黃石市房地產(chǎn)市場發(fā)展報告

2008～2009年黃石市房地產(chǎn)市場發(fā)展報告

黃石市位于湖北省東南部，長江中游南岸，東連滬寧，西通漢渝，是鄂、贛、皖三省交界地區(qū)的重要樞紐，是湖北省乃至全國重要的老工業(yè)基地和港口城市，也是中國沿江開放的重點城市，為湖北省第二大城市。黃石市是湖北省最早設(shè)立的省轄市之一，是我國中部重要的原材料工業(yè)基地和沿江港口城市，也是湖北省重要的區(qū)域性中心城市，被譽為“青銅古都”、“鋼鐵搖籃”、“水泥故里”和“服裝新城”。全市現(xiàn)轄大冶市、陽新縣和黃石港區(qū)、西塞山區(qū)、下陸區(qū)、鐵山區(qū)四個城區(qū)及一個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積4583平方公里，總?cè)丝?55萬，其中市區(qū)面積233平方公里，人口67萬人。黃石距離武漢70公里，處于武漢一小時經(jīng)濟圈之內(nèi)，不僅是“8＋1”武漢城市圈中的東部門戶，而且是湖北省“一主兩副”（以武漢為主的“8＋1”城市圈為主、以宜昌、襄樊兩個省域副中心為兩翼的省域經(jīng)濟發(fā)展格局）中的“武漢城市圈鄂東次中心”城市，在經(jīng)濟和社會生活方面已經(jīng)與武漢市密不可分。一黃石市宏觀經(jīng)濟運行情況（一）國民經(jīng)濟平穩(wěn)增長，2008年增幅開始出現(xiàn)回落如圖1所示，2005～2008年，黃石市地區(qū)生產(chǎn)總值保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢。據(jù)《黃石市2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2007年，黃石市完成生產(chǎn)總值（GDP）466.68億元，在武漢城市圈中位列第四，同比增長14.81%。圖12005～2008年黃石市地區(qū)生產(chǎn)總值走勢2008年，黃石市完成地區(qū)生產(chǎn)總值556.57億元，同比增長19.26%；其中第一產(chǎn)業(yè)完成41.45億元，同比增長3.30%；第二產(chǎn)業(yè)完成297.50億元，同比增長11.40%；第三產(chǎn)業(yè)完成217.62億元，同比增長13.50%，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為7.45∶53.45∶39.10，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍為二、三、一，由礦業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)仍為帶動黃石市地區(qū)生產(chǎn)總值的主要動力。（二）固定資產(chǎn)投資增長穩(wěn)健如圖2所示，2005～2008年，黃石市全社會固定資產(chǎn)投資呈穩(wěn)健增長態(tài)勢，年平均增幅保持在30%左右。據(jù)《黃石市2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2007年，黃石市全社會固定資產(chǎn)投資完成179.85億元，居武漢城市圈第四位，同比增長30.28%，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資為166.38億元，同比增長34.30%。其中，第三產(chǎn)業(yè)投資支撐作用增強，全年完成投資85.57億元，比2006年增長31.05%，對全市固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率達到11.27%以上。圖22005～2008年黃石市固定資產(chǎn)投資走勢據(jù)黃石市統(tǒng)計局，2008年，黃石市完成全社會固定資產(chǎn)投資232.67億元，同比增長29.37%，其中，2008年城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)216.18億元，居城市圈第四位，較2007年同期增長29.93%，增速為城市圈中第七位，略高于湖北省的平均增速（29.10%）。（三）財政收入總額持續(xù)增長，增幅逐年下滑如圖3所示，2005～2008年，黃石市財政收入呈逐年遞增趨勢，但漲幅逐年下滑。據(jù)《黃石市2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2007年，黃石市完成財政總收入51.47億元，同比增長24.53%，其中，地方一般預(yù)算收入完成19.71億元，同比增長28.56%。圖32005～2008年黃石市財政收入變化趨勢2008年，黃石市地方財政總收入完成61.73億元，增長19.93%，其中，地方財政一般預(yù)算收入完成24.09億元，同比增長22.22%，增速居城市圈末位。