地租理論地價理論與房地產(chǎn)價格的空間分布

地租理論地價理論與房地產(chǎn)價格的空間分布第1頁/共81頁

4.1.1地租的概念

從廣義上講，地租是泛指土地所有者把他所擁有的土地及與土地相關(guān)的房屋或其他財物(資源)租給他人所獲得的報酬，是一種不僅限于土地的租金。如果從地租的字面理解，地租就是土地的使用者租用土地所付的租金，是所獲利潤中超過平均利潤的部分。馬克思主義認(rèn)為，地租是在農(nóng)業(yè)或其他產(chǎn)業(yè)中的直接生產(chǎn)者所創(chuàng)造的剩余價值被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，是社會生產(chǎn)關(guān)系的反映。地租產(chǎn)生的基礎(chǔ)是存在土地的所有權(quán)和使用權(quán)，且二者處在分離狀態(tài)。不管任何社會，只要這一社會形態(tài)存在，就有地租。

4.1地租理論第2頁/共81頁

在封建社會，地租反映了地主對農(nóng)民全部剩余物甚至必要生產(chǎn)物占有的生產(chǎn)關(guān)系。在資本主義社會，地租反映的是租地資本家或租地農(nóng)場主為取得土地的使用權(quán)而支付給土地所有者的、超過平均利潤的那部分剩余價值，不再是直接生產(chǎn)者的全部剩余物。在社會主義社會，地租是國家土地所有權(quán)或集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，是實(shí)行土地有償使用、調(diào)節(jié)土地利益關(guān)系、合理配置土地資源的重要經(jīng)濟(jì)手段，反映了社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下土地所有者和使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

第3頁/共81頁4.1.2地租理論的歷史沿革

(1)資產(chǎn)階級古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的早期地租理論

這一時期的代表人物主要有代表重商主義的威廉·配第、洛克和代表重農(nóng)主義的坎提能、奎奈、杜爾哥。威廉·配第(w.Petty，1623—1687年)在著作《賦稅論》中首次提出了地租。認(rèn)為地租是土地上生產(chǎn)的農(nóng)作物所得的剩余收益，即一個人從他的收獲中，扣除了自己的種子、自己的食用、為換取衣服及其他必需品而給予別人的部分之后，剩下的谷物就是這塊土地真正的地租。配第在其著作中還最早提出了級差地租的概念，指出了由于土壤肥沃程度和耕作技術(shù)水平的差異，生產(chǎn)地距市場遠(yuǎn)近的不同，將導(dǎo)致不同的地租、地價。

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法國表安·羅伯爾·雅克·杜爾哥(R.J.Turgot，1727－1781年)初步揭示了地租與土地所有權(quán)的關(guān)系，他在《關(guān)于財富的形成和分配的考察》一書中指出，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中之所以能使勞動者所生產(chǎn)出來的產(chǎn)品數(shù)量，扣除為自己再生產(chǎn)勞動力所必需的數(shù)量之后還有剩余，是有一種特殊的自然生產(chǎn)力存在，是自然恩賜的“純產(chǎn)品”。這種“純產(chǎn)品”是由農(nóng)業(yè)勞動者用自己的勞動向土地取得的財富，但卻最終被土地所有者占有，這就是地租。土地所有者能占有這一“純產(chǎn)品”(地租)，是由于他們擁有法律保護(hù)的土地私有權(quán)。第5頁/共81頁

（2）古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論此期的代表人物有亞當(dāng)·斯密、安德森、李嘉圖、屠能等。亞當(dāng)·斯密(A．Smith，1723-1790年)最早系統(tǒng)地研究了地租，是資產(chǎn)階級古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)優(yōu)秀的代表人物。他在《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》(1776年)一書中，把資本主義社會的居民按基本收入分為工人階級、資產(chǎn)階級和地主階級，相應(yīng)的基本收入為工資、利潤和地租。他認(rèn)為地租是“作為使用土地的代價”。是產(chǎn)品或產(chǎn)品價格超過補(bǔ)償預(yù)付資本和普通利潤的余額，其來源是工人的無償勞動，是“一種壟斷價格”。大衛(wèi)·李嘉圖(DavidRicardo，1772～1823)是資產(chǎn)階級古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的代表和理論完成者，把地租同勞動時間決定價值量直接聯(lián)系在一起，并對級差地租理論做出了突出的貢獻(xiàn)。他的地租理論在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》(1817年)一書中進(jìn)行了集中地闡述。第6頁/共81頁

