2006年度全國物業(yè)管理師資格認定考試真題

2006年度全國物業(yè)管理師資格認定考試真題LtD2006年度全國物業(yè)管理師資格認定考試

《物業(yè)管理實務》試卷一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．一級資質物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣（

）萬元以上。

A．50

B．300C．500

D．1000

2．新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起（

）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

A．30

B.45C.60

D.90

3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（

）資質條件。

A.一級

B.二級C.三級

D.三級暫定

4.前期物業(yè)管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（

）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。

A.7

B.15C.30

D.45

5.在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（

）。

A.可任選其中一個作為中標人B.應以報價最低的為中標人

C.應報請房地產行政主管部門確定中標人D.應按照中標候選人的排序確定中標人

6.物業(yè)管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務合同（或前期物業(yè)服務合同）。正確的投標步驟是（

）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥

D.②－③－①－⑤－④－⑥

7.物業(yè)服務合同由（

）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

A.各業(yè)主分別

B.業(yè)主大會C.業(yè)主委員會代表業(yè)主

D.物業(yè)建設單位

8.業(yè)主臨時公約由（

）制定。

A.建設單位

B.購房人C.物業(yè)管理企業(yè)

D.房地產行政主管部門

9.物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的（

）。

A.設計工作

B.工程監(jiān)理工作C.開發(fā)建設工作

D.物業(yè)管理咨詢活動

10.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至（

）之日止的物業(yè)管理活動。

A.首次業(yè)主大會會議召開

B.業(yè)主大會成立C.50%業(yè)主入住

D.物業(yè)服務合同生效

11.業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應向（

）交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

A.建設單位

B.業(yè)主委員會C.政府主管部門

D.新物業(yè)管理企業(yè)

12.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（

）應當負責修復和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業(yè)C.裝修施工人員

D.物業(yè)管理公司

13.在購房合同約定的期限內，業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的，（

）。41.物業(yè)服務支出的構成不包括（

）。

A.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用B.物業(yè)管理企業(yè)財產保險費用

C.物業(yè)共用部位、共用設施設備保險費用D.管理服務人員的工資E.項目管理處用房裝飾裝修費用42.按照《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費實行（

）。

A.政府定價

B.政府指導價C.市場調節(jié)價

D.業(yè)主定價E.政府與業(yè)主共同定價

43.住宅專項維修資金可用于（

）。

A.彌補物業(yè)管理經費的不足B.共用部位、共用設施設備的大修C.共用部位、共用設施設備的更新

D.共用部位、共用設施設備的改造E.共用部位、共用設施設備的日常維修

44.下列關于物業(yè)服務費用包干制的說法中，正確的有（

）。

A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用

B.管理服務利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

C.物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)審計機構對物業(yè)服務費用收支情況進行審計

D.物業(yè)服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔

E.物業(yè)服務費用中不包括法定稅費

45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（

）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)管理專業(yè)人員C.業(yè)主委員會

D.建設單位E.物業(yè)使用人

三、案例分析題（共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答）

案例分析題

（一）

某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）

編號意見與建議

1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患

3小區(qū)內停車秩序混亂，建議加強管理

4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理

5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素

6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

8建議小區(qū)外墻全部翻新

9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施

10小區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理

11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費

12希望提供家政服務

13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路

14建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）

案例分析題

（二）

某房地產開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。

2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。

問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？（4分）

問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當？如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止？（3分）

問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）

2006年度全國物業(yè)管理師資格認定考試

《物業(yè)管理實務》試卷答案

一、單項選擇題（共30題，每題1分）1．C2．A3．C4．C5．D6．D7．C8．A9．D10．D11．B12．A

13．C

14．B

15．D16．C17．B18．C19．D20．A21．B22．C23．C24．B25．B

26．A27．D28．B29．C30．A

二、多項選擇題（共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）31．BD32．ACD33．BCE34．ABE35．AB36．AC37．ACDE38．CDE39．ABD40．BCDE41．BE42．BC

43．BCD44．AD45．AB

三、案例分析題（共2題，每題20分）

案例分析題（一）

問題1答案要點及評分標準：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應在物業(yè)服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分,每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。

問題2答案要點及評分標準：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。

（2）物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，無權直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應服務（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。

問題3答案要點及評分標準：

（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。

問題4答案要點及評分標準：

第11項（2分），因為物業(yè)管理服務是公共性服務，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務費，也可以得分）。

問題5答案要點及評分標準：

1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

2、調整優(yōu)化管理服務工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區(qū)共用設施設備的更新改造工作；

5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；

6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。

案例分析題（二）

問題1答題要點及評分標準：

（1）上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；

（2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。

問題2答題要點及評分標準：

（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當（1分）；

（2）該公司應勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修（1分）；

（3）同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業(yè)主及時告知建設單位），積極與建設單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況（1分）。

問題3答題要點及評分標準：

答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。

問題4答題要點及評分標準：

拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用，應通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