海倫小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案

———海倫小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案

篇1:海倫小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案

第1章公司簡(jiǎn)介及概況

一、公司簡(jiǎn)介

上海軍盛物業(yè)管理有限公司正式成立于2000年5月9日，是一家擁有二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，注冊(cè)資金達(dá)到760萬，具有獨(dú)立法人資格，提供社會(huì)化、專業(yè)化物業(yè)管理的老牌知名企業(yè)。

公司成立以來,一直遵循"業(yè)主至上、服務(wù)第一'的企業(yè)宗旨,堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)"團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、開拓、創(chuàng)新'的企業(yè)精神,創(chuàng)立了具有自身特色的物業(yè)管理模式。

公司經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一支具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍，旗下?lián)碛袉T工800余人，其中高級(jí)管理人員15名，相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員35名，接手樓盤已達(dá)30多個(gè)，分布在上海虹口、楊浦、閘北、長(zhǎng)寧等地。公司在管理的過程中始終貫徹"以人為本、至真至誠(chéng)'的發(fā)展理念和思路，把現(xiàn)代家居理念充分融入到物業(yè)管理中，擴(kuò)大了物業(yè)管理的外延，豐富了內(nèi)涵，并運(yùn)用現(xiàn)代化、科學(xué)化、規(guī)范化的物業(yè)管理手段，使樓盤保值、增值;為業(yè)主營(yíng)造了一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境。

二、公司行政框架

經(jīng)過多年的發(fā)展，公司已經(jīng)形成了完善的組織機(jī)構(gòu)。嚴(yán)格按照《公司法》及行業(yè)規(guī)范，分別設(shè)置了不同的職能部門，為業(yè)主提供高效、務(wù)實(shí)的物業(yè)服務(wù)。

總經(jīng)理

副總經(jīng)理

海倫新苑

辦公室主任

質(zhì)保部

財(cái)務(wù)部

拓展部

人事部

和泰玫瑰園

中興財(cái)富

星紀(jì)花苑

江南星城

海上華城

共康三村

書香公寓

桂莘花苑

蘭馨雅苑

三泉公寓

略.運(yùn)行部主管

工程部

綠化部

綠化部

保安部

后勤部

第二章《海倫新苑》概況

一、地理位置

小區(qū)位于上海市虹口區(qū)華昌路68弄。

二、建筑情況

小區(qū)擁有高層14幢，，住戶323戶。綜合容積率3.2。占地面積㎡，總建筑面積㎡，商鋪面積1284㎡。小區(qū)綠化面積3500㎡，

地下泵房面積㎡，

道路停車場(chǎng)面積㎡。

三、車位情況

地下車位116個(gè)

地面車位100個(gè)

四、主要設(shè)備

電梯：12臺(tái)

消防泵：4套

生活水泵：8套

箱式變電站：2處

五、其他情況

u小區(qū)共有地面出入口二個(gè)。

u小區(qū)污水為直排式。

u管理費(fèi)用：住宅管理費(fèi)為1.70元/㎡/月。

第三章項(xiàng)目管理處的組織架構(gòu)及崗位職責(zé)

一、物業(yè)管理模式

根據(jù)海倫新苑實(shí)際情況，管理處將采用垂直管理模式，共享公司總部的人事、行政、財(cái)務(wù)及工程等管理資源，通過科學(xué)的管理、嚴(yán)格的管理制度，保證使物業(yè)管理處達(dá)到預(yù)期效果。

二、物業(yè)管理處結(jié)構(gòu)

公司秉承"高效、精干'的用人原則，嚴(yán)把人員招聘關(guān)，聘用合格的管理人員，建立精干、高效的物業(yè)管理處。項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理，細(xì)分各個(gè)崗位職責(zé)，做到任務(wù)落實(shí)到人、責(zé)任落實(shí)到人。

.經(jīng)理

接待收費(fèi)

管理員

保安

保潔

綠化

維修

三、員工崗位配置

根據(jù)我們的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，我們?cè)谛^(qū)崗位設(shè)置上遵循下列原則:

