項目管控模式和投融資方案設計

金茂集團亞龍灣項目管控模式和投融資方案設計訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃此報告供客戶內部使用。未經(jīng)遠卓管理顧問公司書面許可～其它機構不得擅自傳閱、引用或復制。金茂集團亞龍灣項目管控模式和投融資方案設計遠卓管理顧問2003年3月營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃1.委托項目背景1.1.項目目標和內容金茂集團委托上海遠卓企業(yè)管理咨詢公司就金茂集團擬建的三亞亞龍灣度假酒店項目的未來執(zhí)行進行規(guī)劃，主要涉及執(zhí)行組織的架構設計、理想的融資方式及可能的融資方案等提出第三方獨立意見和建議。金茂集團亞龍灣項目前期已經(jīng)由香港浩華管理顧問公司對擬建酒店的地點、環(huán)境、競爭市場供需情況進行了實地調查和分析，并提出了酒店的建設建議、未來收益預測和投資預測;金茂集團在浩華公司報告的基礎上，作了一些內容、條件的調整，形成內部立項報告上報董事會并獲得了批準。遠卓本次委托項目是在上述調研、分析的基礎上進行的進一步細化方案的研究和建議，并最終形成報告提交。1.2.項目假設條件說明本次委托項目所基于的假設條件:,擬建酒店定位于5星級和超5星級標準，并與國際知名的酒店管理公司合作，并且所選酒店管理公司能夠體現(xiàn)與亞龍灣現(xiàn)有高檔酒店差異化的風格;,擬建酒店的未來市場供需情況符合浩華報告中的預測;,擬建酒店的建設周期能夠按照金茂集團工程計劃要求完成;,項目投/融資方案按照金茂集團給定的財務條件，比如貸款利率、融資比例等;,金茂集團將通過三亞注冊項目公司方式完成項目建設和經(jīng)營，金茂集團對項目公司的控股地位不改變。,非正常因素，如戰(zhàn)爭、自然災害等條件不具有可預見性，不在研究范圍之內。1.3.項目報告相關說明,報告中稱謂及其縮寫:中國金茂(集團)股份有限公司,金茂集團、金茂、集團香港浩華管理顧問公司(HorwathAsiaPacific),浩華公司、浩華上海遠卓企業(yè)管理咨詢公司,遠卓公司、遠卓營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃2.亞龍灣項目背景2.1.投資方背景中國金茂(集團)股份有限公司成立于1993年2月，是由中國化工、中國糧油、中國五礦等14家大型外貿公司發(fā)起組建、按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范運作的國有特大型股份制企業(yè)，是一家以超高層建筑經(jīng)營管理為主導產(chǎn)業(yè)，集高科技產(chǎn)業(yè)、進出口貿易、旅游觀光、投資業(yè)務為一體的綜合性企業(yè)集團。金茂集團四屆二次董事會進行了集團戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了集團未來三年發(fā)展目標:金茂的戰(zhàn)略“一個目標，三大功能，五大舉措”一個目標:創(chuàng)造品牌經(jīng)濟與組織——通過金茂品牌建設，創(chuàng)造具有整合社會資源能力的組織，實現(xiàn)戰(zhàn)略擴張，締結具有國際競爭力和影響力優(yōu)秀企業(yè)。三大功能:以金茂大廈為載體，強化和延伸高檔樓宇及設施管理、高級酒店經(jīng)營和高端旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)為核心的三大功能，有機聯(lián)系，協(xié)同發(fā)展。五大舉措:功能強化和延伸、戰(zhàn)略聯(lián)盟、品牌戰(zhàn)略、資本運作、組織能力建設。金茂的定位“品牌創(chuàng)造者、價值發(fā)現(xiàn)者和資源整合者”為此，金茂集團正在著力發(fā)展的五種能力，它們是:,領導才能:遠見卓識和組織、創(chuàng)新能力,整合智力資源:企業(yè)經(jīng)營和管理精英和組合,把握商機能力:優(yōu)秀的管理流程和快速市場反應,資本運作能力:資本與產(chǎn)業(yè)的有機融合,品牌運作能力:獲取超額回報，成為行業(yè)領先金茂業(yè)務狀況隨著金茂大廈大樓資源開發(fā)的進一步深入，以金茂大廈為基礎的三大業(yè)務，包括高檔酒店、高檔寫字樓及觀光旅游將于2005年全面進入業(yè)績合理區(qū)間，趨于飽和，后續(xù)增長空間將主要取決于市場價格因素，風險較高。而且，隨著小陸家嘴地區(qū)新一輪開發(fā)的啟動，這一地區(qū)的激烈競爭將不可避免，這對金茂大廈業(yè)務發(fā)展存在相當?shù)臐撛谕{。同時，由于金茂集團固定資產(chǎn)規(guī)模巨大，即使進入業(yè)績增長的合理區(qū)間，股東的投資資本回報率仍然較低。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃在這種情況下，金茂集團必須抓住機遇、加快發(fā)展，將金茂大廈的高度優(yōu)勢轉變?yōu)榧瘓F的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，從而確立持續(xù)的比較優(yōu)勢，保障股東長期、穩(wěn)定的投資回報。亞龍灣項目正是符合集團戰(zhàn)略以及能充分發(fā)揮集團產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和品牌效應的后續(xù)投資項目，同時項目具有良好的投資收益預測，因而項目很快獲得金茂集團各股東方的認可。2.2.亞龍灣項目概況亞龍灣項目位于海南省三亞市亞龍灣國家度假區(qū)。,三亞是海南省兩個地級市之一，是國內著名的旅游城市，其海岸線長達209.1公里，占據(jù)海南總海岸線長度的七分之一。1998年至2002年間，三亞的旅游業(yè)飛速增長，達到25.6%的年均增長速度，遠高于海南省9%的平均水平。,亞龍灣度假區(qū)位于三亞市東南部，是目前中國12個國家級旅游度假區(qū)中唯一位于熱帶地區(qū)的度假區(qū)。亞龍灣度假區(qū)由亞龍灣開發(fā)股份有限公司負責開發(fā)建設，“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一建設”，整體層次較高，已經(jīng)成為了倍受中國國內及亞洲周邊國家歡迎的海濱度假勝地。,亞龍灣項目地塊是亞龍灣度假區(qū)海邊一線目前僅剩余的一塊用于開發(fā)高檔酒店的土地。金茂集團計劃利用這塊土地，與國際頂級酒店管理集團合作，建造五星級和超五星級標準度假酒店，以接待旅游度假為主，結合商務活動需要。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃3.項目前期可行性研究金茂集團獲得土地資源并初步?jīng)Q定投資建設方向后，為慎重起見，聘請了香港浩華管理顧問公司(HorwathAsiaPacific),酒店及旅游業(yè)顧問對亞龍灣項目進行了全面的調查和可行性研究。浩華公司在實地調研和細致分析后，2003年1月遞交了“金茂集團高檔度假酒店市場及財務可行性研究報告”。報告的主要內容涉及:1.介紹2.海南概覽3.三亞4.地點分析5.亞太區(qū)主要海邊度假勝地6.亞龍灣酒店市場分析7.開發(fā)建議8.預計使用率水平9.營運現(xiàn)金流量預測10.投資分析遠卓摘取其內容中主要的結論部分作為引述。3.1.宏觀環(huán)境3.1.1.