房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃的發(fā)展探討

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃的發(fā)展探討本文由hurlyisok貢獻(xiàn)pdf文檔可能在WAP端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選擇TXT，或下載源文件到本機(jī)查看。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)就學(xué)于邯鄲職業(yè)技術(shù)學(xué)院的集群生源就是寶貴的社會資本。學(xué)校和集群管理部門應(yīng)針對這部分學(xué)生的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)意愿進(jìn)行專項(xiàng)輔導(dǎo)，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)和創(chuàng)業(yè)能力，引導(dǎo)他們進(jìn)入集群，從事先進(jìn)工藝、電子商務(wù)、計(jì)算機(jī)設(shè)計(jì)等附加值高的工作，并通過他們的社會網(wǎng)絡(luò)，逐步形成產(chǎn)學(xué)研結(jié)合平臺，既為集群升級培養(yǎng)本地化的人才，又可以切實(shí)地緩解就業(yè)壓力。２．鋼鐵集群（１）執(zhí)行國家鋼鐵產(chǎn)業(yè)政策，自然淘汰規(guī)模以下小鋼廠，重新確立中小企業(yè)在鋼鐵價(jià)值鏈中的位置。在退出鋼鐵冶煉業(yè)后，鼓勵(lì)大企業(yè)采用多種方式，對上下游相關(guān)企業(yè)進(jìn)行重組、改造，不斷將一些零部件及特定的生產(chǎn)工藝分離出來，將一些非主業(yè)分立，形成新的以模塊化分工為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，引導(dǎo)中小企業(yè)為邯鋼、新興鑄管等大企業(yè)進(jìn)行配套和關(guān)聯(lián)生產(chǎn)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如進(jìn)入耐火材料業(yè)及其它輔料業(yè)、鋼鐵壓延加工、鋼鐵終端產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)，鋼鐵集群有望延伸為裝備制造業(yè)集群。對于需要搬遷和調(diào)整的大企業(yè)和工業(yè)區(qū)，可以制定產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展規(guī)劃而有目的地搬遷，這也是發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群的良好時(shí)機(jī)。例如邯鋼與寶鋼合資生產(chǎn)特種鋼，規(guī)劃新廠區(qū)，可以這一區(qū)域?yàn)橹行?，吸引冶金配套企業(yè)進(jìn)入，為發(fā)展成為冶金制造業(yè)集群創(chuàng)造條件。（２）鼓勵(lì)中小企業(yè)進(jìn)入生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。在發(fā)達(dá)國家，服務(wù)業(yè)占ＧＤＰ比重超過了７０％，其中生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)又占服務(wù)業(yè)的７０％。我國生產(chǎn)服務(wù)業(yè)還相當(dāng)落后，應(yīng)針對大企業(yè)的需求，重點(diǎn)扶持中小企業(yè)進(jìn)入機(jī)械設(shè)備維修、物流、會計(jì)、審計(jì)等服務(wù)鏈條，為鋼鐵集群的發(fā)展提供專業(yè)服務(wù)。３．旅游集群。目前的開發(fā)重點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)果品蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品集群與鄉(xiāng)村旅游有效對接。（１）鼓勵(lì)農(nóng)民專業(yè)合作等中間組織的發(fā)展。在上海金山呂巷鎮(zhèn)，成立了一個(gè)“農(nóng)家樂”專業(yè)合作社，目前已有３家果園加入，游客可以在此游玩、采摘、就餐，同時(shí)帶動果品的銷售，使不同產(chǎn)業(yè)鏈上的合作社形成協(xié)同效應(yīng)：過蟠桃節(jié)、游蟠桃園、吃蟠桃宴、銷蟠桃鮮果，將成為“一條龍”的格局。我市如魏縣鴨梨、成安草莓、永年蔬菜等都可以借鑒這種方式，把尚在自發(fā)狀態(tài)的“農(nóng)家樂”開發(fā)成新興的鄉(xiāng)村旅游集群。