資源共享原則：共享總公司人力及管理資源

服務(wù)原則：確保高標(biāo)準(zhǔn)、高要求全天候?yàn)闃I(yè)主服務(wù)

精干高效原則：人員精干保證服務(wù)質(zhì)量

序號(hào)

職位

工作崗位

人數(shù)

主要職責(zé)

物業(yè)經(jīng)理

辦公室

全面負(fù)責(zé)日常管理工作

收費(fèi)接待

辦公室

收費(fèi)、接待、日常管理

管理員

辦公室

綠化、保安、保潔、維修

保安主管

保安部

全面負(fù)責(zé)保安管理

監(jiān)控管理

監(jiān)控中心

設(shè)備操作及異常情況處理

保安員

小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)

10按各自要求實(shí)施保安工作

8綠化工

小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)

小區(qū)綠化修剪養(yǎng)護(hù)

9工程維修

小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)

設(shè)備維護(hù)和維修

10保潔員

小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)

樓宇內(nèi)保潔及外環(huán)境保潔

四、主要崗位職責(zé)

1.小區(qū)經(jīng)理職責(zé)：對(duì)管理部貫徹國(guó)家的物業(yè)政策、法規(guī)具體操作負(fù)責(zé);對(duì)管理部落實(shí)公司的計(jì)劃、決議的具體操作負(fù)責(zé);對(duì)管理部正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供規(guī)范服務(wù)操作負(fù)責(zé);對(duì)管理部創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)競(jìng)賽具體操作負(fù)責(zé)。具體職責(zé)如下：

協(xié)調(diào)處理好業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、房辦等各個(gè)職能部門的關(guān)系，配合好相關(guān)部門的各項(xiàng)工作。

認(rèn)真執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)定要求，傳遞公司的政策和方針，研究解決各項(xiàng)管理問題。

審定小區(qū)內(nèi)所有管理制度及制度落實(shí)情況。

督促下屬員工認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理工作。

選聘解聘以及考核管理處員工，決定管理處員工的獎(jiǎng)罰。

掌握物業(yè)費(fèi)收取及營(yíng)業(yè)費(fèi)用支出情況，并作出改善。

每月向公司匯報(bào)小區(qū)管理情況。

2.小區(qū)管理員職責(zé)：

負(fù)責(zé)制定管理處的年度工作計(jì)劃，對(duì)本部門的工作落實(shí)情況進(jìn)行檢查，確保服務(wù)質(zhì)量。

負(fù)責(zé)與部門有關(guān)對(duì)外聯(lián)系工作。

監(jiān)督、協(xié)調(diào)管理處的綠化、保安、保潔、維修工作。

定期與業(yè)主溝通，了解業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見和建議。

妥善處理業(yè)主的投訴。

負(fù)責(zé)完成經(jīng)理交辦的其他各個(gè)工作事項(xiàng)。

3.收費(fèi)接待員職責(zé)：

接待業(yè)主的報(bào)修、投訴等工作，為業(yè)主提供滿意服務(wù)。

負(fù)責(zé)收取業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)工作。建立健全業(yè)主的檔案資料。

做好報(bào)修投訴等回訪工作，及時(shí)向上級(jí)反饋業(yè)主意見。

努力完成上級(jí)交辦的其他工作。

4.維修工職責(zé)：

遵守員工守則和公司的各項(xiàng)規(guī)定，嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)程操作，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

做好小區(qū)內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作。

業(yè)主報(bào)修上門迅速、判斷準(zhǔn)確、維修及時(shí)。

做好設(shè)備記錄，掌握設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)。

5.保安主管職責(zé)：

負(fù)責(zé)安排、協(xié)調(diào)保安的日常工作，巡查各崗位的執(zhí)勤情況，及時(shí)糾正違章、違紀(jì)行為。

明確重點(diǎn)警衛(wèi)目標(biāo)，安排好巡查路線，做好各項(xiàng)防范工作。

處理小區(qū)內(nèi)緊急事件和業(yè)主對(duì)保安工作的投訴。

制定保安巡視內(nèi)容、措施，監(jiān)管以及執(zhí)行既定任務(wù)。

負(fù)責(zé)區(qū)域范圍內(nèi)消防設(shè)施檢查、養(yǎng)護(hù)工作。

負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放工作。

第四章項(xiàng)目服務(wù)管理要求

序號(hào)

