成都中信未來城大盤項(xiàng)目營銷策略提案要點(diǎn)

成都中信未來城大盤項(xiàng)目營銷策略提案要點(diǎn)宏觀形勢-在不確定中前行郫縣房地產(chǎn)-發(fā)展初期的活力市場區(qū)域市場-部分產(chǎn)品供銷兩旺，尚余市場空白客戶需求-現(xiàn)實(shí)客戶、潛在客戶需求研究地塊本身-2個地塊，2種定位產(chǎn)品定位—如何贏在起跑線？營銷思考—如何認(rèn)清形勢，確保項(xiàng)目成功？形象定位-明確項(xiàng)目價值，樹立項(xiàng)目“未來”形象營銷策略-基于競爭的排兵布陣營銷分解-4計(jì)分段實(shí)施細(xì)項(xiàng)價格策略-基于價值及銷售速度的雙重考慮宏觀視角宏觀大勢

近期“小陽春”09年1季度各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)積極變化指標(biāo)發(fā)展態(tài)勢09年1季度數(shù)據(jù)同比增幅固定資產(chǎn)投資大幅增長↑23562億元同比增長28.8%比上年同期加快4.2個百分點(diǎn)社會消費(fèi)品零售總額平穩(wěn)增長→29398億元同比增長15.0%（剔除CPI影響，與近年持平）外貿(mào)進(jìn)出口總值降幅趨緩↓4287億美元同比下降24.9%先行指標(biāo)PMI止跌回升09/3PMI為52.4％較2月上升3.4％貨幣信貸創(chuàng)歷史新高新增貸款4.58億元同比多增3.25萬億發(fā)電量有所回升09/3發(fā)電量2867.29億千瓦時同比減少0.71％比1-2月3.7％的同比降幅略有回升圖：2007年－2009年1季度全國GDP及同比增幅圖：08/1－09/3全國進(jìn)出口總值及同比增幅1宏觀大勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)積極的變化，源于政府大規(guī)模信貸資金的支持及一系列政策扶持，但中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)未根本性好轉(zhuǎn)，因而作為與宏觀經(jīng)濟(jì)密不可分的房地產(chǎn)市場的后市發(fā)展尚不明朗但這種積極變化的背后，顯現(xiàn)一些跡象：多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，將影響我國進(jìn)出口經(jīng)濟(jì)的增長有賴于政府投資、銀行信貸等大規(guī)模資金支持憑借政府投資、基礎(chǔ)建設(shè)投資的高增長，固定資產(chǎn)投資依然保持較高增速，而房地產(chǎn)投資增幅跌至個位數(shù)09年1季度新增人民幣貸款額4.58萬億，已達(dá)今年計(jì)劃5萬億的91.6％，持續(xù)性高投放可能性趨小家電、汽車、房地產(chǎn)大宗消費(fèi)品的大幅回升，有賴于政策扶持“家電下鄉(xiāng)”政策小排量汽車下調(diào)購置稅房地產(chǎn)購房補(bǔ)貼、下調(diào)相關(guān)稅費(fèi)、信貸支持等等圖：07/1-09/3人民幣貸款增加額（億元）增長態(tài)勢相關(guān)內(nèi)容固定資產(chǎn)投資全國保持較高增速投資主力：中央政府主導(dǎo)的相關(guān)基建類項(xiàng)目成都投資主力：基本建設(shè)投資（災(zāi)后重建的持續(xù)以及國家加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資）房地產(chǎn)投資全國增幅跌至個位數(shù)1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長1.0%。成都1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資79.4億元，同比僅增長0.4％。1宏觀大勢數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行宏觀視角宏觀大勢

近期“小陽春”成都在全國各典型城市節(jié)后的成交量增幅處于領(lǐng)先位置商品住宅商品房城市北京上海天津重慶杭州深圳武漢成都春節(jié)前周均水平27.5426.599.8121.575.8313.1620.0514.30春節(jié)后周均水平27.8039.8321.4438.758.2715.4822.0825.57增幅0.9%49.8%118.6%79.7%41.8%17.7%10.1%78.8%數(shù)據(jù)來源：各城市房管局網(wǎng)站每日公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)而得注：剔除春節(jié)所在周成交情況圖：2008年11月－2009年3月全國各典型城市周成交量2成都樓市“小陽春”3成都市區(qū)成交量自08年11月起止跌回升，3月成交量137.76萬㎡接近07年歷史高點(diǎn)；成交均價略有回升，但仍處市場低位成交走勢：成都市區(qū)成交量自08年11月45.88萬平米成交量逐步回升，自09年1月出現(xiàn)陡增，至3月達(dá)到137.76萬平米，，接近2007年9月的歷史高點(diǎn)153.2萬平米。均價走勢：從08年8月逐月持續(xù)下跌至09年1月5008元/平米，2、3月均價略有回升，但5180元/平米的價格仍處市場低位。

08年11月起成交量逐步回升，進(jìn)入“小陽春”圖：08年/1月-09年/3月市區(qū)商品住宅量價走勢圖5.12地震地震后低密物業(yè)熱銷促使整體成交均價上升2成都樓市“小陽春”數(shù)據(jù)來源：成都市房管局

市區(qū)成交集中度：市區(qū)各項(xiàng)目成交量均出現(xiàn)增長，同時走量項(xiàng)目與非走量項(xiàng)目差距呈現(xiàn)縮小態(tài)勢市區(qū)08/1209/109/209/3周備案銷售套數(shù)超過20套項(xiàng)目個數(shù)約15個/周約22個/周約34個/周約58個/周周備案銷售套數(shù)超過20套項(xiàng)目平均成交套數(shù)約40套約44套約50套約44套市區(qū)周備案銷售套數(shù)超過20套項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)張。市區(qū)周備案銷售套數(shù)超過20套項(xiàng)目個數(shù)呈現(xiàn)梯度上升態(tài)勢市區(qū)周備案銷售套數(shù)超過20套各項(xiàng)目備案銷售套數(shù)呈現(xiàn)增長態(tài)勢09/109/209/3市區(qū)走量平均線284781走量項(xiàng)目個數(shù)605161占比29.6％27.1％33.3％走量項(xiàng)目銷售總套數(shù)4464659011045占比77.2％73.8％74.1％走量項(xiàng)目與非走量項(xiàng)目銷售能力比較8.17.65.7注：計(jì)算公式：市區(qū)走量平均線＝市區(qū)單月總銷售套數(shù)/市區(qū)在售項(xiàng)目個數(shù)月銷售套數(shù)超過走量平均線的項(xiàng)目定義為走量項(xiàng)目；走量項(xiàng)目與非走量項(xiàng)目銷售能力比較＝走量項(xiàng)目平均銷售套數(shù)÷非走量項(xiàng)目平均銷售套數(shù)數(shù)據(jù)來源：正合地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2成都樓市“小陽春”市區(qū)主力成交面積：成交量回升主要集中在60-80、80-90平米首次置業(yè)，90-120平米顯現(xiàn)占比增長態(tài)勢，而180平米以上成交套數(shù)并未相應(yīng)回升圖：09年/1月-09年/3月市區(qū)各月分面積段成交套數(shù)主力成交面積段：80-90平米首次置業(yè)，3月成交套數(shù)達(dá)到6089套，占整體約40%比例；其次60-80平米，3月成交套數(shù)達(dá)到2941套，約占整體20%比例;90-120平米實(shí)現(xiàn)占比與環(huán)比的雙增長：3月成交套數(shù)達(dá)2686套，環(huán)比大幅增長77％，占比為17.61％，較1月提升約2個百分點(diǎn)

