北京-上京-壹世界燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場研究報(bào)告-54課件

上京·壹世界

燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場研究報(bào)告前期工作梳理燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)機(jī)會(huì)研究：燕郊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析：燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場客戶細(xì)分：本項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀及目標(biāo)梳理結(jié)論目錄2項(xiàng)目定位國際化活力派青年時(shí)尚居住區(qū)ARTDECO生活城崇尚自由居住的生活理念強(qiáng)調(diào)開放、時(shí)尚、品質(zhì)感和諧成熟生活氛圍輕松買，輕松住定位價(jià)值解讀形象定位3產(chǎn)品定位回顧一條貫穿社區(qū)景觀主軸一個(gè)景觀核心兩個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)一個(gè)彰顯身份的社區(qū)主入口組團(tuán)設(shè)計(jì)布局配套實(shí)現(xiàn)價(jià)值一條社區(qū)風(fēng)情商街凸顯品質(zhì)的DIS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)定位的保障物業(yè)管理現(xiàn)代建筑風(fēng)格地產(chǎn)服務(wù)為核心類型面積配比總面積一居經(jīng)濟(jì)型55-655%-10%1-2萬1居半65-7010%-15%2-3萬兩居緊湊型70－8025%-30%5-6萬經(jīng)濟(jì)型80－9020%-25%4-5萬三居2居半95-10515%-20%3-4萬經(jīng)濟(jì)型110-1205%-10%1-2萬合計(jì)——100%200000回遷用地一期二期四期三期5各節(jié)點(diǎn)成果梳理07年8月完成總規(guī)08年2月形象定位08年3月中原進(jìn)場08年3月戶外推廣08年4月網(wǎng)絡(luò)推廣08年5月國貿(mào)房展08年6月樓書網(wǎng)站08年7月物料印刷6策劃方案形成梳理百萬平米高密度住宅項(xiàng)目，區(qū)域較好市場競爭激烈價(jià)格穩(wěn)步上升宏觀調(diào)控已經(jīng)開始，但成效甚微08年初市場寒冬調(diào)整思路滿足項(xiàng)目回款以北京中青年客群為主，以地產(chǎn)服務(wù)為核心的都市生活示范社區(qū)被動(dòng)郊區(qū)化人群大盤歸屬感在嚴(yán)格控制成本的思路上增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，滿足市場及回款要求：精裝+3米具有明確的昭示性購房客群都市化，年輕化5個(gè)小人推廣主題以小人為形象主體，戶外及網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)行推廣延展項(xiàng)目頂部標(biāo)識(shí)物調(diào)整，二期產(chǎn)品線調(diào)整國際化活力派,青年時(shí)尚居住區(qū),ARTDECO生活城7

燕郊開發(fā)區(qū)地處北京天安門正東30公里；規(guī)劃面積80平方公里，建成區(qū)面積30平方公里，下轄92個(gè)村街，總計(jì)28萬人口,其中固定人口15萬人；經(jīng)過十余年的健康快速發(fā)展，燕郊開發(fā)區(qū)已演變成為規(guī)劃合理、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、功能完善、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化首都衛(wèi)星城和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；目前，燕郊開發(fā)區(qū)綜合實(shí)力在河北29個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)中位居第二，在全省縣(市)域開發(fā)區(qū)中位居第一；燕郊區(qū)域已成為“全國創(chuàng)建文明城市示范點(diǎn)”，不僅是投資興業(yè)的樂土，也是京東生活的“首善之區(qū)”

。燕郊一片投資興業(yè)的熱土一座正在崛起的新城一個(gè)安居樂業(yè)的美好家園

燕郊發(fā)展概況9

