房地產(chǎn)項(xiàng)目前后期工作流程二

房地產(chǎn)項(xiàng)目前、后期工作流程一、取得土地后辦理建設(shè)用地許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、辦理土地證及方案報(bào)批流程。參加招拍獲取土地簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議土地成交確認(rèn)書編制規(guī)劃（建筑）設(shè)計(jì)方案辦理建設(shè)用地許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制規(guī)劃（建筑）設(shè)計(jì)方案環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告規(guī)劃方案審批（公示）發(fā)改委辦理立項(xiàng)批文項(xiàng)目可行性報(bào)告核發(fā)規(guī)劃（建設(shè)）設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)意見書抗震人防消防環(huán)保教育城管供電供水煤氣園林防疫交管通信建設(shè)工程交易中心項(xiàng)目報(bào)建市開發(fā)辦辦理生產(chǎn)任務(wù)地質(zhì)詳勘（一）、招、拍、掛：分拍賣、招標(biāo)、掛牌方式。1、掛牌，選定土地交易中心發(fā)布信息中的地塊，繳納該地塊起拍價(jià)10%的保證金后，參加拍賣會(huì)競(jìng)拍?；蛱峤煌稑?biāo)書由專家評(píng)委確定中標(biāo)單位。2、拍賣，競(jìng)拍單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)自由報(bào)價(jià)，規(guī)定時(shí)間到停止報(bào)價(jià)，最高價(jià)超過起拍價(jià)報(bào)價(jià)有效。如無其他競(jìng)拍單位（不含最高報(bào)價(jià)單位兩家或兩家以上）繼續(xù)競(jìng)拍，最高報(bào)價(jià)單位獲得該地塊。如有兩家或兩家以上單位（不含最高價(jià)）繼續(xù)參加競(jìng)拍，愿參加競(jìng)拍的單位和最高報(bào)價(jià)單位共同舉牌報(bào)價(jià)競(jìng)得土地。3、招標(biāo)，重點(diǎn)項(xiàng)目有特殊要求的地塊由建設(shè)單位帶方案投標(biāo)，專家評(píng)委根據(jù)投標(biāo)方案及建設(shè)單位的業(yè)績(jī)、信用、價(jià)格綜合評(píng)定獲得土地。

（二）土地成交確認(rèn)書、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證1）土地成交確認(rèn)書。競(jìng)得地塊后，與土地儲(chǔ)備單位簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議包含地塊面積、容積率、價(jià)格（包含批租費(fèi)、水土流失費(fèi)、土地登記費(fèi)）、交地時(shí)間等。2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)向市規(guī)劃局提供相關(guān)資料辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及“用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”。業(yè)務(wù)處室審核申報(bào)資料，如符合申報(bào)要求報(bào)業(yè)務(wù)例會(huì)研究，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核通過后公示、發(fā)放用地紅線，公示期滿制作發(fā)放用地許可及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，報(bào)市國(guó)土局辦理土地證。3）土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。

土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)強(qiáng)度、開發(fā)等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。（三）、工程立項(xiàng)及環(huán)評(píng)

方案編制完成后，同時(shí)申報(bào)市發(fā)改委辦理項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)及環(huán)境影響評(píng)估等手續(xù)，項(xiàng)目立項(xiàng)需由具備有資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，可行性研究報(bào)告編制完成，送發(fā)改委審核后簽發(fā)立項(xiàng)批復(fù)。[環(huán)評(píng)分：環(huán)評(píng)表與環(huán)評(píng)書二者費(fèi)用有本質(zhì)區(qū)別，需要特別對(duì)待]同理，委托有資質(zhì)的單位編制環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告，送市環(huán)保局審核完畢后，簽發(fā)環(huán)評(píng)批復(fù)。送發(fā)改委作為立項(xiàng)批復(fù)的資料之一。立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。

反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。