經(jīng)濟環(huán)境隨著國民生產(chǎn)總值和居民可支配收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，國內旅游度假市場不斷增長，海南和三亞的旅游市場也從中獲益匪淺。旅游業(yè)已經(jīng)成為海南的一個支柱產(chǎn)業(yè)，海南旅游收入占全省年均國民生產(chǎn)總值的15%。3.1.2.旅游環(huán)境航空海南目前只有三個機場:?？?、三亞和瓊山，提供的固定國內外航線超過50條，包括香港、澳門、新加坡、馬來西亞和泰國。公路海南擁有較好的公路系統(tǒng)，三條南北走向、四條東西走向的公路主干線橫貫全島構成一個完善的公路網(wǎng)絡，連接海南島的各大城市。氣候三亞的氣候為典型的熱帶海洋氣候，年平均溫度為25.4?，全年日照時間達到2563小時，年均降雨量達到1279毫米3.1.3.不利因素國外游客的吸引力不足三亞還只是一個重要的國內旅游目的地，2002年到訪旅客中，只有6.1%。預計2003年以及之后的國際到訪旅客將逐年增加，但是在未來的若干年內，仍將是主要吸引國內游客到訪，旅游消費水平較低。游客平均消費下降海南雖然游客數(shù)量連年上升，但平均每位游客當?shù)叵M額近年來有所下降。3.2.項目地點條件分析營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃3.2.1.亞龍灣規(guī)劃和設施情況亞龍灣度假區(qū)由亞龍灣開發(fā)股份有限公司負責開發(fā)建設。亞龍灣現(xiàn)有設施:,亞龍灣目前擁有酒店10家，其中2星1家、3星2家、4-5星3家(包括非正式評級)、5星3家(包括非正式評級)、高爾夫俱樂部1家，客房數(shù)2349間。,一個18洞高爾夫球場,一個1997年開業(yè)的海底世界亞龍灣在建設施:,喜來登度假酒店，511間客房的高檔酒店，計劃2003年1月開業(yè),萬豪度假酒店，400間客房的高檔酒店，計劃2003年10月開業(yè),環(huán)球城內的一個娛樂電影院，可容納1200名觀眾，計劃2003年2月開業(yè)未來5年擬建設施:,在現(xiàn)有球場旁邊增加一個9洞高爾夫球場，預計2004或2005年開業(yè),在度假區(qū)中心建設一個大型的零售設施,中心廣場改造翻新，新增一個5000座位的禮堂3.2.2.項目地點方位和周邊環(huán)境擬建項目地點西側是待開發(fā)沙灘，北面與一片1500畝的紅樹林保護區(qū)相連，東邊是在建的萬豪酒店，東北部與高爾夫球場一路之隔，南面是沙灘。3.2.3.項目地點特性與其他酒店相比，具有以下優(yōu)勢:,西面和對面將不再建設其他主要度假設施和開發(fā)項目，因此，擬建項目相比其他現(xiàn)有競爭對手，是最具隱蔽性的一個項目,整個地塊從道路向沙灘緩緩傾斜，這種地形特征將為擬建酒店未來的大部分客房提供極佳的海景,和其他酒店相比，沒有明顯劣勢，同樣擁有優(yōu)質的沙灘和水質，同樣有幾個灣外島嶼作為天然屏障。但是，擬建項目東面的萬豪度假酒店正在建設，而且恰恰與擬建項目緊緊相連，這一點不太理想。因此，擬建項目在設計時需要謹慎定位，如何避免這一方面的負面影響。3.3.亞太主要海濱度假勝地與亞龍灣比較總體而言，亞龍灣正成為一個倍受歡迎的海邊度假勝地。但不可否認，亞龍灣的旅游市場還是會面臨以下挑戰(zhàn):,亞龍灣還沒有完全受到區(qū)域和國際性的旅游客源市場的青睞;,除了高爾夫球場和度假設施，亞龍灣尚缺乏其他輔助旅游發(fā)展的基礎設施;,三亞城市本身還無法與亞龍灣旅游融為一體;,三亞的固定航班到了旺季，仍然不足以容納日漸增長的游客;,海南省旅游局并沒有完全開發(fā)這里豐富的人文旅游資源。而且，目前對當前旅游景點的促銷和宣傳還無法對國際客源市場構成足夠的吸引力。3.4.亞龍灣酒店市場分析營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃3.4.1.市場供給和需求、住宿率和平均房價亞龍灣競爭酒店整體信息酒店/度假村開業(yè)年份客房數(shù)檔次凱萊度假酒店19974035星天域度假酒店19983594-5星(非正式評星)天鴻度假酒店2000355星假日度假酒店20013584-5星(非正式評星)金棕櫚度假酒店20012464-5星(非正式評星)環(huán)球城度假酒店20022085星(非正式評星)1609亞資料來源:浩華“市場及財務可行性研究報告”從1998年到2002年，亞龍灣競爭市場酒店在客房供給方面的年均增長率達到了20.5%(復合平均數(shù))，競爭市場酒店的客房需求數(shù)量也在逐年攀升，年均增長率達到了21.2%(復合平均數(shù))，需求增長速度超過了供給。亞龍灣度假酒店市場整體業(yè)績水平20012002酒店出租率平均房價出租率平均房價凱萊72%59067%650天域68%56067%630假日60%58065%590金棕櫚45%52060%530環(huán)球城--35%480天鴻68%55065%560平均61.6%56961.3%598資料來源:浩華“市場及財務可行性研究報告”3.4.2.客源分布和構成2002年亞龍灣競爭酒店市場客源分布政府會議及獎勵1%休閑旅游31%36%散客32%營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃資料來源:浩華“市場及財務可行性研究報告”國內高檔市場以及會議市場在客房預定以及會議組織方面開始避開旅行社的參與，因此，與前幾年相比，2002年通過旅行社方面進行的酒店訂房急劇減少，?？褪袌?散客)在整個客源市場的比例增加。在客源國籍構成方面，高檔度假酒店市場的客源主體為國內旅游者，占到75%。對照北京和上海等其他主要門戶城市，長線市場的脆弱對三亞酒店市場潛在平均房價的提升構成了挑戰(zhàn)。3.4.3.競爭市場供給與需求預測未來5年供給和需求的增長趨勢預測客房供給客房需求住宿率平均房價客房數(shù)變化客房數(shù)變化人民幣變化2003預測219436%138040%63%6519%2004258218%165620%64%6845%2005304918%195418%64%7043%2006382525%230618%60%7476%200740015%265215%66%7845%資料來源:浩華“市場及財務可行性研究報告”亞龍灣未來潛在供給客房數(shù)開業(yè)年份檔次管理方三亞喜來登5112003年1月豪華5星喜來登萬豪4002003年10月豪華5星萬豪天鴻擴建2502004年10月豪華5星業(yè)主香格里拉陽光海岸5502005年7月豪華5星香格里拉擬建項目1期5002006年1月豪華5星TBA資料來源:浩華“市場及財務可行性研究報告”未來需求市場的增長主要來自:,國內休閑和會議需求市場,香港休閑和會議需求市場,來自韓國和日本的休閑市場，其次是歐美休閑市場3.5.項目開發(fā)建議浩華認為，酒店應定位為高檔五星級，選擇世界頂級品牌并在現(xiàn)有酒店中樹立一個與眾不同的獨特形象，區(qū)別于其他即將開業(yè)的較低等級5星定位的喜來登、萬豪和香格里拉等項目。但同時，在中期內，基于國內客源的需求定位以及市場平均房價水平，都難以保證一個超豪華酒店的經(jīng)濟可行性。因此，浩華建議擬建酒店開發(fā)計劃如下:營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃1期2期3期計劃開業(yè)日期2006年1月2007年年中2008度假酒店1總客房數(shù)800間500間客房300-350間客房度假酒店2250-300管理品牌國際國際國際類型客房，別墅客房，別墅較多別墅，較少客房(依市場而定)資料來源:浩華“市場及財務可行性研究報告”3.6.