房地產(chǎn)泡沫演講

攢錢的速度永遠趕不上房價飛漲的的速度?！段伨印贩績r高溫“房地產(chǎn)去庫存”各地區(qū)房價排行原因1、嚴重的貨幣超發(fā)+資金流動渠道匱乏2、貧富差距擴大+財富向能源和資源型階層集中3、人口紅利+經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型4、可怕的傳統(tǒng)置業(yè)觀念+物質(zhì)社會下的不安全感+殘疾的租房市場建設(shè)5、投資拉動型經(jīng)濟+城鎮(zhèn)化+有中國特色的政府職能Via知乎吳銘貨幣超發(fā)的原因就不在這里展開了，單用數(shù)據(jù)說說貨幣超發(fā)嚴重到什么樣。2012年底，中國廣義貨幣M2余額為接近100萬億元，比1990年增長了65倍，甩出GDP漲幅八條街，同期的美國M2折合人民幣也不超過60萬億元人民幣。如果用M2/GDP來衡量貨幣超發(fā)情況，美國只有0.6到0.7，中國則高達1.87。

這么多熱錢流向哪里？中國經(jīng)濟發(fā)展到現(xiàn)在都面臨一個尷尬的情況：沒有好的投資渠道。尤其是近十年匯率從8一路干到6，以及2008年來的經(jīng)濟波動，讓很多出口企業(yè)、實業(yè)都遭到重創(chuàng)，創(chuàng)業(yè)環(huán)境不理想，創(chuàng)業(yè)信心不足，通貨膨脹又讓現(xiàn)金不斷貶值，使得房地產(chǎn)成為吸納熱錢的最大渠道。

事實上，不斷高攀的房價在近十年都扮演著中國經(jīng)濟的消化池，消化著大量的貨幣超發(fā)和腫脹的發(fā)展泡沫，否則今天的通貨膨脹率、CPI增幅肯定遠遠超出我們的想象力和承受力，社會穩(wěn)定一定會出現(xiàn)大問題。面對老百姓來講，無非是一個直觀的選擇題——房子一年漲一倍和超市所有商品一年漲六倍你選擇哪個？首先貧富差距擴大是貨幣超發(fā)的一個副產(chǎn)品，因為超發(fā)的熱錢基本被少數(shù)人圈走，普通的打工者、工薪階層收入增幅是有限的。但這不是全部，和上一條一樣，財富進入這些人手中，仍然面臨的是流向問題。上一條說了選項的局限性，這一條要說的是選擇者本身的局限性。

由于特殊的市場結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟現(xiàn)狀，正常的努力創(chuàng)業(yè)致富所占的比例無法和完全的市場經(jīng)濟國家相比。我們都知道，在中國最容易致富的基本是兩類：能源和資源。能源指的是挖煤挖礦的，資源指的是靠背景、渠道的。他們的共同點是：掙快錢，且生意需要的循環(huán)投入少，會迅速積累現(xiàn)金，同時對自身素質(zhì)文化要求不高，觀念比較局限。

所以這些人有了錢能干什么呢？就是你所能看到的了：全世界買奢侈品、藝術(shù)品、豪車，賭場一夜千金，各種包養(yǎng)，但和買房子比起來，這些還是小錢。大宗的資金，最終主要還是流入了房地產(chǎn)。事實上，如果你關(guān)注藝術(shù)品市場的話，你會發(fā)現(xiàn)其漲幅遠遠甩開房價，歸根到底都是一樣的原因，只不過體量小又不關(guān)系國計民生，所以我們注意不到罷了。人口紅利是促進中國經(jīng)濟飛速發(fā)展的一個主要因素，房地產(chǎn)也是當(dāng)中最大的獲利者，大量的剛需消費基本靠著人口紅利在支撐——兩家三代攢出一套房的首付——這些年剛需市場里買房的80后，有幾個首付是靠自己打工掙出來的？

這當(dāng)中不能不涉及的是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，這使得我們父母一代這輩子基本沒有類似于買房這樣的大宗消費支出，才得以為下一代提供資金。同時，獨生子女政策又保證父母可以用全部財力幫助一個孩子，父母一輩兄弟姐妹眾多也變成了一項資金來源（借錢啊?。傊?，人口結(jié)構(gòu)+經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化，為近十年的房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅實的大市場。

人口紅利還能吃多久？唱衰房地產(chǎn)的人估計是3-5年，但我相對樂觀的估計是8-10年，因為接下來走入社會的90后依然有類似的狀況，并且比80后更具優(yōu)勢——他們有積累更豐厚的父母——60后。

在我看來，60后是建國以來最幸運的一代：大饑荒和wen革時還小，上學(xué)時學(xué)校已逐步復(fù)課，考大學(xué)時高考恢復(fù)，畢業(yè)了趕上改革開放，工作幾年迎來中國經(jīng)濟第一個活躍期和充滿不可復(fù)制的財富積累機會的90年代。這也可以解釋為什么“富二代”現(xiàn)象更多地出現(xiàn)在90后身上。所以，我判斷8-10作為一個上千年以農(nóng)立國的國家，中國人自古以來就有著狂熱的土地和家產(chǎn)崇拜癥，“以末致財，以本守之”是根深蒂固的觀念，經(jīng)商掙了錢首先一定是買房買田，然后納三妻四妾（和今天別無二致?。６袊?jīng)濟發(fā)展到今天，文化已經(jīng)嚴重落后而無法和經(jīng)濟匹配（CCP系統(tǒng)性的摧毀了中華文化），整個國家土豪化、物質(zhì)化，女性的自我認知商品化，老百姓要靠一套房子帶給自己最基本的生存安全感，終于導(dǎo)致了今天“沒房子=沒老婆”、“房子=人生成功標(biāo)尺”等觀念自主不自主的成為全社會的共識，構(gòu)成剛需市場如此巨大的一個重要理論基礎(chǔ)，也使中國成為年輕人最熱衷買房的國家。有興趣的可以查一查各國首次置業(yè)的年齡調(diào)查，我記得07年看過的一個數(shù)據(jù)，美國居然是42歲，歐洲也普遍在30歲以上。