（四）建設(shè)工程程規(guī)劃（設(shè)計(jì)））方案批準(zhǔn)建設(shè)單位委托設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)編制規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，，報(bào)規(guī)劃局審批批，規(guī)劃處初審審合格后報(bào)局技技委會(huì)通過、公公示、發(fā)放規(guī)劃劃（建筑）設(shè)計(jì)計(jì)方案批準(zhǔn)書。。同時(shí)，征求相相關(guān)部門意見，，征求意見必須須單位：市抗震震辦、市人防、、市消防，根據(jù)據(jù)不同情況征求求其他部門意見見。注明：1、現(xiàn)在對(duì)住宅樓樓消防不單獨(dú)審審批方案與施工工圖，只是采取取竣工抽查的方方式，對(duì)不符合合要求的進(jìn)行處處罰，對(duì)符合出出抽查合格意見見。但是工程竣竣工驗(yàn)收均需要要消防驗(yàn)收合格格證，此要求職職能部門未銜接接好，需謹(jǐn)慎對(duì)對(duì)待！2、武漢市人防設(shè)設(shè)計(jì)資質(zhì)只有四四家，需了解以以免出現(xiàn)人防工工程設(shè)計(jì)返工事事件。規(guī)劃方案審查總平面審查階段段亦叫“修建性詳詳細(xì)規(guī)劃審查””。這個(gè)階段就就是審查小區(qū)的的總平面規(guī)劃圖圖紙，也就是審審一個(gè)小區(qū)的建建筑物都是怎么么排的，每棟單單體建筑有多高高，有多大，各各棟單體建筑之之間怎么間隔，，間距是多少，，日照夠不夠，，總?cè)莘e率是多多大，有沒有超超過規(guī)定的容積積率，建筑密度度是多少，進(jìn)出出小區(qū)的道路怎怎么安排，是不不是符合消防規(guī)規(guī)范等，這些東東西都是非常的的專業(yè)。在這里我要舉例例說明一下，比比如建筑密度，，這個(gè)東西看起起來很簡(jiǎn)單是吧吧，就是建筑物物基底面積占整整個(gè)小區(qū)面積的的比例數(shù)。譬如如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上上有建筑物，那那么建筑密度就就是30%。看起來這個(gè)計(jì)計(jì)算應(yīng)該是沒有有什么爭(zhēng)議了。。但是且慢。我我這3000平方米的建筑占占地里面，有2000平方米是一個(gè)大大型的架空平臺(tái)臺(tái)，架空層下是是停車位，上面面是空中綠化廣廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算算不算建筑基底底？你之所以限限制我的建筑密密度，無非就是是為了保證綠化化嘛，保障居民民的休閑空間嘛嘛?，F(xiàn)在我雖然然好象是在地面面上建了東西，，但是我這個(gè)東東西頂上都是綠綠化啊，我的綠綠化沒有減少啊啊，我的休閑空空間沒有減少啊啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在在建筑密度里面面。這種空中花花園型的架空層層到底要不要算算建筑密度的問問題，反正技術(shù)術(shù)規(guī)范沒有限死死，有無窮的空空間可以鉆營(yíng)。。再舉個(gè)例子，容容積率，總建筑筑面積除以凈用用地面積。也是是看起來很簡(jiǎn)單單。但是放到實(shí)實(shí)踐中一看，啥啥是凈用地面積積?。繌哪睦锲鹌鹚惆?？是純粹粹的土地使用權(quán)權(quán)證載的面積呢呢，還是比這個(gè)個(gè)面積大那么一一點(diǎn)，一直到周周邊道路的道路路中線去呢？這這個(gè)東西根本說說不清楚，怎么么算都行。把凈凈用地面積一加加大，總建筑面面積自然就水漲漲船高。這都是是可以鉆營(yíng)的地地方。其他的地方，譬譬如消防通道的的設(shè)置，高層建建筑四周必須設(shè)設(shè)立環(huán)形消防車車道。但是這么么一搞，小區(qū)的的綠化基本上就就毀掉了。怎么么辦？設(shè)置那種種隱形消防車道道，上面種草保保持綠化，就指指著圖紙說這就就是一條消防道道路。這么搞行行不行？反正我我個(gè)人不知道行行不行。消防車車道的載重量那那是有非常嚴(yán)格格滴設(shè)計(jì)要求滴滴，反正我個(gè)人人不知道這種草草地能不能承載載得起消防車。。審總平面是整個(gè)個(gè)開發(fā)報(bào)建過程程中最有技術(shù)含含量的活，這個(gè)個(gè)過程一般都要要2到3個(gè)月，往往都要要和規(guī)劃部門反反復(fù)修改扯皮，，來回磨，磨到到雙方都沒了脾脾氣，才能通得得過。幾乎沒有有見過能順順當(dāng)當(dāng)當(dāng)啥工作不做做，干等著就能能通過總平面審審查的。我也沒沒見過那種零缺缺陷的總平面設(shè)設(shè)計(jì)，只要有心心，無論什么公公司的總平面，，那只要一挑起起來，問題都是是一筐筐的。不不是消防間距不不夠，就是在不不能開窗的地方方開了窗，要么么就是車道轉(zhuǎn)彎彎半徑太小等。。（五）后續(xù)工作作1、為便于后后期規(guī)劃許可及及施工許可，方方案批準(zhǔn)意見書書核發(fā)后，即可可向建設(shè)工程交交易中心辦理項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建，到市市開發(fā)辦辦理該該項(xiàng)目的生產(chǎn)任任務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行詳勘。另外：：施工圖審查意意見是報(bào)建的重重要依據(jù)之一，，報(bào)建是招投標(biāo)標(biāo)的前提，故施施工圖審查要抓抓緊。2、管線綜合審查查、排水許可證證(在立項(xiàng)階段需要要水務(wù)局排水部部門出具排水說說明)管線綜合審查是是規(guī)劃部門的專專業(yè)審查內(nèi)容之之一，我現(xiàn)在專專門拿出來講，，因?yàn)檫@個(gè)東西西實(shí)在是非常，，非常的專業(yè)啊啊。搞得不好的的話，實(shí)在是害害死人啊。而且且，被這個(gè)東西西害死的公司比比比皆是。各位位千萬別以為那那些什么保利啊啊合生啊之類的的大公司就不會(huì)會(huì)在這個(gè)問題上上犯重大原則性性的錯(cuò)誤，事實(shí)實(shí)上，在這個(gè)問問題上栽跟頭的的的幾率，是一一樣的，這個(gè)東東西就跟擊鼓傳傳花似的，一輪輪到就死。管線綜綜合是是啥？？包括括三大大項(xiàng)：：小區(qū)區(qū)給排排水管管線、、強(qiáng)電電線路路、弱弱電線線路，，這三三項(xiàng)綜綜合起起來考考慮，，根據(jù)據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范范科學(xué)學(xué)統(tǒng)籌籌安排排，放放到同同一張張圖紙紙上。。