180平米以上成交套數(shù)并未呈現(xiàn)相應(yīng)回升，高端多次置業(yè)需求仍未恢復(fù)。2成都樓市“小陽春”數(shù)據(jù)來源：成都市房管局郊縣走勢：近郊與市區(qū)同步進(jìn)入樓市“小陽春”，但近郊成交均價尚處低位盤整階段圖：08年/1月-09年/3月近郊商品住宅量價走勢圖震后低密物業(yè)熱銷近郊成為成交主力08年11月，近郊隨同市區(qū)成交量出現(xiàn)上漲，進(jìn)入“小陽春”近郊與市區(qū)同步進(jìn)入成交量攀升階段成交走勢：從08年11月出現(xiàn)第二次成交量回升，3月成交量達(dá)到87.75萬平米，大幅高于08年全年月均約42萬平米的水平，甚至高于07年全年月均約76萬平米的成交水平。均價走勢：從08年6月逐月持續(xù)下跌，09年2月跌至08年以來最低點(diǎn)3694元/㎡，09年3月略有回升至3886元/㎡，但處08年以來市場低點(diǎn)。2成都樓市“小陽春”數(shù)據(jù)來源：成都市房管局近期表現(xiàn)：郫縣樓市3月量價齊升，進(jìn)入“小陽春”，但相比其余郊縣反彈時間點(diǎn)較晚成交走勢：08年11月成交量陡升，12月出現(xiàn)回落，09年1、2月成交量低位盤整，月均成交4.77萬㎡，低于08年全年月均5.25萬㎡的平均水平。3月成交量陡升至11.76萬㎡，達(dá)到07年全年月均水平。均價走勢：08年10月成交均價出現(xiàn)下跌，此后低位震蕩于3100-3300元/㎡。3月成交均價略有回升至3532元/㎡,但仍處于低位。圖：08年/1月-09年/3月郫縣商品住宅量價走勢圖2成都樓市“小陽春”數(shù)據(jù)來源：成都市房管局郫縣龍泉新都溫江雙流08年月均成交面積5.254.934.810.1714.6209年1季度月均成交面積7.19.710.9914.1825.3209年1季度月均水平較08年全年月均水平增幅↑35.24%↑96.75%↑128.96%↑39.43%↑73.19%08年月均可售面積90.7114.12110.83218.05309.2209年1季度月均可售面積92.4298.77132.76227.93397.7809年1季度月均水平較08年全年月均水平增幅↑1.90%↓13.45%↑19.79%↑4.53%↑28.64%近期“小陽春”研究綜述成都樓市“小陽春”領(lǐng)先于各典型城市60-90平米首置剛性需求主導(dǎo)近期成交量快速回升成都近郊與市區(qū)同步進(jìn)入樓市“小陽春”，但近郊成交均價仍處于低位盤整階段郫縣樓市反彈時間點(diǎn)晚于其余郊縣，至今年3月樓市才出現(xiàn)量價回升“宏觀視角”綜述近期“小陽春”：近郊與市區(qū)同步進(jìn)入樓市“小陽春”，但郫縣反彈時間較晚，至今年3月樓市才出現(xiàn)量價回升。宏觀大勢：尚未好轉(zhuǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)預(yù)示著樓市發(fā)展尚不明朗宏觀形勢-在不確定中前行郫縣房地產(chǎn)-發(fā)展初期的活力市場區(qū)域市場-部分產(chǎn)品供銷兩旺，尚余市場空白客戶需求-現(xiàn)實(shí)客戶、潛在客戶需求研究地塊本身-2個地塊，2種定位產(chǎn)品定位—如何贏在起跑線？營銷思考—如何認(rèn)清形勢，確保項(xiàng)目成功？形象定位-明確項(xiàng)目價值，樹立項(xiàng)目“未來”形象營銷策略-基于競爭的排兵布陣營銷分解-4計(jì)分段實(shí)施細(xì)項(xiàng)價格策略-基于價值及銷售速度的雙重考慮郫縣樓市發(fā)展力郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展力高新西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展力

郫縣樓市各區(qū)縣分布圖：郫縣面積及人口總數(shù)均位列各郊縣第4名，區(qū)域位置毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（西區(qū)）

面積（平方公里）437所轄鎮(zhèn)數(shù)/街道辦（個）14人口量(萬人)50.17人口密度（萬人/平方公里）0.11面積（平方公里）481所轄鎮(zhèn)數(shù)/街道辦（個）11人口量(萬人)66.7人口密度（萬人/平方公里）0.14面積（平方公里）559所轄鎮(zhèn)數(shù)/街道辦（個）12人口量(萬人)57人口密度（萬人/平方公里）0.1面積（平方公里）277所轄鎮(zhèn)數(shù)/街道辦（個）10人口量(萬人)35.35人口密度（萬人/平方公里）0.13面積（平方公里）1068所轄鎮(zhèn)數(shù)/街道辦（個）25人口量(萬人)92.7人口密度（萬人/平方公里）0.09以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時間：2008年底成都市中心中信蜀都華潤現(xiàn)代工業(yè)港現(xiàn)代工業(yè)港現(xiàn)代工業(yè)港高新西區(qū)成灌高速繞城高速西區(qū)大道羊西線南北大道中海國際社區(qū)老成灌路郫縣商務(wù)新中心高新西區(qū)沙西線IT大道至都江堰段09年底通車地鐵2號線2012年底通車已經(jīng)通車近期規(guī)劃交通：現(xiàn)期：5大干線滿足基本需求；近期：IT大道、成青快鐵通車、老城灌改造極大增強(qiáng)通達(dá)性；遠(yuǎn)期：與地鐵2號線連接，徹底完成城郊無縫接駁遠(yuǎn)期規(guī)劃老成灌路改造2010年12月竣工表：市區(qū)與郫縣主要交通線交通線是否通車通達(dá)性已呈現(xiàn)羊西線-成灌高速全線通車收費(fèi)高速IT大道至郫縣段通車至都江堰段09年底通車路況較好，大幅提升市區(qū)與郫縣聯(lián)系老成灌路全線通車路況較差，道路改造中（2010年12月完成）近期完成改造（2010年內(nèi)）成青快線2010年5月通車加強(qiáng)市區(qū)與郫縣聯(lián)系遠(yuǎn)期規(guī)劃地鐵2號線2012年底通車加強(qiáng)市區(qū)與郫縣聯(lián)系，但通車時間較晚成青快鐵2010年5月通車IT大道部分經(jīng)濟(jì)總量：郫縣目前整體經(jīng)濟(jì)處于近郊各郊縣中下游水平，但其增長率名列前茅3.1郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)圖：2002年-2008年近郊各郊縣GDP走勢圖08年GDP排名06-08年GDP平均增速06-08年GDP平均增速排名04-05年GDP平均增速04-05年GDP平均增速排名郫縣417.3%214.5%4溫江517.9%115.6%1雙流116.1%514.8%2龍泉316.7%414.1%5新都216.9%314.7%3圖：2005年-2008年近郊各郊縣人均GDP走勢圖數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局郫縣整體經(jīng)濟(jì)一直處于近郊各郊縣中下游水平；由于高新西區(qū)的剝離，郫縣04、05年經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩；自07年起，郫縣進(jìn)入快速發(fā)展期：07以來郫縣GDP平均增速達(dá)到18.3％；產(chǎn)業(yè)發(fā)展：各郊縣均形成了二、三、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式，郫縣第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較慢，但第三產(chǎn)業(yè)占比僅次于雙流圖：2005年-2008年近郊各郊縣三產(chǎn)比例圖：2005年-2008年近郊各郊縣三產(chǎn)產(chǎn)值3.1郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局郫縣已形成二、三、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式：08年其三產(chǎn)比例分別為10.5：58.4：31.1郫縣第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較慢，但第三產(chǎn)業(yè)占比僅次于雙流，位居各郊縣前列產(chǎn)業(yè)發(fā)展：郫縣規(guī)模以上工業(yè)增加值較低；三大支柱產(chǎn)業(yè)與其余區(qū)縣相比無明顯差異且產(chǎn)值較低，尚未形成核心競爭力3.1郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)2008年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)增加值（億元）規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值對全口徑工業(yè)增加值貢獻(xiàn)率數(shù)量增加值（億元）郫縣30974.0276.0797.3％溫江30478.7684.7892.9％雙流—113.03145.4577.7％新都—101.18128.0379.0％規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)——指全部國有企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入在500萬元以上的非國有企業(yè)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值對工業(yè)增加值貢獻(xiàn)率=（規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值/工業(yè)增加值）*100%注：新都、雙流部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失龍泉數(shù)據(jù)缺失2008年支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)占規(guī)模以上企業(yè)增加值比重產(chǎn)業(yè)總增加值（億元）同比增長郫縣機(jī)械制造、食品飲料、印務(wù)包裝34.7531.3%46.9%﹡溫江食品加工、電子機(jī)械、生物醫(yī)藥、印務(wù)包裝169（工業(yè)總產(chǎn)值）41.5%（工業(yè)總產(chǎn)值）64.5%（工業(yè)總產(chǎn)值）新都機(jī)械制造、食品飲料、家具產(chǎn)業(yè)、生物制藥、電子信息64.8632.7％64.1％雙流（2007年）綠色食品、生物制藥、電子信息、新型材料、機(jī)械制造57.0934.1%67.4％注：溫江數(shù)據(jù)為工業(yè)總產(chǎn)值雙流為2007年數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局郫縣工業(yè)港：目前已具規(guī)模，步入快速增長期（環(huán)比增幅125-289%），未來將成為郫縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)驅(qū)力3.1郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)圖：郫縣工業(yè)港企業(yè)稅收額及同比增長圖：郫縣工業(yè)港產(chǎn)業(yè)人口及同比增長較大的承載能力：“一港三區(qū)”已全面形成12平方公里承載能力。工業(yè)港銷售收入、稅收、產(chǎn)業(yè)人口近年成倍增長中，將成為郫縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)驅(qū)力：08年工業(yè)港實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值約40億元，約占郫縣整體工業(yè)增加值76.07億元的比例約高達(dá)52.6％。大力度招商且入駐企業(yè)規(guī)模化程度較高：累計(jì)引進(jìn)投資在1000萬以上的工業(yè)項(xiàng)目476個，協(xié)議總投資282.69億元，到位資金148.92億元，其中引進(jìn)投資在1億元以上項(xiàng)目69個，投資在5億元以上的重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目18個。經(jīng)省市統(tǒng)計(jì)部門認(rèn)定納入規(guī)模統(tǒng)計(jì)企業(yè)218家。園區(qū)建設(shè)快速發(fā)展：現(xiàn)共有96個項(xiàng)目正在加快建設(shè)，279個項(xiàng)目相繼建成投產(chǎn)。郫縣現(xiàn)代工業(yè)港：加大招商力度，著力選取主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、重大產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)基地等，同時注意土地集約式發(fā)展，為后期工業(yè)提檔升級預(yù)留空間3.1郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)2008年實(shí)際外資利用額同比增長郫縣1545548.7％溫江11300-18.1％雙流11042-23.3％龍泉1914455.0％新都1220052.5％表：2008年各區(qū)縣實(shí)際外資利用額及同比增長數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局郫縣加大對工業(yè)港的招商力度，08年實(shí)際利用外資額排同級郊縣第二，且增勢強(qiáng)勁。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目選商“無地”、“微地”樓宇企業(yè)提高項(xiàng)目準(zhǔn)入條件南北片區(qū)—精密機(jī)電制造業(yè)安德園區(qū)—川菜原輔料加工、食品飲料項(xiàng)目08年引進(jìn)投資1億元以上項(xiàng)目20個如遼寧盼盼集團(tuán)、重慶三峽電器先后引進(jìn)上海九川、廈門德科等總部經(jīng)濟(jì)樓宇企業(yè)預(yù)計(jì)全面建成后可以形成入住100—150個總部型企業(yè)的承載能力土地集約式發(fā)展：08年新引進(jìn)20個項(xiàng)目平均投資強(qiáng)度達(dá)到300萬元/畝,稅收強(qiáng)度達(dá)到15萬元/畝以上，建筑密度達(dá)到40%以上，容積率達(dá)到0.9以上表：郫縣現(xiàn)代工業(yè)港四大選商準(zhǔn)則3.1郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)圖：2005年-2008年近郊各郊縣固定資產(chǎn)投資走勢圖05年06年07年08年郫縣73.9%61.4%38.2%40.8%溫江44.3%39.2%40.5%26.5%雙流41.4%40.6%42.5%33.4%龍泉19.4%35.1%24.4%36.4%新都32.6%29.7%29.7%48.7%表：2005年-2008年各區(qū)縣固定資產(chǎn)投資增長率城鎮(zhèn)建設(shè)：郫縣固定資產(chǎn)投資與增長率處于同級郊縣中上水平，表明其城鎮(zhèn)建設(shè)處于快速發(fā)展中數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局資金充裕度：郫縣存款余額與貸款余額同步增長，且兩者差距逐步縮小，資金充裕度逐年提高圖：2005-2008年近郊各區(qū)縣金融機(jī)構(gòu)存貸款余額3.1郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)郫縣金融運(yùn)行穩(wěn)定，近年存款余額與貸款余額同步快速增長，且兩者增幅差距逐步縮小，資金充裕度逐年提高。同比增幅200620072008存款余額44.95%27.30%35.95%貸款余額79.00%52.02%42.16%存款余額與貸款余額同比增幅差額34.05%24.72%6.21%數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)力：郫縣居民目前消費(fèi)力水平與增速均處于各郊縣較低水平3.1郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)