這時一定有人會說，我也想以后買房，我能頂?shù)米「改负蜕鐣浾摰膲毫?，但租房住的品質(zhì)實在太低（四處搬家、隨意漲價、沒有歸屬和安全感），這就要說到本條的第三項了。中國政府一直以來忽略著對租房市場的培育、建設(shè)和管理（僅僅是廉租房完全不夠，需要著眼于不同財富階段、不同價位和品質(zhì)的所有租房細分市場），在中國政府的諸多不作為中，我認為這是最喪盡天良的一項。置業(yè)觀念不是不可以改變的，改變的前提是有足夠穩(wěn)定的租房環(huán)境。發(fā)達國家的政府實際上在這一方面都做得比較到位，保證國民可以在一輩子不買房的情況下也不會有居住的困擾。最后，說回到賣地的問題。其一，中國經(jīng)濟三駕馬車，投資、消費和出口中，消費的增長比較給力但沒有什么質(zhì)變，出口這幾年是最受影響的，應(yīng)該說始終還是大量依賴于投資這一項。而城鎮(zhèn)化則是能夠拉動巨大投資的行為，其中又屬房地產(chǎn)是主力部隊，其上下游整個產(chǎn)業(yè)鏈巨大，覆蓋面廣，這也是為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的原因。所以政府賣掉一塊地，不僅僅是獲得土地財政收入，也同樣是對地方經(jīng)濟整體的一個拉動，一個地產(chǎn)可以養(yǎng)活的人太多太多了。

其二，我們說兩稅制以后政府缺錢，賣地才能提高財政收入。問題來了——為什么政府要收那么多錢？因為政府花錢的地方多唄——為什么花錢的地方多？因為他們管的寬，沒人管他們。這其實進入一個更大的命題了：充分的市場經(jīng)濟甚至現(xiàn)代文明下政府應(yīng)該扮演怎樣的角色？我們羨慕很多“小政府”國家，因為人家的政府基本只提供必要的服務(wù)，以及管理一些國計民生的產(chǎn)業(yè)，大部分都交給企業(yè)來做，不僅市場運轉(zhuǎn)效率高，政府需要花的錢也少，相對也更加清廉。而我們的政府肩負太多的職責(zé)，觸角廣且深，更不要提養(yǎng)著多少無用的機構(gòu)和閑人以及腐敗的消耗了。2016全國兩會NPC&CPPCC十二屆全國人大四次會議全國政協(xié)十二屆四次會議限購政策將更加嚴格住建部部長陳政高：對于一線城市房價，會通過增加土地供應(yīng)面積來穩(wěn)定市場，一線城市還會打擊違法交易行為。具體措施包括：1、實行嚴格限購政策，同時嚴格地實行差別化的稅收和信貸政策；2、增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；3、打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為等。發(fā)改委主任徐紹史：當(dāng)前一二線城市房價上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購等行政措施以及經(jīng)濟政策等，抑制不合理的投機性需求，限制房價過快上漲。全國人大代表、北京市常務(wù)副市長李士祥：北京將嚴格執(zhí)行限購尤其是通州的限購政策，與此同時，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。信號一：信號二：“因城施策”增加土地供應(yīng)面積國土資源部部長姜大明：不會出現(xiàn)“一線城市土地調(diào)控將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)、城市開發(fā)邊界會被突破”等問題。對于一線城市和部分二線城市，國土部將采取“有保有壓、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、分類調(diào)控”的政策措施，主要措施包括：1、對保障性安居工程，實行土地應(yīng)保盡保；2、充分發(fā)揮政府土地收儲的作用，及時增加土地供應(yīng)面積；3、要盤活城市中的閑置土地，特別是一些房企長期囤積沒有開發(fā)的土地；4、加大城市低效利用土地的再開發(fā)，支持棚戶區(qū)和城中村改造；5、堅持完善招拍掛制度，防止異常交易推高房價。他說，“相信通過地方政府因城施策的努力，房價一定會穩(wěn)定住”。信號三：治理房地產(chǎn)企業(yè)和中介央行副行長潘功勝：解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量，準(zhǔn)備開始對一些房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進行治理，若沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營。他認為，一線城市住房價格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素；房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)在其中參與配資提供貸款以及媒體炒作等，影響了人們的心理預(yù)期。信號四：房地產(chǎn)稅還在立法的階段財政部部長樓繼偉：房地產(chǎn)稅還在配合有關(guān)部門在立法的階段，其他一些地方稅的改革有的在進行，有的還在進展中。濟南：擴大公積金提取范圍根據(jù)新規(guī)定，凡在3月7日后繳納住宅維修資金且無公積金貸款余額的職工及配偶，可憑有效憑證提取一次住房公積金。職工及配偶提取金額合計不得超過實際支付的住宅維修資金的費用。此外，濟南市還將住房公積金貸款的借款人及共同還款人月還款額與月收入比上限由50%提高至60%。?？冢耗隄M18歲即可申請限價房新辦法規(guī)定，申請本市限價商品住房保障以家庭為單位，申請人年齡放寬至當(dāng)年應(yīng)滿18周歲（或年滿16周歲，以自己的勞動收入