房地產住宅設計要點解讀文件格式

11住宅設計要點解讀研發(fā)支持中心2011年12月2目錄樓層的劃分及產品形式124樓梯及電梯案例分析3住宅間距5居住區(qū)相關規(guī)范33樓層的劃分及產品形式4低層住宅為1F~3F；多層住宅為4F~6F；中高層住宅為7F~9F；高層住宅為≥10F;高度超過100m時，為超高層。

1F2F3F低層(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多層(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高層(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高層(≥10F)10F超高層(＞100m)住宅按層數劃分如下：5一般情況下，建筑產品形態(tài)與容積率有一定的對應關系容積率與產品形態(tài)低層多層中高層高層6容積率與產品形態(tài)7樓梯及電梯812-18層18層以上1-6層7-11層超高層樓梯及電梯9頂層為躍層住宅時，六層部分不計層數。其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設計地面的高度不超過16m時，可不設電梯。＜16米1F2F3F4F5F6F躍層無電梯住宅不應超過六層。1-6層住宅107層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯。

電梯不應與臥室、起居室緊鄰布置，受條件限制需要緊鄰布置時，必須采取有效的隔音和減震措施。超過六層的塔式住宅應設封閉樓梯間，如戶門采用乙級防火門時可不設。＞16米1F2F3F4F5F6F7F電梯7-11層住宅11優(yōu)：核心筒面積小小，使用率較高；；樓梯間自然采光光；核心筒規(guī)整，，戶型對稱。劣：戶型進深隨之之加大，影響采光光；受電梯影響，，在起居室須采取有效的隔音音和減震措施；優(yōu)：樓梯間自然采采光，戶型進深小小，采光好，劣：核心筒面積較較大，使用率較低低，且需犧牲一戶戶部分使用面積；；且有噪音震動影影響。7層及7層以上的住宅核心心筒的幾種常見形形式12十二層及以上的高高層住宅，每棟樓樓設置電梯不應少少于兩臺，其中宜宜配置一臺可容納納擔架的電梯（消消防電梯）。12-18層住宅13優(yōu)：用于樓門門面面寬較寬，且戶型型規(guī)整樓體，核心心筒自然采光，將將電梯對戶內的影影響減弱到最小。。劣：核心筒面積增增大，使用率減小小，路線長，直達達性不強。優(yōu)：樓體電梯共用用前室，減少面積積提高使用率，直直達性強，樓梯間間、電梯廳自然通通風采光，劣：電梯井貼近住住戶，有震動和噪噪音影響。12~18層住宅核心筒的幾幾種常見形式14根據《高規(guī)》要求，18層以上（不含）單元式住宅，需設置兩兩個安全出口，每每個疏散口有獨立立的前室并有獨立立的防煙樓梯間。。在設置兩個獨立立樓梯間確實困難難的情況下，可設設置剪刀梯且有各各自的消防前室。。在塔樓中，如設設置獨立的消防前前室確有困難，可可設置共用前室，，但必須有加壓送送風設備。18層以上住宅15什么是剪刀梯：多用于18層以上的住宅，其特點是是：在同一樓梯間間里設置了兩個樓樓梯，具有兩條垂垂直方向疏散通道道的功能。剪刀樓樓梯在平面設計中中可利用較狹窄的的空間，設置兩部部樓梯，因而提高高了建筑面積使用用率。16優(yōu)：樓梯間自然采采光通風，電梯井井緊貼樓梯間，對對住戶的影響不大大。劣：電梯廳需人工工照明，去往樓梯梯間的路線過長。。優(yōu)：樓梯間、電梯梯前室自然采光通通風，電梯、樓梯梯間直達性較強。。電梯與住戶之間間設有管道井進行空間過度，，減少電梯運行的的震動和噪音影響。剪刀梯與電梯結合合的幾種常見形式式175.12大地震后，西南地地區(qū)的高層都強制制要求設置避難層層超高層建筑高度超過100m的公共建筑，應設設置避難層，并應符合下列規(guī)定定：避難層的設置，自自高層建筑首層至至第一個避難層或或兩個避難層之間間，不宜超過15層。避難層可兼作設備備層。18封閉樓梯間：設有有能阻擋煙氣的雙雙向彈簧門的樓梯梯間。