物業(yè)管理風險防范

第一頁，共68頁。第一頁，共68頁。第二頁，共68頁。第二頁，共68頁。第三頁，共68頁。第三頁，共68頁。第四頁，共68頁。第四頁，共68頁。思考：您實習期間遇到過的物業(yè)服務(wù)風險有哪些？第五頁，共68頁。第五頁，共68頁。學習目標：

·了解居住物業(yè)管理風險概念

·理解居住物業(yè)管理風險的內(nèi)容

·會利用相關(guān)措施防范居住物業(yè)管理風險第六頁，共68頁。第六頁，共68頁。一、風險與物業(yè)管理服務(wù)風險的概念（一）風險的概念指未來的不確定性所帶來的可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性。

第七頁，共68頁。第七頁，共68頁。（二）物業(yè)管理服務(wù)風險1、概念指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然因素、社會因素所導致應由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的意外損失。第八頁，共68頁。第八頁，共68頁。2、類型（1）治安風險（2）車輛管理風險（3）消防事故和消防隱患風險（4）物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風險（5）公共環(huán)境不安全因素造成的風險（6）裝修管理風險（7）高空墜物風險（8）人力資源管理風險（9）物業(yè)服務(wù)收費風險（10）項目承接風險、合同管理風險------第九頁，共68頁。第九頁，共68頁。（三）風險危害

給公司帶來經(jīng)濟損失使公司的各項工作和計劃處于不確定狀態(tài)給公司的聲譽和發(fā)展帶來危害

因為風險具有明顯的危害性，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員應掌握風險管理的理論和方法。毫不夸張的說，風險控制能力是企業(yè)和個人深層次能力的體現(xiàn)。第十頁，共68頁。第十頁，共68頁。小組討論：風險防范措施第十一頁，共68頁。第十一頁，共68頁。二、治安風險（一）概念指由于外界第三人的過錯和違法行為給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，即導致了物業(yè)管理服務(wù)的風險。

第十二頁，共68頁。第十二頁，共68頁。（二）如何防范1、明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位和職責

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機關(guān)維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在一定限度內(nèi)協(xié)助公安機關(guān)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序組建和設(shè)置相應的機構(gòu)和人員實施和執(zhí)行制度規(guī)定建立業(yè)主防范體系第十三頁，共68頁。第十三頁，共68頁。

其中，制度中應明確：（1）對物業(yè)項目往來人員的管理；（2）安排人員巡邏和巡視；（3）制定針對治安事件的處理程序。

3、防范措施？？？第十四頁，共68頁。第十四頁，共68頁。治安風險防范措施：支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識。完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。完善執(zhí)行管理制度。安排安全巡邏，堅持對巡邏工作進行監(jiān)督檢查。充分挖掘安全人員的防范能效。委托給專業(yè)保安公司。做好群防群治工作。突發(fā)事件應有應急預案。第十五頁，共68頁。第十五頁，共68頁。第二章治安風險案例：物業(yè)管理放行條制度是否違法？

