南昌市某商住一體樓盤可行性研究報(bào)告編制

目錄1總論 1項(xiàng)目概況 1項(xiàng)目業(yè)主簡介 1可行性研究報(bào)告編制范圍 1可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 22項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 3投資環(huán)境分析 3南昌市房地產(chǎn)市場研究 33項(xiàng)目市場前景分析 11項(xiàng)目SWOT分析 11項(xiàng)目營銷策略推廣 124項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 14建設(shè)內(nèi)容 14建設(shè)規(guī)模 145項(xiàng)目的建設(shè)地址及條件 15建設(shè)地址 15建設(shè)條件 156項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 18項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念及原則 18設(shè)計(jì)思想 18總體布局 19建筑設(shè)計(jì) 20結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 247公用建設(shè)方案 28給排水工程 28電氣工程 30燃?xì)庠O(shè)計(jì) 34通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì) 35消防工程 358綠化景觀、環(huán)保及節(jié)能 39綠化景觀工程 39環(huán)保工程 40節(jié)能 439項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu) 45項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu) 45人員配置 4510項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 47建設(shè)工期 4710.2建設(shè)進(jìn)度安排 4711招標(biāo)方案 48招標(biāo)形式及資質(zhì)要求 48招標(biāo)信息發(fā)布 48招投標(biāo)工作組織 4812投資估算和資金籌措 49投資估算 49資金籌措 4913財(cái)務(wù)效益分析 51財(cái)務(wù)效益分析的依據(jù)、原則及方法 51基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 51各種稅費(fèi)和費(fèi)率 51收入和營業(yè)稅金測算 52利潤測算 52主要評價(jià)指標(biāo) 53不確定分析 5314社會評價(jià) 56項(xiàng)目對社會的影響分析 56風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 56社會評價(jià)結(jié)論 5715可行性研究結(jié)論與建議 58可研結(jié)論 58有關(guān)建議 58參考文獻(xiàn) 60致謝 61附錄A銷售收入估算表 62附錄B銷售收入與經(jīng)營稅金估算表 62附錄C項(xiàng)目投資估算表 63附錄D土地增值稅估算表 64附錄E投資使用計(jì)劃與資金籌措表 65附錄F項(xiàng)目損益表 66附錄G資金來源與運(yùn)用表 67附錄H現(xiàn)金流量表（全部投資） 68附錄I現(xiàn)金流量表（資本金） 69附錄J貸款還本付息估算表 70附錄K主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 71附錄L計(jì)算書南昌市某商住一體樓盤可行性研究報(bào)告編制1總論項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目名稱：南昌市某商住一體樓盤2．項(xiàng)目業(yè)主：南昌市金科地產(chǎn)發(fā)展3．項(xiàng)目地址：南昌市高新區(qū)4．項(xiàng)目定位：定位為“中高檔品質(zhì)生活小區(qū)”，物業(yè)形態(tài)主要為高層電梯房。5．建設(shè)周期項(xiàng)目建設(shè)周期為兩年，即2013年10月—2015年9月。項(xiàng)目業(yè)主簡介金科地產(chǎn)發(fā)展2007年12月成立，注冊資金5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)二級，擁有土建、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、造價(jià)等方面一流的專業(yè)技術(shù)人才。公司堅(jiān)持集團(tuán)公司宏觀導(dǎo)向、子公司自主經(jīng)營開發(fā)的原則，根據(jù)集團(tuán)為地產(chǎn)公司提出的“旅游+旅游地產(chǎn)”的發(fā)展思路，積極開展土地儲備、整治和二級開發(fā)等業(yè)務(wù)。可行性研究報(bào)告編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對南昌市某商住一體樓盤項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究?？尚行匝芯繄?bào)告編制的依據(jù)(1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；(2)國家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；(3)國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；(4)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；(5)《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；（6）《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南》；（7）《項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》；（8）項(xiàng)目的規(guī)劃方案及設(shè)計(jì)任務(wù)書；（9）業(yè)主給的其他有關(guān)資料。表1-1序號項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡121292規(guī)劃總建筑面積㎡69524其中：住宅建筑面積㎡58077其中：商鋪建筑面積㎡4060其中：地下停車場建筑面積㎡5562其中：公建配套㎡18253建筑密度%4容積率5綠地率%366項(xiàng)目總投資萬元7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動態(tài)投資回收期年11可容納住戶戶5402項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究回顧2012年樓市調(diào)控，可以看到是中央和地方的博弈、政策和市場的博弈，調(diào)控呈現(xiàn)出有保有壓的局面。2012年，央行存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率各自下調(diào)兩次，多個(gè)省市提高普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、松綁公積金、減免契稅等8類微調(diào)政策。另一方面，針對地方政府微調(diào)和火爆的市場態(tài)勢，中央等多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控，并叫停部分城市的放松動作。在這一年里，中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動搖60次；4次提及“決不讓房價(jià)反彈”；房價(jià)合理回歸被提到156次；2次提及問責(zé)。但是縱觀今年樓市的調(diào)控，始終是中央及相關(guān)部委口頭強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動搖，卻少見實(shí)際性的動作，可謂雷聲大、雨點(diǎn)小，市場由此開始反彈之旅。2010年至2011年年初，央行8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，其中一次為6家銀行存款準(zhǔn)備率上調(diào)及2011年的首次存款準(zhǔn)備金的上調(diào)，二次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，其中2011年2月再次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，預(yù)示央行將對物價(jià)上漲、通脹壓力等方面做出應(yīng)對，標(biāo)準(zhǔn)著央行對市場資金流動性的收緊，對房地產(chǎn)而言，一方面將增大開發(fā)商的融資難度和融資成本，另一方面增加消費(fèi)者對購買住房的成本。2012年房地產(chǎn)開發(fā)信貸將繼續(xù)受限。2012年1月7-8日，央行召開年度工作會議，表示繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持合理的社會融資規(guī)模，但是又要求著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開發(fā)信貸仍將受限制。南昌市房地產(chǎn)市場研究2.2.12012年南昌市房地產(chǎn)區(qū)域分布及主要特點(diǎn)1、市中心板塊：寸土寸金的市中心板塊，擁有南昌最繁華的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套設(shè)施。