房地產(chǎn)住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)解讀文件格式

11住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)解讀研發(fā)支持中心2011年12月2目錄樓層的劃分及產(chǎn)品形式124樓梯及電梯案例分析3住宅間距5居住區(qū)相關(guān)規(guī)范33樓層的劃分及產(chǎn)品形式4低層住宅為1F~3F；多層住宅為4F~6F；中高層住宅為7F~9F；高層住宅為≥10F;高度超過100m時(shí)，為超高層。

1F2F3F低層(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多層(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高層(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高層(≥10F)10F超高層(＞100m)住宅按層數(shù)劃分如下：5一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系容積率與產(chǎn)品形態(tài)低層多層中高層高層6容積率與產(chǎn)品形態(tài)7樓梯及電梯812-18層18層以上1-6層7-11層超高層樓梯及電梯9頂層為躍層住宅時(shí)，六層部分不計(jì)層數(shù)。其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設(shè)計(jì)地面的高度不超過16m時(shí)，可不設(shè)電梯。＜16米1F2F3F4F5F6F躍層無電梯住宅不應(yīng)超過六層。1-6層住宅107層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。

電梯不應(yīng)與臥室、起居室緊鄰布置，受條件限制需要緊鄰布置時(shí)，必須采取有效的隔音和減震措施。超過六層的塔式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間，如戶門采用乙級(jí)防火門時(shí)可不設(shè)。＞16米1F2F3F4F5F6F7F電梯7-11層住宅11優(yōu)：核心筒面積小小，使用率較高；；樓梯間自然采光光；核心筒規(guī)整，，戶型對(duì)稱。劣：戶型進(jìn)深隨之之加大，影響采光光；受電梯影響，，在起居室須采取有效的隔音音和減震措施；優(yōu)：樓梯間自然采采光，戶型進(jìn)深小小，采光好，劣：核心筒面積較較大，使用率較低低，且需犧牲一戶戶部分使用面積；；且有噪音震動(dòng)影影響。7層及7層以上的住宅核心心筒的幾種常見形形式12十二層及以上的高高層住宅，每棟樓樓設(shè)置電梯不應(yīng)少少于兩臺(tái)，其中宜宜配置一臺(tái)可容納納擔(dān)架的電梯（消消防電梯）。12-18層住宅13優(yōu)：用于樓門門面面寬較寬，且戶型型規(guī)整樓體，核心心筒自然采光，將將電梯對(duì)戶內(nèi)的影影響減弱到最小。。劣：核心筒面積增增大，使用率減小小，路線長(zhǎng)，直達(dá)達(dá)性不強(qiáng)。優(yōu)：樓體電梯共用用前室，減少面積積提高使用率，直直達(dá)性強(qiáng)，樓梯間間、電梯廳自然通通風(fēng)采光，劣：電梯井貼近住住戶，有震動(dòng)和噪噪音影響。12~18層住宅核心筒的幾幾種常見形式14根據(jù)《高規(guī)》要求，18層以上（不含）單元式住宅，需設(shè)置兩兩個(gè)安全出口，每每個(gè)疏散口有獨(dú)立立的前室并有獨(dú)立立的防煙樓梯間。。在設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立立樓梯間確實(shí)困難難的情況下，可設(shè)設(shè)置剪刀梯且有各各自的消防前室。。在塔樓中，如設(shè)設(shè)置獨(dú)立的消防前前室確有困難，可可設(shè)置共用前室，，但必須有加壓送送風(fēng)設(shè)備。18層以上住宅15什么是剪刀梯：多用于18層以上的住宅，其特點(diǎn)是是：在同一樓梯間間里設(shè)置了兩個(gè)樓樓梯，具有兩條垂垂直方向疏散通道道的功能。