（２）加強(qiáng)對經(jīng)營“農(nóng)家樂”農(nóng)戶的培訓(xùn)和專業(yè)人才的培養(yǎng)。鄉(xiāng)村旅游集群發(fā)展較早地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)營者的經(jīng)營水平對鄉(xiāng)村旅游開發(fā)的成功與否起著重要作用。規(guī)模較大、效益較好的集中于有過外出工作經(jīng)歷、主動外出考察和接受培訓(xùn)的業(yè)主。而目前我市鄉(xiāng)村旅游尚處于待開發(fā)狀態(tài)，專業(yè)人才非常缺乏，應(yīng)在我市的幾所高校中，有針對性地組織來自有望成為鄉(xiāng)村旅游目的地的生源進(jìn)行管理、導(dǎo)游，以及市場營銷培訓(xùn)，把鄉(xiāng)村旅游集群開發(fā)成為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的新平臺。參考文獻(xiàn)：［１］張輝：全球價(jià)值鏈理論與我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究［Ｊ］．中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)，２００４年第５期［２］丁超趙蕾：河北省鋼鐵產(chǎn)業(yè)集群與核心競爭力研究［Ｊ］．商場現(xiàn)代化，２００８年６月（上旬刊）總第５４１期［３］汪效斌：河北永年縣積極謀劃標(biāo)準(zhǔn)件產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展目標(biāo)．中國中小企業(yè)信息網(wǎng)，２００６－１０－１４房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃的發(fā)展探討方茂青浙江工業(yè)大學(xué)藝術(shù)學(xué)院環(huán)境藝術(shù)研究所陶莎臺州職業(yè)技術(shù)學(xué)院趙衡宇浙江工業(yè)大學(xué)藝術(shù)學(xué)院環(huán)境藝術(shù)研究所［摘要］策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，對于地產(chǎn)項(xiàng)目尤其重要，本文順著房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡(luò)探討房地產(chǎn)策劃的發(fā)展軌跡，并對我國房地產(chǎn)策劃業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行分析，以圖更加專業(yè)化發(fā)展。［關(guān)鍵詞］地產(chǎn)商業(yè)商業(yè)建筑營銷一、關(guān)于策劃策劃是中國改革開放后實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)的熱門話題，隨著改革開放的深入，由原來政府部門統(tǒng)一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成了市場經(jīng)濟(jì)，無論是企業(yè)還是個(gè)人，如果不積極與市場靠攏，主動參與市場，就很難適應(yīng)，終將被市場所淘汰。這樣必然加劇了商業(yè)的各種競爭程度，為了在自由競爭中取得成功，行業(yè)或個(gè)人隨時(shí)都要關(guān)注市場的各種變化并了解熟悉發(fā)現(xiàn)掌握在市場競爭中領(lǐng)先的方式方法，在此基礎(chǔ)上找到取勝的良計(jì)妙策，然后才能獲得成功。這就是人們通常所稱的策劃的概念。人們對策劃含義的理解多樣：一種認(rèn)為策劃就是對某件事某種項(xiàng)目有何計(jì)劃打算用什么計(jì)謀采取何種謀策、劃策，然后綜合實(shí)施運(yùn)行。也有的認(rèn)為策劃是通過與生產(chǎn)管理的緊密協(xié)調(diào)，對廣告營銷、公共新聞等的綜合運(yùn)用，使某件事某種項(xiàng)目達(dá)到較好的效果。策劃是整合科學(xué)策劃，是通過全新的理念和思路，對生產(chǎn)力的各種要素資源重新整合，使之產(chǎn)生１＋１＞２甚至原子裂變式的市場效應(yīng)或者經(jīng)濟(jì)效益，策劃是全部生產(chǎn)力要素的綜合，甚至是經(jīng)濟(jì)因素與政治因素社會因素，以及其他多種因素的綜合。歸納起來，策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，是建立在有效地整合多種學(xué)科，經(jīng)濟(jì)學(xué)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷學(xué)、管理學(xué)、廣告學(xué)等基礎(chǔ)上的一門復(fù)合性科學(xué)交叉的邊緣科學(xué)。