財政收入逐年減少，其主要是由于黃石市財政收入中礦業(yè)稅收占很大一部分比重，近兩年受全球經(jīng)濟因素的影響及黃石礦區(qū)開采面積的減少和開采難度的加大，導(dǎo)致礦業(yè)出口量減少，且價格下挫，給當(dāng)?shù)囟愂帐杖霂碛绊?。（四）社會消費品零售總額出現(xiàn)回落、城鎮(zhèn)人均可支配收入均保持平穩(wěn)增長如圖4所示，2005～2008年，黃石市社會消費品零售總額漲幅保持在14%以上，平均漲幅為19.38%，總體增長平穩(wěn)。其中，2007年黃石市社會消費品零售總額為174.97億元同比增長18.01%。圖42005～2008年黃石市社會消費品零售總額變化趨勢2008年，社會消費品零售總額實現(xiàn)215.56億元，仍居城市圈第四。同比增長23.20%，增速在城市圈中相對較慢，排第八位，略低于湖北省的平均增速（2008年湖北省社會消費品零售總額平均增速為23.30%）。如圖5所示，2005～2008年，黃石市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，年增幅保持在10%以上，其中，2005～2007年增幅逐年上漲，但2008年增幅首次出現(xiàn)回落。圖52005～2008年黃石市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化趨勢其中，2007年黃石市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成11151元，居武漢城市圈第二，同比增長17.73%。2008年，黃石市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12734元，同比增長14.20%，增速趨緩。二黃石市房地產(chǎn)市場運行情況及特點分析（一）黃石市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及特點分析1.房地產(chǎn)開發(fā)起步相對較早，房地產(chǎn)開發(fā)活躍，是城市圈中外來開發(fā)企業(yè)進駐較早的城市黃石市是一個典型的礦業(yè)城市，其經(jīng)濟增長水平在湖北省來說位列城市圈第二位，是湖北省省管市、城市圈中唯一一個“副中心”城市，對周邊市（縣）具有較強的輻射和帶動作用。由于黃石市經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高，市民消費能力相對靠前，商品房市場啟動也較早，是大型房地產(chǎn)企業(yè)較早入駐的二級城市，在房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃、園林設(shè)計、建筑質(zhì)量、營銷手法等方面成熟度相對較高。截至2008年底，黃石市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)180家，房地產(chǎn)中介機構(gòu)32家，按區(qū)域劃分，分別為黃石122家、大冶43家、陽新15家；按級別劃分，二級資質(zhì)企業(yè)有8家，三級資質(zhì)企業(yè)42家，其余的為四級與暫定企業(yè)，暫沒有一級資質(zhì)企業(yè)。黃石市是外地開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)進駐較早的二線城市之一，尤以武漢企業(yè)居多。進駐的外地開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)以武漢企業(yè)居多。其中入駐的武漢企業(yè)有聯(lián)合置業(yè)、寶安集團、奧山集團等，已成功開發(fā)了多個代表項目。隨著這些實力較強的品牌企業(yè)的大舉進駐，黃石市的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)水平都得到了顯著提升。2.房地產(chǎn)開發(fā)投資額度逐年增長，投資增幅明顯回落如圖6所示，近幾年，黃石市房地產(chǎn)投資額度逐年增長，但增長幅度在2006年達到頂點后，呈現(xiàn)出逐年回落的趨勢。2005～2008年黃石全市房地產(chǎn)開發(fā)投資分別完成11.33億元、16.96億元、19.60億元和21.53億元，增幅分別為48.30%、49.69%、15.57%和9.85%。投資總額雖然保持小幅增長，但漲幅自2007年開始出現(xiàn)明顯回落，可見在外部經(jīng)濟發(fā)展放緩的大環(huán)境影響下，黃石地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資趨向謹(jǐn)慎。圖62005～2008年黃石市房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢3.