房地產(chǎn)概念方案設(shè)計(jì)主要內(nèi)容

房地產(chǎn)概念方案設(shè)計(jì)主要內(nèi)容房地產(chǎn)籌劃是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的籌劃行為。接下來(lái)為你帶來(lái)房地產(chǎn)概念方案設(shè)計(jì)主要內(nèi)容，希望對(duì)你有幫助。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的詳細(xì)目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為根底，以獨(dú)特的主題籌劃為核心，綜合運(yùn)用各種籌劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)展創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)籌劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。是指對(duì)房地產(chǎn)工程投資開(kāi)發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國(guó)土、市場(chǎng)、消費(fèi)者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進(jìn)展客觀調(diào)查，并通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足工程眾多元素的結(jié)合點(diǎn)（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)合理回報(bào)的需要、購(gòu)房消費(fèi)者的有效需求等）。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)籌劃的根底，房地產(chǎn)市場(chǎng)籌劃是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的歸宿。市場(chǎng)籌劃的成果及結(jié)論（工程戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對(duì)后續(xù)各階段籌劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場(chǎng)籌劃是房地產(chǎn)籌劃的首要環(huán)節(jié)之一。就是研究如何科學(xué)地制定建立工程的總體規(guī)劃立項(xiàng)之后建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)問(wèn)題，擯棄單純依靠確定設(shè)計(jì)內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對(duì)建立目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究工程任務(wù)書(shū)對(duì)設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容，并尋找到達(dá)這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下：工程總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的籌劃內(nèi)容。房地產(chǎn)籌劃就是將市場(chǎng)籌劃的成果，通過(guò)建筑技術(shù)語(yǔ)言將其表現(xiàn)出來(lái)的一個(gè)過(guò)程。產(chǎn)品籌劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)院所）之間的一項(xiàng)重要“斷層”工作，也是我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展過(guò)程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展到今天的必然產(chǎn)物。是指房地產(chǎn)籌劃商及開(kāi)展商對(duì)將來(lái)要發(fā)生的營(yíng)銷行為進(jìn)展超前決策。為實(shí)現(xiàn)目的，到達(dá)預(yù)期目標(biāo)，就必須與市場(chǎng)籌劃、房地產(chǎn)籌劃建立密切的關(guān)系，科學(xué)地分析市場(chǎng)、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運(yùn)用自身的能量，力求在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的'策略和技術(shù)使群眾自覺(jué)地承受它，而在這個(gè)過(guò)程中，營(yíng)銷籌劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測(cè)、構(gòu)思、設(shè)計(jì)、安排、部署、實(shí)施等工作，便是房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃。營(yíng)銷籌劃就是將市場(chǎng)籌劃、產(chǎn)品籌劃兩階段的籌劃成果，通過(guò)系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(shì)（賣點(diǎn)）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營(yíng)銷籌劃包括營(yíng)銷推廣、營(yíng)銷執(zhí)行兩大部分。營(yíng)銷籌劃是最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過(guò)程和手段。是指房地產(chǎn)商從工程選址到購(gòu)置土地使用權(quán)始，經(jīng)過(guò)工程全程籌劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建立等過(guò)程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場(chǎng)上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)交換過(guò)程收回投資以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過(guò)程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過(guò)程即稱之為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌劃是一個(gè)完整的過(guò)程，它由開(kāi)發(fā)工程可行性研究、工程開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備、工程工程管理和完成工程銷售等四個(gè)階段組成。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資全過(guò)程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都可能省時(shí)省錢。如：降低土地本錢、降低稅費(fèi)、降低土建本錢、總平本錢、配套本錢的控制等。以及在控制工程及開(kāi)發(fā)本錢的根底上保證品質(zhì)、進(jìn)度。同時(shí)開(kāi)發(fā)籌劃的前期核心工作是工程可行性研究，后期核心工作是工程工程管理。物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的效勞。物業(yè)管理籌劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)主要是指按房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)展商業(yè)企劃、制定并實(shí)施銷售方案，或是評(píng)估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。管理主要是掌握房地產(chǎn)的變動(dòng)和使用情況，使房屋得到即使修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來(lái)，及時(shí)變更有關(guān)記錄;此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營(yíng)、效勞的正常運(yùn)行的籌劃。效勞是指準(zhǔn)確、及時(shí)地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約效勞的籌劃。物管籌劃的主要作用是：就是表達(dá)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸籌劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各效勞階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對(duì)企業(yè)品牌和后續(xù)工程的投資開(kāi)發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈的今天，其作用愈來(lái)愈明顯。房地產(chǎn)廣告籌劃是在廣泛的市場(chǎng)籌劃調(diào)查研究根底上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)案進(jìn)展分析，以決定廣告活動(dòng)的策略和廣告實(shí)施方案，力求廣告進(jìn)程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告籌劃不僅能夠進(jìn)一步明確開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)市場(chǎng)和產(chǎn)品定位，而且能夠細(xì)化開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動(dòng)在市場(chǎng)營(yíng)銷中的作用。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)籌劃時(shí)，就要加強(qiáng)廣告意識(shí)，不僅要使廣告的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費(fèi)用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。