石家莊地產(chǎn)2012年市場(chǎng)簡(jiǎn)析及北新街項(xiàng)目建議書

2012年市場(chǎng)簡(jiǎn)析及北新街項(xiàng)目建議1目錄

【CONCENT】

Ⅰ······城市簡(jiǎn)述

Ⅱ······整合定位

Ⅲ······客戶調(diào)查

Ⅳ······產(chǎn)品建議

Ⅴ······營(yíng)銷思想石家莊xx房地產(chǎn)策劃2ChapterOne城市簡(jiǎn)述……xx地產(chǎn)3城市簡(jiǎn)述6區(qū)5縣面積15848平方公里xx地產(chǎn)4城市簡(jiǎn)述華北地區(qū)重要鐵路公路樞紐交通優(yōu)勢(shì)明顯xx地產(chǎn)5地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流行著這么一句話：做項(xiàng)目就是做市場(chǎng)。地產(chǎn)市場(chǎng)包括多種類型的客群,產(chǎn)品和需求,我們要確定哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)能夠提供實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的最佳機(jī)會(huì)。

制勝之道必須從深刻認(rèn)識(shí)市場(chǎng)開始！------一切源于市場(chǎng),始于市場(chǎng)xx地產(chǎn)6市場(chǎng)總結(jié)

經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研分析，我認(rèn)為上半年住宅市場(chǎng)成交量的上漲的影響因素有：其一，需求因素，11年受到抑制的以婚房為代表的剛性需求在年后開始逐步釋放及銀行利率優(yōu)惠等。第二，市場(chǎng)信心也在一定程度上得以穩(wěn)定，也使處于觀望中的需求有所松動(dòng)，部分改善型需求入市。預(yù)計(jì)，2012年一季度的交易狀態(tài)的影響，短期內(nèi)市場(chǎng)狀態(tài)有望保持穩(wěn)定并出現(xiàn)上揚(yáng)。xx地產(chǎn)7多變的市場(chǎng)告訴我們

---入市要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)操盤要把控節(jié)奏

※深入分析形勢(shì)，判斷最佳入市時(shí)機(jī)，將本案推向市場(chǎng)；

※不間斷市場(chǎng)調(diào)研，預(yù)知市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，把控操盤節(jié)奏；

※

挖掘市場(chǎng)深度，迎合市場(chǎng)需求，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。

xx地產(chǎn)8整合定位……ChapterThreexx地產(chǎn)9我們要將項(xiàng)目打造成怎樣的一個(gè)社區(qū)？才能高效的占有客戶資源，于市場(chǎng)中立于不敗之地！關(guān)鍵要知道----我們服務(wù)于哪個(gè)階層的人群？我們要打造何種形態(tài)的物業(yè)？我們?nèi)绾我虻刂埔说刈鲩_發(fā)？xx地產(chǎn)10

1、二環(huán)內(nèi)樓盤整體規(guī)劃絕大多數(shù)為高層、內(nèi)外街沿街商業(yè)為主，容積率多在3.0—4.5范圍內(nèi)2、二環(huán)外至三環(huán)樓盤以多以綜合性大盤規(guī)劃，業(yè)態(tài)涵蓋高層、多層、小高層、別墅。容積率在1—2.5范圍3、二環(huán)內(nèi)樓盤受地段的影響，整體規(guī)模不大，公寓、商住等產(chǎn)品更為緊俏。我市項(xiàng)目狀態(tài)xx地產(chǎn)111、中低端樓盤多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，主要因?yàn)楝F(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格立面的成本較低，以涂料的顏色塑造樓盤的視覺(jué)風(fēng)格。2、中高端的高層項(xiàng)目多采用簡(jiǎn)歐式的風(fēng)格，通過(guò)對(duì)稱的線條及小部分華彩的裝飾來(lái)呈現(xiàn)高層立面的俊朗線條。3、中高端洋房、別墅多采用地中海及托斯卡納的建筑風(fēng)格，通過(guò)紅色尖頂造型、石材修飾立面等手法彰顯項(xiàng)目的檔次與質(zhì)感。產(chǎn)品特征及建筑風(fēng)格分析xx地產(chǎn)121、二環(huán)內(nèi)樓盤或二環(huán)外針對(duì)剛需的樓盤戶型多以緊湊型為主，

