年安徽宿州房地產(chǎn)市場報告

安徽宿州房地產(chǎn)市場分析析報告目錄前言第一部分：宿州州市城鄉(xiāng)基本本狀況人口+面積等名勝生活習慣第二部分：宿州州市宏觀市場場經(jīng)濟2005年上半半年人均“GDP”2005年上半半年人均消費費水平城市化進程狀況況第三部分：宿州州市城市規(guī)劃劃（區(qū)域分析析）第四部分：前三三季度房地產(chǎn)產(chǎn)交易情況分分析前三季度房地產(chǎn)產(chǎn)交易狀況前三季度房地產(chǎn)產(chǎn)價格增長狀狀況二手房交易狀況況第五部分：宿州州市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平總平規(guī)劃水平價格水平戶型水平景觀水平配套水平物業(yè)水平推廣水平營銷水平外立面水平第六部分：項目目分析周邊配套分析基地評估優(yōu)劣勢分析項目競爭對手分分析第七部分：項目目產(chǎn)品建議及及產(chǎn)品定位項目市場定位思思路項目市場定位建建議項目總體市場概概念和主題定定位項目文化定位建建議項目案名定位項目客戶定位總評規(guī)劃戶型建議景觀、配套建議議物業(yè)建議外立面建議前言本方案主要針對對九中項目，將將從市場研究究、價格、營營銷、推廣、銷銷售等方面進進行探討，并并在整合相關關的人力、物物力資源，兼兼顧提升房地地產(chǎn)開發(fā)公司司品牌的策略略思想指導下下，拿出一套套本部門認為為可獨立操作作項目的行銷銷策劃方案，一一來可通過公公司全員群策策群力的努力力，盡可能期期望的時間內(nèi)內(nèi)，實現(xiàn)預期期的市場效果果，二來該方方案可作為本本部門操盤的的主導思想，宏宏觀把控項目目的進度。最最終的目的，還還是要實現(xiàn)預預期可觀的利利潤，進一步步打響公司在在宿州的品牌牌第一戰(zhàn)。做做書為鑒，謹謹依之，長謀謀力行，循序序漸進。第一部分：宿州州市城鄉(xiāng)基本本狀況人口、面積等安徽的北大門宿宿州市，位于于黃淮平原南南端，與蘇、魯魯、豫3省11縣接壤，北北鄰江蘇徐州州市和山東菏菏澤市，西接接河南商丘市市，東連江蘇蘇淮陰市。1999年春，撤地地建市，設立立省轄宿州市市，轄碭山、蕭蕭縣、靈璧、泗泗縣和埇橋區(qū)區(qū)，110個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和8個街道辦事事處，2916個行政村，總總人口593萬人，總面面積9787平方公里。名勝宿州市有著悠久久的歷史。距距今一萬年前前，人類就已已在此生息繁繁衍。至秦漢漢時，已為“舟車會聚、九九州通衢之地地”。隋開“通濟渠”，遂成“扼汴控淮、當當南北沖要”的軍事重鎮(zhèn)鎮(zhèn)。公元809年，唐始置“宿州”。宿州文化積積淀豐厚，名名勝古跡眾多多。比較著名名的有涉故臺臺、皇藏峪、虞虞姬墓、九女女墳、林探花花府、閔子騫騫祠及墓等。公公元前２０９９年，陳勝、吳吳廣領導的中中國歷史上第第一次農(nóng)民起起義就發(fā)生在在宿州境內(nèi)，至至今仍留有盟盟誓誅暴的涉涉故臺。國家家森林公園——皇藏峪，曾曾是劉邦避秦秦兵之地。以以盛產(chǎn)玉石得得名的靈璧縣縣，是楚漢相相爭時垓下戰(zhàn)戰(zhàn)場，留下了了“霸王別姬”的百世美傳傳。古往今來來，吸引了眾眾多的墨客騷騷人緬懷憑吊吊，吟詠酬唱唱。生活消費習慣粗獷、豪爽的性性格，生活務務實，不喜浮浮夸。戶型朝向消費習習慣：喜好東東西方向，其其次就是中間間戶型樓層消費習慣：：購買二、三三房的客戶多多為剛結婚或或準備結婚的的年輕人，其其樓層喜好由由高至低。