四川綿陽某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

目錄HYPERLINK\l"_Toc137439814"1緒論1HYPERLINK\l"_Toc137439815"1.1市場現(xiàn)狀狀1HYPERLINK\l"_Toc137439816"房地產(chǎn)市場發(fā)展展的有利因素素1HYPERLINK\l"_Toc137439817"房地產(chǎn)市場展望望2HYPERLINK\l"_Toc137439818"1.2綿陽市近近年房地產(chǎn)市市場情況4HYPERLINK\l"_Toc137439819"1.2.222006年綿綿陽市房地產(chǎn)產(chǎn)市場預(yù)測55HYPERLINK\l"_Toc137439820"1.3本報(bào)告的的編制依據(jù)66HYPERLINK\l"_Toc137439821"1.4本報(bào)告的的編制說明66HYPERLINK\l"_Toc137439822"1.5項(xiàng)目概況況7HYPERLINK\l"_Toc137439823"項(xiàng)目名稱7HYPERLINK\l"_Toc137439824"項(xiàng)目背景7HYPERLINK\l"_Toc137439825"項(xiàng)目建設(shè)場地77HYPERLINK\l"_Toc137439826"規(guī)劃條件8HYPERLINK\l"_Toc137439827"公共配套條件88HYPERLINK\l"_Toc137439828"規(guī)劃方案8HYPERLINK\l"_Toc137439829"環(huán)保、安保、消消防、衛(wèi)生及及勞動(dòng)保護(hù)99HYPERLINK\l"_Toc137439830"物料供應(yīng)9HYPERLINK\l"_Toc137439831"水、電、氣9HYPERLINK\l"_Toc137439832"2項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)構(gòu)及運(yùn)行機(jī)制制10HYPERLINK\l"_Toc137439833"2.1項(xiàng)目組織織機(jī)構(gòu)10HYPERLINK\l"_Toc137439834"2.2運(yùn)行機(jī)制制10HYPERLINK\l"_Toc137439835"3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度11HYPERLINK\l"_Toc137439836"3.1建設(shè)工工期11HYPERLINK\l"_Toc137439837"3.2項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)度安排排11HYPERLINK\l"_Toc137439838"4投資估算及及資金籌措113HYPERLINK\l"_Toc137439839"4.1項(xiàng)目總總投資估算113HYPERLINK\l"_Toc137439840"4.2投資計(jì)計(jì)劃與資金籌籌措13HYPERLINK\l"_Toc137439841"5市場調(diào)查與與項(xiàng)目定位115HYPERLINK\l"_Toc137439842"5.1市場調(diào)調(diào)查15HYPERLINK\l"_Toc137439843"市場概況及物業(yè)業(yè)狀況調(diào)查115HYPERLINK\l"_Toc137439844"目標(biāo)市場需求調(diào)調(diào)查及分析117HYPERLINK\l"_Toc137439845"5.2項(xiàng)目定位位18HYPERLINK\l"_Toc137439846"產(chǎn)品定位18HYPERLINK\l"_Toc137439847"6財(cái)務(wù)效益分析析與經(jīng)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)24HYPERLINK\l"_Toc137439848"6.1財(cái)務(wù)效益益分析24HYPERLINK\l"_Toc137439849"銷售收入24HYPERLINK\l"_Toc137439850"銷售稅金24HYPERLINK\l"_Toc137439851"6.2利潤測測算25HYPERLINK\l"_Toc137439852"企業(yè)所得稅255HYPERLINK\l"_Toc137439853"利潤25HYPERLINK\l"_Toc137439854"6.3經(jīng)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)25HYPERLINK\l"_Toc137439855"6.3.1現(xiàn)現(xiàn)金流量分析析25HYPERLINK\l"_Toc137439856"貸款償還分析227HYPERLINK\l"_Toc137439857"7風(fēng)險(xiǎn)分析228HYPERLINK\l"_Toc137439858"7.1盈虧平衡衡分析28HYPERLINK\l"_Toc137439859"7.2敏感性性分析29HYPERLINK\l"_Toc137439860"8項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)結(jié)論32HYPERLINK\l"_Toc137439861"8.1結(jié)論322HYPERLINK\l"_Toc137439862"8.2建議333HYPERLINK\l"_Toc137439863"9附表34HYPERLINK\l"_Toc137439864"附表1建設(shè)設(shè)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)344HYPERLINK\l"_Toc137439865"附表2建設(shè)設(shè)工程分項(xiàng)投投資估算表335HYPERLINK\l"_Toc137439866"附表3建設(shè)設(shè)項(xiàng)目總投資資估算表388HYPERLINK\l"_Toc137439867"附表4投資資項(xiàng)目用款計(jì)計(jì)劃表38HYPERLINK\l"_Toc137439868"附表5投資資計(jì)劃與資金金籌措表399HYPERLINK\l"_Toc137439869"附表6銷售售收入預(yù)測表表39HYPERLINK\l"_Toc137439870"附表7損益益表40HYPERLINK\l"_Toc137439871"附表8現(xiàn)金金流量表（全全部投資）441HYPERLINK\l"_Toc137439872"致謝42HYPERLINK\l"_Toc137439873"參考文獻(xiàn)錯(cuò)誤！！未定義書簽簽。1緒論1.1市場現(xiàn)狀狀房地產(chǎn)市場發(fā)展展的有利因素素（1）.近兩年年，國家建設(shè)設(shè)系統(tǒng)出臺(tái)了了一系列的法法規(guī)政策，以以保證房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)健康快快速的發(fā)展。①堅(jiān)持住房市場場化的基本方方向，進(jìn)一步步促進(jìn)住房消消費(fèi)。加快完完善住房分配配貨幣化制度度，加大住房房補(bǔ)貼發(fā)放力力度，支持職職工住房消費(fèi)費(fèi)。進(jìn)一步搞搞活住房二級(jí)級(jí)市場，積極極培育和規(guī)范范發(fā)展住房租租賃市場，促促進(jìn)增量市場場和存量市場場的聯(lián)動(dòng)。加加大住房公積積金歸集和貸貸款發(fā)放力度度，進(jìn)一步加加強(qiáng)監(jiān)督和規(guī)規(guī)范化管理，提提高使用率。②完善個(gè)人住房房貸款擔(dān)保機(jī)機(jī)制，研究建建立全國個(gè)人人住房貸款擔(dān)擔(dān)保體系。③完善住房供應(yīng)應(yīng)政策，調(diào)整整住房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)。大力發(fā)發(fā)展普通商品品住房，加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住住房的建設(shè)和和管理，規(guī)范范集資建房和和合作建房，多多渠道解決困困難職工的住住房問題，嚴(yán)嚴(yán)格控制高檔檔商品房建設(shè)設(shè)。研究解決決城鎮(zhèn)化過程程中進(jìn)城務(wù)工工人員住房等等問題。貫徹徹落實(shí)《城鎮(zhèn)鎮(zhèn)最低收入家家庭廉租住房房管理辦法》，建建立健全住房房保障體系。指指導(dǎo)地方合理理確定保障水水平、落實(shí)住住房保障資金金，逐步建立立穩(wěn)定規(guī)范的的資金來源。積積極推行以發(fā)發(fā)放租賃補(bǔ)貼貼為主、實(shí)物物配租和租金金核減為輔的的住房保障方方式，強(qiáng)化住住房保障工作作。④加強(qiáng)宏觀調(diào)控控，整頓規(guī)范范市場秩序。加加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)地地區(qū)房地產(chǎn)市市場運(yùn)行情況況的分析和監(jiān)監(jiān)督，完善房房地產(chǎn)市場信信息系統(tǒng)和預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系系。建設(shè)部以以同國家統(tǒng)計(jì)計(jì)局等有關(guān)部部門建立定期期信息發(fā)布制制度，引導(dǎo)企企業(yè)理性投資資，消費(fèi)者理理性置業(yè)。配配合國務(wù)院辦辦公廳下發(fā)《關(guān)關(guān)于開展房地地產(chǎn)市場專項(xiàng)項(xiàng)整頓的通知知》，全面部部署整治工作作。完善房地地產(chǎn)信用檔案案系統(tǒng)，健全全房地產(chǎn)中介介服務(wù)監(jiān)管機(jī)機(jī)制，開展執(zhí)執(zhí)法檢查，曝曝光一批失信信企業(yè)，切實(shí)實(shí)維護(hù)購房者者的合法權(quán)益益。⑤大力推進(jìn)住宅宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化化，提高住宅宅科技含量和和產(chǎn)業(yè)化水平平。建立和完完善住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策策、技術(shù)政策策，健全推進(jìn)進(jìn)機(jī)制，規(guī)范范住宅性能認(rèn)認(rèn)定和住宅產(chǎn)產(chǎn)品認(rèn)證、淘淘汰制度，鼓鼓勵(lì)研發(fā)和推推廣適用的建建筑成套技術(shù)術(shù)、產(chǎn)品和材材料。⑥認(rèn)真貫徹《物物業(yè)管理?xiàng)l例例》，規(guī)范發(fā)發(fā)展物業(yè)管理理。抓緊制定定《住房專項(xiàng)項(xiàng)維修資金管管理辦法》和和《業(yè)主公約約》、《物業(yè)業(yè)服務(wù)合同》等等示范文本。貫貫徹《物業(yè)管管理收費(fèi)管理理辦法》，指指導(dǎo)各地建立立“分等定級(jí)、質(zhì)質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理理收費(fèi)機(jī)制，規(guī)規(guī)范物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)行為。(2).居民消消費(fèi)能力的不不斷提高。隨著我市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，20005年，全國城市居民民人均可支配配收入達(dá)92200元，同同比增長11.6%。住房消費(fèi)費(fèi)對(duì)象已經(jīng)絕絕大部分是個(gè)個(gè)人消費(fèi)（22004年，個(gè)人購購買住房已達(dá)達(dá)到98.6%），隨著住住房貨幣化分分配工作的加加快、房地產(chǎn)產(chǎn)交易稅費(fèi)的的降低、住房房金融配套的的完善，住房房消費(fèi)環(huán)境的的改善，全國國住房市場將將進(jìn)一步繁榮榮，全國住房消費(fèi)有有望再上臺(tái)階階。近年來的的房屋銷售情情況見下圖：：(3).城鎮(zhèn)化化步伐的加快快。按照政府規(guī)劃，我我國的城鎮(zhèn)化化水平將在2005年提高到400%。每年約70萬農(nóng)民轉(zhuǎn)為為城市人口，其其中20萬進(jìn)入主城城區(qū)。隨著城城鎮(zhèn)人口的增增多和住房建建設(shè)重點(diǎn)由城城市中心區(qū)向向周邊地區(qū)的的轉(zhuǎn)移，住宅宅需求量亦將將同步增加。據(jù)據(jù)測算，“十五”期間綿陽市城鎮(zhèn)居居民住宅潛在在年均需求量量約150萬平方米左左右，這必將將成為我市房房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大大動(dòng)力。(4).土地供供應(yīng)市場化。2003年全國國加大推進(jìn)土土地招標(biāo)拍賣賣和掛牌出讓讓工作的力度度，全國各地地經(jīng)營性用地地在出讓前一一律先行公示示，出讓方式式一律采用招招標(biāo)、拍賣和和掛牌三種形形式。今年這這些舉措將進(jìn)進(jìn)一步深化，并并且土地收購購、整治、儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)制將加加快運(yùn)行，“生地”出讓將大幅幅減少，“熟地”出讓大幅增增加，土地供供應(yīng)的市場化化將加速推進(jìn)進(jìn)。房地產(chǎn)市場展望望(1).房地產(chǎn)產(chǎn)市場秩序更更加規(guī)范近兩年來，綿陽陽市開展了土土地市場和房房地產(chǎn)市場秩秩序整頓和規(guī)規(guī)范工作，土土地供應(yīng)市場場化制度基本本建立，通過過房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)誠信交交易50家和開發(fā)企企業(yè)50強(qiáng)的評(píng)選，對(duì)對(duì)開發(fā)企業(yè)從從廣告、“放號(hào)”、收費(fèi)、面面積計(jì)算、項(xiàng)項(xiàng)目竣工綜合合驗(yàn)收、物業(yè)業(yè)管理等一系系列違法行為為的清理整頓頓、查處，建建立了較完善善的廣告發(fā)布布審查、商品品房銷售公示示、開發(fā)限時(shí)時(shí)申報(bào)、房地地產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)人員執(zhí)業(yè)資資格等制度并并落實(shí)實(shí)施。這這一系列舉措措必將使我市市房地產(chǎn)市場場秩序更加規(guī)規(guī)范。(2).房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持持續(xù)上升在各大城鎮(zhèn)，需需求引導(dǎo)供給給。目前，全全國范圍內(nèi)的的舊城改造、輕輕軌建設(shè)、區(qū)區(qū)域商業(yè)步行行街完工、中中央商務(wù)區(qū)建建設(shè)啟動(dòng)，加加之城鎮(zhèn)化率率逐年提高所所帶來的住宅宅需求量的增增加，必將帶帶來房地產(chǎn)開開發(fā)投資規(guī)模模不減反增。雖雖然，綿陽市在本輪輪規(guī)劃期內(nèi)國國家批準(zhǔn)的土土地利用指標(biāo)標(biāo)偏緊，最近近又再次強(qiáng)調(diào)調(diào)執(zhí)行嚴(yán)格的的耕地保護(hù)和和土地征用制制度，但由于于歷年來批準(zhǔn)準(zhǔn)出讓的土地地還有較大規(guī)規(guī)模未建設(shè)開開發(fā)，不會(huì)造造成土地供應(yīng)應(yīng)緊張。因此此，2006年全市房地地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模模，包括投資資、施工面積積、新開工面面積、竣工面面積等將繼續(xù)續(xù)保持增長勢(shì)勢(shì)頭。(3).土地供供應(yīng)重心向郊郊區(qū)轉(zhuǎn)移隨著各大城市向向外擴(kuò)張的勢(shì)勢(shì)頭銳增，城城市郊區(qū)化趨趨勢(shì)明顯。同同時(shí)，由于前前兩年動(dòng)拆遷遷糾紛案件的的增加，導(dǎo)致了部分城市動(dòng)動(dòng)拆遷步伐放放緩，市中心的土土地供應(yīng)速度度大大減速。目目前各大城市市郊區(qū)土地供供應(yīng)量迅速增加，預(yù)預(yù)計(jì)今后郊區(qū)土地地的供應(yīng)量將將繼續(xù)增加，成成為城市發(fā)展展的重點(diǎn)地區(qū)區(qū)。(4).住房消消費(fèi)有望再上上新臺(tái)階作為市政府?dāng)U大大消費(fèi)，推動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的的一項(xiàng)重要內(nèi)內(nèi)容，20002年下半年出臺(tái)臺(tái)的十項(xiàng)擴(kuò)大大住房消費(fèi)政政策的逐步實(shí)實(shí)施。隨著住住房貨幣化分分配工作的加加快、房地產(chǎn)產(chǎn)交易稅費(fèi)的的降低、住房房金融配套的的完善，再加加之房地產(chǎn)市市場秩序的規(guī)規(guī)范所帶來的的住房消費(fèi)環(huán)環(huán)境的改善，城城市人均可支支配收入的提提高，全市住住房市場將進(jìn)進(jìn)一步繁榮，全全市住房消費(fèi)費(fèi)有望再上臺(tái)臺(tái)階。由于房房屋拆遷量增增大的影響，二二手房交易量量價(jià)繼續(xù)保持持上升勢(shì)頭，二二手房的活躍躍，又勢(shì)必帶帶動(dòng)商品房市市場的繁榮，形形成住房梯級(jí)級(jí)消費(fèi)、住房房一、二級(jí)市市場聯(lián)動(dòng)的格格局。(5).房地產(chǎn)產(chǎn)市場競爭加加劇，房價(jià)穩(wěn)穩(wěn)中有升由于2003、2004年房地產(chǎn)開開發(fā)施工面積積的大幅上升升，2004年批準(zhǔn)預(yù)售售量較20003年有大幅度增增長，增幅達(dá)達(dá)59.8%，預(yù)計(jì)20005年將有大量量的小區(qū)和樓樓盤進(jìn)入銷售售期，市場競競爭將進(jìn)一步步加劇。更多多的企業(yè)將從從消費(fèi)者需求求出發(fā)，進(jìn)一一步強(qiáng)化樓盤盤個(gè)性，積極極適應(yīng)市場形形勢(shì)，在合理理價(jià)位上為廣廣大消費(fèi)者提提供盡可能完完善的產(chǎn)品。與此同時(shí)，路橋橋收費(fèi)改革、配配套費(fèi)上調(diào)、土土地市場化供供應(yīng)等拉動(dòng)房房價(jià)上漲的政政策性滯后效效應(yīng)將在今后后兩年逐漸顯顯現(xiàn)，這些政政策對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的影響響是長期的，加加上各商品樓樓盤品質(zhì)的提提高，20006年商品房價(jià)價(jià)將繼續(xù)保持持上升的勢(shì)頭頭，由于重慶慶市房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)模較大大，商品房供供略大于求，受受市場規(guī)律的的作用，價(jià)格格不會(huì)大幅上上升，預(yù)計(jì)22006年房價(jià)將保保持穩(wěn)定上升升態(tài)勢(shì)，但不不同品質(zhì)樓盤盤的價(jià)格差距距將會(huì)增大。1.2綿陽市近近年房地產(chǎn)市市場情況這兩年,綿陽市市房地產(chǎn)市場場，基本保持持穩(wěn)步發(fā)展的的勢(shì)態(tài)，在國國家宏觀調(diào)控控政策指導(dǎo)下下，2004年商品房市市場投入量，銷銷售量出現(xiàn)了了下滑趨勢(shì)，但但二手房市場場趨于活躍，外外地人購房數(shù)數(shù)量增大，仍仍然支撐著房房地產(chǎn)市場平平衡發(fā)展。綿陽市房地產(chǎn)市市場發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)(1).房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資增增幅減緩