給排排水不不用多多解釋釋了，，就是是怎么么引自自來水水進(jìn)小小區(qū)，，然后后怎么么把生生活污污水和和雨水水排出出小區(qū)區(qū)；強(qiáng)強(qiáng)電就就是生生活用用電，，線路路從哪哪里進(jìn)進(jìn)，怎怎么上上樓，，怎么么進(jìn)門門；弱弱電的的內(nèi)容容就多多了，，什么么有線線電視視線、、各類類通訊訊線路路、網(wǎng)網(wǎng)線、、內(nèi)部部監(jiān)控控線路路，等等，多多得要要死。。上面面這三三樣?xùn)|東西要要科學(xué)學(xué)的話話，統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)都都得在在地下下走，，從地地下穿穿進(jìn)各各棟單單體再再連接接進(jìn)入入千家家萬戶戶。這些線線路啊啊什么么的，，必須須要合合理的的安排排好，，不能能到處處亂走走。作作為非非專業(yè)業(yè)人士士，要要判斷斷一個(gè)個(gè)小區(qū)區(qū)的官官線綜綜合設(shè)設(shè)計(jì)好好不好好，只只需要要看兩兩個(gè)東東西：：1、你就就這么么走進(jìn)進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)區(qū)，看看它里里面是是不是是有電電線搭搭在樓樓和樓樓之間間。只只要有有這個(gè)個(gè)，基基本上上這個(gè)個(gè)小區(qū)區(qū)你就就不用用多考考慮了了。2、啥井井蓋是是不是是基本本沿著著小區(qū)區(qū)道路路排布布，不不是搞搞到到到處都都是。。如果果什么么啥井井蓋搞搞得滿滿地都都是，，簡(jiǎn)直直看不不出走走向來來的，，基本本上這這個(gè)小小區(qū)你你就可可以考考慮放放棄了了。為什么么要這這么強(qiáng)強(qiáng)調(diào)這這個(gè)管管線綜綜合呢呢？如如果它它設(shè)計(jì)計(jì)不好好有什什么后后果呢呢？首首先，，就是是給排排水會(huì)會(huì)整天天出問問題。。一下下雨小小區(qū)就就變池池塘的的事情情，然然后，，就是是網(wǎng)絡(luò)絡(luò)整天天出問問題，，小區(qū)區(qū)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商根根本沒沒得選選，因因?yàn)橹恢宦窳肆艘粭l條管，，別的的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商想想進(jìn)來來提供供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)務(wù)都不不行，，而現(xiàn)現(xiàn)在的的這家家，不不是這這里的的線路路壞就就是那那里壞壞，整整天修修，我我這正正打怪怪呢，，嘣的的一下下，斷斷網(wǎng)了了。再再然后后，夏夏天千千萬別別開空空調(diào)，，一開開就斷斷電跳跳閘。。家里里的電電器得得輪著著用，，千萬萬別一一起開開。看看電視視的時(shí)時(shí)候千千萬別別開電電腦，，不然然就得得在黑黑暗之之中耗耗一晚晚上。。這都都是管管線綜綜合沒沒搞好好的標(biāo)標(biāo)志啊啊。你說這這樣的的小區(qū)區(qū)，能能住嗎嗎？續(xù)管線綜綜合既既然如如此重重要，，那么么我們們說，，我們們?cè)O(shè)計(jì)計(jì)的時(shí)時(shí)候好好好的的考慮慮，好好好的的研究究，不不就行行了嗎嗎？事事實(shí)上上，是是不行行。為為什么么？因因?yàn)樗械牡木€，，你都都得從從外面面引進(jìn)進(jìn)來，，都得得跟外外面有有個(gè)接接口。。但是是接口口在哪哪里呢呢？我我現(xiàn)在在告訴訴你們們，無無論開開發(fā)商商們?cè)谠谑孪认茸龆喽嗌贉?zhǔn)準(zhǔn)備工工作，，做多多少調(diào)調(diào)查工工作，，都無無法保保證預(yù)預(yù)留的的接口口不發(fā)發(fā)生變變化。。最常常見的的是市市政排排污管管線突突然就就重新新施工工，換換地方方了，，哪怕怕它不不換地地方，，就是是水平平抬高高個(gè)幾幾公分分，這這個(gè)小小區(qū)的的排水水因?yàn)闉閮A斜斜度不不夠，，那也也完蛋蛋了。。這種種事情情太常常見了了。大大家肯肯定經(jīng)經(jīng)?？纯吹绞惺姓芄芫€施施工，，把路路挖開開，今今天搞搞搞這這里，，明天天搞搞搞哪里里。我我反正正是被被這個(gè)個(gè)東西西搞怕怕了。。這種種情況況那是是想賠賠錢都都搞不不定的的。然然后，，高壓壓電線線的接接入口口，一一開始始說得得好好好的，，從某某某變變電站站接，，等到到施工工完畢畢，要要正式式接的的時(shí)候候，突突然發(fā)發(fā)現(xiàn)那那個(gè)變變電站站已經(jīng)經(jīng)搬走走了，，又或或者它它的容容量已已經(jīng)超超了，，不能能再讓讓你接接，你你得從從其他他地方方接，，這個(gè)個(gè)時(shí)候候只能能花冤冤枉錢錢，亂亂引。。引到到多少少電算算多少少電。。至于于，呃呃，會(huì)會(huì)引起起什么么生活活上的的麻煩煩，我我也不不知道道。再說到到這個(gè)個(gè)排水水許可可證。。這個(gè)個(gè)東西西是市市政部部門發(fā)發(fā)的，，專門門針對(duì)對(duì)小區(qū)區(qū)的排排水?！，F(xiàn)在在都是是要求求雨污污分流流了。。就是是雨水水和生生活污污水要要分兩兩條管管排。。這個(gè)個(gè)東西西管的的是管管徑和和流量量，以以及連連接市市政管管線的的位置置。然然后這這個(gè)東東西反反過來來又影影響管管線綜綜合設(shè)設(shè)計(jì)，，事實(shí)實(shí)上是是一回回事。。我就就不多多說了了。3、園林林綠化化總平平面圖圖與審審定的的總規(guī)規(guī)劃平平面圖圖在道道路走走向，，等布布局上上不得得調(diào)整整過大大，即即管網(wǎng)網(wǎng)綜合合應(yīng)在在二者者審定定統(tǒng)一一后布布置，，確保保圖紙紙與實(shí)實(shí)施保保持一一致。。