(gè)社會(huì)風(fēng)氣發(fā)生轉(zhuǎn)變，官員做生意成為常態(tài)，對(duì)官員從事房屋出租的政策也變成了半推半就。官員從事房屋出租，只要如商人那樣依法納稅，其經(jīng)營活動(dòng)就是合法的。到了北宋末年，官員出租房屋還能享遭到一定的待遇，比年臣僚營私利者眾，宮觀寺院多有免稅專降之旨.③結(jié)果官員成為宋代房屋出租人中重要的群體，出現(xiàn)邸店之多，甲于京師的官商也就缺乏為奇了。三人們觀念變化的影響首先是農(nóng)本商末觀念的變化。在封建社會(huì)，農(nóng)業(yè)是國家的根本，農(nóng)業(yè)發(fā)展了，民眾的基本生存需求得到知足，政權(quán)才會(huì)穩(wěn)固，國家才能安寧。而商人由于不介入勞動(dòng)，而是靠低價(jià)買進(jìn)，高價(jià)賣出來獲利，所以一直以來商業(yè)都被視為末業(yè)，商人也遭到歧視。到了宋代，這一觀念發(fā)生了改變，如鄧館就指出：行商坐賈，通貨殖財(cái)，四民之益也,④陳耆卿也講：古有四民，曰士，曰農(nóng)，曰工，曰商此四者，皆百姓的本業(yè)，自生民以來，未有能易之者也.⑤這樣把商人和士、農(nóng)、工一視同仁的觀念，改變了過去商人地位低下的境況，提升了商人的地位，不僅普通百姓積極介入做生意，甚至過去竭力貶低商人的官員也放下了身段，投入到了商業(yè)活動(dòng)中來了。如此之多的人介入到商業(yè)活動(dòng)中來，帶動(dòng)了房屋租賃產(chǎn)業(yè)的繁榮，這也是為什么在宋代從京師到地方州縣到鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)有如此之多的房屋出租經(jīng)營者的原因。其次是義利觀的變化。在儒家正統(tǒng)思想中，義和利是截然對(duì)立的?？鬃泳佑饔诹x，小人喻于利的教諭深切進(jìn)入人心，義和利成了區(qū)別是君子還是小人的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，到了漢代，大儒董仲舒繼承并發(fā)展了孔子學(xué)講，孔子關(guān)于義利的學(xué)講也被其繼承下來，正其義不謀其利，明其道不計(jì)其功即是董仲舒義利觀的具體表現(xiàn)出。這種觀念自此一直被傳承，直到到了宋代，隨著宋代商品貨幣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，人民的義利觀念也隨之發(fā)生較大的變化，表現(xiàn)為對(duì)之前占統(tǒng)治地位的貴義賤利和諱言財(cái)利觀念的批判。在宋初，李覯首先以儒家身份提出圣賢之君，經(jīng)濟(jì)之士，必先富其國焉,這是一種典型的反傳統(tǒng)觀點(diǎn)。其后，永嘉功利學(xué)派的集大成者葉適進(jìn)一步提出，古之人，未有不善理財(cái)而為圣君賢臣者也否認(rèn)了圣賢不為利的傳統(tǒng)觀點(diǎn)。而王安石是第一個(gè)公開講求理財(cái)并將其付諸實(shí)踐的人，他指出：利者義之和，義固所以為利也,財(cái)富和倫理是統(tǒng)一的，聚天下之人，不能夠無財(cái),所以要取天下之財(cái)，以供天下之費(fèi).君子既然能夠言利，付諸行動(dòng)來爭利自然也是無可厚非。宋初大將曹彬就直言：好官亦不太多得錢爾,北宋中期蔡襄也曾講：北宋前期，官員稍有節(jié)操者，尚以做生意營利為恥，一般是在私底下從事商業(yè)，然而到了北宋中期社會(huì)上的風(fēng)氣為之大變，專為商旅之業(yè)者，興販禁物、茶、鹽、香草之類.這種觀念的轉(zhuǎn)變，使得歷來官員士人尊貴清高的身份等級(jí)觀念大為減弱，他們也紛紛成為兼職商人，在上述思想影響下，宋神宗也下詔：政事之先，理財(cái)為急.在這種風(fēng)氣轉(zhuǎn)變的影響下，上至皇帝高官，下至普通百姓，紛紛投入到理財(cái)爭利的浪潮中，面對(duì)宋代房屋租賃市場的重大需求，無論是官房創(chuàng)辦的店宅務(wù)還是官員、富室、商人、一般城郭戶等都積極的參加到房屋出租的行列，帶來了宋代房屋租賃業(yè)的繁榮。