購購買一、二房房的客戶多為為年輕人或中中老年人為主主，老年人喜喜歡由低至高高而年輕人則則喜歡由高至至低。宿州市市的中老年人人更多的是喜喜歡一層帶落落地花園的。購買習慣：實在在，有多少錢錢買多少東西西。資金來源：宿州州的購房置業(yè)業(yè)者主要以年年輕人為主，資資金來源多由由家人合力出出資，自己積積蓄為輔。當?shù)叵M力：當當?shù)夭蝗鄙俑吒邫n消費品，對對中低檔的消消費有著驚人人的消費能力力。第二部分：宿州州市宏觀市場場經(jīng)濟2005年“GGDP”國民經(jīng)濟快速增增長。初步核核算，全年全全市生產(chǎn)總值值279.112億元。人均均國內(nèi)生總值值4796元（按常住住人口計算），比比上年增加909元。全社會會勞動生產(chǎn)率率8743元/人，比上年年增加1842元。產(chǎn)業(yè)增長：產(chǎn)業(yè)增長值增長比例三次產(chǎn)業(yè)比例第一產(chǎn)業(yè)125.01億億20.2%44.8第二產(chǎn)業(yè)68.33億11.7%24.5第三產(chǎn)業(yè)85.78億8.8%30.7勞動力結構：勞勞動力結構繼繼續(xù)調(diào)整。年年末全市從業(yè)業(yè)人員達到320.8萬人，比上上年增加3.2萬人。年末末城鎮(zhèn)人口登登記失業(yè)率4.2％。產(chǎn)業(yè)勞動力人口增減值第一產(chǎn)業(yè)208.3萬人人減少6.1萬人人第二產(chǎn)業(yè)41.1萬人增加4萬人第三產(chǎn)業(yè)71.4萬人增加5.3萬人人在崗職工23.32萬人人增加2.63萬萬人物價總水平上漲漲：全年居民民消費價格總總水平比上年年增長4.3％。類別增長比例食品11.1%居住9%煙酒及用品、醫(yī)醫(yī)療療保健1.7%個人用品0.2%2005年上半半年人均消費費水平居民人均支配收入收入增長消費性支出消費增長城鎮(zhèn)居民701313.2%485213.8%農(nóng)民213024.9%129212.3%在崗職工平均年年工資10572元,比上年增長29.8%。城市化進程狀況況城鎮(zhèn)化是未來宿宿州現(xiàn)代化建建設的重要任任務，也是擴擴大內(nèi)需、刺刺激經(jīng)濟增長長的有效途徑徑。未來五年年，將是宿州州城鎮(zhèn)化在面面的擴張基礎礎上向規(guī)模聚聚集轉(zhuǎn)變的重重要時期，“十五”期間要初步步建成以宿州州市為中心，四四個縣城為次次中心，以中中心建制鎮(zhèn)和和重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)所所在地為依托托的城鎮(zhèn)化網(wǎng)網(wǎng)絡，城鎮(zhèn)化化水平將大幅幅度提高，城城鎮(zhèn)功能將由由以滿足自我我需求為主的的內(nèi)向型服務務向積極輻射射周邊地區(qū)的的開放型服務務轉(zhuǎn)變，進一一步把宿州市市建設成具有有一定特色的的皖東北中心心城市。第三部分：宿州州市城市規(guī)劃劃（區(qū)域分析析）宿州市的房地產(chǎn)產(chǎn)版塊主要分分為三大版塊塊：市中心版版塊、南部版版塊、北部版版塊。市中心版塊：宿宿州市的城區(qū)區(qū)相對較小，但但是從人流的的分布情況來來看，市中心心的人口密集集度相對比較較高，配套設設施也相對集集中。目前在在售的項目有有裕城花園、中中煤大廈；產(chǎn)產(chǎn)品的緊缺，造造成了市中心心項目價格與與邊緣地區(qū)項項目價格的差差異性不是很很大。