60㎡下的一室戶型約占10%左右

80—95㎡小二室約占25%左右為主力戶型，也是暢銷戶型

90—100㎡大二室約占15%左右為主力戶型也是暢銷戶型100㎡左右的小三室約占20%左右110—120㎡三室約占25%左右是暢銷戶型130㎡以上戶型約占5%左右2、二環(huán)外樓盤或高端物業(yè)樓盤多以改善性需求為主一室戶型很少，甚至部分樓盤沒(méi)有100㎡大兩室或120㎡以上大三室成為主力戶型，也比較暢銷小兩室比例較少，120㎡左右三室成為主力戶型戶型配比及主力戶型xx地產(chǎn)13

1、石家莊樓盤付款方式為全款、分期、貸款三種方式受貨幣緊縮、限貸影響以及城中村改造手續(xù)不全的因素影響，多數(shù)樓盤采用全款、分期的付款方式，并給予全款最大的優(yōu)惠，即使可以貸款至少首付50%以上且優(yōu)惠很少。2、優(yōu)惠方式多采用每平米優(yōu)惠，全款幅度從100元/㎡至400元/㎡不等，分期或貸款優(yōu)惠與全款優(yōu)惠差額一般在150——200元/㎡。3、促銷手段多是配合回款銷售，在優(yōu)惠的基礎(chǔ)上借節(jié)假日進(jìn)行的買房贈(zèng)送活動(dòng)。方式有送裝修、送家電、送Ipad等。營(yíng)銷策略：付款、優(yōu)惠、促銷方式xx地產(chǎn)14

1、各個(gè)樓盤的樓層差價(jià)

高層層差10—20元/㎡，多層層差50—80元/㎡

一層帶小院或是頂層送平臺(tái)層差100—200元/㎡2、二環(huán)內(nèi)準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格在6500元/㎡以上二環(huán)內(nèi)期房?jī)r(jià)格在6000/㎡左右團(tuán)購(gòu)價(jià)格在4500——5500元/㎡3、二環(huán)外樓盤價(jià)格一般在2800——5000元/㎡多以融資形式入市.

期房時(shí)普遍低價(jià)啟動(dòng)，且與產(chǎn)品稀缺性相關(guān)銷售狀況：價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及剩余體量xx地產(chǎn)15

1、二環(huán)內(nèi)以自住及改善客戶為主，少量投資客戶關(guān)注：周邊配套，高端產(chǎn)品社交圈，交通便利，價(jià)格適合投資2、二環(huán)外樓盤客戶構(gòu)成：改善性客戶、投資、純剛需求關(guān)注：交通便利，自然環(huán)境好，好產(chǎn)品好戶型，可剛性需求可投資目標(biāo)客戶構(gòu)成及特征分析xx地產(chǎn)16客戶調(diào)查

本次提供數(shù)據(jù)來(lái)源:

石家莊心連心房產(chǎn)顧問(wèn)公司

石家莊雙贏房產(chǎn)顧問(wèn)公司

河北卓達(dá)集團(tuán)銷售公司

河北眾美集團(tuán)銷售公司

石家莊源筑項(xiàng)目策劃xx地產(chǎn)17D購(gòu)房考慮因素前三位為價(jià)格＞位置＞戶型設(shè)計(jì)，工程質(zhì)量、物業(yè)、景觀也成為重點(diǎn)因素?？蛻粽{(diào)查分析圖表1：購(gòu)房目的分析圖表2：購(gòu)房考慮因素分析D改善型最迫切、剛性需求與投資需求也蓄勢(shì)待發(fā)。

xx地產(chǎn)18D三室戶型需求較多，但兩室的戶型需求也是主流客戶調(diào)查分析D置業(yè)區(qū)域集中在裕華、橋東、長(zhǎng)安，但考慮在城鄉(xiāng)結(jié)合部的客戶相對(duì)較少