綿陽市2004年房地產(chǎn)開開發(fā)投資22.9億元，比上上年減少9.3億元，施工工面積20267744平方米，比比上年減少5658774平方米。分分別比上年減減少28%、22%。尤其是下下半年，房地地產(chǎn)市場投入入量進(jìn)一步趨趨緩，據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，2004年上半年商商品房市場投投入面積為7072228平方米，下下半年商品房房市場投入面面積為4852773平方米，上上半年與下半半年投放量比比重分別為59.3%、40.7%。

(2).房價(jià)基基本平穩(wěn)

幾年來，綿綿陽的商品房房價(jià)格一直沒沒有大起大落落，普通住宅宅多在1400元/平方米左右右上下浮動(dòng)（按按套內(nèi)計(jì)算），電電梯公寓在1800——2100元/平方米左右右上下浮動(dòng)。每每年上升比例例不超過10%，價(jià)格一直直保持穩(wěn)步上上升態(tài)勢(shì)。詳詳細(xì)價(jià)格比較較可見下圖：：(3).商品房房上半年銷售售形勢(shì)較好，下下半年銷售量量有所回落

20004年下半年至至2005年上半年，綿綿陽市商品房房銷售出現(xiàn)前前所未有的上上升趨勢(shì)。僅僅2004年上半年商商品房銷售面面積已達(dá)到97454平方米，銷銷售金額14億多元，但但2005年下半年商商品房銷售趨趨緩，只銷售售商品房5070994平方米，銷銷售金額9億多元。

(4).商業(yè)用用房投資勢(shì)頭頭強(qiáng)勁

2004年，綿陽商商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)現(xiàn)出強(qiáng)勁的投投資勢(shì)頭，萬萬向建材商城城、三匯建材材市場、川西西北物流交易易中心、置信信芙蓉漢城二二期、溢陽商商業(yè)城等一批批項(xiàng)目陸續(xù)投投入市場、天天誠愛喜嘉年年華、東辰新新天地、四川川綿州汽車配配件市場等一一批項(xiàng)目也開開始或即將開開始動(dòng)工。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年我市商業(yè)業(yè)用房在建施施工面積達(dá)3087666平方米，同同比上年增加加1062337平方米,占全年在建建商品房施工工面積15%，比上年增增加7.2%。

(5).二手房房市場活躍，商商品房市場聯(lián)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯顯。