2009年11月上午，業(yè)主朱某租用一輛輕貨車到灣畔花園小區(qū)搬運一大二小舊沙發(fā)。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無“放行條”不放行，朱某稱“放行條”于法無據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權(quán)，是違反憲法的違法行為?！胺判袟l”作為物業(yè)管理一種手段不具有強制性。如果你懷疑我偷盜他人物品，你可以報警。但門衛(wèi)保安不聽朱某的勸說，仍然要求朱某出示“放行條”才能放行。無奈之下，朱某不得不將沙發(fā)又運回到家。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。原告稱：被告以安全為借口、擅自立私法，強逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權(quán)，并使原告蒙受租車損失。被告的行為違反了《物業(yè)管理條例》第47條第2款已構(gòu)成侵權(quán)，請求被告書面道歉并賠償原告經(jīng)濟損失800元。問題1、被告制定的放行條制度是否合法？2、被告是侵害了原告的自由出入權(quán)？3、如果你是被告你會采取哪一些風險防范措施？第十六頁，共68頁。第十六頁，共68頁。案例解析《物業(yè)管理條例》第47條第1款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。第十七頁，共68頁。第十七頁，共68頁。案例解析1、被告制定的放行條制度合法2010年1月1日起施行的《保安服務(wù)管理條例》第29條規(guī)定：“在保安服務(wù)中，為履行保安服務(wù)職責，保安員可以采取下列措施：（一）查驗出入服務(wù)區(qū)域的人員的證件，登記出入的車輛和物品；（二）在服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行巡邏、守護、安全檢查、報警監(jiān)控；（三）在機場、車站、碼頭等公共場所對人員及其所攜帶的物品進行安全檢查，維護公共秩序；（四）執(zhí)行武裝守護押運任務(wù)，可以根據(jù)任務(wù)需要設(shè)立臨時隔離區(qū)，但應當盡可能減少對公民正?；顒拥姆恋K。保安員應當及時制止發(fā)生在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法犯罪行為，對制止無效的違法犯罪行為應當立即報警，同時采取措施保護現(xiàn)場?！币郎鲜龇梢?guī)定可知，作為安全防范措施，物業(yè)公司保安員有權(quán)對出入物業(yè)管理區(qū)域的車輛和物品進行登記和安全檢查?，F(xiàn)實中，物業(yè)公司對運出小區(qū)的物品進行登記通常不是在小區(qū)出口現(xiàn)場進行的，而是業(yè)主向物業(yè)公司提出申請，由物業(yè)管理的專職人員對物品進行現(xiàn)場登記和檢查，然后給業(yè)主出具“放行條”?！胺判袟l”實際是物品已通過物業(yè)公司登記檢查的憑證。門衛(wèi)值勤保安憑放行條放行車輛和物品大大提高了車輛和物品出入小區(qū)的效率，因此，放行條制度做為物業(yè)管理行業(yè)慣例，是符合法律規(guī)定的。第十八頁，共68頁。第十八頁，共68頁。2、被告并未侵害原告的自由出入權(quán)

《憲法》第37條規(guī)定：中華人民共和國公民的人身自由不受侵害。禁止非法拘禁和以其他方法非法剝奪或限制公民的人身自由，禁止非法搜查公民的身體?？梢姡覈鴳椃▽竦娜松碜杂蓹?quán)給予了特別的保護。本案朱某認為物業(yè)公司的放行條制度侵害了其人身自由權(quán)，是其對人身自由權(quán)及放行條制度的理解錯誤。從案情可以看出，保安員要求朱某出示放行條是針對其車輛裝載物品的，由于沒有放行條，朱某不得不將沙發(fā)搬回家?？梢姡判袟l限制了物品出入小區(qū)的自由而非限制了朱某的人身自由。因為，朱某做為小區(qū)業(yè)主出入小區(qū)是不需要放行條的。所以，物業(yè)公司并未侵害原告的自由出入權(quán)。第十九頁，共68頁。第十九頁，共68頁。第二章治安風險3、如果你是被告你會采取哪一些風險防范措施？第二十頁，共68頁。第二十頁，共68頁。三、車輛管理風險（一）概念指在物業(yè)小區(qū)中的停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。三、車輛管理風險第二十一頁，共68頁。第二十一頁，共68頁。1、停車場硬件建設(shè)、維護（1）向公安機關(guān)依法取得許可證，向物價部門申請取得收費許可證。（2）將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放在停車場的顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任。（3）因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以公示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域單獨圍欄，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。（二）如何防范第二十二頁，共68頁。第二十二頁，共68頁。2、車輛停放管理（1）對進入停車場車輛的停放管理