從市調(diào)調(diào)中不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)宿州市民偏偏好于向市中中心購置房產(chǎn)產(chǎn)，而明年即即將推出的產(chǎn)產(chǎn)品也較為緊緊缺。（同科科·城市廣場項項目）。北部版塊：縱觀觀宿州，城市市的北部還比比較荒蕪。雖雖然北部的各各個項目相隔隔太遠，無法法相互呼應，配配套設施無法法達到基本的的生活要求，但但是市政府辦辦公場所的遷遷移，也表明明了市政府對對開發(fā)北部區(qū)區(qū)域的決心。我我們有理由相相信在未來幾幾年內(nèi)北部將將會迎來高速速發(fā)展的時機機。（如銀河河綠苑、錦繡繡江南等都屬屬于大項目）南部版塊：俯瞰瞰宿州市南部部區(qū)域，會發(fā)發(fā)現(xiàn)該地區(qū)住住宅密集（如如：水木華庭庭、怡?；▓@園、現(xiàn)代嘉苑苑、溫馨花園園等），各個個樓盤的開發(fā)發(fā)都集中于此此。未來的[紡織路]的建成將連連接西昌路與與淮海路這兩兩個城市交通通要道，使得得該區(qū)域的交交通更加四通通八達，而南南部版塊也是是宿州市民公公認的富人區(qū)區(qū)。第四部分：20005年房地產(chǎn)住住宅交易情況況分析前三季度房地產(chǎn)產(chǎn)交易狀況時間成交套數(shù)成交面積成交金額成交平均價第一季度4493.43萬平方方米米4316.022萬萬元1259.055元元/平方米第二季度6297.48萬平方方米米11296.1155萬元1510.8元元//平方米第三季度86819.61萬平平方方米34711.7766萬元1770.1元元//平方米結論：由上可以以看出2005年房地產(chǎn)交交易量在不斷斷的增大，每每個季度的交交易量平均上上升39%，平均交易易價也隨著市市場的需求呈呈明顯上升勢勢頭。2005年平均價格格上漲至1770元/平方。前三季度房地產(chǎn)產(chǎn)價格增長狀狀況宿州市前三季度度房產(chǎn)價格增增長迅速，從從第二季度至至第三季度的的房產(chǎn)在售項項目的成交價價格走勢上看看，2005年是一個價價格增長年，當當年價格上漲漲200元。二手房交易狀況況宿州市二手房交交易市場屬于于起步階段。目目前還不存在在正規(guī)的二手手房交易公司司，而更多的的二手房交易易，都是在親親朋好友之間間進行，還沒沒真正走向市市場化與商業(yè)業(yè)化。第五部分：宿州州市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平總平規(guī)劃水平產(chǎn)品形態(tài)：當?shù)氐氐闹饕枨笄笠远鄬訛橹髦?。小高層也也可接受但是是對于高層部部分的需求并并不強烈。主主要原因還是是高層部分的的價格難以接接受，總價偏偏高。樓間距：在該市市政府的強制制要求下，該該市各項目的的樓間距由之之前的短間距距轉(zhuǎn)變?yōu)榇箝g間距?，F(xiàn)推出出的產(chǎn)品的樓樓間距以1：1.6為主。交通動線：各項項目的規(guī)劃中中還沒有人車車分流的概念念。建筑結構：安徽徽地區(qū)不屬于于地震帶，當當?shù)叵M者并并沒有框架結結構的搞震性性與耐久性的的產(chǎn)品意識。美美廬花園中臨臨中央花園幾幾幢框架結構構戶型與旁邊邊混合結構戶戶型價格相差差無幾，市場場的認可度及及認知度不是是很高。