內(nèi)容

管理處服務(wù)要求

管理處設(shè)置

小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處，配置簡(jiǎn)單辦公設(shè)備，配有電話。

管理人員要求

(1)小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證。

(2)管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗。

服務(wù)時(shí)間

周一至周日在小區(qū)管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，

日常管理與服務(wù)

(1)服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。

(2)24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理二天內(nèi)完成(預(yù)約除外)。

(3)對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在五天內(nèi)答復(fù)處理。

(4)告知業(yè)主或使用人裝修須知，監(jiān)督裝修過程，對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。

(5)建立財(cái)務(wù)制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。

(6)建立小區(qū)物業(yè)管理檔案(包括設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案等)。

(7)制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。

(8)對(duì)小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。

(9)可采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的50%。

(10)服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。

(11)綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

(12)對(duì)違反小區(qū)公約(臨時(shí)公約)或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。

項(xiàng)目

序號(hào)

內(nèi)容

保潔服務(wù)要求

樓內(nèi)公共區(qū)域

地面

每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，每周拖洗二次，地面清潔。

樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)

每周擦抹二次。

消防栓、指示牌等公共設(shè)施

每半月擦抹一次。

天花板、公共燈具

每半年除塵一次。

門、窗等玻璃

每二個(gè)月擦拭一次，其中底層門廳玻璃每月擦拭一次。

天臺(tái)、屋頂

屋頂每半年清掃一次，有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周清掃一次。

垃圾收集

居民自行投放至小區(qū)集中投放點(diǎn)。

8電梯轎廂

每日擦拭、清掃一次以上，操作板處無污跡無灰塵。

樓外公共區(qū)域

9道路地面、綠地、明溝

道路地面、綠地每日清掃二次，保持地面、綠地清潔;明溝每周清掃一次。

10公共燈具、宣傳欄、小品等

每半月擦抹一次，表面無污跡。

11垃圾廂(房)

每日清掃洗刷一次以上，保持垃圾廂(房)及其周圍清潔;建筑垃圾有固定堆放點(diǎn);設(shè)有滅蠅裝置。

12消毒滅害

每季對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(6、7、8月每月噴灑一次)，每半年滅鼠一次。

序號(hào)

內(nèi)容

保安服務(wù)要求

人員要求

(1)保安人員身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。

(2)有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。

(3)上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。

門崗

(1)小區(qū)出入口24小時(shí)值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

(2)封閉管理小區(qū)對(duì)外來人員或送貨人員進(jìn)行記錄，阻止未經(jīng)許可的外來人員進(jìn)入小區(qū)。

(3)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通;對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。

巡邏崗

(1)白天每二小時(shí)巡邏一次，夜間每三小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。

(2)在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門。

技防設(shè)施和救助

(監(jiān)控崗)

(1)小區(qū)應(yīng)具備錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警等三項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。

(2)監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。

車輛管理

(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。

(2)及時(shí)處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。

(3)收費(fèi)管理的車庫(kù)應(yīng)24小時(shí)有專人管理，車輛停放有序，車庫(kù)內(nèi)地面、墻面有簡(jiǎn)易的車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。

基本條件

內(nèi)容

要素

綠化養(yǎng)護(hù)要求(植物)

1、以綠為主，植物造景。綠地內(nèi)植物覆蓋率80%以上，綠地基本無裸露。

2、綠地保存率

100%，喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設(shè)施基本完好。

草坪

修剪

年普修三遍以上，切邊整理一次以上。

清雜草

年普除雜草四遍以上，雜草面積不大于8%。

灌、排水

干旱、高溫季節(jié)基本保證有效供水，有積水應(yīng)及時(shí)排除。

病蟲害防治

發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)滅殺。

樹木

修剪

喬、灌木按規(guī)范修剪每年二遍以上;籬、球每年修剪三次以上;地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。