第二節(jié)宋代房屋租賃制度的評(píng)價(jià)宋代時(shí)期社會(huì)風(fēng)氣、人們義利觀念的轉(zhuǎn)變，各種因素交織帶來的宋代房屋租賃市場的宏大需求，以及宋因勢利導(dǎo)的制定有利于房屋租賃業(yè)發(fā)展的政策法律，規(guī)定了房屋租賃雙方當(dāng)時(shí)人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范了當(dāng)事人的行為，促進(jìn)了宋代房屋租賃業(yè)的發(fā)展，對(duì)當(dāng)時(shí)的社會(huì)產(chǎn)生了一定的積極影響。首先是緩解了當(dāng)時(shí)的住房緊張矛盾。兩宋時(shí)期，人口增加，人口的流動(dòng)頻繁，如當(dāng)時(shí)的東京以其人煙浩穰，添十?dāng)?shù)萬眾不加多，減之不覺少,②而臨安也四方之民云集兩浙，百倍于常,在短時(shí)間內(nèi)盡可能多地建造房屋來知足人們的住房需求也不太現(xiàn)實(shí)，而租賃房屋以其成本較低，經(jīng)濟(jì)性較高而成為很多人的選擇。加上宋對(duì)房屋租賃市場進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范和引導(dǎo)，促進(jìn)了宋代房屋租賃業(yè)的良性發(fā)展。其次是增加了的財(cái)政收入。宋代房屋租賃的發(fā)達(dá)，與宋的介入是密不可分的。宋的介入不僅表現(xiàn)為制定政策、法律規(guī)范房屋租賃市場，也表現(xiàn)為作為市場的介入者，如設(shè)立店宅務(wù)，以官方主體介入房屋租賃，其帶來的直接結(jié)果之一就是增加了宋的財(cái)政收入，本務(wù)課利浩瀚，全籍舍屋出賃,①又如熙寧十年，店宅務(wù)的收入為216,581貫，而東京都商稅院的年商稅額為402,327貫，開封府的商稅額為152,801貫，②店宅務(wù)的收入超過了開封府的商稅額，也超過了東京都商稅院的一半多。這對(duì)宋朝冗官冗兵冗費(fèi)及周邊戰(zhàn)事不斷帶來的宏大開支起到了有效的緩解作用。最后是促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)文化的繁榮。房屋租賃的廣泛存在，為輻湊并集，數(shù)倍土著的各路商賈的貿(mào)易活動(dòng)提供了便利，在很多地方大多是外郡寄寓之富商，其寄寓人，多江商海賈.③也為很多南遷后的商人繼續(xù)從事商業(yè)活動(dòng)提供了便利，都城食店，多是舊京師人開張,④有力的促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。除此之外，在北宋被滅后，很多文人雅士會(huì)聚臨安，及春游帝里，賃宅是吾家,⑤通過清代朱彭(南宋古跡考〕里的寓居考一節(jié)可知，當(dāng)時(shí)的楊萬里、趙師秀、范成大、王明清等人都曾賃屋住在臨安，一時(shí)間群賢畢至，文化事業(yè)很是繁榮。在另一方面，我們也要看到，宋代的房屋租賃制度中也存在著一些不合理的地方，值得我們深思。首先，在宋代的官方房屋租賃機(jī)構(gòu)店宅務(wù)，出租房屋是其非常重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過出租房屋獲得的房屋租金也占據(jù)了店宅務(wù)收入的大部分比重。如上面所述，宋也制定法律對(duì)房屋進(jìn)行相應(yīng)的修繕，以期延長房屋的使用時(shí)間。然而事實(shí)上，這些規(guī)定落實(shí)的效果并不太好，如天圣三年〔1025年〕房數(shù)多于天禧元年〔1017年〕時(shí)兩千余間，而收入則相對(duì)減少數(shù)千貫，并非房均下降由于不能及時(shí)修理舊屋，故仁宗時(shí)收入減少.其次，宋代房屋租金是呈增長趨勢的，宋為此制定措施，包括發(fā)布詔令穩(wěn)定租金、按一定比例減低租金、在災(zāi)禍、節(jié)慶、祭祀等日免除房錢等等。不可否認(rèn)，這些措施的出發(fā)點(diǎn)是好的，也獲得了一定的效果，然而，這些措施是純行政性的，帶有很大的負(fù)面作用。如當(dāng)時(shí)由于數(shù)次的調(diào)低房租，導(dǎo)致不少出租人收入減少，為了降低損失，甚至有房屋也不對(duì)外出租，這對(duì)房屋租賃市場的健康發(fā)展無疑是不利的。而且宋代的房屋出租人中官員占了一定的比重，降低房價(jià)會(huì)損害他們的利益，所以他們也會(huì)采取相應(yīng)的對(duì)策來對(duì)待這些調(diào)控措施，使這些措施的效果大打折扣。