南昌城市發(fā)展迅速，最為直觀的感受就是中心城區(qū)概念的擴(kuò)大和交通等一批基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，最受關(guān)注的地鐵一號線在2012年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開工建設(shè)階段，洛陽路隧道也在6月建成通車，還有其他多條道路的改擴(kuò)建工程多數(shù)已經(jīng)順利完工。隨著更多的城市斷頭路被打通，城市干線街道“十橫十縱”，外圍干線公路“一環(huán)十三射”將市中心的城市中心地位再度鞏固，“大南昌”的城市規(guī)劃也逐漸成型。不過，市中心可供開發(fā)的住房用地所剩無幾已是不爭的事實(shí)，受到可發(fā)展空間制約的市中心板塊在南昌的房地產(chǎn)市場中的地位正在逐漸被京東板塊、朝陽洲板塊所取代。從近幾年市中心板塊商品房開發(fā)情況來看，多層住宅基本已經(jīng)消失不見，即使偶有出現(xiàn)也必然引起市場的瘋搶，因而向高層商住綜合樓轉(zhuǎn)變的趨勢已經(jīng)無法改變。但即使是這樣，這些高層商住樓的規(guī)模依然普遍偏小，尤其是近兩年開發(fā)的樓盤，如國金印象、蘭公館、仕中心等均是零星的幾棟樓，總建筑面積在1萬－3萬平方米之間，且房價(jià)始終處于南昌各大板塊中的最高。從今年整體表現(xiàn)來看，市中心板塊其象征意義大于實(shí)際意義。2012年市中心板塊住宅均價(jià)為12292元/平方米。其中，有11個(gè)月均價(jià)在12000元/平方米之上，年度最低位10月份為11836元/平方米，與年度最高位11月相差809元/平方米。從市中心板塊的住宅價(jià)格走勢圖中可以看出，市中心板塊成交價(jià)格整體運(yùn)行平穩(wěn)，房價(jià)堅(jiān)挺。但受到土地資源的制約，難以出現(xiàn)有影響力的項(xiàng)目，因而房價(jià)上漲的空間有限。2、青山湖板塊：迷人的青山湖畔、美麗的贛江邊加上便利的交通，青山湖區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)景觀資源讓其在南昌樓市板塊地位一直居高。未來隨著板塊環(huán)境、配套的不斷完善，“臨江商務(wù)區(qū)”的成型、國奧城的規(guī)劃和沃爾瑪山姆店的進(jìn)駐，青山湖板塊的升值勢在必行，而今年由政府開展全區(qū)范圍內(nèi)啟動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展“三百四大”競賽活動——即引進(jìn)百億元資金、推進(jìn)百個(gè)重大重點(diǎn)項(xiàng)目、新增百戶納稅超百萬元企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)大投入、大招商、大建設(shè)、大發(fā)展的目標(biāo)，其投資潛力十分可觀。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出青山湖板塊2012年均價(jià)為10701元/平方米，12月青山湖板塊均價(jià)為10880元/平方米，相較于1月份9080元/平方米，上漲29.96%。進(jìn)入5月份后，該板塊均價(jià)突破萬元大關(guān)且穩(wěn)步上升。究其原因，5月滿庭春依然保持推量，而新盤天御國際、青山湖天灣的推出，不僅拉升青山湖板塊普通住宅權(quán)重，同時(shí)也拉升整個(gè)板塊市場均價(jià)。一個(gè)開盤近乎售罄，一個(gè)認(rèn)籌幾乎搶爆，也為青山湖板塊樓市增添一道亮麗光彩。青山湖板塊商業(yè)規(guī)劃也激活了青山湖商業(yè)市場，種種影響之下，青山湖板塊價(jià)格不漲都難。2012年1-12月，青山湖新增供應(yīng)量僅28.40萬㎡，相比去年的57.25萬㎡，差距頗大。其實(shí)青山板塊樓市“氣色”依然不佳的主要原因是“老盤消耗、新盤不足”，雖然有數(shù)盤的支撐但還是不能“力挽狂瀾”，另外沒有標(biāo)桿性樓盤支撐，整個(gè)市場可謂“一片沉寂”，而近幾年政府對于青山湖板塊的土地出讓似有保留，以至于目前新老項(xiàng)目青黃不接，今年整個(gè)青山湖板塊一直處低迷狀態(tài)。雖然今年青山湖板塊表現(xiàn)不佳，但相信隨著新盤如城泰·威尼斯江域和海亮尊園等新鮮血液的注入，這樣的沉寂將得到改變；另外保利地產(chǎn)旗下南昌瑞達(dá)置業(yè)取得了青山湖板塊一商住用地，這是保利地產(chǎn)首次進(jìn)軍青山湖板塊，也會將是日后青山湖板塊的主力項(xiàng)目之一，相信明年青山湖區(qū)能一改今年頹勢，表現(xiàn)也將不俗。3、紅角洲板塊：紅角洲片區(qū)，作為南昌“一江兩岸”城市規(guī)劃中最為重要的一部分，它乘著南昌生態(tài)發(fā)展的東風(fēng)，快速發(fā)展、迅速崛起。隨著交通網(wǎng)絡(luò)與市政生活配套的不斷完善，紅角洲未來中心價(jià)值愈加透徹。綠地集團(tuán)、市政公用集團(tuán)和聯(lián)泰集團(tuán)在紅角洲的高端產(chǎn)品的打造，文化聚集區(qū)、省府核心地、且山水資源豐富，南昌高端生活樣本已經(jīng)形成。在宜居南昌的大背景下，隨著人們生活水平的提高，對品質(zhì)居住的更多需要，中央生活區(qū)以其顯而易見的宜居優(yōu)勢獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年紅角洲板塊均價(jià)9017元/平方米位居南昌板塊第四。另外因?yàn)槭苤醒胂汩?、?lián)泰香域?yàn)I江等高價(jià)樓盤前期售罄影響，12月紅角洲樓盤均價(jià)為8920元/平方米，環(huán)比11月縮減3.45%，但就整體而言，該板塊的成交價(jià)格呈現(xiàn)的還是穩(wěn)中趨升的態(tài)勢。2012年南昌紅角洲板塊新增供應(yīng)量43.99平方米，比去年新增供應(yīng)樓盤總數(shù)較少，但是各個(gè)樓盤供應(yīng)量還是比較樂觀的，其中華南城今年6次預(yù)售推盤16.11萬㎡。另外洪客隆地中海陽光、綠湖豪城、聯(lián)泰香域?yàn)I江等老盤和新盤綠地海域香廷、中央香榭也一起盡力支撐著紅角洲板塊的房地產(chǎn)交易市場。而省政府遷入、市政配套的進(jìn)駐、大學(xué)城概念的確定、朝陽大橋的建設(shè)與老城區(qū)的溝通的完善對于紅角洲發(fā)展利好極大。另外高標(biāo)準(zhǔn)、高品位規(guī)劃建設(shè)九龍湖片區(qū)總建筑面積五十萬平方米，總投資達(dá)30多億元。涵蓋五星級酒店、甲A寫字樓、高端商業(yè)、國際居住社區(qū)、特色餐飲休閑街等業(yè)態(tài)，是一個(gè)融商務(wù)、購物、文體活動、休閑、居住為一體的國際化高端城市綜合體這不僅為紅角洲發(fā)展帶來巨大的動力也為打造南昌核心增長極做出貢獻(xiàn)，為南昌這顆明珠，再添一抹絢麗的色彩。4、朝陽洲板塊：推窗望水憑欄賞柳，閑聽天籟靜看云散。朝陽新城以其獨(dú)有的三面環(huán)水特色、市中心無障礙延伸、豐富的土地資源，在2012年南昌樓市中散發(fā)出耀眼光輝。愛房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年，朝陽洲板塊新增預(yù)售供應(yīng)面積99.24萬㎡，僅次于京東和紅谷灘板塊，年度供應(yīng)位列南昌板塊第三。一年里，有聯(lián)發(fā)君悅朝陽、華潤橡樹灣、中大云錦苑等新盤的入市即熱銷，還有東亞朝陽SOHO公寓、力高濱江國際寫字樓、中海朝陽郡別墅這些不同風(fēng)格的物業(yè)帶來的板塊多樣化，怎能不被朝陽新城的魅力所吸引？從朝陽洲板塊的住宅價(jià)格走勢來看，與南昌整體均價(jià)趨勢十分接近。自9月起朝陽洲板塊住宅均價(jià)持續(xù)上漲，12月統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示為9161元/平方米，但由于前期價(jià)格起落較大，這其中，一方面是由于老盤售罄退市、新盤入市帶來的價(jià)格變動，另一方面則是在售樓盤所推產(chǎn)品種類的不同引起的價(jià)格變動。故朝陽洲板塊2012年度均價(jià)8782元/平方米，較南昌市整體均價(jià)高出586元/平方米。隨著朝陽洲板塊產(chǎn)品的豐富和在售項(xiàng)目的增加，整個(gè)板塊的供需情況大為改觀。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全年朝陽洲新增住房供應(yīng)面積75.13萬㎡，較去年翻了幾番。其中，住房供應(yīng)量最大的要屬國貿(mào)天琴灣，總體供應(yīng)量為144738.88㎡，占板塊住房供應(yīng)的19.25%；其次是華潤橡樹灣，供應(yīng)面積96807.28㎡，占板塊住房供應(yīng)的12.88%。5、紅谷灘板塊：靜看南昌地圖，一江之隔的紅谷灘與市中心猶如對陣沙場的兩員大將，紅角洲、鳳凰洲是紅谷灘的左膀右臂，青山湖和朝陽洲則是市中心的左右先鋒。如果說，成熟的商業(yè)圈和完善的生活配套是市中心的優(yōu)勢關(guān)鍵，那么良好的道路規(guī)劃和集政治、金融中心于一體的城市規(guī)劃，則是紅谷灘制勝的法寶。2012年，是紅谷灘板塊迎來大發(fā)展和轉(zhuǎn)型的一年。隨著9月末紅谷灘最后一個(gè)黃金地塊——約404畝的DAEJ2012025號地塊以19.2億元的底價(jià)被萊蒙國際集團(tuán)旗下三家公司聯(lián)手拿下，南昌、乃至江西首個(gè)CBD布局終于完整定型。紅谷灘CBD歷經(jīng)十年的規(guī)劃建設(shè)，終于將“一江兩岸”新英雄城的宏偉畫卷落下了一個(gè)階段的句號。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，12月紅谷灘板塊新房住宅均價(jià)為10050元/平方米，較1月下跌34元/平方米。