南昌市某酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告

一、宏觀概況（一）南昌市概概況南昌--是江西西省省會(huì)城市市，是全省政政治、經(jīng)濟(jì)、文文化、科技的的信息中心及及全國歷史文文化名城，長長江經(jīng)濟(jì)帶地地區(qū)重要的中中心城市，南南昌物華天寶寶，人杰地靈靈，南昌是座座歷史悠久的的文化古城，自自唐代以來便便是萬商云集集，聞名遐邇邇的江南重要要商埠。改革革開放二十年年來，尤其是是隨著經(jīng)濟(jì)全全球化，貿(mào)易易國際化步伐伐的加快，南南昌的商貿(mào)、旅旅游事業(yè)蓬勃勃興起，市場場日益繁榮興興旺。根據(jù)城市總體規(guī)規(guī)劃要將南昌昌建設(shè)成為繁繁榮、文明、整整潔、優(yōu)美、富富有濱江、濱濱湖特色魅力力的現(xiàn)代化區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心心城市和花園園城市。經(jīng)過過五到十年的的努力，在城城市建設(shè)中力力爭形成“北看大連、南南看深圳、中中看南昌”的局面。江江西省經(jīng)濟(jì)在在未來的幾十十年具有強(qiáng)大大的后發(fā)優(yōu)勢勢，特別是南南昌市潛在著著巨大的發(fā)展展空間，加上上中央政府、省省委省政府及及市委市政府府對發(fā)展南昌昌經(jīng)濟(jì)政策力力度的不斷加加強(qiáng)，進(jìn)入二二十一世紀(jì)來來，南昌市招招商力度不斷斷加大并創(chuàng)造造良好的投資資環(huán)境，已取取不菲的成績績，從高新開開發(fā)區(qū)及昌北北開發(fā)區(qū)到紅紅谷灘建設(shè)來來看，南昌市市經(jīng)濟(jì)在將來來幾年保持快快速發(fā)展階段段，在中國的的中部崛起指指日可待，由由此各項(xiàng)配套套設(shè)施需要跟跟上經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展。南昌--地理位位置優(yōu)越，交交通便利，京京九、浙贛、皖皖贛、向樂四四條鐵路線穿穿境而過，尤尤其是京九鐵鐵路動(dòng)脈開通通與浙贛鐵路路交匯，南昌昌成為京九線線上唯一的省省會(huì)城市和我我國鐵路交通通的又一個(gè)重重要樞紐，南南昌站有與全全國對開的客客運(yùn)列車32對次，年運(yùn)運(yùn)輸總量可達(dá)達(dá)3000萬人次。市市政府投資11.8億元興建了了昌北機(jī)場并并已全面啟動(dòng)動(dòng)，民航可直直達(dá)北京、上上海、廣州、深深圳、香港、福州、廈門門、西安、昆昆明、珠海、海?？诘?8個(gè)城市；公公路是105和320國道的交匯匯處，長途班車定時(shí)開開往廣州、深深圳、珠海、廈廈門、武昌、長長沙、溫州及及省內(nèi)各地市市。江西省對對外交通的發(fā)發(fā)展，加速了了南昌市對外外聯(lián)系的步伐伐。南昌--旅游資資源十分豐富富，擁有文化化遺址600余處，人文文景觀78處，自然景景觀26處。1986年被國務(wù)院院命名為歷史史文化名城，全全市有國家級級、省級、市市級重點(diǎn)保護(hù)護(hù)單位50多處，國家家級森林公園園1處。江南名名樓滕王閣被被評為4A級風(fēng)景旅游游區(qū)和全國文文明風(fēng)景旅游游區(qū)示范點(diǎn)。南南昌市委、市市政府已將旅旅游業(yè)定位為為優(yōu)先發(fā)展的的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，有有力地推動(dòng)了了旅游經(jīng)濟(jì)不不斷發(fā)展壯大大，年常流動(dòng)動(dòng)人口已達(dá)到到447萬余人次，2001年全市共接接待海外旅游游者41400人次，完成成外匯收入2913萬美元，國國內(nèi)旅游收入入27.16億元人民幣幣，城市旅游游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也也名列全省前前茅。隨著現(xiàn)代文明花花園式英雄城城市建設(shè)的推推進(jìn)，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)把南昌在2003年?duì)巹?chuàng)國家家衛(wèi)生成市，2005年初步建成成現(xiàn)代文明花花園城市，2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)建設(shè)花園城城市的目標(biāo)。商商機(jī)無限的南南昌正在加快快實(shí)施城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，力力爭到2005年，城市人人口規(guī)模達(dá)到到210萬左右，中中心城區(qū)范圍圍達(dá)到180平方公里；；到２０１００年，城市人人口規(guī)模達(dá)到到２６０－３３００萬，中中心城區(qū)范圍圍達(dá)到260平方公里．．由此可看，南南昌市城市發(fā)發(fā)展必然要求求各項(xiàng)配套建建設(shè)滿足經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，所以以建設(shè)花園式式五星級賓館館也是南昌市市發(fā)展需求。（二）經(jīng)濟(jì)概況況1、南昌２０００１年宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：485.662億元，比上上年增速１２２.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售售總額：160.8億元，比上上年增速11.4%；地方財(cái)政收入：：22.38億元，比上上年增速16.9%%;個(gè)體私營增加值值：121.990億元，比上上年增速30.3%；；城填居民年人均均可支配收入入：6210元，比上年年增加8.3%2、對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)貿(mào)易及旅游概概況對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易及及旅游，其變變化情況直接接影響著的酒酒店與賓館的的經(jīng)營狀況，特特別是高星級級的賓館與酒酒店首當(dāng)其沖沖。