預計使用率水平和營運現(xiàn)金流量預測擬建酒店一期(500間客房)預計滲透率水平年份市場滲透率指數(shù)平均房價指數(shù)20068311020079511020081031102009103110資料來源:浩華“市場及財務可行性研究報告”3.7.投資分析擬建項目預期投資假設內部報酬率回收期每間房US$14,00013.4%10年每間房US$12,00016.3%8年資料來源:浩華“市場及財務可行性研究報告”3.8.浩華報告總結,總體而言，浩華報告對國內整體經(jīng)濟形勢和擬建項目均持樂觀態(tài)度。報告認為無論從國內整體還是海南、三亞的旅游市場，未來均呈現(xiàn)上升的良好勢頭。擬建項目的資源條件也相對不錯，在其競爭市場中具有較大可能脫穎而出，成為領先者?；诤迫A搜集資料和預測判斷，擬建項目的收益率完全值得金茂集團進行投資。,不利因素:亞龍灣主要面對國內游客，不利于消費水平提升，因而短期內建造超豪華酒店的市場尚不成熟、風險較高;擬建項目緊臨在建的萬豪酒店，未來酒店管理公司和品牌的選擇十分重要，將決定能否形成差異化競爭優(yōu)勢。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃4.金茂集團對亞龍灣項目的設想和安排在香港浩華公司專業(yè)評估和測算之后，金茂集團又進行了一些補充和調整，比如項目周期縮短、貸款利率調整為4.8%、增加了折舊項目、增加了相關稅費等等。遠卓通過“關于金茂集團在三亞亞龍灣建造高星級酒店的立項報告(送審稿)”和對金茂集團部分相關管理人員的訪談獲得了相關信息。4.1.項目管控模式的設想考慮到擬建酒店的管理跨度和難度，金茂集團擬在三亞設立兩個項目公司分別負責兩個度假酒店項目的建設和經(jīng)營;但是，是由集團直接負責酒店項目的投資和管理還是設立一個投資公司負責，尚未明確。金茂集團通過投資公司間接管控的模式設想主要考慮:,亞龍灣項目需要資金量較大，為減小資金壓力，間接模式可增加財務杠桿作用，實現(xiàn)小投入撬動大資金的效果;,間接模式增加了可融資平臺，為金茂集團未來的投資增值和退出創(chuàng)造了更多、更靈活的選擇空間。4.2.項目進度的預期調整安排金茂擬將浩華建議的三期進度調整為分兩期進行，第一期仍然是一家5星級酒店，計劃客房數(shù)500間，完工投入時間提前到2005年4月(亞龍灣度假酒店第一期工程建設形象進度計劃);第二期是一家超5星級酒店，計劃客房數(shù)600間，具體數(shù)量和開工日期、工期需視市場情況再作決定。4.3.最初的項目土地、投資量和融資安排設想,土地兩塊土地使用權一次買下，分期建設。土地款將采用三年分期方式付清，但土地權證可以在合同簽署后獲得，即項目開工時可以將土地作為公司資產(chǎn)抵押貸款。土地價格目前為90萬元/每畝(送審稿中按80萬元測算)。,預計投資總量為12億元。一期項目期間預計總投資70720.1萬元，其中公司出資36650.1萬元，其余為銀行貸款34070萬元;用于一期項目的總投資為52161.5萬元，其中公司出資為27370.8萬元，銀行貸款為24790.7萬元。一期酒店造價為12萬美元/間。,一期酒店開業(yè)總資產(chǎn)為52161.5萬元，其中流動資產(chǎn)2361.5萬元，固定資產(chǎn)4.98億元，其中土地成本1.3億元，建筑及設備等3.68億元。,預測一期酒店項目開業(yè)第一年現(xiàn)金凈流入為1769.3萬元，凈利潤282.6萬元;至2010年(開業(yè)第五年)現(xiàn)金凈流入達到6465.1萬元，凈利潤達到4978.4萬元。,依據(jù)一期酒店項目的經(jīng)營情況預測，其經(jīng)營前三年的現(xiàn)金流量之和達到11801.2萬元，二期項目的總投資為22238萬元，考慮50%負債結構，需自籌資本11119萬元，完全能夠滿足投資需求。一期酒店2009年到2011年的現(xiàn)金流量之和達到19178.4萬元，完全能滿足三期項目需求。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃,金茂集團及其關聯(lián)企業(yè)最終在投資公司和項目公司的股權均達到51%。由于金茂集團建設計劃的調整和土地價格的變動，送審稿中的財務預測數(shù)據(jù)需要進行相應的調整?？傮w來看，需投資密度呈上升趨勢。一是受到價格影響，但此因素影響不大;二是建設計劃縮短和合并，對資金的要求增加，加大了融資壓力。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃5.遠卓對亞龍灣項目的理解和項目中可能的風險和問題5.1.遠卓對亞龍灣項目的理解5.1.1.亞龍灣項目在金茂集團戰(zhàn)略中的意義符合集團戰(zhàn)略按照金茂集團三年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，金茂集團在2005年即將面臨金茂大廈資源開發(fā)利用達到飽和的局面。屆時，金茂集團將很難再有新的經(jīng)濟增長點，而現(xiàn)有業(yè)務將受到市場競爭加劇的嚴峻挑戰(zhàn)。如何在大廈資源飽和之前的短短2、3年間，利用金茂品牌優(yōu)勢和軟件資源尋找和發(fā)掘出新的市場機會，將金茂競爭力向大廈以外空間釋放，是一個十分緊迫的任務。形成酒店板塊從金茂集團現(xiàn)有三大核心業(yè)務,酒店、寫字樓、觀光,來看，酒店業(yè)務無論從金茂內部能力還是行業(yè)前景而言，都是應首先選擇并易于復制的業(yè)務。金茂君悅酒店目前在上海超5星級酒店中已經(jīng)占據(jù)了“領頭羊”的位置。通過與凱悅酒店集團的合作，金茂集團已經(jīng)在高檔酒店經(jīng)營管理方面積累了相當?shù)慕?jīng)驗并初步培養(yǎng)了一支核心隊伍。上海豪華酒店經(jīng)營管理的成功經(jīng)驗十分有利于金茂集團形成酒店業(yè)務板塊，向國內其他城市擴張和延伸。支持持續(xù)增長酒店行業(yè)的投資和經(jīng)營較易受到資源限制，具有穩(wěn)定的投資收益但同時不能支持長期增長的要求?；谶@樣的特征，金茂集團未來可能的酒店板塊需要形成不斷尋找發(fā)現(xiàn)投資機會、項目投資、日常經(jīng)營管理、合理退出的循環(huán)業(yè)務模式，支持集團酒店業(yè)務的持續(xù)增長和收益。相應要求和準備金茂集團需設立機構負責酒店板塊的投融資和經(jīng)營管理，同時逐步培養(yǎng)精通酒店投資和管理的專業(yè)人員隊伍;金茂集團需考慮設計并實施便于融資和轉讓的資本結構以支持持續(xù)的投資需求;金茂集團需考慮建立有效控制并不失靈活性的管控模式、組織結構和制度體系保障對各個酒店項目的管控。5.1.2.亞龍灣項目的目標和要求,降低金茂集團資金壓力由于亞龍灣項目整體投資額較大(12億元)，而且項目時間跨度較長(一期3年、二期2-3年);雖然金茂集團目前的現(xiàn)金流情況較好，且具有一定的融資能力，但考慮未來集團發(fā)展的投資需要，利用一定的財務杠桿降低資金壓力仍是必要的手段。設立投資公司的間接模式可以增加一層融資平臺，放大財務杠桿系數(shù)，有利于降低集團資金壓力，更大幅度的撬動外部資源，無論是間接融資方式還是直接融資方式。,控制金茂集團綜合風險金茂集團作為“中國第一高樓”的所有人，股東方又主要由國內大型國有集團組成，具有比較知名的品牌和較高商譽;同時近年通過發(fā)行長期債券等方式已使資產(chǎn)負債率和財務費用有所下降，現(xiàn)金流和利潤情況也是連年上升。在金茂營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃集團自身經(jīng)營和財務狀況均較好的條件下，合理使用財務杠桿、控制風險成為一個重要的議題。