濱州房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

濱州房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告濱州****項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二〇一一年八月目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一、總論 2二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 14四、節(jié)能節(jié)水措施 18五、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 20六、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 23七、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 24八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 28九、投資估算 29十、融資方案 29十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 31十二、社會(huì)評(píng)價(jià) 35十三、風(fēng)險(xiǎn)分析 37十四、研究結(jié)論與建議 37十五、附圖、附表 41一、總論（一）．項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱(chēng):****2.開(kāi)發(fā)商概況開(kāi)發(fā)商是濱州市****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售；室內(nèi)外裝潢；建材銷(xiāo)售等。公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。濱州市****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值--服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)****房產(chǎn)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高****集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)--以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)****集團(tuán)。3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目土地使用權(quán)證規(guī)劃選址意見(jiàn)及相關(guān)資料（2）國(guó)家及濱州市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）濱州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）濱州市城市總體規(guī)劃（5）濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（7）濱州市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（8）其他有關(guān)依據(jù)資料4.項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我公司為了響應(yīng)政府力爭(zhēng)將濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)打造成“黃三角”開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目承載區(qū)、物流集散區(qū)、科技項(xiàng)目孵化區(qū)、生產(chǎn)生活服務(wù)區(qū)和高效生態(tài)示范區(qū)的號(hào)召，同時(shí)盤(pán)活公司存量土地，決定開(kāi)發(fā)建設(shè)****。****項(xiàng)目選擇此處規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，除了為住戶提供環(huán)境優(yōu)美居住小區(qū)外，還將有利于啟動(dòng)周邊城中村改造的步伐，同時(shí)為濱州市的西大門(mén)增添亮麗的風(fēng)景，推動(dòng)濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)。（二）．項(xiàng)目概況1.擬建地點(diǎn)擬建于濱州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)百靈湖東側(cè)，位于長(zhǎng)江二路以北，渤海二十五路以西。項(xiàng)目北側(cè)為濱博高速出入口，交通便利，發(fā)展前景較好。地塊形狀較規(guī)則，地勢(shì)平坦，土地承載力一般，地下水位相對(duì)較高，地下情況簡(jiǎn)單。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)****項(xiàng)目規(guī)劃總用地80畝，建筑面積64000平方米，容積率1.2，建筑密度25%，綠地率35%。小區(qū)由多層住宅、別墅聯(lián)排別墅、商業(yè)配套、物業(yè)用房等組成。3.主要建設(shè)條件1.供水由長(zhǎng)江一路接口，主管線DN200mm。2.雨水、污水排放排水體制采用雨污分流制。雨水由長(zhǎng)江一路接口，主管線DN500mm；污水由長(zhǎng)江一路接口，主管線DN400mm。3.供熱長(zhǎng)江一路接口。4.供電長(zhǎng)江一路接口，終端電壓10KV。5.供氣本區(qū)供氣氣源為天然氣，待規(guī)劃成熟時(shí)接入。6.有線電視、電信長(zhǎng)江一路接口。4.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米53333.6總建筑面積平方米64000多層住宅建筑面積平方米45400別墅建筑面積平方米8000聯(lián)排別墅建筑面積平方米8000配套商業(yè)建筑面積平方米2000公共建筑面積平方米600居住居數(shù)戶480平均每戶建筑面積平方米128平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.2綠地率%35底層儲(chǔ)藏室面積平方米3500底層汽車(chē)庫(kù)面積平方米40005.項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目投入自有資金6000萬(wàn)元，貸款5000萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金20346萬(wàn)元。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為27932萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)5348萬(wàn)元。(三)．結(jié)論、問(wèn)題與建議結(jié)論本項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查和分析，假定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序中土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及濱州市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)測(cè)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。問(wèn)題及建議由于****位于濱州市區(qū)西高速公路旁，其西側(cè)受高速公路限制已無(wú)開(kāi)發(fā)可能，東側(cè)為未改造的農(nóng)村，且偏離市區(qū)，項(xiàng)目周邊商業(yè)、公交、教育、醫(yī)療、金融等配套設(shè)施缺乏，同時(shí)濱州市區(qū)目前開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，并且還存在單位集資建房等影響，商品房和存量房的數(shù)量大大超過(guò)需求，客戶選擇余地較大。本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為位于高速公路出入口旁，對(duì)外交通便利，同時(shí)北邊為黃河明珠文化廣場(chǎng)，西臨百靈湖，環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量較好，百靈湖能為住戶提供良好的休閑場(chǎng)所。因此，本項(xiàng)目潛在的客戶群體為市區(qū)普通購(gòu)房者的可能性較小，初步分析，本項(xiàng)目潛在的客戶為市區(qū)中注重環(huán)境質(zhì)量的高端住戶、新婚第一次購(gòu)房、周邊物流企業(yè)高級(jí)員工、周邊縣市區(qū)居民進(jìn)城住戶等幾類(lèi)人員，潛在客戶群相對(duì)較小。建議本項(xiàng)目采用別墅與小套型公寓相結(jié)合的方案，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的套型及環(huán)境設(shè)計(jì)等方面做深入的研究和細(xì)化，以滿足客戶的需求。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)(一)．市場(chǎng)調(diào)查1、大環(huán)境分析