中央景觀：當?shù)氐馗鱾€項目對對于中央景觀觀還不是很重重視，據(jù)我們們調(diào)查得知，各各個樓盤靠近近景觀部分的的住宅是各項項目最先銷售售的產(chǎn)品。2、價格水平項目名稱平均價格（元//平平方米）相對平均價（元元//平方米）恒馨水木華庭15501697光彩美廬花園1500環(huán)宇銀河綠苑1780溫馨花園1500怡海花園1650裕城花園1900中煤大廈2000目前在宿州市城城東、城西、城城中、城北４４區(qū)中，中心心區(qū)的房價居居高，南區(qū)和和北區(qū)的房價價相對較低。水水木華庭一帶帶的房價每平平方米在15550元左右右，在中區(qū)6層以下的商商品房最高售售價已達到每每平方米18800元。位位于宿州市城城中心區(qū)中煤煤大廈等樓盤盤，售房基價價每平方米11880元，在在北區(qū)銀河綠綠苑一帶，有有些樓盤的房房價每平方米米已摸高到11780元。而而如今在這兩兩個區(qū)域內(nèi)頗頗為引人注目目的中煤大廈廈15層以上的高高層商住樓，最最高房價大多多達到了每平平方米20000元。至于于新興起的城城北新區(qū)，在在2003年還高舉著著每平方米千千元以下住房房的誘人牌子子，眼下也隨隨波逐流抬高高了身價，每每平方米千元元以下的住房房已經(jīng)難以尋尋覓，該區(qū)的的房價目前都都基本在每平平方米16997元左右。戶型水平戶型點評：戶型一建筑面積：1113.63平方米戶型優(yōu)勢：南北北通透，形成成一個通風、采采光、采景俱俱佳的高貴布布局各大功能分區(qū)自自然分割，布布局合理，客客居分離，干干濕分離二進深設計，室室內(nèi)動線分明明，無浪費空空間。以人為本，戶型型方正合理。戶型劣勢：缺少少工作陽臺客廳的景觀陽臺臺也是生活陽陽臺，不利使使用。戶型二建筑面積：955平方米戶型優(yōu)勢：三房房、二房自由由調(diào)配。滿足足業(yè)主不同需需求戶型劣勢：暗廳廳設計。客廳廳無采光 三進深深設計。戶型三建筑面積：1665平方米戶型優(yōu)勢：框架架結構打破傳統(tǒng)的建筑筑格局，獨享享一梯兩戶尊尊貴空間全明通透，主次次分明動靜分離，干濕濕分離獨特的圓弧形陽陽臺設計，視視野開拓。戶型劣勢：客廳廳太狹長。戶型四建筑面積：877.6平方米戶型優(yōu)勢：二房房二廳一廚一一衛(wèi)全明通透，主次次分明動靜分離，干濕濕分離戶型劣勢：客廳廳的景觀陽臺臺也是生活陽陽臺，不利使使用。產(chǎn)品分析：800—90平方米（表一）項目名稱光彩美廬花園現(xiàn)代嘉苑怡?；▓@溫馨花園水岸華庭裕城花園面積87.9平方87.64平方方95平方/92平方/戶型功能二房二廳一衛(wèi)一一廚廚二房二廳一衛(wèi)一一廚廚二房二廳一衛(wèi)一一廚廚三房二奪一衛(wèi)一一廚廚客廳面積25平方19.6平方15.21平方方明/暗明明暗明開間4.2米4米3.9米進深5.6米4.9米3.9米陽臺個數(shù)一個一個一個二個寬長4.2米4米4.2米（表二）項目名稱光彩美廬花園現(xiàn)代嘉苑怡海花園溫馨花園水岸華庭裕城花園梯戶數(shù)一梯二戶一梯二戶一梯二戶一梯二戶結構混合混合混合混合公攤衛(wèi)生間明/暗明明明明個數(shù)/面積1個/5.4平平方1個/5.4平平方1個/4.3平平方1個臥室面積16.38平方方19.11平方方18.9平方開間3.9米3.9米4.2米進深4.2米4.9米4.9米衛(wèi)生間無無無無窗戶外飄窗外飄窗外飄窗90—110平平方米：（表一）項目名稱光彩美廬花園現(xiàn)代嘉苑怡?