所以對(duì)宋代的房屋租金的調(diào)控措施的效果也不能過高地評(píng)價(jià)。最后，作為宋代房屋租賃經(jīng)過中職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的莊宅行人,在房屋租賃中的作用很大，不僅要對(duì)待租賃房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核對(duì)，確保出租人是房屋的所有權(quán)人，還要對(duì)房屋的租金多少進(jìn)行評(píng)定，也要介入到房屋租賃契約。假如這些莊宅行人能本著自個(gè)的職業(yè)良心，按照規(guī)定扮演好自個(gè)的角色，自然是有利于房屋租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而假如其利欲熏心，和出租人沆瀣一氣，那么受害的不僅僅是承租人，更是整個(gè)房屋租賃市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。而宋代關(guān)于其怎樣行使職責(zé)做了不少規(guī)定，對(duì)其不行使或者不按規(guī)定行使應(yīng)當(dāng)承當(dāng)如何的責(zé)任規(guī)定地相對(duì)較少，這也是導(dǎo)致宋代房屋租賃市場出現(xiàn)糾紛的原因之一。第三節(jié)宋代房屋租賃制度的借鑒意義以史為鑒，能夠知興替,在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，盡管采取一輪又一輪的調(diào)控措施，房價(jià)仍然是居高不下，租賃房屋成為很多人解決基本生存問題的首選，為此，我們國家也制定了一定的法律法規(guī)來調(diào)控房屋租賃市場，如(中國合同法〕第13章之租賃合同，(商品房屋租賃管理辦法〕等。而宋代盡管已經(jīng)距我們千年之久，宋代關(guān)于房屋租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的規(guī)定有不少在今天仍然適用；宋代的公房出租和如今積極推行的公租房、廉租房也存在一定的類似之處.通過宋代的房屋租賃制度，總結(jié)其經(jīng)歷體驗(yàn)，汲取其教訓(xùn)，為今天所用，應(yīng)當(dāng)講還是有一定的意義的。一關(guān)于房屋租賃合同如上所述，宋代對(duì)租賃房屋時(shí)訂立契約非常重視，在出現(xiàn)房屋租賃的糾紛時(shí)也是以租房契約為主要根據(jù)來定紛止?fàn)幍?。宋代的這一做法無疑是有重大意義，值得借鑒。在我們國家當(dāng)前情況下，人們的訂立契約意識(shí)比之前有很大的提高，我們國家也制定了相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章為租賃房屋訂立合同提供根據(jù)。如(城市房地產(chǎn)管理法〕第五十三條、(商品房屋租賃管理辦法〕第七條都明確要求出租人和承租人應(yīng)當(dāng)就房屋租賃訂立合同，并對(duì)合同的內(nèi)容做了或詳或簡的規(guī)定。對(duì)租賃雙方訂立合同的內(nèi)容規(guī)定地最詳盡的，要屬(合同法〕了。(合同法〕第十三章整章節(jié)共二十五條都規(guī)定的是租賃合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，租賃期限、租金的支付、當(dāng)事人不履行義務(wù)的法律后果等。固然該章只是較為籠統(tǒng)的規(guī)定了租賃合同的內(nèi)容，并沒有細(xì)化到房屋租賃，但房屋租賃和它應(yīng)當(dāng)是十分法和一般法的關(guān)系，房屋租賃作為更詳細(xì)的租賃形式應(yīng)當(dāng)是適用(合同法〕中的一般規(guī)定的。固然宋重視租賃契約的制定，也有一定的史料記載了宋代租賃雙方當(dāng)時(shí)人簽訂了租賃契約〔如蘇軾的例子〕，但在宋代人們?cè)谧赓U房屋時(shí)訂立契約的情況究竟怎樣，是不得而知的。我們能夠以今天的情況做一個(gè)猜想，當(dāng)今對(duì)房屋租賃時(shí)訂立合同在不同的法律條文中都是有規(guī)定的，但是，事實(shí)上，當(dāng)今的租賃主體已經(jīng)有所增加，除了傳統(tǒng)的自然人之間，法人之間、法人和自然人之前、和自然人之間的房屋租賃也很常見。