4月—7月，為紅谷灘板塊住宅均價(jià)的低谷，徘徊在9000元/平方米線。雖然略有起伏，但整體相對平穩(wěn)。與去年相比，紅谷灘板塊2012年在售樓盤數(shù)量有所減少，高價(jià)盤的售罄是導(dǎo)致今年整體均價(jià)低于去年的主要原因。定位于南昌唯一CBD，紅谷灘新區(qū)是南昌的新行政中心、新商務(wù)中心、新文化中心、新生活中心、新商業(yè)中心和新休閑中心，2012年板塊內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品入市“璀璨奪目”。南昌萬達(dá)中心、綠地中心、世茂天城寫字樓均出現(xiàn)供不應(yīng)求的火爆場面，萬達(dá)中心更是演繹了一出3棟甲級寫字樓3次推盤3次日光的“神話”。調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年紅谷灘新建商品房新增供應(yīng)100.14萬㎡，占南昌樓市全年供應(yīng)的19.51%。新房非住宅供應(yīng)更是一家獨(dú)大，綠地中心雙塔寫字樓供應(yīng)21.37萬㎡、南昌萬達(dá)中心商業(yè)及寫字樓供應(yīng)16.50萬㎡，非住宅總供應(yīng)面積59.51萬㎡，占全市非住宅市場總供應(yīng)量的44.55%。6、昌南板塊著眼于大昌南的整合與長遠(yuǎn)發(fā)展，昌南“組團(tuán)”規(guī)劃正如火如荼進(jìn)行——“抱團(tuán)發(fā)展，配套先行，以凝聚人氣、商氣”的方法在今年已初見成效。另外南昌縣政府也提出“拼爭全國五十強(qiáng)縣市、建設(shè)現(xiàn)代化綜合新城”的口號，可見昌南板塊后續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁。樓市方面，昌南板塊最顯著的競爭優(yōu)勢除了房價(jià)相對較低以外，還在于市政規(guī)劃的良性誘導(dǎo)。在南昌市昌南片區(qū)打造核心增長極和昌南片區(qū)規(guī)劃下，生活基礎(chǔ)設(shè)施配套正逐步完善、交通樞紐正逐步改善。昌南組團(tuán)、產(chǎn)業(yè)基地、物流基地等正蓬勃發(fā)展，昌南板塊價(jià)值也愈加提升。2012年的昌南板塊價(jià)格是穩(wěn)定上揚(yáng)，今年均價(jià)5687元/平方米，相比于2011年的來說5489元/平方米，環(huán)比上漲3.60%；而12月均價(jià)6067環(huán)比1月份上漲10.91%，漲幅較大，這主要是因?yàn)?，隨著板塊交通條件及配套設(shè)施的逐漸完善，商業(yè)、社區(qū)的逐漸成熟，越來越多的投資客和自住者青睞，加之，昌南新城大部分樓盤屬于非限購區(qū)域，借著樓市限購之風(fēng)，板塊的銷售價(jià)格著實(shí)得到了很大的提升。2012年1-12月昌南新增供應(yīng)量27.88萬㎡，盡管板塊有萬科潤園，綠都丹石街區(qū)，天使水榭灣等銷售不錯(cuò)的樓盤的挑大梁，但是昌南板塊樓盤的總體活躍度輸于去年，且從數(shù)據(jù)中可以看出，上半年新增供應(yīng)量較多，下半年供應(yīng)量表現(xiàn)明顯縮減。今年入市新盤有中大城和璽悅城等大規(guī)模項(xiàng)目。作為毗鄰南昌市的一個(gè)新型生活新區(qū)，這里遠(yuǎn)離城市的喧鬧，沒有擁擠的交通，鬧中取靜。對于昌南新城的未來，有關(guān)官員透露政府致力于打造成“商貿(mào)新城、宜居新城、文明新城、幸福新城”，大力引進(jìn)項(xiàng)目、建好項(xiàng)目，發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市繁榮，大力發(fā)展旅游和休閑產(chǎn)業(yè)，把自然環(huán)境資源轉(zhuǎn)換成發(fā)展亮點(diǎn)，建設(shè)宜居生態(tài)新城。7、京東板塊在萬科、恒大、保利、城泰、綠地、綠都等大牌房企陸續(xù)進(jìn)駐南昌“東大門”——京東的時(shí)候，聯(lián)發(fā)置業(yè)也發(fā)力京東板塊，大鱷齊聚對于京東的“崛起”利好重大。而隨著目前京東板塊在交通、生活配套等的不斷完善，加上“城內(nèi)大商場、城郊大市場、城外大物流”的規(guī)劃，不僅為京東板塊在競爭力上逐漸加力，升值潛力也持續(xù)看漲。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示京東板塊全年均價(jià)為7005元/平方米，整體保持上漲態(tài)勢，而主要原因有科技城、大學(xué)城等潛在優(yōu)勢不斷被挖掘，艾溪湖、瑤湖生態(tài)園區(qū)打造、地鐵興建和生活設(shè)施配套的逐步完善都逐漸彰顯京東板塊價(jià)值。而從土地市場來看，綠地、萬科等品牌房企再次拿地入駐京東板塊，可見地產(chǎn)巨鱷對京東未來的發(fā)展看好。雖然從整體看來，板塊均價(jià)持續(xù)上漲，但其樓盤項(xiàng)目價(jià)位洼點(diǎn)依然存在，剛性需求客戶群體亦未減弱，而綠地未來城低價(jià)入市也再次帶動剛需客戶群體入市，保持京東板塊樓市持續(xù)“熱度”。2012年京東板塊推盤量120.79萬㎡，比去年的90.32萬㎡還多出36.47萬㎡，其中2012年有老盤保利東灣國際、綠地新都會繼續(xù)發(fā)力，積極加推，表現(xiàn)不俗。不過整體而言，京東板塊“頂梁柱”還當(dāng)屬新盤：前有保利香檳國際、恒大名都齊出，后有萬科城、綠地未來城、綠都溫莎城堡等項(xiàng)目勢如破竹，銳不可當(dāng)。整個(gè)板塊也不斷有新推和售罄的消息傳出，其火熱程度讓人咋舌，連席卷南昌的“鐵十”風(fēng)對它也“無可奈何”，2012的京東樓市怎一個(gè)“?！背酥?，從環(huán)境資源來看，京東板塊腹地廣闊，土地資源相對于日漸缺乏的其他板塊，擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，別墅、洋房、多層亦或是高層產(chǎn)品各自開花，長遠(yuǎn)來看，處于中低價(jià)位的京東板塊依然是剛需購房者和首次改善型購房者的首選，而板塊的逐漸成熟、生活設(shè)施配套的不斷完善正為京東板塊提升價(jià)值奠定基礎(chǔ)。結(jié)論：未來紅谷灘板塊是最具有活力的板塊，目前該板塊的大盤在未來將持續(xù)放量，隨著該板塊生活配套與商業(yè)配套的完善、大橋收費(fèi)的取消，紅谷大橋的建設(shè)，該板塊將會一直維持其熱點(diǎn)的優(yōu)勢；朝陽洲板塊作為最靠近主城區(qū)的板塊最近二年，其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢成為南昌的CLD，該板塊的南部地區(qū)的土地供應(yīng)量較大，未來將有大的放量，依然是人們購房的首選地區(qū)；由于青山湖的改造已進(jìn)行了一段時(shí)間，青山湖周邊三大主題公園的相繼開放和青山湖文化廣場的建成，在加上青山湖獨(dú)有的自然景觀，青山湖板塊可謂一塊珍貴的休閑勝地，該板塊的環(huán)境優(yōu)勢與交通便利優(yōu)勢已經(jīng)凸現(xiàn)，在加上以往該板塊的土地儲備量大，在最近二年將相繼開發(fā)，所以該板塊將在未來成為替代朝陽洲板塊，成為中、高檔住宅的積聚地；城南板塊的北部與青山湖板塊將有大的開發(fā)量，未來依然是市場的熱點(diǎn)。對于城南板塊的南部將隨著城市規(guī)模的不斷加大，郊區(qū)化成為城市發(fā)展的必然，城區(qū)居住環(huán)境的惡化，必然導(dǎo)致住宅郊區(qū)化，城南，作為南昌市的南大門，南昌市在不斷做大做強(qiáng)，同時(shí)城南板塊的生活機(jī)能比較全，交通在不斷改善，可以肯定未來城南板塊將是南昌繼朝陽洲、京東、紅谷灘板塊后的又一熱點(diǎn)板塊；經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了3輪高速增長期，全市經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步健康發(fā)展態(tài)勢，05年至08年GDP年均增幅高達(dá)16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。下面是對南昌市近幾年GDP的分析情況：結(jié)論：經(jīng)濟(jì)總量在步步高升，增速在13%以上，可見南昌房地產(chǎn)行業(yè)目前處于快速發(fā)展階段，并將會持續(xù)較長時(shí)間。人口環(huán)境分析結(jié)論：（1）南昌市人口呈常年小幅增長趨勢，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)；（2）南昌市的常住人口從2005年的475萬到2015年預(yù)計(jì)的520萬，平均每年增長約4萬人左右；（3）人口的增加帶來住房需求的增加，在城市化的大形勢下必然帶來住房的剛性需求，為未來房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。南昌市房地產(chǎn)供求分析近幾年，南昌市整體供求變化幅度較大，表明市場仍然處于不成熟的階段。商品房供銷情況對比表表2-12007年-2012年4月份商品房供銷對比時(shí)間商品房銷售：萬方商品房預(yù)售：萬方供需比2007年3544542008年1732672009年4232032010年2952642011年2023172012年1-4月92104結(jié)論：上圖的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：2007年至2012年4月，商品房供應(yīng)及銷售面積總體隨大環(huán)境及政策波動較大。2012年1-4月份商品房供應(yīng)與銷售基本持平，且銷售有回暖的趨勢。（2）供需比分析圖結(jié)論：數(shù)據(jù)顯示，南昌市商品房供需比整體變化較大，表明南昌市房地產(chǎn)市場仍處于不成熟狀態(tài)。