屠能(1783一1850年)是德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的創(chuàng)始人。他在《孤立國》第一卷中，首次系統(tǒng)地論證了土地位置與地租的關(guān)系。他認(rèn)為，由于同樣的產(chǎn)品，不管它產(chǎn)自哪里，其在消費(fèi)中心市場上的價格都是相同的，某種產(chǎn)品產(chǎn)地價格通常等于中心市場價格與產(chǎn)地至中心市場間運(yùn)費(fèi)的差額，將某一種產(chǎn)品的產(chǎn)地價格與產(chǎn)地至消費(fèi)中心市場的距離密切聯(lián)系起來，即產(chǎn)地離中心市場越遠(yuǎn)，運(yùn)費(fèi)越高，產(chǎn)地價格就越低，土地所有者的所得也就越低。這實(shí)際上是區(qū)位地租。屠能關(guān)于地租與土地位置關(guān)系的研究，應(yīng)該說對級差地租理論的形成還是具有開拓意義的，也是他對地租理論的貢獻(xiàn)。第7頁/共81頁

（3）新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論

新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論的代表人物主要有克拉克、馬歇爾、奇封士、瓦爾拉斯等。約翰·貝次·克拉克(1847-1939)提出了地租是由土地的邊際生產(chǎn)力決定的原理，并認(rèn)為地租是總產(chǎn)量扣除工資的金額，即為“經(jīng)濟(jì)盈余”。在其經(jīng)濟(jì)理論中，地租不是一個獨(dú)立的范疇，它被認(rèn)為與資本無本質(zhì)差異。地租被視為土地資本的利息，是利息的派生形式。阿費(fèi)里德·馬歇爾(1842-1924)認(rèn)為，土地是一種特定形式的資本，地租是由幾部分組成，即由原始價值、私有價值、公有價值三部分所組成。而真正的地租就是土地的原始價值，是大自然賦予的收益。第8頁/共81頁

(4)現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對地租的研究主要集中在影響地租量的因素和地租量決定的問題上，主要代表人物有保羅·A．薩繆爾森、雷利·巴洛維等。他們的研究方法對我們有一定的參考價值。薩繆爾森認(rèn)為地租是為使用土地所付的代價。地租的量由土地的供求狀況決定，由于土地供給的數(shù)量是固定的，所以地租量就完全由土地需求者之間的競爭來決定。巴洛維把地租看做是一種經(jīng)濟(jì)剩余，也就是地租是總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。第9頁/共81頁

(5)馬克思主義地租理論

馬克思主義的地租理論是由卡爾·馬克思和恩格斯在批判地繼承和改造資產(chǎn)階級早期地租理論的基礎(chǔ)上創(chuàng)立的，對地租理論的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。在《資本論》中，馬克思對地租理論進(jìn)行了全面、系統(tǒng)地闡述，論述了資本主義生產(chǎn)方式下地租的基本范疇、本質(zhì)及其運(yùn)行規(guī)律。馬克思地租理論認(rèn)為，地租是資本主義內(nèi)部剩余價值轉(zhuǎn)化的具體形式，并在此基礎(chǔ)上分析了資本主義地租的性質(zhì)、本質(zhì)形成。第10頁/共81頁4.1.3馬克思主義地租理論馬克思主義地租理論區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)學(xué)派的主要標(biāo)志是其地租理論是建立在勞動價值論的基礎(chǔ)上。在對剩余價值論、平均利潤和生產(chǎn)價格等問題討論的基礎(chǔ)上，著重論述了地租的涵義、性質(zhì)、形式、產(chǎn)生和存在的條件與原因以及地租量的分析等。

(1)級差地租

馬克思所稱的級差地租是指被土地所有者占有的、由于土地等級差別所產(chǎn)生的超額利潤。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)資本家在不同等級的土地上從事耕作時，耕作優(yōu)等地或等級較好的土地，勞動生產(chǎn)率高，個別生產(chǎn)價格低；而耕作劣等地，勞動生產(chǎn)率低，個別生產(chǎn)價格高。這樣，就會使耕作優(yōu)等地和等級較好土地的農(nóng)業(yè)資本家獲得超額利潤。

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①級差地租I

等量資本投在等面積的不同條件的土地上，因土地的肥力和位置的差別所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的級差地租為級差地租I。

因?yàn)橥恋胤柿κ侵苯佑绊戅r(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本與收益的重要因素，同量的資本投入不同等級等量的土地上，由于土地肥力不同會帶來不同的產(chǎn)出。同理，土地位置也是影響企業(yè)成本與收益的重要因素，由于企業(yè)位置的差異會影響到運(yùn)輸成本，使運(yùn)輸成本不同，所以占據(jù)不同位置的企業(yè)會獲得不同的生產(chǎn)效益。