二、辦辦理建建筑施施工圖圖核準(zhǔn)準(zhǔn)流程程申請(qǐng)人人提供供相關(guān)關(guān)資料料市規(guī)劃劃局窗窗口建筑規(guī)規(guī)劃管管理處處初步步審核核符合審審批方方案核準(zhǔn)建建筑核核位紅紅線圖圖和施施工圖圖開具有有關(guān)收收費(fèi)聯(lián)聯(lián)系單單，發(fā)發(fā)放建筑工工程施施工圖圖審核核通知知審批所所需資資料：：1、申請(qǐng)請(qǐng)人申申請(qǐng)辦辦理施施工圖圖核準(zhǔn)準(zhǔn)的申申請(qǐng)；；2、方案案意見見書確確定的的相關(guān)關(guān)部門門意見見及回回執(zhí)；；3、土地地證或或相關(guān)關(guān)土地地使用用證明明文件件；4、建筑筑施工工圖4套及電電子文文件（（總平平面、、平、、立、、剖））5、建筑核位位紅線圖6套及電子文文件；6、以上資料料送建管處處核準(zhǔn)符合合審批的方方案，且符符合建筑規(guī)規(guī)范，發(fā)放放建筑工程程施工核準(zhǔn)準(zhǔn)通知；另外1、施工圖需需要進(jìn)行防防雷審查，，對(duì)口部門門為區(qū)防雷雷機(jī)構(gòu)2、擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)在審圖機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行抗抗震設(shè)計(jì)審審查三、建筑工工程規(guī)劃許許可證核發(fā)發(fā)流程：辦理建筑工工程規(guī)劃許許可證說明明及流程：：1、取得建筑筑工程施工工圖核準(zhǔn)通通知后，到到紅線辦辦辦理建筑放放線手續(xù)，，制訂紅線線定位冊(cè)；；2、憑工作聯(lián)聯(lián)系函到人人防等部門門辦理相關(guān)關(guān)手續(xù)；3、核發(fā)建筑筑工程規(guī)劃劃許可證；；單體審查、、建筑工程程規(guī)劃許可可證規(guī)劃部門對(duì)對(duì)單體設(shè)計(jì)計(jì)的審查那那也是非常常嚴(yán)格的，，但是總體體來說，相相對(duì)于總平平面規(guī)劃，，就比較容容易通過一一點(diǎn)。單體體設(shè)計(jì)是啥啥呢？就是是在總平面面規(guī)劃的基基礎(chǔ)上，落落實(shí)單體建建筑的設(shè)計(jì)計(jì)方案。單單體方案主主要是些啥啥內(nèi)容呢？？我個(gè)人是是這么總結(jié)結(jié)的：關(guān)鍵鍵就是落實(shí)實(shí)各空間的的大小尺寸寸。這個(gè)階階段有些東東西也很麻麻煩，最煩煩的是車位位。目前來來說，我國(guó)國(guó)各大城市市在車位問問題上管得得那都是非非常嚴(yán)格的的，要求一一般是每戶戶住宅配一一個(gè)車位，，商業(yè)一般般是100平方米配配一個(gè)車車位。大大體的配配置要求求基本上上都是這這樣，各各城市大大同小異異。車位位不夠，，基本上上都別想想通過單單體審查查。當(dāng)然，總總平面審審查期間間一般來來說，也也會(huì)審車車位，不不過那個(gè)個(gè)階段主主要是經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值，，按35平方米到到45平方米平平方米一一個(gè)車位位這樣的的經(jīng)驗(yàn)值值，來評(píng)評(píng)估地下下室面積積夠不夠夠，一般般來說規(guī)規(guī)劃部門門不會(huì)很很在意車車位夠不不夠，不不會(huì)認(rèn)真真的在圖圖紙上數(shù)數(shù)。但是是單體階階段就不不一樣了了，就開開始數(shù)了了。這個(gè)個(gè)時(shí)候什什么毛招招都會(huì)用用上。比比如所謂謂的子母母車位啦啦，根本本停不進(jìn)進(jìn)去車的的轉(zhuǎn)角位位也放個(gè)個(gè)車位啦啦，等等等等等，，不一而而足。但但是有些些時(shí)候，，無論怎怎么擺都都擺不夠夠，那也也有辦法法，就是是宣稱我我這里要要做立體體機(jī)械停停車位。。立體機(jī)機(jī)械停車車位我相相信很多多人都見見過，那那玩意非非常的不不好使喚喚，進(jìn)出出一次花花上半個(gè)個(gè)小時(shí)那那是非常常正常的的事情。。不過無無數(shù)開發(fā)發(fā)商都只只是停留留在口頭頭上，只只要通過過單體審審查了，，這個(gè)機(jī)機(jī)械停車車裝置那那是絕對(duì)對(duì)不會(huì)安安裝的。。那么，為為什么開開發(fā)商那那么不愿愿意建大大點(diǎn)地下下室？因因?yàn)榻ǖ氐叵率沂鞘翘澅镜牡?。買的的人也少少。我知知道這個(gè)個(gè)話一說說出來糞糞青們就就會(huì)向我我開炮，，說什么么10幾20萬買一巴巴掌大的的停車位位，開發(fā)發(fā)商還虧虧本？事事實(shí)是，，停下一一臺(tái)車，，的確只只需要10個(gè)平方米米不到的的空間。。但是，，你要把把這部車車停進(jìn)去去，你另另外還需需要30平方米的的進(jìn)車道道。所以以按經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值，每每個(gè)停車車位所須須分擔(dān)的的面積，，基本上上都是35到45平方米。。規(guī)劃部部門都這這么掌握握。你這這個(gè)車是是不能垂垂直起降降的。這這就是客客觀規(guī)律律。審?fù)陠误w體設(shè)計(jì)，，設(shè)計(jì)公公司再細(xì)細(xì)化一下下出建筑筑施工圖圖，就可可以申領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證消防和人人防專項(xiàng)項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|東西搞死死人。我我直接這這么下兩兩個(gè)結(jié)論論：沒有有哪個(gè)小小區(qū)的消消防和人人防設(shè)計(jì)計(jì)是達(dá)標(biāo)標(biāo)的。沒沒有哪個(gè)個(gè)小區(qū)的的消防和和人防設(shè)設(shè)備是合合格。我我就這么么直接一一點(diǎn)：消消防報(bào)建建，要說說難，是是所有專專業(yè)報(bào)建建中最艱艱難的，，但是如如果說簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，也也可以很很簡(jiǎn)單。。至于人人防報(bào)建建，這個(gè)個(gè)東西莫莫名其妙妙，我不不知道這這個(gè)算什什么，我我對(duì)任何何備戰(zhàn)的的東西，，都心存存惡感。。先從消防防說起。。