3項(xiàng)目市場前景分析項(xiàng)目SWOT分析（一）S優(yōu)勢（1）目前郊區(qū)住宅在南昌非常熱銷，本案位于艾溪湖附近，具有不可再生的自然環(huán)境，如果能將小區(qū)規(guī)劃與艾溪湖規(guī)劃有機(jī)融合，做好水的文章將會是樓盤的一大賣點(diǎn)。隨著瑤湖大橋的建成，項(xiàng)目所處地段的地理優(yōu)勢會漸漸顯現(xiàn)出來。（2）處于城市規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域內(nèi)，目前市政配套齊全，交通便利。高新區(qū)是南昌重點(diǎn)發(fā)展的園區(qū)；本案地處于的東部，未來交通條件會有所改善。（3）地塊周邊有大面積著天然的水資源—艾溪湖。（4）該區(qū)域空氣清新、夏日氣候涼爽，小氣候調(diào)節(jié)。（5）本案的南部是大學(xué)城，目前有江西師范大學(xué)、水利水電?？茖W(xué)校、藍(lán)天學(xué)院；本地塊處于建設(shè)的大學(xué)城附近，人文氣息強(qiáng)。（二）W劣勢（1）該地段商業(yè)配套不齊全周邊的購物、娛樂、餐飲等配套還不完善；生活不太便利。（2）交通線路較少，公共交通不十分便利。（3）南邊的高等級公路噪音較大。（4）目前該區(qū)域不被市場廣泛認(rèn)同，南昌傳統(tǒng)的觀念中，該位置是安居房，是比較窮的人住的地方，雖然人們的觀念是可以改變的，但是觀念的改變也是需要時(shí)間的。所以在一定的程度上會影響樓盤一期銷售。（5）據(jù)調(diào)查：南昌市民地理位置、交通便利、價(jià)格是其關(guān)注的三大因素。按目前市民的購房心態(tài)來看，是在滿足三大因素的前提下再考慮環(huán)境房型的可能性要大一些。而艾溪湖地塊現(xiàn)在這三大因素都不具備優(yōu)勢。（三）O機(jī)會（1）住宅的郊區(qū)化大趨勢：郊區(qū)一般是城市行政區(qū)內(nèi)，都市以外的包括鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)的廣泛地區(qū)。城市郊區(qū)化是指城市人口、工商業(yè)向郊區(qū)城鎮(zhèn)遷移的過程，是城市發(fā)展離心擴(kuò)散力量大于向集聚力量的結(jié)果。它源于20世紀(jì)20年代的發(fā)達(dá)工業(yè)園，當(dāng)時(shí)的富有階層為了遠(yuǎn)離喧囂的工業(yè)城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和寧靜，沿著鐵路在城市外圍建立了“城郊型”社區(qū)。（2）南昌市未來的人口不斷增加，而且舊城區(qū)改造實(shí)行“只拆不建或少建”的原則，舊城區(qū)的改造勢必會產(chǎn)生大量的住宅需求。（3）隨著周邊的市政進(jìn)一步完善與改造工程的啟動，市民對該地段認(rèn)同程度將會明顯提高，我樓盤在明年啟動，應(yīng)該說是周邊環(huán)境、人氣均得到很大改善和提高的時(shí)機(jī)，如果我們能產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、營銷推廣具有針對性，相信會取得不錯(cuò)的業(yè)績。（四）T威脅（1）銀行信貸體系嚴(yán)格；（2）通貨膨脹致使人民幣貶值；（3）其他區(qū)域樓盤不斷上市。本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場。該項(xiàng)目價(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道①報(bào)紙廣告包括信息日報(bào)、南昌晚報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前1—2周進(jìn)行3—4次推廣既可。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，在人流量大的地方，單張派發(fā)能起到良效。2、媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳高新開發(fā)區(qū)，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會配合各項(xiàng)活動，擴(kuò)大在南昌市的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。（1）公交和站臺廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。（2）路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。（3）影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放，開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。（4）報(bào)紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。（5）單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式，力求單張波及到南昌市的各個(gè)縣區(qū)。（6）短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。（7）公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。4項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容以3幢高層住宅樓（32層）和部分商服配套用房（3層）為主，同時(shí)包括土石方工程、地塊內(nèi)部道路廣場、地面停車場、綠化工程、給排水、供配電以及電氣系統(tǒng)等配套工程。表4-1序號項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡121292規(guī)劃總建筑面積㎡69524其中：住宅建筑面積㎡58077其中：商鋪建筑面積㎡4060其中：地下停車場建筑面積㎡5562其中：公建配套㎡18253建筑密度%4容積率5綠地率%365項(xiàng)目的建設(shè)地址及條件建設(shè)地址本地塊處于南昌市高新區(qū)，位于高新區(qū)創(chuàng)新一路以西，高新區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地以北。西面是艾溪湖，周圍是農(nóng)田。地形地貌情況南昌市地處江西省中部偏北、贛江、撫河下游沖積平原，濱臨鄱陽湖。介于東徑115°27′～115°27′、北緯28°09′～29°11′。全市面積平方公里。區(qū)內(nèi)交通便利，鐵路、公路四通八達(dá)，是京九鐵路經(jīng)過的唯一省會城市，贛江河流經(jīng)市區(qū)鄱陽湖可達(dá)我國黃金水道長江，航空運(yùn)輸發(fā)展迅速，有多條空中航線通向各地。全境以平原為主，東南平坦，西北丘陵起伏，南北長約112.1公里，東西寬約107.6公里?？偯娣e7402.36平方公里，平原占35.8%，水域占29.8%，崗地、低丘占34.4%。全市平均海拔25米，城區(qū)地勢偏低洼，平均海拔22米。西部是西山山脈，最高點(diǎn)梅嶺主峰洗藥塢，海拔841.4米。南昌地區(qū)地處贛江撫河尾閭，東北濱臨鄱陽湖。地勢總體西北高、南東低，依次發(fā)育低山丘陵、崗地、平原，呈現(xiàn)層狀地貌特征。以贛江為界，贛江西北部為構(gòu)造剝蝕低山丘陵、崗地，贛江以東為河流侵蝕堆積平原，河湖港汊紛布，辮狀水系發(fā)育。高新開發(fā)區(qū)的地形為侵蝕堆積平原地形，由全新統(tǒng)、中上更新統(tǒng)沖積層組，地勢平坦。地面坡度～2度。階面標(biāo)高20～25米，相對比高3～5米。階地前緣陡坎不明顯。（1）巖體工程地質(zhì)特征高新開發(fā)區(qū)的巖體類型屬于沉積巖，巖性為紫紅色粉砂巖夾泥巖，普遍含鈣，產(chǎn)狀平穩(wěn)，巖質(zhì)軟。（2）土體工程地質(zhì)特征該區(qū)域的土體屬于軟塑-流塑高壓縮性軟土，區(qū)內(nèi)的第四系全新統(tǒng)、上更新統(tǒng)上段沖積層上部粘性土中，局部夾有一層或二層的軟土透鏡體。巖性為淤泥質(zhì)粘土，淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土。（1）新構(gòu)造運(yùn)動晚近時(shí)期，區(qū)內(nèi)仍有不同形式和不同程度的構(gòu)造活動。主要反映為某些斷裂或斷裂帶的挽近活動，多次的微震作用和不同區(qū)段的差異升降運(yùn)動。北東向的瀛上～西河磚瓦廠斷裂帶，北北西向的楊家洲～蛟溪村斷裂帶，分別割切了第四系或控制了泉點(diǎn)的帶狀分布。同時(shí)在遙感影象和地貌上均明顯的反映，部分反映為貯水?dāng)嗔褞?。?jù)區(qū)域資料，贛江河谷以西地區(qū)，以抬升作用為主，其中梅嶺山區(qū)，抬升幅度較大，山嶺陡峻，河谷狹小，地形坡度較大，昌北丘陵區(qū)，抬升幅度較小，海拔標(biāo)高一般為40～50米，殘坡積層發(fā)育，據(jù)長江水利委員會二等水準(zhǔn)測量資料，昌北樂化地區(qū)1955年至1977年間平均上升速率為＋0.105毫米每年。贛江河谷以東地區(qū)，以緩慢升降的振蕩作用為主，據(jù)第四紀(jì)沉積古地理環(huán)境分析，古贛江河道，具有反復(fù)擺動和遷移的總趨勢。（2）地震據(jù)南昌地方志記載，南昌市及其附近自公元319年以來所遇地震18次，均屬弱震，多數(shù)受鄰省地震的影響。南昌地區(qū)僅有兩次，分別發(fā)生于1917年3月和1918年1月8日，地震歷時(shí)半分鐘，最大震級級，未造成損失。從1971年建臺以來，亦監(jiān)測到多次無感地震，震級在～級之間。西北部梅嶺花崗巖分布區(qū)屬九江～靖安地震最活動影響帶，是未來百年內(nèi)震級為5級，烈度為6度的地震危險(xiǎn)區(qū)。1、南昌氣候特點(diǎn)

