房地產(chǎn)工程成本管理

房地產(chǎn)工程成本管理陸愛平2008.4房地產(chǎn)工程成本管理第一部分工程成本控制要點(diǎn)

第二部分目標(biāo)成本管理在當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)和競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場需求產(chǎn)品外，誰能在工程建設(shè)中既能確保工期質(zhì)量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造價(jià)，以最少的成本，獲取最大的效益，誰就能在競爭中獲取主動(dòng)，走向成功。第一部分工程成本控制要點(diǎn)如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理，達(dá)到降低成本多創(chuàng)效益為目的，就是要加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目全過程成本管理，即從工程設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、工程施工實(shí)施、工程結(jié)算審計(jì)等階段的幾個(gè)主要環(huán)節(jié)全方位、全過程進(jìn)行管理，只有這樣，才能使企業(yè)立足于競爭激烈的市場。第一部分工程成本控制要點(diǎn)主要分以下四個(gè)方面闡述:一、設(shè)計(jì)階段的成本控制二、工程招投標(biāo)階段的成本控制三、施工階段的成本控制四、工程結(jié)算階段的成本控制第一部分工程成本控制要點(diǎn)一、設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，在工程成本全過程控制中，必須抓住重點(diǎn)，這是有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。1、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。2、開展價(jià)值工程的應(yīng)用。3、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。第一部分工程成本控制要點(diǎn)二、工程招投標(biāo)階段的成本控制建設(shè)工程招標(biāo)，一般應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1、提出招標(biāo)申請(qǐng)書，由招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)人和招標(biāo)工程的條件進(jìn)行審核；2、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書；3、編制招標(biāo)文件；4、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查,并將審查結(jié)果通知各投標(biāo)人；

5、向合格的投標(biāo)人分發(fā)招標(biāo)文件和有關(guān)資料；

6、組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，并對(duì)有關(guān)問題作介紹和說明；

7、組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)；

8、組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；

9、發(fā)出中標(biāo)通知書；

10、簽訂合同。第一部分工程成本控制要點(diǎn)招標(biāo)工作的管理要點(diǎn):1、制訂科學(xué)合理的招標(biāo)計(jì)劃。2、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。3、對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鲂星檫M(jìn)行了解。4、對(duì)施工單位進(jìn)行深入考察。5、合理確定招標(biāo)方式和報(bào)價(jià)方式

