上海虹橋某住宅項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)

壹、項(xiàng)目簡(jiǎn)況一﹑項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、地理位置項(xiàng)目位于紅寶石石路、伊犁路交接區(qū)域，屬于古北二二期高級(jí)涉外外居住區(qū)中心心區(qū)域，古北北二期交通主主軸分布項(xiàng)目目四周2、交通網(wǎng)絡(luò)虹橋路、古北路路、延安路高高架構(gòu)筑區(qū)域域主要交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，可達(dá)市市中心主要區(qū)區(qū)域，交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)順暢便捷捷。古北二期內(nèi)部公公路網(wǎng)路逐步步健全，伊犁犁路、黃金城城道作為區(qū)域域十字交通的的主軸，區(qū)域域范圍內(nèi)尚無(wú)無(wú)公交線路進(jìn)進(jìn)入，多以私私家車作為主主要代步工具具。3、商服環(huán)境依托古北一期成成熟的商業(yè)環(huán)環(huán)境，擁有眾眾多購(gòu)物中心心、餐飲、娛娛樂(lè)中心；古古北家樂(lè)福大大賣場(chǎng)、異國(guó)國(guó)情調(diào)的餐飲飲休閑餐廳成成為眾多境外外人士休閑的的場(chǎng)所；構(gòu)筑筑區(qū)域商業(yè)的的主體。古北二期處于開開發(fā)的先導(dǎo)期期，項(xiàng)目周邊邊商服配套尚尚未形成，伴伴隨古北商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)設(shè)，區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境將有本本質(zhì)性轉(zhuǎn)變。4、房產(chǎn)開發(fā)新古北國(guó)際社區(qū)區(qū)亦稱古北二二期，由正在在開發(fā)建設(shè)中中的古北二期期高檔住宅區(qū)區(qū)、以及規(guī)劃劃于兩年內(nèi)施施工的古北商商務(wù)區(qū)組成。預(yù)預(yù)計(jì)2005年完工后，該該區(qū)域?qū)⒊蔀闉榧幼?、休休閑、教育、商商務(wù)為一體、上上海規(guī)模最大大、層次最高高的國(guó)際化社社區(qū)。整個(gè)古北新區(qū)占占地面積136公頃，建筑筑面積約240多萬(wàn)平方米米。一期用地地面積52.3公頃，總建建筑面積約70多萬(wàn)平方米米，經(jīng)過(guò)10多年開發(fā)建建設(shè)，形成了了古北新區(qū)獨(dú)獨(dú)特的人文居居住環(huán)境及鮮鮮明的品牌特特征。新古北國(guó)際社區(qū)區(qū)亦稱為古北北新區(qū)二期，位位于古北一期期東側(cè)，北至至虹橋路，南南至古羊路，以以伊犁路為小小區(qū)南北主干干道。規(guī)劃占占地面積57.7公頃，建筑筑面積103萬(wàn)平方米，公公共綠地近8.5公頃，主要要以高端住宅宅為主。新古北國(guó)際社區(qū)區(qū)的規(guī)劃方案案由美國(guó)JY建筑設(shè)計(jì)事事務(wù)所與上海海城市規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)研究院共共同編制完成成，總體布局局上以黃金城城道為中軸線線來(lái)組織南北北兩面主體對(duì)對(duì)稱的建筑空空間，軸線頂頂端以半圓弧弧形空間作為為主軸線的高高潮和終端，形成古北特色的延續(xù)。二、基地現(xiàn)狀****花園一一期項(xiàng)目情況：*****花園（一期期），于2002年開發(fā)，屬屬于古北地區(qū)區(qū)較早高檔樓樓盤，于20004年3月銷售完畢畢；總戶數(shù)200戶，主力面面積3R:1555㎡－240㎡;產(chǎn)品格局以以裝修為主，裝裝修單價(jià)在2500－3000元/㎡。價(jià)格走勢(shì)基地概況基本情況：項(xiàng)目目緊鄰****花園（一期期），呈正方方形空地，由由圍墻包圍，目目前土地尚處處平整階段。建建筑容積率為為2.56。產(chǎn)品類型型：以高層建建筑為主，呈呈現(xiàn)半圍合式式布局，突出出中心景觀綠綠化，板式結(jié)結(jié)構(gòu)戶型排布布，打造舒適適的居住空間間。戶型類別：項(xiàng)目目有三種戶型型類別1R、2R、3R、6R均為平層，面面積從79－583平方米；戶戶型種類較為為齊全。面積構(gòu)成貳、競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)解析1、價(jià)格分析（注：選取在售售個(gè)案4－5月市場(chǎng)成交交均價(jià)）古北二期高檔住住宅區(qū)作為上海規(guī)模模最大、層次次最高的國(guó)際際化社區(qū)；良良好地生活環(huán)環(huán)境、完善區(qū)區(qū)域的城區(qū)規(guī)規(guī)劃，帶動(dòng)價(jià)價(jià)格的穩(wěn)步攀攀升，13000元/㎡產(chǎn)品均價(jià)價(jià)占據(jù)市場(chǎng)最最高端。