位于環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心，京、津、唐大北京“金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)域腹地；與北京一河之隔，西距首都天安門30公里，首都機(jī)場25公里；東距唐山125公里，秦皇島260公里；南距天津120公里；京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西。燕郊區(qū)域地處“大北京”腹地，地理位置得天獨(dú)厚，為區(qū)域提供了融入京津的絕佳平臺(tái)，使得當(dāng)?shù)厥袌鲚椛浞秶鷱V闊。101992年7月——被正式批準(zhǔn)為河北省省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；1999年12月——被批準(zhǔn)為省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；2001年——被批準(zhǔn)為省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地、河北省首家軟件產(chǎn)業(yè)基地、省級(jí)海外留學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地；目前——已初步形成集科技、生產(chǎn)、旅游、度假、金融、商貿(mào)于一體的嶄新現(xiàn)代化首都衛(wèi)星城和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，是河北省6個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一。定位于現(xiàn)代化衛(wèi)星城和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的燕郊區(qū)域，隨著其城市功能的不斷完善與發(fā)展,為房地產(chǎn)市場提供了更為廣闊的發(fā)展空間。11燕郊開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃燕郊區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局合理，在區(qū)域內(nèi)劃分高科技工業(yè)區(qū)、科研文化服務(wù)區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、旅游度假區(qū)等幾大主要產(chǎn)業(yè)區(qū)域。城市規(guī)劃1380平方公里規(guī)劃區(qū)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，四大功能區(qū)規(guī)劃功能完善，但尚未成形規(guī)模：燕郊開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)面積80平方公里，建成區(qū)面積30平方公里，轄區(qū)總?cè)丝?5萬。行政規(guī)劃：燕郊根據(jù)其功能性劃分為高科技工業(yè)區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、科研文化服務(wù)區(qū)和旅游休閑度假區(qū)四個(gè)功能區(qū)。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展14規(guī)劃：高科技工業(yè)區(qū)形成區(qū)核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)科研文化服務(wù)區(qū)致力打造

“京東生活首善之區(qū)”高科技工業(yè)區(qū)

——位于開發(fā)區(qū)東北部，以引進(jìn)高科技工業(yè)項(xiàng)目為主，目前已形成信息電子、生物醫(yī)藥、新型材料和綠色食品四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。工業(yè)區(qū)內(nèi)建有“燕郊信息產(chǎn)業(yè)園”和“燕郊生物醫(yī)藥園”是兩大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)龍頭園區(qū)?？蒲形幕?wù)區(qū)——位于開發(fā)區(qū)中部，面積3.3平方公里。已科研、教育、文化、體育、醫(yī)療等綜合服務(wù)設(shè)施為主。還包括保健康復(fù)、商業(yè)住宅、倉儲(chǔ)、社會(huì)公益設(shè)施、科技開發(fā)、軟件開發(fā)、信息、咨詢等。科技文化服務(wù)區(qū)高科技工業(yè)區(qū)本項(xiàng)目15利用自身優(yōu)勢(shì)，燕郊廣泛引進(jìn)中外投資項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅猛，經(jīng)濟(jì)總量快速增加，城市面貌變化顯著產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：燕郊開發(fā)區(qū)目前已引進(jìn)國內(nèi)外投資項(xiàng)目500余個(gè)，項(xiàng)目總投資140億元人民幣.