濱州位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲尾閭，北臨渤海，東與東營(yíng)市接壤，南和淄博市毗鄰，西同德州市和濟(jì)南市搭界，是山東的北大門(mén)?，F(xiàn)轄濱城區(qū)、無(wú)棣縣、陽(yáng)信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、北海新區(qū)共4區(qū)六縣，版圖面積9600平方公里，常住人口374.85萬(wàn)人（截止2010年11月1日零時(shí)）。濱州市是黃河三角洲的中心城市，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)和核心區(qū)域。濱州交通便利，濱州市自然資源豐富，濱州農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)良好，濱州工業(yè)發(fā)展迅猛?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速成長(zhǎng)。濱州現(xiàn)代物流中心初具規(guī)模、國(guó)際會(huì)展中心竣工使用，奧林匹克公園動(dòng)工建設(shè)。同時(shí)，以“四環(huán)五?！?、武圣孫子為品牌，大力整合旅游資源，形成了具有濱州特色的“兩山（鶴伴山、碣石山）兩帶（沿黃、沿海）一圣人（孫子）”的旅游格局。濱州城市化水平不斷提高。“一個(gè)中心-一個(gè)龍頭-南北城市帶”組團(tuán)式、連帶型城市群框架基本形成。規(guī)劃設(shè)計(jì)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平的“四環(huán)五?！惫こ蹋喘h(huán)城公路、環(huán)城水系、環(huán)城綠化帶、環(huán)城風(fēng)景帶和東、西、南、北、中五座平原水庫(kù)）順利完工，集園林與湖水于一色，融產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化為一體，初現(xiàn)“四環(huán)相連”、“五?！焙魬?yīng)、72湖點(diǎn)綴的生態(tài)城市特色。濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)步入快車(chē)道，道路、廣場(chǎng)、綠地等公用設(shè)施逐步配套完善，為項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)配套提供了良好載體。近年來(lái)，濱州市各級(jí)黨委政府認(rèn)真貫徹落實(shí)“三個(gè)代表”重要思想，圍繞“堅(jiān)持‘五個(gè)統(tǒng)籌’，打造系統(tǒng)‘九州’”（小康濱州、開(kāi)放濱州、生態(tài)濱州、誠(chéng)信濱州、科教濱州、人才濱州、文明濱州、民本濱州、平安濱州）的戰(zhàn)略部署，堅(jiān)持“發(fā)展是主題，調(diào)整是主線，招商是重點(diǎn)，實(shí)干是關(guān)鍵，穩(wěn)定是基礎(chǔ)、廉政是保證”的工作方針，解放思想，科學(xué)實(shí)干，經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)出速度快、效益好、后勁足、變化大的良好態(tài)勢(shì)。2010年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1551.52億元，增長(zhǎng)13.5%。2010年全年完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資886.12億元，增長(zhǎng)22.4%，超額完成年度計(jì)劃目標(biāo)。全年完成進(jìn)出口總額50.92億美元，增長(zhǎng)51.3%，超額完成年度計(jì)劃目標(biāo)。利用外資快速增長(zhǎng)，全市實(shí)際利用外資3.1億美元，增長(zhǎng)83.2%。2010年全市規(guī)模以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)達(dá)到493家，無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色和有機(jī)食品認(rèn)證242個(gè)。全市地方財(cái)政收入中增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅共完成46.79億元，增長(zhǎng)42.82%。財(cái)政保障能力逐步增強(qiáng)，教育、社會(huì)保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、農(nóng)林水事務(wù)等民生事業(yè)共支出84.58億元，增長(zhǎng)32.68%，占地方財(cái)政支出的52.34%。2009年濱州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17500元，增長(zhǎng)9.65%。農(nóng)民人均純收入6600元，增長(zhǎng)11.85%。濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是經(jīng)山東省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是濱州市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和中國(guó)沿海最具發(fā)展活力的新的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一，轄3個(gè)街道辦事處，常住人口約20萬(wàn)人，版圖面積189.2平方公里，總體規(guī)劃控制面積49.6平方公里。濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于黃河三角洲腹地，地處京津塘交匯處，位于山東半島城市群和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部，是連接中國(guó)東北經(jīng)濟(jì)區(qū)與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的紐帶，可以充分利用京三角的帶動(dòng)優(yōu)勢(shì)，有效承接國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)及國(guó)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。開(kāi)發(fā)區(qū)是中國(guó)北方重要的交通樞紐，205國(guó)道、220國(guó)道，濱博高速、津汕高速、濱大高速、威烏高速，黃大鐵路、濱港鐵路、德煙鐵路、膠濟(jì)鐵路，萬(wàn)噸級(jí)濱州港，濱州大高航空城，為開(kāi)發(fā)區(qū)編織了四通八達(dá)的陸?？樟Ⅲw化交通網(wǎng)絡(luò)，給開(kāi)發(fā)區(qū)插上了騰飛的翅膀。在這里，半小時(shí)可達(dá)萬(wàn)噸級(jí)濱州港，1小時(shí)可達(dá)濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)，2小時(shí)到達(dá)天津港，3小時(shí)可抵青島港，3個(gè)半小時(shí)可抵首都北京。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)資源豐饒，開(kāi)發(fā)潛力巨大。勞動(dòng)力充足，職業(yè)培訓(xùn)條件良好，濱州學(xué)院、職業(yè)學(xué)院、技術(shù)學(xué)院每年有數(shù)萬(wàn)名畢業(yè)生，可根據(jù)企業(yè)需求培養(yǎng)大批具有熟練技能、適合一線生產(chǎn)的高素質(zhì)技術(shù)員工以及管理人員。電力供應(yīng)充足，可為企業(yè)生產(chǎn)提供切實(shí)保障。土地自然平整，大批存量土地手續(xù)齊全，為項(xiàng)目安置提供了廣闊的發(fā)展空間。開(kāi)發(fā)區(qū)按照中心城市配套標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市政建設(shè)。特別是2007年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度進(jìn)一步加大，先后投資6億元，修建道路近40公里，新增綠化面積100多萬(wàn)平方米，7橫4縱的主干路大框架基本搭起，20余條支干路銜接成環(huán)，項(xiàng)目區(qū)具備道路交通、供水、排水、供電、供熱、供汽、通訊、寬帶、廣播電視及場(chǎng)地平整等“九通一平”條件。渤海24路連接濱博高速南北兩個(gè)出入口，構(gòu)筑起萬(wàn)畝物流大通道。投資1.4億元的濱州市第二污水處理廠日處理污水4萬(wàn)噸、日中水回用3萬(wàn)噸，一年可消除COD排放量5840噸。當(dāng)前，開(kāi)發(fā)區(qū)城市面貌日新月異，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，投資環(huán)境更加優(yōu)化，構(gòu)筑起了項(xiàng)目安置的大載體。開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持“以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，以效率為前提，以項(xiàng)目為中心，以雙贏為目的”的工作理念，全力踐行“高效、快捷、現(xiàn)代”的工作方針，實(shí)行“一站式審批、一條龍服務(wù)、一個(gè)窗口對(duì)外”的服務(wù)體制和辦事程序，投資者可享受到全方位、深層次、高效率的投資服務(wù)。項(xiàng)目配套協(xié)調(diào)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理入?yún)^(qū)項(xiàng)目在備案、立項(xiàng)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到的各類(lèi)問(wèn)題，為投資者保駕護(hù)航，為客商提供保姆式、零距離服務(wù)。目前，濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)正值大開(kāi)放、大招商、大發(fā)展的起步階段，商機(jī)無(wú)限、潛力無(wú)限、發(fā)展無(wú)限。竭誠(chéng)歡迎各位有識(shí)之士來(lái)濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資興業(yè)，共謀發(fā)展！濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)力爭(zhēng)打造成“黃三角”開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目承載區(qū)、物流集散區(qū)、科技項(xiàng)目孵化區(qū)、生產(chǎn)生活服務(wù)區(qū)和高效生態(tài)示范區(qū)，具有很好的發(fā)展前景。濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)濱州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)1999-2002年的市場(chǎng)起步、2002-2005年的培育發(fā)展、2005-2007年的規(guī)范調(diào)整、2007-2010年的蓬勃發(fā)展幾個(gè)階段后已進(jìn)入穩(wěn)定較快發(fā)展的大好時(shí)期。2010年濱州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較快增長(zhǎng)趨勢(shì)，房屋新開(kāi)工及竣工速度加快，房?jī)r(jià)環(huán)比微幅上漲，總的看，濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)、健康，沒(méi)有出現(xiàn)大的起落。一、2010年濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況1、完成投資。1-12月全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71.76億元，其中住宅完成投資43.62億元，商業(yè)房完成投資28.14億元，市城區(qū)完成開(kāi)發(fā)投資36.04億元，占總開(kāi)發(fā)投資50.2%.