；▓@溫馨花園水岸華庭裕城花園面積/107.11平平方方104平方100.58平平方方110平方/戶型功能三房二廳一衛(wèi)一一廚廚三房二廳一衛(wèi)一一廚廚三房二廳一衛(wèi)一一廚廚三房二廳一衛(wèi)一一廚廚客廳面積18.72平方方15.12平方方明/暗明明暗明開間3.9米3.6米進深4.8米4.2米陽臺個數(shù)一個一個二個二個寬長3.9米3.6米3米（表二）項目名稱光彩美廬花園現(xiàn)代嘉苑怡海花園溫馨花園水岸華庭裕城花園梯戶數(shù)一梯二戶一梯二戶一梯二戶一梯二戶結構混合混合混合混合公攤衛(wèi)生間明/暗明明明明個數(shù)/公衛(wèi)面積積1個/6.488平方1個/4.622平方1個臥室面積17.28平方方15.12平方方16.38平方方開間3.6米3.6米3.9米進深4.8米4.2米4.2米衛(wèi)生間無無無無窗戶外飄窗外飄窗平窗140平方—1160平方：（表一）項目名稱光彩美廬花園現(xiàn)代嘉苑怡?；▓@溫馨花園水岸華庭裕城花園面積161平方143.85平平方方143平方153.89平平方方152平方戶型功能四房三廳二衛(wèi)一一廚廚一傭人房房四房二廳二衛(wèi)一一廚廚三房二廳二衛(wèi)一一廚廚三房二廳二衛(wèi)一一廚廚三房二廳二衛(wèi)一一廚廚客廳面積36平方21.6平方25.2平方20.16平方方明/暗明明明明明開間4.8米4.5米4.5米4.2米進深7.5米4.8米5.6米4.8米陽臺個數(shù)二個一個一個二個二個寬2.4米長7.4米4.5米4.5米8.1米4.2米（表二）項目名稱光彩美廬花園現(xiàn)代嘉苑怡海花園溫馨花園水岸華庭裕城花園梯戶數(shù)一梯二戶一梯二戶一梯二戶一梯二戶一梯二戶結構框架混合混合混合框架公攤衛(wèi)生間明/暗明明明明/暗明/暗個數(shù)/公衛(wèi)面積積2個/5.766平方2個/7.4平平方2個/8.6平平方2個2個/5.4平平方臥室面積15.12平方方17.28平方方17.28平方方17.18平方方開間3.6米3.6米3.6米3.6米3.6米進深4.2米4.8米4.8米4.8米衛(wèi)生間4.68平方5.94平方4.32平方6.24平方窗戶轉(zhuǎn)角窗外飄窗外飄窗外飄窗陽臺總結主臥分析：所設計的戶型產(chǎn)產(chǎn)品的主臥室室均安排在南南向各面積段的主臥臥室面積設計計均偏大，面面積范圍15.12—18.72平方米。主主要尺寸（3.9米×4.8米）（3.9米×4.5米）（3.9米×4.2米）（3.6米×4.2米）次臥、書房分析析：次臥的分布無規(guī)規(guī)律次臥的大小從111——15平方米不等等書房的面積從99——11平方米不等等傭人房分析：當當?shù)剡€沒有傭傭人的概念和和設計。廚房分析：面積積從3—8平方米不等等，主要面積積集中在7平方米。除除美廬花園項項目設計的戶戶型中有工作作陽臺外，其其它項目設計計的戶型均沒沒有設計工作作陽臺。衛(wèi)生間分析：宿州當?shù)馗鱾€項項目的戶型只只有120平方以上的的戶型才設計計二個衛(wèi)生間間，各項目對于衛(wèi)生生間的采光與與通風比較重重視，各項目目設計的戶型型衛(wèi)生間均有有采光點面積：4—6平平方米不等功能分區(qū)：宿州州幾個新項目目（如銀河綠綠苑、錦繡江江南、水岸華華庭等）對于于衛(wèi)生間的功功能化與分區(qū)區(qū)比較重視，戶戶型中出現(xiàn)了了三進深衛(wèi)生生間，使用更更方便。也首首先提出了洗洗衣間的概念念?？蛷d分析：分布分析：目前前市面上客戶戶的分布有南南廳、北廳、邊邊廳的分布戶戶型，其中南南廳占其主導導地位。