商品房開發(fā)節(jié)奏放緩，施工面積、新開工面積呈小幅上漲，但竣工面積出現(xiàn)回落據(jù)黃石房產(chǎn)管理局資料顯示，2007年黃石市房屋施工面積為114.95萬平方米，商品住宅新開工面積為100.46萬平方米，2008年黃石市房屋施工面積為132.17萬平方米，同比上漲了14.98%（見圖7）。其中，商品住宅新開工面積為123.45萬平方米，同比上漲了22.88%。與2007年相比，2008年黃石市商品房施工與新開工面積均呈小幅上漲。圖72007年、2008年黃石市房屋施工、商品住宅新開工和房屋竣工面積對比2007年房屋竣工面積為103.72萬平方米，2008年房屋竣工面積為102.3萬平方米，同比下降了1.37%，竣工面積出現(xiàn)小幅回落，商品房開發(fā)節(jié)奏逐漸放緩。4.單個開發(fā)項目體量不斷增長，房地產(chǎn)開發(fā)逐步進入規(guī)?；⑵焚|(zhì)化時代2004～2008年，黃石市房地產(chǎn)開發(fā)項目朝著規(guī)?；?、品質(zhì)化的方向發(fā)展，單個住宅項目開發(fā)體量出現(xiàn)明顯增長。截至2008年底，黃石市開發(fā)規(guī)模在20萬平方米以上項目有4個：宏維·山水明城（國家康居示范工程）、天方·百花園、天虹小區(qū)、東方裝飾城。10萬平方米到20萬平方米項目有6個：麗島·半山華府、裕城·湖濱國際、明盛·湖景花園、順佳·四季花城、聯(lián)合村改造項目、石榴園小區(qū)。另外，2008年后期還新建了兩個30萬平方米以上的項目：東風(fēng)路改造項目（總規(guī)模30萬平方米）、東方哈佛城（總規(guī)模30萬平方米）。大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，一方面帶來區(qū)域商品房供應(yīng)的放量，另一方面在社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理水平、人文氛圍營造等方面起到較強的示范作用，為引領(lǐng)市民的居住消費升級起到積極的推動作用。（二）黃石市房地產(chǎn)銷售情況及特點分析與全國大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡一樣，2006～2007年黃石市房地產(chǎn)邁入快速發(fā)展軌道，銷售面積較2006年增加18.70萬平方米，銷售速度同步加快。進入2008年，受經(jīng)濟環(huán)境與房價過快增長因素影響，黃石市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)盤整現(xiàn)象，訪客量不足，銷售面積同比下降24.65%。雖然黃石市仍不乏剛性需求，但近年來人均可支配收入增長水平與過快增長的房價仍存在差距，銷售形勢較為嚴(yán)峻。1.黃石市房地產(chǎn)銷售價格總體呈增長趨勢，各區(qū)域成交均價差異較大黃石市區(qū)域樓盤眾多，樓盤價格差異較大。2007年黃石市房地產(chǎn)整體銷售均價為2694.54元/平方米，中心城區(qū)銷售均價為3062.67元/平方米。2008年，黃石市商品房成交均價為2871.21元/平方米，較2007年有小幅上升，其中商品住宅成交均價為2405.73元/平方米。全市成交均價最高的是黃石港區(qū)，商品房成交均價3283.08元/平方米，商品住宅均價2631.46元/平方米；下陸區(qū)較低，商品房均價僅為1794.78元/平方米?？梢姡S石市商品房銷售價格從1794.78元/平方米到3283.08元/平方米不等，各區(qū)域商品房銷售價格差異較大（見圖8）。圖82008年黃石市各區(qū)商品房及商品住房價格2.2008年房地產(chǎn)銷售面積明顯下滑，商品房空置面積和空置率大幅增長，商業(yè)用房空置率高于商品住宅受經(jīng)濟大環(huán)境影響，近幾年黃石市商品房銷售速度放緩，銷售面積在2008年出現(xiàn)大幅下滑。其中，2006～2007年，黃石市商品房銷售面積分別為99.57萬平方米、118.27萬平方米，同比增長分別為24.4%、18.78%。2008年，黃石市商品房銷售總面積完成89.12萬平方米，與2007年相比下降了24.65%。受銷售周期拉長，銷售面積下降的影響，黃石市商品房空置率也出現(xiàn)了較大幅度的增長。2007年，黃石市商品房空置面積為7.12萬平方米，其中商品住房空置面積為2萬平方米，空置率為2.87%；商業(yè)用房空置面積3.56萬平方米，空置率為63.41%，商業(yè)用房空置率比商品住房高出很多。據(jù)黃石市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計，2008年，黃石市空置時間為1～3年的商品房總面積達到9.37萬平方米，與2007年相比，漲幅高達78.20%。其中，商品住房空置面積為5.7萬平方米，同比漲幅高達185%，創(chuàng)歷史新高。市場低迷、銷量大幅回落是直接導(dǎo)致黃石市房屋空置率上升的主要原因。