2000年，全全省海關(guān)進(jìn)出出口額1623999萬美元，比1999年增長23.6%，進(jìn)出口總總額42663萬美元，出出口總額1197336萬美元，分分別比1999年增長4.6%和32.1%。2000年，全全省利用外資資簽訂合同金金額26568萬美元,實(shí)際利用外外資金額32781萬美元,分別比1999年下降30.4%和42.3%。2000年，全全省接待海外外游客16.31萬人次,旅游外匯收收入6234萬美元,分別1999年增長17.6%和23.7%%,20000年對外交流流出國6625人次,比1999年增長22.4%。1998年至22000年,全市累計(jì)批批準(zhǔn)外商投資資項(xiàng)目1764項(xiàng),吸引了來自自歐美、日本本、臺(tái)灣、香香港等幾十個(gè)個(gè)國家，引進(jìn)進(jìn)市外資金104億元。出口口市場已擴(kuò)展展到日本、美美國等60多個(gè)國家和和地區(qū)。已有有1500多家“三資”企業(yè)在南昌昌注冊經(jīng)營、外外商投資額成成倍增長，平平均每天在南南昌注冊的工工商企業(yè)超過過40家。由此可見，南昌昌市對外經(jīng)濟(jì)濟(jì)在未來幾年年內(nèi)還將保持持快速發(fā)展，外外商及外來投投資者來南昌昌市考察及業(yè)業(yè)務(wù)聯(lián)系將越越來越多，其其對住宿的環(huán)環(huán)境與條件要要求將不斷上上檔次；江西西省及南昌市市的旅游資源源將不斷得到到開發(fā)，與對對外宣傳力度度的加強(qiáng)，境境外旅游者及及國內(nèi)旅游者者到江西省及及南昌市旅游游的人數(shù)將呈呈良好勢頭，境境內(nèi)外旅游者者將是賓館及及酒店主要客客源之一，由由此南昌市建建設(shè)的五星級級賓館為投資資者、旅游者者、商務(wù)活動(dòng)動(dòng)提供舒適休休息及辦公場場所。詳細(xì)例表如下：：表一海關(guān)進(jìn)出口口貨總額表（萬萬美元）年份全省情況南昌市情況進(jìn)出口總額出口總額進(jìn)口總額進(jìn)出口總額出口總額進(jìn)口總額199812472010187022850199913138790611407769868171407272742000162399119736426631114518862822823表二利用外資情情況年份全省情況南昌市情況簽約項(xiàng)目（個(gè)）實(shí)際進(jìn)資（萬美美元元）簽約項(xiàng)目（個(gè)）實(shí)際進(jìn)資（萬美美元元）1999245320805312668200027222724432943表三外商在贛直直接投資情況況年份簽約項(xiàng)目（個(gè)）簽約金額（萬美美元元）實(shí)際利用外資（萬美元）投資開業(yè)企業(yè)（家家）19992453513632080145620002722647822741264表四全省外商投投資企業(yè)注冊冊登記情況年份年末登記企業(yè)數(shù)數(shù)投資總額（萬美美元元）注冊資本（萬美美元元）19992149485298315522000224668757733088表五全省旅游情情況表年份旅游總收入（億億元元）占全國旅游總收收入入比重（％％）為全省GDP（％％）為全省GDP中中第第三產(chǎn)業(yè)（％％％）199881.642.374.4112.351999111.292.785.6715.032000134.62.986.7216.47表六全省旅游涉涉外賓館（飯飯店）接待能能力年份四星級三星級二星級一星級客房數(shù)客房出租率19981204171578153.1％19992254271584247.1％20003438671726657.3％表七全省涉外旅旅游情況年份旅游人數(shù)（人次次）旅游外匯收入（萬萬元）涉外住宿收入（萬萬美元）國內(nèi)住宿收入（萬萬美元）1999138643418156152520001630575174285433表八全省國內(nèi)旅旅游情況年份旅游住宿設(shè)施（家家）床位總數(shù)床位利用率國內(nèi)旅游者花費(fèi)費(fèi)（萬萬元）1998317925609940.00％7808091999338827335641.147％％107110002000381429063444.65％12955000表九南昌市旅游游情況年份涉外旅游情況國內(nèi)旅游情況旅游人數(shù)（人次次）旅游收匯（萬元元）旅游人數(shù)（萬人人）旅游者花費(fèi)（萬萬元元199929519540020003701021397392219000表十南昌省國內(nèi)內(nèi)旅游情況年份五一黃金周十一黃金周旅游人數(shù)（萬人人）旅游收入（萬元元）旅游人數(shù)（萬人人）旅游收入（萬元元）全省199971.2210222000166.754900128.134446南昌199923.75547200041.0135302510811按2001年江江西省旅游的的統(tǒng)計(jì)資料反反映南昌市2001年接待旅游游人數(shù)447萬人,其中境外人人員4.1萬人,而目前南昌昌具有四星級級酒店接待水水準(zhǔn)的五家酒酒店共有客房房1218間、床位2158個(gè);按其綜合平平均開房率計(jì)計(jì)算,全年接待賓賓客51萬次,平均每個(gè)酒酒店接待10萬人次,預(yù)計(jì)總收入入在2億元左右。2001年四家酒店(除江西賓館館未開業(yè))客房收入在9500萬元左右。此此統(tǒng)計(jì)還不包包括商務(wù)客人人等?？梢娊?jīng)經(jīng)營空間是十十分可觀的。3、其它情況：：每年江西省委省省政府及各部部門、各系統(tǒng)統(tǒng)開會(huì)次數(shù)多多達(dá)貳佰余次次；隨著江西西的經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)加速及南昌昌市花園城市市建設(shè)，中央央各部門工作作考察及其它它參觀訪問的的人數(shù)將越來來越多，各種種具有知名度度的商業(yè)會(huì)議議及活動(dòng)的舉舉行也將日益益激增；本市市各企業(yè)及公公司對外聯(lián)系系的也越來越越多，必將導(dǎo)導(dǎo)致其接待服服務(wù)工作將相相應(yīng)增加，并并不斷地提高高接待上檔次次；總之，隨隨著江西省及及南昌市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展及城市市建設(shè)的加快快，五星級的的酒店市場消消費(fèi)潛力將是是巨大的。