亞龍灣項目中必須將自有資金的投入比例、財務費用的控制、備用方案的準備等幾方面問題全面、綜合地予以考慮，控制和防范集團綜合風險，降低發(fā)生可能對集團造成負面影響的各類事件的概率。5.2.亞龍灣項目中可能存在的風險和問題5.2.1.項目中可能存在的四類風險和問題5.2.1.1.政策風險,稅收政策:由于海南省目前不在享受國家稅收優(yōu)惠的特區(qū)范圍內，在海南注冊公司所享有的稅收優(yōu)惠為當?shù)卣o與的政策，優(yōu)惠范圍限于地稅部分。鑒于目前國家稅收管理日趨嚴格，地稅減讓政策的未來走勢不甚樂觀，亞龍灣項目投資公司和項目公司目前可能享有的“先征后退”等優(yōu)惠條件存在較大風險，對未來收益有負面影響。,注冊資金政策:三亞市在注冊資金方面允諾金茂集團可以在一年內分兩期到賬，此政策同樣存在不確定性。當條件發(fā)生變化時，相應應急方案必須啟動，否則可能造成不利社會影響。5.2.1.2.市場風險金茂亞龍灣項目所依托的市場環(huán)境具有相當?shù)牟淮_定性。,需求市場國內、海南未來宏觀經(jīng)濟環(huán)境都會對項目未來需求市場產(chǎn)生重大影響，尤其是亞龍灣目前主要針對國內游客的客觀現(xiàn)狀，對國內經(jīng)濟發(fā)展前景的依賴度較高;亞龍灣規(guī)劃發(fā)展及其配套設施的建設以及其在海外的營銷活動等，將決定亞龍灣未來綜合吸引力即亞龍灣未來旅游客源的消費水平，對金茂亞龍灣項目二期建設的收益能力產(chǎn)生影響。,供給市場亞龍灣未來規(guī)劃的變化以及競爭格局的變化，將對項目目前對供給情況的判斷產(chǎn)生影響。中國南部其他主要旅游城市與海南的競爭、周邊其他旅游景點與亞龍灣的競爭等將對旅游客源構成威脅和替代，亞龍灣目前主要依靠自然風光吸引游客的單一競爭優(yōu)勢抗風險能力較弱。5.2.1.3.經(jīng)營風險亞龍灣項目未來酒店經(jīng)營情況取決于:是否選擇了恰當?shù)木频旯芾砉竞途频昶放?業(yè)主方和酒店管理公司合作是否融洽;酒店管理公司的經(jīng)營管理能力等等?？紤]到亞龍灣項目準備聘請國際知名的高檔酒店管理公司，其經(jīng)營管理能力在一般條件下將保持在較高水準，能夠控制經(jīng)營風險。,酒店管理公司選擇由于目前亞龍灣度假區(qū)內已有若干家高檔酒店，而且不乏知名品牌，金茂集團所選擇的酒店管理公司的風格和水準能否區(qū)別于其他競爭對手或者優(yōu)于其他對手，十分重要。若酒店管理公司選擇失誤，對未來經(jīng)營業(yè)績將發(fā)生較大影響。,業(yè)務與管理公司關系由于金茂集團傾向于不選擇凱悅酒店集團，即意味著是與酒店管理公司的初次合作。初次合作雙方可能在經(jīng)營理念、管理風格、行為習慣等諸多方面有所不同，需要經(jīng)歷磨合。磨合的周期長短、磨合的成營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃功與否等因素將影響酒店的日常經(jīng)營活動，帶來風險。5.2.1.4.財務風險亞龍灣項目投資量大、項目周期長，過程中產(chǎn)生財務風險的相關因素較多，主要有:,利率風險由于亞龍灣項目貸款額度較高，貸款周期長，承擔的利率變動風險較高。利率的變動將影響項目財務費用。,匯率風險由于境外融資相對容易且成本較低，亞龍灣項目未來實行境外融資時將面臨匯率風險，需考慮設計避險工具降低風險。,融資風險亞龍灣項目中不確定因素較多，從而對資金需求的不確定性也較高，容易形成資金缺口。安排資金計劃時須給與一定彈性，考慮多種可能，預先設計備用方案。5.2.2.隨著項目進度的推進可能遭遇的具體風險和問題5.2.2.1.公司注冊階段,未來管控模式的選擇,采用何種公司注冊形式及股東結構有利于項目未來進展,項目投資要求的注冊資金額度,項目開工之前的資源準備要求，如土地獲得、資金到位等,酒店管理公司的篩選和確定5.2.2.2.一期項目建設階段,與酒店管理公司的協(xié)調,資金的按期到位以及支付條件發(fā)生變化時的應急資金籌措,項目質量和工期的把控,對項目周邊環(huán)境的持續(xù)跟蹤以應對市場環(huán)境變化5.2.2.3.一期項目完成、開業(yè)階段,項目公司人員調整變動,開業(yè)及經(jīng)營資金準備,后續(xù)融資方案的設計和確定,金茂集團投資退出方案的準備5.2.2.4.遠卓對應方案的準備,遠卓對管控模式提出建議,注冊階段主要考慮快速啟動，遠卓提供了先以最簡方式注冊然后依需要變更的方案，比較了多種注冊形式的利弊。,遠卓給出了注冊資金的要求范圍,遠卓建議了公司未來組織形式,遠卓針對項目周期各個可能時點提供退出方案營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃6.基于遠卓理解的亞龍灣項目模式設計6.1.直接控制模式和間接控制模式的比較金茂亞龍灣項目的管控模式可選擇金茂集團直接控股項目公司方式和金茂集團控股三亞投資公司并由投資公司再控股項目公司的間接方式。兩種方式都可行，操作上難度也不大，但綜合各方面因素比較，同時參考其他集團公司模式，遠卓建議采用設立投資公司的間接控制模式。6.1.1.戰(zhàn)略要求金茂集團未來將形成三大業(yè)務板塊，酒店業(yè)務是其中之一。對于多元業(yè)務投資的集團公司，集團對各業(yè)務板塊的管控多采用間接模式，主要考慮:,集團的管理跨度如果采用直接模式，集團公司需直接管理多個板塊下的若干下屬公司，從管理能力的合理范圍而言，必然造成集團管理跨度過大的狀況，對集團和下屬公司都將導致效率下降的不利局面;,集團的管理難度一般情況下，各個板塊所屬行業(yè)各具特征，需要一個對行業(yè)具有豐富經(jīng)驗的團隊進行管理，如果采用直接模式，意味著集團公司內部需組建若干對應于各個業(yè)務板塊的專業(yè)團隊或部門且基本相對獨立，集團的人員規(guī)模將較為龐大，同時進一步增加集團管理跨度。亞龍灣項目是金茂集團酒店業(yè)務向外延伸的起步，是未來酒店板塊形成的雛形?？紤]未來酒店板塊組成需要的核心投資管理公司，如果較早建立可以盡早盡快熟悉業(yè)務和項目以及培養(yǎng)團隊，同時在投資關系上也較為直接。間接模式在國內很多大型集團公司使用，比如中遠集團的房地產(chǎn)板塊(北京)，即由中遠集團與中化集團共同出資組建設立中遠房地產(chǎn)公司，并由該房地產(chǎn)公司投資管理下屬多個房地產(chǎn)項目公司及物業(yè)管理公司，項目公司負責購置土地和房產(chǎn)建設、銷售工作。6.1.2.融資要求金茂集團希望以較少投入撬動較大資金的設想，需要通過財務杠桿等手段實現(xiàn)。間接控制模式相比直接模式多一層融資平臺，可以更大程度的利用外部資源，融資靈活性也更好:間接融資方式下，以50%負債率推算，財務杠桿系數(shù)放大一倍;直接融資方式下，可以在項目公司和投資公司兩個層面募集資金。同時，考慮未來可能的上市等融資途徑，單一的酒店業(yè)務不具備上市融資所要求的高增長高回報特性，較難吸引投資方關注;而投資公司由于業(yè)務相對豐富，其資產(chǎn)、收益情況相比項目公司具有更好的吸引投資人的背景。6.1.3.經(jīng)營管理要求營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃由于亞龍灣項目與金茂集團地理位置距離較遠，異地直接控制管理難度較大，而且若需兼顧兩個項目公司，需投入資源較多;同時，集團直接控制模式下，項目公司的匯報、決策等均需通過集團審批，手續(xù)相對繁瑣，不利于日常經(jīng)營的快速靈活要求。間接模式下，集團主要管理投資公司，由其在當?shù)刂苯庸芾?，反應、決策速度加快，且便于發(fā)現(xiàn)項目公司的問題。