3.商品房銷售額出現(xiàn)回落，商品住宅銷售額占商品房銷售總額的比重保持增長2006～2008年，黃石市商品房銷售額分別為15.84億元、22.89億元、19.36億元，其中，2007年商品房銷售額漲幅實現(xiàn)44.51%，2008年受商品住宅價格下調(diào)及商品住宅成交面積的減少的影響，2008年黃石市商品房銷售額出現(xiàn)近幾年來的首次下降，商品房銷售額較2007年下降15.42%。其中，2006～2007年商品住宅銷售額分別為14.35億元、22.04億元，商品住宅銷售額占商品房銷售額比例分別為62.69%、113.84%，住宅占商品房銷售額的比重繼續(xù)增加。4.房地產(chǎn)銷售對象呈現(xiàn)多元化據(jù)黃石市樓盤銷售情況調(diào)研考察得知，黃石市商品房主要銷售對象為黃石城區(qū)及其周邊縣市和下屬城市居民。其中，部分高檔樓盤呈現(xiàn)大冶客戶團購現(xiàn)象以及客戶量過半的現(xiàn)象。從不同片區(qū)來看，黃石市客源具有不同特點，其中，團城山片區(qū)客源以大冶偏多；市中心區(qū)客源以黃石本地偏多；花湖片區(qū)以鄂州和黃石本地客源為主。此外，隨著城市圈交通一體化的實施，黃石至武漢的時間大大縮短使得武漢市民前來黃石置業(yè)、投資的人數(shù)有所增加。5.商業(yè)地產(chǎn)銷售放緩，亮點項目仍受青睞近幾年，黃石市商業(yè)地產(chǎn)多以商住一體的業(yè)態(tài)為主，其中，產(chǎn)權(quán)式酒店項目——曼晶酒店、產(chǎn)權(quán)式菜品超市項目——家天下菜品超市、商業(yè)街項目——杭州路中央街、專業(yè)市場項目——財富廣場等的出現(xiàn)和入市，使黃石市的房地產(chǎn)產(chǎn)品進一步細(xì)分，有效地豐富了市民的投資選擇，受到了市場青睞。2008年開始，受房地產(chǎn)市場整體持續(xù)低迷的影響，黃石市商業(yè)地產(chǎn)銷售速度明顯放緩，但一些亮點項目仍受到市場青睞。如市中心的三明·匯金廣場、江天·金色華邸、天順·中央華府等項目憑借其自身獨特的定位及銷售方法，其招商及商鋪銷售形勢依然很旺，入市后很快就進入了清盤階段。三黃石市城區(qū)各板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與遠景分析（一）團城山居住板塊團城山內(nèi)磁湖碧波蕩漾，青龍山青翠欲滴，湖光山色相映成趣，有著良好的居住環(huán)境。對于黃石這樣一個重工業(yè)城市，這樣的環(huán)境對市民選房有著強大的吸引力。同時，隨著黃石行政中心的南遷、人民廣場等的興建，團城山將是黃石新的政治、金融、文化和居住中心，市政配套會得到相當(dāng)大的發(fā)展。1.板塊現(xiàn)狀團城山板塊是近年來房地產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域，主要包括琥珀山莊、麗島·半山華府、宏維·山水明城，以及三號小區(qū)太王廟片、白馬山小區(qū)、黃姑嶺小區(qū)等，這些項目無論在規(guī)模上，還是居住品質(zhì)上，都具有一定的標(biāo)志性。2.區(qū)域遠景規(guī)劃團城山發(fā)展的功能定位明確為“全市行政、文化、科技、商貿(mào)、金融中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的城市新區(qū)”。未來數(shù)年，在服務(wù)設(shè)施體系初步完善的基礎(chǔ)上，繼續(xù)高標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)各項公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施，努力展示團城山獨特的山水資源，凸顯集行政科教中心、商務(wù)居住區(qū)及高新技術(shù)基地為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)，建設(shè)人與自然協(xié)調(diào)、適宜人居、綠色文明的山水生態(tài)城。根據(jù)2006～2010年居住小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，該板塊今后幾年規(guī)劃新增居住用地10公頃，改造城中村60公頃，增加人口3.5萬人，建設(shè)住宅115萬平方米，以商品房為主。團城山板塊依托現(xiàn)有的良好開發(fā)形勢，未來五年其開發(fā)總量、產(chǎn)品品質(zhì)，同樣會給廣大市民居家置業(yè)帶來驚喜多多，將繼續(xù)引領(lǐng)黃石房地產(chǎn)的潮流。（二）花湖黃石港居住板塊花湖黃石港板塊位于黃石“西大門”，教育、醫(yī)療配套和供水、供氣等城市基礎(chǔ)設(shè)施在原有的基礎(chǔ)上逐步完善。