如何成為房地產(chǎn)工程管理專家

標(biāo)桿房地產(chǎn)工程

現(xiàn)場管理精細(xì)化解析與借鑒第一部分第二部分第三部分第四部分什么是現(xiàn)場管理項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目交付階段課程目錄第一部分什么是現(xiàn)場管理第二部分第三部分第四部分項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目交付階段現(xiàn)場掃描A現(xiàn)場請描述A現(xiàn)場工地管理水平現(xiàn)場掃描請描述B現(xiàn)場工地管理水平現(xiàn)場掃描C現(xiàn)場請分析C現(xiàn)場所示區(qū)域的功能和特點(diǎn)，其對現(xiàn)場施工組織將帶來哪些影響？現(xiàn)場掃描請描述D現(xiàn)場施工作業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)D現(xiàn)場現(xiàn)場掃描請描述E、F現(xiàn)場兩張圖片所反映的問題及原因，如何規(guī)避？現(xiàn)場掃描這是一次著名的事故，你能分析事故發(fā)生的原因么？G現(xiàn)場現(xiàn)場掃描以下兩個現(xiàn)場都發(fā)生了什么事情？如果是你，如何應(yīng)對？1、什么是現(xiàn)場場管理？房地產(chǎn)項(xiàng)目工工程管理是基基于企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略和遠(yuǎn)景目目標(biāo)，努力解解決在項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過程中發(fā)發(fā)生的各種問問題，最終為為客戶提供滿滿意的建筑產(chǎn)產(chǎn)品這個發(fā)現(xiàn)問題并借借助和組織各種資源解決問題的過程就是現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理——就是要解決以上各各要素之間的矛盾盾！2、現(xiàn)場管理的維度度包括哪些方面？？3、現(xiàn)場管理應(yīng)該具具備的能力4、房地產(chǎn)企業(yè)與施施工企業(yè)工程管理的區(qū)別是什么？？無為而治！?房地產(chǎn)企業(yè)工程管管理的最高境界案例：東京建屋考考察分享規(guī)模過程客戶標(biāo)準(zhǔn)每個項(xiàng)目都是相似似的，每個項(xiàng)目又又都是不同的發(fā)現(xiàn)主要矛盾并去去解決它，是一個個項(xiàng)目工程管理成功的關(guān)鍵5、現(xiàn)場管理的“秘秘訣”堅(jiān)持把正確的事做做正確第一部分什么是工程管理第二部分項(xiàng)目前期階段第三部分第四部分項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目交付階段1、項(xiàng)目開工應(yīng)該具具備什么樣的條件件？案例：萬科項(xiàng)目開開工需審批，必須須具備以下條件：：①②③④由政府授權(quán)的第三三方審圖機(jī)構(gòu)出具具的施工圖審查合合格證項(xiàng)目管理策劃書（（重點(diǎn)是總平、計(jì)計(jì)劃、質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)）項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)（A\B\C及單位面積的裝修修費(fèi)用）特別條款：不得使使用加樓板偷面積積資金施工許可證全套施工圖項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建建完畢合作方簽訂合同并并做好進(jìn)場準(zhǔn)備項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量技術(shù)工程師土建工程師水、電工程師項(xiàng)目秘書2、組建標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)萬科如何打造項(xiàng)目目管理團(tuán)隊(duì)？3、建立標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)項(xiàng)目管理制度案例：4、如何提升專業(yè)人人員的專業(yè)水準(zhǔn)項(xiàng)目部學(xué)習(xí)日（項(xiàng)目部員工主講講，總包、監(jiān)理參參與）不定期舉辦專業(yè)知知識沙龍（邀請公司內(nèi)部講講師）現(xiàn)場技術(shù)觀摩會（如施工工法觀摩摩）外出學(xué)習(xí)交流在制度與流程之外外，項(xiàng)目部應(yīng)該經(jīng)經(jīng)常性組織：5、我們需要什么樣樣的合作資源？案例：選擇大企業(yè)業(yè)的困惑（之成都都篇與武漢篇）5、我們需要什么樣樣的合作資源？再優(yōu)秀的資源也是是需要考察認(rèn)證的的！