。xx地產(chǎn)19D全毛坯戶型需求最大，可以看出隨著恒大、萬(wàn)達(dá)等精裝項(xiàng)目的出現(xiàn)，精裝也逐步被認(rèn)可，但大多數(shù)客戶認(rèn)為精裝是羊毛出在羊身上，性價(jià)比不一定高，可對(duì)廚衛(wèi)裝修并不排斥。客戶調(diào)查分析D100㎡的經(jīng)濟(jì)自住房型與120㎡的改善房型需求最大，中小面積戶型更多受投資需求的影響，也占一定比例。但超大面積受套價(jià)限購(gòu)等因素影響，考慮客戶相對(duì)較小圖表5：購(gòu)房需求面積分析xx地產(chǎn)20客戶調(diào)查分析D在購(gòu)房渠道中除了傳統(tǒng)的口碑介紹外，搜房網(wǎng)與燕趙都市報(bào)異軍突起。從目前業(yè)界的口碑與多個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，搜房網(wǎng)儼然成為石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流媒體，時(shí)效性強(qiáng)，

但報(bào)紙等平面媒體效果始終不佳，而都市報(bào)備受親睞，與調(diào)研人群有關(guān)（主要針對(duì)私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)）。戶外廣告、直接派單、房展會(huì)也成為主要的信息獲取來(lái)源.圖表7：購(gòu)房渠道分析xx地產(chǎn)21客戶調(diào)查分析D貸款與分期的客戶所占比重最大，目前一次性難度稍大，但不排除有較低的價(jià)格引導(dǎo)，客戶可能會(huì)紛紛選擇一次性付款。圖表8：付款方式分析D隨著汽車的普及，市區(qū)停車緊張的問(wèn)題越來(lái)越明顯。也有更多的客戶選擇有車庫(kù)的房子xx地產(chǎn)22

D雖有超過(guò)三分之一的人相信房?jī)r(jià)還會(huì)漲，但是近三分之二的客戶受國(guó)家政策的影響，持續(xù)觀望，不看好未來(lái)房?jī)r(jià)有暴漲的走勢(shì)。因此要引發(fā)購(gòu)買欲望，必須在價(jià)格或產(chǎn)品上做足文章。客戶調(diào)查分析D大多數(shù)客戶考慮到市區(qū)價(jià)格很高的車庫(kù)都望而卻步，因此更多地人選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的地上和地下車位xx地產(chǎn)23D受訪人群的居住面積大多在100㎡以下

，改善需求旺盛客戶調(diào)查分析D家庭年收入水平多在3—5萬(wàn)，這個(gè)階層有需求的雙面性，既有為兒女的置業(yè)的剛需，也有改善需求

，同時(shí)7萬(wàn)以上的中高收入階層占到35%，高端產(chǎn)品也應(yīng)適當(dāng)考慮。xx地產(chǎn)24D受訪客群多是大專大本，他們接受新鮮事物或創(chuàng)意戶型的能力與愿望是非常強(qiáng)烈的?？蛻粽{(diào)查分析D家庭結(jié)構(gòu)絕大多數(shù)為三口之家，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，買房需求都也較多。xx地產(chǎn)25D可以看出目前人們的出行呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，開私家車與電動(dòng)、公交的客戶最多。

客戶調(diào)查分析D受訪人群多是私企職工或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，有實(shí)力，但資金的充盈程度一般。xx地產(chǎn)26受訪客群對(duì)歐式及現(xiàn)代風(fēng)格的立面效果更加親睞尤佳?？蛻粽{(diào)查分析xx地產(chǎn)27客群定位原則準(zhǔn)確性即準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)并找到項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體，并且能夠確保其消費(fèi)的可預(yù)見性。地緣性目標(biāo)客群對(duì)置業(yè)區(qū)域的選擇與項(xiàng)目所處的區(qū)位一致或接近，沒(méi)有方向性的沖突。匹配性目標(biāo)客群的身份、年齡、收入情況、消費(fèi)理念等因素與項(xiàng)目的自身氣質(zhì)和常規(guī)屬性相互印合，匹配協(xié)調(diào)。xx地產(chǎn)28目標(biāo)客群消費(fèi)心理及特征分析※現(xiàn)有的居住狀態(tài)已經(jīng)不能滿足其對(duì)于居住的需求，希望能有更舒適、更有品味和更有檔次的社區(qū)來(lái)滿足此需要；※有一定的對(duì)生活的鑒賞能力，對(duì)未來(lái)充滿希望，夢(mèng)想獲得更舒適、更周到細(xì)膩的生活呵護(hù)；※具有色彩鮮明的現(xiàn)代都市生活價(jià)值觀；※認(rèn)同項(xiàng)目所在區(qū)域，看好項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)的發(fā)展空間，認(rèn)為置業(yè)目標(biāo)會(huì)與自身共同發(fā)展、升級(jí)；※務(wù)實(shí)是這批人群最大的消費(fèi)特點(diǎn)，他們會(huì)嚴(yán)格按照自己的收入狀況進(jìn)行置業(yè)消費(fèi)，不會(huì)輕易超前、透支消費(fèi)；※另外，務(wù)實(shí)的態(tài)度也使得他們更加關(guān)注細(xì)節(jié)，他們對(duì)產(chǎn)品的要求甚至達(dá)到苛求的程度；xx地產(chǎn)29市場(chǎng)定位推導(dǎo)產(chǎn)品條件基礎(chǔ)