所以，只要土地的等級不同，就會產(chǎn)生級差收益。而不論是土地肥力的差異，還是土地位置的差異都可以歸結(jié)為土地等級的差異。第12頁/共81頁

②級差地租Ⅱ

連續(xù)投在同一塊土地上的各種資本，由于生產(chǎn)效率的不同，生產(chǎn)效率較高的資本產(chǎn)生的超額利潤，被土地所有者占有時所轉(zhuǎn)化的級差地租叫做級差地租Ⅱ。它是級差地租的第二種形態(tài)。在一定的生產(chǎn)技術(shù)水平下，當(dāng)連續(xù)對同一塊土地上追加投資時，雖然最終受報酬遞減規(guī)律的作用，但在初始階段，土地的報酬不但不隨投資的增加而減少，其邊際報酬反而會不斷增加，只是達(dá)到了一定的程度以后邊際報酬才開始遞減。在受報酬遞減規(guī)律影響以前，也就是邊際收益處于遞增階段時，追加生產(chǎn)投資，會使所追加投資的勞動生產(chǎn)率提高，并大于前面投，并有可能轉(zhuǎn)化為級差地租。級差地租Ⅱ產(chǎn)生的前提條件有兩方面：一是土地供求矛盾促使對土地的集約化經(jīng)營；二是科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步為集約化經(jīng)營提供了物質(zhì)技術(shù)保證。第13頁/共81頁

（2）絕對地租

在資本主義土地私有制條件下，不僅存在級差地租，而且還存在絕對地租。絕對地租是指由土地所有權(quán)存在所決定的不論租種什么樣的土地都必須繳納的地租，也就是無論租種好地還是壞地，都必須交納絕對地租。

（3）壟斷地租

壟斷地租是指由壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租。正如馬克思所指出的“這是由壟斷價格產(chǎn)生的超額利潤，由于土地所有者對這塊具有獨(dú)特性質(zhì)的土地的所有權(quán)而轉(zhuǎn)化為地租，并以這種形式落人土地所有者手中”。

第14頁/共81頁4.1.4城市地租隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的土地關(guān)系表現(xiàn)得更為活躍，對城市地租的研究也表現(xiàn)出更為重要的實(shí)際意義。

(1)城市地租的特點(diǎn)

與農(nóng)業(yè)地租相比，具有其特殊的性質(zhì)如下：①城市地租在量上一般應(yīng)高于農(nóng)業(yè)地租城市土地是由農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)化而來的，而這種轉(zhuǎn)化只有當(dāng)土地所有者的收益大于其原來的收益時才會發(fā)生。城市與農(nóng)村相比有較高的區(qū)位，使城市土地的開發(fā)程度和集約利用程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)村土地，因此其地租水平也高于周圍的農(nóng)業(yè)用地。對于城市級差地租Ⅱ來說更是這樣，它在數(shù)量上要比農(nóng)業(yè)級差地租Ⅱ大得多。第15頁/共81頁

②區(qū)位級差地租是城市地租的主要形式

城市土地具有不同的地租形態(tài)，但對于城市土地的利用來說，土地區(qū)位起著特別重要的作用，因?yàn)橥恋貐^(qū)位影響著土地的利用功能分布，區(qū)位也影響土地使用者的選址決策和生產(chǎn)效益等。因?yàn)槭褂糜欣麉^(qū)位建筑地段的企業(yè)，如靠近銷售市場，或者交通運(yùn)輸條件好，或者是處于經(jīng)濟(jì)文化中心，市場容量大，獲得信息等特種資源容易而且費(fèi)用較低，因此他們能大幅降低經(jīng)營成本，提高效率，獲得較高的超額利潤。應(yīng)該注意，這個位置指的是經(jīng)營地塊離城市中心位置的距離，這個中心指的是城市功能中心。

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③

商業(yè)地租是城市地租的典型形態(tài)

土地區(qū)位是影響城市土地利用的主要因素，評價城市各類土地利用的主要標(biāo)準(zhǔn)也是土地區(qū)位。但對于不同的城市用地類型，區(qū)位的程度是不同的，有些對土地的區(qū)位較為敏感，而有些則不太敏感，而其中以商業(yè)用地對土地區(qū)位的反映最為敏感，在繁華的商業(yè)街區(qū)經(jīng)營商業(yè)較之零星散落的商店更易吸引消費(fèi)者，作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤是與商業(yè)企業(yè)所在位置決定的顧客密度及其營業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的，由于受顧客密度的影響使商業(yè)地租從市中心繁華區(qū)向城市邊緣區(qū)的遞減幅度增大。其他用地的地租的變化則較小或不明顯，如某些工業(yè)用地從市中心向城市邊緣的地租變化表現(xiàn)為平行線甚至為遞增的變化規(guī)律。第17頁/共81頁

④城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性城市壟斷地租主要是由于占據(jù)較好位置而形成的壟斷價格。由于區(qū)位級差地租是城市地租的主要形式，而區(qū)位又具有不可移動性，這樣就很容易通過土地所有權(quán)的壟斷產(chǎn)生壟斷地租。這種較好區(qū)位的土地一般被稱為“黃金地段”，其地租要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周圍的土地，由于這種地段的形成是由于長時期投資積累的結(jié)果，一般這種情況比較難以改變，且隨著時間的變化，地租一般不會下降，反而還會呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。在實(shí)踐中，城市中心區(qū)土地的供需缺口較大，比較農(nóng)業(yè)用地具有更大的壟斷性。