數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)投資明顯增速，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)為抓住今年銷(xiāo)售較好的形勢(shì)，加快房源市場(chǎng)投放量，開(kāi)發(fā)進(jìn)度提速，完成投資環(huán)比增大。2、開(kāi)發(fā)建設(shè)情況。（1）1-12月份，全市商品房施工面積603.4萬(wàn)平方米，其中住宅施工面積459.5萬(wàn)平方米，商業(yè)房施工面積143.9萬(wàn)平方米；（2）商品房新開(kāi)工面積195.6.1萬(wàn)平方米，其中，住宅新開(kāi)工面積125.5萬(wàn)平方米，商業(yè)房新開(kāi)工面積70.1萬(wàn)平方米；（3）商品房竣工面積147.4萬(wàn)平方米，住宅竣工面積122.9萬(wàn)平方米。3、商品房銷(xiāo)售情況。1-12月份，全市商品房銷(xiāo)售面積236.5萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額59.5億元，全市1-12月份商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)2686元/平方米，同比增長(zhǎng)12.7%。市城區(qū)1-12月份商品住宅均價(jià)3195元/平方米，同比增長(zhǎng)11.9%。1-11月份濱州市存量住宅成交面積同比增長(zhǎng)12.58％，平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)13％，目前市區(qū)房?jī)r(jià)可綜合分為四大板塊，“中海”板塊3200元-4200元/平方米，“南?！卑鍓K2800元-3500元/平方米，“北?！卑鍓K2600元-3400元/平方米，“東?！卑鍓K2300元-3500元/平方米。最新統(tǒng)計(jì)11、12月份主城區(qū)商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)3254元/平方米。市場(chǎng)表現(xiàn)說(shuō)明購(gòu)房以剛性需求為主，特別是改善型購(gòu)房需求，是為改善和提高家庭自身的住房環(huán)境，大部分市民選擇周邊教育資源、生活配套設(shè)施較好的房源為主，其中，有的是為方便子女上學(xué)在學(xué)校周邊購(gòu)置新房、二手房，有的進(jìn)城務(wù)工者是先選擇二手房作為過(guò)渡，還有的是為新婚而購(gòu)置的新房，有的是為家中的老人購(gòu)置小戶型和樓層適宜的住宅。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析1、高端住宅市場(chǎng)破繭，住宅品質(zhì)檔次拉升。受土地資源稀缺、優(yōu)越地塊珍惜影響以及濱州市高端消費(fèi)人群的增長(zhǎng)，新開(kāi)樓盤(pán)從規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、戶型結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、配套公建檔次、小區(qū)景觀打造上加大投資力度，在建設(shè)上大量應(yīng)用新材料、新技術(shù)，提高了住宅的適用性、環(huán)保性和耐久性，開(kāi)始向低碳環(huán)保型居住小區(qū)邁進(jìn)。市城區(qū)，圍繞“中?！敝苓叺貛?，幾個(gè)新開(kāi)小區(qū)和已規(guī)劃小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)檔次高、市場(chǎng)需求旺、房屋銷(xiāo)售快，已成為濱州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)住宅品質(zhì)、房屋價(jià)格、市場(chǎng)需求的風(fēng)向標(biāo)。2、銷(xiāo)售市場(chǎng)形成剛性需求支撐局面。濱州作為三、四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)受外部環(huán)境影響較小，市場(chǎng)沒(méi)有泡沫現(xiàn)象存在，全市商品住宅1-12月份平均價(jià)格2686元/平方米，低于同等城市價(jià)位，房屋價(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn)，無(wú)較大波動(dòng)現(xiàn)象，沒(méi)有給投機(jī)性購(gòu)房形成空間，市場(chǎng)需求以自住性購(gòu)房和改善性購(gòu)房為主。隨著濱州經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，外來(lái)人口和城鎮(zhèn)人口住房需求將持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)形成以剛性需求為主的局面，將拉動(dòng)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。3、新建住宅戶型結(jié)構(gòu)以“三居”為主。市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)房滯銷(xiāo)戶型多數(shù)為180平方米以上的大戶型，也就是說(shuō)兩年前開(kāi)工建設(shè)的小區(qū)大戶型房屋銷(xiāo)售率較低，這與本地居民居住習(xí)慣和家庭人員構(gòu)成密切相關(guān)。戶型在90-130平方米左右的三居室房屋受市場(chǎng)熱捧。4、開(kāi)發(fā)隊(duì)伍綜合實(shí)力提升，開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)提高。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題1、部分低品質(zhì)竣工入住小區(qū)出現(xiàn)混亂現(xiàn)象。因數(shù)年前小區(qū)建設(shè)檔次較低，配套設(shè)施簡(jiǎn)單，房屋價(jià)格低廉，入住業(yè)主生活習(xí)俗差距較大，出現(xiàn)小區(qū)亂搭亂建、破壞小區(qū)設(shè)施、不交納物業(yè)管理費(fèi)等現(xiàn)象，給物業(yè)管理帶來(lái)障礙；建筑設(shè)計(jì)門(mén)窗單層玻璃、保溫措施不到位、供熱管網(wǎng)鋪設(shè)不規(guī)范等因素給小區(qū)冬季供暖帶來(lái)諸多問(wèn)題，造成小區(qū)管理難，甚至無(wú)物業(yè)管理，容易引發(fā)群體上訪案件。2、個(gè)別企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上出現(xiàn)新的違規(guī)行為。因開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)交納稅款或不開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票，造成不能正常辦理房產(chǎn)證，給業(yè)主和房地產(chǎn)主管部門(mén)都帶來(lái)了諸多問(wèn)題。3、同質(zhì)化小區(qū)開(kāi)發(fā)影響了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。開(kāi)發(fā)地塊分割，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)?？s小，造成不能規(guī)劃設(shè)計(jì)大型高品質(zhì)居住社區(qū)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在無(wú)建設(shè)條件約束情況下，只為降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，規(guī)劃設(shè)計(jì)檔次降低，節(jié)能新技術(shù)、新材料等應(yīng)用率降低，同質(zhì)化小區(qū)在不同的地段重復(fù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，影響了城市建設(shè)面貌，阻礙了濱州市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。4、舊村改造居民安置房向社會(huì)銷(xiāo)售，干擾了市場(chǎng)秩序。開(kāi)發(fā)商打著建設(shè)居民安置房的旗號(hào)，不辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)，在居委會(huì)的國(guó)有劃撥土地上建設(shè)居民安置房的同時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)沿街商業(yè)房對(duì)外銷(xiāo)售，并面向社會(huì)銷(xiāo)售居民安置房或剩余安置房源，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理界限模糊。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著濱州市城市化建設(shè)步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費(fèi)需求將會(huì)與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快，加之濱州市企業(yè)規(guī)模和實(shí)力不斷增強(qiáng)和"安居工程"的實(shí)施、房地產(chǎn)管理制度的不斷完善、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為濱州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)注入新的活力。2、房地產(chǎn)建設(shè)的品質(zhì)將不斷攀升，隨著濱州市“A級(jí)住宅”性能認(rèn)定工作的不斷深入，及爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家康居示范工程”工作的有力開(kāi)展，濱州市房地產(chǎn)業(yè)將向著規(guī)?；?、品質(zhì)化、集約化、節(jié)能化、人本化、科技化、宜居化的方向逐步邁進(jìn)。將由原來(lái)的滿足居住的毛坯房向品質(zhì)化的全裝房轉(zhuǎn)變。3、市場(chǎng)需求將持續(xù)拉動(dòng)開(kāi)發(fā)投資。當(dāng)前，濱州作為黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)，加快城市化進(jìn)程發(fā)展已是關(guān)鍵。濱州市2009年城市化率為38.95%，市政府城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出2012年實(shí)現(xiàn)全市城市化率50%的目標(biāo)，將新增城鎮(zhèn)人口近50萬(wàn)人，按人均居住面積30平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需提供1500萬(wàn)平方米的住宅，年均消化房屋面積近500萬(wàn)平方米，加上正常改善性住房需求和外來(lái)人口增長(zhǎng)需求，每年的商品房市場(chǎng)需求將達(dá)到600多萬(wàn)平方米，大大拓展了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間，有效市場(chǎng)需求將拉動(dòng)濱州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)。