南昌市地處北半球亞熱帶內(nèi)，受東亞季風(fēng)影響，形成了亞熱帶季風(fēng)氣候。市內(nèi)熱量豐富、雨水充沛，光照充足，且作物生長旺季雨熱匹配較好，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了有利氣象條件，素有魚米之鄉(xiāng)的美譽(yù)。但是，由于每年季風(fēng)強(qiáng)弱和進(jìn)退遲早不同，氣溫變化較大，降水分布不均，高溫干旱，低溫冷害和暴雨洪澇等氣象災(zāi)害發(fā)生較頻繁，給人們生產(chǎn)、生活帶來不利影響。

℃之間，≥0℃積溫6256～6530℃。氣溫變幅大，盛夏極端最高氣溫達(dá)40℃以上，隆冬極端最低氣溫低于-10℃。

南昌雨水充沛，歷年平均降雨量1567.7～1654.7毫米。降水分布不均勻，汛期4～6月雨量約占全年降水量的一半；年際間降水量差異較大，最大的可達(dá)1倍以上，雨量最多的是1954年達(dá)2356毫米，最少的1963年僅1046毫米。

南昌光照充足，歷年平均日照時(shí)數(shù)1772～1845小時(shí)，7、8月最多，2、3月最少。光照分布與農(nóng)作物生長旺季基本同步，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有利。

南昌為太陽輻射觀測二級站，進(jìn)行總輻射和凈輻射觀測。1986～2003年平均總輻射量為4279.02兆焦耳/平方米，1992～2003年平均凈輻射量為2078.67兆焦耳/平方米。

南昌市地處季風(fēng)氣候區(qū)，瀕臨鄱陽湖，風(fēng)能資源較豐富。由于風(fēng)力受地形和地理位置影響較大，南昌、新建、進(jìn)賢均有部分地區(qū)臨鄱陽湖，風(fēng)力較大，屬風(fēng)能可利用區(qū)；安義不臨鄱陽湖，除特殊地形外，風(fēng)力較小，無利用價(jià)值。

2、季節(jié)特征根據(jù)氣候?qū)W劃分季節(jié)標(biāo)準(zhǔn)和歷史氣候資料統(tǒng)計(jì)分析，南昌地區(qū)有春、秋季短，夏、冬季長的特點(diǎn)。雖然四季長短不同，但季節(jié)特征明顯：春季溫暖濕潤，夏季炎熱多雨，秋季涼爽干燥，冬季寒冷少雨。本項(xiàng)目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而江西省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。6項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案6.1.1設(shè)計(jì)理念1．尊重城市規(guī)劃布局；2．強(qiáng)化生態(tài)社區(qū)理念；3．繼承人文歷史脈絡(luò)；4．汲取先進(jìn)科技成果；5．激發(fā)城市發(fā)展動力。.2設(shè)計(jì)原則1．整體性城市的魅力在于其整體性與連續(xù)性，這個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)除考慮到與老城區(qū)的呼應(yīng)關(guān)系外，還綜合與周邊建筑和環(huán)境景觀的對應(yīng)關(guān)系，使它們從整體空間上相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，在空間形態(tài)上互相貫通，構(gòu)成完整的現(xiàn)代城區(qū)。2．前瞻性通過廣場，庭院等方式創(chuàng)造新的社區(qū)空間形態(tài)，為社區(qū)所需要的公共交往，輕松休閑，安全防衛(wèi)等需求創(chuàng)造適應(yīng)空間。3．均好性合理配置建筑與景觀資源間的關(guān)系，做到戶戶觀景，強(qiáng)調(diào)資源的共享與住戶的平等。4．合理性設(shè)計(jì)的套型及單元平面，做到明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)、四明設(shè)計(jì)，戶戶間無視線干擾，提供更為合理的套型平面，以適應(yīng)現(xiàn)今的市場。5．生態(tài)性建筑布局采用點(diǎn)、線結(jié)合方式，通過地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計(jì)，在滿足開發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個(gè)具有良好居住環(huán)境。6．人文性小區(qū)合理安排設(shè)置有籃球場、羽毛球場和兒童游戲場，并鋪設(shè)健身步道，充分體現(xiàn)了對居民健身需求考慮，以及對老年人和兒童的關(guān)愛，小區(qū)人性化特點(diǎn)突出。設(shè)計(jì)思想項(xiàng)目地塊呈長方形，地形較規(guī)則，場地地勢高差較大，因此，在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放，在保證產(chǎn)品品質(zhì)前提下合理控制工程造價(jià)。設(shè)計(jì)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)充分利用臨街道路良好通連，做到人車分流；景觀設(shè)計(jì)堅(jiān)持綠地最大化原則，營造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。住宅均為高層建筑，呈品字形布局，并注重通風(fēng)及有良好的視野。戶型色設(shè)計(jì)以多樣化相結(jié)合，以滿足不同階層人士對產(chǎn)品的需求。在整體構(gòu)思上把握以人為本這一核心理念，提煉出信息時(shí)代便捷、高效、互動的網(wǎng)絡(luò)化結(jié)構(gòu)理念，創(chuàng)造出完整的居住生態(tài)體系，規(guī)劃出高效的住宅小區(qū)系統(tǒng)。總體布局6.3.1空間結(jié)構(gòu)三棟塔樓呈“品”字形布置，臨湖而建，以獲取最大的江景視域。A、B棟塔樓高31層；C東塔樓高32層，位于小區(qū)的中部，作為小區(qū)的主題建筑。在用地西側(cè)布置3層商業(yè)配套建筑，作為C棟塔樓的裙房；同時(shí)在東側(cè)規(guī)劃道路沿線利用地形高差布置沿街商業(yè)店面，解決居民的市場購物需求。臨街店面屋頂平臺上做覆土種植，成為居民日常休閑的外部空間。6.3.2內(nèi)部交通組織1．各棟建筑主入口設(shè)無障礙坡道，坡寬1.2m，坡度1/12；2．設(shè)置緊急消防車道，日常作為健身步道，緊急情況下可通消防車，以利消防撲救；3．地面停車位的設(shè)置遵循集中與分散相結(jié)合的原則，大部份停車靠地下停車解決，沿道路布局部分地面停車位。6.3.3豎向設(shè)計(jì)場地高差處理。場地南北有10米的高差，如何通過建筑基底面的巧妙設(shè)計(jì)來消化場地的高差將是剖面設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。設(shè)計(jì)通過分臺處理，消化場地高差。地下車庫及東側(cè)臨街店面采用吊層處理方式，東面平街，住宅的出入口在車庫及店面的屋頂。此外，內(nèi)部綠地通過踏步和西側(cè)的彭酉路相連。這樣既解決了場地高差問題，同時(shí)使不同的功能出入口分開，避免相互之間的干擾。場地排水方式以路面排水為主。高差＞0.7m的護(hù)坡和擋土墻側(cè)臨空面設(shè)有防護(hù)欄桿。6.3.4景觀設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)以建筑與綠化內(nèi)外結(jié)合的方式，利用建筑的間距空間，拉近與城市綠化的景觀距離，達(dá)到與環(huán)境共溶，與城市空間流動的效果。在三座塔樓之間布置社區(qū)綠化中心，并在建筑周邊設(shè)置小型綠地，改善社區(qū)環(huán)境質(zhì)量。整個(gè)地塊綠地率達(dá)到36%。綠化以列樹、單樹、從樹和草坪等形成和諧統(tǒng)一的整體。列樹，建筑外圍靠近道路側(cè)植列樹，體現(xiàn)城市空間尺度，并形成一定環(huán)境保護(hù)。單樹，主要為景觀樹，植于視覺焦點(diǎn)及景觀轉(zhuǎn)換點(diǎn)上。叢樹：在小區(qū)局部地段需要營造私密濃蔭空間或是需要遮避視線處，叢植樹林、灌木，以有色花木為主，利用其色彩增添社區(qū)視覺景觀，并利用其型隨意的特性體現(xiàn)自然性。草坪：在運(yùn)動場地帶鋪裝草坪，形成小區(qū)相對開闊空間，作為居民漫步場所。建筑設(shè)計(jì)1．民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50352-2005）；2．建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）；3．高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范[GB50045-95（2005版）；4．汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范(JGJ100-98)；5．城市道路和建筑無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ50-2001）；6．汽車庫、修車庫、停車場建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB50067-97)；7．江西省坡地建筑防火規(guī)范；8．屋面工程技術(shù)規(guī)范(GB50345-2004)；9．地下工程防水技術(shù)規(guī)范(GB50108-2008)；10．工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）（2009年版）；11．商鋪建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ48-88）；12．建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定（2010年版）；6.4.2設(shè)計(jì)概述該商住一體的建筑設(shè)計(jì)共包括A、B、C三棟住宅塔樓及配套公建，D棟為多層公建和地下車庫及設(shè)備用房，總建筑面積69524㎡，地上63239㎡，停車位共211輛。