。6、認(rèn)真編制招標(biāo)文件。7、評(píng)標(biāo)、詢標(biāo)、決標(biāo)。8、合同簽訂。第一部分工程成本控制要點(diǎn)合同管理應(yīng)注意的幾點(diǎn)：（1）應(yīng)及時(shí)簽訂施工承包合同，否則會(huì)給后續(xù)工作造成不良影響。（2）要充分利用合同評(píng)審的機(jī)會(huì)，發(fā)揮每個(gè)專業(yè)人員的作用，從不同的角度對(duì)合同條款進(jìn)行修改和完善。（3）備案合同的條款要完整，雙方約定的內(nèi)容應(yīng)全部寫入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。第一部分工程成本控制要點(diǎn)三、施工工階段的的成本控控制施工階段段成本控控制的關(guān)關(guān)鍵：一是控制制工程變變更；二是嚴(yán)格格審查承承包商的的索賠要要求;三是嚴(yán)格格執(zhí)行簽簽證管理理制度。。第一部部分工工程程成本本控制制要點(diǎn)點(diǎn)一)、工程變變更控控制工程變變更控控制應(yīng)應(yīng)注意意的問問題:1）、變變更聯(lián)聯(lián)系單單簽證證應(yīng)及及時(shí)，，否則則會(huì)影影響費(fèi)費(fèi)用的的核算算,甚至?xí)?huì)引起起經(jīng)濟(jì)濟(jì)糾紛紛，影影響結(jié)結(jié)算審審計(jì)工工作順順利進(jìn)進(jìn)行。。2）、簽簽證必必須達(dá)達(dá)到量量化要要求，，工程程簽證證單上上的每每一個(gè)個(gè)字、、每一一個(gè)字字母都都必須須清晰晰。3)、簽證證內(nèi)容容必須須與實(shí)實(shí)際相相符。。4)、加強(qiáng)強(qiáng)預(yù)見見性，，盡量量減少少簽證證發(fā)生生。第一部部分工工程程成本本控制制要點(diǎn)點(diǎn)二)、嚴(yán)格格審查查承包包商的的索賠賠要求求。施工單單位提提出的的索賠賠事件件主要要有以以下幾幾種：：1、合同同內(nèi)工工作內(nèi)內(nèi)容的的增加加或減減少；；2、設(shè)計(jì)計(jì)變更更、設(shè)設(shè)計(jì)失失誤和和設(shè)計(jì)計(jì)圖紙紙延遲遲交付付；3、非施施工方方原因因造成成的工工期拖拖延。。第一部部分工工程程成本本控制制要點(diǎn)點(diǎn)反索賠賠主要要從以以下幾幾方面面考慮慮：1、文明明施工工、安安全生生產(chǎn)、、標(biāo)化化工地地是否否符合合投標(biāo)標(biāo)書承承諾及及合同同要求求；2、人員員、機(jī)機(jī)械到到位率率是否否符合合投標(biāo)標(biāo)書承承諾及及合同同要求求；3、由于于乙方方原因因引起起工期期延誤誤，質(zhì)質(zhì)量達(dá)達(dá)不到到合同同要求求等。。三)嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行變變更聯(lián)聯(lián)系單單簽證證管理理制度度。第一部部分工工程程成本本控制制要點(diǎn)點(diǎn)四、工工程結(jié)結(jié)算階階段的的成本本控制制工程竣竣工結(jié)結(jié)算是是整個(gè)個(gè)工程程造價(jià)價(jià)控制制的最最后一一道關(guān)關(guān)口，，它既既反映映了整整個(gè)工工程的的最終終實(shí)際際造價(jià)價(jià)，也也反映映了建建設(shè)單單位對(duì)對(duì)工程程造價(jià)價(jià)方面面的控控制能能力。。第一部部分工工程程成本本控制制要點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)成成本管管理的的概念念及意意義：：目標(biāo)成成本管管理就就是在在企業(yè)業(yè)預(yù)算算的基基礎(chǔ)上上,根據(jù)企企業(yè)的的經(jīng)營營目標(biāo)標(biāo),在成本本預(yù)測測、成成本決決策、、測定定目標(biāo)標(biāo)成本本的基基礎(chǔ)上上,進(jìn)行目目標(biāo)成成本的的分解解、控控制分分析、、考核核、評(píng)評(píng)價(jià)的的一系系列成成本管管理工工作。。它以管管理為為核心心,核算為為手段段,效益為為目的的對(duì)成成本進(jìn)進(jìn)行事事前測測定、、日常?？刂浦坪褪率潞罂伎己撕?第二部部分目目標(biāo)標(biāo)成本本管理理使產(chǎn)品品成本本由傳傳統(tǒng)的的事后后算賬賬發(fā)展展到事事前控控制,為各部部門控控制成成本提提出了了明確確的目目標(biāo),從而形形成一一個(gè)全全企業(yè)業(yè)、全全過程程、全全員的的多層層次、、多方方位的的成本本體系系,以達(dá)到到少投投入多多產(chǎn)出出獲得得最佳佳經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益的目目的。。因此此,它是企企業(yè)降降低成成本,增加盈盈利和和提高高企業(yè)業(yè)管理理水平平的有有效方方法。。第二部部分目目標(biāo)標(biāo)成本本管理理(一)實(shí)施目目標(biāo)成成本管管理的的步驟驟目前公公司實(shí)實(shí)施目目標(biāo)成成本管管理的的步驟驟可概概括為為：目標(biāo)成成本的的確立立動(dòng)動(dòng)態(tài)跟跟蹤和和分析析總總結(jié)第二部部分目目標(biāo)標(biāo)成本本管理理目標(biāo)（（工程程）成成本的的確立立1）目標(biāo)標(biāo)成本本的概概念和和作用用：目目標(biāo)成成本是是建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目成本本控制制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，是是工程程成本本的控控制線線，作作用在在于心心中有有數(shù)，，它對(duì)對(duì)核算算項(xiàng)目目的預(yù)預(yù)期收收益情情況具具有重重要的的作用用。