4、商品房?jī)r(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)定合理上漲走勢(shì)。2010年11-12月份，濱州市市區(qū)主城區(qū)住宅平均價(jià)格3254元/平方米。房?jī)r(jià)明顯低于同等城市價(jià)位。在濱州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速、市場(chǎng)有效需求增長(zhǎng)以及開(kāi)發(fā)土地價(jià)格上漲等多種因素的拉動(dòng)下，商品房?jī)r(jià)格在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)將呈現(xiàn)合理平穩(wěn)、健康向上走勢(shì)。5、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨于合理隨著宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，以及國(guó)家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)措施的實(shí)施，中小戶型住房所占比例將會(huì)繼續(xù)上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加健康快速發(fā)展。6、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷增加，實(shí)力不斷增強(qiáng)從大環(huán)境來(lái)看，目前項(xiàng)目所處區(qū)域有現(xiàn)代物流中心、銀河國(guó)際物流以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)眾多企業(yè)入駐，居住的需求日漸增加，從規(guī)劃發(fā)展來(lái)看，作為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的配套居住項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景看好。2、小環(huán)境分析本地塊位于渤海二十五路以西，長(zhǎng)江一路以南，長(zhǎng)江二路以北，百靈湖以東，北為長(zhǎng)深高速出口，東北為現(xiàn)代物流中心，東南為銀河國(guó)際物流，黃河二路以北為黃河明珠文化廣場(chǎng)，渤海二十四路以東陸續(xù)有住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。目前項(xiàng)目周邊在建的項(xiàng)目較少，地段較偏，配套缺乏，公交等城市交通落后，市場(chǎng)人氣不足。但本項(xiàng)目依托風(fēng)景優(yōu)美的百靈湖，空氣清新，視野開(kāi)闊，對(duì)外交通便利。3、交通及各種配套交通狀況項(xiàng)目周邊尚無(wú)公交線路，濱州公交總站離項(xiàng)目約3公里。商服及生活配套項(xiàng)目所處位置距離市中心有較遠(yuǎn)的距離，距離所在街道中心距離約3公里之外，周邊生活配套設(shè)施除農(nóng)村馬路市場(chǎng)外基本不齊全。(二)．項(xiàng)目供需及價(jià)格預(yù)測(cè)2.1、周邊樓盤(pán)分布項(xiàng)目周邊基本上無(wú)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，距離4~5公里的范圍內(nèi)分布有信達(dá)國(guó)際花園、上海世家、海通時(shí)代花園、水岸華庭、印象江南、明日星城、現(xiàn)代城等小區(qū)，項(xiàng)目售價(jià)2800~3500元/平方米，戶型多樣，多層、高層、復(fù)式等形式均有，銷(xiāo)售情況一般，居住氛圍不濃，空置率較高。2.2、價(jià)格分析2010年濱州市區(qū)商品房去化量約80余萬(wàn)平方米，市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目體量近20萬(wàn)平方米，即將上市項(xiàng)目體量20～30萬(wàn)平方米，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售和規(guī)劃公示的項(xiàng)目存量約600余平方米，總體上供大于求。2011年上半年濱州房產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)完成投資33.52億元，同比增長(zhǎng)13.3%。商品房新開(kāi)工面積139.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.3%，竣工面積73.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.6%，銷(xiāo)售面積97.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.6%。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信心良好，銷(xiāo)售市場(chǎng)供需平衡，總體處于健康運(yùn)行態(tài)勢(shì)。住宅價(jià)格平穩(wěn)。全市商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格3010元/㎡，同比增長(zhǎng)12%，市城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)3378元/㎡，同比增長(zhǎng)10.8%。價(jià)格未出現(xiàn)大幅波動(dòng)，價(jià)格上漲平緩。2.2.1、面積分析經(jīng)過(guò)調(diào)查，從產(chǎn)品的供應(yīng)來(lái)看，目前該區(qū)域項(xiàng)目以二居室、三居室結(jié)構(gòu)的戶型為主，主力產(chǎn)品面積主要為120～150平方米，中小面積戶型比例逐步提升，大部分客戶購(gòu)房時(shí)傾向購(gòu)買(mǎi)三居室的房屋；高端樓盤(pán)整體走大面積的路線，面積基本上在150平方米以上。本項(xiàng)目要成功開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，必須深入研究細(xì)分市場(chǎng)，避開(kāi)大部分樓盤(pán)的產(chǎn)品類(lèi)型，主要針對(duì)兩類(lèi)客戶，一類(lèi)以城區(qū)和周邊縣市區(qū)高端客戶為主，產(chǎn)品主要以別墅和聯(lián)排別墅為主，另一類(lèi)以經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)員工和城區(qū)新婚剛需客戶為主，產(chǎn)品主要以小面積小高層和單身公寓為主，采取低總價(jià)原則，以迎合市場(chǎng)的需求點(diǎn)。2.2.2、價(jià)格分析從市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，目前市場(chǎng)的價(jià)格2800~3500元/平方米左右，差異主要體現(xiàn)在地段和品質(zhì)上。高端樓盤(pán)價(jià)格已達(dá)4500元/平方米左右，聯(lián)排別墅類(lèi)價(jià)格達(dá)到了6000～7000元/平方米左右，部分單體別墅價(jià)格已達(dá)10000元/平方米左右。2.3、客源分析分析：從客源來(lái)源看，城區(qū)客戶主要購(gòu)買(mǎi)教育、生活配套齊全的小區(qū)；從產(chǎn)品的面積和總價(jià)來(lái)看，因?yàn)I州總體房?jī)r(jià)較低，大部分客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)傾向購(gòu)買(mǎi)三居室的大戶型，一步到位，實(shí)現(xiàn)一次性置業(yè)；投資客戶多傾向中小戶型；由于本區(qū)域相對(duì)濱州其它區(qū)域?yàn)閷?duì)外交通便利，便于吸引了濱州市周邊縣市區(qū)的客戶。2.4、市場(chǎng)小結(jié)本區(qū)域土地供應(yīng)量大，目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多。項(xiàng)目主要集中在渤海十八路沿線，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊；本項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，為尚未改造的的城中村和工業(yè)物流中心，商業(yè)和生活配套設(shè)施較少，客戶群較小，主要為城區(qū)及周邊縣市區(qū)客戶高端客戶或首次剛需客戶；大部分項(xiàng)目目前以三居室的戶型為主，主力面積90～130平方米，本項(xiàng)目除環(huán)境和交通具有優(yōu)勢(shì)，其他方面均不理想的情況下，需細(xì)分市場(chǎng)，盡量避免同類(lèi)化；目前市場(chǎng)整體去化情況一般，在目前政策下市場(chǎng)處于滯漲滯銷(xiāo)的狀態(tài)，銷(xiāo)售情況預(yù)計(jì)一般。(三)．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為濱州及周邊縣市區(qū)高端客戶以及濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層、城區(qū)首次置業(yè)的新婚家庭。由于他們：1）事業(yè)、職業(yè)穩(wěn)定，具有良好的發(fā)展空間：隨著濱州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，潛在客戶的事業(yè)將有良好的發(fā)展前景。2）收入穩(wěn)定：由于潛在客戶的事業(yè)穩(wěn)定，發(fā)展前景良好，收入將穩(wěn)步提升。3）文化水平較高：客戶群要么為事業(yè)有成，要么具有良好的教育，是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的生活環(huán)境。4）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性、安全性的要求以外，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也將有更高的要求。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性相對(duì)較差，不易出手。所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較大。4、由于本項(xiàng)目土地價(jià)格較低，自然環(huán)境優(yōu)美，對(duì)外交通便利，適合建設(shè)別墅和聯(lián)排別墅類(lèi)型的高檔小區(qū)，如能很好的細(xì)分市場(chǎng)，將會(huì)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險(xiǎn)也將會(huì)大大降低。