A棟地上31層住宅，吊一層為商業(yè)門面，建筑面積19739㎡，為一類高層住宅；B棟地上31層住宅，吊一層為商業(yè)門面，建筑面積19888㎡，為一類高層住宅；C棟地上32層，1～3層為商業(yè)門面、配套公建，4～32層為住宅，建筑面積22450㎡，為一類高層住宅；D棟地上3層為車道、物管用房和商業(yè)門面，地下一層為車庫和設(shè)備用房，建筑面積7447㎡，為多層公共建筑，地下車庫停車166輛。6.4.3建筑平面功能布局1．建筑功能負(fù)一層：商業(yè)店鋪、停車庫、設(shè)備用房。一層：住宅、住宅入口大堂、物業(yè)管理用房、公廁、消防控制室、社區(qū)活動中心。二、三層：商業(yè)店鋪、住宅。標(biāo)準(zhǔn)層：住宅。屋頂：電梯機(jī)房、水箱。2．商業(yè)店鋪設(shè)計(jì)商業(yè)店鋪為臨街小店面，布置在用地東西兩側(cè)，采用獨(dú)立店面的組織方式，首層臨城市道路路，二層通過室內(nèi)樓梯和首層單獨(dú)聯(lián)系。3．塔樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)塔樓類型：A、B棟為每層6戶，地上高31層；C棟為每層6戶，地上高32層。經(jīng)濟(jì)性：塔樓標(biāo)準(zhǔn)層外形盡量方正，隔墻平直分割，剪力墻直接落地，不設(shè)轉(zhuǎn)換層，極大地減小了結(jié)構(gòu)造價(jià)。合理性：塔樓標(biāo)準(zhǔn)層外形盡量方正，保證房間的良好視線。同時(shí)盡可能使樓梯、前室有自然通分與采光。6.4.4立面造型設(shè)計(jì)整個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡潔風(fēng)格。商業(yè)以灰色和白色為主色調(diào)，塔樓主要為米黃色與灰色相間，局部搭配白色。商業(yè)的造型主要通過大面積的玻璃、格柵與實(shí)體墻體形成對比，突出了現(xiàn)代建筑的簡約造型。在塔樓的設(shè)計(jì)上，通過相鄰兩層間設(shè)置交錯(cuò)的出挑陽臺，增強(qiáng)了建筑立面的變化，豐富了建筑的造型。再通過在建筑立面設(shè)置醒目的橫向線條，與整個(gè)塔樓的豎向體量形成對比與呼應(yīng)，突出了現(xiàn)代建筑的氣質(zhì)。住宅樓建筑整體高度約100mmmmmm。6.4.5安全設(shè)計(jì)1．女兒墻完成面凈高≥1200mm。2．面積＞1.5㎡的玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500的落地窗，面積大于0.5㎡的有框門玻璃采用安全玻璃，(鋼化玻璃或夾層玻璃)、無框玻璃門采用工程厚度不小于10mm的鋼化玻璃、安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ113-2003表6.1.2-1選用。3．安裝在易于收到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，落地窗，玻璃門及玻璃隔斷等，均設(shè)有警示標(biāo)志(在視線高度)或碰撞設(shè)施(護(hù)欄)等。4．樓梯欄桿扶手自踏步前緣量起不小于900mm，靠梯井一側(cè)水平長度大于500mm時(shí)以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計(jì)算為1050mm。欄桿垂直桿件間凈距不大于110mm。5．樓梯井寬度不大于0.11m。6．陽臺，上人屋面及室外樓梯等臨空處欄桿（板）下部離地0.10mm高度為砼澆注。7．低窗臺防護(hù)措施：窗臺高度≤0.9m時(shí)，護(hù)欄/固定扇的高度從地面算起，護(hù)欄高度為1.0m。8．住宅公共出入口，位于陽臺，外廊及敞開樓梯平臺下部時(shí)，采取雨篷等防止物體墜落傷人的措施。住宅戶型設(shè)計(jì)1．戶型設(shè)計(jì)舒適性設(shè)計(jì)的套型及單元平面，做到明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)、四明設(shè)計(jì)，戶戶間無視線干擾，提供更為合理的套型平面，以適應(yīng)現(xiàn)今的市場。多樣性考慮社區(qū)居住人群的多樣性，戶型設(shè)計(jì)也體現(xiàn)了多樣性的特點(diǎn)，從二室一廳到三室二廳再到四室二廳，面積從80余平方米到130余平方米，即能滿足核心家庭的使用需求，也能滿足兩代居的家庭需求。合理性戶型嚴(yán)格按潔污分區(qū)設(shè)計(jì)，每戶考慮兩個(gè)陽臺，各房間的空調(diào)位、洗衣機(jī)位、熱水器位都進(jìn)行了合理安排。房間面積大小配置體現(xiàn)現(xiàn)代起居的需求，客廳、主臥較大，次臥較小。表6-1套型面積控制表套型戶型套內(nèi)面積（㎡）套數(shù)（套）套內(nèi)總面積（㎡）A-1三室兩廳56A-2三室兩廳56A-3二室兩廳58371A-4二室兩廳60A-5三室兩廳56A-6二室兩廳60A-1五室三廳2A-2’五室三廳2A-3’二室兩廳4A-4’二室兩廳4A-5’五室三廳2續(xù)表套型戶型套內(nèi)面積（㎡）套數(shù)（套）套內(nèi)總面積（㎡）A-6’二室兩廳2C-1三室兩廳30C-2四室兩廳30C-3二室兩廳30C-4三室兩廳26C-5三室兩廳26C-6二室兩廳28C-1’五室三廳1C-2’七室三廳1205.14C-3’二室兩廳2C-4’五室三廳1C-5’五室三廳1C-6’二室兩廳2合計(jì)=SUM(ABOVE)5406.4.7建筑主要特征表表6-2建筑特征一覽表項(xiàng)目名稱A棟B棟C棟D棟建筑性質(zhì)（使用功能）住宅、商業(yè)門面住宅、商業(yè)門面住宅、商業(yè)門面、配套公建商業(yè)、配套公建地下停車庫、設(shè)備建筑規(guī)模建筑面積（㎡）計(jì)算容積率面積（㎡）建筑基底面積（㎡）層數(shù)（層）地上/地下31F/-1F31F/-1F32F3F/-1F建筑高度（m）工程設(shè)計(jì)等級一級一級一級三級續(xù)表設(shè)計(jì)使用年限（年）50505050防火分類一類高層一類高層一類高層耐火等級地上一級一級一級二級地下一級屋面防水等級Ⅱ級Ⅱ級Ⅱ級Ⅱ級地下工程防水等級Ⅰ級Ⅰ級Ⅰ級抗震設(shè)防烈度6666設(shè)計(jì)基本風(fēng)壓2222主要結(jié)構(gòu)類型剪力墻剪力墻剪力墻框架結(jié)構(gòu)安全等級二級二級二級二級居住戶數(shù)（戶）181181178居住人數(shù)（人）579.2停車泊位（個(gè)）149結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)1.建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GB50068-2001；2.建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)GB50223-2008；3.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001（2006年版）；4.《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2001；5.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2010；6.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002；7.《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94－2008；8.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002；9.《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3－2002；10.《框架輕質(zhì)填充墻構(gòu)造圖集》西南G701（一）、（二）、（三）；11.《混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖》03G101－1；12.《建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范》GB50330-2002。設(shè)計(jì)參數(shù)及分類等級1．設(shè)計(jì)參數(shù)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年。根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001中《全國各城市的50年—遇雪壓和風(fēng)壓》的規(guī)定，南昌地區(qū)100年一遇的風(fēng)壓值為kN/m2，因此取基本風(fēng)壓kN/m2，地面粗糙度B類。本工程地震作用按6度，設(shè)計(jì)地震加速度為0.05g，地震分組第一組，場地類別II類，特征周期0.35s，多遇地震影響系數(shù)最大值0.04，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的阻尼比0.05。2．建筑分類等級根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068－2001，本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級。地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級甲級。