消防部部門是武武警官兵兵，不是是政府機(jī)機(jī)構(gòu)，這這個(gè)大家家心里要要有數(shù)。。我國(guó)的的開發(fā)消消防審查查，在很很多時(shí)候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，，我們的的商，也也的確是是非常的的不象話話，要滿滿足消防防規(guī)范的的話，這這個(gè)投入入太大了了。另外外我們的的消費(fèi)者者也沒這這種意識(shí)識(shí)。因?yàn)闉楹芏嘞郎系牡囊笫鞘欠浅Ｓ坝绊懯褂糜玫?，比比如電梯梯間和樓樓梯間之之間設(shè)置置個(gè)1級(jí)防火門門，那對(duì)對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)進(jìn)出出出來講，，是非常常不方便便的?；旧蟻韥碇v，消消防設(shè)計(jì)計(jì)絕對(duì)不不可能嚴(yán)嚴(yán)格按規(guī)規(guī)范做夠夠做足。。在這個(gè)個(gè)方面，，審查那那也是越越來越嚴(yán)嚴(yán)。一般般說，各各發(fā)展商商都是委委托消防防施工企企業(yè)代理理報(bào)建。。為什么么呢？因因?yàn)檫@些些企業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)期和消消防部門門打交道道，跟消消防部門門之間的的關(guān)系千千絲萬縷縷源遠(yuǎn)流流長(zhǎng)，往往往由他他們出面面才能把把事情辦辦成。但但是，我我在這里里說句公公道話：：涉及生生命安全全的消防防規(guī)范，，基本上上沒人敢敢動(dòng)手腳腳。比如如12層以上要要設(shè)置專專門的消消防電梯梯，17層以上設(shè)設(shè)置剪刀刀樓梯，，這些強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)范已經(jīng)經(jīng)是鐵律律。我個(gè)人沒見過過有開發(fā)商能能繞得過這些些強(qiáng)制性規(guī)范范的，即使能能繞過去將會(huì)會(huì)獲得巨大的的回報(bào)，譬如如減少一套樓樓梯，那是多多么好的事情情啊，但是是基本上沒人人敢去辦?，F(xiàn)現(xiàn)在對(duì)住宅小小區(qū)消防采取取抽查制度，，不再對(duì)方案案與施工圖進(jìn)進(jìn)行事情控制制，而是事后后處罰。對(duì)住住宅小區(qū)前期期簡(jiǎn)單，但是是后期存在受受罰風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)與建設(shè)設(shè)方提出了更更高的要求了了。但是對(duì)商商業(yè)開發(fā)依然然要走以上流流程。人防工程是非非常神經(jīng)的一一樣中國(guó)特色色的東西。我我不知道這個(gè)個(gè)東西算啥。。真要有空襲襲了我絕對(duì)不不會(huì)呆在高層層建筑的地下下室里，911的那棟大樓就就是前車之見見。真要被炸炸了樓，呆在在地下室里絕絕對(duì)活埋掉。。人防部門屬于于政府部門，，不是軍隊(duì)編編制。用于人人防用途的那那部分地下室室也可以搞停停車位，但是是這部分要被被劃出來，不不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證證。這部分停停車位只有使使用權(quán)。關(guān)于于人防停車位位的使用權(quán)問問題，現(xiàn)在的的爭(zhēng)議非常大大。社會(huì)上各各種聲音都有有，尤其是自自以為看通了了物權(quán)法的神神經(jīng)們。我現(xiàn)現(xiàn)在告訴你們們，所有的人人防用途的東東西，產(chǎn)權(quán)都都是國(guó)家所有有。國(guó)家為了了鼓勵(lì)大家搞搞人防工程，，就允許你暫暫時(shí)用著。但但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)，無論如何何，都不可能能歸屬于什么么全體業(yè)主。。因?yàn)槿朔烙猛就静糠值能囄晃恢徊贿^是一一種暫用的性性質(zhì)，不能賣賣，所以開發(fā)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想想辦法減少人人防面積。另另外，人防設(shè)設(shè)備那也是非非常瘋狂的東東西，比如人人防那個(gè)安全全門，那都不不知道算啥，，那個(gè)東西要要真放進(jìn)地下下室，還真是是搞碉堡了。。也不知道能能防什么。節(jié)能審查、施施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證之后，設(shè)設(shè)計(jì)公司在建建筑施工圖的的基礎(chǔ)上再次次細(xì)化，完成成結(jié)構(gòu)施工圖圖、水電施工工圖等等全部部施工圖及結(jié)結(jié)構(gòu)計(jì)算書等等，完成節(jié)能能設(shè)計(jì)，做一一個(gè)節(jié)能計(jì)算算書，就可以以開始這兩項(xiàng)項(xiàng)審查了。節(jié)能審查。我我國(guó)現(xiàn)在越來來越強(qiáng)調(diào)可持持續(xù)發(fā)展，建建筑節(jié)能擺上上的位置也越越來越高。這這么說吧：什什么360度大落地窗、、全敞開式陽陽臺(tái)、無封閉閉式中庭這些些東西，在節(jié)節(jié)能方面肯定定是不達(dá)標(biāo)的的。搞了這些些東西，夏天天空調(diào)得開到到瘋狂掉。不不過老百姓都都喜歡這種新新鮮東西。恩恩，在這里南南北差異非常常明顯：北方方一般在節(jié)能能審查上都比比較能達(dá)標(biāo)，，老百姓在觀觀念上也比較較能接受這個(gè)個(gè)，因?yàn)楸狈椒接幸粋€(gè)取暖暖的問題，節(jié)節(jié)能不能達(dá)標(biāo)標(biāo)的房子，在在冬天那可是是要白白的花花出取暖費(fèi)的的。但是南方方人對(duì)這種東東西就比較不不待見，我就就好這一口，，你管得著啊啊。說到這里不由由得想對(duì)那個(gè)個(gè)套型建筑面面積90平方米以下占占70%以上的90/70政策說兩句。。建設(shè)部的官官員們?cè)谡卟咧贫ㄉ?，必必定帶有?qiáng)烈烈的北方特征征。北方人在在考慮在冬天天取暖的要求求之后，的確確不習(xí)慣居住住大面積。開開間超過6米的客廳，在在取暖上就肯肯定不達(dá)標(biāo)了了。