6.2.間接控制模式的主體框架6.2.1.投資公司和項目公司的設立在海南三亞注冊設立投資公司(海南三亞金茂投資有限公司)和兩個項目公司。投資公司由金茂集團及其關聯(lián)企業(yè)共同投資成立，項目公司由投資公司和金茂集團共同投資成立。金茂集團及其關聯(lián)企業(yè)海南三亞金茂投資有限公司一期項目公司二期項目公司6.2.2.投資公司和項目公司的主要職責,投資公司:負責對項目公司的投融資和建設、經(jīng)營管理。,項目公司:建設期負責項目的規(guī)劃建設，經(jīng)營期負責酒店業(yè)務日常經(jīng)營管理。遠卓基于間接控制模式設計了金茂集團亞龍灣項目投資公司和項目公司的公司組建形式、融資方案和管控方案。以下三部分即為三個方面內容的詳細展開，所有論述結構均基于投資公司和項目公司兩層架構間接模式。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃7.基于間接模式的公司組建形式金茂集團亞龍灣項目投資公司和項目公司的組建可能的選擇范圍:,股份有限公司和有限責任公司,內資企業(yè)和中外合資企業(yè),股東構成中是否有外部股東加入,是否注冊為投資公司遠卓主要基于以下幾個條件提出公司組建形式建議:,項目進度的時間要求,項目投資相關要求,各種注冊方式的政策要求,公司可以獲得的政策環(huán)境,對公司未來發(fā)展的影響遠卓考慮了公司各種可能的組建形式的相關要求(詳見附件一)，并結合上述條件進行了分析比較，首先排除了一些可能，然后基于亞龍灣項目的開發(fā)進程提出了分階段金茂集團亞龍灣項目投資公司和項目公司的組建方案建議，供金茂集團參考?？紤]排除的幾種可能選擇,中外合資的投資公司形式由于國家相關政策對中外合資的投資公司注冊和資金投向要求較高，基本不考慮設立中外合資的投資公司。,項目公司為股份有限公司形式股份有限公司相比有限責任公司注冊手續(xù)復雜、信息批露要求高、有關部門的監(jiān)管相對嚴格?？紤]項目公司未來的轉讓相對簡單，而且不作為主要上市融資平臺，以有限責任公司形式存續(xù)比較合適。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃7.1.項目啟動階段公司組建方案方案原則,由于亞龍灣一期項目建設計劃十分緊迫，同時二期項目土地受讓需要，項目啟動階段公司注冊以快捷為主要原則，因此選擇以有限責任方式成立投資公司和項目公司。,同時為便于建設期內的快速決策，股東方全部由集團內部公司組成。,為便于金茂海南投資公司投資職能的開展，設立為投資公司，免受“對外投資不得超過公司凈資產(chǎn)50%”的《公司法》相關條款限制。,公司注冊資金等條件能夠滿足項目建設要求。7.1.1.公司組建形式投資公司:以內資形式在海南注冊為有限責任的投資公司，股東方為金茂集團及其下屬企業(yè)。兩個項目公司:均以內資形式在海南注冊為有限責任公司，股東方為金茂集團和金茂海南投資公司。方案結構圖示金茂集團及其下屬企業(yè)100%海南三亞金茂投資公司51%51%49%49%一期項二期項目公司目公司目目,由金茂集團及其下屬企業(yè)100%出資注冊成立海南三亞金茂投資有限公司。,由金茂集團出資49%、金茂海南投資公司出資51%注冊成立亞龍灣一期項目公司和二期項目公司。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃7.1.2.公司初始注冊資金投資公司注冊資金的用途主要是用于對項目公司的投資;項目公司注冊資金的用途主要是用于土地購置和項目建設?；谧再Y金的用途，遠卓依據(jù)亞龍灣項目的分階段資金需求測算投資公司和項目公司的注冊資金要求范圍。項目分階段資金需求一期項目2003-2005年資金需求表(單位:萬元)項目公司一200320042005合計土地款52776451.82932.214661.0所有相關費用5670205201140037590.0投資需求10947269721433252251.0二期項目2003-2005年資金需求表(單位:萬元)項目公司二200320042005合計土地款10002834.811339.515174.3所有相關費用0000.0投資需求100028351134015174.3初始注冊資金建議,鑒于項目建設所需資金可以分步到位以及資金擱置的成本和對集團造成的壓力，建議金茂集團采用分期注入項目資金的方式，依照項目建設周期的資金要求，每年度追加投資公司和項目公司的注冊資金并獲取銀行貸款。,遠卓對于初始注冊資金的變動范圍進行了測算，即0.7-3.67億元之間，當初始注冊資金未涵蓋2003-2005年期間所有資金需求時，金茂集團需通過追加注冊資金方式籌集后年度項目建設和土地購置所需資金。具體初始注冊資金和每年度的追加值，金茂集團可以根據(jù)集團資金安排予以決定。,考慮金茂集團的現(xiàn)金壓力、項目公司一定的資金彈性和操作便利性，建議在最低限度額度之上給與一定浮動幅度，浮動部分主要涵蓋一些變動性較高的資金需求。初始注冊資金可能在1.5-2億元左右比較合適。以下為初始注冊資金的具體測算方案測算說明,依照金茂集團在2003-2005年期間即一期項目建設期間，一期項目的建設資金和一、二期項目土地資金需求及融資安排，測算公司初始注冊資金方案，2005年以后的二期項目建設資金不予過早考慮。,測算將給出在上述資金需求情況下公司初始注冊資金可能的變動范圍，即最低和最高營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃出資金額間的范圍。,由于投資公司的注冊資金須用于兩個項目公司的投資，實際投資公司資產(chǎn)為項目公司股權，當項目公司在建時，投資公司無法獲得貸款，因此計算時僅考慮項目公司使用50%的財務杠桿。測算假設條件,設定金茂集團對投資公司的投資為100%,金茂集團和投資公司對項目公司的投資比例為49%和51%,項目公司的資產(chǎn)負債率為50%，但利息部分由公司出資承擔，即實際負債率略低于50%,項目土地款按照土地合同約定的付款方式,不考慮項目公司的開業(yè)流動資金,不考慮公司注冊資金的分期到位(一年內),金茂集團可以通過變更注冊資金方式籌集后年度項目所需資金計算方法和步驟,通過設定不同條件下項目公司的資金需求量推算出項目公司須注冊資金額,繼而按照持股比例推算投資公司注冊資金額和金茂集團對項目公司的出資額,最后按照金茂集團對投資公司出資比例推算金茂集團出資額,再加總得到金茂集團總出資額營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃最低出資額方案,項目公司均只準備第一年即2003年的投資需求資金，則一期項目公司10947萬元二期項目公司1000萬元,運用50%銀行貸款，則自有資金為一期項目公司5474萬元二期項目公司500萬元,追加貸款利息，則自有資金即注冊資金為一期項目公司5736萬元二期項目公司524萬元,按出資比例推算金茂集團和投資公司出資額，則金茂集團對一期項目公司出資2811萬元投資公司對一期項目公司出資2925萬元金茂集團對二期項目公司出資257萬元投資公司對二期項目公司出資267萬元,投資公司注冊資金為3192萬元(2925，267),金茂集團總出資為6260萬元(2811，257，3192)方案圖示總出資額金茂集團及其下屬企業(yè)6260萬元3192萬元100%海南三亞金茂投資公司注冊資金3064萬元2811萬元2925267萬元257萬元49%51%49%萬元51%二期項目公司一期項目公司注冊資金524萬元注冊資金5736萬元營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃最高出資額方案,項目公司均準備三年即2003-2005年的總投資需求資金，則一期項目公司52251萬元二期項目公司15174萬元,運用50%銀行貸款，則自有資金為一期項目公司26126萬元二期項目公司7587萬元,追加貸款利息，則自有資金即注冊資金為一期項目公司28552萬元二期項目公司8067萬元,按出資比例推算金茂集團和投資公司出資額，則金茂集團對一期項目公司出資13990萬元投資公司對一期項目公司出資14562萬元金茂集團對二期項目公司出資3953萬元投資公司對二期項目公司出資4114萬元,投資公司注冊資金為18676萬元(14562，4114),金茂集團總出資為36619萬元(13990，3953，18676)方案圖示總出資額金茂集團及其下屬企業(yè)36619萬元18676萬元100%海南三亞金茂投資公司注冊資金18676萬元13990萬元14562萬元4114萬元3953萬元49%51%51%49%二期項目公司一期項目公司注冊資金8067萬元注冊資金28552萬元營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃7.2.