(三)南昌市現(xiàn)現(xiàn)有經(jīng)營賓館館調(diào)查分析根據(jù)市場調(diào)查表表明，南昌市市現(xiàn)在四星級級賓館及酒店店有5家，三星級級賓館及酒店店有12家，南昌市市規(guī)劃在紅谷谷灘建一五星星級賓館；隨隨著星級提高高，平均入住住率越來越高高和折扣數(shù)越越低，表明了了現(xiàn)在南昌市市賓館星級提提高，其消費(fèi)費(fèi)市場越占有有優(yōu)勢；南昌昌市五星級賓賓館尚缺，根根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展速度及客戶戶的需求的提提高，南昌市市首家改建五五星級酒店其其市場前景十十分看好。錦峰大酒店：位位于南昌市中中心的站前西西路，由二十十二層主樓及及五層裙樓組組成酒店整體體建筑，擁有有各類客房168間，商務(wù)辦辦公用房5000余平方米；；中西餐廳、大大小包房、宴宴會(huì)廳共860個(gè)餐位，專專業(yè)經(jīng)營獨(dú)立立的歌舞廳、酒酒吧、卡拉OK房、桑拿、美美容美發(fā)和康康樂中心、健健身房、精品品專賣店、商商場等齊全的的服務(wù)設(shè)施。該該酒店是由***總公司江江西省公司投投資，由上海海**國際管理理公司全權(quán)管管理。各類客客房入住宿率率平均在50-55％之間，旅旅游高峰或商商務(wù)活動(dòng)期在在70％左右，商商務(wù)辦公房出出租率在70％左右。較較高的市場占占有率得益于于整體形象塑塑造，成功的的管理及煙草草行業(yè)的優(yōu)勢勢，加之創(chuàng)辦辦的錦峰旅行行社，為錦峰峰大酒店源源源不斷的提供供了客源。五湖大酒店：其其有302間設(shè)計(jì)豪華華的客房與套套房，各種消消閑設(shè)施齊全全，特別是開開展的一些特特色服務(wù)，如如幼兒看護(hù)服服務(wù)、免費(fèi)中中巴往來市中中心、國際航航班接機(jī)服務(wù)務(wù)等。各房使使用率平均在在45-45％左右，高高峰時(shí)已達(dá)80％左右，主主要客群是接接待港、澳、臺(tái)臺(tái)同胞和僑胞胞及政府和政政府機(jī)構(gòu)、民民間團(tuán)體商務(wù)務(wù)活動(dòng)。凱萊大酒店：屬屬中國糧油進(jìn)進(jìn)出口總公司司投資40億組建的凱凱萊酒店集團(tuán)團(tuán)，其排名世世界200強(qiáng)旅游酒店店集團(tuán)的第174位，與江西西名樓“滕王閣”相連，面對對撫河和贛江江，充滿熱帶帶森林景致的的酒店大堂別別樹一幟。酒酒店擁有的328間色彩柔和和別致的套房房，休閑服務(wù)務(wù)應(yīng)有盡有，香香港名廚主理理的餐飲又成成為洪城實(shí)力力派婚慶的首首選之地。酒酒店具有現(xiàn)代代氣息，客房房獨(dú)立保險(xiǎn)箱箱，國際互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和酒店店僅有的全天天候室內(nèi)游泳泳池也為酒店店添色，而成成為南昌叫得得響的酒店之之一。由于國國際聯(lián)網(wǎng)預(yù)訂訂房間，又成成為外賓商務(wù)務(wù)、旅游入住住的首選之地地，客房使用用率在70％以上。江西富豪酒店::是2002年新開業(yè)的的酒店,與南昌名塔—繩金塔遙相相呼應(yīng),酒店擁有186間客房,擁有60個(gè)VIP貴賓包廂,共1000多個(gè)餐位,以及西餐廳廳、酒廊、大大堂吧、多功功能宴會(huì)廳、會(huì)會(huì)議中心,酒店在客房房內(nèi)設(shè)置寬頻頻網(wǎng)絡(luò)?？头糠渴褂寐试?0%以上。南昌市主要酒店店賓館情況調(diào)調(diào)查分析表名稱星級住房率客房數(shù)量房價(jià)（元/天..間間）地址電話江西賓館四星級70%以上標(biāo)準(zhǔn)間等共24422間，標(biāo)間119間，單間71間標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：8800折價(jià)：588；；3360八一大道3688號號620666錦峰大酒店四星級70%左右標(biāo)準(zhǔn)間等共16688間標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：9800；；折價(jià)：488；商務(wù)房價(jià)價(jià)：1180；折價(jià)：588站前西路2811號號641888凱萊大酒店四星級旺季：單人700%%左右，雙人人間為90%左右，套房30%標(biāo)準(zhǔn)間160間間；；套間58間標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：138888；折價(jià)：680沿江北路88號號67388555五湖大酒店四星級75%左右標(biāo)準(zhǔn)間和套房共共3302間標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：7800；；折價(jià)：588；團(tuán)體折價(jià)價(jià)：240；套房：1300洪都北大道333號號85218888富豪酒店四星級80%-90%%客房186間標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：8000折價(jià)：380洪城路160號號64088888江西飯店三星級60%-70%%標(biāo)準(zhǔn)間200余余間間標(biāo)準(zhǔn)價(jià):3200、260、240八一大道3566號號88588888鄱陽湖酒店三星級70%標(biāo)準(zhǔn)間120間間標(biāo)準(zhǔn)價(jià):4800、340折價(jià):300、2544井崗山大道111228號88566666民航大酒店三星級70%標(biāo)準(zhǔn)間139間間標(biāo)準(zhǔn)價(jià):4088洪城路587號號88988888南昌目前有星級級酒店26家，四星級級及相當(dāng)于四四星級酒店5家，三星級級酒店21家，目前尚尚未有五星級級酒店。