該板塊最大的特點是新興居住區(qū)和原有工業(yè)改造相互混合，近年來發(fā)展較為迅速。1.板塊現(xiàn)狀隨著房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，該板塊已成為黃石新的居住中心區(qū)域之一?；êS石港板塊樓盤憑借良好的交通優(yōu)勢，身處鬧市但避盡喧嘩，獲得市場的廣泛認(rèn)可。更為可貴的是，該板塊無論是產(chǎn)品供給或是房價，均具有比較和諧的梯度，可以滿足不同消費層次消費者的購房需求。2.區(qū)域遠景規(guī)劃未來五年，花湖黃石港板塊潛力無窮。黃石港將著力改變城區(qū)布局不合理、發(fā)展空間不足現(xiàn)狀，優(yōu)化城區(qū)功能，構(gòu)建融吃、住、購、游、樂于一體的多功能中心城區(qū)，傾力打造宜居城區(qū)。根據(jù)2006～2010年居住小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，該板塊將新增居住用地9公頃，盤活存量用地30公頃，增加人口1.5萬人。（三）環(huán)磁湖居住板塊團城山及磁湖南岸、北岸優(yōu)雅地纏繞著浩渺的磁湖水面，環(huán)磁湖板塊從來就不缺乏青山、碧水、藍天、綠地這些得天獨厚的自然條件，主打磁湖水景賣點，則是眾環(huán)磁湖開發(fā)的樓盤不二選擇。1.板塊現(xiàn)狀盡管南北兩岸都擁有磁湖這一得天獨厚的資源，都是黃石未來人居地的不二之選。但相比之下，北岸開發(fā)的先天條件、優(yōu)勢仍然優(yōu)于南岸。南岸過去黃荊山開山取石及污染重的企業(yè)聚集，造成環(huán)保欠賬多、環(huán)境較差，而且地塊路面破損嚴(yán)重，還有鐵道經(jīng)過；北岸山體天然的植被保存比較完整，道路交通條件更好。另外，北岸坐北朝南、依山臨水，更適宜人居。因此，與北岸相比，南岸樓盤的價位要低不少。不過，隨著南岸已經(jīng)啟動的環(huán)境改造效果的顯現(xiàn)，以及城市建設(shè)力度的加大，此地樓盤會有較大的發(fā)展空間。2.區(qū)域遠景規(guī)劃根據(jù)2006～2010年居住小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，環(huán)磁湖板塊規(guī)劃新增居住用地9公頃，盤活存量用地70公頃，增加人口3萬人。拆遷還建，需建設(shè)住宅約150萬平方米，主要以商品房開發(fā)為主。（四）勝陽港居住板塊勝陽港居住板塊，地處黃石城市中心，無論是地理位置，還是城市的建設(shè)、商業(yè)經(jīng)濟的繁華、教育及生活配套的齊全，都是黃石商業(yè)經(jīng)濟繁華的象征。1.板塊現(xiàn)狀勝陽港板塊地處黃石的商業(yè)腹地，開發(fā)的樓盤呈現(xiàn)出兩個強烈的特征：一是多數(shù)開發(fā)項目為商住結(jié)合的樓盤或純粹的寫字樓、賣場等商業(yè)地產(chǎn)項目；二是建筑形態(tài)絕大多數(shù)是高層?？梢钥闯?，該板塊房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的調(diào)整、完善中心城區(qū)商業(yè)、休閑生活等配套的作用，很多市民選擇在這里居家，這也成為許多置業(yè)者的投資首選。2.區(qū)域遠景規(guī)劃根據(jù)總體規(guī)劃，勝陽港板塊未來五年要建設(shè)成黃石的市級商業(yè)中心，人口規(guī)模控制在8.0萬人。目前，勝陽港板塊人口約11萬人，因此，近期建設(shè)規(guī)劃提出勝陽港片區(qū)改造以調(diào)整土地用途，減少人口規(guī)模，提高環(huán)境質(zhì)量，控制建設(shè)強度為主要原則。規(guī)劃改造居住用地15公頃。拆遷還建，需建設(shè)住宅40萬平方米，以商品房開發(fā)為主。至2010年，勝陽港板塊將通過舊城改造新開發(fā)建設(shè)的項目有東風(fēng)路舊城改造小區(qū)（黃石新天地）、天順·中央華府、順佳大廈、磁湖影視文化中心還建樓等，計劃立項開發(fā)的項目有市建村小區(qū)、地質(zhì)里片小區(qū)。值得關(guān)注的是東風(fēng)路舊城改造小區(qū)（黃石新天地），將開發(fā)建成黃石人居住及購物的新天地。該項目用地規(guī)模8公頃、建設(shè)規(guī)模23萬平方米，其用地及建設(shè)規(guī)模將創(chuàng)造中心城區(qū)舊城改造的紀(jì)錄。（五）西塞山居住板塊相對于其他板塊而言，西塞山板塊由于地理位置不佳、歷史“欠賬”太多等原因，人居環(huán)境向來很難得到廣大市民的嘉許。直到近年城市建設(shè)不斷加強、環(huán)境逐漸恢復(fù)治理及房地產(chǎn)開發(fā)興起，人居環(huán)境逐漸改善。今后數(shù)年，西塞山將繼續(xù)“堅持東西聯(lián)動，建設(shè)改造新老城區(qū)”，打造西塞山秀美新區(qū)，進一步扮靚扮美沿山、沿江、沿湖、沿路景觀，實現(xiàn)自然環(huán)境美觀，區(qū)容區(qū)貌整潔、服務(wù)功能完善，使西塞山更加適宜人居、創(chuàng)業(yè)。