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。(一)．建設(shè)規(guī)模****項(xiàng)目規(guī)劃總用地80畝，建筑面積64000平方米，其中多層住宅45400平方米，別墅8000平方米，聯(lián)排別墅8000平方米，商業(yè)配套2000平方米，公建600平方米?？偩幼魯?shù)480戶，規(guī)劃總居住人口1536人，容積率1.2，綠地率35%。小區(qū)由住宅、別墅聯(lián)排別墅、商業(yè)配套三部分組成，小區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)管理用房、居委會(huì)等設(shè)施。(二)．產(chǎn)品方案1.產(chǎn)品定位1.1、項(xiàng)目整體定位從項(xiàng)目的立地條件來(lái)看，項(xiàng)目地理位置偏僻，商業(yè)、金融、教育、公交等生活配套設(shè)施缺乏，周邊為高速公路及未改造的城中村，已建、新建小區(qū)少，未能形成良好的居住氛圍，優(yōu)勢(shì)是環(huán)境優(yōu)美，對(duì)外交通便利、地形條件較好。從本身地塊的特殊性和周邊的環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目可進(jìn)行別墅、聯(lián)排別墅為主結(jié)合小面積公寓及住宅相結(jié)合的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，項(xiàng)目應(yīng)打造經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的高端品質(zhì)樓盤(pán)。建議項(xiàng)目將容積率做足，在戶型設(shè)計(jì)上采用高低搭配戶型，針對(duì)高檔客戶和高學(xué)歷高素質(zhì)客戶，以求項(xiàng)目的較快去化，以達(dá)到利潤(rùn)最大化。由于項(xiàng)目地段對(duì)老濱州人來(lái)說(shuō)相對(duì)較遠(yuǎn)，因此將客源主要鎖定為“新濱州人”等城區(qū)和周邊縣市區(qū)高端需求客戶及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)高學(xué)歷人員。根據(jù)這種情況，我們建議項(xiàng)目定位為：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)·新生活高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)1.2、項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目地處的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西南側(cè)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)及城市配套建設(shè)的日益完善，都能較好的支撐項(xiàng)目產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目規(guī)模不大，但區(qū)域客源有限，建議項(xiàng)目主要以吸引區(qū)域周邊的客源及“新濱州人”。目標(biāo)客源的特征如下：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊縣市區(qū)為主“新濱州人”一次置業(yè)，滿足居住需求二次置業(yè)，享受生活1.3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)分析，目前經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊區(qū)域內(nèi)在售和預(yù)售的項(xiàng)目大多定位于高檔產(chǎn)品，戶型面積偏大，市場(chǎng)上中小戶型缺少，特別是缺少有特色的小面積的產(chǎn)品，同時(shí)本區(qū)域內(nèi)別墅類(lèi)產(chǎn)品相對(duì)較少，且環(huán)境相對(duì)較差，本項(xiàng)目可以本項(xiàng)目可以從別墅和聯(lián)排別墅以及90平方米左右小面積的戶型為主切入市場(chǎng)，即考慮了高端客戶的需求同時(shí)又滿足經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及城區(qū)首次置業(yè)的新婚家庭的需求。1.4、價(jià)格定位從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，整體房屋銷(xiāo)售價(jià)格一直上漲，2010年1-12月份，濱州全市商品房銷(xiāo)售面積236.5萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額59.5億元，全市1-12月份商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)2686元/平方米，同比增長(zhǎng)12.7%。市城區(qū)1-12月份商品住宅均價(jià)3195元/平方米，同比增長(zhǎng)11.9%。最新統(tǒng)計(jì)11、12月份主城區(qū)商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)3254元/平方米。市場(chǎng)表現(xiàn)說(shuō)明購(gòu)房以剛性需求為主，大部分市民選擇周邊教育資源、生活配套設(shè)施較好的房源為主，其中，有的是為方便子女上學(xué)在學(xué)校周邊購(gòu)置新房、二手房，有的進(jìn)城務(wù)工者是先選擇二手房作為過(guò)渡，還有的是為新婚而購(gòu)置的新房，有的是為家中的老人購(gòu)置小戶型和樓層適宜的住宅?？紤]到本項(xiàng)目作為濱州西區(qū)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高端樓盤(pán)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施及各種建筑材料等均處于濱州領(lǐng)先地位，建議項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格如下：別墅7000－8000元/㎡，起價(jià)可考慮先按7000元/㎡，聯(lián)排別墅價(jià)格預(yù)計(jì)為5500元/㎡起,住宅價(jià)格3300元/㎡，配套商業(yè)用房?jī)r(jià)格8000元/㎡，地下室車(chē)位暫按4萬(wàn)元/個(gè)。此建議價(jià)格為目前市場(chǎng)反映價(jià)格，后市隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域認(rèn)可度會(huì)越來(lái)越高，預(yù)計(jì)價(jià)格仍有較大上漲空間。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)在一年半后推向市場(chǎng)，按照市場(chǎng)正常發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)20％左右的上浮價(jià)格。2.技術(shù)設(shè)備條件1)室外1.外墻：采用高級(jí)外墻面磚。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2)室內(nèi)：（精裝修）1.內(nèi)墻：毛坯。2.頂棚：毛坯。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。4.窗：戶外窗用中空彩鋁窗。5.門(mén)：分戶門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。6.廚房：毛坯。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。3)配套設(shè)備：1.電梯：均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。3.電氣配置：一戶一表，室內(nèi)：開(kāi)關(guān)、照明、插座各一個(gè)。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：一戶一表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專(zhuān)用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門(mén)禁、小區(qū)內(nèi)停車(chē)、消費(fèi)“一卡通”。3.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。3.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、組團(tuán)串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。4.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車(chē)和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。附表：用地平衡表項(xiàng)目單位數(shù)量小區(qū)規(guī)劃用地㎡53333.61.住宅用地㎡54002.別墅用地㎡5333.63.商業(yè)用地㎡20004.道路及其他用地㎡213345.公共綠地㎡186666.公建用地㎡600四、節(jié)能節(jié)水措施（一）．節(jié)能措施****小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼中空雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用灌注樁地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)。（二）．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，充分利用西側(cè)百靈湖的水資源，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類(lèi)型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。五、環(huán)境影響評(píng)價(jià)（一）．環(huán)境條件調(diào)查****提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。35%以上的綠化率保證了周?chē)己玫沫h(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和人性化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，綠地面積率大。（二．