第二部部分目目標(biāo)標(biāo)成本本管理理2）編制制依據(jù)據(jù)：各各開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目在確確定目目標(biāo)成成本控控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)產(chǎn)品品定位位和檔檔次、、公司司已開開發(fā)類類似項(xiàng)項(xiàng)目的的成本本經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)，結(jié)結(jié)合地地區(qū)差差異、、材料料價(jià)格格差異異、地地質(zhì)差差異等等影響響成本本的要要素，，經(jīng)測測算后后確立立擬開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的工程程目標(biāo)標(biāo)成本本；目目標(biāo)成成本的的具體體表現(xiàn)現(xiàn)形式式為《項(xiàng)目工工程預(yù)預(yù)算費(fèi)費(fèi)用表表》。第二部部分目目標(biāo)標(biāo)成本本管理理2、成本本動(dòng)態(tài)態(tài)跟蹤蹤和分分析1）成本本動(dòng)態(tài)態(tài)跟蹤蹤的概概念和和作用用：動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本隨隨著工工程開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的推進(jìn)進(jìn)，工工程成成本隨隨著設(shè)設(shè)計(jì)變變更、、價(jià)格格波動(dòng)動(dòng)等因因素呈呈現(xiàn)上上下波波動(dòng)的的實(shí)際際成本本。反反映各各成本本項(xiàng)目目的動(dòng)動(dòng)態(tài)變變化情情況，，分析析原因因，提提出成成本控控制建建議。。第二部部分目目標(biāo)標(biāo)成本本管理理2）編制制依據(jù)據(jù)：以以目標(biāo)標(biāo)成本本----《《項(xiàng)目工工程預(yù)預(yù)算費(fèi)費(fèi)用表表》為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，根根據(jù)工工程形形象進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)算出出當(dāng)月月發(fā)生生的工工程成成本，，根據(jù)據(jù)當(dāng)月月設(shè)計(jì)計(jì)及工工程變變更、、材料料價(jià)格格變化化等變變動(dòng)因因素計(jì)計(jì)算出出費(fèi)用用變更更的增增減額額，與與目標(biāo)標(biāo)成本本進(jìn)行行對(duì)比比，分分析成成本增增減的的原因因，并并進(jìn)行行成本本動(dòng)態(tài)態(tài)跟蹤蹤；成成本動(dòng)動(dòng)態(tài)跟跟蹤的的表現(xiàn)現(xiàn)形式式為《工程成成本動(dòng)動(dòng)態(tài)跟跟蹤表表》。第二部分目目標(biāo)成本本管理3、總結(jié)1）總結(jié)的作作用：檢驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程目標(biāo)標(biāo)成本控制制的有效性性，以便積積累經(jīng)驗(yàn)，，吸取教訓(xùn)訓(xùn)，不斷提提升成本管管理能力，，同時(shí)也為為集團(tuán)同類類型項(xiàng)目成成本測算及及可行性研研究提供參參考依據(jù)。。第二部分目目標(biāo)成本本管理2）編制依據(jù)據(jù)：根據(jù)每每月工程成成本動(dòng)態(tài)跟跟蹤情況，，對(duì)整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目各類增增減費(fèi)用進(jìn)進(jìn)行匯總，，并對(duì)主要要費(fèi)用增減減情況進(jìn)行行分析和總總結(jié)；總結(jié)結(jié)本項(xiàng)目在在工程成本本控制過程程中的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和教訓(xùn)。?？偨Y(jié)的具具體表現(xiàn)形形式為《工程成本控控制總結(jié)報(bào)報(bào)告（預(yù)））》，附《工程結(jié)算費(fèi)費(fèi)用表》。第二部分目目標(biāo)成本本管理(二)成熟產(chǎn)品系系列工程成成本標(biāo)準(zhǔn)作用：1、為項(xiàng)目可可行性研究究估算成本本提供依據(jù)據(jù)；2、為施工圖圖設(shè)計(jì)提供供技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)；3、為制訂同同類型項(xiàng)目目工程目標(biāo)標(biāo)成本提供供依據(jù)。第二部分目目標(biāo)成本本管理四個(gè)系列的的工程成本本標(biāo)準(zhǔn)1）、春江花月系系列2）、桂花城（多多層、小高高層）系列列3）、別墅系列4）、深藍(lán)系列第二部分目目標(biāo)成本本管理結(jié)束語工程成本