A、發(fā)放停車憑證。注意事項：

a、應加蓋公章

b、記載車輛牌號、進入停車場的時間和發(fā)卡的經(jīng)辦人

c、對車輛明顯的、已有的損害和破損應記載在憑證上

d、告知停放服務(wù)的具體內(nèi)容和停放人應注意的事項第二十三頁，共68頁。第二十三頁，共68頁。B、工作人員的管理應負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為，防止因外界原因造成停放車輛的損害，履行好自身的管理職責。第二十四頁，共68頁。第二十四頁，共68頁。（2）對駛離停車場車輛的管理A、收取停車憑證，并仔細核對。當不一致時，及時核對車輛行駛證件或駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。B、放行，并收取停放服務(wù)費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。第二十五頁，共68頁。第二十五頁，共68頁。1、加強交通的管理劃出停車位。建立安全措施。制定、健全停車場管理制度。制定車場各崗位工程程序。進出車輛嚴格控制。進行車輛檢查、巡視。停車卡的辦理。制定收費制度。風險防范措施3、嚴格停車卡的辦理和收費管理2、完善停車管理措施4、制定車場應急預案第二十六頁，共68頁。第二十六頁，共68頁。案例：車輛在消防通道上丟失物業(yè)公司應否賠償？

亞洲花園業(yè)主李某，2006年3月1日購買一臺豐田小汽車，價值21萬元，自購車之日起，李某每月向某物業(yè)公司交納停車費100元，每日將車停在小區(qū)內(nèi)，2009年3月9日凌晨左右，李某駕車回小區(qū)，刷卡進入停車場尋找車位，因車位不夠，又刷卡駛出停車場，將車停在小區(qū)大門內(nèi)消防通道上，當時李某問值班的保安員王某“將車停在此處有無關(guān)系”，王某回答說“一般沒事”。3月10日下午二點，李某發(fā)現(xiàn)車輛被盜，當即報警。事后，雙方多次協(xié)商賠償事宜未果。李某將物業(yè)公司告上了法庭。原告認為：其按月向被告交納停車費，被告為原告辦理了停車卡，雙方已構(gòu)成了車輛保管合同關(guān)系?，F(xiàn)原告的車輛在被告的停車場損失，被告應賠償車輛被盜損失21萬元。被告辯稱：被告從未承諾為原告車輛提供保管服務(wù)，原告交納的是停車費而非車輛保管費。被告已在停車場入口公示僅供車輛停放，不負責車輛的保管。原告將車輛停放在消防通道上丟失，應當自行承擔損失。

法院查明：小區(qū)停車場有車輛出入的道閘，小區(qū)出入口無道閘，車場外公開張貼《停車場管理規(guī)定》第5條提示規(guī)定：車輛必須停放于指定的車位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車場嚴禁停車。問題：1、被告對停放在消防通道上的車輛是否有管理的義務(wù)？2、原告是否應當自行承擔車輛丟失的責任？第二十七頁，共68頁。第二十七頁，共68頁。

案例解析1、被告對原告在消防通道上停放的車輛具有與停車場內(nèi)車輛相同的管理義務(wù)。

焦點問題是原告將車停在停車場外的小區(qū)消防通道上是否獲得了被告的允許。如果未經(jīng)被告的允許，則應視為原告未將車輛實際交付給被告管理，雙方的車輛停放管理法律關(guān)系不成立。從案情可知，原告車輛曾駛?cè)胄^(qū)停車場，但因車位不足又駛出，最終選擇了停在停車場外的消防通道上。原告停車后詢問被告保安人員王某，王某回答說一般沒事?？梢姡桓鎸υ娴耐＼囆袨椴⑽刺岢龇磳?、制止或警告在該位置停放車輛可能產(chǎn)生的嚴重后果。被告工作人員的行為表明，被告默許原告的車輛可以停放在停車場外的小區(qū)道路上。被告的默許行為應當認定為小區(qū)道路可以作為停車場范圍的臨時延伸。第二十八頁，共68頁。第二十八頁，共68頁。2、原告應當自行承擔車輛丟失的一部分責任。原告作為小區(qū)的業(yè)主，每天將車輛停放在小區(qū)停車場內(nèi)，其應當對小區(qū)停車場的設(shè)施及車輛出入制度十分清楚。涉案小區(qū)停車場有車輛出入道閘，停車場外小區(qū)出入口無道閘，原告對無法對停車場之外的車輛進行刷卡查驗的情況是明知的。對涉案地點停車可能導致丟失的風險，其停車時應當能夠預見?？梢?，原告對其停放在停車場外的車輛并未盡到充分的注意義務(wù)，違反小區(qū)停車場管理規(guī)定，是導致車輛被盜的原因之一，其應當為自己的過錯承擔部分責任。第二十九頁，共68頁。第二十九頁，共68頁。四、消防事故和消防隱患風險（一）概念又稱為消防風險，主要是指消防事故和隱患，是小區(qū)公共設(shè)施管理服務(wù)風險之一。