施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類(lèi)型及聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車(chē)輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車(chē)輛類(lèi)型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車(chē)、載重車(chē)輕型載重卡車(chē)9080-8575交通運(yùn)輸車(chē)輛聲級(jí)(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車(chē)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見(jiàn)表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB（A）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周?chē)鷺?shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。(三)．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析(1)汽車(chē)庫(kù)廢氣****建有280個(gè)的停車(chē)庫(kù)，地面車(chē)位200個(gè)，無(wú)集中廢氣排放。(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h。2.水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口1536人，生活耗水量每天230立方米。污水類(lèi)型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。(四)．公眾參與****環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的目的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見(jiàn)、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。六、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。(一)．勞動(dòng)安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類(lèi)，易燃、易爆、有毒氣體類(lèi)，易燃液體類(lèi)，易燃固體類(lèi)，氧化劑和過(guò)氧化物類(lèi)，毒害品類(lèi)，腐蝕品類(lèi)，輻射物質(zhì)類(lèi)，以及工業(yè)粉塵類(lèi)等。2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。2．安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。(二)．消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1．火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。2．調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類(lèi)別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。七、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。(一)．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司，分為權(quán)力機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會(huì)由集團(tuán)公司人員組成，總經(jīng)理受董事會(huì)任聘，各部門(mén)分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。高級(jí)職員由董事會(huì)商議任聘。組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì)監(jiān)事會(huì) 總經(jīng)理 專(zhuān)家委員會(huì) 行政副總工程副總銷(xiāo)售副總 辦人財(cái)前采工營(yíng)售物公事務(wù)期購(gòu)程后業(yè)室部部部部部銷(xiāo)服管務(wù)理部部部辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類(lèi)管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。前期部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)批等手續(xù)辦理工作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。工程部：一.工程前期準(zhǔn)備1.技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2.物資準(zhǔn)備3.現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。4.其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B辦理開(kāi)工報(bào)告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計(jì)交底。E摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。二.現(xiàn)場(chǎng)工程管理1.前期階段的部分工作：A舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。D做好工程資料的匯集、參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項(xiàng)目移交。營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)商品房的銷(xiāo)售和管理;作好銷(xiāo)售計(jì)劃的編織機(jī)銷(xiāo)售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問(wèn)題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門(mén)和人員不直接下達(dá)命令，只是參謀作用。這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人員的工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門(mén)之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。(二)．勞動(dòng)定員部門(mén)管理人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理12總經(jīng)理兼行政副總12行政管理其中：辦公室人事部財(cái)務(wù)部212212工程管理其中：前期部采購(gòu)部工程部11311214銷(xiāo)售管理其中：營(yíng)銷(xiāo)部售后服務(wù)部物業(yè)管理部21151712合計(jì)134825(三)．員工培訓(xùn)1.公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。2.在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得到其他收獲，職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。3.培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4.培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。5.培訓(xùn)種類(lèi)主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：課程類(lèi)別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)公司等專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專(zhuān)院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱(chēng)及其他資格證書(shū)考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專(zhuān)業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。6.培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類(lèi)別的職員積分要求有所不同。7.培訓(xùn)信息公布和查詢(xún)．人力資源部門(mén)將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁(yè)上查詢(xún)或咨詢(xún)所在單位的人事專(zhuān)職人員。八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，為住戶營(yíng)造一個(gè)溫馨、舒適、便捷、現(xiàn)代的居住社區(qū)，前期工作特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)方面將投入極大的精力，在保質(zhì)保量完成工程的前提下，盡量爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，開(kāi)發(fā)過(guò)程中將采取平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2011年9月開(kāi)始實(shí)施，至2014年8月竣工交付使用，總工期3年?？紤]到周邊配套設(shè)施的缺乏，如政府未能完善周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和項(xiàng)目“七通一平”的建設(shè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)期應(yīng)相應(yīng)順延。同時(shí)為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。以公司多年的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和集團(tuán)公司長(zhǎng)期從事建筑施工的經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，見(jiàn)附表所示。（二）、銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略1、銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及濱州房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為三年：2012年8月開(kāi)始銷(xiāo)售收入8380萬(wàn)元；2013年銷(xiāo)售收入19552萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售測(cè)算（見(jiàn)附表3）。