2007年2008年人均可支配收入增長率人均可支配收入增長率郫縣1310012.3％1505112.7％溫江1458816.6％1710917.3％雙流1494317.5％1681812.5％龍泉1248613.3％1378122.0％新都1443915.3％1614311.8％03-08年儲蓄平均增長率（1）社會消費(fèi)品零售總額平均增長率（2）（1）-（2）郫縣25%11%14％溫江24%16%8％雙流23%17%6％龍泉27%6%21％新都17%11%6％郫縣人均可支配收入及增速明顯低于其他郊縣：08年郫縣人均可支配收入為15051元，僅高于龍泉，同比增長12.7％，僅略高于雙流、新都；

居民儲蓄積壓差額位居各郊縣第二，消費(fèi)潛力未有效釋放

郫縣進(jìn)入快速城鎮(zhèn)化率階段，未來將釋放大量較低水平需求，對區(qū)域整體提升有一定作用。城鎮(zhèn)化率發(fā)展階段＜30%起步30-70%快速發(fā)展＞70%成熟圖：2007年各區(qū)縣農(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)業(yè)人口構(gòu)成圖：2007-2008年各區(qū)縣人均可支配收入及增長率圖：2003-2008年儲蓄與社會消費(fèi)品零售總額平均增長率數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)實(shí)力：郫縣經(jīng)濟(jì)總量處于各郊縣中下游，但增長率位居第二郫縣城鎮(zhèn)建設(shè)力度加大郫縣資金充裕度較高居民消費(fèi)力：郫縣居民收入水平較低且現(xiàn)有消費(fèi)潛力尚未有效釋放郫縣快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程對提升區(qū)域整體消費(fèi)能力有一定作用郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)研究小結(jié)區(qū)位與交通：郫縣位于市區(qū)西北方向，與高新西區(qū)實(shí)現(xiàn)無縫連接隨著成青快線和地鐵2號線的通車，將明顯提升郫縣與市區(qū)的交通通達(dá)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展：盡管目前郫縣第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較慢，未形成核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，但其第三產(chǎn)業(yè)占比較高隨著郫縣工業(yè)港步入高速發(fā)展期，將成為郫縣工業(yè)發(fā)展，乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力內(nèi)驅(qū)力。郫縣整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于各郊縣中下游，但在有關(guān)方面的充分重視和充裕資金的支持下，第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)港）增長迅猛，帶動整體經(jīng)濟(jì)成長，發(fā)展?jié)摿薮?。郫縣樓市發(fā)展力郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展力高新西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展力