一期項目公司變更方案建議7.2.1.項目建設階段方案假設前題條件,亞龍灣市場環(huán)境不發(fā)生大的變化，即項目未來收益預測基本符合浩華公司數(shù)據(jù)。,金茂集團現(xiàn)金流情況保持目前狀況，不發(fā)生惡化?；谏鲜鰞牲c，金茂集團選擇獲得較高的預期投資收益而不考慮建設期間引入外部股東分享收益。注冊資金的變更由于亞龍灣項目投資公司和項目公司采用分期資金到位方式，因而，依據(jù)項目建設周期的投資要求，每年度投資公司和項目公司均可能需要進行注冊資金的變更，資金變更額度的計算方法已經(jīng)在上節(jié)進行了詳細論述，此處不再贅述。注冊形式的變更金茂亞龍灣項目一期項目公司在公司組建形式上的變更主要是:,項目公司變更為中外合資企業(yè)變更的目的:享受中外合資企業(yè)稅收優(yōu)惠變更的方式:集團通過在海外注冊成立外資企業(yè)，然后由項目公司進行投資方變更，將該外資企業(yè)加入項目公司股東方。變更的時間:在一期項目建設期間，即一期項目酒店開業(yè)前均可。但由于公司注冊事項變更后需保持至少半年度的穩(wěn)定，因而金茂集團在對項目公司注冊形式變更時需同時考慮年度注冊資金變更的時間要求，建議可以一并給與變更?？紤]因素:目前三亞市允諾金茂項目公司享受“一免兩減”等稅收優(yōu)惠政策，該政策屬于地方性減讓政策，具有一定的不確定性，因而變更為中外合資企業(yè)可以降低政策環(huán)境發(fā)生變化的負面影響。假設條件發(fā)生變化時的應對方案假設條件發(fā)生變化主要是指亞龍灣市場發(fā)生不利變化或金茂集團現(xiàn)金情況發(fā)生惡化。建議應對措施當亞龍灣市場和集團現(xiàn)金發(fā)生變化時，對金茂亞龍灣項目的主要影響是:,市場衰退將導致金茂集團的項目投資收益下降以及項目酒店未來經(jīng)營風險提升,集團現(xiàn)金流惡化時將導致亞龍灣項目建設所需資金無法如期注入不利影響主要集中于項目公司相關事宜，對投資公司影響不大。鑒于此，建議應對措施主要在項目公司層面。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃變更方案(市場變化)變更的目的:引入外部股東共擔投資風險和經(jīng)營風險、降低金茂集團相關風險;享受中外合資企業(yè)稅收優(yōu)惠變更的方式:集團引入合適的外資酒店管理公司，然后由項目公司進行投資方變更，將外資酒店管理公司加入項目公司股東方。變更的時間:一旦市場情況發(fā)生變化即需要盡快與合作方洽談。同時也需要考慮年度注冊資金變更的時間要求?？紤]因素:引入酒店管理公司可以促使其最大程度的投入項目酒店的運營。變更方案(資金變化)變更的目的:引入外部股東支持項目建設所需資金，保障項目的執(zhí)行變更的方式:集團尋找并引入合適的外部股東并投資，然后由項目公司進行投資方變更。外部股東內外資皆可，如果能夠引入外資股東則可以同時實現(xiàn)項目公司變更為中外合資企業(yè)的要求。變更的時間:一旦集團發(fā)生現(xiàn)金情況變化即需要盡快尋找合作方。同時也需要考慮年度注冊資金變更的時間要求?？紤]因素:通過引入新的投資人保障項目的繼續(xù)進行，以使金茂集團仍然可以獲得一定的投資收益。7.2.2.項目建設完成即開業(yè)階段一般情況下，在一期項目建設完成時，亞龍灣項目一期項目公司的相應注冊變更事項已經(jīng)完成;如果相應事項尚未完成，在一期項目完成階段，可以結合金茂集團一期項目公司股份的退出進行。注冊資金的變更一期項目建設完成時，一期項目公司的注冊資金已經(jīng)到位，不再發(fā)生變更。注冊形式的變更變更的目的:享受中外合資企業(yè)稅收優(yōu)惠變更的方式:通過金茂集團在項目公司股份地轉讓引入外資投資方成為項目公司股東方。變更的時間:在集團股份轉讓時進行變更?？紤]因素:目前三亞市允諾金茂項目公司享受“一免兩減”等稅收優(yōu)惠政策，該政策屬于地方性減讓政策，具有一定的不確定性，因而變更為中外合資企業(yè)可以降低政策環(huán)境發(fā)生變化的負面影響。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃7.3.二期項目公司變更方案建議二期項目公司的變更內容主要是:,注冊資金隨著項目進程的要求進行變更,注冊形式變更為中外合資企業(yè)二期項目公司變更的情況與一期項目公司基本相似，不再贅言。7.4.投資公司變更方案建議方案假設前提條件金茂亞龍灣項目投資公司在一二期項目建設期間，主要承擔對項目公司投資和管理的責任，同時在此期間由于所投資項目公司尚處于經(jīng)營初期，投資公司未獲得價值提升，因而當兩期項目完成建設后，才考慮投資公司的股份轉讓。注冊資金的變更投資公司注冊資金的變更將依據(jù)每年度兩期項目公司資金的安排進行，具體計算方式見上節(jié)。注冊形式的變更投資公司的變更主要是:變更為股份有限公司變更的目的:形成一個便于融資/退出的資本結構變更的方式:通過集團內部募集方式對投資公司進行股份制改造。變更的時間:在兩期項目建設期間，即投資公司股份轉讓之前均可。但由于公司注冊事項變更后需保持至少半年度的穩(wěn)定，因而金茂集團在對投資公司注冊形式變更時需同時考慮年度注冊資金變更的時間要求，建議可以一并給與變更?？紤]因素:投資公司改制為股份有限公司相比有限責任公司將便于后期金茂集團股份的退出和可能的上市計劃。假設條件可能的變化及應對方案當金茂集團發(fā)生現(xiàn)金流惡化時，如果通過轉讓項目公司股權后仍然無法支持項目建設所需資金要求，可能需要通過繼續(xù)轉讓投資公司股權獲得資金。若轉讓投資公司股權時，投資公司尚未進行股份制改造，可以通過引入外部股東的同時進行股份公司的變更。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃7.5.金茂集團亞龍灣項目各公司未來股權架構金茂集團其他股東51%49%其他股東海南三亞金茂投資股份公司其他股東51%51%49%49%一期項二期項目公司目公司目目營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃8.基于間接模式的投融資方案金茂集團亞龍灣項目所需資金量較大，遠卓主要按照項目的時間進展要求建議金茂集團的投資方案以及相應的融資方案。由于其他融資方式相關要求近期較難達到，金茂集團在亞龍灣項目期間主要還是依靠內部融資和借貸方式獲得項目所需資金，因此遠卓的投融資方案主要涉及金茂集團直接投資額度、貸款額度、集團股份退出幾方面問題。8.1.