衡量量一個(gè)城市房房地產(chǎn)市場是是否健康穩(wěn)定定發(fā)展，二手手房市場是否否火爆是一個(gè)個(gè)重要標(biāo)志。2004年，綿陽二二手房市場已已開始步入高高發(fā)展期，本本年同比上年年增長88.1%，從而拉動(dòng)動(dòng)了商品房市市場的快速發(fā)發(fā)展。

(6).外來人人口購房成為為我市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的主力力軍。外來人人口購買我市市商品房，近近三年來增長長速度不斷加加快，2001年外來人口口購商品房1238880平方米，2002年購商品房2627445平方米，2003年購商品房2679665平方米，2004年達(dá)到4748336平方米，與與本地人購房房比例分別為為32%、68%。外來人口口購買商品房房極大地促進(jìn)進(jìn)了我市商品品房市場的發(fā)發(fā)展，為城市市經(jīng)濟(jì)快速增增長做出了貢貢獻(xiàn)。

(7).小戶型型商品房開始始受到市場青青睞，受到開開發(fā)、消費(fèi)者者追捧。2006年綿陽陽市房地產(chǎn)市市場預(yù)測(1).綿陽市市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)續(xù)發(fā)展，為房房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)續(xù)發(fā)展提供了了保證。但是是，由于國民民經(jīng)濟(jì)GDP增長速度將將放慢，勢(shì)必必會(huì)影響到房房地產(chǎn)市場。從從目前市場調(diào)調(diào)查情況看，2005年可能投入入市場項(xiàng)目30多個(gè)，投入入市場面積140多萬平方米米。但我市商商品房銷售市市場卻在2004年下半年出出現(xiàn)回落，有有可能出現(xiàn)新新的供應(yīng)大于于需求矛盾。

(2).政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，經(jīng)營性土地供應(yīng)將得到進(jìn)一步控制，政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)互補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。經(jīng)過政府對(duì)閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運(yùn)營效益不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣土地競爭激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開發(fā)企業(yè)之間競價(jià)。

(3).2005年商品房價(jià)格預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平穩(wěn)，但應(yīng)有一定升幅。綿陽市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，市場化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購房者的消費(fèi)行為都趨理智與成熟。房價(jià)穩(wěn)中有升應(yīng)該是2005年總趨勢(shì)。2005年總體上供給大于需求，仍屬買方市場。一方面，在環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤，市場價(jià)格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，樓盤周期較長的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。

(4).二手房屋市場交易將繼續(xù)保持暢旺

98年以來，綿陽市實(shí)施住房私有化后，又出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房制度改革的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002年開始實(shí)施的住房貨幣化補(bǔ)貼制度，更加促進(jìn)了二手房市場的發(fā)展。從2003年開始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì)2006年二手房市場將更加暢旺，二手房交易的活躍也將推動(dòng)商品房市場的發(fā)展。