郫縣樓市高新區(qū)將成為成都未來的主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)3.2高新西區(qū)經(jīng)濟(jì)圖：高新區(qū)2007-2008年規(guī)模以上企業(yè)增加值及占五城區(qū)比例1991年國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的中國首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)1998年開發(fā)高新南區(qū)2000年開發(fā)高新西區(qū)2003年高新南區(qū)、西區(qū)合并統(tǒng)一管理發(fā)展歷程面積定位重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)南區(qū)47平方公里城市副中心房地產(chǎn)業(yè)科技科技園區(qū)微電子軟件區(qū)、生物制藥研發(fā)機(jī)構(gòu)、公司總部、會展中心西區(qū)35.5平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)集成電路（IT）、生物制藥、精密機(jī)械制造、建材、食品乳業(yè)、模具工業(yè)園高新區(qū)高起點(diǎn)：定位國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，由高新南區(qū)與西區(qū)兩個部分組成，分別承載不同的功能高新區(qū)將成為成都未來主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)：08年高新區(qū)規(guī)模以上企業(yè)增加值達(dá)197.4億元，占五城區(qū)的比例已達(dá)58.6％；08年高新區(qū)內(nèi)進(jìn)出口加工區(qū)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額47.5億美元，同比增長101.3%，占全省進(jìn)出口總額的比例超過50％高新西區(qū)郫筒鎮(zhèn)羊西線高新南區(qū)高新西區(qū)目前發(fā)展滯后于高新南區(qū)，但將迎來快速發(fā)展期高新西區(qū)發(fā)展滯后于高新南區(qū)高新西區(qū)發(fā)展起步晚于高新南區(qū)高新西區(qū)入駐企業(yè)總數(shù)及世界500強(qiáng)企業(yè)比重均落后于高新南區(qū)高新西區(qū)08年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值為76.3億元，約占07年高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的比重為21％（若以08年數(shù)據(jù)計(jì)算，此占比將更低）但隨著高新南區(qū)逐步發(fā)展成熟，土地資源減少，高新西區(qū)將迎來快速發(fā)展期。3.2高新西區(qū)經(jīng)濟(jì)高新西區(qū)高新南區(qū)高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值76.3億元（2008年數(shù)據(jù)）—364億元（2007年數(shù)據(jù)）起步時間2000年1998年—入駐企業(yè)—高新南區(qū)占據(jù)絕大多數(shù)約6000余家世界500強(qiáng)企業(yè)英特爾、東方日立、友尼森、中芯國際住友、阿爾卡特、諾基亞、西門子、甲骨文、偉創(chuàng)力。敦豪、IBM等世界500強(qiáng)及國際知名企業(yè)達(dá)到38家（截止2008年）起步區(qū)北片區(qū)西片區(qū)出口加工區(qū)西南片區(qū)起步區(qū)南片區(qū)模具工業(yè)園電子科大功能分區(qū)規(guī)模分布區(qū)域功能進(jìn)駐代表企業(yè)出口加工區(qū)2.2平方公里如圖“境內(nèi)關(guān)外”模式實(shí)行全封閉運(yùn)行，通關(guān)方便Intel、中芯國際保稅物流中心53公頃南區(qū)、北區(qū)及東區(qū)按國家保稅物流中心標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，口岸物流、保稅倉儲、增值加工——模具工業(yè)園15.3公頃如圖模具廠房區(qū)、機(jī)械加工廠房區(qū)及IT產(chǎn)業(yè)廠房區(qū)新加坡赫比、美國安費(fèi)諾技術(shù)創(chuàng)新組團(tuán)13.3公頃起步園區(qū)總部、研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新等企業(yè)入駐攀鋼技術(shù)中心、摩托羅拉研發(fā)中心電子科大約160公頃如圖學(xué)?！怆婏@示園200公頃西南片區(qū)光電顯示及其配套入駐長虹OLED林氏國際工業(yè)園80公頃起步區(qū)北區(qū)未知——占地面積：35.5平方公里三大支柱產(chǎn)業(yè)：生物制藥、IT、精密機(jī)械制造進(jìn)駐企業(yè)數(shù)：約223家，約60%職工就業(yè)人數(shù)：約10萬人（2008年預(yù)計(jì)）高新西區(qū)目前發(fā)展滯后于高新南區(qū)，但將迎來快速發(fā)展期（續(xù)）3.2高新西區(qū)經(jīng)濟(jì)高新西區(qū)入駐企業(yè)數(shù)處于快速增長階段，簽約項(xiàng)目中尚有近50%企業(yè)處于在建或擬建階段3.2高新西區(qū)經(jīng)濟(jì)已建成企業(yè)：約114家在建設(shè)企業(yè)：約41家擬建企業(yè)：約59家數(shù)據(jù)截至2008年底起步區(qū)：已基本完成企業(yè)的定向招商西北片區(qū)、出口加工區(qū)、模具工業(yè)園區(qū)：完成約80%企業(yè)招商西南工業(yè)園區(qū)：完成一系列大型重點(diǎn)項(xiàng)目招商，處于擬建中或預(yù)選址階段西南工業(yè)園區(qū)西北片區(qū)、出口加工區(qū)、模具工業(yè)園區(qū)起步區(qū)高新西區(qū)的房地產(chǎn)：政府目前明確限制在區(qū)域內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)，但從長遠(yuǎn)看，不排除將個別區(qū)域納入房地產(chǎn)開發(fā)的可能現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)住宅均為農(nóng)民拆遷安置房;未來：在西南片區(qū)電子科大西南側(cè)將有1300-1500畝房地產(chǎn)開發(fā)用地，其中住宅開發(fā)用地約800畝，剩下為商業(yè)配套用地。農(nóng)民拆遷安置房可能發(fā)展房地產(chǎn)的區(qū)域其中住宅約800畝生活配套區(qū)農(nóng)民拆遷安置房3.2高新西區(qū)經(jīng)濟(jì)初步估算，800畝商品住宅用地?zé)o法滿足高新西區(qū)企業(yè)職工的需求企業(yè)進(jìn)駐完畢高新西區(qū)職工人數(shù)估算目前企業(yè)職工數(shù)約10萬人目前進(jìn)駐企業(yè)占總體企業(yè)比例50%進(jìn)駐完畢企業(yè)職工數(shù)約20萬人住宅居住戶數(shù)預(yù)估假定條件住宅規(guī)模：800畝容積率：4戶均面積：100平米800畝住宅居住戶數(shù)2.13萬戶×3人/戶=6.4萬人＞3.2高新西區(qū)經(jīng)濟(jì)盡管高新西區(qū)目前發(fā)展滯后于高新南區(qū)，但隨著高新南區(qū)逐步發(fā)展成熟，土地資源減少，高新西區(qū)將迎來快速發(fā)展期高新西區(qū)經(jīng)濟(jì)研究小結(jié)：

高新西區(qū)的快速發(fā)展將衍生出強(qiáng)勁的購買力，但受區(qū)域規(guī)劃限制，無法滿足職工的置業(yè)需求，我們要成為其優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的提供者。郫縣樓市發(fā)展力郫縣經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展力高新西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展力

郫縣樓市郫縣整體市場：郫縣量價均處于各郊縣低位，與龍泉、新都水平相當(dāng)；08年有賴于其供應(yīng)量的明顯減少，其供銷比和存銷比分別為1.49和1.58，為近郊最優(yōu)圖：05年-08年近郊各郊縣商品住宅量價走勢圖郫縣供銷量一直處于近郊各郊縣低位：08年郫縣供銷量分別為93.61萬㎡和63.03萬㎡，占近郊整體比例分別為18％和14％，成交比例與龍泉、新都基本持平。08年成交量同比降幅約5成，與龍泉、新都降幅相當(dāng)，同屬于第一集團(tuán)。郫縣成交均價處于各郊縣末位，除溫江外，同比增幅最低：08年郫縣成交均價僅為3601元/平米，同比僅增長6.95％。有賴于供應(yīng)量的大幅下降，08年郫縣供銷比、存銷比均為近郊最優(yōu)：08年各郊縣中，僅郫縣供應(yīng)量同比減少29.9％。正是由于供銷量同步下降，供銷比僅為1.49，存銷比為1.58，均優(yōu)于其余郊縣。3.3郫縣樓市08年供銷比08年存銷比龍泉3.561.86郫縣1.491.58雙流2.262.33溫江2.152.01新都2.612.52數(shù)據(jù)來源：成都市房管局大量隱性土地儲備，對郫縣樓市后期形成較大壓力3.3郫縣樓市圖：2006年-2008年成都近郊各區(qū)縣住宅類土地供銷面積、宗數(shù)走勢（單位：畝，宗）土地規(guī)模區(qū)域目前已推地及競得開發(fā)商中新綿世約2100畝郫縣犀蒲鎮(zhèn)龍梓萬片區(qū)——中鐵二局與成都港通投資開發(fā)有限公司1519畝紅光片區(qū)中鐵二局：3宗土地（合計(jì)264畝）花樣年與天津松江集團(tuán)約7200畝望叢片區(qū)——中信約7343畝東南部新城龍湖2宗（合計(jì)189畝）中信1宗（合計(jì)108畝）郫縣土地市場較為活躍，近年來公開招牌掛土地供銷量穩(wěn)步增長：08年郫縣土地供銷面積分別為1836畝和1701畝，同比增長17.9％和43.4％大規(guī)模土地整理項(xiàng)目將陸續(xù)上市表：已知郫縣土地整理項(xiàng)目相關(guān)信息電梯量價特征：08年因成交量的下跌而加劇供過于求態(tài)勢，其中郫縣因供銷量均出現(xiàn)下跌，供銷比僅為1.47，處于各郊縣最優(yōu)；08年成交均價僅溫江同比減少13.7％，其余郊縣保持上漲態(tài)勢，增幅趨緩?fù)仍龇?yīng)面積成交面積成交均價供銷比龍泉65.8%-46.7%11.3%3.28郫縣-17.9%-31.0%8.0%1.47雙流34.2%-5.9%8.1%2.68溫江35.3%-7.7%-13.7%2.14新都39.5%-52.6%12.0%3.22圖：06年-08年近郊電梯量價圖3.3郫縣樓市數(shù)據(jù)來源：成都市房管局多層量價特征：各郊縣08年均呈現(xiàn)供大于求的發(fā)展態(tài)勢，其中郫縣量價持續(xù)低位，成交均價3252元、2008年均價漲幅8.91%，均為各郊縣最低；供銷比相對較優(yōu)，僅為1.4均價漲幅14.58%均價漲幅64.00%均價漲幅17.08%均價漲幅33.83%2008年供銷比龍泉6.7郫縣1.4雙流1.2溫江2.1新都2.1均價漲幅8.91％圖：06年-08年近郊多層量價圖3.3郫縣樓市數(shù)據(jù)來源：成都市房管局作為別墅的主力供給區(qū)域，雙流、溫江別墅物業(yè)量價分列各郊縣一、二位，且遠(yuǎn)高于其他郊縣。郫縣與龍泉、新都組成第二集團(tuán)：08年郫縣別墅物業(yè)成交均價僅6539元/㎡，處于各郊縣末位；成交面積為1.3萬㎡