中耕除草、松土

每年中耕除草四次以上。

施肥

每年普施基肥一遍。

病蟲害防治

有針對(duì)性及時(shí)滅治，每年噴藥不少于二次，控制大面積病蟲害發(fā)生。

扶正加固

發(fā)生倒伏及時(shí)扶正、加固。

項(xiàng)目

類別

內(nèi)容

運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求

備注

公共部位

二類

房屋結(jié)構(gòu)

每年一次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。

(3)疏通落水管、污水管等排水、排污管道。

(4)更換公共走道門窗玻璃(單塊面積小于1平方米)。

(5)街坊道路側(cè)石、路面修補(bǔ)(單塊長(zhǎng)度小于1米或面積小于1平方米)。

(6)設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)修補(bǔ)。

(7)手、欄桿、燈桿等補(bǔ)刷油漆。

門窗

每半月一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。

樓內(nèi)墻面、頂面、地面

墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。

管道、排水溝、

屋頂

每季一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。

圍墻

每月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù);鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。

3、二、三類零星維修的范圍在一類基礎(chǔ)上，還包括本類中涉及的其它共用部位或設(shè)施的零星維修。

4、前期物業(yè)管理中按有關(guān)規(guī)定屬建設(shè)單位負(fù)責(zé)保養(yǎng)(修)設(shè)施(備)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

道路、場(chǎng)地等

每半月一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面基本平整無積水，側(cè)石平直無缺損。

休閑椅、室外健身設(shè)施等

每周二次以上巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用(如需更換的除外)。

安全標(biāo)志等

對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施。每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。

項(xiàng)目

類別

內(nèi)容

運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求

備注

消防系統(tǒng)

一類

消防設(shè)施、設(shè)備

1、消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。

2、消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。

3、每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤(rùn)滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用。

4、按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。

1、消防系統(tǒng)成本構(gòu)成：

(1)消防設(shè)施、器材保養(yǎng)。

(2)消防設(shè)施年安全檢測(cè)。

(3)滅火器更換(首次配備不計(jì)入本費(fèi)用中)。

2、地下車庫(kù)或其它非共用部位設(shè)置的消防報(bào)警裝置維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用未計(jì)入此費(fèi)用中。

二類

消防設(shè)施、設(shè)備

1、消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。

2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。

3、每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。

4、每年試驗(yàn)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。

5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作一次放水檢查。

6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。

避雷系統(tǒng)

避雷設(shè)施

每年二次檢查避雷裝置，18層以上的樓宇每年應(yīng)測(cè)試一次，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

避雷系統(tǒng)成本構(gòu)成：(1)避雷系統(tǒng)保養(yǎng)。(2)避雷系統(tǒng)年安全檢測(cè)費(fèi)。

項(xiàng)目

類別

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內(nèi)容

運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求

備注

供水系統(tǒng)

一類

普通水泵

1、每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每季對(duì)水泵潤(rùn)滑點(diǎn)加油，每季一次對(duì)泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。

2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。

3、高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。

4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。

供水系統(tǒng)成本構(gòu)成：

1、普通水泵：

(1)供水運(yùn)行(電耗)。

(2)供水設(shè)備保養(yǎng)。

(3)水池、水箱清洗。(4)水質(zhì)抽樣化驗(yàn)。

2、變頻水泵：

(1)供水運(yùn)行(電耗)。

(2)供水設(shè)備保養(yǎng)。

(3)蓄水池清洗。

二類

變頻水泵

項(xiàng)目

類別

內(nèi)容

弱電運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求

備注

弱電系統(tǒng)

一類

電子防盜門

每月定期保養(yǎng)，保持電子防盜門使用正常。

成本構(gòu)成：

(1)系統(tǒng)運(yùn)行。

(2)日常維護(hù)保養(yǎng)。

(3)系統(tǒng)設(shè)備的維修(不包括用戶室內(nèi)話機(jī))。

項(xiàng)目

類別

內(nèi)容

運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求

備注

公共照明

一類

公燈

每周二次巡檢公共照明設(shè)備，修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持樓道燈、街坊燈95%以上的亮燈率。

1、公共照明成本構(gòu)成:

(1)公共照明運(yùn)行(電耗)。

(2)零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關(guān)等。

(3)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)。

2、樓道內(nèi)使用感應(yīng)燈的按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)酌減0.01元計(jì)費(fèi)。

3、三類中大堂未使用分體空調(diào)的，標(biāo)準(zhǔn)酌減0.02元計(jì)費(fèi)。

公共電氣柜

每月一次對(duì)室內(nèi)、室外的公共電氣柜進(jìn)行巡檢、保養(yǎng)，每年一次對(duì)電氣安全進(jìn)行檢查。

二類

公燈

及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在98%以上。

景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等

保持燈具完好，亮燈率在98%以上。

公共電氣柜

每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。

三類

公燈

及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。

景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等

保持燈具完好，亮燈率在99%以上。

公共電氣柜

每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。

大堂空調(diào)

大堂分體空調(diào)使用期間每月清洗一次，每年檢查、保養(yǎng)二次，保證其正常使用。

二、行業(yè)規(guī)范

1、規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

態(tài)度和藹講文明一接待住戶態(tài)度和藹，講究禮貌，用語規(guī)范，答詢耐心，熱情公道。

掛牌上崗守紀(jì)律一持證上崗，佩帶胸卡，儀表整潔，誠(chéng)實(shí)守信，不吃、拿、卡、要。

公開制度講規(guī)范一公開各項(xiàng)業(yè)務(wù)手續(xù)的辦理程序和時(shí)間，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收費(fèi)或多收費(fèi)，主動(dòng)接受住戶監(jiān)督。

遵章辦事不違規(guī)做到住戶水電急修不過夜，對(duì)房屋小修自報(bào)修時(shí)起三日內(nèi)完成，不扯皮，不失約，不受禮，不讓居民當(dāng)小工。

做好回訪重信譽(yù)建立維修服務(wù)回訪制度，及時(shí)聽取住戶對(duì)維修質(zhì)量的意見，讓住戶滿意。

1、崗位達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

管理員：敬業(yè)愛崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于協(xié)調(diào)，管理有序。

接待員：熱情主動(dòng)，登記準(zhǔn)確，處置及時(shí)，件件落實(shí)。

維修工：約時(shí)不誤，便民利民，工完料清，住戶簽收。

電梯工：堅(jiān)守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報(bào)修及時(shí)。

2、行政(客服)部服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

周一至周日全天業(yè)務(wù)接待;

24小時(shí)受理居民房屋報(bào)修，365天有維修服務(wù);

公開辦事制度、公開辦事紀(jì)律、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

辦公場(chǎng)所整潔、有序。

態(tài)度和藹講文明。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。

掛牌上崗守紀(jì)律。員工在崗時(shí)，要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員和電梯駕駛員持證上崗。

公開制度講規(guī)范。要公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)場(chǎng)有告示;公開辦事紀(jì)律，即嚴(yán)禁"吃、拿、卡、要'行為，嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥。推倭、刁難現(xiàn)象，嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律;公開收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門制定的審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)、告示，不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。

遵章辦事不違規(guī)。維修要及時(shí)，急修項(xiàng)目半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)修復(fù);如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對(duì)居民作出限時(shí)修復(fù)的承諾。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修復(fù)，不能回雙休日或節(jié)假日順延(居民預(yù)約、雨大筑漏可不受三天限制)。需安排工程修理的，應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。樓內(nèi)有電梯的，必須保證一臺(tái)電梯正常運(yùn)行。

做好回訪重信譽(yù)。要經(jīng)常走訪業(yè)主、走訪被服務(wù)過的對(duì)象，加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的溝通，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進(jìn)行回訪。

4、考核標(biāo)準(zhǔn)：

A、《行業(yè)規(guī)范》的培訓(xùn)率、知曉率應(yīng)達(dá)到100%;

B、《行業(yè)規(guī)范》的執(zhí)行率應(yīng)達(dá)到95%以上;

維修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到95%以上;

維修質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)到90%以上;

被服務(wù)對(duì)象滿意率90%以上;