(5).外來人口購房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐綿陽市房地產(chǎn)市場的繁榮。但隨著周邊城市競爭力的加強(qiáng)，需采取強(qiáng)有力的措施推廣綿陽城市品牌，以吸引更多外來人口來綿購買商品房。1.3本報(bào)告的的編制依據(jù)(1).建設(shè)部部《房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；；(2).國家計(jì)計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法與參數(shù)數(shù)（第二版）》；(3).中華人人民共和國國國務(wù)院305號(hào)令《城市市房屋拆遷管管理?xiàng)l例》；；(4).中華人人民共和國主主席令第233號(hào)《中華人人民共和國城城市規(guī)劃法》；(5).《工程程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)強(qiáng)制性條文》（房房層建筑部分分）；(6).《綿陽陽市城市房地地產(chǎn)經(jīng)營管理理?xiàng)l例》；(7).《綿陽陽市環(huán)境保護(hù)護(hù)條例》；(8).《綿陽陽市城市建設(shè)設(shè)配套費(fèi)征收收管理辦法》；(9).《綿陽陽市房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目資本本金制度管理理辦法》；(10).《綿綿陽市城市房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理?xiàng)l》.1.4本報(bào)告的的編制說明本報(bào)告的編制，依依據(jù)了中華人人民共和國公公布的有關(guān)法法律、法令、法法規(guī)和政策，以以及其它的經(jīng)經(jīng)濟(jì)法規(guī)和具具體規(guī)定。同同時(shí)本報(bào)告的的基礎(chǔ)資料和和數(shù)據(jù)來源于于國家、綿陽陽市相關(guān)政府府職能機(jī)構(gòu)頒頒布的文件提提供的資料，以以及我們經(jīng)過過調(diào)查研究所所得的資料、信信息。本報(bào)告的經(jīng)濟(jì)分分析和測算，采采用國際上通通用的模式和和規(guī)范，結(jié)合合國內(nèi)有關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理理方面的具體體規(guī)定和重慶慶市的市場情情況，進(jìn)行財(cái)財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效效益分析測算算，旨在通過過投資環(huán)境研研究和財(cái)務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析，為為發(fā)展商投資資決策提供參參考依據(jù)。本報(bào)告為項(xiàng)目前前期初步投資資可行性分析析方案，待項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃各經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與資資金投放等條條件成熟后，方方可進(jìn)行進(jìn)一一步的財(cái)務(wù)分分析，從而為為成本控制提提供更詳盡的的依據(jù)。1.5項(xiàng)目概況況項(xiàng)目名稱**家園（暫命命名）項(xiàng)目背景該項(xiàng)目地處綿陽陽市高新區(qū)雙雙碑村，位于綿陽市市城區(qū)綿興東東路和臨園西路交接處。在在周邊不遠(yuǎn)處處有萬向汽車城和三五五三六服裝廠廠等，可供開發(fā)的總的用用地為21萬平方米，本項(xiàng)目開發(fā)8萬萬平方米，旨旨在通過前期的地塊開發(fā)發(fā)，產(chǎn)品定位位為商業(yè)與住宅區(qū)，以期期獲得較好的的利潤和提升發(fā)展商品牌牌。項(xiàng)目建設(shè)場地本項(xiàng)目地處綿陽陽市主干道旁旁邊，交通方方便，并且臨臨近涪江，地地勢(shì)較為平緩緩，滿足七通通一平，施工工需要的用水水用電很方便便與接口進(jìn)行行連接，目前前，拆遷工作作已經(jīng)全部完完成，只需拍拍賣投標(biāo)拿下下地塊即可進(jìn)進(jìn)行開發(fā)。規(guī)劃條件(1).規(guī)劃用用地規(guī)劃建設(shè)用地土土地使用權(quán)為為出讓用地，土土地使用年限限為70年，規(guī)劃總總用地為20萬平方米，前前期擬開發(fā)8萬平方米。沿沿公路兩側(cè)后后退一定距離離后修建中高高層，首層作作為商業(yè)鋪面面，以上作為為住宅，中高高層后根據(jù)坡坡地修建多層層住宅。(2).項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃總建筑面積積（不含人防防）為1600000平方米，容容積率2.0，其中住宅宅建筑面積為為1399000平方米，商商鋪11500平方米，配配套公建會(huì)所所面積8600平方米，超超市4000..00平方米，規(guī)規(guī)劃總戶數(shù)為為1300戶，總居住住人口數(shù)為3900人，建筑密密度為32%，綠化率≥32%，泊車位360個(gè)。表1—1建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值單位備注1占地面積80000㎡2建筑面積160000㎡2.1多層139900㎡33棟7層的住住宅，6000㎡/F(含車庫7.9%，1122000㎡）2.2商業(yè)11500㎡2.3車位12600㎡360個(gè)車位，335㎡/個(gè)2.4公共建筑8600㎡3容積率2.04綠地率32%5建筑密度32%公共配套條件本項(xiàng)目地處高新新區(qū)綿興大道道尾，周邊各各大品牌樓盤盤比較多，且且有比較多的的企業(yè)和商業(yè)業(yè)城，教育、醫(yī)醫(yī)院、銀行、郵郵局等公共配配套成熟，商商業(yè)已經(jīng)形成成一定的規(guī)模模，而且能夠夠提供居民日日常消費(fèi)，本本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)配套也有更更新地區(qū)商圈圈的作用。規(guī)劃方案(1).設(shè)計(jì)指指導(dǎo)思想針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)充充分挖掘地塊塊自身優(yōu)勢(shì)，將將其自然環(huán)境境與人文環(huán)境境高度融合，將將該項(xiàng)目總體體定位為以居居家、養(yǎng)生為為主；集餐飲飲、購物、休休閑、居家于于一體，是中中產(chǎn)階級(jí)的理理想居住場所所。(2).建筑結(jié)結(jié)構(gòu)磚混與框架結(jié)構(gòu)構(gòu)相結(jié)合。(3).戶型及及平面布局以三室一廳為主主，三室二廳廳、二室一廳廳、復(fù)式為輔輔；戶型面積積為80平方米～150平方米不等等，以面積為為90-1220平方米為主主力戶型，平平層、錯(cuò)層相相結(jié)合。(4).建筑裝裝修在銷售期間提供供樣板房區(qū)，交交房標(biāo)準(zhǔn)為清清水房，為客客戶提供裝修修套餐，供業(yè)業(yè)主自行選擇擇。(5).安裝及及設(shè)備配置預(yù)留洗衣機(jī)位置置及上、下水水管；每戶電電表、水表、煤煤氣、電話、全全頻道公用天天線、寬帶插插座到單元；；陽臺(tái)、窗戶戶全部采用塑塑鋼窗。環(huán)保、安保、消消防、衛(wèi)生及及勞動(dòng)保護(hù)(1).環(huán)境保保護(hù)本項(xiàng)目主要定位位為居住型中中低檔生活社社區(qū)，同時(shí)配配套具有商業(yè)業(yè)、餐飲和娛娛樂健身的綜綜合性功能。在在建設(shè)期和投投入使用后，不不會(huì)產(chǎn)生有毒毒、有害氣體體和液體及其其它污染源而而危害環(huán)境。(2).安全保保衛(wèi)建成后的小區(qū)實(shí)實(shí)行行封閉管理，24小時(shí)保安巡邏邏值勤，確確保保小區(qū)安全全。(3).消防建成后的小區(qū)實(shí)實(shí)行行智能化管管理理，消防監(jiān)監(jiān)控控連動(dòng)反應(yīng)應(yīng)。物料供應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)主要為為磚磚混、框架架結(jié)結(jié)構(gòu)，其所所消消耗的建筑筑材材料主要為為鋼鋼材、水泥泥和和木材，市市場場供應(yīng)質(zhì)量量不不斷提高、價(jià)價(jià)價(jià)格平穩(wěn)走走低低，完全可可以以滿足本項(xiàng)項(xiàng)目目的需要。目目目前鋼材價(jià)價(jià)格格也已經(jīng)下下降降。水、電、氣項(xiàng)目所在地為綿綿陽陽市高新區(qū)區(qū)，水水、電、氣氣的的耗用量不不受受限制；具具體體耗用量待待市市政公用部部門門實(shí)地堪察察后后再行確定定。根根據(jù)市政配配套套能力，所所需需水、電、氣氣氣及其供應(yīng)應(yīng)是是可以保證證的的。2項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)構(gòu)及運(yùn)運(yùn)行機(jī)制2.1項(xiàng)目組織織機(jī)機(jī)構(gòu)開發(fā)公司實(shí)行董董事事長領(lǐng)導(dǎo)下下的的總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)制，為保保證證本項(xiàng)目的的順順利實(shí)施，該該該業(yè)主專門門成成立一個(gè)工工程程部，負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目的有關(guān)關(guān)事事宜。具體體詳詳見下圖所所示示：材料供應(yīng)單位材料供應(yīng)單位施工單位監(jiān)理施工合同同材料供應(yīng)合同設(shè)計(jì)合同監(jiān)理合同咨詢合同咨詢機(jī)構(gòu)工程部監(jiān)理單位設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖圖2.2運(yùn)行機(jī)制制項(xiàng)目具體的設(shè)計(jì)計(jì)、施施工、監(jiān)理理任任務(wù)及材料料供供應(yīng)通過簽簽定定合同交由由各各承包商完完成成。項(xiàng)目辦辦主主要負(fù)責(zé)：：(1).建設(shè)資資金的的籌措與運(yùn)運(yùn)作作以及日常常財(cái)財(cái)務(wù)工作，保保保證項(xiàng)目資資金金的有效使使用用，做成本本控控制工作。(2).及時(shí)的的辦理理擬建單位位工工程的報(bào)建建等等工作，及及時(shí)時(shí)的為乙方方提提供工程建建設(shè)設(shè)所需的各各種種批復(fù)文件件。(3).協(xié)調(diào)各各方關(guān)關(guān)系，包括括與與各職能部部門門的聯(lián)系以以及及設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理理、施工等等單單位之間的的關(guān)關(guān)系，并協(xié)協(xié)助助監(jiān)理公司司進(jìn)進(jìn)行工程監(jiān)監(jiān)理理。3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度3.1建設(shè)工工期期工程項(xiàng)目總建筑筑面面積為1600000萬平方米，根根據(jù)本項(xiàng)目目建建設(shè)特點(diǎn)及及現(xiàn)現(xiàn)有工程施施工工技術(shù)水平平，從從前期工作作到到項(xiàng)目建設(shè)設(shè)完完成，本項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)劃建設(shè)設(shè)周周期為2.5年。3.2項(xiàng)目實(shí)實(shí)施施進(jìn)度安排排本項(xiàng)目計(jì)劃在220006年12月開始，具具體實(shí)施進(jìn)進(jìn)度度安排如下下：：(1).前期工工作階階段①項(xiàng)目建議書編編制及及報(bào)批；②規(guī)劃及方案設(shè)設(shè)計(jì)、選選址；③可研報(bào)告編制制及報(bào)報(bào)批、完成成立立項(xiàng)審批；；以上工作在5個(gè)個(gè)月月內(nèi)完成。(2)設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)階段段①本項(xiàng)目根據(jù)初初步設(shè)設(shè)計(jì)方案，采采采取邊施工工邊邊設(shè)計(jì)，邊邊招招標(biāo)的措施施（先先后引入多多家家施工單位位進(jìn)進(jìn)行施工），確確保工程盡早早完工。②對(duì)土建及材料料設(shè)備備進(jìn)行招投投標(biāo)標(biāo)；以上工作分階段段在在5個(gè)月內(nèi)完成成。(3).