二、房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)資金需求量動輒幾千萬甚至幾億元，一個(gè)項(xiàng)目的成與敗，往往決定了一個(gè)公司的命運(yùn)，故任何開發(fā)商在做項(xiàng)目時(shí)，都是慎之又慎的，需要對這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行大量的調(diào)研評估，于是一個(gè)新興的房地產(chǎn)策劃業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生了，可以說房地產(chǎn)策劃隨著房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生而產(chǎn)生。所謂房地產(chǎn)策劃就是在深入研究和理解區(qū)域房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，對某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體的評估、設(shè)計(jì)、包裝，使之領(lǐng)先于市場潮流，符合于目標(biāo)客戶口味的一種行為過程，隨著房地產(chǎn)業(yè)從賣方市場過渡到買方市場，房地產(chǎn)策劃由于與房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)動關(guān)系，跟隨市場一起成長，也逐步邁向成熟，所以順著房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡(luò)可以摸索到房地產(chǎn)策劃的發(fā)展軌跡。首先，在產(chǎn)品觀念時(shí)代，策劃找感覺。房地產(chǎn)剛剛走向市場化，開發(fā)商手里有資金、土地，開發(fā)什么項(xiàng)目呢？這時(shí)的策劃往２３７《商場現(xiàn)代化》２００９年４月（中旬刊）總第５７２期產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)往依賴于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或同幾個(gè)專家一起討論，市場調(diào)研沒有受到絲毫的重視，主觀臆斷色彩十分濃郁，每個(gè)人都憑著自己的感覺。感覺找對了，項(xiàng)目也能獲得成功，感覺找不對，就難講了，我國的空置房一直居高不下，恐怕就和感覺型策劃有很大關(guān)系推銷觀念時(shí)代策劃找賣點(diǎn)在很長的一段時(shí)間里，策劃的含義僅僅是廣告策劃而已，廣告公司即為房地產(chǎn)策劃專家，其最鮮明的特點(diǎn)是借助以往的平面推廣經(jīng)驗(yàn)，再尋找一個(gè)項(xiàng)目和其他項(xiàng)目的區(qū)別點(diǎn)，即賣點(diǎn)來進(jìn)行宣傳推廣。并且，這一時(shí)期賣點(diǎn)的定位還主要以地段，價(jià)格等最基本的房地產(chǎn)要素來體現(xiàn)。其次，在準(zhǔn)營銷觀念時(shí)代，策劃找概念。隨著注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨，產(chǎn)品的同質(zhì)性引發(fā)了房地產(chǎn)市場的概念之戰(zhàn)，以附加意義上的概念炒作來增加項(xiàng)目的標(biāo)新立異成為時(shí)尚，同時(shí)消費(fèi)者的潛在需求也引起了較大的關(guān)注，市場的空白點(diǎn)成為策劃關(guān)注的焦點(diǎn)，一時(shí)間環(huán)保住宅，綠色住宅，智能住宅，種種概念鋪天蓋地，應(yīng)該說這是種進(jìn)步，策劃不再是賣點(diǎn)的雜燴，而是統(tǒng)一概念下的多個(gè)層次。再次，營銷觀念時(shí)代，策劃找需求。競爭的壓力，積壓樓盤的現(xiàn)實(shí)，使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身轉(zhuǎn)而也要看消費(fèi)者的臉色了，消費(fèi)者關(guān)心什么，注重什么，那項(xiàng)目就傾向于什么，消費(fèi)者遠(yuǎn)比開發(fā)商和經(jīng)銷商們想像得要成熟得多，他們不再會為了某種概念的暗示而追求一種時(shí)尚，因?yàn)榉课莓吘共皇强诩t，于是開發(fā)商們開始生產(chǎn)你所能夠出售的東西，而不是出售你能夠生產(chǎn)的東西發(fā)現(xiàn)欲望，并滿足它們，而發(fā)現(xiàn)欲望的責(zé)任，就落在了策劃身上。在此有人還將賣點(diǎn)、概念、造勢奉若法寶的時(shí)候，另有一些策劃人卻轉(zhuǎn)而去研究市場，分析消費(fèi)者的真正需求，于是市場便出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：一方面，有些樓盤叫好不叫座，地產(chǎn)代理公司、顧問公司。