在做房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃方案時(shí)，不僅要考慮詳細(xì)的廣告的實(shí)施方案，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，還要深入、系統(tǒng)地進(jìn)展廣告籌劃。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告籌劃已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客觀要求。房地產(chǎn)全程籌劃，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)展“全過(guò)程”的籌劃，即從工程前期的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始到工程后期的物業(yè)效勞等各個(gè)方面都進(jìn)展全方位籌劃。全程籌劃強(qiáng)調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過(guò)程籌劃效勞，每個(gè)環(huán)節(jié)都以提升工程的價(jià)值為重點(diǎn)，圍繞提升工程的價(jià)值來(lái)運(yùn)用各種手段，使工程以最正確的狀態(tài)走向市場(chǎng)。房地產(chǎn)全程籌劃模式的特點(diǎn)是“全過(guò)程籌劃效勞”，因而籌劃的思路、理念可以貫穿于整個(gè)工程。全程籌劃在運(yùn)用中逐漸形成三種不同的籌劃方向：第一種是在工程接手后，從市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷籌劃、廣告推廣、銷售代理以及售后效勞等一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去，并在各個(gè)專業(yè)上詳細(xì)操作，直到工程成功推出市場(chǎng)。這種籌劃方向要求籌劃人員素質(zhì)好、水平高、技術(shù)全面，從籌劃總監(jiān)、籌劃主管、籌劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調(diào)、相互合作。而且，要求最低層面的技術(shù)人員如建筑設(shè)計(jì)、廣告平面、銷售代理等人員都對(duì)籌劃規(guī)律全面熟悉。這種全程籌劃方向難度相當(dāng)大，人員構(gòu)造、知識(shí)構(gòu)造的要求相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，只有極少數(shù)有實(shí)力的籌劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程籌劃。第二種是工程的一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去，但不涉及到詳細(xì)專業(yè)操作層面。市場(chǎng)調(diào)查、建筑設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、廣告、銷售代理等由各專業(yè)公司去操作。全程籌劃公司只是做總籌劃及統(tǒng)籌，把各種不同的專業(yè)公司整合一起，按照總籌劃的方向行事。此籌劃方向人員不多，但都是籌劃精英，能主持各方面的專業(yè)工作，把專業(yè)公司協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好。該籌劃方向被運(yùn)用到眾多的籌劃咨詢公司。第三種由于籌劃咨詢公司的專業(yè)特長(zhǎng)不同，在全過(guò)程籌劃效勞的前提下，有的在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)方面參與比較多;有的在市場(chǎng)調(diào)研、投資分析方面有擅長(zhǎng);有的在廣告籌劃方面有突出的表現(xiàn);還有的在籌劃銷售方面最有能力。他們運(yùn)用自己的專業(yè)特長(zhǎng)有所側(cè)重，但不丟掉全程籌劃的宗旨，也取得了較好的籌劃效果。這種籌劃方向在籌劃咨詢公司中也不少。全程籌劃模式比較適用于中小型工程操作運(yùn)行，這樣各個(gè)環(huán)節(jié)較容易籌劃到位，大的工程如幾千畝的大盤就會(huì)感到力不從心。這時(shí)，就應(yīng)該采用其他籌劃模式與之穿插進(jìn)展，取長(zhǎng)補(bǔ)短。1、市場(chǎng)調(diào)研分析--對(duì)工程所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、工程所在區(qū)域同類樓盤進(jìn)展調(diào)研分析。2、土地價(jià)值研判--挖掘土地的潛在價(jià)值，對(duì)土地的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、時(shí)機(jī)和威脅進(jìn)展分析研究。3、工程定位--通過(guò)對(duì)工程自身?xiàng)l件及土地價(jià)值、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析，確定工程定位策略，決定目標(biāo)客戶及樓盤形象，決定工程市場(chǎng)定位、功能定位及形象定位。4、工程概念規(guī)劃--提出建議性工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、市場(chǎng)要求、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)及綜合設(shè)施配套等。5、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)--根據(jù)工程概念規(guī)劃交由專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)做工程詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。如建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)等。6、工程形象籌劃--開(kāi)發(fā)商與工程的形象整合，工程形象、概念及品牌前期推廣。7、工程營(yíng)銷籌劃--分析工程環(huán)境狀況，突現(xiàn)其價(jià)值。找準(zhǔn)工程市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)機(jī)點(diǎn)及障礙點(diǎn)，整合工程外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點(diǎn)。8、工程效勞籌劃--與工程定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示，將效勞意識(shí)傳播給員工，構(gòu)建以效勞為圓心的組織架構(gòu)。9、工程品牌籌劃--抓住企業(yè)和工程培養(yǎng)品牌，延伸品牌的價(jià)值，創(chuàng)造可持續(xù)開(kāi)展戰(zhàn)略。第一、房地產(chǎn)籌劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步開(kāi)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出宏大的能量。第二、房地產(chǎn)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)籌劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從工程選址直到物業(yè)效勞的每個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)籌劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)籌劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念。理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)籌劃的思想活潑、理論很豐富。由于眾多籌劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的工程典范和營(yíng)銷經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的籌劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的籌劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。第三、房地產(chǎn)籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建立中自始至終貫穿一起，為工程開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建立要完成一個(gè)工程周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、工程選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)效勞等一系列過(guò)程，這些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，甚至使工程變成“半拉子"工程。房地產(chǎn)籌劃參與工程的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種籌劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。第一、房地產(chǎn)籌劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，防止工程運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)籌劃是在對(duì)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是籌劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，防止工程在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。第二、房地產(chǎn)籌劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)籌劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)工程的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。籌劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)