天津房地產(chǎn)市場年終回顧與預測

2008天津房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預測宏觀環(huán)境分析2008年前三三季度天津地地區(qū)生產(chǎn)總值值（GDP）為4623..93億元，已經(jīng)經(jīng)相當于2007年全年GDP（5050..40億元）的91.6%，第一季度度天津地區(qū)生生產(chǎn)總值為1230..63億元，第二二季度為1721..25億元，第三三季度為1672..05億元，天津津市GDP增長水平仍仍保持平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：天津津統(tǒng)計局從經(jīng)濟結構來看看，2008年1-10月天津固定定資產(chǎn)投資總總額為2729..29億元，環(huán)比2007年1-10月的1934..14億元增加40.977%。從全年各各月情況來看看，6月份固定資資產(chǎn)投資最高高，為464.334億元，而8-10月以來固定定資產(chǎn)同比均均達到46%以上，天津津優(yōu)越的地理理位置，濱海海新區(qū)的開發(fā)發(fā)開放和各項項產(chǎn)業(yè)的蓬勃勃發(fā)展對吸引引本土和外來來投資提供了了充分條件。2008年1--10月天津城市市居民人均可可支配收入總總額為1.52萬元，比2007年同期的1.32萬元多出2千元，環(huán)比比上漲15%，城市居民民的生活日益益富足。數(shù)據(jù)來源：天津津統(tǒng)計局2008年1--10月天津房地地產(chǎn)開發(fā)投資資總額為487.666億元，環(huán)比2007年同期的380億元上漲28.333%，房地產(chǎn)投投資額仍在穩(wěn)穩(wěn)步增加。從從全年各月情情況來看，1-7月房地產(chǎn)投投資狀況良好好，同比逐月月上漲，在6月份超過90億元；而8-10月隨著奧運運結束以及經(jīng)經(jīng)濟危機的逐逐漸擴大，投投資額以及同同比漲幅有所所放緩。2008年1--10月天津土地地購置面積為為319.882萬平方米，環(huán)環(huán)比2007年同期的613.991萬平方米減減少47.9%，07年土地市場“瘋狂”在08年回歸，開開發(fā)商明顯放放慢了購置土土地步伐。2008年1-10月天津土地地開發(fā)面積為為420.884萬平方米，環(huán)環(huán)比2007年同期的817.772萬平方米減減少48.5%，自身資金金壓力以及對對市場觀望減減緩了對土地地的開發(fā)。2008年1--10月天津商品品住宅施工面面積為2925..05萬平方米，環(huán)環(huán)比2007年同期的2910..3萬平方米僅僅上漲0.51%，為2002年至今以來來漲幅最低的的一年。08年由于受動動蕩的經(jīng)濟形形勢和國家宏宏觀條款的影影響，房地產(chǎn)產(chǎn)受到波及影影響較為嚴重重，因此施工工面積并未延延續(xù)數(shù)年來的的上漲趨勢，僅僅與去年持平平，2008年1-10月天津商品品住宅竣工面面積為498.114萬平方米，環(huán)環(huán)比2007年同期的514.226萬平方米僅僅下降3.13%。2008年內市場銷銷售遇冷，使使得市場目前前供需不平衡衡，而開發(fā)商商也將由于資資金壓力等因因素放緩施工工進度和減少少新開工面積積。2、20088年1-11月商品住宅宅市場行情2.1市場成交交量表現(xiàn)00204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月萬平方米-80%-60%-40%-20%0%2007年2008年同比2008年1--11月天津市商商品住宅共成成交458.004萬平方米，與與去年同期相相比下跌將近近50%?？v觀08年天津商品品住宅市場，只只有3月成交量達達到了50萬平方米以以上，11月成交量接接近50萬平方米，但但與去年同期期相比仍然減減少將近一半半。2008年天津商品品住宅市場進進入調整期。