房地產(chǎn)全程策劃公司，如各種咨詢代理，顧問類公司。房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃公司，不僅限于對房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品進(jìn)行策劃，還對房地產(chǎn)企業(yè)本身進(jìn)行策劃，即將產(chǎn)品和企業(yè)視為整體進(jìn)行策劃。目前，從事房地產(chǎn)策劃的公司如同目前參考文獻(xiàn)：莊惟敏：建筑策劃導(dǎo)論［Ｍ］．北京：中國水利水電出版社，２０００的房地產(chǎn)開發(fā)公司一樣，在全國范圍內(nèi)遍地開花，呈現(xiàn)出一種散、亂、差、的局面，與房地產(chǎn)開發(fā)公司一樣，也出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)策劃公司則主要從事戰(zhàn)略策劃和全程策劃，而廣大多數(shù)房地產(chǎn)代理公司則從事銷售策劃和廣告包裝類策劃。這也與開發(fā)商的素質(zhì)有關(guān)，有的開發(fā)商素質(zhì)高，一開始就注重前期策劃，產(chǎn)品適銷對路，自然就有市場，下一輪的開發(fā)又注重戰(zhàn)略策劃，從而又形成企業(yè)品牌，就在房地產(chǎn)市場上越做越大。另一方面有的開發(fā)商不懂市場，盲目投資，在項(xiàng)目都施工了好幾層樓的時(shí)候甚至已完工開始銷售的時(shí)候才想到策劃，馬上請策劃師把脈，實(shí)際上，在這個(gè)時(shí)候已經(jīng)是病入膏肓，無藥可救，最多再做做虛假廣告包裝一下。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作業(yè)水平參差不齊，但絕大多數(shù)是僅僅處于做做市場調(diào)研，然后進(jìn)行包裝廣告形象類的炒作，其市場調(diào)研也是主要是為了在銷售過程中有針對性的定價(jià)，其調(diào)研范圍非常局限，所以從事的策劃主要是銷售策劃，稱不上前期策劃，也不能稱為營銷策劃。也有一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是處于概念＋營銷階段，如目前房地產(chǎn)市場上頻繁出現(xiàn)的區(qū)位概念，圍繞地段優(yōu)勢炒作。再如炒作生活概念，如５＋２居住模式、五星級的家、運(yùn)動就在家門口等。炒品質(zhì)概念，物業(yè)品質(zhì)概念較為實(shí)在，可有的夸夸其談，甚至電話線上網(wǎng)變成寬帶上網(wǎng)等。銷售策劃地產(chǎn)賣的是產(chǎn)品，而不是概念，決不能盲目跟風(fēng)，概念推廣也不是不重要，但是要看如何去整合，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際壯況，對目標(biāo)客戶的摸底和目標(biāo)客戶心態(tài)分析，為此要進(jìn)行艱苦細(xì)致的調(diào)查和客觀科學(xué)的分析整理。房地產(chǎn)策劃公司在當(dāng)今激烈的市場競爭中要想站穩(wěn)腳跟，與房地產(chǎn)開發(fā)公司一樣，也需要進(jìn)行戰(zhàn)略策劃，需要對企業(yè)自身進(jìn)行定位，確定自己在時(shí)間，空間，行業(yè)三維座標(biāo)系上的位置，根據(jù)各個(gè)企業(yè)的特性為企業(yè)量身訂造，提出一套企業(yè)發(fā)展近、中、遠(yuǎn)期有機(jī)結(jié)合的策略思路，明確企業(yè)的核心能力和階段性目標(biāo)與突破點(diǎn)，進(jìn)行市場組合，整合各種資源，使企業(yè)內(nèi)外部協(xié)調(diào)一致地推動企業(yè)或項(xiàng)目向目標(biāo)前進(jìn)。由于每一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能滿足所有消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有以市場上的部分特定顧客為其服務(wù)對象，才能充分發(fā)揮其優(yōu)勢提供更有效的產(chǎn)品和服務(wù)，因而明智的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會率先制定一個(gè)進(jìn)攻的目標(biāo)，再對目標(biāo)范圍內(nèi)消費(fèi)者的需求詳加分析，根據(jù)某一分類標(biāo)準(zhǔn)將市場細(xì)分化，并從中選出有一定規(guī)模和發(fā)展前景，符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)和能力的細(xì)分市場作為企業(yè)的目標(biāo)市場。但只是確定了目標(biāo)市場是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)槠髽I(yè)