資源整合市場(chǎng)沖擊領(lǐng)秀區(qū)域精品住宅品質(zhì)產(chǎn)品客戶需求基礎(chǔ)

他們需要彰顯個(gè)性與時(shí)尚他們需要溫馨的社區(qū)氛圍他們需要高素質(zhì)的物業(yè)他們勇于接受新鮮事物他們崇尚自我增值嫁接催生項(xiàng)目綜合定位xx地產(chǎn)30項(xiàng)目綜合定位

結(jié)合產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件，挖掘客戶心理需求，二者的結(jié)合點(diǎn)應(yīng)為“為業(yè)主帶來(lái)富于體驗(yàn)屬性的好房子”，這一結(jié)合點(diǎn)的外部表現(xiàn)為“精品風(fēng)尚樓盤的形象，能夠彰顯出業(yè)主的不斷進(jìn)步社會(huì)的身份”，內(nèi)部構(gòu)成則是“潛力區(qū)域的精品住宅典范”，“貼心的物業(yè)服務(wù)營(yíng)造出的安全溫馨的社區(qū)環(huán)境”等。因此，本項(xiàng)目的綜合定位為：

為追求高品質(zhì)現(xiàn)代城市生活的都市新興力量，精心締造的價(jià)值潛力巨大的、中高檔歐版情調(diào)生活社區(qū)。xx地產(chǎn)31定位延展：

本項(xiàng)目的開發(fā)理念將與國(guó)際流行建筑接軌；本項(xiàng)目將為業(yè)主營(yíng)造值得炫耀的交際平臺(tái)；本項(xiàng)目將為住戶提供自我增值的軟硬配套環(huán)境；本項(xiàng)目會(huì)成為區(qū)域的標(biāo)志性經(jīng)典樓盤；本項(xiàng)目會(huì)成為被一個(gè)都市新貴所推崇的生活社區(qū)！xx地產(chǎn)32形象定位導(dǎo)入：

一個(gè)與國(guó)際城市建筑接軌的社區(qū)一個(gè)處處被尊重、被側(cè)目的社區(qū)一個(gè)個(gè)性張揚(yáng)又不失內(nèi)斂的社區(qū)一個(gè)城市標(biāo)志性的典范建筑一個(gè)領(lǐng)秀同區(qū)域住宅高端水準(zhǔn)的模范社區(qū)一個(gè)提供精細(xì)化管理的物業(yè)服務(wù)生活社區(qū)xx地產(chǎn)33產(chǎn)品建議……ChapterFourxx地產(chǎn)34項(xiàng)目VI初步

設(shè)計(jì)

xx地產(chǎn)35萊茵春天品牌定位描述：一個(gè)高貴、浪漫、優(yōu)雅的國(guó)際化生活社區(qū)一個(gè)能讓人詩(shī)意棲居、單純地生活的家園xx地產(chǎn)36主題概念與案名定位建議推薦案名：