就目目前南昌的5家高星級酒酒店來看，其其平均房價(jià)均均在320—380元之間，平平均開房率在在65%左右（江西西賓館新開業(yè)業(yè)，其開房率率達(dá)73%左右）五湖湖、凱萊、富富豪、錦峰的的市場占有率率預(yù)計(jì)分別在在26%、33%、24%及17%左右（江西西賓館新開業(yè)業(yè)）。根據(jù)2002年年國家旅游局局統(tǒng)計(jì)年鑒反反映：我省星星級飯店185座，其中四四星級飯店5座，三星級50座，全省飯飯店年?duì)I業(yè)收收入達(dá)6.6億元人民幣,而周邊省份份如湖南長沙沙市就有五星星級酒店3家、四星級級酒店6家,年?duì)I業(yè)收入入全省達(dá)10.5億元人民幣;廣東五星級級酒店24家,四星級酒店64家,全省年?duì)I業(yè)業(yè)收入達(dá)117.4億元人民幣;福建五星級級酒店4家,四星級酒店4家,全省年?duì)I業(yè)業(yè)收入達(dá)17.2億元人民幣;浙江五星級級酒店4家,四星級酒店38家,全省年?duì)I業(yè)業(yè)收入達(dá)81.4億元人民幣;安徽五星級級酒店2家,四星級酒店11家,年?duì)I業(yè)收入入達(dá)10.9億元人民幣;湖北五星級級酒店2家,四星級酒店9家,年?duì)I業(yè)收入入達(dá)16.9億元人民幣幣。二、全國五星級級飯店綜合資資料全國星級飯店綜綜合情況飯店注冊登記類類型型、飯店規(guī)規(guī)模模飯店數(shù)（座）房間數(shù)（間）床位數(shù)（張張）客房出租率（％％）營業(yè)收入（萬元元）營業(yè)稅金（萬元元）固定資產(chǎn)（萬元元）飯店注冊登記類型合計(jì)國有企業(yè)集體企業(yè)股份合作企業(yè)聯(lián)營企業(yè)有限責(zé)任公司股份有限公司私營企業(yè)其他內(nèi)資企業(yè)港澳臺(tái)投資企業(yè)業(yè)外商投資企業(yè)1292651-391436445034287771061555-6084181-1138149921903077683139711564999-4107026-1767227132923365.1263.7450.9175.53-68.2963.37-68.3265.7166.2814965900..57258062..66611307.331139088-19332.5533115480..11-19562.2222441856..11591901..66575632.779912565.88991267.833--1054.7335135.744-1027.14422137.661132443.885542672499..48712555..77339554.9911--19.67496603..774-579.2513535699..4416643666..74飯店規(guī)模合計(jì)500間以上300－4999間間200－2999間間100－1999間間1－99間1293859143155034224584215343651454119776833828533021538477721665.1267.264.785852.2161.0914965900..57837686..554480222..449106537..4471602356121.007775632.779940835.221125837.66445001.7999323026.4820635499..4319192866..69231122..222518851406.144合計(jì)北京天津內(nèi)蒙古遼寧吉林黑龍江上海江蘇浙江安徽福建山東河南湖北湖南廣東廣西海南重慶四川云南陜西新疆129211162215842462232445235435034210875300317262075968473802885119858812962477-326675809514272004908148618971507638776831748638053734131196723107064271178789120813687-46410711292725363147129122283226271991665.1268.7068.3561.6765.7362.3462.2571.5960.2769.7565.5146.2758.8650.5153.4357.4668.2859.7257.8055.5758.6459.0243.1153.3614965900..57375228..5508708.9335753.00054750.666612793.000014621.6666301831..00498884.228839005.44338852.50019523.332255266.5544-7683.86620917.6677311847..77220564.664427996.221115649.993320664.111121304.004431366.229923377.224475632.779920770.3388444.87338.002782.633658.00863.0013211.88993805.3551966.622678.261811.0002776.455-385.47504.1915812.44001029.4661652.133773.781068.3661140.8111546.8991612.85542872499..48999823..77516343.994415857.0000244587..00096778.0000121790..000577181..553247499..996164326..22819160.000057078.2211217257..663--57127.3344612333..554107419..559182151..114110792..00095858.1177137660..229116884..99669339.1155全國五星級飯店店的地區(qū)分布布全國五星級飯店店的營業(yè)收入入總額地區(qū)營業(yè)收入#客房#餐飲#商品#其他合計(jì)北京天津內(nèi)蒙古遼寧吉林黑龍江上海江蘇浙江安徽福建山東湖北湖南廣東廣西海南重慶四川云南陜南新疆14965900..57375228..5508708.9335753.00054750.666