市面面上也有北廳廳的產(chǎn)品，研研究發(fā)現(xiàn)，北北廳均屬于大大進深的戶型型，開發(fā)商也也是出于無奈奈才設計了此此種戶型，雖雖然北廳也得得到了市場的的認可，但在在中原或北方方地區(qū)北面在在冬天是非常常寒冷，而且且市場還不成成熟，消費者者還看不到其其中的利害關關系。所以在在設計北廳的的戶型上，必必須謹慎。開間：客廳的開開間從3.9米——4.5米，其中大大部分開間在在4.2米進深：客廳的進進深從4.5米——7米，其中大大部進深在5米。80——1000平方米的客客廳面積：18——25平方米110——1330平方米的客客廳面積：19——26平方米陽臺分析：陽臺臺從功能上區(qū)區(qū)分為生活陽陽臺，景觀陽陽臺，工作陽陽臺南向的陽臺為生生活活陽臺，南南向向雙陽臺設設計計只有裕城城花花園項目，將將將景觀陽臺臺與與生活陽臺臺區(qū)區(qū)分。工作陽臺：裕城城花花園與美廬廬花花園有設計計部部分帶工作作陽陽臺的戶型型，其其余各項目目的的戶型均不不設設計工作陽陽臺臺。北面設計：北面面封封閉式陽臺臺，南南面非封閉閉式式陽臺。房型分析：市調(diào)后發(fā)現(xiàn)二房房、三三房是目前前市市場的主流流產(chǎn)產(chǎn)品，購買買者者較多是準準備備結婚的年年輕輕人，有小小孩孩的購買三三房房，沒有小小孩孩的購買兩兩房房，銷售速速度度也比較理理想想。單身公公寓寓是市場的的空空白點，目目前前市場的單單身身公寓只有有現(xiàn)現(xiàn)代城市花花園園才有設計計此此種戶型，其其其體量較低低，單單身公寓此此房房型市場空空間間是值得研研究究的，其面面對對的主要客客戶戶群可以面面對對（資金不不足足的剛結婚婚的的年輕人）。四四房的產(chǎn)品在在市場上體量量較少，并且且區(qū)域也有針針對性，市中中心大面積房房型在銷售上上比較理想，周周邊地區(qū)的銷銷售不是很理理想。戶型趨勢：市場上的戶型在在這這兩年中得得到到了長足的的發(fā)發(fā)展，戶型型也也呈多元化化路路線。外飄飄窗窗、轉(zhuǎn)角窗窗、突突窗、六角角窗窗、小錯層層、大大寬度陽臺臺、孤孤形陽臺）一一一一浮出水水面面，消費者者也也慢慢的接接受受了這樣戶戶型型。全明結結構構、干濕分分離離、獨立客客戶戶、大開間間短短進深、第第三三廳戶型上上也也得到優(yōu)化化。景觀水平該市的景觀還處處于于初級階段段，有有項目大小小之之分。小項項目目景觀上還還是是以綠地與與硬硬景為主。大大大項目因其其占占地的優(yōu)勢勢，景景觀上的發(fā)發(fā)揮揮空間更大大（如如水景觀概概念念）。市場場對對景觀的變變化化還沒有出出現(xiàn)現(xiàn)大的反應應，但但是隨著錦錦繡繡江南一期期的的落成，會會讓讓更多人發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)景觀帶來來的的改變，我我相相信隨著市市場場的成熟，景景景觀將也是是該該市消費者者選選房的其中中一一個標準。配套水平在配套方面，該該市市的配套理理念念還不成熟熟，配配套也僅限限于于幼兒園、老老老人活動中中心心，戶外簡簡易易健身器材材等等。大多數(shù)數(shù)的的項目對配配套套的概念也也比比較模糊。配配配套對于消消費費者而言不不是是選擇該樓樓盤盤的首要標標準準。但是在在強強大的市場場引引導下，完完善善的配套設設施施會慢慢的的被被人所接受受。物業(yè)水平物業(yè)：目前該市市各各項目對物物業(yè)業(yè)的投入并并不不是特別看看重重，保安的的工工作也只是是僅僅限于站崗崗、巡巡邏。