同時(shí)，在完全全不考慮洗手手間的采光和和通風(fēng)要求時(shí)時(shí)，90平方米的套型型面積的確可可以設(shè)計(jì)出非非常不錯(cuò)的三三居室的戶型型。這是與北北方人的使用用習(xí)慣及氣候候一致的：空空氣干燥，而而且洗手間的的使用頻率較較低，一般人人都不習(xí)慣每每天洗澡。（（我說明，我我這不是地域域歧視啊，我我這完全是就就事論事。））但在南方，，僅僅只是增增加這么一個(gè)個(gè)洗手間的窗窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)計(jì)出三居室，，就幾乎是不不可能完成的的任務(wù)。這個(gè)個(gè)稍微在圖上上畫一下就知知道了。房子子朝外的位置置就那么幾個(gè)個(gè)面，幾個(gè)房房間一占，廁廁所就不知道道擺在哪里了了。本人當(dāng)年年參與的好幾幾個(gè)項(xiàng)目，為為了在滿足這這個(gè)9070的要求下還能能做3房單位，設(shè)計(jì)計(jì)師嘔了不知知道多少噸血血?，F(xiàn)在市場(chǎng)場(chǎng)上的公司逼逼得沒法子，，被迫只能大大量的推出兩兩房單位。當(dāng)當(dāng)然，兩房單單位也可以住住，不過就不不能養(yǎng)孩子，，一養(yǎng)孩子這這家就完蛋了了，爸爸媽媽媽爺爺奶奶加加孩子哭，連連轉(zhuǎn)身的地方方都沒有?，F(xiàn)現(xiàn)實(shí)就是這么么滴殘酷?？涂陀^規(guī)律就是是如此?，F(xiàn)在有些公司司為了規(guī)避這這個(gè)90/70，還想了些花花招，比如設(shè)設(shè)計(jì)兩套房子子，再打通它它一起賣。在在某些不良媒媒體的宣傳口口徑上，將這這個(gè)做法稱為為不良開發(fā)商商昧著良心做做事。我個(gè)人人無言以對(duì)。?，F(xiàn)在開始說施施工圖審查。。施工圖審查查現(xiàn)在都已經(jīng)經(jīng)在表面上市市場(chǎng)化了，允允許開發(fā)商自自己找資質(zhì)的的施工圖審查查單位做審查查。施工圖審審查單位還必必須對(duì)審查結(jié)結(jié)果負(fù)責(zé)。但但是，基于我我國(guó)的審查技技術(shù)非常的落落后，恩，怎怎么說呢，連連設(shè)計(jì)、施工工技術(shù)都非常常落后，因此此這個(gè)審查實(shí)實(shí)在是見仁見見智，根本沒沒法子審。在在這里講一個(gè)個(gè)本人曾經(jīng)親親歷的事情。。那一年在珠珠三角一個(gè)三三線城市，在在一個(gè)別墅項(xiàng)項(xiàng)目門口建一一座景觀塔。。那個(gè)塔呢，，形狀就像個(gè)個(gè)紡錘，中間間粗兩頭細(xì)。。該地建設(shè)局局檢查組帶人人檢查施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，上了這這塔的工架，，突然這塔就就塌了，整個(gè)個(gè)檢查組全部部死光。這是個(gè)大事啊啊，政府因此此組成了浩大大的調(diào)查，來來查這個(gè)事故故的原因。首首先當(dāng)然是從從源頭設(shè)計(jì)查查起。結(jié)果一一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)堅(jiān)稱沒有任何何設(shè)計(jì)上的問問題。于是把把那圖紙送去去重新做審查查，一查的話話，審查人員員說，不行，，這個(gè)圖紙有有問題。兩邊邊就吵了起來來。最后兩邊邊都說服不了了對(duì)方。要說說這個(gè)圖紙違違反強(qiáng)制性規(guī)規(guī)范吧，它也也不違反。但但是不違反強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)范就就表示安全合合格嗎？我看看誰也不敢說說這個(gè)話話。最最后只只能把把施工工單位位拉出出來，，判了了幾個(gè)個(gè)罰了了些錢錢，了了事。?，F(xiàn)在在合生生在廣廣州的的某樓樓盤前前面，，也打打算樹樹這么么一個(gè)個(gè)塔，，做審審查的的時(shí)候候也是是吵得得不可可開交交。最最后也也是不不了了了之，，因?yàn)闉檫@根根本說說不清清楚，，到底底安不不安全全反正正我個(gè)個(gè)人不不知道道。施工圖圖審查查是收收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目，，非常常貴，，所以以一直直都是是名義義上的的市場(chǎng)場(chǎng)化，，事實(shí)實(shí)上的的壟斷斷化。。施工工圖審審查時(shí)時(shí)除了了給審審查費(fèi)費(fèi)，專專家紅紅包那那也是是不能能少滴滴。四、相相關(guān)審審查：：1、地質(zhì)質(zhì)勘察察，勘勘察合合同備備案、、勘察察報(bào)告告審查查；2、施工工圖審審查，，為縮縮短審審查時(shí)時(shí)間，，方案案通過過后，，施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)完完成即即可提提前請(qǐng)請(qǐng)相關(guān)關(guān)審查查機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)施施工圖圖進(jìn)行行審查查（施施工圖圖審查查包含含節(jié)能能審查查），，待核核位紅紅線圖圖完成成后，，迅速速進(jìn)行行施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)文文件審審查備備案及及節(jié)能能備案案；3、消防防審查查，施施工圖圖（建建施全全套及及電子子文檔檔*DWF）消防防審核核必須須在核核位紅紅線取取得后后方可可申報(bào)報(bào)；4、人防防地下下室審審核，，人防防地下下室必必須由由具備備人防防設(shè)計(jì)計(jì)資質(zhì)質(zhì)的設(shè)設(shè)計(jì)院院進(jìn)行行設(shè)計(jì)計(jì)，人人防辦辦進(jìn)行行審核核，人人防面面積不不夠部部分需需繳納納易地地人防防建設(shè)設(shè)費(fèi)。。