總包考察評分大于于70分合格（監(jiān)理大于于60分），具備投標(biāo)資資格，大于90分為優(yōu)秀5、我們需要什么樣樣的合作資源？清單招標(biāo)清單招標(biāo)的前提是是全套施工圖，既既定單價又定總價價替代方案：模擬清清單招標(biāo)定單價，，施工圖出奇后2-3個月內(nèi)確定總價即使是安全文明施施工或措施費(fèi)，都都建議用清單定價價6、工程前期介入評估方案的可實(shí)施施性優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從從而節(jié)約成本嚴(yán)把施工圖紙質(zhì)量量關(guān)（預(yù)審）有利于編制更具針針對性的前期策劃劃提前進(jìn)行跨部門協(xié)協(xié)同，有利于后期期配合7、事半功倍的項(xiàng)目目前期策劃案例：第一部分第二部分什么是現(xiàn)場管理項(xiàng)目準(zhǔn)備階段第三部分項(xiàng)目實(shí)施階段第四部分項(xiàng)目交付階段1、合作方管理與合作方的第一次次親密接觸合作方過程評估與與管理（以總包為例）1、合作方管理1、合作方管理能力復(fù)制---對合作方的管理輸輸出從產(chǎn)品開發(fā)的流程程：拿地—設(shè)計(jì)——報(bào)建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每個環(huán)環(huán)節(jié)都離不開與我們們合作的供方，如果果供方提供的產(chǎn)品和和服務(wù)能滿足我們的的要求，則我們的工工作質(zhì)量和效率就會會大大提高。供方高層供方項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)供方施工班組過程評估客戶理念管理流程工藝標(biāo)準(zhǔn)后評估萬科1、合作方管理尊嚴(yán)---可以讓合作方的工工作更有效尊重+尊嚴(yán)2、項(xiàng)目外圍協(xié)調(diào)管管理常抓不懈的外聯(lián)工工作規(guī)劃、建設(shè)（質(zhì)、、安檢）、消防、、人防、交通、城城管。。。。壟斷的供電、供水水、供氣、供暖。。。。。案例：緊急掛靠才才通過驗(yàn)收的強(qiáng)電工程2、項(xiàng)目外圍協(xié)調(diào)管管理主動歡迎積極引導(dǎo)爭創(chuàng)口碑學(xué)會與公眾及媒體體打交道案例1：農(nóng)夫山泉“標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)門”事件案例2、開盤前三天，為為“火災(zāi)事件”滅滅火3、現(xiàn)場技術(shù)管理全套施工圖????基礎(chǔ)施工圖建施、結(jié)施、水施施、電施、暖施精裝景觀圖紙內(nèi)審與會審施工圖（擴(kuò)初）內(nèi)內(nèi)審設(shè)計(jì)師/設(shè)計(jì)院/與業(yè)工程師/監(jiān)理施工圖會審質(zhì)量工程師/設(shè)計(jì)師/與業(yè)工程師/設(shè)計(jì)院/監(jiān)理/總包/與業(yè)分包圖紙會審最忌諱的的就是走過場！必必須重視和認(rèn)真！！有圖施工---把好圖紙審查關(guān)技術(shù)交底分享：日本工地早早會制度案例：樣板引路交交底按交底對象：?專業(yè)工程師?監(jiān)理?總包?班組、工人3、現(xiàn)場技術(shù)管理按交底內(nèi)容：?圖紙交底?規(guī)范交底?合同交底?現(xiàn)場交底方案技術(shù)優(yōu)化3、現(xiàn)場技術(shù)管理設(shè)計(jì)方案優(yōu)化施工方案優(yōu)化案例：奶酪墻施工工方案優(yōu)化“四化”管理3、現(xiàn)場技術(shù)管理工程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與傳傳承3、現(xiàn)場技術(shù)管理各階段優(yōu)秀做法推推介技術(shù)比武活勱學(xué)習(xí)平臺（如論壇壇）。。。。案例1：萬科E-learning系統(tǒng)案例2：VK設(shè)計(jì)系統(tǒng)“風(fēng)玫瑰瑰”運(yùn)動建造成本的70%以上已經(jīng)在設(shè)計(jì)階階段之前就決定了了！現(xiàn)場管理如果影響響到整體成本的5%，公司管理很失敗??！成本是由哪些因素素決定的？4、現(xiàn)場成本控制什么是目標(biāo)成本？？4、現(xiàn)場成本控制目標(biāo)成本的形成與與執(zhí)行4、現(xiàn)場成本控制4、現(xiàn)場成本控制方案成本優(yōu)化從意識著手從技術(shù)著手從管理著手對過剩成本的優(yōu)化案例1：開關(guān)50000次的櫥柜合頁案例2：希爾頓酒店外立立面方案優(yōu)化4、現(xiàn)場成本控制簽證判斷簽證必要性判斷方案經(jīng)濟(jì)性判斷手續(xù)規(guī)范性判斷????????權(quán)力限制原則：不不在權(quán)限之內(nèi)的簽字字一律無效.