2、營(yíng)銷(xiāo)策略

秉承企業(yè)一貫的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。

（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。

（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

（3）、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用****在濱州的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買(mǎi)愿望。

（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋\o"銷(xiāo)售培訓(xùn)"銷(xiāo)售。在濱州房地產(chǎn)剛處于上升階段的有力形勢(shì)下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。

九、投資估算(一)．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量****項(xiàng)目規(guī)劃總用地5333.6平方米，建筑面積64000平方米，其中住宅45400平方米，別墅聯(lián)排別墅16000平方米，商業(yè)配套2000平方米，公建600平方米?？偩幼魯?shù)480戶，規(guī)劃總居住人口1536人，容積率1.2，綠地率35%。小區(qū)由住宅、別墅聯(lián)排別墅、商業(yè)配套三部分組成，小區(qū)內(nèi)設(shè)會(huì)所、文化中心、居委會(huì)等設(shè)施。該土地的地塊開(kāi)發(fā)成本為：（1）土地出讓金：880萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)：26萬(wàn)元（2）城建配套費(fèi)：2560萬(wàn)人民幣，包含人防工程異地建設(shè)費(fèi)。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置按濱州市中高檔樓盤(pán)配置。由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米53333.6總建筑面積平方米64000多層住宅建筑面積平方米45400別墅建筑面積平方米8000聯(lián)排別墅建筑面積平方米8000配套商業(yè)建筑面積平方米2000公共建筑面積平方米600居住居數(shù)戶480平均每戶建筑面積平方米128平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.2綠地率%35底層儲(chǔ)藏室面積平方米3500底層汽車(chē)庫(kù)面積平方米4000(二)．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)建安工程費(fèi)：該項(xiàng)目建安工程費(fèi)按建筑形態(tài)分別計(jì)算，多層住宅每平方米為1400元，別墅每平方米1600元，公建和商業(yè)配套每平方米1800元，地下室建安費(fèi)用按每平方米2000元計(jì)算（按當(dāng)?shù)厝朔酪?guī)定決定是否建），則建安工程費(fèi)總計(jì)9384萬(wàn)元。前期工程費(fèi)：工程前期辦理各種許可證，進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)，進(jìn)行可行性研究、勘探設(shè)計(jì)，同時(shí)，建臨工地需要水電、建筑，而在開(kāi)工進(jìn)行建設(shè)時(shí)會(huì)制造噪音，干擾周?chē)用?，這些均需要在項(xiàng)目開(kāi)工之前進(jìn)行處理、補(bǔ)償。前期工程費(fèi)為798萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套包括供電、供水、燃?xì)?、兩污水排水、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，總共為2466萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按工程費(fèi)用的5%提取，共計(jì)劃806萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)費(fèi)用：開(kāi)發(fā)費(fèi)用包含有管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中，管理費(fèi)用以工程建設(shè)費(fèi)的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用分廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)，銷(xiāo)售代理費(fèi)和銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)三部分，取3.5%，財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為利息，假設(shè)在建設(shè)期中平均。開(kāi)發(fā)費(fèi)用總計(jì)3426萬(wàn)元。(三)、投資成本分析小結(jié)總成本：總開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為以上6項(xiàng)和，共計(jì)20346萬(wàn)元，平均每建筑平方米的成本為3178.99元。（詳見(jiàn)附表二:項(xiàng)目投資成本估算表）上述各項(xiàng)投資成本占總成本的比重分別為：土地成本：17.04%；建安工程費(fèi)：46.12%；開(kāi)發(fā)費(fèi)用：16.84%；其它配套費(fèi)：20.00%。（見(jiàn)圖）十、融資方案****的建設(shè)項(xiàng)目中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問(wèn)題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開(kāi)始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。（一）．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金：1.籌措和利用自有資金6000萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款5000萬(wàn)元：本公司將采取抵押貸款，以在建工程作抵押，從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款，解決工程進(jìn)度款問(wèn)題。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)。3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，由于****處在濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊配套設(shè)施缺乏，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況在工程開(kāi)始階段不會(huì)很理想，房屋預(yù)售回收資金預(yù)計(jì)在工程進(jìn)入收尾階段會(huì)大幅增加。（二）．編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額投資計(jì)劃及資金籌措表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期說(shuō)明123投資分年計(jì)劃100%30%35%35%1.投資總額203466,104.007,121.007,121.001.1建設(shè)投資180205,406.006,307.006,307.001.2貸款利息2326698.00814.00814.002.資金籌措203466,104.007,121.007,121.002.1自有資金6000.005,000.001,000.002.2貸款5000.001,104.003,896.002.3銷(xiāo)售收入回款9346.002,225.007,121.00（三）．資金的使用和管理結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1.資金本問(wèn)題：主要包括以下幾個(gè)方面a．由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。d．銀行借款的成本率。風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)程度災(zāi)難性嚴(yán)重性較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題：具體優(yōu)化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)。b.將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。c.向承包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）收益預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)1．銷(xiāo)售單價(jià)的確定：根據(jù)成本估算及其對(duì)市場(chǎng)研究分析的結(jié)果進(jìn)行初步定位，確定本項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售住宅套房單位平均售價(jià)3300元/m2，別墅用房平均售價(jià)7000元/m2，聯(lián)排別墅平均售價(jià)5500元/m2，商業(yè)配套平均售價(jià)8000元/m2，地下停車(chē)庫(kù)平均售價(jià)1000元/m2。2．銷(xiāo)售收入分期比例的確定：本項(xiàng)目的正式建設(shè)周期為三年，而項(xiàng)目的預(yù)售許可證預(yù)計(jì)要在工程完成到一定程度后才能辦理。因此，假設(shè)在建設(shè)周期的第一年沒(méi)有銷(xiāo)售，第二年銷(xiāo)售30%，第三年全部銷(xiāo)售完畢。本項(xiàng)目采用滾動(dòng)發(fā)展、分期銷(xiāo)售、滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，以銷(xiāo)售回款資金補(bǔ)充建設(shè)資金的不足，爭(zhēng)取資金盡快回籠。銷(xiāo)售比例（詳見(jiàn)附表三:銷(xiāo)售分期比例計(jì)劃表）。銷(xiāo)售收入小結(jié)：本項(xiàng)目采用滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，分期銷(xiāo)售辦法，能夠?qū)崿F(xiàn)較好的銷(xiāo)售目標(biāo)。