房地產投資解析總結計劃課程《房地產投資》教學案例

《房地產投資》教教事例

事例剖析1：住所物業(yè)開發(fā)

一、房地產市場剖析要解決的問題

1、擬建項目能否有租借市場和銷售市場

2、該項目的租金或價錢水平如何？市場吸納的速度如何？

3、為了使該項目在市場中更有競爭力，該如何策劃或許銷售？

二、住所市場剖析

1、目標市場在哪里？

市場地區(qū)的界定：自然特點；建設阻礙；人口密度；行政界限；鄰居地區(qū)的

界限和人口統(tǒng)計；發(fā)展種類和范圍；競爭項目的地點

一般來說，新建住所中，有50%-75%的購置者或租用者來自當地社區(qū)

2、適合目標市場的價錢和租金范圍有多大

3、適合目標市場的住宅種類是哪些，面積是多大？

4、適合目標市場的住宅需要具備什么樣的設備和特點？

5、吸納或出租成效會如何，市場據有率為多少？

McCall場所位于美國某州，是一塊占地22英畝的郊區(qū)土地，距離華盛頓

有20英里，是McCall農場中的一宗地塊。此中McCall農場已經開發(fā)約6年，占地320英畝。該地塊共有1400宗場所銷售給個體創(chuàng)造者，此中67宗用于單戶住所開發(fā)，745宗用于建筑聯排別墅，588宗用于多戶住所建設。到1997年時，這些地塊中另有22宗聯排別墅場所和500宗多戶住所的場所沒有開發(fā)。McCall農場已經沒實用于單戶住所開發(fā)的場所。所有的場所開發(fā)都能夠改動，該項目也是這樣。

問題：1、該項目最適合市場的居住產品種類是哪一種？

、該項目開發(fā)的居住產品最適合的訂價是多少？

房地產買賣投資事例剖析

事例1：

某投資者投資了30萬元購置一套120㎡住所，一次性付款，估計3年（假

1定空置暫不考慮租金利潤及物業(yè)管理費等支出，但在實質剖析中應該考慮）后可

以賣到40萬元。其余條件以下：售房時的交易手續(xù)費為售價的1.5%。營業(yè)稅、

城市建設保護稅、印花稅、契稅分別為售價的5%、營業(yè)稅的1%、售價的0.5%、

售價的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評估、交易、登記等花費

約2000元；所得稅率為20%。如何剖析這項投資？

解：簡要投資回報剖析以下：

1．計算相應指標

）投資成本（購置價）：300000元

）銷售手續(xù)費：400000×1.5%=6000元

3）相關稅費

（1）營業(yè)稅：400000×5%=20000元

（2）城市建設保護稅：20000×1%=200元

（3）印花稅：400000×0.5%=200元

（4）契稅：400000×1.5%=6000元

（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元

（6）評估、交易、登記等花費：約2000元（7）所得稅：

（銷售價-購置價-利息-經營花費-直接稅費）×20%=12760元

4）投資凈利潤

（1）稅后利潤：51040元

（2）投資利潤率：63800÷300000=21.27%

（3）資本金凈利潤率（年投資利潤率）：

51040÷3÷300000=5.67%

2．簡要剖析

假如該投資者將其投資資本存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500

元，扣除20%的利息稅6300元，凈利潤為25200元，總投資利潤率為8.4%，

年利潤率（資本金凈利潤率）為2.8%。

二者對比，積蓄投資比購房投資的投資利潤率低2.87%，但積蓄投資相對

穩(wěn)固，除通貨膨脹外，基本上無風險，而購房投資的結果卻有較大的變數，如32年內用于出租經營，則可有租金利潤，僅租金利潤一項就已經相當于銀行利息收

益，假如稅費減免或售價增添，其利潤更高，但假如售價沒升幅，3年后仍沒法

售出，則只能轉為長線投資，靠收租金逐漸回收投資資本，等候銷售機遇。投資

者在進行房地產買賣投資回報剖析時，其利潤率的底線往常是與銀行利息作對

比。對比之下，購房投資利潤大于銀行積蓄投資，但風險同時存在。

房地產置業(yè)出租經營投資事例剖析

事例2：

某公司以10000元/平方米的價錢購置了一棟建筑面積為27000平方米的

寫字樓用于出租經營，該公司在購置寫字樓的過程中，支付了相當于購置價錢

5.3%的各樣稅費（如契稅、手續(xù)費、律師花費、其余花費等）。此中，相當于樓

價30%的購置投資和各樣稅費均由該公司的自有資本（股本金）支付，相當于樓價70%的購置投資來自于限期為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。

假定在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平一直保持在160元/㎡，前

3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達到95%，且在今后

的出租經營期內一直保持該出租率。出租經營時期的經營成本為毛租金收入的

28%。假如購置投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付

息支出均發(fā)生在年終，整個出租經營期為48年，投資者的目標利潤率為14%。

試從投資者的角度，計算該項目自有資本的財務凈現值和財務內部利潤率，

并判斷該項目的可行性。

解：簡要剖析以下：

1．相應指標計算

1）寫字樓投資的基本狀況:

（1）寫字樓購置總價：27000×10000=27000（萬元）

（2）購置寫字樓的稅費：27000×5.3%=1431（萬元）

（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬元）2）抵押貸款年還本付息額

i(1i)n189007.5%(17.5%)15AP(17.5%)152141.13(萬元）(1i)n113

3）寫字樓各年凈經營收入狀況

第1年凈經營收入：

27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬元）

第2年凈經營收入：

27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬元）

第3年凈經營收入：

27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬元）

第4年及此后各年凈經營收入：

27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬元）

本項目投資自有資本的現金流量表，如表1所示。

表1現金流量表（自有資本、稅前）單位：萬元年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還2141.132141.132141.132141.130.00本付息自有資本凈-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86現金流量4）該投資項目的財務凈現值

由于ic=14%，故

NPV9531284.98(114%)1658.23(1214%)1031.48(114%)31404.7314%[1-(114%)12](114%)33545.8614%[1-(133](11514%)14%)789.81(萬元）5）該投資項目的財務內部利潤率由于i1=14%時，NPV1i2=15%，則：=789.81萬元，設NPV9531284.98(115%)1658.23(114%)221031.48(114%)31404.7315%[1-(115%)12](115%)33545.8615%[1-(115%)33](115%)15224.34(萬元）用插入法789.81FIRR14%(15%14%)14.78%789.81224.3442．結論

由于NPV=789.81萬元＞0，FIRR=14.78%＞14%，故該項目可行。

事例3：

某寫字樓售價1950萬元，該樓宇擁有辦公單元60個，每個單元均勻月租金6000元，并以每年5%的速度遞加。設每單元每年的空置及其余損失費為單

元月租金收入的2倍。第1年的經營成本為毛租金收入的20%，此后每年按6%的幅度遞加。投資者可獲取利率為12%，限期15年的1500萬元的貸款，要求

按月等額還本付息。貸款成本（申報費、評估費、活動費等）占貸款額的2%。

該物業(yè)財產使用15年，按線性折舊法計算折舊花費。折舊基數為投資額的

85%。若投資者要求的投資利潤率為20%，該項目能否值得投資？

剖析：

大多數投資者都要依靠籌備的資本進行房地產投資，而抵押貸款是房地產資本籌備的主要形式。投資者常常面對的問題之一就是衡量抵押貸款投資的效益，

作出投資決議。本事例其實是想觀察該項目的抵押貸款投資決議能否可行。也就是說，該項目在貸款的狀況下再考慮各樣應交稅款，還可否獲取預期利潤。

為了求解這一問題，應分別計算該項目的貸款分期償付計劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現金流量，并依照稅后現金流量及投資者要求的利潤率計算該項目的凈現值及內部利潤率，據此作出投資決議。

解：1．貸款分期償付計劃已知:該筆貸款年利率r，限期n×個月，要求按月還本付=12%=1512=180息，則：（1）每個月計息利率：irn=0.12/12=0.01=/（2）月還款系數:i(1i)n0.01(10.01)1800.012(1i)n1(10.012001680.01)18013）月還本付息額:1500×0.012=18(萬元)

4）年還本付息額:18×12=216(萬元)

5）年貸款余額：5貸款余額(1r/12)(nt)121Mo(nt)12r/12(1r/12)把上述已知條件代入，將會獲取各年終的貸款余額數值。

例：第5年終貸款余額為：

(1r/12)(nt)121(112%/12)(155)1211254.79Mo18r/12(1r/12)(nt)1212%/12(112%/12)(155)12又∵某年償還本金=上一年貸款余額–該年貸款余額某年償還利息=每年付款額–該年償還本金∴各年償還本金和利息狀況挨次能夠算出。詳見抵押貸款分期償還計劃,見表2。表2抵押貸款分期償還計劃表單位：萬元年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③0216150012161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.382．折舊計劃

已知：該物業(yè)按線性折舊法計算折舊額；

折舊基數為：1950×85%=1657.5萬元；

則年均勻折舊額為：1657.5×1/15=110.55（萬元）

3．稅前現金流量

各年稅前現金流量

各年潛伏總收入-各年空置及其余損失-經營成本（或經營花費）-年還本付6息額。

按題設已知條件，

1）該項目年潛伏總收入

單元月租金×單元數×12個月×（1+升幅）

2）該項目空置及其余損失

=2×單元月租金×單元數×（1+升幅）

3）實質總收入=潛伏總收入-空置其余損失

4）經營成本：第1年為當年實質總收入的20%，此后每年按6%比率遞加，即：

經營成本=第1年實質總收入×20%×（1+升幅）

5）凈經營收入=實質總收入-經營成本

6）年還本付息額，見表11-4①欄。

7）稅前現金流量=凈經營收入-年還本付息額上述計算結果見表3。

表3稅前現金流量計算表單位：萬元年經營收空置及實質總收經營成凈經營收年還本稅前份入其余損失入本入付息額現金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30