建設(shè)河西新區(qū)同時，在西塞山一門以西，以改造老區(qū)、舊城換新為重點，加快實施磁湖南岸、開山塘口、黃荊山旅游和上窯物流商貿(mào)區(qū)四大開發(fā)，以房地產(chǎn)、旅游等項目開發(fā)帶動商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，建成商貿(mào)大區(qū)。2006～2010年居住小區(qū)建設(shè)規(guī)劃描述，該板塊的河西新區(qū)為黃石能源工業(yè)基地、材料工業(yè)基地、冶金工業(yè)基地，是黃石新建的重要工業(yè)園區(qū)，所以規(guī)劃居住用地主要為企業(yè)職工住房需要。預(yù)計該板塊規(guī)劃居住用地29.7公頃，建設(shè)住宅53.6萬平方米，以商品房和經(jīng)濟適用住房為主。開發(fā)項目中，續(xù)建開發(fā)樓盤有青龍閣小區(qū)、財富廣場等，新建有頤陽·金谷名都、金棗苑·月亮灣、金倉·富雅居、聯(lián)合村改造小區(qū)、河口工業(yè)園職工住宅區(qū)等。（六）鐵山和下陸居住板塊1.板塊現(xiàn)狀鐵山和下陸是以采礦、冶金、能源、機械工業(yè)為主的城區(qū)，居民以工廠職工及家屬為主。住宅主要為20世紀(jì)70年代建設(shè)，還有大量簡易住宅亟待改造。另外，由于諸多因素影響，黃石的住房困難家庭也主要集中在這幾個城區(qū)。目前，這些城區(qū)的用地已接近飽和，住房建設(shè)的任務(wù)主要為改造。2.區(qū)域遠景規(guī)劃未來幾年，鐵山計劃通過加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善目前城區(qū)功能不完善，交通不發(fā)達的困境。加快老城區(qū)改造步伐，高標(biāo)準(zhǔn)推進張之洞路沿線開發(fā)，建設(shè)一批優(yōu)美、溫馨的優(yōu)秀住宅小區(qū)，進行平房改造、小區(qū)改造和綠化建設(shè)。下陸將按“改造城中、建設(shè)城東、拓展城西、開發(fā)城南”的總體思路，發(fā)展大服務(wù)，建設(shè)“旅游第一區(qū)”。特別是借黃石城市建設(shè)重心轉(zhuǎn)移的東風(fēng)，把握黃石中心區(qū)逐步向開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移的機遇，以城市快速路建設(shè)為契機，發(fā)揮毗鄰開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢，以項目建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)為重點，向東拓展空間，逐步與開發(fā)區(qū)對接。該區(qū)目前在建的房地產(chǎn)項目下陸購物休閑娛樂中心暨紫荊花園，建成后將極大提升該區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)水平。鐵山及下陸今后數(shù)年主要以改造原有居住用地為主，新建住房應(yīng)以經(jīng)濟適用住房為主，同時通過建設(shè)一批廉租住房和收購一批二手房的措施來解決雙困難家庭的住房問題。規(guī)劃盤活存量用地87.5公頃，建設(shè)住宅75萬平方米。四黃石市房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題近幾年，黃石市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出、市場觀望氣氛濃厚、開發(fā)企業(yè)資金壓力加大、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩，這四大問題已經(jīng)成為制約黃石市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)健、快速發(fā)展的“瓶頸”。（一）供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡近兩年，國家宏觀政策及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)主管部門均在著力加大住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，但黃石市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然比較突出。主要體現(xiàn)在：一是90平方米及以下的商品房所占比重仍然較低。無論是投資完成額、施工面積還是新開工面積，黃石市離90平方米以下的住房比重為70%以上的調(diào)控目標(biāo)都還有很大差距。