智能物業(yè)管理的原則

第3章:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)概述

●學(xué)習(xí)目標(biāo)●主要內(nèi)容●本章小結(jié)

●知識結(jié)構(gòu)圖學(xué)習(xí)目標(biāo)了解智能小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)和設(shè)置原則；熟悉住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的內(nèi)容、功能和系統(tǒng)結(jié)構(gòu)；掌握智能化住宅小區(qū)的管理內(nèi)容和對管理人員的特殊要求。

主要內(nèi)容3.1:智能化住宅小區(qū)概述3.2:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的劃分與結(jié)構(gòu)3.3:智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容與特點(diǎn)3.1:智能化住宅小區(qū)概述

3.1.1:智能化住宅小區(qū)的形成與發(fā)展

3.1.2:智能化住宅小區(qū)的概念與主要功能

3.1.3:智能化住宅小區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)思想

3.1.4:智能化住宅小區(qū)系統(tǒng)設(shè)置原則3.1.1:智能化住宅小區(qū)的形成與發(fā)展

在20世紀(jì)80年代，由于世界上很多高科技產(chǎn)品的問世，人們對生活的質(zhì)量要求有了很大的提高，所以出現(xiàn)了智能化住宅，智能化住宅可以對各種通信、家電、安保設(shè)備通過總線技術(shù)進(jìn)行監(jiān)視、控制與管理。在90年代中期，智能化住宅小區(qū)在我國也就應(yīng)運(yùn)而生。深圳的梅林一村、上海的郵電二村就是中國早期較有代表性的智能化住宅小區(qū)。同時(shí)，我國也相繼推出了一系列與智能化住宅小區(qū)各種相關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。3.1.2:智能化住宅小區(qū)的概念與主要功能1.智能化住宅小區(qū)的概念:(1).智能化住宅小區(qū)應(yīng)該是建立在現(xiàn)代化“4C”技術(shù)基礎(chǔ)上的。(2).智能化住宅小區(qū)應(yīng)該是以人為本，能夠?yàn)樽籼峁┮粋€(gè)安全、舒適、便捷、節(jié)能的生活環(huán)境。

(3).智能化住宅小區(qū)應(yīng)該是可持續(xù)發(fā)展的。

2.智能化住宅小區(qū)的主要功能:

(1).有一套小區(qū)安全保衛(wèi)的多重防范系統(tǒng)(2).有一套對小區(qū)各類設(shè)備和環(huán)境的管理系統(tǒng)(3).有一套強(qiáng)大的信息通信系統(tǒng)

3.1.3:智能化住宅小區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)思想依據(jù)上述概念和目標(biāo)，建設(shè)我國智能化住宅小區(qū)的指導(dǎo)思想應(yīng)該是：

(1)貫徹“實(shí)用、可靠、先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)”的八字方針，以應(yīng)用為導(dǎo)向，推進(jìn)管理，按急用先上、分步到位的原則進(jìn)行建設(shè)；(2)從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，以需求為依據(jù)，總體規(guī)劃、分步實(shí)施，確保系統(tǒng)安全可靠、穩(wěn)步推進(jìn)；(3)系統(tǒng)充分考慮功能擴(kuò)容性和技術(shù)升級性，適應(yīng)當(dāng)代信息技術(shù)迅猛發(fā)展的要求，以求最佳效果。3.1.4:住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)置原則根據(jù)總體目標(biāo)和指導(dǎo)思想，在設(shè)置住宅小區(qū)智能系統(tǒng)時(shí)應(yīng)掌握以下原則：(1).可行性和適應(yīng)性(2).實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性(3).先進(jìn)性和成熟性(4).開放性和標(biāo)準(zhǔn)性(5).可靠性和穩(wěn)定性(6).安全性和保密性(7).可擴(kuò)展性和易維護(hù)性3.2:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的劃分與結(jié)構(gòu)3.2.1:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的劃分及內(nèi)容3.2.2:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)3.2.1:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的劃分及內(nèi)容

1.按功能劃分:

(1).家庭智能化(家庭安防、家庭自動(dòng)化管理等)

(2).小區(qū)安全防范(小區(qū)內(nèi)各種安防的設(shè)備設(shè)施等)

(3).小區(qū)信息通信(包括電視廣播、電話、寬帶接入等)

(4).小區(qū)物業(yè)管理(各種便于管理小區(qū)的系統(tǒng)，如設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡等等)

(5).小區(qū)消防

(火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng))2.按組成系統(tǒng)劃分

(1)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)(對各種設(shè)備的監(jiān)控和管理。)

(2)小區(qū)綜合信息服務(wù)系統(tǒng)(各種信息能夠很方便的傳給住戶，如:娛樂、商場購物、同步教育等)

(3)通信接入與組網(wǎng)系統(tǒng)3.按建設(shè)部《導(dǎo)則》劃分:按建設(shè)部1999年發(fā)布的《導(dǎo)則》，其基本內(nèi)容應(yīng)包括以下幾部分：確保居民生活的安全防范系統(tǒng)；便利住戶的設(shè)備管理系統(tǒng)；提供家庭電子化服務(wù)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信為基礎(chǔ)的物業(yè)管理系統(tǒng)。圖3－1住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成框架圖