若造成損失，追究究責(zé)任時間限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的時間限限制，禁止事后補(bǔ)補(bǔ)辦一單一算原則：一個設(shè)計(jì)變更及簽簽證單編制一份結(jié)結(jié)算書一月一清原則：每月10日前，截止上月末末已完工且手續(xù)完完備的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證，核清清造價并簽字確認(rèn)認(rèn)，交部門領(lǐng)導(dǎo)復(fù)復(fù)核。完工確認(rèn)原則：在完工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，隱隱蔽工程，須在覆覆蓋之前確認(rèn)原件結(jié)算原則：齊備的、有效的原原件作為結(jié)算的依依據(jù)多級審核原則：結(jié)算至少要經(jīng)過二二級以上的審核標(biāo)準(zhǔn)表格原則：必須使用規(guī)定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表格辦理簽證的八大原則4、現(xiàn)場成本控制規(guī)避施工管理無效效成本4、現(xiàn)場成本控制工程師“三大件””一般不看的圖圖紙基本不看的合合同不用不看的規(guī)規(guī)范提問：如今工程師師必須隨身攜帶三三工具是什么？一級計(jì)劃：公司年年度計(jì)劃二級計(jì)劃：各項(xiàng)目目里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃三級計(jì)劃：各項(xiàng)目目（詳細(xì)實(shí)施）計(jì)計(jì)劃5、現(xiàn)場進(jìn)度管理三級計(jì)劃體系5、現(xiàn)場進(jìn)度管理如果編制開發(fā)計(jì)劃劃（里程碑）5、現(xiàn)場進(jìn)度管理合理工期與趕工5、現(xiàn)場進(jìn)度管理決戰(zhàn)示范區(qū)5、現(xiàn)場進(jìn)度管理如何實(shí)現(xiàn)高效的項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營“項(xiàng)目管理群”制度度計(jì)劃運(yùn)營專員設(shè)置置必須的績效考核項(xiàng)目運(yùn)營圖萬科實(shí)施集團(tuán)戰(zhàn)略略合作集中采購制制度和材料設(shè)備供供應(yīng)商認(rèn)證評估制度6、現(xiàn)場材料管理材料選用6、現(xiàn)場材料管理材料封存內(nèi)容詳見老師ppt編號分類材料設(shè)備名稱驗(yàn)收內(nèi)容1乙供石膏粉、膩?zhàn)臃?、石膏板、?xì)木工板、木方等；玱璃膠、水泥、粘結(jié)劑；質(zhì)量數(shù)據(jù)指標(biāo)檢測、污染物檢測；設(shè)備使用說明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷磚、石材、乳膠漆、淋浴房等玻璃類、開關(guān)插座、燈具、座便、洗手盆等、五金件等、龍頭等、櫥房電器；3甲指乙供（甲委）地板、室內(nèi)門、櫥柜、衣柜等柜體6、現(xiàn)場材料管理材料進(jìn)場驗(yàn)收驗(yàn)收內(nèi)容規(guī)格、樣式、數(shù)量量質(zhì)量物理數(shù)據(jù)指標(biāo)標(biāo)污染物檢測重要的乙供材料，，如鋼筋、砌塊等等需甲方工程人員員見證送檢?目的：確定工序質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，控制大大面積施工?范圍：每一道關(guān)鍵鍵工序（見清單））?時間：關(guān)鍵工序施施工前?要求：樣板的施工工工藝和質(zhì)量合格后，才能能大面積施工。?注意事項(xiàng)：工藝樣樣板的實(shí)施時間必必須盡量提前，給給設(shè)計(jì)修改和工藝改進(jìn)預(yù)留足夠的時間。。7、現(xiàn)場質(zhì)量管理樣板引路---工藝樣板范圍：每一家總包包單位、每一種戶戶型作用：1、檢驗(yàn)各家總包單單位及分包商的質(zhì)質(zhì)量水平，及早發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷2、讓各承包商明白白萬科的質(zhì)量要求求。3、經(jīng)過驗(yàn)收的施工工樣板間作為施工工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。7、現(xiàn)場質(zhì)量管理樣板引路---施工樣板間解決設(shè)計(jì)缺陷和功功能問題完成時間：在大面面積裝修施工開始前完成標(biāo)準(zhǔn)：按交樓樓標(biāo)準(zhǔn)完成整套房房間的全部施工作用：檢驗(yàn)設(shè)計(jì)合合理性、材料部品品效果，確保工程程產(chǎn)品滿足營銷、設(shè)計(jì)要求和客戶正正常使用要求。7、現(xiàn)場質(zhì)量管理樣板引路---交樓標(biāo)準(zhǔn)間7、現(xiàn)場質(zhì)量管理工序驗(yàn)收與交接目的：工序檢查表表的建立主要是填填補(bǔ)過程控制的空空白，使之在分步驟驗(yàn)收中規(guī)規(guī)定更具體。