和自然人之間，牽涉的往往是具有保障性質(zhì)的住房租賃，如廉租房、公租房，在這種情形下，都會(huì)和承租人簽訂房屋租賃合同。在法人之間及法人和自然人之間，由于法人往往會(huì)介入經(jīng)營活動(dòng)，法律意識(shí)更強(qiáng)，所以不管法人是作為出租人，還是承租人，一般情況下也是會(huì)和另一方簽訂合同的。而自然人之間，法律意識(shí)通常不太強(qiáng)，再加上受一般做法的影響，一般都是互相之間的口頭約定，約定內(nèi)容也會(huì)牽涉租金、租賃期限、水電氣費(fèi)的繳納、房屋損壞需要賠償。這種約定，在雙方都遵守的情況下，相安無事，一旦一方違約或者侵權(quán)，出現(xiàn)糾紛時(shí)，由于沒有成文的租賃合同，往往會(huì)給糾紛的解決增加困難。今日尚且如此，我們不妨猜想宋代時(shí)的情形當(dāng)與此類似：主辦的公房出租時(shí)會(huì)訂立契約，而廣大的私有房屋出租時(shí)訂立契約的比例是不太高的。無論是宋代，還是現(xiàn)代，對(duì)房屋租賃的法律規(guī)定都較全面，但部分法律的落實(shí)情況卻都不太好，訂立合同率不高就是華而不實(shí)之一。而在筆者看來，訂立合同不僅彰顯的是法治的進(jìn)步和法律觀念的深切進(jìn)入人心，它更大的價(jià)值在于在當(dāng)糾紛產(chǎn)生后，在解決糾紛中所發(fā)揮的作用。當(dāng)然并不是講有了租賃合同，房屋租賃糾紛馬上就會(huì)馬上得到解決。但至少通過該租賃合同，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系會(huì)得到確定，能夠在很大程度上降低產(chǎn)生公講公有理，婆講婆有理和推諉扯皮的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，筆者的看法是應(yīng)從加強(qiáng)人們的法律觀念著手。法律條文是生硬的，但能夠通過法律宣傳將生硬的法律條文變得生動(dòng)，便于人們更好地接受?？梢砸酝ㄟ^宣講案例的形式，以案講法，讓人們真切地體會(huì)到在承租/出租房屋時(shí)訂立合同的必要性和重要性。二關(guān)于房屋租金關(guān)于宋代的房屋租金，程民生先生在其(宋代物價(jià)研究〕一書中指出：到了宋徽宗朝，開封的房屋租賃價(jià)普遍上漲南宋時(shí)期租金上漲,①由此能夠看出，宋代的租金是呈現(xiàn)上漲趨勢的。這和當(dāng)今的形勢相當(dāng)，只是當(dāng)今隨著城市化的進(jìn)程加快，住房租賃市場的需求旺盛，商品房價(jià)格的居高不下，能接納更多承租人且租金較低廉的城中村的拆遷改造，如今的房屋租金上漲幅度更大，上漲周期更短。據(jù)前所述，宋在認(rèn)識(shí)到房錢上漲后，出于改善民生，更是出于穩(wěn)定房屋租賃市場、穩(wěn)固政權(quán)的目的，采取了發(fā)布詔令穩(wěn)定租金、按一定比例減少租金、在災(zāi)難、節(jié)慶、祭祀等特殊日子免除租金的方式調(diào)控租金，但是，由于宋的調(diào)控措施多是行政性的，一刀切式的，詔河南府永安縣民僦官舍，錢減其半，永為定制,①獲得的效果并不理想，不能給予較高的評(píng)價(jià)。這對(duì)我們當(dāng)今調(diào)控房屋租金是個(gè)前車之鑒。當(dāng)前我們國家房屋租賃的需求具有剛性的特征，其來源有下面幾個(gè)：第一，我們國家如今處于城市化進(jìn)程加快時(shí)期，大量的農(nóng)村人口來到發(fā)達(dá)的城市務(wù)工，這些流動(dòng)人口需要在城市中生存下來，首先得解決住宿的問題。而他們的經(jīng)濟(jì)能力有限，大多情況下只能選擇承租別人的房子。第二，如今很多城市都在進(jìn)行舊城的拆遷改造，被拆遷戶也需要租住房子來完成過渡。第三，除了農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員外，每年畢業(yè)的大批高校畢業(yè)生也是租房的重要群體，他們或者在畢業(yè)之后留在城市找工作，或者找到工作后由于如今的經(jīng)濟(jì)能力不夠而選擇租房子住，這些都構(gòu)成了剛性的租房需求。與剛性的租房需求相對(duì)的是，我們國家如今的出租市場的供應(yīng)顯得缺乏。