施工階階段將所有房屋分兩兩期期修建完成成，第第一期修建16棟樓和商業(yè)業(yè)建筑，第第二二期修建17棟樓和公共共建筑。且且一一邊施工一一邊邊預(yù)售房屋屋，以以便早日實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資金回籠籠。各各階段竣工工后后馬上交付付使使用。施工工階階段預(yù)計(jì)從2007年10月開始，10月—次年7月底完成第第一期，2008年8月—次年5月底建完第第二期。①第一期工程將第一期工程分分成成兩個(gè)階段段進(jìn)進(jìn)行流水施施工工，各階段段都都包含8棟樓整個(gè)第第一期工程程時(shí)時(shí)間內(nèi)商用用住住宅連續(xù)修修建建。一個(gè)施施工工段合計(jì)8個(gè)月即可全全部完工，采采采用流水施施工工后，當(dāng)一一階階段2個(gè)月完成基基礎(chǔ)，且等等收收到一定預(yù)預(yù)售售款，馬上上開開工第二階階段段基礎(chǔ)，總總計(jì)計(jì)十個(gè)月剛剛好好可以完成成第第一期工程程，房房屋交付使使用用。②第二期工程第二期工程量與與第第一期大致致相相同，按照照第第一期的方方法法組織工程程建建設(shè)即可。并并并且盡量采采取取流水施工工以以節(jié)約成本本。在兩年半時(shí)間內(nèi)內(nèi)完完成主體工工程程，設(shè)備安安裝裝，室內(nèi)外外水水、電、氣氣、通通訊等地下下管管線鋪設(shè)，內(nèi)內(nèi)內(nèi)外裝飾工工程程及道路、廣廣廣場綠化、環(huán)環(huán)環(huán)保、燈飾飾等等配套設(shè)施施建建設(shè)。(4).竣工驗(yàn)驗(yàn)收根據(jù)計(jì)劃在建設(shè)設(shè)期期內(nèi)，在各各分分期工程的的裝裝飾階段內(nèi)內(nèi)逐逐步完成水水、電電安裝。且且要要在各期工工程程完工時(shí)交交付付使用前進(jìn)進(jìn)行行竣工驗(yàn)收收。本項(xiàng)目具體實(shí)施施進(jìn)進(jìn)度安排詳見見下表4－1：表4－1工程程項(xiàng)目項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃表表序號(hào)項(xiàng)目季度12341234121前期2設(shè)計(jì)招標(biāo)3第一期4第二期4投資估算及及資金籌籌措4.1項(xiàng)目總總投投資估算依據(jù)行業(yè)計(jì)算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目總投資通通常常包括建設(shè)設(shè)投投資（開發(fā)發(fā)成成本）與項(xiàng)項(xiàng)目目在建期貸貸款款利息（財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用），從從從項(xiàng)目投資資概概算表可以以看看出，本項(xiàng)項(xiàng)目目投資總額額為為16265萬元，其中中工程建設(shè)設(shè)前前期費(fèi)用為4335萬元（其中中土地取得得費(fèi)費(fèi)3000萬元元），工程程建建設(shè)費(fèi)、設(shè)設(shè)備備費(fèi)8623萬元，管理理費(fèi)用259萬元，銷售售推廣費(fèi)用387萬元，工程程建設(shè)期貸貸款款利息675萬元（貸款款額3000萬元，貸款款期限2.5年，利率9％；9％的利率包包含招待費(fèi)費(fèi)、手手續(xù)費(fèi)、銀銀行行實(shí)際利率率等等），不可可預(yù)預(yù)見費(fèi)為392萬元，營業(yè)業(yè)稅費(fèi)為1594萬元。開發(fā)發(fā)項(xiàng)目總投投資資中的固定定資資產(chǎn)投資為14671萬元。詳細(xì)情況見附表表22“建設(shè)工程分分項(xiàng)投資估估算算表”和附表3“建設(shè)項(xiàng)目總總投資估算算表表”。4.2投資計(jì)計(jì)劃劃與資金籌籌措措資金投放與籌措措在在財(cái)務(wù)靜態(tài)態(tài)分分析中對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)的影影響響較少，因因涉涉及到財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用即利息息指指標(biāo)的計(jì)算算，故故對(duì)其僅進(jìn)進(jìn)行行簡單的資資金金投放與籌籌措措的模擬。按按按行業(yè)基本本運(yùn)運(yùn)作模式，發(fā)發(fā)發(fā)展商自有有資資金比例為為固固定資產(chǎn)投投資資總額的35—50%，承包商墊墊資為固定定資資產(chǎn)投資總總額額的15—25%，銀行貸款款為固定資資產(chǎn)產(chǎn)投資總額額的的50—65%，本項(xiàng)目按按照工程進(jìn)進(jìn)度度與各種開開發(fā)發(fā)費(fèi)用使用用情情況，根據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)售款回收收情情況，建議議貸貸款3000萬元，自有有資金為2000萬元，工程程墊資為550萬元，按照照此融資比比例例，開發(fā)資資金金略有盈余余，以以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。(1).投資計(jì)計(jì)劃本項(xiàng)目總投資為為116265萬元，其中中固定資產(chǎn)產(chǎn)投投資為14671萬元；按工工程進(jìn)度算2006年12和2007年1、2月共需要資資金3693萬元；2007年第2、3、4季度所需資資金為694萬元、1119萬元、1132萬元；2007年12和2008年1，2月共需要資資金1845萬元2008年第2、3、4各季度所需需資金分別別為為1845萬元、1466萬元、1647萬元；2008年12和2009年1、2月共需要資資金1525萬元；2009年第2季度所需資資金為1299萬元。詳細(xì)細(xì)情況見附附表表4“投資項(xiàng)目用用款計(jì)劃表”。(2).資金來來源本項(xiàng)目的投資資資金金來源主要要來來自四個(gè)方方面面：自有資資金金的投入和和銀銀行授信貸貸款款及承建商商墊墊資，以及及銷銷售房款的的回回籠。①建設(shè)期銀行貸貸款總總額為建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目固定資資產(chǎn)產(chǎn)投資的20.4%，即3000萬元，于2006年12月和2007年1月和2月分三次貸貸入，貸款款期期限為2.5年，建設(shè)期期末一次還還本本付息，利利息息為675萬元。②根據(jù)開發(fā)商的的社會(huì)會(huì)關(guān)系及其其信信譽(yù)，承建建商商墊資視同同開開發(fā)商自有有資資金，本項(xiàng)項(xiàng)目目承建商墊墊資資為建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目固定資產(chǎn)產(chǎn)投投資的3.7％，及550萬元，并且且略有盈余余以以備萬一，自自自開工之日日起起墊資。③自有資金為220000萬元，自立立項(xiàng)開始一一次次性投入。④根據(jù)發(fā)展商的的綜合合狀況、籌籌資資能力及本本項(xiàng)項(xiàng)目銷售預(yù)預(yù)測測分析，能能夠夠保證自籌籌資資金按時(shí)到到位位。由于前3個(gè)季度沒有有商業(yè)的銷銷售售，即使商商業(yè)業(yè)銷售不理理想想，也不會(huì)會(huì)由由于缺乏資資金金對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)發(fā)帶來影響響，而而車位所占占的的銷售收入入很很小。詳細(xì)細(xì)情情況詳見附附表表5“投資計(jì)劃與與資金籌措措表表”。5市場調(diào)查與與項(xiàng)項(xiàng)目定位5.1市場調(diào)調(diào)查查市場概況及物業(yè)業(yè)狀狀況調(diào)查(1).住宅物物業(yè)①.項(xiàng)目所在雙雙碑地區(qū)區(qū)狀況a.雙碑概況：：該項(xiàng)目地處綿陽陽市市高新區(qū)雙雙碑碑村，位于于綿綿陽市城區(qū)區(qū)綿綿興東路和和臨臨園西路交交接接處。目前前綿綿陽市總?cè)巳丝诳谠?00萬人以上，由由由于有長虹虹等等特大型企企業(yè)業(yè)的存在，加加加之綿陽在在全全國也是有有名名的衛(wèi)生城城市市，也是最最適適合于居住住的的城市之一一，使使得綿陽市市的的人口還在在不不斷的增加加。從從目前綿陽陽市市規(guī)劃方案案來來看，雙碑碑及及其周邊都都在在大力規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展的范圍圍內(nèi)內(nèi)。b.城區(qū)現(xiàn)階段段狀況和和經(jīng)營方式式：：從調(diào)查了解到，雙雙碑地區(qū)的主主要街道組成成為：綿興東東路、臨園路路西段、雙碑碑中街等。這這幾條街道中中有超市、餐餐飲店、銀行行、汽車修理理廠、農(nóng)貿(mào)市市場、加油站站、三五三六六軍工廠、九九州集團(tuán)、政政府、中學(xué)等等等。且該項(xiàng)項(xiàng)目地塊臨近近江邊，適合合于商住房的的開發(fā)。c.現(xiàn)有交通路路線：2路：高新區(qū)———普明下場口口11路：綿興路路———普明北路15路：安昌路路——長長虹工業(yè)園園39路：漢龍小小島花園園——家電城57路：花園市市場———石橋鋪村d.經(jīng)濟(jì)收入水水平：從了解情況看來來，人人和鎮(zhèn)居民民主主要生活來來源源主要有三三種種，一是外外出出打工以及及部部分工薪階階層層；二是經(jīng)經(jīng)營營生意（服服裝裝、建材、蔬蔬蔬菜等）；；三三是企業(yè)職職工工，以長虹虹廠廠的職工居居多多。綿陽市市城城區(qū)人口的的收收入水平，工工工薪階層人人均均月收入在2000元左右，而而經(jīng)營生意意者者月收入人人均均大約為3000元左右。整整體人均消消費(fèi)費(fèi)水平趨于于中中等水平，消消消費(fèi)能力不不是是特別強(qiáng)。因因因此，在市市場場定位以及及產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格定定位位時(shí)，應(yīng)充充分分把握好這這部部分消費(fèi)群群體體的消費(fèi)能能力力。②.項(xiàng)目周邊樓樓盤供應(yīng)應(yīng)情況目前，該區(qū)域離離綿綿陽繁華的的市市中心有一一段段距離，但但交交通方便。周周周邊也有比比較較多的企業(yè)業(yè)和和學(xué)校，如如三三五三六廠廠，九九州集團(tuán)，萬萬萬向汽車城城等等等。周邊邊的的住宅項(xiàng)目目也也比較多，如如如：21世紀(jì)花園、吉祥麗都、嘉和苑、科苑小區(qū)、千喜小區(qū)等等等。詳情見項(xiàng)目目周邊樓盤盤調(diào)調(diào)查情況表6－1。表5－1**家園周邊邊樓盤調(diào)查查情情況表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址物業(yè)形態(tài)建筑面積(m22))容積率綠化率均價(jià)（元/㎡mm22）備注21世紀(jì)花園雙碑中街與普名名交交界處花園洋房，中底底層層住宅3000002.040%1400以上吉祥麗都綿興路尾花園洋房，低層層住住宅1500002.033％1350起嘉和苑雙碑中街低層住宅1000002.033％1350起科苑小區(qū)臨圓路西段尾低層住宅850002.034％1300千喜小區(qū)雙碑中街低層住宅650002.032％1300(2).商業(yè)物物業(yè)①.現(xiàn)有商業(yè)狀狀況在雙碑及其周邊邊，主主要由汽車車、建建筑材料、餐餐餐飲、超市市百百貨、美容容、美美發(fā)、茶樓樓、保保健等組成成。其其中已餐飲飲最最為發(fā)達(dá)，其其其次是百貨貨、美美容、美發(fā)發(fā)、茶茶樓、保健健。在在本區(qū)域消消費(fèi)費(fèi)的主要是是本本區(qū)域的居居民民，餐飲方方面面可吸引部部分分外區(qū)域的的消消費(fèi)者。詳詳細(xì)細(xì)的業(yè)態(tài)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)情況如下下：：a.餐飲業(yè)比較較繁繁榮，站36％，所站比比列最高。b.由于有萬向向汽汽車城的存存在在，所以汽汽車車銷售業(yè)位位具具第二位，站站站20％。c.由于有三五五三三六服裝廠廠位位于該區(qū)域域，所所以服裝鞋鞋類類產(chǎn)業(yè)站15％。d.建筑材料以以及及五金站10％。e.休閑娛樂產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)站10％。f.百貨超市站站66％。g.其他產(chǎn)業(yè)站站到到3％。②.周邊商業(yè)物物業(yè)售價(jià)價(jià)伴隨著片區(qū)開開發(fā)加加速和附近近交交通、綠化化廣廣場等配套套設(shè)設(shè)施的逐漸漸完完善，商鋪鋪的的價(jià)格逐漸漸提提升，已經(jīng)經(jīng)上上漲到每平平米米4000元以上。目標(biāo)市場需求調(diào)調(diào)查查及分析(1).住宅物物業(yè)①.