二是經(jīng)濟適用住房和廉租住房的投放比例仍然偏低。如2008年黃石市計劃新增保障性住房35萬平方米，共新建住房160萬平方米，保障性住房僅占到總新建住房的21.88%，投入比例偏低。經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給增加緩慢，與城市化進程加快、城市人口增加、住房需求旺盛形成矛盾，從而加劇了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，弱化了對商品房價格的抑制作用，加重了大多數(shù)中低收入家庭的購房負(fù)擔(dān)。（二）觀望氣氛濃厚2008年，盡管黃石市房地產(chǎn)價格沒有出現(xiàn)大幅下降，但黃石市房屋銷售量整體出現(xiàn)回落，商品房銷售面積同比下降24.65%。從1月售出651套到6月的不足300套，形成了“有價無市”的局面。在全國及周邊城市房地產(chǎn)市場猛刮“降價風(fēng)”的大環(huán)境下，市民對房價普遍上漲的預(yù)期發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，樓盤銷售進度緩慢。（三）房企資金來源壓力增加黃石市房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量普遍不大，多數(shù)本土企業(yè)融資渠道也比較多，就目前而言，整體市場的資金壓力不太明顯。但在銀行緊縮銀根及國家宏觀調(diào)控政策下，買房人一旦持幣待購，開發(fā)企業(yè)明顯會感覺資金壓力過大。隨著購房者持幣觀望的繼續(xù)，開發(fā)企業(yè)資金壓力會更大，少數(shù)中小企業(yè)的資金鏈條甚至還會斷裂。（四）商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過剩，銷售速度減緩目前，黃石市商業(yè)地產(chǎn)項目多以商住一體的業(yè)態(tài)為主。在推廣銷售過程中，開發(fā)商一般都把商鋪作為項目的優(yōu)勢配套，并結(jié)合項目周邊成熟的商業(yè)氛圍，來促進招商和銷售。借助房地產(chǎn)的走旺及舊城改造的推進，商業(yè)地產(chǎn)在近幾年獲得了較快發(fā)展。但隨著同質(zhì)化現(xiàn)象加劇，商業(yè)地產(chǎn)市場競爭更加激烈，因此2008年很多商業(yè)地產(chǎn)項目的銷售舉步維艱。另外，黃石市內(nèi)不少商住一體的項目由于前期規(guī)劃不科學(xué)或市場定位不準(zhǔn)確，其商業(yè)地產(chǎn)部分成為項目的雞肋，有的被閑置起來，有的前期規(guī)劃不得不被更改，大鋪改成小鋪，但仍難得到市場的認(rèn)可。這些項目大多是因為最初的規(guī)劃不合理，沒有充分考慮商家的需求及周邊的發(fā)展前景等因素。不僅如此，商鋪投資對資金的要求非常高，2008年不利的經(jīng)濟形勢不僅使投資者資金縮水，而且使投資者的信心受到了影響。五黃石市房地產(chǎn)發(fā)展對策及建議（一）建立健全住房保障制度，確保保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)黃石市中低收入家庭占總家庭數(shù)量的70%以上，因此，保障中低收入家庭住房需求、為其建立健全保障性社會福利住房制度，是政府的一項重要職責(zé)。因此，黃石市應(yīng)進一步加強經(jīng)濟適用住房和廉租住房的供應(yīng)，加強對保障性住房的規(guī)劃、土地供應(yīng)和建設(shè)直至銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范管理，真正讓經(jīng)濟適用住房或廉租住房進入低收入家庭。同時，盡快完善以廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策保障體系。同時，相關(guān)主管部門要進一步加強對土地市場的監(jiān)管，盤活存量土地，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。根據(jù)市場的需求，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量，符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的保障性住房建設(shè)土地，應(yīng)確保其供應(yīng)如期按量到位。（二）準(zhǔn)確分析房地產(chǎn)市場信息，引導(dǎo)市場理性投資與消費房地產(chǎn)相關(guān)主管部門應(yīng)全面、準(zhǔn)確地采集能反映房地產(chǎn)市場供求狀況及價格運行趨勢的各類信息，為政府適時適度地實施宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)，以便合理制定房地產(chǎn)相關(guān)政策。