華麗家族·古北北處于古北二二期中心區(qū)域域，外部由在在建的高檔社社區(qū)所環(huán)繞，居居住環(huán)境理想想，產(chǎn)品以2500－3000元/㎡精裝修價(jià)價(jià)格推入市場(chǎng)場(chǎng)，配備基本本家電系統(tǒng)，產(chǎn)產(chǎn)品定位、檔檔次與周邊產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)行錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)，位于于市場(chǎng)的高端端。杰仕豪庭位于古古北外圍區(qū)域域，產(chǎn)品規(guī)模模、檔次與古古北二期高檔檔居住區(qū)內(nèi)部部個(gè)案存在較較大差異，產(chǎn)產(chǎn)品推出精裝裝修、全配的的小面積公寓寓產(chǎn)品以17800元/㎡市場(chǎng)價(jià)格格推入市場(chǎng)，市市場(chǎng)認(rèn)同度相相對(duì)較低。未來(lái)價(jià)格走勢(shì)分析伴隨區(qū)域供給量量的集中釋放放，區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)將處于白熱熱化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)，受地價(jià)、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升升的綜合影響響，區(qū)域均價(jià)價(jià)將持續(xù)保持持小幅穩(wěn)步上上揚(yáng)的走勢(shì)。參照周邊預(yù)推個(gè)個(gè)案，裝修產(chǎn)產(chǎn)品格局受高高端消費(fèi)群體體的喜好，成成為市場(chǎng)的主主導(dǎo)需求，毛毛坯房將逐步步推出市場(chǎng)，裝裝修房產(chǎn)品價(jià)價(jià)格將與毛坯坯房?jī)r(jià)格差距距將逐步拉達(dá)達(dá)，精裝修產(chǎn)產(chǎn)品有效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)附加值的提提升，市場(chǎng)前前景看好。古北二期高檔住住宅區(qū)市場(chǎng)均均價(jià)位于市場(chǎng)場(chǎng)高位，受期期房現(xiàn)轉(zhuǎn)、貸貸款緊縮等相相關(guān)政策的影影響，市場(chǎng)均均價(jià)將保持合合理上漲空間間，預(yù)計(jì)年平平均漲幅為6％。2、供需分析分析區(qū)域市場(chǎng)整體去去化狀況維持持較高水平，目目前市場(chǎng)推案案總量達(dá)22.6萬(wàn)㎡，平均均銷售率61％，在售個(gè)個(gè)案月均去化化集中在25－30套/月，市場(chǎng)呈呈現(xiàn)健康理性性的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。容積率作為水平平存在較大差差異，新建產(chǎn)產(chǎn)品注重內(nèi)部部環(huán)境的打造造，容積率水水平呈現(xiàn)逐步步下降發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)，目前市市場(chǎng)平均容積積率為3.3；本案容積積率水平為2.56,存在較大可可操作空間。潛在供應(yīng)量分析析（注：選取個(gè)案案均為2005年推入市場(chǎng)場(chǎng)）分析：由上表看出古北北二期匯聚眾眾多知名品牌牌，2005年將成為古古北二期建設(shè)設(shè)的高潮期，49萬(wàn)㎡市場(chǎng)供供給量將與2005年－2006年推入市場(chǎng)場(chǎng)；市場(chǎng)供求求狀況區(qū)域平平衡，市場(chǎng)趨趨于合理性發(fā)發(fā)展。未來(lái)品牌型、規(guī)規(guī)模型個(gè)案將將占據(jù)市場(chǎng)主主導(dǎo)，產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)成為為主導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)模模式，尋求產(chǎn)產(chǎn)品面積、總總價(jià)的差異，將將成為影響整整體去化的關(guān)關(guān)鍵因素。3、面積配比在售個(gè)案面積配配比戶型面積(平方米))比例(%)1R64-7042R108-116612120-1211163R140-158814161-179921187-197794R201-233314復(fù)式212-25336306-38554合計(jì)555（注：選取黃金金豪園、杰仕仕豪庭、華麗麗家族、嘉年年華庭、瑞仕仕花園在售戶戶型）分析：3R:161--179㎡占21％市場(chǎng)份額額構(gòu)筑區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品面積的主主峰值，預(yù)示示舒適型產(chǎn)品品格局占據(jù)市市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)導(dǎo)，客源群體體購(gòu)買實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)勁。