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⑤城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的外部性

城市的開發(fā)和建設(shè)需要大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和房屋建設(shè)投資。在一般情況下，對城市建設(shè)投資的增加，都會帶來相應(yīng)地租的增加，而且這種效益不僅限于投資所在的地塊，也會影響和帶動周圍地區(qū)的發(fā)展和租金的上升，呈現(xiàn)出明顯的正外部性。

⑥

城市地租比農(nóng)業(yè)地租更具積累性

城市的形成是一個長期的歷史過程。與農(nóng)村土地投資相比，城市土地所需的投資量巨大，且一個城市的發(fā)展依賴于長期、不斷的投資積累過程。隨著對城市投資的積累，城市的功能不斷完善，作用逐漸增強(qiáng)，地租也逐步增長。第19頁/共81頁

(2)城市級差地租

城市級差地租產(chǎn)生的條件、原因和形式，與農(nóng)業(yè)級差地租相同，是由于土地等級不同帶來的。城市土地等級不同主要表現(xiàn)為土地位置距市中心的遠(yuǎn)近，交通是否便利，配套設(shè)施是否完善等。城市級差地租產(chǎn)生的原因也是土地經(jīng)營權(quán)的壟斷。城市土地經(jīng)營權(quán)具有比農(nóng)業(yè)土地更強(qiáng)的壟斷性，一旦某一地塊的經(jīng)營權(quán)被確定下來，在其規(guī)定的經(jīng)營期內(nèi)對其他的經(jīng)營主體具有排他性。城市級差地租的形式也分為級差地租I和級差地租Ⅱ。第20頁/共81頁

由于城市內(nèi)各地段的土地離市場的位置不同，交通和配套設(shè)施條件不同，所造成的相同投資的邊際收益不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租被稱為城市級差地租I。在城市發(fā)展過程中，由于國家和企業(yè)在同一地塊上連續(xù)追加投資所造成的投資邊際收益不同產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，被稱為城市級差地租Ⅱ。如新城開發(fā)和舊城改造，由于開發(fā)改造前的投資較少，投資的邊際收益較低，級差地租也較少，開發(fā)改造后由于從總體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等多方面追加了大量的投資，使環(huán)境得到極大的改善，這些地塊的價值也得到大幅度的提升，導(dǎo)致這一地價大幅升值的原因就是這個地區(qū)土地的級差地租Ⅱ大大地增加了。第21頁/共81頁

(3)城市絕對地租

決定絕對地租是否存在的原因是土地所有權(quán)的壟斷，而與土地的用途無關(guān)，所以城市用地存在絕對地租。城市絕對地租以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)。由于城市土地與農(nóng)村土地相鄰，所以從城市到農(nóng)村，地租的水平是逐漸變化的，并且城市邊緣處土地的地租由周圍農(nóng)村土地的地租來確定。城市地租額以與其毗鄰的農(nóng)業(yè)土地的地租額為最低界限。這一最低界限就是城市劣等地所能提供的絕對地租。劣等地存在絕對地租，不存在級差地租；優(yōu)等土地存在絕對地租，又存在級差地租。第22頁/共81頁

(4)城市壟斷地租

城市壟斷地租指由于城市某些特殊地塊具有稀有功能，對這些稀有功能的壟斷所帶來的生產(chǎn)經(jīng)營商品的壟斷價格所形成的壟斷超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。它是繼城市級差地租和絕對地租這兩種基本的地租形式之外的一種個別的、特殊的地租形式。由于壟斷價格取決于購買者的購買欲望和支付能力，而與它的生產(chǎn)價格和價值關(guān)系不大，因此，具有這種購買欲望和支付能力的人越多，其價格也就越高，壟斷地租就越多。那些由名牌名店形成的特殊地塊和由名勝形成的特殊地塊。如北京的全聚德烤鴨店所在地，杭州的西湖等。許多人會慕名而來購買或旅游，由于這些特殊地塊的土地經(jīng)營權(quán)被某些企業(yè)壟斷著，盡管這些地方的價格是壟斷價格，人們也樂意購買。

第23頁/共81頁4.1.5社會主義地租存在的理論分析

社會主義和資本主義的地租有著根本的區(qū)別：

(1)社會主義級差地租由于社會主義條件下仍然存在經(jīng)濟(jì)利益相對獨(dú)立的不同的土地所有者和土地使用者，土地資源依然是稀缺和有限的，必然會形成經(jīng)營上的壟斷，級差地租產(chǎn)生的原因在社會主義條件下依然存在，即依然有土地經(jīng)營權(quán)的壟斷這一社會經(jīng)濟(jì)原因。表現(xiàn)為國家或集體所有者和土地使用者憑借對土地經(jīng)營權(quán)的壟斷，使土地的級差收益轉(zhuǎn)化為級差地租。