此外，要及時披露相關(guān)信息，向企業(yè)、消費者提供準(zhǔn)確、及時的房地產(chǎn)市場信息服務(wù)，引導(dǎo)市場理性投資與消費，減緩廣大市民對房地產(chǎn)價格上漲的心理預(yù)期，防止盲目跟風(fēng)消費，積極充分發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)功能。（三）推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難的問題，建議開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身特點創(chuàng)新融資方式，通過企業(yè)本身股權(quán)、債券進行融資，逐步開拓股權(quán)合作、私募股權(quán)融資等新的融資渠道，緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場的供需平衡。（四）增強企業(yè)內(nèi)部實力，盤活項目銷售針對黃石市商業(yè)地產(chǎn)推廣銷售中遇到的同質(zhì)化加劇的問題，究其原因在于銷售創(chuàng)新性不夠，建議黃石市地產(chǎn)公司通過委派員工去優(yōu)秀企業(yè)相互交流學(xué)習(xí)或引進有經(jīng)驗、創(chuàng)新性強的員工擔(dān)當(dāng)顧問來提高本企業(yè)的銷售實力、加強內(nèi)功鍛煉。對于前期規(guī)劃不合理，調(diào)研不充分的項目，應(yīng)考慮重新規(guī)劃或改建，將閑置土地或項目盤活，重新利用，并通過正確引導(dǎo)投資者理性投資，提高其投資信心。（五）提高開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平黃石市目前共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)180家，但具有實力的，相對來說大的開發(fā)公司不多。隨著黃石市經(jīng)濟的向前發(fā)展，市民對房地產(chǎn)心理預(yù)期將不斷提高，現(xiàn)有開發(fā)質(zhì)量與水平仍遠達不到市民理想的要求。因此，建議加大引入以開發(fā)高質(zhì)量與高品位為宗旨的，口碑較好的開發(fā)企業(yè)，增強黃石市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭，來提升黃石市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平、提高本地開發(fā)商的綜合實力。（六）進一步推廣商品房銷售合同網(wǎng)上備案制度、規(guī)范銷售管理作為湖北省建設(shè)廳第一批試點城市，2007年，黃石市開始全面運行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽約與備案系統(tǒng)。該項制度目前已覆蓋到全市各城區(qū)，杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以認(rèn)購、收取預(yù)定款等形式變相預(yù)（銷）售商品房的行為。到2008年12月為止，網(wǎng)上簽售商品房9926套，簽約面積111.84萬平方米，完成開發(fā)企業(yè)入網(wǎng)認(rèn)證102家，辦理預(yù)售樓盤信息審核項目85個。通過實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽約系統(tǒng)與權(quán)屬登記系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，加強了對商品房預(yù)（銷）售行為全過程的動態(tài)監(jiān)管，大大減少了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等擾亂市場秩序的行為。在已取得推廣成功的基礎(chǔ)上，黃石市還將繼續(xù)應(yīng)用網(wǎng)上合同備案制度，總結(jié)前期經(jīng)驗，進一步規(guī)范銷售管理。六黃石市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（一）保障性住房建設(shè)規(guī)模逐步加大近幾年來，黃石市更加注重全市低收入家庭住房生存性需求、自住性需求和改善性需求，提高了住房保障水平。截至2008年5月，共建購廉租住房893套，實行租金核減226戶，累計向226戶“雙困”家庭發(fā)放租賃補貼470.5萬元；發(fā)放住房貨幣化補貼近1億元。2007年出臺了《關(guān)于加強城鎮(zhèn)居民住房保障工作的實施意見》（黃政發(fā)［2007］38號），對于規(guī)范、強化保障性住房的建設(shè)起到了積極的促進作用。根據(jù)《黃石市區(qū)