我們國家如今的租房供應(yīng)主要分為公房和私人房屋兩種。公房在當(dāng)下主要表現(xiàn)為廉租房、公租房等。但這類房屋往往限定一定的條件，根據(jù)(公租房管理辦法〕，申請(qǐng)公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合下面條件：〔一〕在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；〔二〕收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；〔三〕申請(qǐng)人為外來務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)到達(dá)規(guī)定年限。而根據(jù)(城市最低收入家庭廉租住房管理辦法〕，符合市、縣人民規(guī)定的住房困難的最低收入家庭，能夠申請(qǐng)城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房。符合這些條件畢竟只是租房大軍中的一小部分，而符合條件的這一小部分從申請(qǐng)到最后成功入住也需一定的時(shí)間，甚至這個(gè)時(shí)間持續(xù)較長也是現(xiàn)實(shí)中的常事，所以，不少符合申請(qǐng)條件的人也因種種原因放棄申請(qǐng)的想法。除了公房之外，大批有閑置房屋的私人將其房屋出租構(gòu)成了房屋出租市場的重要組成部分。還有就是開發(fā)商興建的用于出租而實(shí)現(xiàn)收益的商品房，但由于住房市場重售輕租的影響，開發(fā)商建設(shè)直接用于出租的房屋所占的比重也是比擬小的。由于房屋出租市場的供應(yīng)無法知足剛性的租房需求，房租的日益上漲就成了自然的事情了。房屋租金的過快增長必然對(duì)人們的生活質(zhì)量產(chǎn)生影響，那么應(yīng)該如何的合理調(diào)控房屋租金呢？調(diào)控房屋租金，是主角，但在調(diào)控的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)充分考慮到市場，而不是簡單地適用行政手段了事，更不能一刀切。第一，加大住房租賃的有效供應(yīng)。房屋租金的上漲歸根在于房屋出租市場的供不應(yīng)求，所以，對(duì)于經(jīng)營的廉租房、公租房等能夠在適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的狀況下，在條件允許的情況下盡可能多的建造，緩解住房租賃的緊張狀況。除此之外，應(yīng)精簡手續(xù)，提高工作效率，縮短審核、批準(zhǔn)時(shí)間，盡快的讓已經(jīng)申請(qǐng)并符合條件的人入住。還要鼓勵(lì)實(shí)力雄厚的開發(fā)商投資于專用于出租的房屋，增加房屋出租市場的供給。第二，轉(zhuǎn)變居民的住房觀念。受傳統(tǒng)觀念的影響，人們傾向于通過建造或者買賣而擁有屬于自個(gè)的房屋。但隨著社會(huì)保障制度的完善，應(yīng)當(dāng)促使人們的住房掛念向多元化的方向發(fā)展，最近幾年比擬熱的以房養(yǎng)老,華而不實(shí)一種形式就是租房入院養(yǎng)老,即老年人將住房對(duì)外出租，自個(gè)用租金寓居到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，將來自個(gè)身故后將住房移交子女繼承。不僅僅是以房養(yǎng)老針對(duì)的老年人，對(duì)于年輕人，可以以漸漸扭轉(zhuǎn)觀念，通過租房子住可以以擁有不錯(cuò)的生活質(zhì)量。第三，轉(zhuǎn)變的職能。2021年1月6日，鄭州市頒布了房屋租賃參考價(jià)格后，市民們最大的反映是拿著的租房指數(shù)，租不到房子,固然對(duì)于租房有一定的指導(dǎo)性，卻沒有多大的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，房價(jià)不會(huì)因而而降低，承租人仍然處于不利的地位。但假如直接定價(jià)，可能短期內(nèi)對(duì)房屋租金的調(diào)控有所影響，但這種非市場的做法對(duì)房屋租賃市場的長期發(fā)展也是不利的。所以，在調(diào)控房屋租賃價(jià)格時(shí)，