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社會主義條件下依然有土地的肥沃程度和位置的差別以及集約經(jīng)營所產(chǎn)生的收益的差別，這種客觀物質(zhì)條件差異是任何社會性質(zhì)所無法改變的，這種自然力的差異是客觀存在的。所以，級差地租的形成條件仍然存在。通過前面我們對級差地租的分析可知，社會主義級差地租也是構(gòu)成不同地區(qū)、不同部門和不同單位經(jīng)濟(jì)利益差別的一個重要因素。承認(rèn)這些差別，照顧差別，避免平均主義，是在社會主義條件下充分調(diào)動生產(chǎn)單位和農(nóng)民積極性的一個關(guān)鍵。在實(shí)際中，正確處理好級差地租的分配問題，是完善社會主義生產(chǎn)關(guān)系的重要保證。第25頁/共81頁

為了處理好社會主義土地所有者和使用者之間的利益關(guān)系，級差地租的分配應(yīng)遵循以下基本原則：對于級差地租I，集體土地應(yīng)歸集體土地所有者，由國家投資的部分級差地租I應(yīng)歸國家，國有土地應(yīng)歸國家土地所有者；對于級差地租Ⅱ，在經(jīng)營期內(nèi)則應(yīng)按誰投資歸誰所有，經(jīng)營期滿以后歸國家或集體所有者。由此可知，土地經(jīng)營期或使用期的長短直接決定投資的回收狀況和投資者利益的大小。因此，在確定農(nóng)地承包期和城市土地出讓期的實(shí)踐中，要綜合考慮所有者和使用者的利益關(guān)系，否則會影響投資者的合理預(yù)期，并最終影響到土地的合理和有效利用。第26頁/共81頁(2)社會主義絕對地租

在社會主義條件下，存在國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)的壟斷，土地使用者在使用土地時必須向國家或集體租賃土地并支付絕對地租，即絕對地租存在的社會經(jīng)濟(jì)條件仍然存在。在城市，多種用地形式并存，而不同用途所起的作用不同，不同用途支付地租的來源也不同。但它都來源于其產(chǎn)品的壟斷價格。具體來說，工業(yè)生產(chǎn)用地、商業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營用地的絕對地租來源于其剩余產(chǎn)品價值的直接扣除，居民住宅用地來源于消費(fèi)者的個人收入支付，非營業(yè)性單位用地則可免征絕對地租。因此社會主義條件下，絕對地租的存在是必然的。第27頁/共81頁

4.1.6社會主義條件下地租的作用建立和完善社會主義的地租理論，不僅有利于地租理論的發(fā)展，也會對社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論的完善，優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮積極的作用。（1）有利于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論市場經(jīng)濟(jì)要求以市場機(jī)制配置資源，而價格機(jī)制是市場機(jī)制的主要內(nèi)容，地租、地價是土地的價格，是價格機(jī)制在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，對發(fā)揮市場機(jī)制的意義極為重大。社會主義地租理論的建立與發(fā)展為建立和完善地租、地價體系提供了理論依據(jù)。社會主義地租、地價體系的形成和完善，使土地資源的配置可以通過地租、地價的變動來進(jìn)行，為土地有效利用創(chuàng)造了條件。

第28頁/共81頁（2）有利于有效地配置資源價格機(jī)制對土地資源的配置離不開地租和地價，它們是價格機(jī)制作用的基礎(chǔ)。每個地塊的用途主要由不同產(chǎn)業(yè)的付租能力來決定，付租能力較高且對土地區(qū)位較敏感的產(chǎn)業(yè)占有地租較高的地塊，如地租最高的商業(yè)中心由大型零售商業(yè)、大銀行、大公司等占據(jù)，而付租能力較低的產(chǎn)業(yè)只能占據(jù)地租相對較低的城市邊緣區(qū)。作為政府不論是以土地所有者的身份，還是以土地管理者的身份，為了實(shí)現(xiàn)對土地的有效利用，合理配置，使其保值和增值，都必須依據(jù)地租、地價的變動規(guī)律出讓土地的使用權(quán)，并對土地利用進(jìn)行控制和調(diào)整。第29頁/共81頁4.1.7地租理論在現(xiàn)實(shí)生活中的應(yīng)用（1）影響契約地租的簽訂