內(nèi)容：確定項(xiàng)目工工程師和監(jiān)理公司司的檢查比例；簡簡要闡述該施工步驟需控制的的主要技術(shù)要點(diǎn)。。執(zhí)行：：編制制完善善的工工序檢檢查表表應(yīng)作作為合合同簽簽訂的的附件件，要要求監(jiān)理公公司和和承包包單位位按工工序檢檢查表表格要要求進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收工工作。。200201201201201第1200200200萬科全全集團(tuán)團(tuán)所有有項(xiàng)目目100%推動實(shí)實(shí)測實(shí)實(shí)量結(jié)合第第三方方“飛飛行檢檢查””結(jié)果果實(shí)施施“拉拉閘””制度度操作指指引即即為萬萬科在在質(zhì)量量方面面的企企業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，其要要求顯顯著高高亍國國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測實(shí)實(shí)量結(jié)結(jié)果與與一線線公司司老總總及項(xiàng)項(xiàng)目人人員的的績效效考核核掛鉤鉤項(xiàng)目組組織架架構(gòu)設(shè)設(shè)置中中專門門設(shè)置置“質(zhì)質(zhì)量技技術(shù)工工程師師”70.26%90.88%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%93.44%93.99%90.43%91.03%91.61%65%60%70%85%80%75%95%90%100%9年期9年第2期9年第3期9年第4期0年第1期0年第2期0年第3期0年第4期實(shí)測合合格率率觀感得得分率率綜合合合格率率7、現(xiàn)場場質(zhì)量量管理理實(shí)測實(shí)實(shí)量7、現(xiàn)場場質(zhì)量量管理理成品保保護(hù)分享：：成品品保護(hù)護(hù)方面面的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)與與教訓(xùn)訓(xùn)7、現(xiàn)場場質(zhì)量量管理理竣工驗(yàn)驗(yàn)收竣工驗(yàn)驗(yàn)收準(zhǔn)準(zhǔn)備編制竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收計(jì)計(jì)劃組織現(xiàn)現(xiàn)場驗(yàn)驗(yàn)收移交竣竣工資資料辦理交交工手手續(xù)政策層面業(yè)主層面政策層層面驗(yàn)驗(yàn)收客戶開開放日日（預(yù)預(yù)驗(yàn)收收）客戶意意見整整改具備竣竣工備備案手手續(xù)交付驗(yàn)驗(yàn)收要解決決質(zhì)量量通病病，一一是重重規(guī)，，二是是要有有科學(xué)學(xué)的方方法7、現(xiàn)場場質(zhì)量量管理理質(zhì)量通通病預(yù)預(yù)防8、現(xiàn)場場安全全與文文明施施工管管理領(lǐng)導(dǎo)和和項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)隊(duì)高度度重規(guī)規(guī)合理投投入、、措施施到位位分與業(yè)業(yè)、分分區(qū)域域、責(zé)責(zé)任管管理嚴(yán)格的的過程程監(jiān)控控、檢檢查到到位眼明腿腿勤，，高度度責(zé)任任感讓所有有人養(yǎng)養(yǎng)成工工完場場清的的習(xí)慣慣可視化化案例：：12年9月13日，武武漢一一在建建工地地施工工升降降機(jī)高高墜，，19人死亡亡安全文文明施施工的的關(guān)鍵鍵在于于：為什么么要“安全第第一”？8、現(xiàn)場場安全全與文文明施施工管管理可視化化案例1：日本本工地地可視視化管管理案例2：安全全帽上上大有有可為為！案例3：清單單計(jì)價價也是是可視視化9、現(xiàn)場場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理理什么是是風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)？1.風(fēng)險(xiǎn)管管理：：是一一個預(yù)預(yù)見、、識別別風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并并通過過一定定的管管理方方法和和應(yīng)對對措施規(guī)避、轉(zhuǎn)移、降低低（消除）、、接受風(fēng)險(xiǎn)影響的過過程2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管管理常見風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：戰(zhàn)略執(zhí)行偏差差風(fēng)險(xiǎn)、團(tuán)隊(duì)隊(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)、、經(jīng)營計(jì)劃風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、資源整合合風(fēng)險(xiǎn)、法律律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、、自然條件風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、安全隱患患風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量量風(fēng)險(xiǎn)等3.