2008年1--11月商品住宅宅成交面積區(qū)區(qū)域分布從各區(qū)域結構來來看，2008年1-11月，近郊四四區(qū)成交面積積在全市成交交量占了較大大份額，自3月以后月成成交量均保持持在10萬平方米以以上，且在11月達到了08年最高月成成交量17.65萬平方米，數(shù)數(shù)月來一直保保持四區(qū)域中中成交量最多多；市內六區(qū)區(qū)成交量相對對較為平穩(wěn)，3月最高達到到了14萬平方米以以上，其他月月份成交量在在6-10萬平方米間間波動；濱海海四區(qū)成交量量高峰出現(xiàn)在在3-6月份，近幾幾月保持在6萬平方米左左右，但11月份有明顯顯增幅；遠郊郊五區(qū)縣除2月成交量低低于4萬平方米以以外，其他月月份月成交量量均保持在6-14萬平方米，10月由于保利利項目的熱銷銷使得成交較較為突出，在在震蕩中小幅幅增長。2007年1-11月天津商品住宅成交區(qū)域分布圖市內六區(qū)33%近郊四區(qū)24%濱海四區(qū)25%遠郊五區(qū)縣18%2008年1-2007年1-11月天津商品住宅成交區(qū)域分布圖市內六區(qū)33%近郊四區(qū)24%濱海四區(qū)25%遠郊五區(qū)縣18%2008年近郊郊區(qū)縣取代市市內六區(qū)，成成為四區(qū)中成成交量占比最最高的區(qū)域。可可以看出，相相比市內土地地供應量的減減少，郊區(qū)縣縣目前供應量量以及后續(xù)供供應量都較大大，開發(fā)商為為保證資金回回籠速度，率率先實施折扣扣優(yōu)惠措施，因因此郊區(qū)縣成成交占比有所所提高。2008年1--11月商品住宅宅區(qū)縣分布2008年前111月，除靜海海之外，各區(qū)區(qū)域成交面積積均同比下滑滑。2008年全市成交交量同比大幅幅下滑，市內內六區(qū)下滑幅幅度均超過50%；濱海四區(qū)區(qū)下滑也在20%-550%之間；近郊郊四區(qū)中除津津南區(qū)下滑超超過60%以外，其他他區(qū)域跌幅均均在40%以下；遠郊郊區(qū)縣除靜海海上漲約15%，其他區(qū)域域均不同幅度度下跌。2.2成交交價格表現(xiàn)天津房地產(chǎn)市場場1-11月成交價格格分析2008年1--11月，全市成成交均價為6916元/平方米，同同比上漲14.655%。08年1-11月中，月成成交價格最高高值均出現(xiàn)在在前半年，其其中有四月達達到7000元/平方米以上上，之后成交交價格在波動動中下跌。與與07年同期相比比，08年2月份成交價價格漲幅最高高，達到40%以上，此后后直線下調，11月份基本與與去年同期價價格持平。經(jīng)經(jīng)過一年的市市場調整，11月份天津市市成交價格回回落到去年同同期水平，但但與07年平均價格格水平或07年前半年價價格水平相比比，依然有進進一步調整的的空間。2008年1--11月各區(qū)域商商品住宅價格格分布從各區(qū)域來看，下下半年以來各各區(qū)域價格波波動調整幅度度較大，特別別近郊四區(qū)成成交價格持續(xù)續(xù)走低，也是是此輪天津樓樓市調整表現(xiàn)現(xiàn)最為突出的的區(qū)域，而從從各個區(qū)縣來來看，雖然各各月由于樓盤盤成交表現(xiàn)不不同，整體而而言，2008年1-11月價格同比2007同比仍有一一定的漲幅，其其中，和平區(qū)區(qū)成交價格同同比上漲幅度度超過30%，同比漲幅幅在20%-330%之間的區(qū)縣縣共有9個，分別是是河西、南開開、河北、紅紅橋、西青、北北辰、開發(fā)區(qū)區(qū)、寶坻及薊薊縣。3、二手房市場場狀況2008年1--11月天津市二二手住宅共成成交227.338萬平方米，與與去年同期相相比下跌46.166%。08年天津二手手住宅市場觀觀望情緒嚴重重，各月成交交量均在30萬平米以下下，最高峰為為3月份的27.69萬平米。上上半年市場相相對較好，下下半年市場告告急，7-10月份成交量量不斷下降，至10月份僅不到13萬平米，11月隨著各項救市政策出臺才又出現(xiàn)回升。2008年1--11月天津市二二手住宅成交交均價為5260元/平方米，與與去年同期的的4426元/平方米相比上上漲18.855%。二手住宅宅市場成交量量的萎縮卻并并沒有阻擋價價格的攀升，08年二手住宅宅各月均價躍躍升至5000元/平米以上，最最高值為8月的5501元/平方米，最最低值為10月的5008元/平方米。