高層建筑的的封閉樓梯間的門門應為乙級防火門門防煙樓梯間：在樓樓梯間入口處設有有前室（面積不小小于6平方米，并設有防防排煙設施）或設設專供排煙用的陽陽臺、凹廊等，且且通向前室和樓梯梯間的門均為乙級級防火門的樓梯間間附件：封閉樓梯間間/防煙樓梯間19住宅間距20日照標準及氣候區(qū)劃住宅間距塔式建筑與板式建筑住宅間距，應以滿滿足日照要求為基基礎，綜合考慮采采光、通風、消防防、防震、管線埋埋設、避免視線干干擾等要求確定。。日照間距民用建筑的防火間距住宅朝向耐火等級的劃分住宅防火間距要求求側面間距21好朝向好朝向次好朝向在住宅建筑評價指指標體系中有：““平均每套良好朝朝向的臥室、起居居室面積以多者為為優(yōu)?！逼渲辛己贸蚴侵钢改舷蚝蜄|南向；東向為次好朝向。住宅朝向北22住宅類不能有純北北向套型設計規(guī)范要求：住住宅立項的項目，，不能出現純北向向的套型（即一套套住宅里面的客廳廳、臥室等主要居居室空間，不能全全部朝北，至少有有一個朝向南、東東或西，并滿足當當地的日照要求））住宅朝向北為了滿足規(guī)范和報規(guī)要求，，每一套房，至少少要有一個朝東或或者朝西的外窗（如圖中粉色戶型型）23h—太陽高度角H—前幢房屋檐口至地地面高度；H1—后幢房屋窗臺至地地面高度。日照間距日照間距，指前后后兩排或者幾排房房屋之間，為保證證后排房屋在規(guī)定定的時日獲得所需需日照量而保持的的一定間隔距離。。D（日照間距）H1hH北24IIVIIVIIIVVIVVIVIIIIII住宅日照標準應符符合下表規(guī)定日照間距/日照標準及氣候區(qū)區(qū)劃每個城市的規(guī)劃管管理部門依據全國國氣候區(qū)劃圖，結結合每個城市不同同的特點，制定不不同的日照要求25日照間距一般與項項目的建筑形式有有密切關系：塔式式建筑與板式建筑筑塔式建筑，是指各各個面長高比都小小于1的建筑板式建筑，是指塔式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB日照間距/塔式建筑與板式建建筑板樓的日照遮擋，，主要取決于前后后間距；而塔樓的的日照遮擋，主要要取決于左右空隙隙26民用建筑的耐火等等級應分為一、二二、三、四級。地下、半地下建筑筑(室)的耐火等級應為一一級；重要公共建建筑的耐火等級不不應低于二級。高層建筑的耐火等等級應分為一、二二兩級，一類高層建筑的耐耐火等級應為一級級，二類高層建筑筑的耐火等級不應應低于二級。裙房的耐火等級不不應低于二級。高高層建筑地下室的的耐火等級應為一一級。防火間距/耐火等級的劃分27防火間距/住宅防火間距要求求≥13m高層（≥10F）高層（≥10F）≥9m高層（≥10F）群房≥6m群房群房28住宅側面間距，應應符合下列規(guī)定：：(1)板式住宅，多層之之間不宜小于6m；多層建筑與多層層建筑的防火間距距應不小于6米，高層建筑與多多層建筑的防火間間距不小于9米，高層層與高層層建筑的防火間距距不小于13米。(2)高層塔式住宅、多多層和中高層點式式住宅與側面有窗窗的各種層數住宅宅之間應考慮視線線干擾因素，適當當加大間距?！?m板式住宅多層（4F-6F）防火間距/側面間距≥13m≥9m高層高層多層≥6m多層29居住區(qū)相關規(guī)范430基地機動車出人口口位置規(guī)定住宅紅線的退讓居住區(qū)分級基地道路等級劃分居住區(qū)相關規(guī)范31住區(qū)分級住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定住區(qū)人口規(guī)模越大，相應公公建配套的比例越越高；組團級配套套比例最低，僅需需滿足最基本的生生活需求即可。32公共服務設施控制制指標(㎡/千人)注：①居住區(qū)級級指標含小區(qū)和組組團級指標，小區(qū)區(qū)級含組團級指標標，②公共服務設施總總用地的控制指標標應符合表3.0.2規(guī)定；③總指標未含其他他類，使用時應根根據規(guī)劃設計要求求確定本類面積指指標；④小區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生類類未含門診所；⑤市政公用類未含含鍋爐房，在采暖暖地區(qū)應自行確定定公共服務設施控制制指標33注：小區(qū)路：建筑控制制線之間的寬度，，需敷設供熱管線線的不宜小于14m；無供熱管線的不不宜小于10m;組團路：建筑控制制線之間的寬度，，需敷設供熱管線線的不宜小于10m；無供熱管線的不不宜小于8m；在在多雪地區(qū)區(qū)，應考慮堆積清清掃道路積雪的面面積，道路寬度可可酌情放寬，但應應符合當地城市規(guī)規(guī)劃行政主管部門門的有關規(guī)定。