在完成銷(xiāo)售之后，項(xiàng)目的住宅部分銷(xiāo)售額為14982萬(wàn)元，別墅部分銷(xiāo)售額為5600萬(wàn)元；聯(lián)排別墅部分銷(xiāo)售額為4400萬(wàn)元；商業(yè)配套部分銷(xiāo)售額為1600萬(wàn)元；儲(chǔ)藏室銷(xiāo)售額為350萬(wàn)元；汽車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售額為1000萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入總計(jì)27932萬(wàn)元。銷(xiāo)售周期為3年，其效益比較可觀。資金投入及使用計(jì)劃:本項(xiàng)目采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，資金滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，用銷(xiāo)售資金回投于開(kāi)發(fā)之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問(wèn)題，在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，不僅可以收回投資，償還貸款，還可以盈利。(詳見(jiàn)附表四:投資計(jì)劃及資金籌措表)利潤(rùn)計(jì)算:在稅后利潤(rùn)估算中，各項(xiàng)稅率取值如下：營(yíng)業(yè)稅及附加稅率為銷(xiāo)售額的6%；印花稅為0.05%；所得稅率為25%。土地增值稅計(jì)算（詳見(jiàn)附表五：土地增值稅計(jì)算表）。根據(jù)《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上加扣20%，在表中第6項(xiàng)“其他扣除項(xiàng)目”為總成本費(fèi)用20346萬(wàn)元×20%=3679.31萬(wàn)元。土地增值稅實(shí)行的是超率累進(jìn)稅率:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%，項(xiàng)目增值比例為7.48%，所以，在繳納土地增值稅時(shí)適用稅率為30%，計(jì)算的土地增值稅為548.23萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)的其他詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)(附表六:稅后利潤(rùn)計(jì)算表),項(xiàng)目繳納所得稅后，稅后凈利潤(rùn)為4011.31萬(wàn)元。(二)、財(cái)務(wù)效益分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。根據(jù)現(xiàn)金流量計(jì)算（詳見(jiàn)附表七：現(xiàn)金流量計(jì)算表），在《現(xiàn)金流量計(jì)算表》中，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率主要取決于銀行存貸款利率的高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求。本項(xiàng)目基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取8%，在基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為8%時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3744.87萬(wàn)元。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率.根據(jù)《現(xiàn)金流量計(jì)算表》可得出本項(xiàng)目總投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為38.39%，在本項(xiàng)目中內(nèi)部投資收益率較高，因而風(fēng)險(xiǎn)較低。投資利潤(rùn)率.本項(xiàng)目總投資的投資利潤(rùn)率19.72%。（三）、項(xiàng)目不確定性分析影響本項(xiàng)目的不確定因素主要有以下幾方面:建造成本、售價(jià)、貸款利息等。這些因素受當(dāng)?shù)卣谓?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。1.盈虧平衡分析(1)影響本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)的幾個(gè)主要因素分別是建筑工程投資，商品房銷(xiāo)售價(jià)格，商品房銷(xiāo)售率等。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的臨界點(diǎn)(詳見(jiàn)附表八:盈虧平衡表)。(2)綜上所述，當(dāng)建筑工程投資總成本增加26.28%，或商品房銷(xiāo)售價(jià)格下降19.15%，或商品房銷(xiāo)售率下降19.15%時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目投資成本按保守?cái)?shù)據(jù)測(cè)算，投資成本基本取高值，所以該項(xiàng)目的投資總成本增加不會(huì)超過(guò)20%，平均銷(xiāo)售價(jià)格不會(huì)低于2800元/m2，商品房銷(xiāo)售率不會(huì)低于85%.根據(jù)調(diào)查，濱州新交付小區(qū)銷(xiāo)售率基本上在90%左右，所以，該項(xiàng)目有盈無(wú)虧。2.敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)(財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤(rùn)率)：分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%、15%和總投資上下波動(dòng)5%、10%、15%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)（附表九：售價(jià)變動(dòng)敏感性分析表、附表十：投資敏感性分析表）。（1）在投資費(fèi)用增加5%時(shí)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化如下：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從3744.87萬(wàn)元降為2805.05萬(wàn)元，下降了25.1%；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率由38.39%降為29.82%，下降了8.57個(gè)百分點(diǎn)，下降了22.32%，投資利潤(rùn)率從19.72%降為16.49%，下降了3.23個(gè)百分點(diǎn)，下降了16.38%。由此可以看出，本項(xiàng)目投資對(duì)收益的影響較大。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。這樣才能保證本項(xiàng)目的各項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（2）在銷(xiāo)售單價(jià)增加5%時(shí)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化如下：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從3744.87萬(wàn)元上升到4871.68萬(wàn)元，上升了30.09%；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率由38.39%上升為47.15%，上升了8.76個(gè)百分點(diǎn)，上升了22.82%；投資利潤(rùn)率從19.72%上升為23.1%，上升了3.38個(gè)百分點(diǎn)，上升了17.14%。由此可以看出，本項(xiàng)目售價(jià)對(duì)收益影響同樣十分大。因此，在本項(xiàng)目的運(yùn)作中，為了確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)市場(chǎng)促銷(xiāo)工作，盡量使銷(xiāo)售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。（3）二者比較。從投資與售價(jià)對(duì)財(cái)務(wù)效益影響程度的比較中可以看出，銷(xiāo)售價(jià)格的影響程度和投資的影響程度差距不大。因此，在項(xiàng)目運(yùn)作中，不僅要注意成本控制，還要注意銷(xiāo)售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。（四）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益總評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3744.87萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為38.39%。高于基準(zhǔn)收益率；投資利潤(rùn)率為19.72%，也高于房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均收益率。因此，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)效益上是可行的。同時(shí)，由于該項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)均高于平均指標(biāo)，且自身有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。因此，本項(xiàng)目在資金流動(dòng)上可行。十二、社會(huì)評(píng)價(jià)（一）．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工作人員提供安居樂(lè)業(yè)的住房，同時(shí)為城區(qū)和周邊縣市區(qū)成功人士打造了高質(zhì)量的居住休閑空間，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。（二）．項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，對(duì)周邊市場(chǎng)有了很好的促進(jìn)。對(duì)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)心的問(wèn)題，力爭(zhēng)與政府相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)解決。（三）．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)濱州的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同