五、施施工許許可及及后期期手續(xù)續(xù)1、報(bào)建建與監(jiān)監(jiān)理、、施工工招投投標(biāo)2、招標(biāo)標(biāo)完成成后，，辦理理招標(biāo)標(biāo)資料料及合合同備備案、、簽訂訂廉政政合同同；3、繳納納相關(guān)關(guān)費(fèi)用用、辦辦理文文明施施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘勘驗(yàn)評(píng)評(píng)估合合格證證，有有深基基坑需需提供供專家家委員員會(huì)文文件，，填報(bào)報(bào)質(zhì)量量、安安全監(jiān)監(jiān)督登登記表表，手手續(xù)完完全后后發(fā)放放施工工許可可證；；4、淤泥泥排放放許可可、噪噪音排排放許許可、、夜間間連續(xù)續(xù)施工工許可可4、主體體施工工封頂頂后，，報(bào)商商品混混凝土土驗(yàn)收收，辦辦理商商品混混凝土土保證證金退退費(fèi)手手續(xù)；；5、每單單體維維護(hù)墻墻體施施工完完成，，需報(bào)報(bào)墻改改辦驗(yàn)驗(yàn)收，，便于于竣工工備案案后辦辦理新新墻體體基金金的退退費(fèi)手手續(xù)。。保溫溫層完完成后后報(bào)請(qǐng)請(qǐng)節(jié)能能辦對(duì)對(duì)保溫溫驗(yàn)收收；6、項(xiàng)目目竣工工后需需積極極辦理理各項(xiàng)項(xiàng)專項(xiàng)項(xiàng)驗(yàn)收收，便便于及及時(shí)向向客戶戶交房房。消消防驗(yàn)驗(yàn)收（（需消消防檢檢測(cè)、、電氣氣檢測(cè)測(cè)），，規(guī)劃劃驗(yàn)收收（需需測(cè)量量竣工工圖）），防防雷驗(yàn)驗(yàn)收（（防雷雷檢測(cè)測(cè)），，質(zhì)量量驗(yàn)收收（室室內(nèi)環(huán)環(huán)境檢檢測(cè)、、外貼貼瓷磚磚需紅紅外檢檢測(cè)））備案案，最最后報(bào)報(bào)市開開發(fā)辦辦綜合合驗(yàn)收收，驗(yàn)驗(yàn)收合合格后后發(fā)放放備案案證（（上網(wǎng)網(wǎng)公示示）向向客戶戶交房房。報(bào)建、、監(jiān)監(jiān)理、、施工工招投投標(biāo)施工報(bào)報(bào)建、、監(jiān)理理招投投標(biāo)、、施工工招投投標(biāo)拿到圖圖紙審審查辦辦的合合格意意見單單后，，即刻刻辦理理報(bào)建建，拿拿號(hào)，，再進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)理招招投標(biāo)標(biāo)，而而后進(jìn)進(jìn)行施施工招招投標(biāo)標(biāo)。按按照我我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)行招招投標(biāo)標(biāo)法，，私營(yíng)營(yíng)房地地產(chǎn)公公司（（無國(guó)國(guó)有經(jīng)經(jīng)濟(jì)成成分）），其其房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目不不需要要做建建筑施施工招招投標(biāo)標(biāo)，他他們可可以直直接發(fā)發(fā)包。。在必須須要做做施工工招投投標(biāo)的的時(shí)候候，這這個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域那那是真真黑不不是假假黑。。黑得得讓人人毛骨骨悚然然。搞搞施工工的就就沒幾幾只好好鳥。。暗地地里啥啥招數(shù)數(shù)都用用得出出來。。我個(gè)個(gè)人不不排除除有些些人為為了逼逼別人人退出出投標(biāo)標(biāo)會(huì)使使用黑黑社會(huì)會(huì)的可可能性性。監(jiān)理招招標(biāo)的的程序序跟施施工招招標(biāo)的的程序序及做做法幾幾乎一一致，，我不不多說說了。。監(jiān)理報(bào)建是完成這這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或或招標(biāo)手續(xù)之后的的事情，做一個(gè)監(jiān)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)細(xì)則，交建設(shè)部門門審核一番，認(rèn)為為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審審查意見。通過了了就是下一步，監(jiān)監(jiān)理許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)細(xì)則，老實(shí)講，在在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里里面，我從來沒看看到建設(shè)部門真的的做過審核。在我我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)里面，我沒見過過幾個(gè)政府官員能能看得懂的。辦理施工許可證還還需要辦理質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全全監(jiān)督站都是建設(shè)設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。。拿施工許可證之之前，必須得去兩兩個(gè)站辦審批手續(xù)續(xù)，質(zhì)量監(jiān)督主要要是繳費(fèi)，辦理監(jiān)監(jiān)督登記表；安全全監(jiān)督主要是辦理理安全登記表與開開工時(shí)文明安全合合格證。在現(xiàn)實(shí)的操作中，，但凡涉及到檢測(cè)測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦辦；不需要檢測(cè)，，一般用肉眼就能能發(fā)現(xiàn)毛病的，就就屬于安監(jiān)的職責(zé)責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢檢測(cè)，比如樁荷載載檢測(cè)、水泥檢測(cè)測(cè)，這些東西，都都是收費(fèi)項(xiàng)目，所所以質(zhì)監(jiān)在管理上上就沒那么的嚴(yán)，，為什么呢，因?yàn)闉橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活活自己。收人錢手手軟，云云。