，僅高于新都，同比大幅減少83.75％，下降幅度居各郊縣第一。別墅量價特征：郫縣別墅市場尚處發(fā)展初期，08年供銷量均處于低位（2.4萬、1.3萬平米）；08年成交均價6539元/㎡處于各郊縣末位數(shù)據(jù)來源：成都市房管局圖：06年-08年各郊縣別墅量價圖3.3郫縣樓市外生型區(qū)域“郫縣樓市發(fā)展力”綜述郫縣樓市發(fā)展力：郫縣為內(nèi)生型區(qū)域，樓市發(fā)展尚處初級階段，量價均處于末位，但憑借其高成長性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐步改善的交通條件，及高新西區(qū)強(qiáng)勁購買力的驅(qū)動，正在向外生型區(qū)域發(fā)展。內(nèi)生型區(qū)域高成長性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步改善的交通條件高新西區(qū)強(qiáng)勁購買力宏觀形勢-在不確定中前行郫縣房地產(chǎn)-發(fā)展初期的活力市場區(qū)域市場-部分產(chǎn)品供銷兩旺，尚余市場空白客戶需求-現(xiàn)實(shí)客戶、潛在客戶需求研究地塊本身-2個地塊，2種定位產(chǎn)品定位—如何贏在起跑線？營銷思考—如何認(rèn)清形勢，確保項(xiàng)目成功？形象定位-明確項(xiàng)目價值，樹立項(xiàng)目“未來”形象營銷策略-基于競爭的排兵布陣營銷分解-4計(jì)分段實(shí)施細(xì)項(xiàng)價格策略-基于價值及銷售速度的雙重考慮區(qū)域市場郫縣板塊典型競品分析周邊片區(qū)市場供銷分析新城弗萊明戈今日田園景尚景中鐵瑞景茗城郫縣城區(qū)郫縣板塊典型競品分析項(xiàng)目名稱弗萊明戈景尚景中鐵瑞景茗城今日田園項(xiàng)目地址蜀都新城郫縣西區(qū)大道郫縣新城行政中心旁郫縣友愛鎮(zhèn)子云東路98號開發(fā)商成都龍湖碩潤置業(yè)中鐵八局成都市地建置業(yè)/成都世禾置業(yè)物業(yè)管理龍湖物業(yè)潤合物業(yè)成都花園物業(yè)第一太平戴維斯總用地面（畝）200110100600總建筑面（㎡）52萬18.515萬20萬總戶數(shù)洋房7801408一期1200600余容積率4.22.54.2約0.5綠化率30%35%30%——建筑形態(tài)多層洋房、電梯多層、高層多層、中高層、高層獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排面積區(qū)間（㎡）138-21570-15070-189280-468主力戶型（㎡）138-21580-129套二80-89，套三100-129獨(dú)棟：280-468銷售狀態(tài)一期三批次在售分2期，目前1期3批次在售分2期開發(fā)，1期在售一期清盤，二期在售，三期未推亮相時間2008.102008年5月2007.112007.9銷售周期6個月11個月18個月20個月項(xiàng)目綜述郫縣少有的高端洋房項(xiàng)目，以龍湖品牌、西班牙風(fēng)絡(luò)、獨(dú)創(chuàng)洋房為主要賣點(diǎn)，營銷上注重客戶體驗(yàn)處郫縣新城片區(qū)，臨市政公園，周邊生活配套有待改善以中鐵品牌和項(xiàng)目品質(zhì)為主要買點(diǎn)，價格與郫縣老城區(qū)項(xiàng)目接近郫縣規(guī)模最大、最高端的別墅項(xiàng)目，交通方便典型競品基礎(chǔ)信息——郫縣板塊典型競品——龍湖弗萊明戈龍湖弗萊明戈是中信蜀都第一個項(xiàng)目，共占地200畝，容積率達(dá)到4.2，由洋房、高層物業(yè)組成目前在售為一期洋房；項(xiàng)目整體高層物業(yè)約20萬平米，目前未售。二期洋房間距20-30m高層高層獨(dú)單元獨(dú)單元獨(dú)單元雙單元雙單元雙單元雙單元雙單元雙單元一期鐵藝陽臺紅雪松木廊架石材與白墻面的結(jié)合鐵藝陽臺與花架典型競品——龍湖弗萊明戈西班牙風(fēng)格建筑延續(xù)重慶弗萊明戈建筑立面用材典型競品——龍湖弗萊明戈建筑選材考究5米建筑抬高5米小區(qū)內(nèi)的自動扶梯

整體抬高增加小區(qū)私密性抬高增加尊貴感洋房間距20-30m整體抬高5米小區(qū)人行入口典型競品——龍湖弗萊明戈項(xiàng)目整體抬高5米地下室下層式花園挑高空間2.1m3m回填部分，交房后可拆除123利用挑高空間增加室內(nèi)使用面積典型競品——龍湖弗萊明戈三大附加值贈送方式典型戶型——邊底躍：180-195㎡，地下空間約124㎡全贈送，其中前后花園面積72㎡，臺地式地下室面積52㎡地下室全贈送邊底躍送地下室和下層式花園：負(fù)一層前院為下層式花園地下室部分回填至2.1米，全贈送負(fù)一層后院可封閉成一功能房34㎡51.8㎡37.6㎡臺地式地下室全贈送下層式花園后花園可隔為多功能房典型戶型——中底躍：170-174㎡，地下空間約152㎡全贈送，其中前后花園面積102㎡，臺地式地下室面積50㎡層高3m地下室全贈送下層式花園地下功能房層高3m中底躍送地下室和下層式花園：負(fù)一層前院為下層式花園地下室部分回填至2.1米，全贈送負(fù)一層后院可封閉成一功能房42.6㎡49.7㎡59.3㎡臺地式地下室全贈送下層式花園后花園可隔為多功能房典型戶型——二躍三：181-184㎡，15㎡書房半贈送，餐廳挑空部分15.3㎡可搭板使用一步觀景露臺該戶型顛覆了傳統(tǒng)的戶型設(shè)計(jì)，將餐廳單獨(dú)放置在下層，并采用雙層挑高設(shè)計(jì)。贈送一樓花園側(cè)立面示意圖15㎡書房空間半贈送15.3㎡挑空部分可搭板使用典型戶型——平層：147-157㎡，附加值較少，僅15㎡書房半贈送臥室采用雙窗設(shè)計(jì)，既增大了采光面，又保證了建筑立面的統(tǒng)一，如果采用寬窗設(shè)計(jì)，將破壞建筑立面的風(fēng)格。15㎡書房空間半贈送典型戶型——頂躍：212-216㎡，9個露臺中7個不計(jì)面積全贈送，共計(jì)78.91㎡多重露臺空間，整套戶型中的陽臺、露臺、空中花園總共9個，其中頂層的超大露臺達(dá)28.35平米主臥開間4.8米，主衛(wèi)生間約9平米，盡顯舒適空間28.35㎡4.32㎡4.44㎡15㎡13.3㎡9㎡4.5㎡典型競品——龍湖弗萊明戈供銷情況暢銷戶型：