根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008），本工程各棟建筑抗震設(shè)防類別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011－2010，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門要求，本工程設(shè)防烈度6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g；設(shè)計(jì)地震分組為第一組。剪力墻抗震等級三級，框架抗震等級三級。地下工程防水等級為二級。建筑防火分類為一類高層，耐火等級為一級，主體結(jié)構(gòu)截面尺寸及保護(hù)層厚度滿足耐火等級要求。設(shè)計(jì)荷載標(biāo)準(zhǔn)值m2m23．臥室、客廳等m2m25．樓梯:住宅m2m2m27．屋面:m2種植屋面按實(shí)際情況考慮m2m210．其它均應(yīng)按國家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行6.5.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1．變形縫設(shè)置本工程商業(yè)及車庫總尺寸較大，為129.1*65.4m，因此沿長向設(shè)置二道變形縫將其分開為A、B、C三棟獨(dú)立結(jié)構(gòu)單元，以利于抗震和解決長期使用狀態(tài)下的溫度伸縮變形。防震縫設(shè)置位置及縫寬詳平面圖。除此之外，沿短向在施工期間設(shè)置后澆帶，以減少混凝土收縮產(chǎn)生裂縫。2．上部結(jié)構(gòu)選型根據(jù)建筑功能不同，對高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，對多層商業(yè)以框架剪力墻結(jié)構(gòu)為主。各塔樓豎向除底層車庫層高較高外其余較規(guī)則，通過加厚底層剪力墻截面，經(jīng)計(jì)算結(jié)果表明豎向規(guī)則。平面除塔樓偏置外基本規(guī)則，為解決塔樓偏置帶來的剛度不均，在商業(yè)、車庫的適當(dāng)位置也布置剪力墻，以平衡平面剛度，同時(shí)對車庫屋面與塔樓相鄰跨加強(qiáng)板厚，以加強(qiáng)塔樓與裙樓連接。經(jīng)計(jì)算結(jié)果平面基本規(guī)則。對各棟樓均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。樓屋面采用現(xiàn)澆肋梁樓蓋，車庫頂板荷載大，采用雙向井字樓蓋。。3．地基基礎(chǔ)根據(jù)地勘報(bào)告，本工程較合理的持力層鈣質(zhì)頁巖，但本工程鈣質(zhì)頁巖埋置較深，且其上有砂層、卵石層，有地下水，如采用人工挖孔樁，會因?yàn)榈叵滤嬖?，容易引起流砂而無法下挖。因此決定采用沖孔灌注嵌巖樁基礎(chǔ)，以中風(fēng)化鈣質(zhì)頁巖為樁基持力層。施工時(shí)應(yīng)特別注意樁距較小時(shí)必須跳槽施工，即待先施工樁的混凝土強(qiáng)度等級達(dá)到70%后才能開始沖相鄰樁。地基承載力取值如下：中風(fēng)化鈣質(zhì)頁巖飽和濕度單軸抗壓強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值：fr=11.2Mpa；4．地下室擋墻采用與主體結(jié)構(gòu)結(jié)合在一起的鋼筋混凝土擋墻，擋墻厚度詳基礎(chǔ)圖。混凝土采用防水混凝土，抗?jié)B等級P6。主要結(jié)構(gòu)材料1．上部結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度等級：柱、混凝土墻：C45-C30梁板：一般為C30，車庫屋面：C40構(gòu)造柱、圈梁：C30樁：C30，基礎(chǔ)梁：C30，承臺梁，筏板：C402．鋼筋：HPB235級（fy=210MPa）HRB335級（fy=300MPa）HRB400級（fy=360MPa）CRB550級（fy=360MPa）3．填充墻：框架填充墻體：采用頁巖空心磚，其干容重r<8.0kN/m3，用M5.0混合砂漿砌筑。7公用建設(shè)方案給排水工程7.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003（2009年版）；2.《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006；3.《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006；4.《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》GB17051-1997；5.《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001(2005年版)；6.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005；7.《汽車庫、修理庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97；8.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；9.《節(jié)水型生活用水器具》CJ164－2002；10.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95(2005年版)；11.《氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50370-2005(2005年版)；12.業(yè)主提供的其他設(shè)計(jì)相關(guān)資料。室外給水設(shè)計(jì)1．水源本工程水源為城市自來水，供水管徑為DN250mm，供水壓力約為0.4Mpa。本工程從地塊東、南側(cè)路旁的市政給水干管上各接一根DN150mm的引入管，紅線內(nèi)給水管網(wǎng)（DN150mm）布置成環(huán)，環(huán)上設(shè)置有室外消火栓，環(huán)管管徑為DN150mm。2．用水量表7-1用水量計(jì)算表用水項(xiàng)目名稱使用單位單位用水量標(biāo)準(zhǔn)(L)小時(shí)變化系數(shù)(K)使用時(shí)間(h)用水量(m3)最大時(shí)最高日住宅1850人每日2502．024辦公管理200人每班50810商業(yè)4381m2每日512綠化4368m2每次23小計(jì)續(xù)表未預(yù)見水量按本表1至4項(xiàng)之和的10%計(jì)合計(jì)m3。3．室外給水管道系統(tǒng)（1）室外生活給水管道與室外消防管道共用，由市政管道接入兩根DN150的管道供水，兩條給水引入管上設(shè)置水表井，水表之后設(shè)置倒流防止器。（2）共用管道圍繞小區(qū)道路成環(huán)狀布置，并向地下車庫室內(nèi)消防水池及各棟建筑生活系統(tǒng)供水。4．室外消防給水工程設(shè)計(jì)（1）室外消防水源采用城市自來水；（2）室外消防用水量為15L/s；（3）共設(shè)置4套室外地上式消火栓，距路邊不大于2.0m，距建筑物外墻不小于5.0m；（4）室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由城市消防車從現(xiàn)場室外消火栓取水經(jīng)加壓進(jìn)行滅火或者經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水；（5）建筑物室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)的消防水泵接合器設(shè)置于小區(qū)內(nèi)四周，并靠近市政道路方便消防車的工作。消防水泵接合器均采用地上式。5．管材（1）室外共用給水管道采用管內(nèi)嵌鋼絲（板）網(wǎng)塑料給水管，熱熔連接；（2）內(nèi)嵌鋼絲（板）網(wǎng)塑料給水管應(yīng)符合《生活飲用水輸配設(shè)備及防護(hù)材料的安全性評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T17219的要求；（3）管道、管件及閥門的工作壓力為1.6MPa。室外排水設(shè)計(jì)1．室外污水工程設(shè)計(jì)城市污水管道位于本工程北側(cè)路旁，允許本工程污水排入。本工程采用生活污水與雨水分流制排水的管道系統(tǒng)。3。本工程生活污水匯集并經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，排入城市污水管道。本工程設(shè)一套集中污水處理設(shè)施。室外排水管道采用雙壁波紋排水塑料管，橡膠圈接口?；A(chǔ)根據(jù)地質(zhì)條件確定。本工程采用混凝土砌塊檢查井，全部采用重型球墨鑄鐵井蓋和蓋座。2．室外雨水工程設(shè)計(jì)城市雨水管道位于本工程北邊路旁，允許本工程雨水排入。場地雨水：采用重慶地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式：ｑ＝2822(1+0.775Lｇｐ)/(ｔ＋12.8P0.776)*0.77，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P為2年，集水時(shí)間t取12分鐘，綜合徑流系數(shù)取0.8。道路雨水由雨水篦子收集后排入市政雨水管道。地下車庫出入口處設(shè)雨水溝截流雨水，排入室外雨水管道。雨水管采用雙壁波紋排水塑料管，橡膠圈接口。雨水口、雨水檢查井均采用混凝土塊砌筑。建筑給排水工程1．生活給水系統(tǒng)為充分利用市政給水管的水壓以及管理上的方便，本工程豎向分為高中低3個(gè)供水區(qū)域。低區(qū)為1-10F由市政給水直接供給，市政供水壓力位0.4MPa；中區(qū)為11-21F由無負(fù)壓供水設(shè)備供水。高區(qū)為22-32F由無負(fù)壓供水設(shè)備供水。管材采用鋼塑復(fù)合管，采用可鍛鑄鋼襯塑（PEX）灌錄鏈接件和溝槽式管接頭連接。工作壓力采用1.2MPa。2．生活污水系統(tǒng)室內(nèi)采用糞便污水與洗浴、洗滌廢水合流排水管道系統(tǒng)。