違反《行業(yè)規(guī)范》的有效率居民投訴率0.5/年以下。

第五章收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算及收支預(yù)案

第六章管理機(jī)制

規(guī)章制度在日常物業(yè)管理實(shí)務(wù)運(yùn)行中既是物業(yè)管理的保障，又是實(shí)施物業(yè)管理的準(zhǔn)則，一個(gè)企業(yè)管理水平的高低就可以從它是否有健全的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行上來評(píng)判。

軍盛物業(yè)在多年的實(shí)踐、摸索中，制訂了一系列的規(guī)章制度，形成了一整套涵蓋物業(yè)管理運(yùn)行和行政各要素的制度體系，為全面開展和泰玫瑰園物業(yè)管理工作，實(shí)現(xiàn)我們的管理目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。

一、督查機(jī)制

為全面落實(shí)物業(yè)管理的各項(xiàng)工作任務(wù)，確保各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量到位，根據(jù)公司的監(jiān)督管理制度，每月由公司督查組對(duì)管理處的各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核、指導(dǎo)。每次督查都有側(cè)重點(diǎn)，從督查事深入到督查人。找準(zhǔn)薄弱環(huán)節(jié)，善于發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，提出整改或處理意見，并幫助當(dāng)事人做好對(duì)其的教育工作，也作為對(duì)有關(guān)人員平時(shí)工作考核的客觀依據(jù)。每月堅(jiān)持平時(shí)督查與集中督查相結(jié)合，除深入認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)、查看臺(tái)帳外，還廣泛聽取業(yè)主、職工意見，月底寫出有深度的督查報(bào)告，呈報(bào)公司總經(jīng)理和通報(bào)各管理處。

二、激勵(lì)機(jī)制

企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作;通過致力于開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)和同事之間的溝通和交流，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和集體的凝聚力。

公司在人力資源配置上堅(jiān)持精神激勵(lì)和物資激勵(lì)雙管齊下的員工激勵(lì)原則。鼓勵(lì)每位員工都成為各自崗位上的專家能手，實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)上崗，給每一位員工搭建充分發(fā)展的平臺(tái)，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，同時(shí)也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的員工管理良性機(jī)制，真正盤活人力資源。

三、制約機(jī)制

員工管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過實(shí)踐，公司制訂了科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績(jī)效和綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案，使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)也使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感。

公司建立和健全勞動(dòng)力與人才的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)杰出人才脫穎而出，讓更多的優(yōu)秀人員進(jìn)入公司，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行未位淘汰制，有效地提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)。

四、各項(xiàng)專業(yè)物業(yè)管理制度

健全的、規(guī)范的物業(yè)管理規(guī)章制度是高質(zhì)量物業(yè)管理的基礎(chǔ)與保證。為了實(shí)現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)廉租公寓的實(shí)際情況，結(jié)合上海市物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī)制定了完善的管理規(guī)章制度，要求在整個(gè)管理和服務(wù)過程中必須嚴(yán)格遵循本公司已形成的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

第七章特別承諾

一、嚴(yán)格按照相關(guān)法律、法規(guī)，合理、合規(guī)、穩(wěn)妥實(shí)施物業(yè)服務(wù)工作，按物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)盡責(zé)、盡力做好各項(xiàng)服務(wù)工作。

二、按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不擅自加價(jià)或者提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、合理使用維修基金，充分保障業(yè)主利益。

四、對(duì)公共收益(包括停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)等)，做到賬目清晰、不漏報(bào)瞞報(bào)。

五、積極配合支持小區(qū)業(yè)委會(huì)、房辦和街道布置的各項(xiàng)工作。

篇2:物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理職責(zé)

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理職責(zé)

一、制度管理

1．制度建設(shè)與管理：提出完善公司規(guī)章制度的建議，建立適合于本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的規(guī)章制度，制定公司規(guī)章制度具體的實(shí)施辦法，按授權(quán)或經(jīng)公司審批后負(fù)責(zé)組織落實(shí)。

2．執(zhí)行公司頒布的和各職能部門下達(dá)的各項(xiàng)規(guī)章制度、通知、指令，貫徹執(zhí)行管理體系文件對(duì)本部門的相關(guān)