已初步形成信息電子、生物醫(yī)藥、新型材料、綠色食品和旅游休閑五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，跨入了加速發(fā)展的快車道。重點(diǎn)三資企業(yè)——開發(fā)區(qū)已有來自美國、加拿大、德國、奧地利、意大利、澳大利亞、日本、韓國、馬來西亞、新加坡、印度尼西亞以及港、澳、臺(tái)等二十五個(gè)國家和地區(qū)的國內(nèi)外投資項(xiàng)目400多個(gè)，投資總額超過130億元，其中注冊(cè)三資項(xiàng)目130個(gè)，利用外資5.2億美元。2005年，全區(qū)共完成地區(qū)生產(chǎn)總值71億元，財(cái)政收入8.5億元，固定資產(chǎn)投資42.5億元，分別比建區(qū)之初增長28倍、16倍、23倍。綜合實(shí)力在河北29個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)中名列前茅，在全省縣（市）域開發(fā)區(qū)中位居第一.大量信息產(chǎn)業(yè)部研究機(jī)構(gòu)以及中關(guān)村制造企業(yè)的入駐，燕郊因此贏得“京東硅谷”的稱號(hào)。17京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西；北京930路公交車直通區(qū)內(nèi)；京通快速路將燕郊與北京市中心緊密連接；

102國道穿區(qū)而過；

30分鐘可達(dá)到首都機(jī)場；北京城市輕軌正在籌劃進(jìn)入燕郊。良好的交通通達(dá)性，擴(kuò)大了區(qū)域消費(fèi)市場，對(duì)于房地產(chǎn)市場，將會(huì)吸引大量來自輻射區(qū)域市場的客群。交通規(guī)劃18規(guī)劃中的城鐵及朝陽北路延長線，已經(jīng)建設(shè)完成的京平高速路，使來往北京與燕郊變得更便利，快捷。且舒緩燕郊擁擠的公共交通現(xiàn)狀，更大范圍的引入北京購房者19結(jié)合燕郊規(guī)劃，未來燕郊很難出現(xiàn)地產(chǎn)發(fā)展主導(dǎo)方向，一段時(shí)間內(nèi)仍將繼續(xù)保持現(xiàn)有狀態(tài)市重大規(guī)劃政策影響北京總體規(guī)劃修編確定的“兩軸-兩帶-多中心”發(fā)展方向，給京城外圍及周邊區(qū)域帶來了歷史性的發(fā)展良機(jī)，尤其東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的確定，使城市重心東移的趨勢(shì)成為必然。燕郊開發(fā)區(qū)地處京東，緊鄰?fù)ㄖ輩^(qū)，隨著北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心的東移，特別是通州新城經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)等方面的綜合發(fā)展勢(shì)必會(huì)給燕郊開發(fā)區(qū)帶來有利的影響。在北京總規(guī)劃的大環(huán)境的有力推動(dòng)下，目前燕郊的制造、醫(yī)藥、科技、物流、文化旅游等產(chǎn)業(yè)均有迅速良好的發(fā)展勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)總量快速增加，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。21目錄前期工作梳理燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)機(jī)會(huì)研究燕郊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場客戶細(xì)分本項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀及目標(biāo)梳理結(jié)論22燕郊住宅市場發(fā)展概述1232006-2007，區(qū)域均化北京客群的引進(jìn)，極大的促動(dòng)燕郊地產(chǎn)發(fā)展；西部住宅市場開始啟動(dòng)，以低密度的景觀舒適型洋房產(chǎn)品區(qū)別于東部傳統(tǒng)高密緊湊型住宅，相對(duì)北京巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，使得市場大獲成功燕郊題材的熱炒迅速提升區(qū)域價(jià)格，逐步縮小的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在持續(xù)上漲的底價(jià)壓力下，采取壓縮戶型面積的方式，避免總價(jià)溢出，維持燕郊市場價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在生活配套方面加大力度，用優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)吸引北京客群2004-2005年，西部新區(qū)2008年，市場嚴(yán)冬受宏觀市場影響，燕郊樓市呈現(xiàn)出郊區(qū)郊樓市常見的市場放大效應(yīng)，加上區