612793.000014621.6666301831..00498884.228839005.44338852.50019523.332255266.55447683.86620917.6677311847..77220564.664427996.221115649.993320664.111121304.004431366.229923377.2244705533..222181292..0055113.8772353.00028701.66886346.0006842.000165191..99624396.885514840.11004232.42210405.119926221.66553683.7556080.877135504..66911581.994416774.44448694.05511477.003310247.992218849.88996701.877516577..228120492..7772089.6772453.00017041.66224460.0005367.000107096..99823371.555515486.22113473.6778070.71123421.00113138.97713503.4499108706..9927633.4116970.8115900.4227020.1558851.45510140.887711886.660066458.116624795.000000313.003904.87799.0059.006855.66621085.11881071.97713.90389.80429.4028.48124.725611.599341.89520.410.00198.7470.99544.560.00208021..99148648.66881505.399634.005102.4991888.0002353.66622686.444430030.77007607.1551132.511657.625194.488832.661208.59962024.55221007.4003730.5551055.4661968.1992133.6881830.9774788.777單位:萬元全國五星級飯店店的營業(yè)收入入構(gòu)成地區(qū)營業(yè)收入（萬元）#客房（%）#餐飲（%）#商品（%）#其它（%）合計(jì)北京天津內(nèi)蒙古遼寧吉林黑龍江上海江蘇浙江安徽福建山東湖北湖南廣東廣西海南重慶四川云南陜西新疆146959900.573752288..508708.9935753.000054750..66612793..00014621..6663018311..0498884..22839005..4438852.550019523..33255266..5547683.886620917..6673118477..7220564..66427996..22115649..99320664..11121304..00431366..22923377..22447.1448.3258.7240.9052.4249.6146.7954.7324.6738.0547.8153.3047.4547.9429.0743.4556.3259.9255.5555.5448.1060.1028.6734.5232.1123.9942.6431.1334.8636.7135.4823.6439.7039.2441.3442.3840.8564.5634.8637.1224.9037.7033.9741.5532.3350.854.446.610.005.447.130.770.402.2721.322.750.162.000.780.370.601.801.661.860.000.960.331.740.0013.9012.9717.2911.029.3214.7616.107.5230.3719.5012.793.379.4010.845.7819.894.9013.336.479.5210.025.8420.48地區(qū)飯店數(shù)（座）飯店規(guī)?？头砍鲎饴剩?）每間客房年收入入（萬元）每間客房年接待待人人數(shù)（人）每間客房年接待待人人數(shù)（人天）客房數(shù)（間）床位數(shù)（張）合計(jì)北京天津內(nèi)蒙古遼寧吉林黑龍江上海江蘇浙江安徽福建山東河南湖北湖南廣東廣西海南重慶四川云南陜西新疆129211162215842462232445235435034210875300317262075968473802885119858812962477-326675809514272004908148618971507638776831748638053734131196723107064271178789120813687-46410711292725363147129122283226271991665.1268.7068.3561.6765.7362.3432.2571.5960.2769.7565.5146.2758.8650.5153.4357.4668.2859.7257.8055.5758.6459.0243.1153.3614.0116.6717.057.4210.958.3610.0022.388.4612.397.208.0310.59-11.309.0116.748.128.379.577.725.4012.5110.50161118581351091541429516018612572124-417327265210351143163144-205336305320270287267250368278337264188350-644736418345452258320263-337三、項(xiàng)目概況(一)項(xiàng)目背景景1、開發(fā)背景::“**花園酒店”是南昌市***花園酒店有有限公司在原原南昌市政府府大院及經(jīng)濟(jì)濟(jì)大樓改建的的一家五星級級酒店,該項(xiàng)目位于于**路**號，在勝勝利路步行街街與**路交匯處,原為南昌市市政府大院舊舊址,屬政府盤活活國有資產(chǎn)重重點(diǎn)項(xiàng)目、市市委、市政府府領(lǐng)導(dǎo)高度重重視該項(xiàng)目,親臨考察,多次組織專專題會(huì)議協(xié)調(diào)調(diào)政府各部委委關(guān)系,全力配合，該該項(xiàng)目的改建建即能盤活政政府在老城區(qū)區(qū)的資產(chǎn)支持持紅谷大廈的的建設(shè),又能美化城城市環(huán)境,增強(qiáng)城市服服務(wù)功能,為建設(shè)花園園城市增加一一景，2、區(qū)位優(yōu)勢::“**花園酒店”地處市中心心地塊,屬于市一級級地段,有其它地段段無可比擬的的區(qū)位優(yōu)勢：：①商業(yè):緊臨勝勝利路商業(yè)步步行街和中山山路商業(yè)街,周邊分布各各類大小商店店、商場,商業(yè)氛圍特特別濃厚.