亞龍灣項目投資需求單位:萬元項目公司一2003200420052006土地款52776451.82932.20.0所有相關費用567020520114002393投資需求1094726972143322393當期貸款54741348671661197累計貸款總額5474189592612627322資本化利息262.7910.11254.0利息費用1311.5公司當期投資57361439684202508公司累計出資5736201322855231060累計總投資11210390925467858382單位:萬元項目二2003200420052006200720082009土地款10002834.811339.55669.7所有相關費用000680424624136802872投資需求10002835113401247424624136802872當期貸款5001417567062371231268401436累計貸款總額5001917758713824261363297634412資本化利息249236466412551583利息費用1651.8公司當期投資5241509603469001356784233088公司累計出資5242033806714968285343695740045累計總投資102439511565528792546706993374457營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃單位:萬元項目總資金安排總投資2003200420052006200720082009投資需求1194729807256721486724624136802872當期貸款5974149031283674331231268401436累計貸款總額5974208773371341146534586029861734資本化利息2871002161866412551583利息費用13111652公司當期投資6260159051445494081356784233088公司累計出資6260221663662046028595956801771105當期總投資1223430809272901684225879152634523累計總投資12234430427033287174113053128315132839說明,基礎數(shù)據(jù)來源:《關于金茂集團在三亞亞龍灣建造高星級酒店的立項報告》(送審稿),將土地購置價格調整為90萬元/畝,利息計算以當年累計貸款總額為貸款本金，利率4.8%,利息分別計入所屬項目成本,假設二期項目2006年即動工,二期項目建設費用設定為原二期項目費用的2倍，即認為原三期項目300套客房建設費用與原二期項目相同,二期項目建設費用的分攤比照一期項目建設費用的分攤比例推算8.2.亞龍灣項目融資安排鑒于直接上市、買殼上市等股票融資方式以及發(fā)行債券融資方式的難度和籌劃周期，亞龍灣項目期間所需資金仍然以股東內部融資、銀行貸款和私募方式外部融資為主。金茂集團投入資金的來源:,金茂集團經(jīng)營現(xiàn)金,金茂集團通過轉讓一期項目酒店公司股權獲得的現(xiàn)金金茂集團的投入將以股東增資方式注入項目公司以及通過向投資公司增資后繼而由投資公司向項目公司增資方式注入。銀行貸款將由項目公司通過土地、房產(chǎn)等抵押方式獲得，(一期土地款以非抵押方式獲得)，一二期項目所需貸款將由各自項目公司承擔。亞龍灣項目融資計劃營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃單位:萬元2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年總計當期總投資1223430809272901684225879152634523132839金茂集團出資額626015905144549408135678423308871105其中:一期項目5736143968420250800031060二期項目524150960346900135678423308840045銀行貸款額597414903128367433123126840143661734其中:一期項目5474134867166119700027322二期項目5001417567062371231268401436344128.3.亞龍灣項目金茂集團股權退出安排基于金茂集團未來股權結構的安排，亞龍灣項目的股權退出主要指金茂集團所持有的項目公司股權的退出、金茂集團所持有的投資公司部分股權的退出。8.3.1.退出時點的選擇項目退出時點選擇的主要依據(jù):,能夠獲得較高投資收益,后續(xù)年度投資壓力,相關機會成本鑒于金茂集團目前的現(xiàn)金流情況和可能的投資計劃，投資壓力和機會成本因素的影響程度不大，主要考慮投資收益的要求。從決定投資收益的一般條件分析，項目尚未建成時的轉讓價格低于項目建成后，而投資公司在所投項目未反映收益情況時也很難體現(xiàn)價值。因而，建議金茂集團在亞龍灣項目的股權退出步驟:,在一期項目建成后，首先退出一期項目公司股權,在二期項目建成后，再退出二期項目公司股權,當項目公司正常經(jīng)營后，再尋求退出投資公司股權上述退出步驟的條件:,亞龍灣市場條件不發(fā)生大的變化，即項目未來收益預測基本符合浩華公司數(shù)據(jù),金茂集團未同時獲得其他更高投資收益條件的投資項目,金茂集團現(xiàn)金流情況保持目前狀況，不發(fā)生惡化營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃8.3.2.具體退出方案按照建議退出步驟，首先分析一期項目公司股權退出方案。一期項目公司退出方案酒店項目的實際轉讓一般采用資產(chǎn)重置法估算交易價格，但由于亞龍灣現(xiàn)有酒店尚未發(fā)生實際轉讓，就其市場價格沒有參考依據(jù)。鑒于此，方案將采用未來收益折現(xiàn)法估算一期項目轉讓價格。相關假設條件和數(shù)據(jù)來源:,浩華公司報告中附表2“息稅前營業(yè)現(xiàn)金流量”作為測算收益的基礎數(shù)據(jù),2015年后各年經(jīng)營業(yè)績保持不變,應承擔利息依據(jù)一期項目年度貸款余額折算,土地50年攤銷，建筑及設備30年折舊,房產(chǎn)稅以建筑及設備初始帳面價值1%計征,所得稅按15%計征,每年經(jīng)營凈現(xiàn)金用于償還貸款,按照酒店經(jīng)營期30年折現(xiàn)，貼現(xiàn)率4.8%,酒店2005年4月完工至年底的時間忽略不計可能風險:,30年經(jīng)營期內未考慮大修理投入，將導致利潤水平高估,所得稅按照15%計提，當金茂集團未獲得相應稅收政策時，將導致利潤水平高估一期項目酒店未來現(xiàn)金流量預測表單位:萬元2006200720082009201020112012息稅前現(xiàn)金流2948599570417355755177407933未償還負債273222625422458176181234966980利息1311126010788465933220地價攤銷293293293293293293293酒店固定資產(chǎn)折舊1407140714071407140714071407稅后凈利潤(632)209631403569395143774815可用于償債的現(xiàn)金流1068379648405269565060776515營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃一期項目酒店未來收益預測及折現(xiàn)表單位:萬元一期工程預算2003200420052006200720082009201020112012201320142015息稅前現(xiàn)金流2948599570417355