4、當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)運行狀狀況2008年特別別是下半年天天津樓市的慘慘淡使得開發(fā)發(fā)商都面臨著著前所未有的的挑戰(zhàn)，萬科科、富力、金金地等企業(yè)項項目都紛紛采采取多種降價價促銷的策略略以保持成交交量的平穩(wěn)，但但預計上述公公司今年業(yè)績績都有一定的的下滑，本土土開發(fā)商如紅紅磡、天房等等面對市場的的下滑也紛紛紛采取措施積積極調整銷售售策略，事實實表明，部分分開發(fā)商積極極開始價格調調整后能明顯顯促進成交。而而另一方面，2007年多家進駐駐天津市場“高價”拿地的開發(fā)發(fā)商遇到了重重大的挑戰(zhàn)，周周邊在售項目目價格與地塊塊樓面價持平平，因而首創(chuàng)創(chuàng)、華潤置地地、華僑城等等企業(yè)項目年年內都無預期期推出。保利利、中海作為為2007年進駐天津津市場的品牌牌開發(fā)企業(yè)在在2008年下半年推推出天津首個個項目，特別別是保利上河河雅頌的“逆市彪紅”成為天津樓樓市這個“冬天”的焦點項目目，區(qū)位優(yōu)勢勢、產(chǎn)品品質質且價格適宜宜，項目開盤盤當月成交500余套，這也也使得開發(fā)企企業(yè)對天津樓樓市后市發(fā)展展要重新思考考。銷售不佳、資金金鏈緊張、后后市預期看淡淡都使得年內內天津土地市市場表現(xiàn)平平平，工業(yè)性用用地占據(jù)土地地成交量的主主要份額，成成交經(jīng)營性地地塊多分布于于遠郊區(qū)縣，眾眾多地塊都以以底價成交，2007年地價高漲漲的環(huán)城四區(qū)區(qū)在2008年已呈現(xiàn)明明顯的降幅。此此輪市場調整整都使得開發(fā)發(fā)商態(tài)度變得得保守謹慎，多多數(shù)企業(yè)都明明顯放緩購置置土地計劃，少少數(shù)企業(yè)如碧碧桂園則趁機機以低價開始始吸納土地。2008年眾多多開發(fā)企業(yè)的的融資、現(xiàn)金金流問題突出出，存貨量消消化仍需時日日，一些仍有有資金實力的的開發(fā)企業(yè)將將更多關注具具有一定區(qū)位位優(yōu)勢、中小小規(guī)模的地塊塊進行投資，特特別是天津4、5、6號地鐵開建建，軌道交通通沿線土地價價值凸顯。5、對20088年進行總結結和對20009年進行展展望2008年全年年天津市商品品住宅成交量量為500萬平米左右右，同比減少少50%，特別是下下半年以來，市市場成交情況況持續(xù)惡化，消消費者信心不不足，10月以來區(qū)域域價格開始深深度調整，直直接降價也由由個別樓盤向向區(qū)域內樓盤盤快速蔓延，而而在各種利好好政策刺激下下，雖然11月以來市場場情況較9-10月有一定的的好轉，但成成交量、消費費者信心全面面回升仍需相相當一段時間間，價值回歸歸成目前天津津樓市的主旋旋律。目前，天津市場場已呈現(xiàn)供大大于求，預計計2009年市場主要要呈現(xiàn)以下特特征：1、供應量放大大，需求量難難以同步放量量。2008年市場場存量房增大大，而眾多潛潛在供應項目目面對此市場場情況也紛紛紛推遲上市時時間、計劃，特特別是保障性性住房政策的的推出預計09年住宅市場場供應量持續(xù)續(xù)放大。但受經(jīng)濟環(huán)境影影響，特別是是人們對于未未來經(jīng)濟前景景、收入預期期不看好，市市場信心難以以恢復，市場場成交量難以以全面上升，且且經(jīng)過此輪調調整人們對于于房價、購房房置業(yè)看法將將更為理性，預預測2009年市場成交交情況仍不樂樂觀。2、行業(yè)洗牌，開開發(fā)商面臨兩兩極分化。天津市場開發(fā)商商正經(jīng)歷前所所未有的“冬天”，而且來得得如此快、如如此冷，07年市場大賣賣一片繁榮景景象已不復存存在。市場供供大于求態(tài)勢勢仍將持續(xù)至至2009年，開發(fā)商商銷售壓力巨巨大，受到資資金鏈緊張影影響，部分樓樓盤仍會堅持持降價促銷追追求回款、現(xiàn)現(xiàn)金流。行業(yè)調整期開發(fā)發(fā)商面臨“兩極分化”，部分開發(fā)發(fā)商在此輪調調整中將會被被淘汰。3、天津市場剛剛性需求仍客客觀存在，具具有地段優(yōu)勢勢、較優(yōu)產(chǎn)品品品質、價格格合理項目仍仍有市場。行業(yè)冬天也有“逆市飚紅”項目，如10月開盤銷售售的保利上河河雅頌、萬科科魅力之城項項目，雖然處處于城市邊緣緣區(qū)以及遠郊郊區(qū)縣，但