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，直接體現(xiàn)在價(jià)格及銷售量上的直線下滑，甚至出現(xiàn)局部惡性價(jià)格戰(zhàn)23依托城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及對(duì)未來發(fā)展預(yù)期，城市房地產(chǎn)板塊正逐步形成直接競爭項(xiàng)目(A類)小盤尾盤別墅等(B類)序號(hào)項(xiàng)目名稱1星河皓月2美林灣3納丹堡4東方夏威夷威畢歐溪谷5夏威夷北岸6潮白人家7歐逸麗庭8東貿(mào)國際9普羅旺斯10天洋城11上上城12華泰憶江南13風(fēng)尚國際14新銳時(shí)代15城美維多利亞16東方夏威夷17西提島18田園牧歌19天子莊園20挪威de森林131234567148910111217161518192025燕郊住宅市場板塊對(duì)比分析對(duì)比項(xiàng)目資源分析產(chǎn)品面積(平方米)價(jià)格平臺(tái)(萬元)銷售速度多層高層別墅多層小高層別墅東部經(jīng)濟(jì)依托傳統(tǒng)片區(qū)認(rèn)知/公共交通方便/生活配套完善80-15035-180-35-5414-60-沒有形成明顯的板塊平臺(tái)銷售速度，銷售速度主要還是依據(jù)項(xiàng)目自身的因素來確定。西部景觀依托城市發(fā)展方向/周邊環(huán)境好/車行交通便利90-23039-210340-80035-18020-120200-640102國道沿線依托其便捷的交通優(yōu)勢(shì)/周邊環(huán)境/生活配套完善-43-160--23-100-各個(gè)板塊價(jià)格區(qū)分明顯，西部區(qū)域明顯高于東部，距離102國道沿線近代項(xiàng)目價(jià)格高于其他項(xiàng)目；整個(gè)燕郊住宅市場產(chǎn)品形式正趨于統(tǒng)一，除東部個(gè)別擁有較好自然資源項(xiàng)目推出少量別墅產(chǎn)品外，整個(gè)住宅市場完全以小高層，高層為主；別墅產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)市場最高價(jià)，各項(xiàng)目價(jià)格差異大，說明市場對(duì)別墅產(chǎn)品形式與價(jià)值沒有形成對(duì)位。市場各類產(chǎn)品平臺(tái)面積區(qū)間初步形成，獨(dú)棟產(chǎn)品面積在300平米以上，類別墅面積區(qū)間230-280平米，多層與小高層產(chǎn)品沒有明顯差別市場主力戶型為：1居面積35－70平米，2居面積區(qū)間60-100平米，3居面積區(qū)間90-130平米26市場在售項(xiàng)目，產(chǎn)品創(chuàng)新有限，同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭多以社區(qū)配套、景觀為賣點(diǎn)

在售分析物業(yè)名稱產(chǎn)品創(chuàng)新星河皓月酒店式公寓美林灣超大水景會(huì)所納丹堡社區(qū)規(guī)劃威畢歐溪谷——夏威夷北岸——潮白人家——?dú)W逸麗庭——東貿(mào)國際酒店及辦公普羅旺斯——天洋城——上上城——華泰憶江南——風(fēng)尚國際——新銳時(shí)代商住兩用城美維多利亞——東方夏威夷下越，低層花園西提島花園洋房田園牧歌——天子莊園——挪威de森林別墅合計(jì)1279.1429產(chǎn)品水平整體較低，立面、園林等處理手法簡單，少數(shù)項(xiàng)目開始注重材料和色彩的利用納丹堡立面光影變化較豐富，立面色彩搭配較單一；社區(qū)規(guī)劃中間高南北逐漸降低華泰憶江南燕郊相對(duì)較新穎的立面設(shè)計(jì)，通過色彩和裝飾構(gòu)件使立面有了較豐富的變化；立面材質(zhì)以瓷磚和涂料為主，材料選擇搭配缺乏品質(zhì)；上上城立面形式平淡、規(guī)矩，缺乏變化，褐色涂料，并未對(duì)提升項(xiàng)目檔次有多少幫助，簡單兵營式規(guī)劃布局，過于擁擠；在售分析30市場注重生活配套的規(guī)劃，物業(yè)管理逐步向北京靠攏社區(qū)配套郊區(qū)生活較市區(qū)成熟的居住環(huán)境，對(duì)社區(qū)的配套及安全有更高的要求燕郊在售住宅中，社區(qū)幼兒園、商業(yè)配套已成為各大盤的標(biāo)準(zhǔn)配置部分高檔項(xiàng)目擁有完善生活配套，包括會(huì)所、社區(qū)醫(yī)療等目前僅有上上城開通了社區(qū)巴士，2小時(shí)一班，月費(fèi)用150元/人物業(yè)名稱自身配套物業(yè)管理(物業(yè)費(fèi))星河皓月商業(yè)中心、雙語幼兒園燕達(dá)物業(yè)(1.2)美林灣平米商業(yè)街、會(huì)所嘉浩物業(yè)(0.89)納丹堡會(huì)所，商業(yè)街，運(yùn)動(dòng)中心，社區(qū)巴士中原華夏(1.36)威畢歐溪谷2萬平米綜合商業(yè)夏威夷(1.48)夏威夷北岸綜合商業(yè)夏威夷(1.38)潮白人家雙語幼兒園恒信物業(yè)(1.2)歐逸麗庭社區(qū)商業(yè)美聯(lián)物業(yè)(1.5