住宅小區(qū)智能化中央控制室安全防范設(shè)備管理計(jì)算機(jī)物業(yè)管理信息系統(tǒng)**周界防越報(bào)警系統(tǒng)*閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)*訪客對講系統(tǒng)*住宅防盜報(bào)警系統(tǒng)*電子巡更管理系統(tǒng)*遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)**家用電器的自動(dòng)化控制系統(tǒng)***公共設(shè)備集中監(jiān)控及管理系統(tǒng)**公共照明及環(huán)境燈光控制系統(tǒng)**車輛出入/停車場自動(dòng)管理系統(tǒng)*背景音樂系統(tǒng)*電話接入系統(tǒng)*電視接入系統(tǒng)*寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)******信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)HI-CIMS***3.2.2:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)在智能化住宅小區(qū)中，除了設(shè)置了一系列小區(qū)安全防范、小區(qū)設(shè)備管理、小區(qū)信息通信、家居智能化系統(tǒng)外，為了使上述功能成為一個(gè)有機(jī)的整體，還需要有一套兼容各種信息的綜合布線系統(tǒng)和管理所有智能化系統(tǒng)的信息平臺。（其系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如下圖）住宅小區(qū)智能化的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖

CCTV監(jiān)控系統(tǒng)巡更系統(tǒng)室內(nèi)安防系統(tǒng)周界防范系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)VOD點(diǎn)播CATVInternet電話，傳真小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)安防系統(tǒng)PSTN衛(wèi)星數(shù)據(jù)CATVDDN小區(qū)接入系統(tǒng)智能小區(qū)綜合管理平臺物業(yè)管理系統(tǒng)通信系統(tǒng)車庫管理系統(tǒng)設(shè)備管理系統(tǒng)物業(yè)辦公系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)家居智能化系統(tǒng)系統(tǒng)3.3:智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容與特點(diǎn)3.3.1:智能化住宅小區(qū)的管理內(nèi)容

3.3.2:智能化住宅小區(qū)對物業(yè)管理的特殊要求

3.3.1:智能化住宅小區(qū)的管理內(nèi)容智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)是在傳統(tǒng)物業(yè)基礎(chǔ)管理與服務(wù)上的完善和提升，它們包括:物業(yè)財(cái)產(chǎn)管理、入住管理、人事管理、財(cái)務(wù)管理、治安管理、修繕管理、綜合查詢管理、系統(tǒng)工具管理、辦公管理、安防監(jiān)控管理、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)管理。

3.3.2:智能化住宅小區(qū)對物業(yè)管理的特殊要求1.管理思路的更新(智能物業(yè)管理比起傳統(tǒng)物業(yè)管理更多地體現(xiàn)在人性化的服務(wù)，充分利用小區(qū)的智能化系統(tǒng)，為小區(qū)居民提供溫馨、細(xì)致、周到的服務(wù)。)2.管理模式的更新(物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用智能系統(tǒng)創(chuàng)造出一套適應(yīng)智能化住宅小區(qū)的管理模式，以維持良好的服務(wù)水平。)3.管理隊(duì)伍的更新(智能化小區(qū)對專業(yè)人才的更加注重，專業(yè)管理人才還應(yīng)該做到不斷學(xué)習(xí)新的技術(shù)，避免被淘汰。)4.管理手段的更新(小區(qū)內(nèi)智能系統(tǒng)是24小時(shí)全天候運(yùn)行的，因此物業(yè)管理的手段就必須從應(yīng)急處理變?yōu)轭A(yù)先維護(hù)，這樣才能保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。)5.管理內(nèi)容的更新

(管理人員在系統(tǒng)、設(shè)備維護(hù)時(shí)，應(yīng)特別注意防水、防塵、防潮和防靜電，還應(yīng)特別注意信息及資料的安全管理。）本章小結(jié)智能物業(yè)與普通物業(yè)的區(qū)別：維護(hù)方式、管理對象、管理重點(diǎn)、人才需求。智能物業(yè)管理的主要特征：集成性、交互性、動(dòng)態(tài)性。智能物業(yè)管理的目標(biāo)：服務(wù)目標(biāo)安全、舒適、高效、可靠；經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：延長物業(yè)壽命、提升物業(yè)功能、保證物業(yè)增值。智能物業(yè)管理的原則：有序化、規(guī)范化、系統(tǒng)化、過程化。智能物業(yè)管理的內(nèi)容：常規(guī)性公共服務(wù)（建筑結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、機(jī)電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、冷熱源系統(tǒng)、通信系統(tǒng)等）；針對性專項(xiàng)服務(wù)（安全防衛(wèi)、防火防災(zāi)、環(huán)境綠化、車輛交通等）；委托性專項(xiàng)服務(wù)（建筑裝潢、公共收費(fèi)、便民服務(wù)、招租代售等）智能物業(yè)管理公司的特點(diǎn)：管理水平起點(diǎn)更高、專業(yè)技術(shù)性更強(qiáng)、管理體制