萊茵春天“萊茵”——萊茵河是西歐第一大河，流經(jīng)多個(gè)國(guó)家，是最具有歷史意義和文化傳統(tǒng)的歐洲大河之一。萊茵河畔曾是凱爾特人、羅馬人、和法蘭克人生息之地，河兩岸不僅文化名城眾多，而且風(fēng)景宜人。“萊茵”也逐漸成為歐洲的文化代名詞之一?！按禾臁薄荒曛?jì)在于春，春天是大地復(fù)蘇，萬(wàn)物初萌的季節(jié)。此時(shí)，大地初綠，滿目都是鳥語(yǔ)花香，寓意著希望和生機(jī)?！叭R茵春天”——著意為您描繪了一幅美好的、親切的、充滿希望的、生機(jī)勃勃的歐陸風(fēng)情生活畫卷。在這里，即能享受到都市化、國(guó)際化的生活標(biāo)準(zhǔn)，還可親身體驗(yàn)濃濃的歐尚生活格調(diào)，化身為徹底的“私享家”。xx地產(chǎn)37xx地產(chǎn)xx地產(chǎn)38xx地產(chǎn)39xx地產(chǎn)40xx地產(chǎn)41xx地產(chǎn)42xx地產(chǎn)43xx地產(chǎn)44xx地產(chǎn)45xx地產(chǎn)46備選案名及LOGO展示開發(fā)商:石家莊xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司47xx地產(chǎn)48xx地產(chǎn)49xx地產(chǎn)50xx地產(chǎn)51xx地產(chǎn)52展示營(yíng)銷銷售通路展示：xx地產(chǎn)53xx地產(chǎn)54xx地產(chǎn)55xx地產(chǎn)56xx地產(chǎn)57xx地產(chǎn)58建筑風(fēng)格

建筑風(fēng)格考慮周邊環(huán)境與建筑成本建議采用簡(jiǎn)約的歐式風(fēng)格，或采用新古典主義建筑風(fēng)格。網(wǎng)絡(luò)摘選僅供參考xx地產(chǎn)5960綠化與景觀1、景觀設(shè)置建議利用開挖土方設(shè)置微縮地形，一方面節(jié)約土方的運(yùn)輸費(fèi)用，同時(shí)增加項(xiàng)目景觀的豐富性。xx地產(chǎn)61綠化與景觀2、綠化由高到低，宜采用喬木—灌木—草本相結(jié)合的方式，形成四季有綠三季有花的景觀。綠化使用的樹木宜采用適宜本地氣候的常生物種為主，可少量點(diǎn)綴名貴觀賞樹木。xx地產(chǎn)62綠化與景觀3、景觀設(shè)置應(yīng)考慮連貫性，可考慮一層部分架空設(shè)置風(fēng)雨休閑場(chǎng)所。xx地產(chǎn)63綠化與景觀4、水系可以極大改善局部小氣候，建議項(xiàng)目設(shè)置少量水系。xx地產(chǎn)64停車與路網(wǎng)項(xiàng)目位于新華區(qū)繁華位置，周邊城市公共服務(wù)系統(tǒng)較差，同時(shí)考慮項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展。建議項(xiàng)目車庫(kù)（位）設(shè)置建議按1:0.8設(shè)置。車庫(kù)與車位設(shè)計(jì)可以結(jié)合項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)。xx地產(chǎn)65戶型配比建議戶型面積段所占比例兩室75㎡左右10%40%80-95㎡30%三室100-120㎡40%60%120㎡左右20%xx地產(chǎn)66特色產(chǎn)品=賣點(diǎn)