②交通:**花花園酒店西臨臨沿江路風(fēng)光光帶,與滕王閣為為鄰,紅谷灘新區(qū)區(qū)隔江相望;東與勝利路路商業(yè)圈接壤壤;南臨主干道道**路、可直直達(dá)八一廣場場、火車站、昌昌北機(jī)場、南南昌港和市內(nèi)內(nèi)各主要地點(diǎn)點(diǎn);北臨后墻路.③休閑娛樂:緊緊臨江南三大大名樓之一滕滕王閣、宏偉偉壯觀的八一一大橋、南昌昌濱江路風(fēng)光光帶、中山路路、勝利路、萬萬壽宮購物商商城,八一南昌起起義紀(jì)念館、佑佑民寺、八一一公園可步行行到達(dá)。④標(biāo)志性：經(jīng)濟(jì)濟(jì)大樓在上世世紀(jì)八、九十十年代曾經(jīng)是是南昌市乃至至江西省的標(biāo)標(biāo)志性建筑，許許多人都以登登上經(jīng)濟(jì)大樓樓旋轉(zhuǎn)餐廳瀏瀏覽南昌市全全景而感到自自豪，經(jīng)濟(jì)大大樓作為南昌昌市的標(biāo)志性性建筑已載入入南昌市的發(fā)發(fā)展史，再加加之經(jīng)濟(jì)大樓樓及大院曾經(jīng)經(jīng)作為南昌市市人民政府的的辦公地點(diǎn)，其其影響已經(jīng)深深深的感染了了幾代南昌人人。(二)項(xiàng)目內(nèi)容容1、地段:“***花園酒店”位于市中心心繁華地帶,處于勝利路路、中山路商商業(yè)圈內(nèi),與人文景觀——滕王閣為伴,依傍贛江,是一處少有有的旋轉(zhuǎn)觀景景酒店。2、酒店規(guī)模::基礎(chǔ)規(guī)范用用地44.6畝,總建筑面積666433.48平方米。3、酒店規(guī)劃::項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃注重利用用現(xiàn)有大環(huán)境境資源(自然的、地地理的、文化化的、交通的的、社會(huì)的等等),并使酒店與與城市空間、用用地環(huán)境良好好地協(xié)調(diào)。酒店布局方式與與整體合成注注重造就陽光光普照、清新新空氣、綠地地靜美的生態(tài)態(tài)環(huán)境.有賞心悅目目的樓房空間間、均享的庭庭院,人車分流的的安全通道,富有文化內(nèi)內(nèi)涵的供旅客客居住、休閑閑、健身、用用餐的活動(dòng)環(huán)環(huán)境。酒店單元構(gòu)成能能隨整體合成成,因地制宜的的構(gòu)筑戶型,力求棟棟有有良好的朝向向、景觀及通通風(fēng)的環(huán)境,盡量減少棟棟間干擾。酒店庭院內(nèi)部有有分層次系列列性的綠色體體系,結(jié)合自然環(huán)環(huán)境,即有大的綠綠色景觀,又有酒店內(nèi)內(nèi)的綠色庭院院.有較完善的的服務(wù)配套設(shè)設(shè)施體系,網(wǎng)球場、室室內(nèi)游泳池、健健身區(qū)、會(huì)所所、商店、餐餐飲、生活健健康保養(yǎng)設(shè)施施所組成生命命保養(yǎng)設(shè)施體體系。（三）項(xiàng)目建設(shè)設(shè)規(guī)模1、用地面積總用地面積為229733..48平方米，折折合44.6畝。前院用地面積為為138999.14平方米，折折合20.85畝。后院用地面積為為158344.34平方米，折折合23.75畝。2、建筑面積：：總建筑面積為666643..48平方米。前院建筑面積為為467244.48平方米。其中:a.酒店店主樓建筑面面積為39676平方米（已已有34258平方米建筑筑）。b.設(shè)備樓建筑筑面積為756平方米（已已有建筑）。c.多層車庫建建筑面積為6292..84平方米（已已有建筑）。后院建筑面積為為19919平方米。其中：a.演藝藝中心建筑面面積：12000平方米。b.總統(tǒng)別墅建建筑面積：3000平方米。c.原有辦公樓樓建筑面積：：4919平方米（已已有建筑）。四、項(xiàng)目進(jìn)度安安排1、項(xiàng)目分前院院、后院兩期期實(shí)施。2、第一期進(jìn)度度安排：前院計(jì)劃用199個(gè)月時(shí)間實(shí)實(shí)施，從2003年6月正式開工工至2004年12月竣工。3、第二期待第第一期竣工,,“**花園酒店”開業(yè)并進(jìn)入入良性循環(huán)后后再安排實(shí)施施。五、項(xiàng)目投資估估算及其構(gòu)成成(一)原市政府府大院土地房房產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓讓投資土地、房產(chǎn)整體體轉(zhuǎn)讓共1.39億元，分五五次支付。1、第一次支付付：1.39億元的60％，即8340萬元（現(xiàn)已已支付完）。其中有30000萬元是向建建設(shè)銀行貸款款，并且由***大酒店負(fù)負(fù)責(zé)償還。2、第二次至第第五次共5560萬元待前院院建成營業(yè)后后分四年均等等支付，每年年支付1390萬元。(二)前院工程程改造投資1、工程改造投投資額為1.64億元，其中中向農(nóng)業(yè)銀行行申請貸款10000萬元，待一一期工程完成成營業(yè)后，分分五年歸還，按按等額本金償償還，每年還還本金2127..82萬元。年利利率為5.76%，月利率為4.8‰。若利潤不不夠支付，可可在年末以5.76%的年利率借借短期借款，在在第二年償還還。2、工程改造投投資額1.64億元中，土土建、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)外立面幕墻墻的概算值40%的資金由施施工單位墊資資至竣工，其其他項(xiàng)目的概概算值30%的資金由施施工單位墊資資至竣工，共共計(jì)5264萬元。待一一期工程完成成營業(yè)后三年年內(nèi)支付，每每年支付1754..67萬元。3、其余為自有有資金，即1136萬元為自有有資金。（三）前院工程程等改造費(fèi)構(gòu)構(gòu)成見表《南昌市***花園酒店店工程用款計(jì)計(jì)劃表》。