755177407933813183358543每年的債務余額54741895926126273222625422458176181234966980000利率4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%4.80%各年應承擔的利息26391012541311126010788465933220000地價攤銷293293293293293293293293293293開辦注冊費攤銷4242424242酒店固定資產(chǎn)折舊(30年)1407140714071407140714071407140714071407房產(chǎn)稅1,569569569569569569569569569569稅前利潤-632246636954199464851505665586360676275所得稅0370554630697772850879910941稅后利潤-632209631403569395143774815498351575334開業(yè)前項目價值現(xiàn)值69340利潤為正時的項目價值現(xiàn)值6994373300,收益折現(xiàn)測算僅考慮酒店經(jīng)營價值，未體現(xiàn)酒店資產(chǎn)升值，所以金茂集團實際轉讓時以市場重置價格為主，參考測算結果，以轉讓價格不低于測算結果為原則,測算結果中，當酒店2007年實現(xiàn)盈利時折現(xiàn)價值最高。但與開業(yè)時折現(xiàn)值在同一時點比較，僅高出603萬元(69943,69340)，差異不大。,若考慮2006年底退出，可能的機會成本主要是當年負擔的利息500萬元，對整體投資收益影響不大。,依據(jù)金茂集團占股比例計算得出的退出收益為2006年底退出時34272萬元(69943,49%)2005年底退出時33977萬元(69340,49%)退出時點建議當金茂集團未獲得其他更高收益的項目機會時，以及金茂集團不發(fā)生現(xiàn)金流惡化時，金茂集團在05或06年均可考慮退出，主要以當時市場價格為主要決策依據(jù)，其他因素的影響均較小。退出后資金可用于二期項目投入，降低項目利息負擔。營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃二期項目公司和投資公司退出建議二期項目公司:由于未獲得二期公司未來經(jīng)營的預測數(shù)據(jù)，無法具體測算二期項目公司的可能價值。但原則上，二期項目公司的退出與一期項目公司類似。投資公司:由于項目公司的投資收益情況較好，投資公司的退出主要考慮吸引戰(zhàn)略投資者，時點選擇比較靈活，價格上主要考慮所投資項目的收益情況。8.4.受讓方的選擇行業(yè)宏觀環(huán)境根據(jù)中國入世承諾，中國最遲在2005年底前允許外商獨資酒店設立，2000年以后，以入世、申奧為新啟動點，外資酒店集團對華布局進入第三階段。目前，中國2,3的高星級飯店仍是內資控股，但是，全球前10大酒店集團已全部進駐中國。隨著中國入世，一切游戲規(guī)則變得更簡單更規(guī)范，后外資的進入，合資、獨資酒店不斷增多，中國酒店業(yè)結構重新調整已在所難免。未來幾年，國有酒店資產(chǎn)將成為國際資本市場追逐的下一個熱點。受讓方分類對酒店類資產(chǎn)具有投資傾向的投資方主要有兩類:1.酒店業(yè)內投資人以及酒店相關行業(yè)，如旅游業(yè)投資人,國外酒店管理公司，例如四季集團與上實集團等投資的四季國際酒店，四季集團占股21%、上實占股76%六洲集團目前已經(jīng)與香江國際發(fā)展有限公司正式簽約，合作建設北京財富中心超五星級洲際酒店，六洲集團將投資約3,000萬美元(約,,34億港元)，占有該酒店19%的股份香港東方文華集團將以6億元人民幣的總價受讓上海錦江集團下屬和平飯店50%股權,國內酒店管理公司，例如錦江國際酒店管理公司近期把旗下華東大酒店的股權轉讓給民營企業(yè)，其余18家在上海的賓館都將通過股權轉讓形式回收部分現(xiàn)金，然后到全國收購酒店，形成全國酒店網(wǎng)絡,旅游企業(yè)，例如首旅集團旗下有長城飯店、建國飯店等25家中高檔酒店香港中旅、中旅總社、江蘇中旅共同投資的南京希爾頓國際大酒店華僑城集團公司和華僑城房地產(chǎn)公司投資興建的深圳威尼斯皇冠假日酒店2.對酒店業(yè)穩(wěn)定的長線收益持有興趣的其他投資人,國內的大型企業(yè)集團，例如紅塔集團先后投資的酒店有紅塔瑞吉、玉溪紅塔、黃山紅塔營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃,國有資產(chǎn)經(jīng)營管理部門，例如江蘇國資經(jīng)營管理公司投資的上海紫金山大酒店,信托投資機構，例如中信信托公司在沈陽投資的中興大酒店寧波市金港信托投資有限責任公司投資的寧波金港大酒店有限公司受讓方選擇建議在不同階段受讓方的選擇原則應有所不同。,當金茂集團及金茂相關資本尚未完全退出項目酒店時，部分股權的受讓方選擇應以有利于未來酒店的良好經(jīng)營狀況和酒店價值提升為原則，因此酒店管理集團是比較合適的轉讓對象。,當金茂集團及金茂相關資本準備完全退出項目酒店時，股權轉讓的受讓方選擇應以轉讓價格為主要考慮因素。轉讓準備根據(jù)受讓方的不同以及受讓方投資目的的不同，受讓方對擬轉讓酒店資產(chǎn)價值的評價準則有所區(qū)別:,國外投資人對酒店價值評價更注重其經(jīng)營現(xiàn)金流狀況，其次考慮財務結構，如負債率等;國內投資人對現(xiàn)金流的關注度較低，比較重視財務結構和損益情況。,對于以獲得穩(wěn)定收益為目的的投資人，酒店的現(xiàn)實損益狀況更為重要;對于戰(zhàn)略投資人而言，酒店資產(chǎn)的未來可能收益預期更為重要。受讓方選擇的注意事項,項目公司和投資公司的受讓方盡量不要選擇同一公司或關聯(lián)公司8.5.金茂集團亞龍灣項目投資收益估算金茂集團靜態(tài)總投資收益率為19.5,金茂集團動態(tài)總投資收益率為12.6,估算相關假設和數(shù)據(jù)來源,投資額度按照項目進度的投資需求中金茂出資額計算,一期項目退出按照2005底退出價值計算,二期項目假設在2008年底，即開業(yè)前退出,二期項目退出價值依照一期項目的溢價比例折算營銷規(guī)劃財務制度訪談提綱內部管理診斷報告管理手冊績效考評工作流程管理手冊項目進展人事管理制度業(yè)務人員手冊訪談總結項目解剖框架產(chǎn)品流程分析營銷策略報告目標責任書開發(fā)詳細計劃分解服務體系市場渠道商業(yè)計劃書營銷規(guī)劃金茂集團亞龍灣項目投資預測表單位:萬元2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年總計現(xiàn)金流出-6260-15905-14454-9408-13567-8423-3088-71105其中:一期項目-5736-14396-8420-2508000-31060二期項目-524-1509-6034-6900-13567-8423-3088-40045現(xiàn)金流入339764380477781累計凈現(xiàn)金流量-6260-22166-2643-12052-2561897636676667650000400003000020000100000-10000-200002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年-6260-15905-14454-9408-13567-8423-3088現(xiàn)金流出3397643804現(xiàn)金流入圖表反映的是轉讓49,股權情況下的現(xiàn)金流量示意