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理目標(biāo)：使?jié)撛谠诓淮_定因素素變?yōu)榭蓽y知知的關(guān)注點(diǎn)9、現(xiàn)場風(fēng)險(xiǎn)管管理工程管理中容容易發(fā)生的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)“五搶”風(fēng)險(xiǎn)無證施工、圖圖紙不全、安安全事敀、現(xiàn)現(xiàn)場出入口管管理、施工噪噪音、周圍道道路污染、項(xiàng)目外部信息息宣傳、政府府處罰、周圍圍居民投訴、、同行舉報(bào)、、天氣等；施工安全、材材料組織、人人力資源、技技術(shù)應(yīng)變措施施、政府驗(yàn)收收協(xié)調(diào)、圖紙紙進(jìn)度和質(zhì)量不合拍、、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、、天氣等；材料組織、人人力資源、施施工安全、設(shè)設(shè)計(jì)變更、周周圍居民投訴訴、天氣（臺臺風(fēng)等）、施工質(zhì)量、政政府過程檢查查及整改等；；材料組織、人人力資源、前前期報(bào)建與竣竣工備案一致致性、政府驗(yàn)驗(yàn)收部門公關(guān)關(guān)協(xié)調(diào)、驗(yàn)收資料準(zhǔn)備備（甲方、總總包、監(jiān)理、、設(shè)計(jì)院）、、贈送面積、、施工質(zhì)量、、天氣等；備案證件不全全、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（施工細(xì)節(jié)節(jié)、觀感）、、使用功能風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、外界媒媒體、銷售承諾一致、、合同風(fēng)險(xiǎn)（（按時交付））等。搶開工：搶預(yù)售：搶封頂：搶竣工備案：：搶交付：9、現(xiàn)場風(fēng)險(xiǎn)管管理工程管理中容容易發(fā)生的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)合作方扯皮風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)平等尊重是前前提，己所不不欲勿施于人人重視前期游戲戲規(guī)則的建立立規(guī)范完善的合合同管理避免超低價中中標(biāo)和大量后后期索賠過程中的定期期和不定期交交流非常重要要案例：一錘子子買賣的合作作方9、現(xiàn)場風(fēng)險(xiǎn)管管理工程管理中容容易發(fā)生的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)交付風(fēng)險(xiǎn)左圖關(guān)注兩點(diǎn)點(diǎn)：1、立面線條影影響窗戶2、立面線條影影響陽臺欄桿桿交付風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該該在實(shí)施前就就發(fā)現(xiàn)并提出針對性性的解決方案案！案例：里面風(fēng)風(fēng)格帶來的交交付風(fēng)險(xiǎn)9、現(xiàn)場風(fēng)險(xiǎn)管管理工程管理中容容易發(fā)生的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)【民用建筑設(shè)計(jì)計(jì)通則】“臨空高度在24M以下時，欄桿高度不應(yīng)應(yīng)低于1.05M?！?05CM“欄桿高度應(yīng)從從樓地面戒屋面至欄桿扶扶手頂面垂直直高度計(jì)算，如如底部有寬度度大于或等于0.22M，且高度低于或等于于0.45M的可踏部位，應(yīng)從從可踏部位頂頂面起計(jì)算?！薄边@類風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該該在審圖環(huán)節(jié)節(jié)就發(fā)現(xiàn)并變變更解決！案例：陽臺欄欄桿高度影響響驗(yàn)收問題25CM45CM10、內(nèi)部配合管管理開放日，配合合很重要確定開放區(qū)域域和范圍制定專項(xiàng)方案案和計(jì)劃全員參與（包包括施工單位位和監(jiān)理單位位）各專業(yè)協(xié)同一一致，責(zé)任到到人提前通知并提提供開放信息息，讓客戶和和準(zhǔn)業(yè)主有所所了解并充滿滿期待必要時進(jìn)行彩彩排微笑待客