建議議我我們位于衛(wèi)衛(wèi)校校的項目可可以以從物業(yè)著著手手，打造宿宿州州市第一物物業(yè)業(yè)品牌。首首先先衛(wèi)校的項項目目不大，投投入入的不多，但但但可以為后后期期的項目打打好好基礎。推廣水平因該市地域較小小，并并且人流比比較較集中，所所以以該地區(qū)主主要要的宣傳手手段段是戶外廣廣告告。如圖：：營銷素質(zhì)水平通過宿州市房地地產(chǎn)產(chǎn)各個項目目售售樓部的暗暗訪訪后得出，屬屬屬于當?shù)亻_開發(fā)發(fā)商自行銷銷售售的項目，售售售樓人員的的個個人素質(zhì)并并不不是很專業(yè)業(yè)。對對于外地的的代代理公司所所代代理的項目目營營銷水平已已經(jīng)經(jīng)達到了相相當當?shù)母叨??？偪偪傮w而言，目目目前該市各各房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商商對于售樓樓部部這個對外外的的形象部門門，并并不是特別別的的重視；銷銷售售人員對于于樓樓盤的講解解、銷銷售道具的的運運用、保護護、專專業(yè)形象的的建建立還未達達到到基本的要要求求。外立面水平縱觀宿州各個項項目目的房產(chǎn)，你你你會發(fā)現(xiàn)江江南南一帶的立立面面風格，已已經(jīng)經(jīng)潛移默化化的的影響了當當?shù)氐氐拈_發(fā)商商與與建筑商，這這這與江南一一帶帶開發(fā)商不不斷斷介入投資資有有關。第六部分：項目目分分析周邊配套分析文化：市重點中中學學第九中學學、宿宿州第一中中學學、十二小小學學（南校）購物：五洲超市市交通：8路公交交車車公共配套公園：：運運糧河公園園基地評估南區(qū)項目所在區(qū)區(qū)域域進行描述述、分分析有利于于宏宏觀把控項項目目，站在區(qū)區(qū)域域板塊的角角度度對項目進進行行市場競爭爭定定位，以下下為為該區(qū)域的的特特征描述：：南區(qū)項目處在宿宿州州南部地帶帶，已已經(jīng)形成新新居居住區(qū)和學學習習文化結合合區(qū)區(qū)。2004--2005年，在附近近的幾個樓樓盤盤開發(fā)的轟轟轟轟烈烈，從從專專業(yè)的角度度來來看，這說說明明了本區(qū)域域的的地產(chǎn)發(fā)展展到到了新的階階段段。本區(qū)域真正意義義上上的高檔項項目目相對缺少少。因因為市場需需求求量較大，市市市場對項目目的的開發(fā)要求求不不是很高，整整整個市場上上處處于賣方市市場場向買方市市場場轉(zhuǎn)換時期期。優(yōu)劣勢分析項目S（Strrengthhh強勢）、W(Weeakneesss弱勢)，O(Oppportuunnity機會)，T(Thhreat威脅)分析有助于于對項目的的整整體把握，認認認清項目自自身身特點以及及外外部環(huán)境對對項項目的影響響，從從而可以制制定定較有效的的市市場戰(zhàn)略。優(yōu)勢（S）區(qū)域優(yōu)勢多路公交車經(jīng)過過，上上班、購物物、休休閑、探友友很很方便。周邊大配套齊備備，第第九中學、二二二中、宿州州醫(yī)醫(yī)院等都是是步步行2--15分鐘左右路路程。南北視野良好，改改造后周邊環(huán)環(huán)境清靜舒適適。本項目處在城中中與與城東結合合部部，隨著城城市市建設發(fā)展展方方向向東西西移移，本位置置生生活、工作作兩兩相宜。優(yōu)勢提升策略：：可舉辦“購物我我最最近”購物競速活活動，讓客客戶戶切實感覺覺到到交通的便便利利。