居民偏好的的物業(yè)類類型居民對(duì)于選擇房房子子的類型，根根根據(jù)居民的的收收入狀況，約約約有60%的人偏向與與不帶電梯梯的的低層住宅宅，約30%的人偏向與與有電梯的中中低層，10%的人偏向與與帶電梯的高高層。②.居民偏好房房屋的套套型居名在對(duì)選擇房房子子結(jié)構(gòu)類型型時(shí)時(shí)，偏向平平層層的被訪者者比比例較高，大大大約占60%，偏向與選選擇錯(cuò)層的的大大約站到20%，而偏向與與選擇躍層層的的人大約站站到到20%。由此可見見，大部分分的的居名都偏偏向向與選擇平平層層房屋。③.居民選擇購購買的面面積居民選擇購買房房子子的面積，根根根據(jù)調(diào)查顯顯示示，選擇90㎡以下房子子的站到42%，所站比列列最高。選選擇擇90㎡到120㎡房子的購購買者站到35%，所站比列列居中。選選擇擇120㎡以上房子子的站到23%，所站比列列最少。從從調(diào)調(diào)查結(jié)果來來看看，本地居居民民還是偏向向中中型面積的的房房子。但隨隨著著收入的逐逐漸漸增加，人人們們對(duì)房子面面積積的要求會(huì)會(huì)逐逐漸增大。表5—2房屋需求市市場調(diào)查表表調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容所站比例偏好的物業(yè)類型型低層不帶電梯60%中低層帶電梯30%高低層帶電梯10%偏好房屋的套型型平層60%錯(cuò)層20%躍層20%喜好的住宅面積積90㎡以下42%90㎡到1200㎡之間35%120㎡以上23%④.不同收入階階層所選選擇的面積積根據(jù)調(diào)查顯示，收收入在2000元每月及其其以下的會(huì)選選擇購買小面面積的住房，即90㎡及其以下的房子。收入每月在2000元—3500元的居民會(huì)選擇購買中型面積的房子，即面積在90㎡--120㎡的住房。收入在每月3500元以上的居民會(huì)選擇購買120㎡以上的住房。隨著人們收入水平的不斷提高，人們對(duì)房子面積的要求不不斷增加。(2).居民的的消費(fèi)費(fèi)情況調(diào)查查對(duì)中等收入戶的的消消費(fèi)情況進(jìn)進(jìn)行行分析，消消費(fèi)費(fèi)支出中食食品品所占比例例最最大，站到41%。其次是教教育娛樂文文化化服務(wù)支出出，比比列站到了14%，衣著消費(fèi)費(fèi)支出站9%，居住房和和家庭設(shè)備備用用品費(fèi)用支支出出，費(fèi)用站18%。交通和通通訊費(fèi)用支支出出站9%，醫(yī)療保健健及其他消消費(fèi)費(fèi)支出站9%。隨著收入入的增加，教教教育娛樂文文化化服務(wù)所占占的的比重有所所增增大。5.2項(xiàng)目定位位產(chǎn)品定位以三室一廳為主主，三三室二廳、二二二室一廳、復(fù)復(fù)復(fù)式為輔；；戶戶型面積為為880平方米～150平方米不等等，以以面積為90-1220平方米為主主力力戶型，平平層層為主、錯(cuò)錯(cuò)層層為輔。價(jià)格格定位本方案采用可比比樓樓盤量化定定價(jià)價(jià)法預(yù)測本本案案銷售價(jià)格格：：可比樓盤量化定定價(jià)價(jià)法表5—3定定級(jí)因素、指指指標(biāo)與分值值定級(jí)因素指標(biāo)分值位置A.距所在片區(qū)區(qū)中心區(qū)區(qū)的遠(yuǎn)近。B.商業(yè)為臨街街或背街。C.寫字樓為臨臨街或背街街。D.住宅為距所所在片區(qū)中中心心區(qū)的遠(yuǎn)近近。A.最差（遠(yuǎn)）1;BB.很差（遠(yuǎn)）2；C一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5價(jià)格A.百元以上為為等級(jí)劃劃分基礎(chǔ)。B.商鋪、寫字字樓、豪宅宅、普普通住宅等等級(jí)級(jí)依次減少少。C.價(jià)格是否具具有優(yōu)勢(shì)。A.最高1；BB.很高2；C.一般3；D很低4；E.最低5配套A.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施：供供水、排水水、供供氣、供電電。B.社會(huì)服務(wù)設(shè)設(shè)施：文化化教教育、醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生、文娛娛體體育、郵電電、公公園綠地。A.最不完善11；B..不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物業(yè)管理A.保安。B..清潔衛(wèi)衛(wèi)生。C.機(jī)電。D綠化率及養(yǎng)養(yǎng)護(hù)狀況。E.物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)（元/月）。F.是否人車分分流。G.物業(yè)管理商商資質(zhì)。A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5續(xù)上表：建筑質(zhì)量A.是否漏水漏漏雨。BB.門窗封閉情情況。C.內(nèi)墻。D.地板。E.排水管道A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5交通A.大中小巴士士路線數(shù)數(shù)量。B.距公交站遠(yuǎn)遠(yuǎn)近。C.站點(diǎn)數(shù)量。D.大中小巴舒舒服程度。A.最少（遠(yuǎn)）1；BB.很少（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5城市規(guī)劃A.規(guī)劃期限（遠(yuǎn)遠(yuǎn)中近近期）。B.規(guī)劃完善程程度。C規(guī)劃所在區(qū)區(qū)域重要性性程程度。D規(guī)劃現(xiàn)狀。A.最不完善11；B..不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5樓盤規(guī)模A.總建筑面積積（在建建及未建）。B.總占地面積積。C.戶數(shù)。A.最小1；BB.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5朝向A.按方向。BB.按山山景。C.按海景。D.視野。A.西（西北、西西南）1；B.東（東南、東東東北）2；C.北（東北、西西西北）3；D.南（東南、西西西南）5外觀A.是否醒目。B.是是否新穎。C.是否高檔。D.感官舒適程程度。A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5室內(nèi)裝修A.高檔。B..適用。C.功能是否完完善。D.質(zhì)量是否可可靠。A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5環(huán)保A.空氣。B噪噪音。CC.廢物。D.廢水。A.最差（少）1；BB.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5發(fā)展商實(shí)業(yè)及信信譽(yù)譽(yù)A.資產(chǎn)及資質(zhì)質(zhì)。B..開發(fā)樓盤多多少。C.樓盤質(zhì)量。D.品牌。A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5續(xù)上表：付款方式A.一次性付款款。B..分期付款。C.按揭付款。D.其它。A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5戶型設(shè)計(jì)A.客廳和臥室室的結(jié)構(gòu)構(gòu)關(guān)系。B.廚房和廁所所的結(jié)構(gòu)關(guān)關(guān)系系。C.是否有暗房房。D.實(shí)用鋁大小小。A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5銷售情況A.銷售進(jìn)度。B銷售售率。C.尾盤現(xiàn)狀。A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5廣告A.版面大小。B廣告告頻率。C.廣告創(chuàng)意。A.最差（?。?；BB.很差（?。?；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5停車位數(shù)量A.停車位數(shù)量量。B..住戶方便程程度。A.最差（少）1；BB.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5表5—4可可比樓盤綜綜合合因素量化化統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表（住住宅宅）權(quán)重序號(hào)21世紀(jì)花園吉祥麗都嘉和苑科苑小區(qū)千喜小區(qū)位置0.512221.81.9價(jià)格0.520.50.40.40.50.5配套0.4311.11.111.1物業(yè)管理0.3341.21.31.21.21.3建筑質(zhì)量0.3351.21.31.21.11.3交通0.3611.11.11.11.2城市規(guī)劃0.3371.21.21.210.9樓盤規(guī)模0.33811.11.111朝向0.391.21.21.11.10.9外觀0.1100.30.40.50.30.4室內(nèi)裝飾0.22110.60.70.70.70.6續(xù)上表：環(huán)保0.2120.60.60.60.70.7發(fā)展商信譽(yù)0..11130.40.40.40.40.4付款方式0.22140.60.70.70.60.7戶型設(shè)計(jì)0.11150.40.50.40.50.5銷售情況0.11160.40.30.30.40.4廣告0.1170.30.30.30.30.3停車位數(shù)量0..11180.30.40.40.40.4合計(jì)14.21514.714.114.5樓盤因素定級(jí)公公式式P=∑Wi*FiiP總總分分Wi權(quán)重重Fi分分值表5—5可比樓盤盤綜合因素素量量化統(tǒng)計(jì)表表（商商業(yè)）權(quán)重序號(hào)21世紀(jì)花園吉祥麗都嘉和苑科苑小區(qū)千喜小區(qū)位置0.512221.81.9價(jià)格0.520.50.40.40.50.5配套0.4311.11.111.1物業(yè)管理0.3341.21.31.21.21.3建筑質(zhì)量0.3351.21.31.21.11.3交通0.3611.11.11.11.2城市規(guī)劃0.3371.21.21.210.9樓盤規(guī)模0.33811.11.111朝向0.391.21.21.11.10.9外觀0.1100.30.40.50.30.4室內(nèi)裝飾0.22110.60.70.70.70.6環(huán)保0.2120.60.60.60.70.7發(fā)展商信譽(yù)0..11130.40.40.40.40.4續(xù)上表：付款方式0.22140.60.70.70.60.7戶型設(shè)計(jì)0.11150.40.50.40.50.5銷售情況0.11160.40.30.30.40.4廣告0.1170.30.30.30.30.3停車位數(shù)量0..11180.30.40.40.40.4合計(jì)14.21514.714.114.5樓盤因素定級(jí)公公式式P=∑Wi*FiiP總總分分Wi權(quán)重重Fi分分值表5—6可比比樓盤量化化定價(jià)法計(jì)計(jì)算算表類別項(xiàng)目住宅商業(yè)序號(hào)樓盤名稱樓盤得分(X))樓價(jià)（Y）樓盤得分(X))樓價(jià)（Y）121世紀(jì)花園14.2120014.241002吉祥麗都1514001547003嘉和苑14.7135014.745004科苑小區(qū)14.1118014.140005千喜小區(qū)14.5130014.54200平均值14.5128614.54300表中樓價(jià)為均價(jià)價(jià)（元/平方米）Y=a+bXY為樓盤均價(jià)價(jià)。X為樓盤得分分。在計(jì)算中運(yùn)用EExxcel中一元回歸歸的方法來來求求出a、b兩個(gè)回歸系系數(shù)，圖表表如如下：住宅部分的回歸歸系系數(shù)a、b為：如圖4-1圖4-1商業(yè)部分的回歸歸系系數(shù)a、b為：如圖4-2圖4-2其中所用的公式式為為：a=－b，b=LXYY/LXXXX，LXY=∑（Xi－）2，LXX=∑（Xi－）×（Yi－）為樓盤均價(jià)價(jià)平均值,為樓盤得分分平均值。由此可得出本案案的的樓盤均價(jià)價(jià)：：(1).低層住住宅：：建面單價(jià)1350元/m2(2).商業(yè)：：建面面單價(jià)4500元/m2(3).車庫：：3萬萬元/個(gè)6財(cái)務(wù)效益分析析與經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)6.1財(cái)務(wù)效益益分分析6.1.1銷售售收收入總建筑面積為1166萬平方米，可可可供銷售面面積積為1514400平方米（含含車車位面積），平平均銷售價(jià)格格為1548..3元/平方米（含含車位），總總銷售收入為為23441萬元（含車車位銷售收入入）。