)東貿(mào)國際會(huì)所、商業(yè)、酒店配套等戴得梁行顧問(未定)天洋城會(huì)所，配套商業(yè)未定上上城酒店、商業(yè)、雙語幼兒園、社區(qū)巴士銀茂泰德物業(yè)(1.1)華泰憶江南2400平米水上會(huì)所未定風(fēng)尚國際2000平米會(huì)所瑞贏物業(yè)(1.5)新銳時(shí)代商業(yè)、辦公、酒店住達(dá)物業(yè)(1.46/1.8)城美維多利亞底商未定東方夏威夷商業(yè)街、會(huì)所、俱樂部戴得梁行(1.48)西提島底商未定田園牧歌會(huì)所、配套商業(yè)京東文苑（1.8）天子莊園三星級(jí)酒店、幼兒園、高爾夫練習(xí)場天子物業(yè)(1.1)31根據(jù)對(duì)燕郊住宅項(xiàng)目的調(diào)研分析，區(qū)域住宅產(chǎn)品在外部要素方面的有八個(gè)主要特點(diǎn)區(qū)域住宅產(chǎn)品外部要素分析項(xiàng)目整體以中大規(guī)模為主，絕大部分在50萬平米以上容積率普遍較高樓體類型全部選擇小高/高層板樓，保證套內(nèi)居住舒適性，提高銷售面積建筑風(fēng)格風(fēng)格較為單一，缺乏個(gè)性產(chǎn)品，以簡約大方的現(xiàn)代/歐式風(fēng)格為主，與客群定位相適應(yīng)園林景觀西部高檔項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)較好，但整體水平較低市場中存在約一半項(xiàng)目僅有樓間綠化配套設(shè)置大規(guī)模項(xiàng)目配套完善會(huì)所配套整體檔次較低智能化設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)施均較為齊全系統(tǒng)設(shè)置比較統(tǒng)一物業(yè)管理部分高檔項(xiàng)目聘請(qǐng)外地專業(yè)物業(yè)管理公司以及合理的物管費(fèi)用車位配套各項(xiàng)目車位都比較少，車位配置較低，僅有個(gè)別項(xiàng)目做到地下車庫直接入戶32區(qū)域住宅產(chǎn)品在內(nèi)部要素方面有五個(gè)主要特點(diǎn)區(qū)域住宅產(chǎn)品內(nèi)部要素分析戶型配比以緊湊型一居、兩居及三居為主力戶型，也有部分四居以上大戶型戶型面積設(shè)置一居60平米居多，兩居80-100平米左右，三居110-130四居140平米以上，但數(shù)量很少不同戶型銷售比較區(qū)域客戶對(duì)總價(jià)較為敏感，區(qū)域能夠吸引大量的小戶型購買客戶；居住型兩居、三居需求較大；四居戶型認(rèn)可度不高裝修狀況以毛坯房供應(yīng)為主，有項(xiàng)目計(jì)劃推出少量精裝產(chǎn)品公共空間裝修套內(nèi)設(shè)施設(shè)備以市政和集中供暖為主要采暖方式，盡可能采用地?zé)岵膳岣唔?xiàng)目整體水準(zhǔn)33項(xiàng)目名稱星河皓月美林灣納丹堡潮白人家威畢歐溪谷/北岸/夏威夷天洋城上上城推廣渠道以展會(huì)、報(bào)紙、京哈高速路牌為主京哈高速戶外路牌102國道公交站點(diǎn)燈箱，京哈高速路牌、網(wǎng)絡(luò)、北京主流平面媒體、地鐵廣告京哈高速路牌京哈高速戶外路牌、燕靈路導(dǎo)視、道旗及北京各主流平面京哈高速戶外路牌、展會(huì)、市區(qū)小廣告北京各大主流媒體,京哈高速路牌,項(xiàng)目導(dǎo)引系統(tǒng)、移動(dòng)電視推廣主題/河案·森林·高爾夫·風(fēng)景中的家一座歐洲城堡，十個(gè)生活夢(mèng)想百萬平米歐式生活花園溪谷風(fēng)情/沙灘·海案·墅質(zhì)宮館一個(gè)夢(mèng)想開始的地方400萬平米·國際青年社區(qū)備注以河流、綠地、運(yùn)動(dòng)為主題，主打低密度，高層住舒適性的住宅區(qū)，前期先推出4-5層花園洋房，在市場上確定低密度的形象定位，為后期高層公寓產(chǎn)品的推出預(yù)留價(jià)格拉升空間；設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)為該項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，以星河灣建筑設(shè)計(jì)班底“WY國際建筑設(shè)計(jì)公司為突破口，在市場上奠定高檔住宅的地位。同為匯福地產(chǎn)開發(fā)，借助納丹堡的宣傳及名氣，突顯開發(fā)商的實(shí)力，從而關(guān)注項(xiàng)目本身三盤聯(lián)動(dòng)，主要利用夏威夷別墅客戶及三盤所積累的客戶進(jìn)行老客戶推廣，在推出4100元/平米起的超低價(jià)后，又再次推出7.5折特價(jià)房各方面條件并不突出，以高性價(jià)比居住社區(qū)為主要推廣點(diǎn)，上上城是燕郊區(qū)域內(nèi)推廣力度最大的項(xiàng)目，幾乎所有的主流渠道全部上刊，尤其是網(wǎng)絡(luò)與平面媒體。推廣方面分析34