本項(xiàng)目在整體開發(fā)過(guò)程中，一定要適量推出特色產(chǎn)品,突出賣點(diǎn),特色產(chǎn)品的主要作用集中在以下三個(gè)方面：◆突出本案與項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)其他樓盤在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的高人一等，使本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面高出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,使用高水平人員設(shè)計(jì)方案;◆以特色產(chǎn)品來(lái)吸引消費(fèi)者對(duì)于本案的關(guān)注度，通過(guò)對(duì)特色產(chǎn)品的重點(diǎn)宣傳，來(lái)提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的知名度，形成XX特色產(chǎn)品=本案的市場(chǎng)效應(yīng)，使之成為本案的一張無(wú)形的名片；◆以特色產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目檔次，以其獨(dú)特鮮明的品質(zhì)來(lái)打動(dòng)客戶，客戶即便不買，也會(huì)在其思想中形成對(duì)本案所提供的高品質(zhì)生活的印象。xx地產(chǎn)67特色產(chǎn)品建議另外，特色產(chǎn)品推出的階段安排與時(shí)間節(jié)點(diǎn)也是有講究的。我們首選將其安排在整個(gè)樓盤的中后期推出，作為一張具有神秘色彩的“奇牌”打出去，使其在項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵階段作為提升利潤(rùn)率的秘密武器。另一種情況是，一旦項(xiàng)目在遇到了銷售困難的局面，我們可選擇在合適的時(shí)機(jī)推出特色產(chǎn)品，使其能夠作為一針催化劑，扭轉(zhuǎn)局面帶動(dòng)銷售。特色產(chǎn)品操作技巧：xx地產(chǎn)68營(yíng)銷思路……ChapterFivexx地產(chǎn)69核心營(yíng)銷思想※以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為大前題；※以區(qū)域炒作提升市場(chǎng)關(guān)注度；※以高水平操作為首期金目標(biāo)；xx地產(chǎn)70項(xiàng)目操盤思路

通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的外部資源和問(wèn)題的系統(tǒng)分析，我們初步認(rèn)識(shí)了本項(xiàng)目的基本特質(zhì)，在此基礎(chǔ)上，我們升華了本項(xiàng)目“創(chuàng)精品、樹品牌、炒區(qū)域、的前提下爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化”的整合思路，具體闡述如下：1、首先以概念塑造項(xiàng)目形象，再結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)提高形象，努力使本案成為區(qū)域內(nèi)個(gè)性和檔次鮮明的精品樓盤。2、重視前期引導(dǎo)階段的廣告發(fā)布與區(qū)域炒作，實(shí)現(xiàn)客戶積累目標(biāo)，通過(guò)“平開高走”的價(jià)格策略，匯聚人氣并進(jìn)行炒作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)銷售與利潤(rùn)的結(jié)合。3、通過(guò)舉辦各種活動(dòng)，使銷售過(guò)程中體現(xiàn)更多亮點(diǎn)，吸引消費(fèi)者參與。4、根據(jù)實(shí)際銷售狀況，隨時(shí)調(diào)整銷售思路和推廣思路。5、采用分階段的營(yíng)銷推廣策略。xx地產(chǎn)71銷售控制策略（一）平開高走，高價(jià)入市的策略項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際操作期后，主推項(xiàng)目品質(zhì)，提升整體形象。在正式銷售后，以相對(duì)較高的價(jià)格推出，以此在市場(chǎng)上形成的強(qiáng)大沖擊力。（二）銷售價(jià)格的逐步提升根據(jù)銷售情況和競(jìng)爭(zhēng)狀況，適時(shí)提升銷售價(jià)格，讓先期已購(gòu)客戶感覺(jué)物業(yè)升值，讓準(zhǔn)客戶因熱銷而感覺(jué)緊張，使關(guān)注的客戶感覺(jué)未來(lái)的空間。（三）推盤節(jié)奏的把握于前期蓄水階段充分炒作造勢(shì)，通過(guò)平開策略引爆市場(chǎng)后，視后期客戶的熱情，再通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)控制銷售進(jìn)度及利潤(rùn)率。（四）短期密集型逼定熱銷策略與各種SP活動(dòng)相結(jié)合，通過(guò)劃分銷售階段，采取短期內(nèi)密集廣告轟炸，結(jié)合促銷，力求在短期內(nèi)引爆市場(chǎng)；同時(shí)，在熱銷之后的平穩(wěn)銷售階段，開始進(jìn)入下一推廣主題，提升附加值的同時(shí)為下一階段做足準(zhǔn)備。xx地產(chǎn)72價(jià)格導(dǎo)向進(jìn)入2012，年初房地產(chǎn)信貸政策開始放松，為未來(lái)一年的地產(chǎn)走勢(shì)蓋上了一層神秘的面紗，但貸款買房的人群依然將會(huì)是購(gòu)房的主流。本報(bào)告以按揭為例分析對(duì)主力目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)房消費(fèi)能力進(jìn)行分析。按揭消費(fèi)一般為家庭整體收入的30-50%左右，即計(jì)算其家庭月收入的30-50%即為其月供款。家庭類型年收入（元）月收入（元）可承受月供（元）高收入者15萬(wàn)以上10000以上4000中高收入型8-10萬(wàn)7000-80003000中低入者5-6萬(wàn)4000-50002000低收入者3萬(wàn)25001200xx地產(chǎn)73低端-低級(jí)打工族、蟻?zhàn)澹ó厴I(yè)1-3年的大學(xué)生）、下崗職工中低端-教師、工薪階層、退休職工、中級(jí)打工族中高端-城市白領(lǐng)、公務(wù)員、醫(yī)生、私營(yíng)業(yè)主、城中村村民高端-高級(jí)私營(yíng)業(yè)主、生意人、企業(yè)主、企業(yè)高管在此為新華區(qū)常住居民按收入高低劃分為四個(gè)檔次xx地產(chǎn)74目標(biāo)客戶圈層劃分C級(jí)客戶B級(jí)客戶A級(jí)客戶D級(jí)客戶A核心客群D邊緣客群C發(fā)展客群B主力客群xx地產(chǎn)75目標(biāo)客戶圈層細(xì)分A核心客群D邊緣客群C發(fā)展客群B主力客群生活或工作在項(xiàng)目所在區(qū)域周邊的人，對(duì)此區(qū)位有著特定的居住情結(jié)，如：省二院,省人民醫(yī)院,九中等及一些老舊社區(qū).城市里新近崛起的青年白領(lǐng)以及為結(jié)婚而購(gòu)房的婚房一族；在項(xiàng)目附近的以及拼搏在城市中低階層的打工一族；一些不在項(xiàng)目輻射區(qū)域，但通過(guò)廣告或其它形式獲取的偶得客戶，還有一批人群是在市場(chǎng)上望風(fēng)而動(dòng)的投資客群；xx地產(chǎn)76北新街項(xiàng)目是一個(gè)處于發(fā)展?jié)摿Τ渥銋^(qū)位的中型住宅項(xiàng)目，目前該區(qū)域的環(huán)境、配套設(shè)施比較完善。下面對(duì)該項(xiàng)目周邊價(jià)格做個(gè)對(duì)比xx地產(chǎn)項(xiàng)目狀態(tài)及區(qū)域價(jià)格重組77北新街174號(hào)院