首改產(chǎn)品-總價相對較低的平層、性價比較高的再改產(chǎn)品-類別墅物業(yè)（邊底躍）主力供應(yīng)：140-159平米平層戶型，以及160-190平米中底躍滯銷戶型：200平米以上總價相對較高頂躍。物業(yè)形套面積區(qū)間套型供應(yīng)量供應(yīng)比例銷量銷售比例銷售率銷量比/供應(yīng)比建筑單價總價區(qū)間平層130-139套三94.74%76.80%77.78%1.43500070-80萬平層140-149套三4523.68%2322.33%51.11%0.94平層150-159套三3216.84%2423.30%75.00%1.38中底躍160-169套三3820.00%1211.65%31.58%0.586800-7000110-120萬中底躍170-179套三2412.63%98.74%37.50%0.69二躍三180-185套四126.32%1110.68%91..67%1.696500115-120萬邊底躍185-189套四63.16%65.83%100.00%1.847000-7500130-150萬邊底躍190-199套四63.16%54.85%83.33%1.54頂躍200-209套四63.16%21.94%33.33%0.616500130-150萬頂躍210-219套四126.32%43.88%33.33%0.61銷售速度22套/月（平層12套/月）；0.36萬㎡/月（平層0.18萬㎡/月）典型競品——龍湖弗萊明戈成交客戶來源區(qū)域項(xiàng)目整體成交客戶來源變化趨勢平層總價相對較低，成交客戶以郫縣為主、成都為輔；高總價的躍層產(chǎn)品，成交客戶以成都為主。郫縣客戶比例呈下降趨勢，成都客戶呈上升趨勢由于平層銷售速度明顯快于躍層，隨銷售周期加長，平層余房比例顯著下降，相應(yīng)地郫縣客戶開始下降，此消彼長，成都客戶比例上升；隨項(xiàng)目銷售周期加長，營銷推廣等因素，項(xiàng)目知曉度上升，客戶來源區(qū)域相應(yīng)的拓寬也是成都客戶增加的重要原因。2008年5月2008年底現(xiàn)階段典型競品——中鐵瑞景茗城瑞景茗城緊臨中信蜀都地塊，屬于郫縣新城區(qū)樓盤，項(xiàng)目規(guī)劃100余畝，分兩期開發(fā)。據(jù)銷售現(xiàn)場了解，二期規(guī)劃將以多層為主，具體產(chǎn)品暫未確定。二期，多層為主（54畝）典型競品——中鐵瑞景茗城典型戶型分析套二：89㎡套三：120㎡套三：116㎡套一可變套二戶型贈送附加值約5平米套二戶型較為實(shí)用；套三戶型客廳、主臥面積較大，但次臥開間較小套一（可變套二）68㎡典型競品——中鐵瑞景茗城供銷情況客戶對價格高度敏感，對高層抗性不大，整體單價300元差異，高層暢銷，而多層出現(xiàn)滯銷；80-89平米套二、100-129平米套三戶型供銷兩旺；130平米以上戶型滯銷；60-69平米高性價比可變套二最為暢銷。物業(yè)面積區(qū)間套型供應(yīng)量供應(yīng)比例銷量銷售比例銷售率銷比/供比建筑單價多層（6F）70-79套二202.07%60.85%30.00%0.41380090-99套二212.18%40.57%19.05%0.26100-109套三50.52%50.71%100.00%1.37120-129套三181.87%81.14%44.44%0.61中高層60-69可變套二879.02%7210.26%82.76%1.143800（實(shí)得單價約3400）70-79套二202.07%101.42%50.00%0.693600-370080-89套二24525.39%20228.77%82.45%1.133500100-109套三10811.19%9012.82%83.33%1.153500110-119套三16316.89%10815.38%66.26%0.913500120-129套三26327.25%19227.35%73.00%13300130-139套三10.10%00.00%0.00%03300140-149套四20.21%10.14%50.00%0.69160-169套四20.21%10.14%50.00%0.69180-189套四101.04%30.43%30.00%0.41銷售速度34套/月；0.28萬㎡/月典型競品——瑞景茗城成交客戶來源區(qū)域郫縣本地客戶占絕對主力，項(xiàng)目對成都以及其他區(qū)域客戶缺乏吸引。典型競品——景尚景項(xiàng)目總占地110畝，規(guī)劃總建筑面積18.5萬平米，1408戶；一期由5棟高層（33F）、3棟多層組成，西北方向?yàn)槭姓珗@，具備一定資源優(yōu)勢；二期推售時間，產(chǎn)品情況暫未確定。26-33F高層2批次在售3批次未推售2期用地小高層6+1F多層在售典型競品——景尚景戶型點(diǎn)評錯拼陽臺，提高產(chǎn)品附加值；陽臺弧形設(shè)計(jì)，有效擴(kuò)大觀景視野。典型競品——景尚景一期2批次供銷情況價格相對較低，銷售速度處于片區(qū)市場高值（單價低于瑞景茗城200-300元/平米）；101-109平米、120-129平米套三戶型供銷兩旺；暢銷戶型：80-89平米套二戶型。（2期1批次2008年5月18日開盤至今銷售情況）物業(yè)面積區(qū)間套型供應(yīng)量供應(yīng)比例銷售量銷量比例銷售率銷售占比/供應(yīng)占比建筑單價高層80-89套二324.16%326.78%100%1.633300100-109套三35345.84%20844.07%59%0.963300110-110套三9612.47%6613.98%69%1.123200120-129套三28937.53%16635.17%57%0.943100銷售情況40套/月；0.48萬㎡/月典型競品——景尚景后期產(chǎn)品情況物業(yè)形套面積區(qū)間套型供應(yīng)量配比高層（33層）84-87套二13234.00%119-120套三19849.00%147套四3317.00%一期未推售部分產(chǎn)品主要為84-87平米套二和119-120平米套三；二期產(chǎn)品規(guī)劃未定。典型競品——景尚景客戶來源區(qū)域成交主力客群為郫縣本地客戶；二級城市客戶占比20%，主要來自都江堰、阿壩等地。典型競品——今日田園一期二期三期（未售）商業(yè)區(qū)項(xiàng)目占地600畝，產(chǎn)品包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，共計(jì)600余戶。2007年9月開盤，共計(jì)287套，以獨(dú)棟、雙拼為主，銷售率超過90%。

面積售價獨(dú)棟287-4686000-8000雙拼303-3504500-5000聯(lián)排290-3204000-4500在售（2008年5月開盤）典型競品——今日田園戶型分析（獨(dú)棟）車庫層二層一層三層約：371㎡戶型方正，布局合理，功能分區(qū)合理；數(shù)百平米獨(dú)立私家花園，超過50平米豪華客廳，彰顯尊貴。典型競品——今日田園戶型分析（雙拼）層層退臺，形成空間層次同時，提高戶型附加值功能分區(qū)、動線合理，雙主臥設(shè)計(jì)半地下層一層二層三層約331㎡典型競品——今日田園戶型分析（聯(lián)排）層層退臺，形成空間層次同時，提高戶型附加值設(shè)置采光中庭，挑高3層，頂層主臥雙面開窗半地下層一層二層三層約306㎡2008年5月推出二期后銷售速度約5套/月，春節(jié)后銷售速度有所提升，約7套/月；暢銷產(chǎn)品：280-289平米獨(dú)棟（總價約230-260萬元）、320平米左右的聯(lián)排（總價約140-160萬元）物業(yè)面積區(qū)間套型供應(yīng)量供應(yīng)比例銷量銷售比例銷售率銷比/供比銷售單價銷售總價獨(dú)棟280-289套四3820.21%3162.00%81.58%3.078000-8500220萬元-390萬元371套四9148.40%24.00%2.20%0.08438-440套五52.66%24.00%40.00%1.5468套五3317.55%24.00%6.06%0.23聯(lián)排290-291套四115.85%48.00%36.36%1.374500-5000130萬元-150萬元319套五63.19%612.00%100.00%3.76321套五21.06%24.00%100.00%3.76350套五21.06%12.00%50.00%1.88春節(jié)后銷售速度：7套/月；約2000㎡/月典型競品——今日田園2期供銷情況典型競品——今日田園后期產(chǎn)品

套數(shù)面積配比獨(dú)棟90287-46852.94%雙拼14303-3507.06%聯(lián)排44300-32025.88%多層平層18153-16810.59%多層（4躍5）61953.53%合計(jì)172

100.00%后期產(chǎn)品約170套，與在售產(chǎn)品相似，以獨(dú)棟、聯(lián)排為主。典型競品——今日田園客戶來源區(qū)域分析成都客戶為主力購買群，二級城市次之（主要為南充、宜賓、瀘州等地），郫縣客戶幾乎絕跡。郫縣典型競品市場總結(jié)——細(xì)分產(chǎn)品市場市場上典型個案產(chǎn)品差異性較大，本報告將細(xì)分產(chǎn)品進(jìn)行市場總結(jié)主要依據(jù)物業(yè)總價分為：中端物業(yè)、中高端物業(yè)、高端物業(yè)50萬元-100萬元100萬元以上總價：高層物業(yè)為主洋房物業(yè)為主別墅類物業(yè)為主50萬元以內(nèi)中端物業(yè)中高端物業(yè)高端物業(yè)郫縣典型競品市場總結(jié)——成交物業(yè)類型各物業(yè)成交面積：（單位：萬㎡）中端物業(yè)占據(jù)成交絕大多數(shù)76%。郫縣典型競品市場總結(jié)——成交客戶來源中端產(chǎn)品主要客戶為郫縣客戶，對于成都、二級城市等其他區(qū)域缺乏吸引力。50萬元100萬元總價（單位：元）各物業(yè)成交客戶比例套二供應(yīng)供應(yīng)比例銷售銷售比銷售率銷售占比/供應(yīng)占比60-69（可變75套二）8722%7224%83%1.1170-794010%165%40%0.5380-8924562%20269%82%1.1090-99215%41%19%0.25合計(jì)393100%294100%75%1.00郫縣典型競品市場總結(jié)——中端物業(yè)供銷情況首置套三（100-129平米)供銷兩旺，130平米以上滯銷；首置套二（80-89平米）供銷兩旺；高性價比的可變套二（建筑面積60-69平米可變75平米）最暢銷。套三供應(yīng)供應(yīng)比例銷售銷售比銷售率銷售占比/供應(yīng)占比100-10946635.57%30335%65%1.01110-11925919.77%17421%67%1.04120-12957043.51%36643%647%0.99130以上151.15%40.47%27%0.41合計(jì)1310100%847100%65%1.00中端郫縣典型競品市場總結(jié)——中高端物業(yè)供銷情況整體銷量較小，區(qū)域內(nèi)客戶對于中高檔物業(yè)缺乏需求面積區(qū)間供應(yīng)供應(yīng)比例銷售銷售比銷售率銷售占比/供應(yīng)占比130-139910%713%78%1.24140-1494552%2343%51%0.81150-1593237%2444%75%1.19合計(jì)86100%54100%//中高端郫縣典型競品市場總結(jié)——高端物業(yè)供銷情況