小結(jié)：1、燕郊區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目所選擇的推廣渠道較為傳統(tǒng)（三大網(wǎng)絡(luò)、北京市各大主流平面媒體），針對(duì)性強(qiáng)（以在北京東部工作或生活的客戶為主，燕郊本地及外地客戶為輔）；2、京哈高速指路牌是各個(gè)項(xiàng)目的必爭渠道，它既是客戶進(jìn)入燕郊區(qū)域的指引牌，也是項(xiàng)目形象展示的窗口；3、燕郊區(qū)域內(nèi)宣傳媒體較為單一，并且渠道較為有限，在同一路段上可看到兩到三個(gè)項(xiàng)目的宣傳品；4、燕郊區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目以主打廣告為主，在組織活動(dòng)方面比較少見，甚至在開盤時(shí)僅對(duì)外公布開盤，而很少組織大型開盤活動(dòng)；5、燕郊區(qū)域內(nèi)銷售中心較為集中，其中一個(gè)項(xiàng)目的推廣可為其它項(xiàng)目帶來客戶。

35目錄前期工作梳理燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)機(jī)會(huì)研究燕郊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場客戶細(xì)分本項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀及目標(biāo)梳理結(jié)論36燕郊市場典型項(xiàng)目客戶描述星河皓月比例構(gòu)成：北京客戶約占70%，當(dāng)?shù)亟處熧彿繄F(tuán)占15%，其余外省客戶約15%；自住客戶約60%，投資客約40%；20-35歲年輕客戶占50%以上，50歲以上養(yǎng)老客戶約30%；外地人中以東北人占約50%以上，其次是山西人約20%—30%；置業(yè)驅(qū)動(dòng)：在北京工作的外地年輕人，因房價(jià)低而購買，早期表現(xiàn)更為明顯，因?yàn)楸韧ㄖ莸姆績r(jià)低一倍；北京工作的外地人，考慮到孩子上學(xué)問題，選擇在燕郊這個(gè)距離近且教學(xué)質(zhì)量較好的區(qū)域購房；在北京或周邊做生意的小私營業(yè)主，受到低房價(jià)和升值潛力驅(qū)動(dòng)；養(yǎng)老客戶因?yàn)檫@里空氣、環(huán)境好，價(jià)格合理而購買；投資客戶除對(duì)市場增長有信心外，還有些是因父母住在這邊，購買先做投資用，日后再考慮具體處置問題；置業(yè)關(guān)注：自住客戶對(duì)總價(jià)比對(duì)單價(jià)敏感，關(guān)注交通便利、社區(qū)配套等；部分自住客戶對(duì)社區(qū)環(huán)境、景觀資源等提升品質(zhì)的因素較關(guān)注。37燕郊市場典型項(xiàng)目客戶描述比例構(gòu)成：北京客戶約占70%，當(dāng)?shù)丶昂颖笔≈苓吙蛻粽?0%；自住客戶約70%，投資客約30%；20-35歲年輕客戶占50%以上，50歲以上養(yǎng)老客戶約30%；外地人中以東北人居多，約60%，山西人20%，其他地區(qū)的約20%；美林灣置業(yè)驅(qū)動(dòng)：在北京工作的外地年輕白領(lǐng)，因房價(jià)低而購買；大部分年輕白領(lǐng)工作在國貿(mào)周邊，因這邊快速交通便利而購買；外地人想在北京安家，考慮到孩子上學(xué)問題，選擇在燕郊這個(gè)距離近且教學(xué)質(zhì)量較好的區(qū)域購房；養(yǎng)老客戶因?yàn)檫@里空氣、環(huán)境好，價(jià)格合理而購買；投資客戶因?yàn)榭吹窖嘟蓟鸨氖袌鲈鲩L，對(duì)升值非常有信心；置業(yè)關(guān)注：年輕白領(lǐng)對(duì)單價(jià)和總價(jià)均比較關(guān)注，受支付能力影響，尤其對(duì)總價(jià)敏感；在北京工作的客戶關(guān)注交通便利、社區(qū)配套齊全；大戶型客戶偏重對(duì)戶型空間、景觀環(huán)境等品質(zhì)的關(guān)注。38燕郊市場典型項(xiàng)目客戶描述比例構(gòu)成：北京客戶約占70%，當(dāng)?shù)丶昂颖笔≈苓吙蛻粽?0%；自住客戶約50%，投資客約50%；35-40歲客戶占50%以上，50歲以上養(yǎng)老客戶約30%，目前主推小戶型產(chǎn)品，年齡結(jié)構(gòu)有所下調(diào)；納丹堡置業(yè)驅(qū)動(dòng)：在八通沿線工作的三口之家，考慮孩子住房問題，多有私家車在北京工作的外地年輕白領(lǐng)，因房價(jià)低而購買；養(yǎng)老客戶因?yàn)檫@里空氣、環(huán)境好，價(jià)格合理而購買；投資客戶因?yàn)榭吹窖嘟蓟鸨氖袌鲈鲩L，對(duì)升值非常有信心；投資客戶除對(duì)市場增長有信心外，還有些是因父母住在這邊，購買先做投資用，日后再考慮具體處置問題；置業(yè)關(guān)注：年輕白領(lǐng)對(duì)單價(jià)和總價(jià)均比較關(guān)注，受支付能力影響，尤其對(duì)總價(jià)敏感；在北京工作的客戶關(guān)注交通便利、社區(qū)配套齊全；大戶型客戶偏重對(duì)戶型空間、景觀環(huán)境等品質(zhì)的關(guān)注。