房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書提綱

XX房地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書項(xiàng)目簡(jiǎn)況第一部分：基礎(chǔ)資料研究一、宏觀市場(chǎng)剖析圖表剖析1）近3-5年供給市場(chǎng)剖析：動(dòng)工量—完工量2）近3-5年需求市場(chǎng)剖析：銷售量3）近3—5年均勻售價(jià)及變化規(guī)律：供需比二、政策法律環(huán)境剖析土地政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策等.三、地區(qū)市場(chǎng)剖析1、項(xiàng)目所在地區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)形成、發(fā)展時(shí)間及將來三年的供需趨向2）各品位住所在地區(qū)內(nèi)散布狀況3）購(gòu)置人群變化2、地區(qū)市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨向3、競(jìng)爭(zhēng)剖析地區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目剖析開發(fā)商資源及經(jīng)驗(yàn)、初步開發(fā)方向、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、開發(fā)進(jìn)度、均勻售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)等、客戶群、銷售狀況、銷售策略、合作單位四、項(xiàng)目條件與地塊分析、項(xiàng)目資源剖析項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知2）地形地貌、對(duì)外交通、項(xiàng)目規(guī)模3）項(xiàng)目擁有自然資源對(duì)項(xiàng)目的影響4）地塊指標(biāo)5）地脈發(fā)掘及賞析16）周邊生活機(jī)能(商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育休閑場(chǎng)所等有關(guān)的生活配套設(shè)備）綜合剖析7）地區(qū)功能綜合剖析及其發(fā)展的時(shí)機(jī)與面對(duì)的問題、地塊分析1）區(qū)內(nèi)陸塊綜合評(píng)論2）區(qū)內(nèi)外自然資源的利用區(qū)內(nèi)陸塊價(jià)值排序3、總結(jié)1）SWOT剖析2）初步方向判斷五、近似地區(qū)相像項(xiàng)目事例研究(成功與失敗）1、開發(fā)模式(整體定位與核心區(qū)）2、規(guī)劃模式（指標(biāo)分派、功能組成及布局）3、產(chǎn)品模式(產(chǎn)品組合及演變模式）4、客戶組成（客戶根源及演變）5、資源利用6、與地區(qū)資源的價(jià)值聯(lián)動(dòng)7、成功重點(diǎn)驅(qū)動(dòng)因素，失敗的教訓(xùn)。8、相對(duì)本項(xiàng)目的可借鑒點(diǎn)第二部分項(xiàng)目定位、發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展初步建議一、項(xiàng)目整體定位1、市場(chǎng)定位公司目標(biāo):市場(chǎng)的可能性重點(diǎn)問題是什么2、形象定位項(xiàng)目案名介紹項(xiàng)目推行重點(diǎn)詞2項(xiàng)目品牌的成立項(xiàng)目品牌的延長(zhǎng)公司品牌的創(chuàng)造鋪墊3、客戶定位1）客戶細(xì)分細(xì)分依照:年紀(jì)構(gòu)造、家庭構(gòu)造、支付能力（單價(jià)、總價(jià)）客戶群細(xì)分：初次置業(yè)、無兒女家庭、嬰兒家庭、只身一人貴族、有兒女家庭、有兒女富饒家庭、上有老下有小富饒家庭、一般老人家庭、富饒老人家庭、投資客戶、外處客戶（度假、養(yǎng)老、投資。。..。。。）２）目標(biāo)客戶界定及其散布范圍主力客戶、協(xié)助客戶、偶得客戶3）目標(biāo)客戶需求檢查·外面環(huán)境因素:自然資源、道路交通、治安狀況、配套物業(yè)、區(qū)位認(rèn)知、公共交通·內(nèi)部環(huán)境因素:園林景觀、交通組織、小區(qū)配套、休閑設(shè)備、健身設(shè)備、服務(wù)設(shè)備·產(chǎn)品因素：建筑質(zhì)量、建筑密度、建筑形式、戶型面積、功能組合、設(shè)備設(shè)備4、價(jià)錢定位單價(jià)總價(jià)5、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議差別化策略項(xiàng)目主題(設(shè)計(jì)主題)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議（規(guī)劃指標(biāo)、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議）建筑形式、建筑質(zhì)量及外立面建議建筑平面布局及單層面積建議建筑核心筒排布及柱網(wǎng)散布建議建筑構(gòu)造層高及樓層承重修議3產(chǎn)品戶型配比組合建議戶型創(chuàng)新建議及增值建議建筑垂直動(dòng)線及客梯數(shù)目建議公共地區(qū)裝飾建議小區(qū)配套建議提高房子舒坦度及配套設(shè)備/設(shè)備的建議道路交通組織建議景觀方案設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境建議二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略１、整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏（依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨向）２、分期開發(fā)策略區(qū)內(nèi)陸塊開發(fā)序次區(qū)內(nèi)陸塊開發(fā)節(jié)奏（組團(tuán)）分期開發(fā)模式選擇（分期開發(fā)的產(chǎn)品組合）３、合作開發(fā)戰(zhàn)略三、經(jīng)濟(jì)評(píng)論1、項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)論2、項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算3、項(xiàng)目現(xiàn)金流剖析4、不一樣盈余模式的