契約租金是由租賃雙方議價同意的結(jié)果。一般情況下，租賃雙方心目中應(yīng)有一個可以被共同接受的租金額度。而雙方都同意的租金額度，應(yīng)該非常接近理論上的地租水平。如果雙方在土地產(chǎn)生地租能力的認(rèn)識上有異議或者雙方的議價地位不平等時，租金額度就會與理論地租有差距。在雙方議價的過程中，不動產(chǎn)租售特有的信息不完全問題，也會造成不同的地租水平。隨著供需狀況的改變，租金也會進(jìn)行調(diào)整。短期而言，供需狀況的失調(diào)，會造成租金與理論地租之間的差距。長期來看，租金與理論地租往同一方向移動的。議價能力的不同造成地租水平的不同，承租方有許多就業(yè)機(jī)會，有能力向土地所有者要求較高的報酬；承租方數(shù)目多且沒有太多的其他就業(yè)機(jī)會，在彼此惡性競爭的情況下，租金就會提高。

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（2）地租與土地價值的關(guān)系地租與土地價值關(guān)系的直接表現(xiàn)是收益還原法的應(yīng)用。收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待土地未來的收益。把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，數(shù)量上就表現(xiàn)為市場價格。由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要件之一。因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地因素對土地的貢獻(xiàn)量后的余額。這種土地純收益是因使用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。第31頁/共81頁

（3）地租與土地資源開發(fā)

投資者之所以投資開發(fā)某塊土地，是因?yàn)樵谝欢螘r間內(nèi)這塊土地未來預(yù)期地租報酬能超過初始投資。這段時間越短越好。投資的決策，可能因?yàn)橥恋亻_發(fā)性質(zhì)的不同而不同。相應(yīng)地，生產(chǎn)效率、產(chǎn)品價格、經(jīng)濟(jì)成本及地租都會不同。如果投資在農(nóng)業(yè)土地上，只要維護(hù)恰當(dāng)，其報酬或利潤可能永續(xù)地維持在某一個水平。純土地經(jīng)營總報酬減去經(jīng)營成本得到的地租或利潤的大小，就是影響投資的主要因素。開發(fā)建筑物在建筑物剛剛建成并投入使用的一段時間內(nèi)，投資人可以獲得相當(dāng)高的報酬。但是，當(dāng)此建筑物接近其生命周期終點(diǎn)時，報酬就會逐漸減少直至消失。第32頁/共81頁

（4）地租與土地使用配置

由于城市土地區(qū)位的作用，不行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟(jì)收益也會相差很大，城市土地的利用方式又在很大程度上取決于土地區(qū)位條件。土地使用者在選用土地時，必須把自己能在該區(qū)位土地上獲取的收益與其所需支付的地租相比較，而后選擇與其經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)的地段，從而使土地在地租的自發(fā)調(diào)節(jié)下不斷轉(zhuǎn)換用途，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途水平的合理空間結(jié)構(gòu)。

在完全自由競爭的市場經(jīng)濟(jì)體制下，土地市場發(fā)育完全，人們通過對區(qū)位地租的分析和對市場地價的比較研究，來揭示土地的空間差異及其利用模式，西方布局理論常用地租三角來具體分析這些問題，如圖：

第33頁/共81頁第34頁/共81頁

圖中的三角形(△EOP、△FOK、△GOS、△HOT)分別代表商業(yè)服務(wù)業(yè)用地住宅用地、輕工業(yè)用地和重工業(yè)用地的地租變化。該圖說明，地租額最高的土地利用方式通常是土地效益最大的用地。如一個城市中商業(yè)用地產(chǎn)生的地租額最高，因而商業(yè)服務(wù)業(yè)總是有能力占據(jù)市中心及交通路口等土地效益最高的地段。如果較低級的土地利用方式占據(jù)較好的、經(jīng)濟(jì)效益較高的地段，相對它較低的地租生產(chǎn)能力而言，它不可能與生產(chǎn)率較高的利用方式繼續(xù)競爭，其結(jié)果必然是被排擠出土地效益較高的地塊，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置。第35頁/共81頁4.1.8土地價格土地資源能否得到優(yōu)化配置，土地資產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)保值增值，關(guān)鍵在于地價能否真正反映土地的市場交易本質(zhì)，能否發(fā)揮其作為土地市場機(jī)制核心的作用。

(1)土地價格的內(nèi)涵根據(jù)馬克思的勞動價值論，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，而商品價值是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，價格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，通常用貨幣表示。但自然的土地不是人類的勞動產(chǎn)品，不包含人類的抽象勞動。那么，土地價格的內(nèi)涵到底是什么呢?第36頁/共81頁

土地能向人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù)，即在一定的勞動條件下土地能產(chǎn)生純收益，即地租。購買土地的權(quán)利，實(shí)際上是購買一定時期的土地收益。因此，土地價格是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值，是土地未來地租的資本化。