300平米以下高端再改產(chǎn)品市場反應(yīng)相對較好。面積區(qū)間供應(yīng)供應(yīng)比例銷售銷售比銷售率銷售占比/供應(yīng)占比280-29914951%8283%55%1.62300-34983%88%100%2.96350-3999131%22%2%0.07400-44952%22%40%1.18450-5003311%22%6%0.18合計(jì)290100%98100%34%1.00高端郫縣典型競品市場研究——核心結(jié)論市場主力供應(yīng)、消化集中在中端產(chǎn)品，以郫縣客戶為主，客戶對價格高度敏感；高端產(chǎn)品，以成都客戶為主，成交占比較小，中高端成交占比最少。中端產(chǎn)品：售價多在3200-3800元/平米之間；首置套三（100-129平米）供銷兩旺，130平米以上滯銷；首置套二（80-90平米）供銷兩旺，高性價比60-69平米可變75平米套二最暢銷。高端產(chǎn)品：再改產(chǎn)品300平米以下供銷兩旺，總價在130-160萬元之間的產(chǎn)品銷售相對較好。競爭市場郫縣板塊典型競品分析周邊片區(qū)市場供銷分析紅光-犀浦板塊典型樓盤分析在售樓盤預(yù)告樓盤紅光-犀浦片區(qū)中鐵伊莎貝拉萬景峰華潤橡樹灣項(xiàng)目名稱伊薩貝拉合景萬景峰華潤橡樹灣項(xiàng)目地址郫縣犀浦車管所旁出口加工區(qū)北門高新區(qū)西區(qū)大道開發(fā)商中鐵置業(yè)合景泰富華潤置地物業(yè)管理合力物業(yè)合景泰富——總用地面積（畝）136177198一期建筑面積（㎡）27397361萬4萬平米一期總戶數(shù)22894786288戶容積率2.564.1——綠化率45%30%——建筑形態(tài)高層、多層高層（精裝）多層、高層（一期多層）一期面積區(qū)間（㎡）60-17080-130145-200一期主力戶型（㎡）120-15080-109145-165銷售狀態(tài)分3期，1期在售1期一批次開盤未售亮相時間2008.92009.3尚未接受咨詢交房時間2010.4一期2010.12——銷售周期8個月/——成交客戶來源成都50%；犀浦18%；二級城市12%、郫縣15%，外省5%成都50%；郫縣15%；紅光15%；二級城市12%，外省8%——項(xiàng)目綜述處于校園經(jīng)濟(jì)倦，資源型品質(zhì)大盤，交通便利，市場關(guān)注度高高新西區(qū)品質(zhì)大盤，產(chǎn)品附加值高，內(nèi)部配套齊全，客戶主要為高新西區(qū)客戶項(xiàng)目地價為423萬/畝，一期為多層，樓面地價高，后期銷售壓力較大典型競品的基礎(chǔ)信息——犀蒲/紅光板塊

片區(qū)以中檔（高層）產(chǎn)品為主，售價約在3500-4000元/平米，略高于郫縣同產(chǎn)品售價。片區(qū)客戶主要來源為成都，約占50%，其次為郫縣以及紅光/犀浦客戶，占約30%，二級城市、省外客戶各約占10%。片區(qū)內(nèi)供應(yīng)以首改套三為主，套二稀缺，客戶對價格敏感，高附加值可變戶型相對暢銷。犀蒲/紅光競品市場核心結(jié)論高新西區(qū)/工業(yè)園板塊典型樓盤分析工業(yè)園-高新西區(qū)在售樓盤預(yù)告樓盤中海國際社區(qū)新里派克公館項(xiàng)目名稱中海國際社區(qū)新里派克公館項(xiàng)目地址羊西線蜀西路高新區(qū)蜀西路開發(fā)商中海信和上海綠地物業(yè)管理中海物業(yè)重慶鴻山物業(yè)總用地面（畝）1986375總建筑面（㎡）130萬60萬總戶數(shù)7000——容積率0.91.88綠化率40%35%建筑形態(tài)中高層、別墅、洋房多層、小高層、中高層面積區(qū)間（㎡）高層46-90、多層130-220、別墅310-450高層47-160主力戶型（㎡）高層80-90、多層130-140、別墅310-450高層80-120銷售狀態(tài)分三期開發(fā)，目前2期在售上館區(qū)三批次在售亮相時間20052006年交房時間部份已入住一期2009.8銷售周期近5年四年成交客戶來源成都71%，二級城市13%，郫縣11%，外省5%成都79%；郫縣14%；二級城市3%，外省4%項(xiàng)目綜述區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性綜合大盤，資源、品牌優(yōu)勢明顯，社區(qū)成熟，市場關(guān)注度高復(fù)合業(yè)態(tài)大盤，擁有一定品牌知名度，長期受中海影響，低價走量策略典型競品的基礎(chǔ)信息——高新西區(qū)/工業(yè)園板塊

片區(qū)以中檔高層產(chǎn)品為主，售價約在4000-4500元/平米。片區(qū)客戶以為成都為主，約占75%，集中在城西片區(qū)，其次為郫縣，約12%，二級城市約占9%，外省約占4%。片區(qū)內(nèi)供應(yīng)以首改套三為主，套二相對較少，首改套三90-119平米暢銷；首改套二80-89平米暢銷。高新西區(qū)/工業(yè)園競品市場核心結(jié)論宏觀形勢-在不確定中前行郫縣房地產(chǎn)-發(fā)展初期的活力市場區(qū)域市場-部分產(chǎn)品供銷兩旺，尚余市場空白客戶需求-現(xiàn)實(shí)客戶、潛在客戶需求研究地塊本身-2個地塊，2種定位產(chǎn)品定位—如何贏在起跑線？營銷思考—如何認(rèn)清形勢，確保項(xiàng)目成功？形象定位-明確項(xiàng)目價值，樹立項(xiàng)目“未來”形象營銷策略-基于競爭的排兵布陣營銷分解-4計(jì)分段實(shí)施細(xì)項(xiàng)價格策略-基于價值及銷售速度的雙重考慮競爭板塊客戶調(diào)研潛在客戶調(diào)研客戶發(fā)展趨勢模擬客戶調(diào)研工業(yè)園-高新西區(qū)在售樓盤預(yù)告樓盤中海國際社區(qū)新里派克公館新城弗萊明戈今日田園景尚景中鐵瑞景茗城郫縣城區(qū)紅光-犀浦片區(qū)中鐵伊莎貝拉萬景峰各樓盤樣本容量：弗萊明戈41份景尚景29份瑞景茗城31份今日田園15份萬景峰36份中海國際社區(qū)47份新里派克31份伊薩貝拉39份項(xiàng)目組歷時4天，共出動30人次，采用定點(diǎn)攔截的方式對典型樓盤來訪客戶進(jìn)行問卷調(diào)查，共采集有效問卷269份。中高端客戶中端客戶中端客戶高端客戶郫縣板塊客戶調(diào)研——各類型需求客戶量郫縣板塊客戶需求小高層、高層類中端物業(yè)的比例占到66%；需求中高端洋房類產(chǎn)品客戶占19%，高端占14%?？蛻舴诸愋枨筇卣骰咎卣餍枨笪飿I(yè)需求套型需求面積區(qū)間總價承受范圍年齡家庭結(jié)構(gòu)教育背景職業(yè)置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的高端14%別墅套四：31%150-180占40%，180-210占60%100-160萬占50%26-30歲占39%，41-50歲占25%三代居占50%，兩代居（有老人）占25%大專/本科占31%，碩士及以上占32%經(jīng)商占25%，企業(yè)中高層管理者占25%二次置業(yè)占31%，三次置業(yè)占32%自住套五：44%210-240占29%，270-300占29%160-240萬套六：17%240-270，300以上270-300萬套六以上：8%240-270300萬以上中高端20%洋房/多層套三：55%100-120占58%，120-140占33%50-60萬75%26-30歲占23%，31-35歲占32%兩代居（18歲以下小孩）59%大專/本科占55%企業(yè)中高層管理者占41%二次以上置業(yè)占46%，三次占27%自住占86%套四：27%120-140占33%，140-160占50%50-60萬占67%套五：18%140-160占67%80-100萬中端66%小高層/高層套二：33%80-90占88%25-35萬占58%，35-45萬占29%