78607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98

4．稅金及稅后現金流量計算

稅后現金流量=稅前現金流量-應納稅額

應納稅額=應納稅收入×綜合稅率

應納稅收入=凈經營收入-利息-折舊-年均分攤融資成本

此中：年均勻分攤融資成本=1500×2%÷15=2（萬元）；

本事例中，該項目應繳納的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、房產稅、所得稅

分別為租金純收入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述四項共計的綜合稅率為租金

純收入的30.85%。

上述稅后現金流量計算結果如表4所示。

表4稅后現金流量計算表單位：萬元年凈經營還貸折舊費分攤融應納稅收綜合稅稅額稅后份收入利息資成本入率現金流量①②③④⑤=①-⑥⑦=⑤X⑥⑧②-③-④1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.4288398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.165．凈現值及內部利潤率的計算

（1）凈現值計算

設基準利潤率ic為20%，則凈現值計算結果見表5所示。

表5凈現值計算表單位：萬元年自由資本稅后現金流量貼現系數現值份投資額(120%)t①②③④=②X③0-4501.0000-450.00172.760.833360.63280.730.694456.06388.950.578751.48497.430.482346.995106.120.401942.656115.970.334938.847123.420.279134.458133.710.232631.109143.260.193827.7610153.020.161524.4111162.920.134621.9312172.630.112219.3713183.010.093517.1114193.000.077915.0315203.160.064913.19∑NPV=51.302）內部利潤率的計算

內部利潤率是使項目凈現值為零時的利潤率。由凈現值計算可知，9當ic=20%時，NPV=51.27＞0，則

取i1=22%，按上述相同步驟可求得：NPV1=4.24

持續(xù)提升折現率，設i2=23%，則NPV2=-16.68

由插入法求得該項目的內部利潤率為：FIRRi1NPV1(i2i1)22%4.24NPV1NPV2(23%22%)22.2%4.2416.686．結論

由于該項目凈現值為51.27＞0；內部利潤率為22.2%＞20%，已高出投資者

要求的投資利潤率，因此，該投資方案是可行的。

凈現值事例

B公司正考慮一項新設備投資項目，該項目初始投資為40000元，每年的稅后

現金流以下所示。假定該公司要求的利潤率為13%。初始投資第1年第2年第3年第4年第5年R0R1R2R3R4R5-4000010000120001500010000700ni）tR1R2R3R4R5NPVRt（1R0t01i(1i)2(1i)3(1i)4(1i)5=-40000+10000/1.13+12000/1.132+15000/1.133+10000/1.134+7000/1.135=-1428<0

內部利潤率事例

某公司計劃投資一個項目，一次性投入1005年，每年的利潤狀況以下列圖所示。假定基準利潤率為12%，試對該項目經濟成效

評論。012345-1002030204040解:ni）tR1R2R3R4R5NPVRt（1R0t01i(1i)2(1i)3(1i)4(1i)5令NPV=0，n=5，IRR=i

R1R2R3R4R50NPVR0(1i)2(1i)3(1i)4(1i)51i10NPV20302040400100(1IRR)2(1IRR)3(1IRR)4(1IRR)51IRR線性插值法求解：

設i1=10%，i2=15%，分別計算凈現值

NPV(10%)=-100+20(1+10%)-1+30(1+10%)-2+20(1+10%)-3+40(1+10%)-4+40(1+10%)

5=10.16（萬元）

-1-2-3-4NPV(15%)=-100+20(1+15%)+30(1+15%)+20(1+15%)+40(1+15%)+40(1+15%)-5=-4.02（萬元）

IRR=13.5%

由于IRR＞12%,因此該項目在經濟成效上是能夠接受的。

靜態(tài)投資回收期事例

某項目的建設期為兩年，第一年投資210萬元，第二年投資160萬元，第三年開始生產，當年的生產負荷為三分之二，第四年開始滿負荷生產。正常生產年份的銷售收入為360萬元，經營成本與銷售稅金之和為240萬元，第八年項目結束，

有40萬元的殘值收入。不考慮所得稅，求項目的靜態(tài)投資回收期。解：依據題意獲取項目所有投資簡化的現金流量表，見下表所示：

年份12345678現金流入240360360360360400現金流出-210-160-160-240-240-240-240-240凈現金流量-210-16080120120120120160累計凈現金流-210-370-290-170-5070190350量從建設期開始的項目投資回收期為：6-1+（50/120）=5.42年靜態(tài)投資回收期習題：年份012345凈現金流量-1002030204040累計凈現值-100-80-50-301050項目投資回收期為：4-1+（30/40）=3.75年11動向投資回收期事例

取折現率為（12%）年份12345678現金流入240360360360360400現金流出-210-160-160-240-240-240-240-240解答：年份12345678現