住宅房地產(chǎn)投資二

第6章住宅房地產(chǎn)投資1

內(nèi)容提要一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總二、住宅房地產(chǎn)投資概述三、住宅房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)四、住宅房地產(chǎn)投資實(shí)例分析2

一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總2003年，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件）規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。3

一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總2004年，加強(qiáng)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，提高拿地“門(mén)檻”，嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商，征收房產(chǎn)稅，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2005年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò)大的問(wèn)題作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)4

一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總2006年5月17日，國(guó)務(wù)院提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面2006年5月29日，9部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶(hù)型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％（90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型）的標(biāo)準(zhǔn)。2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理。5

一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總2006年8月1日，國(guó)土資源局制定的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌或協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化。2006年10月30日，北京市銀監(jiān)局規(guī)定，所有商業(yè)銀行都被禁止向未封頂樓盤(pán)發(fā)放按揭貸款。6

一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總2007年，房地產(chǎn)政策方面以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主，大力建設(shè)住房保障體系1）落實(shí)從緊的貨幣政策，一年內(nèi)6次加息，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2）土地增值稅開(kāi)征。2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%-60%不等。3）2007年3月16日《物權(quán)法》在“兩會(huì)”得以通過(guò)。確定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，規(guī)定住宅用地70年后自動(dòng)續(xù)期。7

一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總4）央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。二套房貸首付款比例不得低于40%，利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。5）限外政策升級(jí)。2007年12月1日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。6）8月1日，國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（“24號(hào)文”）。加大"保障房"的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。7）9部委聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對(duì)廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問(wèn)題作出了明確的規(guī)定。8

一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總2008年上半年，繼續(xù)施行從緊的貨幣政策，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理。3次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率。2008下半年，4次下調(diào)銀行準(zhǔn)備金率，5次下調(diào)銀行存貸款利率。2008年12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中分為六大條，13小條。重點(diǎn)提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。9

二、住宅房地產(chǎn)投資概述1、購(gòu)房原因：自?。▌傂孕枨螅⑼顿Y、投機(jī)2、如何判斷市場(chǎng)投資需求和投機(jī)需求？1）投機(jī)者短期買(mǎi)賣(mài)交易更為頻繁，有故意推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的嫌疑2）投機(jī)者多數(shù)有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理3）租售比與房?jī)r(jià)收入比可以反映投機(jī)需求的多少?lài)?guó)際認(rèn)可的比較理想的房屋租售比約在1∶200到1∶100之間。根據(jù)70個(gè)城市抽樣調(diào)查結(jié)果測(cè)算，2008年上半年，全國(guó)房屋租售比已經(jīng)低于1∶400，即使是租賃市場(chǎng)需求旺盛的北京市，房屋租售比也已達(dá)到1∶325，遠(yuǎn)低于理想水平的下限