較高市場(chǎng)投資回回報(bào)率，受到到投資客源的的追捧，2R:1220-1211㎡構(gòu)筑區(qū)域域的次峰值，1R少量推出，同同樣形成市場(chǎng)場(chǎng)的熱銷。4、客源分析受產(chǎn)品檔次國(guó)際際化定位，使使得客源來(lái)源源脫離了區(qū)域域概念，面向向和輻射到全全市及境外。受到總價(jià)高、戶戶型面積大，購(gòu)購(gòu)買力的限制制，本市客源源居住型消費(fèi)費(fèi)逐步退出市市場(chǎng)，投資性性消費(fèi)成為區(qū)區(qū)域客源的主主要消費(fèi)需求求，且市場(chǎng)占占有份額有逐逐步放大的走走勢(shì)。區(qū)域傳統(tǒng)境外人人士聚積區(qū)，是是境外人士購(gòu)購(gòu)房首選區(qū)域域，區(qū)域的認(rèn)認(rèn)同度較高，客客源構(gòu)成比例例占到45％，略高于于本地客源，構(gòu)構(gòu)成區(qū)域客源源主要消費(fèi)群群體。境外客源以港臺(tái)臺(tái)、日韓為主主，主要以在在滬投資辦廠廠、駐滬高級(jí)級(jí)代表的性質(zhì)質(zhì)較多，同時(shí)時(shí)區(qū)域內(nèi)分布布駐外領(lǐng)事館館、駐滬商貿(mào)貿(mào)公司，為區(qū)區(qū)域市場(chǎng)提供供歐美、東南南亞客源群體體。外省區(qū)客源僅占占有較少比例例，市場(chǎng)占有有率在不斷縮縮小，主要以以上海周邊省省區(qū)（如浙江江、江蘇）為為主叁、項(xiàng)目建議項(xiàng)目SWOT分分析優(yōu)勢(shì)外部因素古北二期涉外居居住區(qū)將成為為集居住、休休閑、教育、商商務(wù)為一體、上上海規(guī)模最大大、層次最高高的國(guó)際化社社區(qū)；本案位于中中心區(qū)域地段段優(yōu)勢(shì)明顯吸引來(lái)自歐美及及港、臺(tái)、日日、韓等30幾個(gè)國(guó)家和和地區(qū)的外籍籍人士，形成成了古北新區(qū)區(qū)獨(dú)特的人文文居住環(huán)境及及鮮明的品牌牌特征；國(guó)際際化的購(gòu)房群群體，構(gòu)筑區(qū)區(qū)域主力消費(fèi)費(fèi)群體，客源源購(gòu)買力強(qiáng)勁勁、潛在需求求群體旺盛。社區(qū)集中了上海海大部分最早早的外銷樓盤盤，市場(chǎng)均價(jià)價(jià)呈現(xiàn)長(zhǎng)期維維持高端水平平，住宅市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展成熟，區(qū)區(qū)域均價(jià)將繼繼續(xù)保持小幅幅攀升的態(tài)勢(shì)勢(shì)。內(nèi)部因素****花園一一期屬于區(qū)域域內(nèi)較早推出出高檔次全裝裝修房，產(chǎn)品品2002年推出，產(chǎn)產(chǎn)品檔次、價(jià)價(jià)格位于市場(chǎng)場(chǎng)的頂峰，良良好的文化底底蘊(yùn)、完善配配套，受高端端消費(fèi)群體的的推崇，品牌牌效應(yīng)成熟，為為后期產(chǎn)品市市場(chǎng)推廣奠定定良好的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)。二期戶型產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，主主力戶型小面面積3R：128—132㎡與周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案，形成成有效錯(cuò)位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)形中中增加潛在客客源群體市場(chǎng)場(chǎng)前景看好。項(xiàng)目采取半圍合合產(chǎn)品格局，與與一起產(chǎn)品連連成一體，大大面積綠化廣廣場(chǎng)、高檔次次的會(huì)所配套套，無(wú)形中提提升產(chǎn)品附加加值。機(jī)會(huì)古北二期開發(fā)定定位更加面向向國(guó)際化，境境外宣傳成為為主體推廣模模式，無(wú)形中中提升區(qū)域的的品牌知名度度，市場(chǎng)潛在在客源群體巨巨大。伴隨市政規(guī)劃的的完善，居住住環(huán)境進(jìn)一步步成熟，古北北二期區(qū)域均均價(jià)將持續(xù)攀攀升，為項(xiàng)目目開發(fā)奠定良良好的市場(chǎng)基基礎(chǔ)，預(yù)留充充足的升值空空間區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)實(shí)實(shí)行品牌性開開發(fā)策略，產(chǎn)產(chǎn)品檔次快速速提升，為區(qū)區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展展注入“強(qiáng)心劑”；市場(chǎng)發(fā)展展?jié)摿薮?。