主要為為住宅和商鋪鋪和車位的銷銷售，其中多多層住宅銷售售面積為1339900平方米，平均均銷售價(jià)格1350元每平米，銷銷售收入為17186萬元；商鋪鋪銷售面積為為11500平方米，平均均銷售價(jià)格為為4500元每平米，銷銷售收入為5175萬元；車位位銷售數(shù)量為為306個(gè)，平均銷銷售價(jià)格為3萬元每個(gè)，銷銷售收入為1080萬元。(1).住宅部部分多層住宅從200007年9月份開始銷銷售，銷售售面面積占總銷銷售售面積的84%合計(jì)面積為為1273000平方米，銷銷售售均價(jià)為1350元/平方米，分5個(gè)季度共15個(gè)月售完，總總總銷售收入入為為17186萬元。本項(xiàng)項(xiàng)目主要采采取取房屋預(yù)售售方方式，以早早日日實(shí)現(xiàn)資金金的的回收，且且預(yù)預(yù)售款可以以用用于項(xiàng)目的的建建設(shè)。(2).商鋪部部分商鋪銷售從200008年的三月份份開始銷售售，銷銷售面積占占總總銷售面積積的的7.6%，面積合計(jì)計(jì)為115000平方米，銷銷售售均價(jià)為4500元/平方米，分5個(gè)季度共15個(gè)月售完，即即即從3月至次年5月銷售萬?？偪偪備N售收入入為為5175萬元，各個(gè)個(gè)季度的銷銷售售收入均為1035萬元。（當(dāng)當(dāng)然，商鋪鋪銷銷售收入也也許許不會(huì)如此此理理想，但我我們們將會(huì)在后后面面進(jìn)行盈虧虧平平衡分析和和敏敏感性分析析時(shí)時(shí)著重介紹紹）(3).車位銷售數(shù)量為36600個(gè)，銷售均均價(jià)為3萬元/個(gè)車位，分5個(gè)季度跨年年度售完，即即即從2008年2月至次年4月銷售完，銷銷銷售收入為1080萬元，其中中各個(gè)季度度的的銷售收入入均均為216萬元。（由由于車庫所所占占銷售收入入比比例較小，故故故在風(fēng)險(xiǎn)分分析析時(shí)不著重重考考慮）詳細(xì)情況詳見附附表表6“銷售收入預(yù)預(yù)測表”。6.1.2銷售售稅稅金(1).土地增增值稅稅：根據(jù)《土土土地增值稅稅暫暫行條例》的的的規(guī)定，建建造造普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅（平均每每戶面積不不超超過120平方米），增增增值額未超超過過扣除項(xiàng)目目的的20%，免征土地地增值稅。本本本項(xiàng)目符合合上上述優(yōu)惠條條件件，免交土土地地增值稅；；(2).銷售稅稅金按按類別分通通常常包括轉(zhuǎn)讓讓手手續(xù)費(fèi)，營營業(yè)業(yè)稅、城市市維維護(hù)建設(shè)稅稅、教教育費(fèi)附加加（統(tǒng)統(tǒng)稱營業(yè)稅稅及及其附加），交交易印花稅，教教育專項(xiàng)基金金、等，在此此僅將前三項(xiàng)項(xiàng)計(jì)入銷售稅稅金作為計(jì)算算依據(jù)，為銷銷售收入的66.8%，則則銷售稅金為為1594萬元。6.2利潤測測算算6.2.1企業(yè)業(yè)所所得稅按累計(jì)利潤的3333%征收，則企企業(yè)總銷售售金金額的所得得稅稅為4362萬元。6.2.2利潤潤(1).銷售利利潤==銷售收入-總成本費(fèi)用用－銷售稅稅費(fèi)費(fèi)=2334441-1144671－1594=7176（萬萬元元）(2).稅后利利潤==銷售利潤-所得稅=771176-443362=2814（萬萬元元）(3).投資總總利潤潤率=稅后利潤/總成本費(fèi)用×100%%=2814/1144617××1100%=19%(4).投資總總利稅稅率=累計(jì)利潤/總成本費(fèi)用×100%%=7176/1144617××1100%=49%詳細(xì)情況見附表表77“損益表”。6.3經(jīng)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)價(jià)6.3.1現(xiàn)現(xiàn)金金流量分析析(1).全部投投資現(xiàn)現(xiàn)金流量分分析析（全部投投資資）①.現(xiàn)金流入主主要為銷銷售收入；；②.現(xiàn)金流出主主要為工工程建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目總投資；；③.累計(jì)凈現(xiàn)金金流量為為2814萬元；④.所得稅前累累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量為7176萬元；⑤.折現(xiàn)率取112%（其其中安全利利率率取8%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率取7%）；⑥.財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率是是指項(xiàng)目在在整整個(gè)計(jì)算期期內(nèi)內(nèi)，各年凈凈現(xiàn)現(xiàn)金流量的的累累計(jì)折現(xiàn)值值等等于零時(shí)的的折折現(xiàn)率。項(xiàng)項(xiàng)目目在財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收益率下下，在在項(xiàng)目的整整個(gè)個(gè)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)，以以每年的凈凈收收益恰好將將投投資全部回回收收過來，即即內(nèi)內(nèi)部收益率率是是指項(xiàng)目對(duì)對(duì)初初始投資的的償償還能力或或項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)貸款款利利率的最大大承承受能力。當(dāng)當(dāng)當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收收益率大于于等等于行業(yè)基基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率，則則則認(rèn)為項(xiàng)目目在在經(jīng)濟(jì)上可可行行；財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收益率小小于于基準(zhǔn)收益益率率則認(rèn)為經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上不可行行。根根據(jù)計(jì)算本本項(xiàng)項(xiàng)目的所得得稅稅后內(nèi)部收收益益率為10%，小于行業(yè)業(yè)基準(zhǔn)收益益率率，但財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)值大于于零零，所以也也能能滿足開發(fā)發(fā)商商的需求。⑦.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指指建建設(shè)項(xiàng)目在在投投資活動(dòng)計(jì)計(jì)算算期內(nèi)的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金流量，按按按預(yù)先確定定的的折現(xiàn)率，折折折算到建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的基準(zhǔn)準(zhǔn)年年的數(shù)值，當(dāng)當(dāng)當(dāng)凈現(xiàn)值等等于于零，表示示項(xiàng)項(xiàng)目剛好達(dá)達(dá)到到所預(yù)定的的收收益率；當(dāng)當(dāng)凈凈現(xiàn)值大于于零零時(shí)，表示示項(xiàng)項(xiàng)目除達(dá)到到基基準(zhǔn)收益率率外外，還能獲獲得得超額收益益（即即凈現(xiàn)值）；；；當(dāng)凈現(xiàn)值值小小于零時(shí)則則表表示項(xiàng)目達(dá)達(dá)不不到預(yù)定的的收收益率。因此，當(dāng)當(dāng)凈現(xiàn)值大大于于等于零時(shí)時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目可行，否否否則項(xiàng)目不不可可行。根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目目的的所得稅后后凈凈現(xiàn)值為2814萬元，大于于零，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上是可行行的的。⑧.財(cái)務(wù)現(xiàn)值指指數(shù)財(cái)務(wù)現(xiàn)值指數(shù)是是未未來現(xiàn)金流流入入與現(xiàn)金流流出出現(xiàn)值之比比，它它是一個(gè)相相對(duì)對(duì)指標(biāo)，反反映映投資的效效率率。如果現(xiàn)現(xiàn)值值指數(shù)大于1，表明項(xiàng)目目其收益大大于于成本，即即投投資報(bào)酬率率超超過預(yù)定的的貼貼現(xiàn)率；如如果果現(xiàn)值指數(shù)數(shù)小小于1時(shí)，說明其其投資報(bào)酬酬率率沒有達(dá)到到預(yù)預(yù)定的貼現(xiàn)現(xiàn)率率；如果現(xiàn)現(xiàn)值值指數(shù)等于1，說明貼現(xiàn)現(xiàn)后現(xiàn)金流流入入等于現(xiàn)金金流流出，投資資的的報(bào)酬率與與預(yù)預(yù)定的貼現(xiàn)現(xiàn)率率相同。對(duì)對(duì)于于項(xiàng)目投資資額額不同的方方案案，除凈現(xiàn)現(xiàn)值值比較外，還還還應(yīng)進(jìn)一步步計(jì)計(jì)算其現(xiàn)值值指指數(shù)，求得得單單位投資額額所所能獲得的的現(xiàn)現(xiàn)值凈收益益。財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值率率大于等于1時(shí)，表明項(xiàng)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上可行；小小于于1時(shí)表明不可可行。根據(jù)據(jù)計(jì)計(jì)算本項(xiàng)目目的的現(xiàn)值指數(shù)數(shù)為為1.47，表明在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上是可可行行的。⑨.投資回收期期投資回收期是指指通通過項(xiàng)目的的凈凈收益來回回收收總投資所所需需要的時(shí)間間，它它數(shù)值越小小，表表明收回越越快快。根據(jù)行行業(yè)業(yè)數(shù)據(jù)，此此項(xiàng)項(xiàng)目的正常?；鼗厥掌诖蠹s約為為2-3年；根據(jù)預(yù)測測本項(xiàng)目的的投投資回收期期為為19.2個(gè)月，能滿滿足正常需需求求。以上各項(xiàng)符合房房地地產(chǎn)開發(fā)行行業(yè)業(yè)的一般指指標(biāo)標(biāo)，因而該該項(xiàng)項(xiàng)目能夠滿滿足足行業(yè)投資資盈盈利性和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性要求。詳詳詳細(xì)情況見見附附表8“現(xiàn)金流量表表（全部投投資資）”6.3.2貸款款償償還分析(1).從項(xiàng)目目區(qū)位位、市場銷銷售售前景、購購買買力等因素素綜綜合分析，該該該項(xiàng)目有足足夠夠的清償能能力力。(2).貸款本本金償償還的資金金來來源為本項(xiàng)項(xiàng)目目房屋銷售售利利潤。本項(xiàng)項(xiàng)目目可用于還還貸貸的銷售利利潤潤為7176萬元，貸款款償還期限限為為2.5年。以上因因素綜合考考慮慮，本項(xiàng)目目具具有足夠清清償償能力。(3).還款額額的計(jì)計(jì)算還款額額==貸款額×9％×貸款年限+貸款額=3000×99％％×2.5++30000=3675（萬萬元元）7風(fēng)險(xiǎn)分析7.1盈虧平衡衡分分析通過盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)（BEP）分析成本本與收益的的平平衡關(guān)系。利用本量利分析析法法，根據(jù)成成本本、銷售收收入入與利潤三三者者的關(guān)系，考考考慮利潤為為零零時(shí)的銷售售收收入與單位位均均價(jià)，此時(shí)時(shí)假假設(shè)項(xiàng)目銷銷售售率為100%。計(jì)算過程程如下：(1).基于市市場的的幾點(diǎn)假定定①.當(dāng)住宅銷售售面積為為100％時(shí)，商業(yè)業(yè)和車庫銷銷售售率為0％；則銷售售額為17186萬元，而建建設(shè)項(xiàng)目總總投投資為16265萬元，利稅稅總額為921萬元。（極極端情況）②.當(dāng)商業(yè)銷售售面積為為40％時(shí)，住宅宅銷售面積積和和銷售價(jià)格格的的盈虧平衡衡點(diǎn)點(diǎn)分別為多多少少？（非常?？煽赡艿那闆r況）③.我們不考慮慮物業(yè)型型態(tài)的價(jià)差差，用用總收入除除以以總面積得得出出項(xiàng)目總的的均均價(jià)為1465元/m2，以此均價(jià)價(jià)來計(jì)算銷銷售售面積和銷銷售售價(jià)格的盈盈虧虧平衡點(diǎn)。