10二、住宅房地地產(chǎn)投資概述述3、房地產(chǎn)投資資需要考慮的的幾個(gè)主要因因素：1）政策分析2）投資收益：：出租、出售售——租售決策3）成本支出：：經(jīng)營(yíng)成本、、維護(hù)維修成成本、稅費(fèi)支支出等4）風(fēng)險(xiǎn)分析：：政策變動(dòng)、、城市變遷、、交易風(fēng)險(xiǎn)、、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)變化11二、住宅房地地產(chǎn)投資概述述4、住宅房地產(chǎn)產(chǎn)分類(lèi)1）按建筑形式式分：底層住住宅（1-3層，別墅、聯(lián)排住宅））、多層住宅宅（4-6層）、高層住住宅（7層或7層以上）2）按照經(jīng)營(yíng)方方式分：出售售型住宅和租租賃型住宅（（市場(chǎng)型租賃賃住宅和政策策性租賃住宅宅）3）按照價(jià)格構(gòu)構(gòu)成：商品住住宅和政策性性住宅（經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、限限價(jià)房）12二、住宅房地地產(chǎn)投資概述述5、住宅的基本本功能要素及及戶(hù)型評(píng)價(jià)1）住宅的六大大基本功能：：起居、飲食、、洗浴、就寢寢、儲(chǔ)藏、工工作學(xué)習(xí)根據(jù)開(kāi)放程度度分類(lèi)：公共區(qū)：供起起居、會(huì)客使使用，如客廳廳、廚房、餐餐廳、門(mén)廳等等私密區(qū)：處理理私人事務(wù)、、睡眠休息，，如臥室、衛(wèi)衛(wèi)生間、書(shū)房房等根據(jù)活動(dòng)特點(diǎn)點(diǎn)：動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比比較頻繁，走走廊、客廳、、廚房等靜區(qū)：活動(dòng)相相對(duì)較少，臥臥室、書(shū)房13二、住宅房地地產(chǎn)投資概述述2）對(duì)各功能空空間面積的經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析任何以種住宅宅戶(hù)型的總面面積及各功能能分區(qū)的空間間都要有一個(gè)個(gè)基本的面積積規(guī)范。太小小則無(wú)法達(dá)到到基本功能要要求，太大則則造成浪費(fèi)。。3）如何評(píng)價(jià)戶(hù)戶(hù)型好壞？A動(dòng)靜分離B公私分離C主次分離：主主人房間要與與其它房間有有所分離D干濕分離E朝向和通風(fēng)效效果較好14二、住宅房地地產(chǎn)投資概述述6、常見(jiàn)住宅投投資的類(lèi)型及及特點(diǎn)1）小戶(hù)型（面面積一般在50平方米以下））住宅投資特特點(diǎn)A面積小，總價(jià)價(jià)低，適合資資金實(shí)力不是是很雄厚的投投資者B面積雖小、功功能齊全，可可以使房間單單位租金得到到提升C容易找到租戶(hù)戶(hù)，控制時(shí)間間較短D轉(zhuǎn)售時(shí)容易找找到買(mǎi)家15二、住宅房地地產(chǎn)投資概述述2）別墅投資特特點(diǎn)A收益率明顯高高于普通公寓寓。上海2006年別墅出租率率達(dá)到80%以上，投資收收益高達(dá)12%。B國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，居民民收入普遍提提高C國(guó)內(nèi)外交往頻頻繁，高端商商務(wù)人士比重重逐年增加D別墅用地審批批嚴(yán)格，致使使別墅供給增增加較慢E別墅投資額較較大，適合有有大量資金的的投資者16二、住宅房地地產(chǎn)投資概述述7、住宅投資價(jià)價(jià)值的主要影影響因素A宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)：1998年、2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的的影響B(tài)住宅所處地段段：交通、周周邊環(huán)境、配配套設(shè)施等C政策影響：土土地政策、信信貸政策、房房地產(chǎn)政策等等D住宅的品質(zhì)：：戶(hù)型、采光光通風(fēng)、樓盤(pán)盤(pán)布局、物業(yè)業(yè)管理等17二、住宅房地地產(chǎn)投資概述述8、散戶(hù)住宅投投資策略A短線操作，等等待房?jī)r(jià)上漲漲時(shí)機(jī)。把握握開(kāi)發(fā)商操盤(pán)盤(pán)節(jié)奏，與““莊”共舞。。B以租養(yǎng)房，賺賺取長(zhǎng)期房屋屋升值價(jià)值。。注意考察租租金收入與租租戶(hù)特點(diǎn)。C購(gòu)入毛坯房，，利用裝修增增加附加值。。18三、住宅房地地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)1、住宅房地產(chǎn)產(chǎn)投資現(xiàn)金流流量分析1）住宅房地產(chǎn)產(chǎn)持有期間現(xiàn)現(xiàn)金流量A潛在總收入：：所有的房子子都能按照既既定租金出租租出去所得到到的租金總收收入。B空置損失及壞壞賬損失C營(yíng)業(yè)費(fèi)用：物物業(yè)管理費(fèi)用用、出租稅費(fèi)費(fèi)等D凈營(yíng)業(yè)收入：：潛在租金收收入-空置和壞賬損損失+其它收入-營(yíng)業(yè)費(fèi)用E房地產(chǎn)債務(wù)清清償：支付貸貸款余額利息息；支付當(dāng)期期本金。利息償還與本本金償還的區(qū)區(qū)別？利息是作為借借款的成本直直接支付給銀銀行，而本金金的償還可以以使投資者的的所有者權(quán)益益增加（即本本金雖然付給給了銀行，卻卻還是屬于投投資者）19三、住宅房地地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)2、住宅購(gòu)買(mǎi)或或出售時(shí)產(chǎn)生生的現(xiàn)金流量量圖表6-2、6-3、6-4、6-5、6-6、6-71）商品房2）經(jīng)濟(jì)適用