六、可行性數(shù)據(jù)據(jù)預(yù)測和選定定本報(bào)告使用的基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基基本條件是根根據(jù)國內(nèi)同類類城市,同類賓館的的實(shí)際經(jīng)營情情況,在分析市場場前提的基礎(chǔ)礎(chǔ)上,結(jié)合本項(xiàng)目目的具體情況況而預(yù)測選定定的.(一)營業(yè)收入入的測算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1、客房收入190間標(biāo)準(zhǔn)間間:480元/日·間120間豪華間間:580元/日·間36間商務(wù)間::880元/日·間2間超豪華套間間:2000元/日·間2間總統(tǒng)套間::5000元/日·間收入計(jì)算公式（1）房費(fèi)收入入：（480×1190+5880×1200+880××36+20000×2++5000××2）×365××70%=55275.556萬元（2）服務(wù)費(fèi)收收入：5275..56×155％＝791.333萬元（3）客房收入入：6066..89萬元2、餐飲收入根據(jù)大酒店餐飲飲服務(wù)設(shè)施的的規(guī)模和南昌昌的餐飲消費(fèi)費(fèi)水平,以客房收入入為50%從低作為測測算標(biāo)準(zhǔn)。收入計(jì)算公式::60666.89×550%=30033.455萬元3、購物中心收收入其服務(wù)對象為住住店客人和非非住店客人，故故本報(bào)告按入入住客人的50%作為消費(fèi)人人數(shù)，人均消消費(fèi)80元。收入計(jì)算公式：：80×6440人×50%××365=9934.4萬元4、娛樂和康樂樂營業(yè)收入按客房收入的225%計(jì)算。收入計(jì)算公式：：6066..89×255%=15116.72萬元5、其他服務(wù)收收入本項(xiàng)目以提供旅旅游服務(wù)、票票務(wù)服務(wù)、電電訊、高科、翻翻譯、洗衣及及會(huì)議廳、旅旅游車出租等等服務(wù)作為其其它服務(wù)收入入,按入住客人人的50%作為消費(fèi)人人數(shù),人均消費(fèi)30元.收入計(jì)算公式::30×6640人×50%××365=3350.4萬元6、年總收入總總計(jì):119001.86萬元(營業(yè)收入預(yù)測測數(shù)目見測稱稱表一)(二)營業(yè)成本本的測算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1、客房營業(yè)成成本按其收入入的6%測算2、餐飲營業(yè)成成本按其收入入的45%測算3、購物營業(yè)成成本按其收入入的80%測算4、娛樂和康樂樂營業(yè)成本按按其收入的25%測算5、其他服務(wù)營營業(yè)成本按其其收入的40%測算(營業(yè)成本預(yù)測測數(shù)目見測算算表二)(三)營業(yè)費(fèi)用用的測算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1、人員編制及及工資:人員按每間間客房1.0人配備,大酒店員工工為:375人,平均每人每每月按800元的工資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。2、廣告推銷費(fèi)費(fèi)(含交際費(fèi)):按營業(yè)總收收入的1%計(jì)算。3、水電煤氣費(fèi)費(fèi):投產(chǎn)當(dāng)年按100萬元。4、維修保養(yǎng)費(fèi)費(fèi):營業(yè)期第一一至第三年按按營業(yè)總收入入1%計(jì)算,第四年起按3%計(jì)算。(四)土地使用用費(fèi)和稅項(xiàng)1、土地使用費(fèi)費(fèi)：由于土地地屬于出讓性性質(zhì),在土地使用用期限50年內(nèi)可以免免繳土地使用用費(fèi)。2、稅項(xiàng)營業(yè)稅:暫按66%稅率繳交。（五）固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊和投資資本息的償還還（1）該固定資資產(chǎn)總額本按按30年平均折舊,由于該建筑筑物于1988年建成，所所以固定資產(chǎn)產(chǎn)總投資309399.09萬元按15年平均折舊舊，不留殘值值。（2）建設(shè)期利利息計(jì)入基建建工程成本，經(jīng)經(jīng)營期利息計(jì)計(jì)入經(jīng)營成本本。利息計(jì)算見附表表《借款計(jì)劃劃和利息計(jì)算算表》。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益研究和評評價(jià)（一）項(xiàng)目盈利利能力分析通過16張財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表的計(jì)算算，可得到：：1．全部資金靜靜態(tài)投投資回收期期：：6+3575..994÷7215..75=6..50年2．全部資金的的動(dòng)態(tài)態(tài)投資回收收期期：7+2671..557÷4610..1=7.558年。3．全部資金的的稅后后凈現(xiàn)值：：1116711..68萬元。NPV>0,所所以以該項(xiàng)目可可行行。4．內(nèi)部收益率率（全全部資金）：：：ic=17%NPV=-2114458.3366/1.1177－8841..64/11..172+47755.07//11.173+72999.29//11.174+7453.799//1.17755+71955.91//11.176+72155.75//11.177+72155.75//11.178+7215.755//1.17799+72155.75//11.17100+72155.75//11.17111+181449.388//1.177112=40.19（萬萬元）ic=18%NPV=-2114458.3366/1.1188－8841..64/11..182+47755.07//11.183+72999.29//11.184+7453.799//1.18855+71955.91//11.186+72155.75//11.187+72155.75//11.188+7215.755//1.18899+72155.75//11.18100+72155.75//11.18111+181449.388//1.188112=-1090..992（萬元）IRR=17%%++40.1199×1%//((40.199+109900.92))=17..004%17.04%大大于于該行業(yè)的的基基準(zhǔn)收益率,所以該項(xiàng)目目可行。