房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)催繳專項資料

物業(yè)服務(wù)費(fèi)催繳專項培訓(xùn)目錄物業(yè)費(fèi)催繳的重要性如何讓業(yè)主認(rèn)同物業(yè)服務(wù)費(fèi)物業(yè)費(fèi)催繳難的幾種表現(xiàn)催繳物業(yè)費(fèi)的方法XX項目如何催繳物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)催繳的重要性一、《物業(yè)管理條例》第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)費(fèi)催繳的重要性二、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。物業(yè)費(fèi)催繳的重要性二、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)費(fèi)催繳的重要性二、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)是基于法律、物業(yè)與業(yè)主之間的合約。物業(yè)費(fèi)催繳的重要性三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存之本2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是薄利行業(yè)，人工成本占總成本的比例非常高（60-70%）。3、物業(yè)費(fèi)收繳是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生命線，部分大型企業(yè)雖然有地產(chǎn)支持，而且擴(kuò)展了多經(jīng)，可能比例非常高（40%），但仍然沒有放棄對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳，進(jìn)一步說明了物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳的重要性。物業(yè)費(fèi)催較難的幾種表現(xiàn)低端中端高端人員配置服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)/等級物業(yè)費(fèi)定價一、項目定位低端中端高端物業(yè)費(fèi)催繳難物業(yè)費(fèi)催繳一般物業(yè)費(fèi)催繳容易物業(yè)費(fèi)催繳難并不與業(yè)主認(rèn)為分成的低、中、高有必然的關(guān)系。物業(yè)費(fèi)催較難的幾種表現(xiàn)二、業(yè)主分類/素質(zhì)優(yōu)質(zhì)一般差物業(yè)費(fèi)催繳容易物業(yè)費(fèi)催繳一般物業(yè)費(fèi)催繳難服務(wù)好物業(yè)費(fèi)催較難的幾種表現(xiàn)三、房屋工程質(zhì)量問題服務(wù)差裝修投訴綠化責(zé)任心心不強(qiáng)強(qiáng)專業(yè)度度不高高服務(wù)意意識差差欠費(fèi)物業(yè)費(fèi)費(fèi)催較較難的的幾種種表現(xiàn)現(xiàn)四、物物業(yè)管管理不不到位位保潔秩序維維護(hù)工程維維保如何讓讓業(yè)主主認(rèn)同同物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)一、交房房強(qiáng)制繳繳納物物業(yè)費(fèi)費(fèi)物業(yè)管管理與與服務(wù)務(wù)的展展現(xiàn)如何讓讓業(yè)主主認(rèn)同同物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)二、裝裝修裝修管管控物業(yè)強(qiáng)強(qiáng)勢一一面的的展現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)與與業(yè)主主矛盾盾的初初次交交鋒充分展展現(xiàn)解解決矛矛盾的的能力力如何讓讓業(yè)主主認(rèn)同同物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)三、日日常關(guān)關(guān)系維維護(hù)擅于傾傾聽專業(yè)性性責(zé)任心心達(dá)成共識催繳物業(yè)費(fèi)費(fèi)的方法1、常規(guī)方法法發(fā)放催繳通通知書電話聯(lián)系登門拜訪催繳物業(yè)費(fèi)費(fèi)的方法2、非常規(guī)方方法停電、停水水增設(shè)障礙恐嚇、威懾懾訴訟門禁充電裝修通行狂轟濫炸XX項目如如何催繳物物業(yè)費(fèi)1、對房屋動動態(tài)進(jìn)行分分類自住出租空置轉(zhuǎn)售XX項目如如何催繳物物業(yè)費(fèi)2、有區(qū)別采采取措施收收費(fèi)自住/出租/空置/轉(zhuǎn)售交費(fèi)主體：業(yè)主老人還是年年輕人好溝溝通交費(fèi)周期：月/季度/半年/年欠費(fèi)原因：工程問題停車問題違章問題營銷問題失竊問題惡意欠費(fèi)XX項目如如何催繳物物業(yè)費(fèi)工程問題地產(chǎn)遺留問問題與地產(chǎn)溝通通解決工程尾款/質(zhì)保金二次裝修問問題原則上：物業(yè)能夠解解決的物業(yè)業(yè)解決聯(lián)系施工單單位整改物業(yè)出人力力、施工單單位出材料料由業(yè)主與裝裝修單位負(fù)負(fù)責(zé)整改例外：物業(yè)自己或或請施工單單位整改告知：辦理裝修時時告知注意意事項XX項目如如何催繳物物業(yè)費(fèi)停車問題規(guī)劃不可改改變做好車位臺臺賬管理，，實行交費(fèi)費(fèi)停車根據(jù)小區(qū)入入住、車輛輛情況適度度開辟新的的停車區(qū)域域加強(qiáng)車輛引引導(dǎo)/疏導(dǎo)，堅決決不允許堵堵塞消防通通道與地產(chǎn)溝通通好可售和和可租車位位情況XX項目如如何催繳物物業(yè)費(fèi)違章問題加強(qiáng)裝修管管控發(fā)現(xiàn)問題及及時報政府府相關(guān)部門門規(guī)避風(fēng)險要求：居改非違章搭建類型：封陽臺侵占公共區(qū)區(qū)域永遠(yuǎn)控制第第一戶破壞外立面面張貼廣告牌牌XX項目如如何催繳物物業(yè)費(fèi)營銷問題銷售營銷的目的的：服務(wù)物業(yè)的要求求：管理讓全體業(yè)主主滿意堅定立場，，按照物業(yè)業(yè)管理要求求提供服務(wù)務(wù)XX項目如如何催繳物物業(yè)費(fèi)失竊問題/車輛被劃做好門崗進(jìn)進(jìn)出口登記記管理的要求求：做好現(xiàn)場巡巡查工作非機(jī)動車/電瓶類型：家中失竊做好安全防防范宣傳解決的方法法：第一時間上上報和報警警做好安撫工工作物業(yè)的的管理理職責(zé)責(zé)不排排除發(fā)發(fā)生失失竊情情況，，但必必須做做好安安全防防范宣宣傳XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費(fèi)費(fèi)惡意欠欠費(fèi)物業(yè)費(fèi)費(fèi)高類型：：物業(yè)服服務(wù)人人員態(tài)態(tài)度不不好在外地地，過過一段段時間間再說說不接電電話租戶和和業(yè)主主互相相推諉諉XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費(fèi)費(fèi)惡意欠欠費(fèi)自住如何催催費(fèi)：：常規(guī)方方式有選擇擇性的的溝通通----人非常規(guī)規(guī)方式式有選擇擇性的的溝通通----人控制訴訟部分權(quán)權(quán)利的的喪失失XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費(fèi)費(fèi)惡意欠欠費(fèi)出租如何催催費(fèi)：：常規(guī)方方式梳理誰誰是交交房主主體非常規(guī)規(guī)方式式有選擇擇性的的溝通通----人控制訴訟部分權(quán)權(quán)利的的喪失失有選擇擇性的的溝通通----人業(yè)主承承擔(dān)連連帶責(zé)責(zé)任XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費(fèi)費(fèi)惡意欠欠費(fèi)空置如何催催費(fèi)：：常規(guī)方方式非常規(guī)規(guī)方式式有選擇擇性的的溝通通----人控制訴訟部分權(quán)權(quán)利的的喪失失有選擇擇性的的溝通通----人上門拜拜訪收收費(fèi)當(dāng)?shù)厥鞘欠裼杏袦p免免政策策XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費(fèi)費(fèi)惡意欠欠費(fèi)轉(zhuǎn)售如何催催費(fèi)：：常規(guī)方方式非常規(guī)規(guī)方式式有選擇擇性的的溝