安監(jiān)監(jiān)基本不收費(fèi)，但但是存在開工時(shí)文文明安全驗(yàn)收合格格證，中間存在幾幾次腳手架安全驗(yàn)驗(yàn)收?？⒐r(shí)存在在綜合驗(yàn)收上安全全站要蓋章。現(xiàn)在在有些城市，，質(zhì)量檢測(cè)的功能能已經(jīng)開始市場(chǎng)化化了，有資質(zhì)的檢檢測(cè)單位都能做檢檢測(cè)了。但是存在在3比7的關(guān)系，與后續(xù)工工作協(xié)調(diào)配合事宜宜，一般在價(jià)格基基本合理的前提下下都在對(duì)口的監(jiān)督督站檢測(cè)。不過呢呢，絕大多數(shù)的城城市，這個(gè)功能被被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢牢的把持著。這個(gè)個(gè)也是建設(shè)部門的的生財(cái)主道啊。施施工許可證完了之之后，后面不知道道還有多少程序。。放驗(yàn)線、白蟻防防治、防雷、預(yù)測(cè)測(cè)繪、預(yù)售、各專專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備備案驗(yàn)收，一直到到交樓。放線、驗(yàn)線放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說一一說吧。圖紙畫出出來之后，要把圖圖紙上的建筑物在在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)個(gè)具體的位置，這這是個(gè)技術(shù)活，要要測(cè)量，定坐標(biāo)。。這個(gè)活就叫放線線。放線一般是規(guī)規(guī)劃部門下屬的測(cè)測(cè)繪院或類似的測(cè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過過有些發(fā)達(dá)城市也也已經(jīng)把這個(gè)工作作半市場(chǎng)化了。嘿嘿嘿，又來一個(gè)個(gè)半市場(chǎng)化。正式式放線的前提是領(lǐng)領(lǐng)取了施工許可證證。放線后，測(cè)繪繪院會(huì)發(fā)出一份放放線冊(cè)。在工程提前施工，，違章施工的場(chǎng)合合，都需要做通這這個(gè)測(cè)繪院的工作作。讓他們提前來來做放線。唉，又又來一個(gè)“做通””工作。放線完畢，施工單單位照著這個(gè)邊角角點(diǎn)施工，完了之之后就做驗(yàn)線。一一看這個(gè)建筑的確確是按圖紙建起來來的，沒超出邊線線，測(cè)繪院就出驗(yàn)驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日日后的驗(yàn)收有莫大大的關(guān)系。所以測(cè)測(cè)繪院也得要像皇皇帝老子一樣供著著，尤其是在提前前放線的場(chǎng)合。唉唉預(yù)售許可證預(yù)售許可證預(yù)預(yù)售現(xiàn)在的管理理已經(jīng)比較嚴(yán)格了了。我所知道的，，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售售許可都要求在網(wǎng)網(wǎng)上辦理，全程公公示?，F(xiàn)在在預(yù)售售上面做手腳的可可能性越來越小了了。預(yù)售許可最重要的的條件是：高層建建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封封頂。這個(gè)條件跟跟銀行辦理按揭貸貸款的條件又不一一樣：無論層數(shù)高高低，全部封頂才才能放貸。因此現(xiàn)現(xiàn)在高層建筑往往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售售許可證之后，開開發(fā)商在推盤時(shí)都都不積極。因?yàn)檫@這個(gè)時(shí)候，錢也不不是很能收得到，，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易易稅費(fèi)卻要按足成成在當(dāng)年予以計(jì)算算。在理解了這個(gè)個(gè)之后，或許我們們對(duì)捂盤這種行為為，會(huì)有更深刻的的認(rèn)識(shí)吧?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，，都要做價(jià)格公示示。交易價(jià)格必須須明確到套，單價(jià)價(jià)必須清晰，在交交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止止再搞什么5000元/平方米“起”，這這種騙人的玩意了了。但是，我必須須要說，但是，政政府沒有（也沒有有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管管制。在辦理預(yù)售售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的的價(jià)格，開發(fā)商可可以完全不予理會(huì)會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)報(bào)一下就完了。我我每次做預(yù)售許可可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格格，直接就是2500元/平方米。從來都是是如此。隨便你怎怎么公示。賣的時(shí)時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律律上或者行政上的的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還還有個(gè)值得一說的的地方就是預(yù)測(cè)繪繪。房管部門下屬屬的房屋測(cè)量部門門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事事先算一個(gè)面積。。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。。在竣工之后，到到實(shí)地測(cè)量，就是是實(shí)測(cè)了。我們都都知道，面積上的的糾紛往往是日后后客戶與開發(fā)商之之間的主要矛盾。。這個(gè)矛盾是怎么么來的呢？最關(guān)鍵