5．自有資金的的稅后后凈現(xiàn)值：：66821..889萬元。NPV>0,所所以以該項(xiàng)目可可行行。6．內(nèi)部收益率率（自自有資金）：：：ic=15%3-2579..611/1.11554-13311.06//11.155+2042.977//1.15566+49655.37//11.157+72155.75//11.158+72155.75//11.159+7215.7755/1.115510+72115.755//1.155111+181149.3388/1.115512=712.422（萬萬元）ic=16%3-2579..611/1.11664-13311.06//11.165+2042.977//1.16666+49655.37//11.167+72155.75//11.168+72155.75//11.169+7215.7755/1.116610+72115.755//1.166111+181149.3388/1.116612=-156.2266（萬元）IRR=15%%++712.442×1%//(712..42+11556.266))=15..82%15.82%大大于于該行業(yè)的的基基準(zhǔn)收益率,所以該項(xiàng)目目可行。（二）項(xiàng)目償還還能能力分析固定資產(chǎn)投資國國內(nèi)內(nèi)借款償還還期期根據(jù)資金來源與與運(yùn)運(yùn)用表及借借款款還本付息息表表中計(jì)算數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)可得：借款償還期=66++（2127..82+11222.56）÷（4024..46+220062.6611）=66..37（年）資產(chǎn)負(fù)債率根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表表可可得，資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債率最大大的的年份為建建設(shè)設(shè)期第二年年，其余年份的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債率變得得越越來越小，該該該項(xiàng)目的還還款款能力強(qiáng)。流動(dòng)比率根據(jù)資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表可得得，投投產(chǎn)期第一一年年的流動(dòng)比比率率為78.14％小于200％，其余余年年份的流動(dòng)動(dòng)比比率均大于200％，所以該該項(xiàng)目的還還款款能力強(qiáng)。速動(dòng)比率根據(jù)資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表可得得，投投產(chǎn)期第一一年年的流動(dòng)比比率率為71.19％小于100％，其余余年年份的流動(dòng)動(dòng)比比率均大于100％，所以該該項(xiàng)目的還還款款能力強(qiáng)。八、可行性結(jié)論論通過上述綜合分分析析，“**花園酒店”的經(jīng)營前景景可觀，其其原原因如下：：其一：南昌市是是江江西省省會(huì)會(huì)城城市，是全全省省政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化、科科科技、信息息中中心及全國國歷歷史文化名名城城，長江經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶地區(qū)重重要要的中心城城市市。根據(jù)城城市市總體規(guī)劃劃要要求，南昌昌將將建成為繁繁榮榮、文明、整整整潔、優(yōu)美美、富富有濱江、濱濱濱湖特色魅魅力力的現(xiàn)代化化區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中中心心城市和花花園園城市。在在新新一屆市委委、市市政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下下，在以三三個(gè)個(gè)代表理論論思思想的指導(dǎo)導(dǎo)下下，解放思思想想，近年來來用用超乎尋常常的的力度、速速度度對城市綜綜合合環(huán)境進(jìn)行行強(qiáng)強(qiáng)有力地改改造造與調(diào)整，著著著力打造城城市市品牌，使使城城市形象得得到到了極大與與全全面的提升升，招招商引資項(xiàng)項(xiàng)目目成倍增長長。前前來南昌投投資資、經(jīng)商、考考考察、旅游游、訪訪問的客商商、友友人、不管管是是在層次上上，水水準(zhǔn)上，還還是是數(shù)量上都都達(dá)達(dá)到了空前前規(guī)規(guī)模。特別別是是國內(nèi)及國國際際上的大財(cái)財(cái)團(tuán)團(tuán)、企業(yè)集集團(tuán)團(tuán)都紛紛入入駐駐南昌，這這無無形對酒店店業(yè)業(yè)的接待檔檔次次提出了更更新新、更高的的要要求，而目目前前南昌現(xiàn)有有的的幾家“四星級”或相當(dāng)于“四星級”的酒店卻難難已滿足南南昌昌發(fā)展的需需求求，建設(shè)高高星星級酒店“五星級酒店”已是南昌經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的必必然結(jié)果?！?*花園酒店”在這個(gè)時(shí)間間投資興建建，應(yīng)應(yīng)算是占有“天時(shí)”。其二：：南南昌目前現(xiàn)現(xiàn)有有幾家四星星級級酒店都是是一一九九六年年至至一九九九九年年建成并開開業(yè)業(yè)的，其市市場場定位都在在四四星級酒店店層層面上，正正在在規(guī)劃、建建設(shè)設(shè)的幾個(gè)五五星