各棟建筑室內(nèi)地面層（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；地下車庫內(nèi)廢水采用排水溝匯集至集水坑內(nèi)，用潛水排污泵提升后排至室外雨水管道。為保證良好的室內(nèi)環(huán)境以及便于使用，污水管道系統(tǒng)設(shè)伸頂通氣管。采用內(nèi)螺旋管加螺旋器（加強(qiáng)型）。排水管道除地下層為明裝外，其余部分均暗裝在管道井內(nèi)，或者靠近墻、柱安裝完畢后做裝飾處置，并留出檢查口。排水管采用柔性塑料內(nèi)螺旋排水立管、橡膠圈法蘭盤接口。3．屋面雨水排水系統(tǒng)屋面雨水采用外落式重力流排水系統(tǒng)。屋面雨水由87型雨水斗收集后經(jīng)沿外墻敷設(shè)的雨水管道排至室外雨水檢查井。室外雨水管采用UPVC排水管。電氣工程設(shè)計(jì)依據(jù)1.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045-95)（2005版）；2.《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-92）；3.《10kV及以下變配電所設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50053-94）；4.《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94）（2001版）；5.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50067-97）；6.《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）；7.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）；8.《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-94；9.《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》GB50348-2004；10.《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》GB50343-2004；經(jīng)批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)說明及其他各專業(yè)提供的有關(guān)資料。強(qiáng)電設(shè)計(jì)1．電源本工程主電源由鄰近市政電力供電主干網(wǎng)提供一路10kV電源，經(jīng)市政電纜溝敷設(shè)至建筑物前，再埋地引入10kV變配電房。10kV供電線路進(jìn)線規(guī)格型號規(guī)格由供電局確定。本工程備用(應(yīng)急)電源采用環(huán)保型風(fēng)冷式自啟動柴油發(fā)電機(jī)組，柴油發(fā)電機(jī)組常用容量為400KW。柴油機(jī)尾氣排放達(dá)到歐3標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)降溫、消煙后與排風(fēng)混合，進(jìn)行低空排放。供電電壓為0.38/0.22kV。2．荷載指標(biāo)及負(fù)荷估算本工程主要由多棟高層民用建筑組成。負(fù)荷等級為一、三級。其中消防用電設(shè)備（包括消防用水泵、送排風(fēng)機(jī)、消防電梯、消防報(bào)警系統(tǒng)用電、應(yīng)急照明、樓梯及通道照明、疏散照明、乘客電梯、生活水泵等）為一級負(fù)荷；其余負(fù)荷為三級負(fù)荷。根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（GB/50293—1999），用電負(fù)荷預(yù)測采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法來進(jìn)行計(jì)算。其中：居住建筑等用電取50W/m2（需要系數(shù)取0.4），商業(yè)建筑用電取120W/m2（需要系數(shù)取0.8），公建用電取80W/m2（需要系數(shù)取0.8），車庫用電取8W/m2（需要系數(shù)取1.0），道路廣場等用電取5W/m2（需要系數(shù)取1.0），各負(fù)荷同時(shí)取0.8。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目計(jì)算負(fù)荷為：1582kW。補(bǔ)償后的功率因數(shù)按0.9計(jì)算，變壓器負(fù)載率取80%，則所需安裝10kV變壓器安裝容量為2198kVA。結(jié)合項(xiàng)目負(fù)荷分布情況，可考慮安裝3臺800kVA高效節(jié)能變壓器。3．配電設(shè)施布局10kV高壓配電設(shè)備選用HXGN-12環(huán)網(wǎng)柜，額定電流為630A，分?jǐn)嗄芰?5kA。低壓配電設(shè)備選用GCS型固定式組合開關(guān)柜，落地安裝。電纜采用下進(jìn)下出方式。變壓器選用環(huán)氧樹脂真空澆注節(jié)能型SCB10系列干式變壓器，設(shè)強(qiáng)制風(fēng)冷系統(tǒng)，接線為D，Yn11，帶保護(hù)外罩和溫控器，保護(hù)外罩防護(hù)等級不低于IP20。10kV開關(guān)操作機(jī)構(gòu)選用電動操作。10kV進(jìn)線設(shè)負(fù)荷開關(guān)+熔斷器，作過流和速斷保護(hù)；變壓器設(shè)過負(fù)荷、過流、速斷、接地、高溫報(bào)警及超高溫跳閘保護(hù)；低壓出線選用塑殼斷路器作過流兼速斷保護(hù)。4．用電管理及電能計(jì)量本工程電費(fèi)計(jì)量為高壓計(jì)度，在10kV高壓配電所母線上均裝設(shè)三相計(jì)量儀表的專用計(jì)量柜，內(nèi)裝有有功電度表、無功電度表計(jì)量及專用電流和電壓表，作為本工程的總計(jì)量。在每臺變壓器低壓側(cè)（0.4kV側(cè)）總進(jìn)線柜上設(shè)有功、無功電度表，進(jìn)行低壓計(jì)量。公共用電、商業(yè)用電均單獨(dú)設(shè)電度表進(jìn)行考核。住宅進(jìn)線設(shè)總有功電度表，每戶設(shè)分電度表進(jìn)行計(jì)量。5．照明根據(jù)功能不同，本建筑物設(shè)正常照明、應(yīng)急照明、建筑景觀照明等照明線路。室外道路、建筑物立面照明采用庭院燈、草坪燈、投光燈等照明器。室內(nèi)照明光源以熒光燈、高壓鈉燈為主。地下層及疏散通道、出口、樓梯間、電梯前室等處設(shè)應(yīng)急照明、疏散指示照明和出口指示燈，燈具內(nèi)裝蓄電池，重要設(shè)備用房（變配電站、水泵房、消防控制中心等處）應(yīng)保證2h供電時(shí)間和正常的照度要求，其余各處應(yīng)保證0.5Lx的地面照度和不小于30分鐘的供電時(shí)間。6．電纜敷設(shè)小區(qū)室外電力線路以電纜溝敷設(shè)為主，輔以部分直接埋地敷設(shè)。穿越道路和入戶時(shí)穿鋼管保護(hù)。線路采用電纜托盤、電纜穿管敷設(shè)等方式。由建筑物引至室外去的電纜，通過墻上預(yù)埋的鋼管引出，并做好防水處理。7．防雷接地本工程按二類防雷建筑物考慮防雷保護(hù)措施。配電系統(tǒng)的接地形式采用TN-S方式。弱電設(shè)計(jì)1．有線電視系統(tǒng)公共有線電視節(jié)目源信號線纜進(jìn)線引自市政電視網(wǎng)。進(jìn)線埋地引入，穿焊接鋼管保護(hù)，進(jìn)線均做浪涌保護(hù)。干線線路采用SYWV-75-12型，采用阻燃PVC管保護(hù)。分支線路采用SYWV-75-5型，采用阻燃PVC管保護(hù)。本工程在小區(qū)設(shè)前端箱，內(nèi)設(shè)電源插座，箱體作可靠接地處理。由前端箱引至各住宅的干線采用穿PVC管直接埋地敷設(shè)，埋設(shè)深度不小于0.7m。電纜進(jìn)戶時(shí)與總等電位板連接。樓層分配器箱在樓梯間明裝，距地1.8m。各終端有線電視信號由樓層分配器箱放射式引至各住宅多媒體箱，再由多媒體箱分配至室內(nèi)電視插座。每戶在客廳設(shè)一個(gè)電視插座。電視插座距地0.3m暗裝。系統(tǒng)采用800MHz鄰頻傳輸系統(tǒng)，分配網(wǎng)絡(luò)采用分配-分配方式，用戶終端輸出口電平為64+4dBuV。本建筑物有線電視用戶點(diǎn)數(shù)約為550點(diǎn)。2．系統(tǒng)住宅1.5對/戶；辦公用房1對/10m2；設(shè)備房1對/間。本建筑物用戶點(diǎn)數(shù)約為1000點(diǎn)。主干電纜和配線電纜間通過交接箱分線，以增加線路網(wǎng)絡(luò)的靈活性和通融性，提高主干電纜芯線的利用率。配出線為直接配線方式。同一條上升電纜線對不遞減，作甩線處理。各終端由樓層配線箱放射式引至各住宅多媒體箱，再由多媒體箱分配至室內(nèi)插座。每戶在客廳、主臥室各設(shè)一個(gè)插座。插座距地0.3m暗裝。辦公用房線路由樓層分線箱放射式各插座。插座距地0.3m暗裝。本工程在室外設(shè)置一個(gè)落地式電信交接箱。樓層配線箱在樓梯間內(nèi)掛墻明裝，底邊距地1.8m。主干電纜引自市政通訊網(wǎng)，埋地引入進(jìn)線做浪涌保護(hù)。由交接箱引至各棟樓的線路穿PVC管直接埋地敷設(shè)引入，入戶處與總等電位連接板連接。配出線纜經(jīng)樓梯間明敷至每層的分線箱，再穿PVC管保護(hù)暗敷至各室內(nèi)插座。3．寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)住宅每戶設(shè)置一個(gè)網(wǎng)絡(luò)信息插座。辦公用房每10m2為一個(gè)工作區(qū)，設(shè)置一個(gè)網(wǎng)絡(luò)信息插座。本建筑物用戶點(diǎn)數(shù)約為800點(diǎn)。主干光纖引自市政通訊網(wǎng)，埋地引入進(jìn)線做浪涌保護(hù)。由信息前端箱引至各住宅樓的光纖線路穿PVC管直接埋地敷設(shè)引