均價(jià)：7644北新小區(qū)

均價(jià)：7679信通花園

均價(jià)：8906金正公寓

均價(jià)：7603中儲(chǔ)宿舍

均價(jià)：7355中山賓館宿舍

均價(jià)：7766

食品廠宿舍均價(jià)：7575

太行機(jī)宿舍

均價(jià)：7873天山新公爵

均價(jià)：9504

雅蘭庭院均價(jià):

8277金元小區(qū)均價(jià):8325和平家園均價(jià):7888市莊路25號(hào)院均價(jià):7227九中街宿舍均價(jià):7220鹽業(yè)公司均價(jià):7760鐵路15號(hào)院均價(jià):817278區(qū)域綜合小結(jié)

北新街項(xiàng)目區(qū)域均價(jià)為7923元/㎡，以老舊小區(qū)為主，周邊配套較為完善但，項(xiàng)目Q值較低。

住宅分類：共計(jì)53個(gè)新舊小區(qū)及單位宿舍，以老舊小區(qū)為主，多為70-80年代福利房，多為50-90㎡老戶型。

人群情況：人群流動(dòng)性大分類廣，體現(xiàn)在上班族、老人、醫(yī)生、軍人、教師、學(xué)生、以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，如軍械學(xué)院、省二院、省醫(yī)院、九中、北新街小學(xué)、市考試院、南車集團(tuán)、二職專等等。

交通情況：和平路--1環(huán)1路環(huán)線;1環(huán)2路環(huán)線;4路上行;4路下行;5路上行;5路下行;13路上行;13路下行;21路下行;23路上行;23路下行;37路下行;85路上行;85路下行;95路下行;115路上行;115路下行;118路上行;118路下行;快118路上行;快118路下行;

北新街--13路上行;13路下行;115路上行;115路下行;118路上行;118路下行85路上行

金融配套