39上上城燕郊市場典型項(xiàng)目客戶描述比例構(gòu)成：北京客戶約占80%，當(dāng)?shù)丶昂颖笔≈苓吙蛻粽?0%；自住客戶約60%，投資客約40%；20-35歲年輕客戶占60%以上，50歲以上養(yǎng)老客戶約20%；外地人中以東北人占約50%以上，其次是山西人約30%；置業(yè)驅(qū)動(dòng)：在北京工作的外地年輕白領(lǐng)，因該樓盤名氣大，且房價(jià)低而購買；大部分年輕白領(lǐng)工作在國貿(mào)周邊，因這邊快速交通便利且大社區(qū)配套齊全而購買；外地人想在北京安家，考慮到孩子上學(xué)問題，選擇在燕郊這個(gè)距離近且教學(xué)質(zhì)量較好的區(qū)域購房；養(yǎng)老客戶多為北京市內(nèi)拆遷戶，因?yàn)檫@里房價(jià)低而選擇；在周邊做生意的小私營業(yè)主，如東郊批發(fā)市場的小老板，看重這里位置近、房價(jià)低而購買；投資客戶因?yàn)榭吹酱蟊P的升值潛力，而對(duì)回報(bào)非常有信心；置業(yè)關(guān)注：自住客戶關(guān)注總價(jià)，因支付能力限制，對(duì)戶型產(chǎn)品不會(huì)過分挑剔；在北京工作的客戶關(guān)注交通便利、社區(qū)配套齊全。40燕郊市場北京置業(yè)客戶區(qū)域總結(jié)

——現(xiàn)在我們的客戶這些地方工作區(qū)域：國貿(mào)、金融街、長安街主要依靠軌道交通向四周擴(kuò)散，少部分客群二次轉(zhuǎn)車，多為短途，輻射范圍2km內(nèi)居住區(qū)域：客戶購房前主要居住在通州或八通線城鐵沿線，如梨園、廣播學(xué)院等區(qū)域。有一定比例的市區(qū)拆遷戶，多位于東二環(huán)至三環(huán)之間?？蛻舴植紖^(qū)域：以京通快速沿長安街至金融街沿線；途中又以國貿(mào)、大望路向南北方向輻射；三環(huán)沿線南北輻射范圍最大，北至三元橋，南至勁松41區(qū)域內(nèi)有四種主力的客戶類型，首次置業(yè)比重很高項(xiàng)目名稱成交客戶類型星河皓月北京養(yǎng)老住戶，北京上班族為主，當(dāng)?shù)亟處熧彿繄F(tuán)美林灣北京客群，投資客群，私營業(yè)主東方夏威夷周邊私營業(yè)主，政企管理人員，高校、研究院人員，投資客納丹堡北京客群，養(yǎng)老客群，當(dāng)?shù)卣蠊芾砣藛T，投資客東貿(mào)國際北京年輕客群，投資客，上班族歐逸麗庭養(yǎng)老客群為主潮白人家北京客群，投資客群風(fēng)尚國際投資客群，當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主新銳時(shí)代投資客，中小企業(yè)業(yè)主，當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主上上城北京中低收入上班族，當(dāng)?shù)刂械仁杖肴巳?，投資客華泰憶江南當(dāng)?shù)鼐用駷橹鲄^(qū)域內(nèi)4種主力客戶類型北京中等收入的上班族、周邊工作機(jī)關(guān)單位的工作人員及高校教師其成交比例約占到總成交的50%左右，成為區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目最為主要的有效成交客群生活在區(qū)域內(nèi)的居民，周邊企業(yè)員工他們希望在目前這個(gè)區(qū)域內(nèi)有更能適應(yīng)他們需求的居住項(xiàng)目出現(xiàn)，來滿足他們的居住需求周邊做經(jīng)商的私營業(yè)主投資客群區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)比重很高，約占總成交客群的一半以上；其中主要以來自北京的：新婚夫婦、帶有投資性質(zhì)的自住客戶為主，以及當(dāng)?shù)刂脴I(yè)居民投資客群比例較同等區(qū)域高，除大批來自北京、山西、唐山的投資客群在次投資購房；當(dāng)?shù)鼐用穸址拷灰资袌鐾瑯踊馃?2燕郊市場客群總結(jié)分類——年輕置業(yè)客群本項(xiàng)目主力客群外地置業(yè)客群本地置業(yè)客群客群背景：北京東部，東北部的外來人口，文化程度較高，白領(lǐng)階層；但家庭及自身收入，無法承受北京的高房價(jià)，由于結(jié)婚或?yàn)楹⒆訙?zhǔn)備，實(shí)需要解決自身或家庭必須的居住問題；年輕置業(yè)客群描述：25－35歲，兩口之家，居住或在北京東部，東北部工作認(rèn)可北京東部區(qū)域發(fā)展家庭年收入10萬元以內(nèi)，存款10-15萬元多為首次置業(yè)對(duì)價(jià)格敏感，按錢買房置業(yè)特征：沒有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)生活基本功能需求關(guān)注多對(duì)住宅價(jià)格敏感，看錢購房，購房考慮性價(jià)比主要選擇一居或小兩居產(chǎn)品，滿足家庭基本居住需求有一定的投資考慮，但首先要滿足自住老年置業(yè)投資客群客戶描述新北京移民43燕郊市場客群總結(jié)分類——年輕置業(yè)客群本項(xiàng)目主力客群外地置業(yè