小區(qū)有哪些消防隱患？

第三十頁，共68頁。第三十頁，共68頁。（二）如何防范1、承接查驗時要查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。

在小區(qū)未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將負有不可推卸的責任。第三十一頁，共68頁。第三十一頁，共68頁。2、業(yè)主入伙后，進行裝修過程時：（1）要審查業(yè)主申請裝修項目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。（2）要監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械，在裝修現(xiàn)場嚴禁明火。一般配備標準：100平方米以下配2-3個，100平方米以上配3-4個。（3）監(jiān)督業(yè)主是否損害公共消防設(shè)施和器械。第三十二頁，共68頁。第三十二頁，共68頁。3.對物業(yè)服務(wù)項目的消防設(shè)施和器械進行日常的維修和養(yǎng)護。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護事項委托給專業(yè)的消防公司；對消防設(shè)施需要完善整改的，應依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。4.在小區(qū)發(fā)生消防事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。

第三十三頁，共68頁。第三十三頁，共68頁。第三章消防事故和隱患風險風險防范措施接管時確認是否有消防驗收合格證業(yè)主裝修時要做好防火工作監(jiān)督消防隱患的整改積極開展消防宣傳和培訓做好消防檔案的管理加強消防檢查巡查建立消防組織，全員參與消防工作定期開展消防演習明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感、風機、排煙、消防栓、防火卷簾門、應急廣播、花灑噴淋。確定消防設(shè)施安全檢查的責任人及要求。要求做好消防檢查記錄。第三十四頁，共68頁。第三十四頁，共68頁。消防標識

第三十五頁，共68頁。第三十五頁，共68頁。推開疏散標志拉開疏散標志第三十六頁，共68頁。第三十六頁，共68頁。擊碎板面標識第三十七頁，共68頁。第三十七頁，共68頁。雙向安全出口疏散標志燈右向安全出口疏散標志燈左向安全出口疏散標志燈第三十八頁，共68頁。第三十八頁，共68頁。LED應急疏散標志

疏散標志燈消防疏散標志燈正向安全出口疏散標志燈消防應急疏散標志燈第三十九頁，共68頁。第三十九頁，共68頁。第四十頁，共68頁。第四十頁，共68頁。第四十一頁，共68頁。第四十一頁，共68頁。五、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風險（一）概念指物業(yè)本身及共用設(shè)施設(shè)備的管理不善造成的業(yè)主或物業(yè)使用人的人身和財產(chǎn)損失。第四十二頁，共68頁。第四十二頁，共68頁。1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同承接物業(yè)時，接收資料要齊全。與開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理單位進行交接過程中，應對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。（二）如何防范第四十三頁，共68頁。第四十三頁，共68頁。2、分清法律責任，責任問題應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)積極公開宣傳，讓廣大的業(yè)主與物業(yè)使用人清楚地了解責任、義務(wù)，促進業(yè)主與物業(yè)使用人提高防范風險意識。（建筑物管理分兩部分責任范圍；自有OR共用）第四十四頁，共68頁。第四十四頁，共68頁。3、對所管理的全部建筑物本體公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備，積極按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項管理制度的規(guī)定，做好日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。

保持建筑物本體公共部位完好，公共和共用設(shè)施和設(shè)備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區(qū)域的設(shè)備應定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在臺風等特殊天氣時是否可能發(fā)生損壞，從而導致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理單位承擔法律的賠償責任。