一般情況下，土地價格是指公開市場條件下形成的土地價格。無論是土地估價還是土地交易，其價格條件是指公開市場。事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)土地交易中，由于土地市場的特殊性，這種公開市場條件很難完全具備，這種價格也就很難形成。但是，它是一個很好的參照物，為各種價格的比較建立了標(biāo)準(zhǔn)。第37頁/共81頁（2）土地價格的特點(diǎn)

土地是一種特殊商品，其價格形式與本質(zhì)與一般商品價格均不同。

①土地價格是土地權(quán)益價格

土地是一種資產(chǎn)，能給人們提供恒久的產(chǎn)品和服務(wù)，而這產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。因此，土地買賣實(shí)質(zhì)上是一種財產(chǎn)權(quán)利的買賣，人們購買土地是購買獲得土地收益的權(quán)利。土地權(quán)利是一個權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)和土地抵押權(quán)等。購買土地，獲得某項(xiàng)土地權(quán)利，就可以獲得某種程度的土地收益，因而，也就必須付出代價。第38頁/共81頁

②土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)

一般商品的市場供給和需求，共同決定該商品的市場價格。然而，土地卻不同。在宏觀上，土地的自然供給是不能改變的，土地的經(jīng)濟(jì)供給在短期內(nèi)變動也很小。因此，相對土地需求來說，土地供給的變動很小。這樣，土地市場的價格就主要由土地需求決定。當(dāng)社會人口增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地需求日益增大時，土地價格就不斷上漲；反之，當(dāng)社會和某一地區(qū)的人口減少、經(jīng)濟(jì)衰退，對土地的需求減少時，土地價格就下跌。當(dāng)然，從微觀上看，在某一個具體區(qū)域市場上，土地的供給是可變的，特別是對某一種商品而言，在某一價格水平下，它可以在眾多的土地供給中選擇自己所需的土地。第39頁/共81頁

③土地價格呈總體上升趨勢

隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加，人地比例不斷增大，社會對土地的需求日益擴(kuò)大，地租有不斷上漲的趨勢。同時高技術(shù)、高投資產(chǎn)業(yè)的日趨發(fā)達(dá)，工人的勞動總量在生產(chǎn)中的比重日趨縮小，使得社會平均利潤率下降，從而導(dǎo)致利率有下降的趨勢。地租的上升和利息率的下降，決定了土地價格呈上升的趨勢。

④土地價格有強(qiáng)烈的地域性

在理論上，可以說土地的供給和需求決定土地的市場價格。但是，由于土地位置的固定性，它無法像其他商品那樣到處流動，因而使土地市場具有強(qiáng)烈的地區(qū)域性，各地域性市場之間，土地價格很難相互影響，不能形成統(tǒng)一的市場均衡價格。第40頁/共81頁（3）中國的地價理論與地價體系目前，我國以土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓為特征的土地交易已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。然而，對地價的認(rèn)識尚未在理論上形成共識；在實(shí)踐上，各地政府制定的地方性法規(guī)也存在很大差別。

新中國成立后，土地改為公有，國有土地長期實(shí)行無償使用。由于不存在市場交易，也就不存在地價問題，更談不上地價理論研究了。改革開放以后，建設(shè)用地需求急劇上升，無償用地的弊端日益顯現(xiàn)：土地浪費(fèi)嚴(yán)重，違法用地現(xiàn)象嚴(yán)重，國家所有的土地幾乎演變成為部門所有制、單位所有制。第41頁/共81頁

為了遏制這些現(xiàn)象，1980年，國家提出了征收城市土地使用費(fèi)問題，1988年國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，同年，《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國土地管理法》做了修改，土地不得出租的規(guī)定被刪除，增加了“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”和“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”的內(nèi)容。于是，土地逐漸進(jìn)入市場。土地有償使用的實(shí)現(xiàn)方式為收取土地出讓金。第42頁/共81頁

盡管目前我國學(xué)術(shù)界對地價等問題的認(rèn)識，相對于改革開放初期，有了很大的進(jìn)步，相關(guān)學(xué)術(shù)創(chuàng)建工作也取得了較大的進(jìn)展。但到目前為止，理論界關(guān)于地價的認(rèn)識仍然有較大分歧。有關(guān)傳統(tǒng)的地價理論是基于勞動價值論構(gòu)建的，認(rèn)為土地不是勞動產(chǎn)品，也就沒有反映價值的價格。根據(jù)傳統(tǒng)的地價理論，所謂的地價實(shí)際上是土地所能提供的地租的購買價格，計算公式為：土地價格＝地租／利息率。當(dāng)然，一方面，傳統(tǒng)理論是針對私有制分析的，沒有涉及公有制的條件；另一方面，傳統(tǒng)理論對土地內(nèi)涵中的土地資本缺乏系統(tǒng)的理論劃分，使得在界定地價時，經(jīng)常被土地開發(fā)成本、已附在土地上的基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)筑物以及地上附著物等復(fù)合體價值的取舍所困擾，以致不能準(zhǔn)確界定甚至混淆地價內(nèi)涵。