26-30歲占28%30-40歲占32%

單身占25%，小兩口占17.6%，兩代居（小孩18歲以下）占34%

大專/本科占53%

企業(yè)一般職員占20%，技術(shù)人員占11%

首次置業(yè)占46%，二次置業(yè)占43%

自住占84%套三：60%90-100占22%，100-110占33%，110-120占28%25-35萬43%，35-45萬占40%套四：7%100-120占40%25-35萬50%中端客戶（主力）：較年輕、單身/小兩口為主，教育水平較高，職業(yè)分散，首次置業(yè)二次置業(yè)比例相當(dāng)，需求集中在90-120㎡的套三和80-90㎡的套二；中高端客戶：較年輕、兩代居為主，教育水平較高，中高層管理者居多，二次置業(yè)，需求集中在100-120㎡的套三戶型；高端客戶：較年長，三代居/兩代居（有老人），教育水平高，經(jīng)商戶和企業(yè)中高管居多，多次置業(yè),需求分散。郫縣板塊客戶調(diào)研——各類型客戶需求/特征描述套型已知存量存量比需求比例需求/存量比70-79套二1625%12%0.4880-89套二17583.33%88%1.06

90-99套二41.90%0%0.00

210

100%套三套型已知存量存量比需求比例需求/存量比90-99套三0022%供應(yīng)空缺100-109套三16323.52%33%1.42110-119套三28340.84%28%0.69120-129套三20429.44%13%0.45郫縣板塊客戶調(diào)研——中端物業(yè)存需研究80-89平米套二和90-119平米套三是本板塊客戶重點(diǎn)需求產(chǎn)品；80-89平米套二和100-109平米套三市場供應(yīng)相對不足；90-99平米套三戶型為本板塊市場供應(yīng)的空白點(diǎn)。郫縣板塊客戶調(diào)研——各類型客戶來源構(gòu)成研究郫縣板塊各類型客戶來源構(gòu)成模擬高端客戶：客戶量少，主力客群來自成都，本地需求不足；中高端客戶：客戶量少，主力客群為成都客戶，本地需求不足；中端客戶（主力）：客戶量大，主力客群主本地客戶。郫縣板塊中端物業(yè)需求旺盛，客戶主力為本地客戶；郫縣板塊高端、中高端物業(yè)需求不足，客戶主要來自成都，本地需求不足；本板塊中端客戶需求主力是90-120平米套三，其中90-99平米套三為市場供應(yīng)空白點(diǎn)，80-89平米套二和100-109平米套三市場供應(yīng)相對不足。郫縣板塊客戶調(diào)研中高端客戶中端客戶中端客戶高端客戶紅光/犀浦客戶調(diào)研——各類型需求客戶量紅光/犀浦板塊客戶需求小高層、高層類中端物業(yè)的比例占到77%；需求中高端洋房類產(chǎn)品客戶占15%，高端占8%?？蛻舴诸愋枨筇卣骰咎卣餍枨笪飿I(yè)需求套型需求面積區(qū)間總價承受范圍年齡家庭結(jié)構(gòu)教育背景職業(yè)置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的高端8%別墅套四：40%150以下100-130萬36-40歲占80%兩代居（18歲以下小孩）占60%大專/本科占60%經(jīng)商、政府工作人員二次置業(yè)占30%，三次置業(yè)占40%自住套五：40%210-270130-190萬套六：20%300以上300萬以上中高端15%洋房/多層套三：36%100-120占50%，100以下占50%50-60萬75%，26-40歲占55%單身占20%，小兩口占30%，兩代居（小孩18歲以下）占20%大專/本科占55%，碩士及以上占20%經(jīng)商占36%，技術(shù)人員占20%二次置業(yè)占60%，首次占23%自住占75%套四：46%120-140占60%50-60萬占60%套五：18%160-180130萬以上中端77%小高層/高層套二：29%70-80占22%，80-90占到65%25-35萬占80%

26-30歲占42%

單身占31%，小兩口占24%，兩代居（小孩11歲以下）占16%

大專/本科占40%

企業(yè)一般職員占24%，技術(shù)人員15%

首次置業(yè)占78%

自住占65%套三：62%90-100占32%，100-110占38%，110-120占21%35-45萬占56%套四：9%100-110占20%，120-130占60%45-55萬60%中端客戶（主力）：較年輕、單身小兩口為主，教育水平一般，職業(yè)較分散，首次置業(yè)為主，需求集中在90-110㎡的套三和70-90㎡的套二；中高端客戶：較年輕、單身小兩口為主，教育水平高，經(jīng)商和技術(shù)人員，二次置業(yè)居多，需求集中在100-120㎡套三和120-140㎡的套四；高端客戶：較年長，兩代居，教育水平高，經(jīng)商和政府部門工作者居多，多次置業(yè)，需求分散。紅光/犀浦板塊客戶調(diào)研——各類型客戶需求/特征描述紅光/犀浦板塊中80-89平米套二、90-109平米套三是客戶重點(diǎn)需求產(chǎn)品；70平米以下套二是本板塊供應(yīng)的空白點(diǎn)，90-109平米的套三供應(yīng)相對不足。面積區(qū)間套型存量存量比需求比例需求/存量比70以下套二0013%供應(yīng)空白70-79套二943%22%0.5180-89套二1257%65%1.14面積區(qū)間套型存量存量比需求比例需求/存量比90-99套二變套三20923%32%1.39100-109套二變套三44423%38%1.65110-119套二變套三10848%21%0.43120-129套二變套三13014%6%0.43130-139套三334%3%0.84紅光/犀浦板塊客戶調(diào)研——中端物業(yè)存需研究紅光/犀浦板塊客戶調(diào)研——各類型客戶來源構(gòu)成研究紅光/犀浦板塊各類型客戶來源構(gòu)成模擬高端客戶：客戶量少，主力客群主成都客戶，其次本地客戶和二級城市客戶；中高端客戶：客戶量少，主力客群為成都客戶；中端客戶（主力）：客戶量大，主力客群為成都客戶和本地客戶，郫縣客戶也占到一定比例。紅光/犀浦板塊中端物業(yè)需求旺盛，客戶主要由成都、本地和郫縣客戶構(gòu)成；因距離上更靠近成都，成都客戶比例顯著升高；中端客戶需求主力為80-89平米套二和90-109平米套三，其中90-109平米套二供應(yīng)相對不足；70平米以下套二為市場空白點(diǎn)。紅光/犀浦板塊客戶調(diào)研中高端客戶中端客戶中端客戶高端客戶高新西區(qū)客戶調(diào)研——各類型需求客戶量高新西板塊客戶需求小高層、高層類中端物業(yè)的比例占到79%；需求中高端洋房類產(chǎn)品客戶占14%，高端占7%?？蛻舴诸愋枨筇卣骰咎卣餍枨笪飿I(yè)需求套型需求面積區(qū)間總價承受范圍年齡家庭結(jié)構(gòu)教育背景職業(yè)置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的高端7%別墅套四：60%150以下100-130萬26-30歲占20%，36-40歲占20%，46-50歲占20%兩代居（18歲以下小孩）占60%大專/本科占60%經(jīng)商、政府部門工作人員二次置業(yè)占60%，三次置業(yè)占40%自住套五：20%180-210100-130萬套六以上：20%180-210190-210萬中高端14%洋房/多層套三：60%100-120占50%，120-140占17%50-60萬50%，60-70萬占33%21-30歲占40%，31-35歲占40%單身占20%，小兩口占20%，兩代居（小孩18歲以下）占20%大專/本科占90%企業(yè)中高層管理者占30%，政府部門工作人員占30%二次以上置業(yè)占50%，首次占30%自住占90%套四：30%140-160占33%，160-180占33%60-80萬占67%套五：10%120-14050-60萬中端79%小高層/高層套二：31%70-80占33%，80-90占到22%25-35萬占67%

26-30歲占30%30-40歲占26%

單身占28%，小兩口占16%，兩代居（小孩18歲以下）占28%

大專/本科占42.6%

企業(yè)一般職員占23%，中高層管理層13%

首次置業(yè)占51%，二次置業(yè)占34%

自住占84%套三：63%80-90占23%，90-100占28%，100-110占23%35-45萬占51%套四：6%100-110占50%，110-120占50%55-65萬50%，中端客戶（主力）：較年輕、單身小兩口和年輕兩代居為主，教育水平較高，職業(yè)較分散，首次置業(yè)為主，需求集中在80-110㎡的套三和70-90的套二；中高端客戶：較年輕、單身小兩口和年輕兩代居為主，教育水平高，中高層管理者或政府部門工作者，二次置業(yè)，需求集中在100-120㎡套三戶型；高端客戶：較年長，兩代居，教育水平高，經(jīng)商和政府部門工作者居多，多次置業(yè)，需求多在150平米以下。高新西區(qū)板塊客戶調(diào)研——各類型客戶需求/特征描述高新西區(qū)板塊客戶研究——中端物業(yè)存需研究面積區(qū)間套型存量存量比需求比例需求/存量比70-79套三00%3%市場空白點(diǎn)80-89套三00%23%市場空白點(diǎn)90-99套三4218%28%1.5100-109套三4921%23%1.1110-119套三73%18%6120-129套三2511%5%0.5130-139套三4118%