第四十五頁，共68頁。第四十五頁，共68頁。4、對工作人員進行公司管理制度的培訓和規(guī)范操作的訓練，專業(yè)的法律知識培訓。通過培訓，工作人員對照案例中的行為，分析自身行為的潛在風險之處，加以糾正和規(guī)范自身行為。5、作為物業(yè)管理單位的高層管理人員將法律意識和風險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中。第四十六頁，共68頁。第四十六頁，共68頁。6、對于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應建有相應的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲。

另外，物業(yè)管理單位平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護等應進行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己己履行了善意的管理員義務(wù)。

第四十七頁，共68頁。第四十七頁，共68頁。7、分包——風險轉(zhuǎn)移（1）審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；（2）在物業(yè)管理單位與專業(yè)公司的承包合同中，應明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身和財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔全部的賠償責任。

第四十八頁，共68頁。第四十八頁，共68頁。8、在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應向有關(guān)部門報告，由相應的部門對事件進行調(diào)查，并作出調(diào)查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定。

第四十九頁，共68頁。第四十九頁，共68頁。專項管理委托給專業(yè)公司加強設(shè)備運行管理購買保險事件和損害發(fā)生后，應積極面對雙擊添加標題文字交接過程中要進行查驗應明確自己的管理責任范圍第七章公共設(shè)施設(shè)備風險防范風險防范措施重點部位設(shè)置警示標識、定期檢查消除隱患應明確自己《民法通則》第126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理者應承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。這種損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導致的。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中沒有過錯或者損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。建立完善標準體系預防性措施技術(shù)改造組織措施（加強員工培訓，開班會，加強協(xié)調(diào)）第五十頁，共68頁。第五十頁，共68頁。案例：公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成損害應否賠償？李某是灣畔花園204號業(yè)主，2008年1月李某外出辦事，其間小區(qū)物業(yè)公司于1月7號電話通知其樓下房屋滲水，希望盡快回家處理。李某以為是自來水管問題，沒太在意。此后物業(yè)公司又數(shù)次聯(lián)系李某，李某仍未予理會。2月1日，李某從外地返回家中，發(fā)現(xiàn)房屋因雨水倒灌受損嚴重。李某當即找到鄰居黃某與管理處一起查看現(xiàn)場，并私自將現(xiàn)場各方談話內(nèi)容錄音。李某認為公用雨水管堵塞是引起雨水管倒灌造成其財產(chǎn)損失的根本原因，于是將物業(yè)公司告上法庭，原告：要求物業(yè)賠償各項損失15萬元。被告辯稱：1、原告不能證明水浸是雨水倒灌引起的，原告在陽臺上私自安裝了自來水龍頭，水浸有可能是自來水龍頭漏水造成的；2、事情發(fā)生后，被告工作人員從雨水管掏出大量裝修垃圾，而此前只有原告進行過裝修，雨水管堵塞很有可能是原告自己造成的，原告的損失應由自己承擔。李某為支持其水浸原因的主張，向法院提交了黃某的證人證言和現(xiàn)場的談話錄音。被告未提交相應證據(jù)。問題：1、李某向法院提交的證據(jù)是否以證明水浸的原因？2、物業(yè)公司的兩項抗辯理由是否成立？3、李某的損失應當由誰來承擔？第五十一頁，共68頁。第五十一頁，共68頁。

1、李某向法院提交的證據(jù)可以證明水浸事件發(fā)生的原因。從雙方的談話內(nèi)容來看，被告工作人員沒有否認雨水管堵塞引起水浸的事實，由于該證據(jù)是原告于2008年2月1日返回深圳后次日與被告交涉時形成的，距離事情發(fā)生的時間很近，當時雙方尚未發(fā)生訴訟，雙方當事人的談話內(nèi)容基本能反映雙方的真實意思，具有較強的可信度。

2、被告雖然否認雨水管堵塞是造成水浸的原因，但沒有提供相反的證據(jù)予以證明，也未向本院申請對水浸原因進行鑒定，同時，被告一方面否認雨水管堵塞的事實，另一方面又提出原告自己裝修不當造成雨水管堵塞，其抗辯主張相互矛盾，不成立。案例解析第五十二頁，共68頁。第五十二頁，共68頁。