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對此，土地價值二元論進(jìn)行了很好的解釋。土地價值二元論者認(rèn)為，經(jīng)過人類開發(fā)的土地由土地物質(zhì)和土地資本兩部分組成。土地構(gòu)成的二元性決定了土地價值的二元性。

土地物質(zhì)的價值特征大體表現(xiàn)為：

①土地物質(zhì)具有使用價值，但不具有由勞動創(chuàng)造的價值；

②土地物質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益地租、地價，是以勞動價值為零的物品為基礎(chǔ)而索取勞動價值的壟斷收益，稱之為“零基壟斷收益”；

③上述壟斷收益隨土地物質(zhì)的供求狀況而變動。

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土地資本的價值特征表述為：

①土地資本以其中凝結(jié)的人類抽象勞動作為價值實(shí)體，其價值量以凝結(jié)在其中的平均社會必要勞動量來計量；

②其價值具有持續(xù)性、積累性；

③其價值量不可能因不斷積累而有增無減；

④大型土地固定資產(chǎn)的效益具有擴(kuò)散性，因受其影響而具有不同強(qiáng)度效益的各個地塊的土地價值也相應(yīng)地有所不同，其價值的總和即整個土地固定資產(chǎn)的價值；

⑤大型土地附著物的效益，同樣具有擴(kuò)散性，對土地價值會產(chǎn)生或正或負(fù)的影響，但土地附著物的勞動價值并不擴(kuò)散到附近的土地上，成為土地資產(chǎn)價值的組成部分。第45頁/共81頁(4)土地價值二元論土地價值二元，將新將土地價值進(jìn)行分解。土地的物質(zhì)價格并不是以勞動價值為基礎(chǔ)，這種價格是由對土地所有權(quán)的壟斷所決定的真正地租的資本化，故可以分解為絕對地價和級差地價I

。就城市土地而言，絕對地價可以界定為位置最差的土地所要求的最低限度的地租(絕對地租)的資本化；級差地價I界定為位置較優(yōu)的土地所要求的較高的地租(級差地租I)的資本化。影響級差地價I主要是土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位的差別而形成的生產(chǎn)價格之間的差額。

土地資本價格是與土地物質(zhì)相結(jié)合的、為社會所承認(rèn)的勞動價值的貨幣表現(xiàn)，可以分解為土地自身資本價格以及外部輻射資本價格兩部分。土地自身資本價格是由于對土地的直接第46頁/共81頁投資形成，相當(dāng)于級差地租Ⅱ的一種形式。外部輻射土地資本價格是指大型基本建設(shè)對土地的輻射而形成的宗地資本價格的增減。換一個角度看，可以將這種輻射作用看成由于對土地的間接投資形成的級差地租Ⅱ。由以上分析可知，對土地的直接投資以及大型基本建設(shè)對土地的輻射形成了土地資本的價格。因此，從土地價值二元論可以得出，土地開發(fā)成本、土地上的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用應(yīng)該包括在地價中。

第47頁/共81頁（5）城市地價地價體系城市地價可以從不同的角度劃分為多種類型，并組成地價體系，按照實(shí)際應(yīng)用對地價進(jìn)行分類：

①按土地使用權(quán)交易管理層次劃分按土地使用權(quán)交易管理層次，地價劃分為：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、出讓底價和交易地價?；鶞?zhǔn)地價是根據(jù)土地不同的使用類別、區(qū)位及基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地開發(fā)情況，分別評估測算的各類用地的平均價格。基準(zhǔn)地價是對土地交易市場進(jìn)行調(diào)控，限制過低價格的交易，并為宗地地價評估或房地產(chǎn)商投資進(jìn)行可行性研究提供測算基礎(chǔ)。第48頁/共81頁

標(biāo)定地價是以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，測算的具體宗地的價格。

出讓底價是政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平而確定的某一地塊出讓時的最低控制價格。

交易地價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方，按照一定的法律程序，在土地市場中實(shí)際達(dá)成的成交價格。②按土地的出讓方式劃分出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國家購買的一種財產(chǎn)權(quán)，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨(dú)立支配和處置土地使用權(quán)。按照土地出讓方式的不同，可以分為招標(biāo)價、拍賣價、協(xié)議價。第49頁/共81頁

③按土地的開發(fā)程度劃分按土地的開發(fā)程度，可以將地價劃分為熟地價和毛地價(生地價)。土地使用權(quán)出讓包括熟地出讓和生地出讓。熟地是指已經(jīng)完成了征地拆遷、七通一平等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的地塊。熟地出讓地價稱熟地價。生地是指未完成拆遷補(bǔ)償