（為為了便于評(píng)價(jià)價(jià)，我們以此此假定作為風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)之一一盈虧平衡分分析評(píng)定的依依據(jù)）(2).銷售面面積盈盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)的的計(jì)算①.以上第2條條假定的的情況：住宅銷售面積盈盈虧虧平衡點(diǎn)==（162665－1..15×4400％×4500）×100000/133550=1051488（M2）此時(shí)本項(xiàng)目住宅宅銷銷售面積保保本本點(diǎn)為968894M2，占占計(jì)劃住宅宅總總銷售面積積112790000M2的82.2%。.以上第3條假假定的的情況：銷售面積盈虧平平衡衡點(diǎn)==162655××1000000/146655=1110244（M2）此時(shí)本項(xiàng)目銷售售面面積保本點(diǎn)點(diǎn)為為1110224M2，占占計(jì)劃總銷銷售售面積1511400MM22的73.3%。(3).銷售價(jià)價(jià)格盈盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)的的計(jì)算①.以上第2條條假定的的情況：住宅銷售價(jià)格盈盈虧虧平衡點(diǎn)==（162665－1..15×4400％×4500）×100000/12277900=1110（元元//M2）本項(xiàng)目住宅銷售售均均價(jià)保本點(diǎn)點(diǎn)為為1110元/M2，占計(jì)劃住住宅銷售均均價(jià)價(jià)1350元/M2的82.2%。②.以上第3條條假定的的情況：銷售價(jià)格盈虧平平衡衡點(diǎn)==16265××100000//115140000=1074（元元//M2）本項(xiàng)目銷售均價(jià)價(jià)保保本點(diǎn)為1074元/M2，占計(jì)劃銷銷售均價(jià)1465元/M2的73.3%。一般認(rèn)為，當(dāng)盈盈虧虧平衡保本本點(diǎn)點(diǎn)在75—90%之間時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較較低低，本項(xiàng)目目盈盈虧平衡保保本本點(diǎn)按最可可能能出現(xiàn)情況況算算為82.2％，按照綜綜合考慮的的來來算為73.3％，因此安安全余度相相對(duì)對(duì)很大。7.2敏感性性分分析影響企業(yè)效益的的主主要因素有有房房屋銷售收收入入、土地成成本本和建設(shè)投投資資。對(duì)這三三個(gè)個(gè)變量進(jìn)行行單單因素敏感感性性分析，考考察察它們對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)利潤率、全全全部投資凈凈現(xiàn)現(xiàn)值等指標(biāo)標(biāo)的的影響程度度。敏敏感性分析析表表明：當(dāng)建建設(shè)設(shè)投資增加10%或當(dāng)銷售收收入減少10%時(shí)，項(xiàng)目盈盈利相對(duì)減減少少；當(dāng)建設(shè)設(shè)投投資減少10%或銷售收入入上漲10%時(shí)，項(xiàng)目盈盈利能力大大大大提高。從從敏敏感性分析析圖圖我們可以以看看出，土地地成成本對(duì)項(xiàng)目目盈盈利能力影影響響相對(duì)較小小，也也就是說，土土土地總價(jià)格格在在2700－3300萬元/畝之間變動(dòng)動(dòng)，項(xiàng)目都都值值得開發(fā)?？偪偪偼顿Y和銷銷售售收入在±5％之間變動(dòng)動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目目盈盈利能力都都十十分的可觀觀。當(dāng)當(dāng)銷售收入入下下降5％時(shí)，凈現(xiàn)現(xiàn)值為685萬元，此時(shí)時(shí)仍有利潤潤可可賺，所以以本本項(xiàng)目抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力非常常強(qiáng)強(qiáng)。表8－1所所得稅后利利潤潤率敏感性性分分析表變化率不確定因素-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%土地成本23.8%22.6%21.4%20.2%19%17.7%16.4%15.1%13.8%總投資32.6%29.2%25.8%22.4%19%15.5%12%8.5%5%銷售收入-2.6%2.8%8.2%13.6%19%24.2%29.4%34.6%39.8%圖8－1表8－2所得稅稅后凈現(xiàn)值敏敏敏感性分析析表表變化率不確定因素-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%土地成本227621311986184116961551140512601115總投資51284270341225541696821-54-929-1804銷售收入-2348-1337-32668516962701370647115716圖8—28項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)結(jié)論8.1結(jié)論(1).項(xiàng)目投投資收收益相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)匯總總表表表9－1項(xiàng)目投資收收益相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)匯總總表表序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注1總投資額16265萬元元2單方造價(jià)（含銷銷售售稅費(fèi)）1016.5元元//m23銷售收入總額23441萬元元4銷售單價(jià)1465元/mm225稅前利潤7176萬元所得稅前6稅后利潤2814萬元所得稅后7投資利潤率19％8投資利稅率49％9銷售面積盈虧平平衡衡點(diǎn)111024mm22均指所得稅后的盈利指標(biāo)10銷售價(jià)格盈虧平平衡衡點(diǎn)1074元/mm2211BEP銷售率73.3％12內(nèi)部收益率（IIRRR）10％13凈現(xiàn)值（Ic==112%）1696萬元14投資回收期（PPtt）19.2月(2).評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)論①.通過對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的盈盈虧平衡分分析析和敏感性性分分析，可以以看看出，本項(xiàng)項(xiàng)目目內(nèi)部收益益率率較高，價(jià)價(jià)格格性能比也也較較優(yōu)，各經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)顯示示發(fā)發(fā)展商投入入較較少，盈余余能能力強(qiáng)，回回收收資金能力力正正常；有較較強(qiáng)強(qiáng)的貸款償償還還和自身平平衡衡能力，具具備備相當(dāng)強(qiáng)的的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力力。②.該項(xiàng)目住宅宅售價(jià)的的確定略微微偏偏低，因?yàn)闉楸颈卷?xiàng)目地址址鄰鄰近鐵路不不遠(yuǎn)遠(yuǎn)，建議在在項(xiàng)項(xiàng)目住宅周周圍圍多種樹，并并并對(duì)配套設(shè)設(shè)施施適當(dāng)增加加投投入，結(jié)果果將將會(huì)對(duì)項(xiàng)目目的的售價(jià)提高有有大的幫助助。③.本項(xiàng)目應(yīng)加加強(qiáng)銷售售控制與工工程程進(jìn)度建設(shè)設(shè)周周期的監(jiān)控控，可可適當(dāng)加大大建建設(shè)投資成成本本，如利用用新新材料、加加強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目內(nèi)園園林林景觀環(huán)藝藝等等方面的投投入入，以便更更好好的促進(jìn)銷銷售售，提升項(xiàng)項(xiàng)目目綜合素質(zhì)質(zhì)與與品位。④.如果樓盤的的銷售情情況比較好好，建建議提前償償還還貸款，以以便便減少財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用降低成成本本，提高項(xiàng)項(xiàng)目目利潤。⑤.綜上所述，本本項(xiàng)目目在經(jīng)濟(jì)上上合合理，在財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)上可行，抗抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力力強(qiáng)強(qiáng)，建議盡盡快快拿地開發(fā)發(fā)。8.2建議(1).項(xiàng)目在在工程程前期，即即在在立項(xiàng)、施施工工之前應(yīng)認(rèn)認(rèn)真真做好比較較充充分的市場場調(diào)調(diào)研工作，如如如在戶型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、裝修風(fēng)風(fēng)格格和標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)價(jià)價(jià)格定位等等方方面考慮目目前前的市場需需求求，為項(xiàng)目目的的下一步進(jìn)進(jìn)展展和銷售的的順順利進(jìn)行打打下下良好的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，在營銷銷過過程中采取取靈靈活多樣的的、目目標(biāo)市場針針對(duì)對(duì)性較強(qiáng)的的營營銷推廣方方式式，以最小小的的營銷費(fèi)用用達(dá)達(dá)到最好的的銷銷售推廣效效果果。(2).項(xiàng)目在在入市市前期應(yīng)做做好好合理的銷銷售售價(jià)格政策策，采采取成本定定價(jià)價(jià)與市場導(dǎo)導(dǎo)向向定價(jià)相結(jié)結(jié)合合的定價(jià)策策略略，以促進(jìn)進(jìn)樓樓盤的銷售售。(3).為提高高發(fā)展展商投資收收益益率，本項(xiàng)項(xiàng)目目宜采取分分期期開發(fā)，認(rèn)認(rèn)真真做好園林林景景觀的營造造與與售后服務(wù)務(wù)和和小區(qū)的物物業(yè)業(yè)管理等工工作作，價(jià)格隨隨著著項(xiàng)目品牌牌的的擴(kuò)大而適適當(dāng)當(dāng)提升，已已顯顯出項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)大大的生命力力。(4).應(yīng)在項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)期間做做好好預(yù)售工作作，在在綿陽市房房產(chǎn)產(chǎn)交易會(huì)上上做做好形象展展示示，加大宣宣傳傳推廣力度度。(5).為了更更好的的完成銷售售，可可以在綿陽陽電電視臺(tái)的房房產(chǎn)產(chǎn)家園節(jié)目目上上做好宣傳傳工工作9附表附表1建設(shè)設(shè)項(xiàng)目技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值單位備注1占地面積80000㎡2建筑面積160000㎡2.1多層139900㎡33棟7層的住住宅，6000㎡/F(含車庫7.9%，1122000㎡）2.2商業(yè)11500㎡2.3車位12600㎡360個(gè)車位，335㎡/個(gè)2.4公共建筑8600㎡3容積率2.04綠地率32%5建筑密度32%附表2建設(shè)設(shè)工程分分項(xiàng)投資估估算算表附表2.1前期工程費(fèi)費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)單位單價(jià)金額估算說明元/㎡萬元1土地費(fèi)用80000畝30002方案設(shè)計(jì)費(fèi)160000㎡5805元/㎡3初設(shè)及施工圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)160000㎡5805元/㎡4可研費(fèi)160000㎡10按合同為準(zhǔn)5地質(zhì)勘探費(fèi)693m90690元/米6工程監(jiān)理費(fèi)160000㎡3483元/㎡7異地人防費(fèi)160000㎡20320地上建面的200元元/㎡8城市建設(shè)配套費(fèi)費(fèi)160000㎡4064040元/㎡9白蟻防治費(fèi)160000㎡2.336.82.3元/㎡10規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)費(fèi)160000㎡1310.1多層127300㎡0.729450元/㎡的的0..