)客群本地置業(yè)客群客群背景：在燕郊當(dāng)?shù)鼗蛑苓厖^(qū)域做生意的外來人口，文化程度不高；有一定支付能力，但不足以支付北京的高房價(jià)；由于工作原因，購房時(shí)有地緣性考慮，隨生意地點(diǎn)改變而改變居所；年輕置業(yè)客群描述：25－35歲，兩口或三口之家，主要工作地點(diǎn)在燕郊及周邊區(qū)域，如東郊批發(fā)市場等；家庭年收入10萬元以上，有一定的支付能力；首次或多次置業(yè)；對(duì)總價(jià)敏感，有階段性購房預(yù)算；置業(yè)特征：熟悉區(qū)域市場，對(duì)生活便利度有較高要求對(duì)住宅總價(jià)敏感，購房考慮性價(jià)比主要選擇兩居或小三居產(chǎn)品，滿足家庭階段性居住需求由于工作地點(diǎn)不太穩(wěn)定，購房帶有投資考慮老年置業(yè)投資客群客戶描述小私營業(yè)主44燕郊市場客群總結(jié)分類——老年置業(yè)客群背景：北京市退休職工：現(xiàn)有住房為福利分房或購買的集資房，房屋年代久遠(yuǎn)，居住舒適度差，但多位于市區(qū)繁華地段，生活配套完善；客群描述：45-60歲，老兩口或單身，依靠退休工資生活，或采取賣舊房，買新房的置業(yè)方式，或用市內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付，一次性付款的比率較高；或由子女代為付款；老年置業(yè)置業(yè)特征：多數(shù)由子女代為選擇，面積選擇大兩居或三居產(chǎn)品，青睞底層產(chǎn)品注重社區(qū)環(huán)境，要求社區(qū)有集中的室外活動(dòng)對(duì)噪音敏感度較高關(guān)注日常生活配套，要求有便利的日常購物場所，對(duì)區(qū)域醫(yī)療配套有一定硬性要求投資客群本項(xiàng)目主力客群外地置業(yè)客群本地置業(yè)客群年輕置業(yè)客戶描述養(yǎng)老型客戶45燕郊市場客群總結(jié)分類——老年置業(yè)客群背景：因子女在京工作而舉家搬遷，子女已在燕郊置業(yè)，父母為求于子女生活在一起，方便互相照顧，也選擇在燕郊置業(yè)；多數(shù)為退休老人客群描述：45-60歲，老兩口或單身；支付能力沒有明顯不足，或賣掉原來外地的房子，或用多年積蓄購買，或由子女購買，總體一次性付款比例高，且有重復(fù)購買，考慮升級(jí)居所或投資；老年置業(yè)置業(yè)特征：自住選擇兩居或與子女一起住選擇三居，甚至四居大戶型產(chǎn)品，二次投資置業(yè)時(shí)則會(huì)選擇面積選擇小一居或小兩居等總價(jià)低的產(chǎn)品；注重社區(qū)品牌，對(duì)景觀要求不高，但需要有較好的戶外活動(dòng)空間關(guān)注日常生活配套，要求有便利的日常消費(fèi)場所，對(duì)區(qū)域醫(yī)療配套有一定硬性要求投資客群本項(xiàng)目主力客群外地置業(yè)客群本地置業(yè)客群年輕置業(yè)客戶描述遷徙型客戶46燕郊市場客群總結(jié)分類——投資客群客群背景：炒房一族，炒房經(jīng)驗(yàn)不多，手頭閑錢有限，對(duì)北京及周邊房地產(chǎn)市場有一定的了解，選擇短期增值迅速的項(xiàng)目，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，追求短期利益客群描述：在北京有兩套以上房產(chǎn)一次性付款比例較高追逐經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，可用資金量不多，追求高流通置業(yè)特征：關(guān)注項(xiàng)目升值潛力，看重開發(fā)商背景多選擇大盤一期，小戶型產(chǎn)品對(duì)環(huán)境、配套等關(guān)注度不高投資客群老年置業(yè)北京白領(lǐng)本項(xiàng)目主力客群外地置業(yè)客群本地置業(yè)客群客戶描述47燕郊市場客群總結(jié)分類——本地客群客群背景：本地政府公務(wù)員企業(yè)中層管理者高校教師本地私營業(yè)主客群描述：首次置業(yè)比重較大，多為升級(jí)居住熟悉項(xiàng)目區(qū)域，生活或在周邊工作支付能力相對(duì)較高，屬于當(dāng)?shù)馗叨丝腿褐脴I(yè)特征：看重開發(fā)商背景，購房關(guān)注口碑對(duì)環(huán)境、配套等關(guān)注度高團(tuán)購比例較高投資客群老年置業(yè)北京白領(lǐng)本項(xiàng)目主力客群外地置業(yè)客群本地置業(yè)客群客戶描述48客戶描述客戶類型年齡工作/來源區(qū)域家庭結(jié)構(gòu)現(xiàn)居住情況需求面積支付能力價(jià)值取向新北京移民25-30以國貿(mào)為核心，向三元橋和雙井地區(qū)輻射單身或DINK以租房為主，且合租情況普遍60-9030-40萬總價(jià)、交通、配套養(yǎng)老族50-60以北京城區(qū)的拆遷戶為主單身或空巢原有住房被拆，或與子女同住50-6020-30萬總價(jià)、配套、環(huán)境遷徙族45-55從外地追隨子女來京空巢將原住房出租或出售50-8025-35萬總價(jià)、交通、配套投資客——以北京東部為主——有1