基地道路等級劃分分34宅間道路斷面圖示示意居住小區(qū)級道路斷斷面圖示意居住組團級道路斷斷面圖示意道路剖面示意圖35城市主干道城市次干道居住小區(qū)級道路居住組團級道路宅間小路36距大中城市主干道道交叉口的距離，，自道路紅線交點點量起不應小于70m；距非道路交叉口的的過街人行道（包包括引道、引橋和和地鐵出入口）最最邊緣線不應小于于5m；距公共交通站臺邊邊緣不應小于10m；距公園、學校、兒兒童及殘疾人等建建筑的出入口不應應小于20m；當基地通路坡度較較大時，應設緩沖沖段與城市道路連連接；與立體交叉口的距距離或其它特殊情情況時，應按當地地規(guī)劃主管部門的的規(guī)定辦理?！?0m城市主干道居住區(qū)≥10mBUS站學校出入口≥20m出入口基地機動車出人口口位置規(guī)定37城市快速路——城市道路中設有中中央分隔帶，具有有四條以上的車道道，全部或部分采采用立體交叉與控控制出入，供車輛輛以較高的速度行行駛的道路。建筑物與城市道路路或用地紅線的距距離：多層一般不不小于退讓5m，高層退讓不小于于10m從建設部門獲悉，，今后，沿道路兩兩側新建、擴建、、改建的建筑物應應當按照規(guī)定后退退道路紅線。其中中，沿城市主、次次干路的各類建筑筑，后退距離應當當不小于15m。

按照要要求，今后，沿城城市快速路的各類類建筑，后退距離離應當不小于20米；沿城市主、次次干路的各類建筑筑，后退距離應當當不小于15m；沿城市支路的各各類建筑，后退距距離應當不小于10m；沿建制鎮(zhèn)主要道道路的各類建筑，，后退距離應當不小于8m；沿建制鎮(zhèn)一般道道路的各類建筑，，后退距離應當不小于5m；在道路交叉口的的建筑，其后退距距離還應當滿足道道路交通安全視距距要求。住宅紅線的退讓（如果規(guī)劃意意見書有具體要求求，則按規(guī)劃意見見書執(zhí)行）多、低層（1F-6F）≥10m道路高層≥5m38≥3m≥3m多、低層（1F-6F）裙房道路沿城市道路兩側新新建、改建無大量量人流、車流集散散的多、低層建筑筑（含高層建筑裙裙房），其后退道道路規(guī)劃紅線的距距離不得小于3m。在市區(qū)舊區(qū)中心心地段的商業(yè)街，，按此規(guī)定控制確確有困難的，經城城市規(guī)劃管理部門門和公安交通管理理部門核定，其后后退距離可適當縮縮小。39建設工程與一般城市道路紅線之間的最小距離(米)摘自《北京地區(qū)建設工程規(guī)劃設計通則》2.3.2-4北京地區(qū)住宅退讓讓要求40案例分析541居住區(qū)人口規(guī)模規(guī)規(guī)定建材市場京開高速京九鐵路中鐵黃土崗項目規(guī)劃條件總占地面積208628㎡規(guī)劃建筑面積247620㎡其中：建設用地面積99048㎡容積率≤2.5代征地面積109580㎡建筑密度≤25%規(guī)劃用途居住用地建筑限高≤60米規(guī)劃建筑面積：247620平方米。（其中約6萬平方米為限價房房；6萬平方米為廉租房房；12萬平方米為商品房房）42本案中，建筑產品品形態(tài)與容積率對對應關系43容積率拆分其中，戶型配比是是根據市場研究的的結論得出的44總戶數：619+705+1536=286045道路紅線建筑紅線道路中心線建筑物應距離城市市道路或用地紅線線的程度：多層一一般不小于退讓5m，高層退讓不小于于10M46做總體規(guī)劃之前，，先進行地塊價值值分析居住價值：東地塊>西地塊商業(yè)價值：中間規(guī)劃路>兩側影響因素：京九鐵路>建材城>京開高速>城中村改善因素：東側綠地>西側綠地西側綠化隔離帶東側綠化隔離帶東側居住地塊西側居住地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境47確定規(guī)劃設計原則則西側綠化隔離帶東側綠化隔離帶東側居住地塊西側居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積做滿，，實現總體2.5容積率；適度拆分總體容積率；；拔高西地塊容積率指標標，做足高度，降降低東地塊容積率率；所有商品住宅均為南北北通透的板式建筑筑，舒適性較高；；打造地塊內部均質質化優(yōu)良環(huán)境。48確定總體規(guī)劃布局方向向西側綠化隔離帶東側綠化隔離帶東側居住地塊西側居住地塊