剪刀樓樓梯在平面設(shè)計(jì)中中可利用較狹窄的的空間，設(shè)置兩部部樓梯，因而提高高了建筑面積使用用率。16優(yōu)：樓梯間自然采采光通風(fēng)，電梯井井緊貼樓梯間，對(duì)對(duì)住戶的影響不大大。劣：電梯廳需人工工照明，去往樓梯梯間的路線過長(zhǎng)。。優(yōu)：樓梯間、電梯梯前室自然采光通通風(fēng)，電梯、樓梯梯間直達(dá)性較強(qiáng)。。電梯與住戶之間間設(shè)有管道井進(jìn)行空間過度，，減少電梯運(yùn)行的的震動(dòng)和噪音影響。剪刀梯與電梯結(jié)合合的幾種常見形式式175.12大地震后，西南地地區(qū)的高層都強(qiáng)制制要求設(shè)置避難層層超高層建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)設(shè)置避難層，并應(yīng)符合下列規(guī)定定：避難層的設(shè)置，自自高層建筑首層至至第一個(gè)避難層或或兩個(gè)避難層之間間，不宜超過15層。避難層可兼作設(shè)備備層。18封閉樓梯間：設(shè)有有能阻擋煙氣的雙雙向彈簧門的樓梯梯間。高層建筑的的封閉樓梯間的門門應(yīng)為乙級(jí)防火門門防煙樓梯間：在樓樓梯間入口處設(shè)有有前室（面積不小小于6平方米，并設(shè)有防防排煙設(shè)施）或設(shè)設(shè)專供排煙用的陽陽臺(tái)、凹廊等，且且通向前室和樓梯梯間的門均為乙級(jí)級(jí)防火門的樓梯間間附件：封閉樓梯間間/防煙樓梯間19住宅間距20日照標(biāo)準(zhǔn)及氣候區(qū)劃住宅間距塔式建筑與板式建筑住宅間距，應(yīng)以滿滿足日照要求為基基礎(chǔ)，綜合考慮采采光、通風(fēng)、消防防、防震、管線埋埋設(shè)、避免視線干干擾等要求確定。。日照間距民用建筑的防火間距住宅朝向耐火等級(jí)的劃分住宅防火間距要求求側(cè)面間距21好朝向好朝向次好朝向在住宅建筑評(píng)價(jià)指指標(biāo)體系中有：““平均每套良好朝朝向的臥室、起居居室面積以多者為為優(yōu)。”其中良好朝向是指指南向和東南向；東向?yàn)榇魏贸?。住宅朝向?2住宅類不能有純北北向套型設(shè)計(jì)規(guī)范要求：住住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目，，不能出現(xiàn)純北向向的套型（即一套套住宅里面的客廳廳、臥室等主要居居室空間，不能全全部朝北，至少有有一個(gè)朝向南、東東或西，并滿足當(dāng)當(dāng)?shù)氐娜照找螅┳≌虮睘榱藵M足規(guī)范和報(bào)規(guī)要求，，每一套房，至少少要有一個(gè)朝東或或者朝西的外窗（如圖中粉色戶型型）23h—太陽高度角H—前幢房屋檐口至地地面高度；H1—后幢房屋窗臺(tái)至地地面高度。日照間距日照間距，指前后后兩排或者幾排房房屋之間，為保證證后排房屋在規(guī)定定的時(shí)日獲得所需需日照量而保持的的一定間隔距離。。D（日照間距）H1hH北24IIVIIVIIIVVIVVIVIIIIII住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符符合下表規(guī)定日照間距/日照標(biāo)準(zhǔn)及氣候區(qū)區(qū)劃每個(gè)城市的規(guī)劃管管理部門依據(jù)全國國氣候區(qū)劃圖，結(jié)結(jié)合每個(gè)城市不同同的特點(diǎn)，制定不不同的日照要求25日照間距一般與項(xiàng)項(xiàng)目的建筑形式有有密切關(guān)系：塔式式建筑與板式建筑筑塔式建筑，是指各各個(gè)面長(zhǎng)高比都小小于1的建筑板式建筑，是指塔式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB日照間距/塔式建筑與板式建建筑板樓的日照遮擋，，主要取決于前后后間距；而塔樓的的日照遮擋，主要要取決于左右空隙隙26民用建筑的耐火等等級(jí)應(yīng)分為一、二二、三、四級(jí)。地下、半地下建筑筑(室)的耐火等級(jí)應(yīng)為一一級(jí)；重要公共建建筑的耐火等級(jí)不不應(yīng)低于二級(jí)。高層建筑的耐火等等級(jí)應(yīng)分為一、二二兩級(jí)，一類高層建筑的耐耐火等級(jí)應(yīng)為一級(jí)級(jí)，二類高層建筑筑的耐火等級(jí)不應(yīng)應(yīng)低于二級(jí)。