劣?shì)舒適型戶型將占占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)導(dǎo)，消費(fèi)群體體受到限制，外外籍客源成為為主力消費(fèi)群群體，外部經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏宏觀政策、對(duì)對(duì)客源消費(fèi)需需求的導(dǎo)向形形成較大的影影響；產(chǎn)品無(wú)無(wú)法預(yù)期的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大大。規(guī)模型個(gè)案占據(jù)據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，2005年－2006年市場(chǎng)潛在在供應(yīng)量體達(dá)達(dá)49萬(wàn)㎡，區(qū)域域市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激激烈，本案屬屬于小規(guī)模樓樓盤，規(guī)模效效應(yīng)無(wú)法體現(xiàn)現(xiàn)，產(chǎn)品塑造造空間得不到到充分體現(xiàn)。項(xiàng)目為純高層社社區(qū)，居住密密度相應(yīng)增加加，景觀主要要依靠中心花花園，活動(dòng)空空間有限，對(duì)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)提提升形成負(fù)面面影響。威脅新開樓盤較多，勢(shì)勢(shì)必產(chǎn)生客源源分流現(xiàn)象，高高消費(fèi)客源成成為主要爭(zhēng)取取對(duì)象。房產(chǎn)調(diào)控政策的的出臺(tái)、房產(chǎn)產(chǎn)投資利潤(rùn)的的縮小、房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氣氛濃厚將導(dǎo)導(dǎo)致高價(jià)位樓樓盤價(jià)格攀升升放緩，項(xiàng)目目?jī)r(jià)格升值空空間受到一定定程度的限制制。區(qū)域小戶型比例例偏低，市場(chǎng)場(chǎng)需求相應(yīng)旺旺盛，預(yù)計(jì)后后期市場(chǎng)供給給量有所放大大，對(duì)本案在在產(chǎn)品上構(gòu)成成一定的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)威脅。二、價(jià)格建議2005年上半半年開盤價(jià)格格：14000元//㎡（毛坯）16500元//㎡（裝修）解析區(qū)域國(guó)際化程度度日漸濃厚和和高消費(fèi)群體體認(rèn)同度高的的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)切入入，建議以毛毛坯價(jià)格和裝裝修價(jià)格兩種種形式定位價(jià)價(jià)格，迎合消消費(fèi)需求多元元化趨勢(shì)；考慮項(xiàng)目前期高高品質(zhì)樓盤形形象定位，建建議毛坯價(jià)14000元/㎡；16000元/㎡（裝修）價(jià)價(jià)格定位形成成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，突出項(xiàng)目目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)來(lái)獲獲取最佳的市市場(chǎng)收益和回回報(bào)?？沙浞掷卯a(chǎn)品品戶型面積多多樣性、裝修修配套采用豪豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來(lái)提升物業(yè)業(yè)潛在附加值值和投資獲益益的機(jī)會(huì)；以以此來(lái)帶動(dòng)人人氣和價(jià)格的的提升。****花園（一一期）形成較較高的市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)同度，高層層次的消費(fèi)群群體，構(gòu)筑完完善的居住環(huán)環(huán)境，較高市市場(chǎng)投資回報(bào)報(bào)成為吸引投投資客源導(dǎo)入入的關(guān)鍵；綜綜上所述，國(guó)國(guó)際化外部環(huán)環(huán)境為本案的的開發(fā)提供良良好的市場(chǎng)基基礎(chǔ)，項(xiàng)目開開發(fā)時(shí)機(jī)較為為成熟。肆、成本分析成本測(cè)算按容積率為2..53，100%高層、總建240000㎡測(cè)算號(hào)序成本名稱金額單位備注一建筑安裝工程1建安造價(jià)2500元/㎡建筑面積積政府公布參考價(jià)價(jià)行情2工程監(jiān)理10元/㎡建筑面積積小計(jì)2510二各類配套工程1大配套320元/㎡建筑面積積政府住宅發(fā)展局局規(guī)定2綠化建設(shè)配套100元/㎡建筑面積積市場(chǎng)行情3人防工程建設(shè)60元/㎡建筑面積積參照政府規(guī)定4電力增容、供電電站145元/㎡建筑面積積參照政府規(guī)定5通訊設(shè)備增容費(fèi)費(fèi)10元/㎡建筑面積積參照政府規(guī)定6政府其他管理費(fèi)費(fèi)10元/㎡建筑面積積參照政府規(guī)定小計(jì)645元/㎡建筑面積積三利息、稅金1利息400元/㎡建筑面積積（估算）貸款額額為總投資550%，貸款年限限為一年2稅金90