3、物業(yè)公司、李某共同承擔。小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，物業(yè)公司應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。根據(jù)合同的約定，業(yè)主共用的上下水管道、落水管的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)由被告負責，雨水管的日常養(yǎng)護管理應當屬于被告的物業(yè)管理職責范圍，為保證雨水管的正常運行，被告應當定期檢查和疏通雨水管，被告未盡到上述物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，導致雨水倒灌引起水浸，給原告造成財產(chǎn)損失，被告應負賠償責任。原告在1月7日接到被告的電話通知后未引起足夠重視，遲延至2月1日才回家查看，對水浸損失的擴大負有一定責任，應當自負一定的損失。

第五十三頁，共68頁。第五十三頁，共68頁。六、公共環(huán)境不安全因素造成的風險（一）概念指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的公共區(qū)域和場地的管理和維護服務(wù)不善造成的業(yè)主或物業(yè)使用人的損失。如公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染等造成的風險。第五十四頁，共68頁。第五十四頁，共68頁。（二）如何防范１、監(jiān)督施工單位或物業(yè)管理單位在施工現(xiàn)場周邊設(shè)置明顯標志和采取安全防護措施，避免造成他人人身和財產(chǎn)損害。在公共區(qū)域設(shè)置的臨時性障礙物：（１）必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物。（２）在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。２、與施工單位簽訂協(xié)議。第五十五頁，共68頁。第五十五頁，共68頁。３、消殺工作（１）在消殺工作前應在小區(qū)公示欄提前告知業(yè)主和非業(yè)主使用人，告知消殺的時間安排，提醒注意未成年人和寵物的安全。（２）消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應適當加以封閉，暫時阻止行人通過。（３）消殺完成后的一定時間，應在作業(yè)區(qū)域周圍，設(shè)置明顯的提示和告知標識，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財產(chǎn)損害。

第五十六頁，共68頁。第五十六頁，共68頁。４、商業(yè)用途房屋的管理（飲食場所）（１）在開業(yè)前應審查排污、排煙設(shè)施的建設(shè)，相關(guān)政府部門的批準文件；（２）開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應即時調(diào)查和取證，即時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰。第五十七頁，共68頁。第五十七頁，共68頁。５、業(yè)主個人所有物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時：（１）書面通知責任人及時維修養(yǎng)護，要求相關(guān)業(yè)主給予配合；（２）將上述情況書面告知小區(qū)和業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會出面協(xié)調(diào)，督促責任人履行自己的義務(wù)。（３）在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，相關(guān)費用再由責任人承擔，向責任人追索。第五十八頁，共68頁。第五十八頁，共68頁。案例第五十九頁，共68頁。第五十九頁，共68頁。案例分析第六十頁，共68頁。第六十頁，共68頁。公眾責任險公眾責任險是指對投保人在公共場合發(fā)生的意外事故進行保障的險種，如在營業(yè)期間的運動場所、娛樂場所，在施工期間的建筑、安裝工程，在生產(chǎn)過程中的各種企業(yè)等，都可能因意外事故造成他人的人身傷亡或財產(chǎn)損失，因而產(chǎn)生投?？臻g。公眾責任險包括餐飲業(yè)綜合保險、火災公眾責任保險、物業(yè)責任保險等。如果消費者在一些商場或餐館等場所發(fā)生了意外事故，且責任在商場或餐館，投保了公眾責任險的商場或餐館就可以先賠錢給消費者，再找保險公司索賠。

第六十一頁，共68頁。第六十一頁，共68頁。第四章裝修管理風險防范裝修引起的風險問題相鄰關(guān)系處理安全隱患建筑外觀形象侵占他人利益違規(guī)裝修環(huán)境衛(wèi)生施工噪聲施工人員管理七、裝修管理風險第六十二頁，共68頁。第六十二頁，共68頁。第四章裝修管理風險防范重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂

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