裙房的耐火等級(jí)不不應(yīng)低于二級(jí)。高高層建筑地下室的的耐火等級(jí)應(yīng)為一一級(jí)。防火間距/耐火等級(jí)的劃分27防火間距/住宅防火間距要求求≥13m高層（≥10F）高層（≥10F）≥9m高層（≥10F）群房≥6m群房群房28住宅側(cè)面間距，應(yīng)應(yīng)符合下列規(guī)定：：(1)板式住宅，多層之之間不宜小于6m；多層建筑與多層層建筑的防火間距距應(yīng)不小于6米，高層建筑與多多層建筑的防火間間距不小于9米，高層層與高層層建筑的防火間距距不小于13米。(2)高層塔式住宅、多多層和中高層點(diǎn)式式住宅與側(cè)面有窗窗的各種層數(shù)住宅宅之間應(yīng)考慮視線線干擾因素，適當(dāng)當(dāng)加大間距?！?m板式住宅多層（4F-6F）防火間距/側(cè)面間距≥13m≥9m高層高層多層≥6m多層29居住區(qū)相關(guān)規(guī)范430基地機(jī)動(dòng)車出人口口位置規(guī)定住宅紅線的退讓居住區(qū)分級(jí)基地道路等級(jí)劃分居住區(qū)相關(guān)規(guī)范31住區(qū)分級(jí)住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定住區(qū)人口規(guī)模越大，相應(yīng)公公建配套的比例越越高；組團(tuán)級(jí)配套套比例最低，僅需需滿足最基本的生生活需求即可。32公共服務(wù)設(shè)施控制制指標(biāo)(㎡/千人)注：①居住區(qū)級(jí)級(jí)指標(biāo)含小區(qū)和組組團(tuán)級(jí)指標(biāo)，小區(qū)區(qū)級(jí)含組團(tuán)級(jí)指標(biāo)標(biāo)，②公共服務(wù)設(shè)施總總用地的控制指標(biāo)標(biāo)應(yīng)符合表3.0.2規(guī)定；③總指標(biāo)未含其他他類，使用時(shí)應(yīng)根根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求求確定本類面積指指標(biāo)；④小區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生類類未含門診所；⑤市政公用類未含含鍋爐房，在采暖暖地區(qū)應(yīng)自行確定定公共服務(wù)設(shè)施控制制指標(biāo)33注：小區(qū)路：建筑控制制線之間的寬度，，需敷設(shè)供熱管線線的不宜小于14m；無供熱管線的不不宜小于10m;組團(tuán)路：建筑控制制線之間的寬度，，需敷設(shè)供熱管線線的不宜小于10m；無供熱管線的不不宜小于8m；在在多雪地區(qū)區(qū)，應(yīng)考慮堆積清清掃道路積雪的面面積，道路寬度可可酌情放寬，但應(yīng)應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)規(guī)劃行政主管部門門的有關(guān)規(guī)定。基地道路等級(jí)劃分分34宅間道路斷面圖示示意居住小區(qū)級(jí)道路斷斷面圖示意居住組團(tuán)級(jí)道路斷斷面圖示意道路剖面示意圖35城市主干道城市次干道居住小區(qū)級(jí)道路居住組團(tuán)級(jí)道路宅間小路36距大中城市主干道道交叉口的距離，，自道路紅線交點(diǎn)點(diǎn)量起不應(yīng)小于70m；距非道路交叉口的的過街人行道（包包括引道、引橋和和地鐵出入口）最最邊緣線不應(yīng)小于于5m；距公共交通站臺(tái)邊邊緣不應(yīng)小于10m；距公園、學(xué)校、兒兒童及殘疾人等建建筑的出入口不應(yīng)應(yīng)小于20m；當(dāng)基地通路坡度較較大時(shí)，應(yīng)設(shè)緩沖沖段與城市道路連連接；與立體交叉口的距距離或其它特殊情情況時(shí)，應(yīng)按當(dāng)?shù)氐匾?guī)劃主管部門的的規(guī)定辦理?！?0m城市主干道居住區(qū)≥10mBUS站學(xué)校出入口≥20m出入口基地機(jī)動(dòng)車出人口口位置規(guī)定37城市快速路——城市道路中設(shè)有中中央分隔帶，具有有四條以上的車道道，全部或部分采采用立體交叉與控控制出入，供車輛輛以較高的速度行行駛的道路。建筑物與城市道路路或用地紅線的距距離：多層一般不不小于退讓5m，高層退讓不小于于10m從建設(shè)部門獲悉，，今后，沿道路兩兩側(cè)新建、擴(kuò)建、、改建的建筑物應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定后退退道路紅線。其中中，沿城市主、次次干路的各類建筑筑，后退距離應(yīng)當(dāng)當(dāng)不小于15m。

按照要要求，今后，沿城城市快速路的各類類建筑，后退距離離應(yīng)當(dāng)不小于20米；沿城市主、次次干路的各類建筑筑，后退距離應(yīng)當(dāng)當(dāng)不小于15m；沿城市支路的各各類建筑，后退距距離應(yīng)當(dāng)不小于10m；沿建制鎮(zhèn)主要道道路的各類建筑，，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于8m；沿建制鎮(zhèn)一般道道路的各類建筑，，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于5m；在道路交叉口的的建筑，其后退距距離還應(yīng)當(dāng)滿足道道路交通安全視距距要求。住宅紅線的退讓（如果規(guī)劃意意見書有具體要求求，則按規(guī)劃意見見書執(zhí)行）多、低層（1F-6F）≥10m道路高層≥5m38≥3m≥3m多、低層（1F-6F）裙房道路沿城市道路兩側(cè)新新建、改建無大量量人流、車流集散散的多、低層建筑筑（含高層建筑裙裙房），其后退道道路規(guī)劃紅線的距距離不得小于3m。在市區(qū)舊區(qū)中心心地段的商業(yè)街，，按此規(guī)定控制確確有困難的，經(jīng)城城市規(guī)劃管理部門門和公安交通管理理部門核定，其后后退距離可適當(dāng)縮縮小。39建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離(米)摘自《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》2.3.2-4北京地區(qū)住宅退讓讓要求40案例分析541居住區(qū)人口規(guī)模規(guī)規(guī)定建材市場(chǎng)京開高速京九鐵路中鐵黃土崗項(xiàng)目規(guī)劃條件總占地面積208628㎡規(guī)劃建筑面積247620㎡其中：建設(shè)用地面積99048㎡容積率≤2.5代征地面積109580㎡建筑密度≤25%規(guī)劃用途居住用地建筑限高≤60米規(guī)劃建筑面積：247620平方米。（其中約6萬平方米為限價(jià)房房；6萬平方米為廉租房房；12萬平方米為商品房房）42本案中，建筑產(chǎn)品品形態(tài)與容積率對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)系43容積率拆分其中，戶型配比是是根據(jù)市場(chǎng)研究的的結(jié)論得出的44總戶數(shù)：619+705+1536=286045道路紅線建筑紅線道路中心線建筑物應(yīng)距離城市市道路或用地紅線線的程度：多層一一般不小于退讓5m，高層退讓不小于于10M46做總體規(guī)劃之前，，先進(jìn)行地塊價(jià)值值分析居住價(jià)值：東地塊>西地塊商業(yè)價(jià)值：中間規(guī)劃路>兩側(cè)影響因素：京九鐵路>建材城>京開高速>城中村改善因素：東側(cè)綠地>西側(cè)綠地西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場(chǎng)綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境47確定規(guī)劃設(shè)計(jì)原則則西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積做滿，，實(shí)現(xiàn)總體2.5容積率；適度拆分總體容積率；；拔高西地塊容積率指標(biāo)標(biāo)，做足高度，降降低東地塊容積率率；所有商品住宅均為南北北通透的板式建筑筑，舒適性較高；；打造地塊內(nèi)部均質(zhì)質(zhì)化優(yōu)良環(huán)境。48確定總體規(guī)劃布局方向向西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