與周邊學校建立立“教育直通車”，本社區(qū)業(yè)業(yè)主的子女女每每年可以享享受受一定限額額的的教育培養(yǎng)養(yǎng)金金。強化社區(qū)風景優(yōu)優(yōu)美美，戶型設設計計合理、居居住住條件良好好，空空氣和綠化化都都是宿州其其他他樓盤無法法比比擬的優(yōu)勢勢。規(guī)劃優(yōu)勢1.7—1.99左左右的容積積率率獲得了更更多多的建筑面面積積，時尚與與傳傳統(tǒng)相結合合的的風格建筑筑和和多節(jié)點景景觀觀也使之成成為為地標性建建筑筑，從而利利于于知名度的的傳傳播。有住有商的物業(yè)業(yè)組組合，一方方面面滿足社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)配套，另另一一方面為部部分分業(yè)主提供供經(jīng)經(jīng)營機會。優(yōu)勢提升策略：：將地標性建筑的的形形象進一步步傳傳達到大眾眾心心里，形成成開開發(fā)區(qū)域的的精精神象征開展“創(chuàng)業(yè)基金金”大競取取活動，使使更更多具有創(chuàng)創(chuàng)富富精神的人人們們慕名而來來。產(chǎn)品優(yōu)勢本項目是目前宿宿州州市場開發(fā)發(fā)力力度比較大大一一個大規(guī)模模項項目，起綠綠化化和多節(jié)點點景景觀水景的的設設置是宿州州絕絕無僅有的的“五個一流”：：一流流規(guī)劃設計計，一一流景觀設設計計，一流施施工工質(zhì)量，一一流流形象工程程，一一流生活品品質(zhì)質(zhì)。目前的省內(nèi)檢查查也也取得了好好評評，在宿州州市市屬于對外外招招商引資項項目目，得到省省領領導和市領領導導的大力支支持持。（此處處可可大力吹噓噓）優(yōu)勢提升策略：：■進行項目全過過程營營銷，從項項目目開發(fā)的各各個個過程和角角度度，挖掘每每步步的亮點。使使使消費者形形成成“一流項目，一一一流居住”的觀念。劣勢（W）周邊生活配套，尤尤其是大型購購物中心還不不完善。雖緊鄰主干道，卻卻與城中距離離相對較遠。項目地段相對市市場場競爭，樓樓盤盤眾多，人人氣氣雖旺，卻卻選選擇眾多，在在在吸引目標標客客戶方面難難度度相對要大大。按規(guī)劃處要求要要打打造開發(fā)區(qū)區(qū)域域東部顯著著性性建筑，但但是是樓層出于于總總體房價考考慮慮，不能過過高高。劣勢規(guī)避策略：：以社區(qū)會所名義義，做做好本項目目裙裙樓的配套套招招商或經(jīng)營營，不不僅要滿足足業(yè)業(yè)主日常生生活活消費，還還要要提升他們們的的生活品質(zhì)質(zhì)。項目緊鄰開發(fā)區(qū)區(qū)域域主干道，可可可在建設開開發(fā)發(fā)區(qū)域檔次次最最高的售樓樓處處的同時，做做做好周圍景景觀觀，給予來來訪訪客戶第一一上上佳印象。（可可學習美廬樓樓盤）可通過大型、有有效效的活動吸吸引引目標消費費群群體前來銷銷售售現(xiàn)場參觀觀，同同時可增加加人人氣。（銷銷售售現(xiàn)場要保保持持客戶長時時間間逗留現(xiàn)場場）現(xiàn)在消費市場不不是是目標客戶戶群群買不起樓樓，而而是沒有適適合合他們的房房子子，總價高高一一點對他們們來來說算不了了什什么，關鍵鍵是是你給他們們建建設生活氛氛圍圍是否能得得到到他們的認認可可？因此有有必必要從生活活方方式角度，多多多多闡述我我們們項目未來來倡倡導的生活活方方式。我們在一開始，就就必須明確該該項目不是“平民生活區(qū)”，而是高品品質(zhì)高舒適性性的人文居住住區(qū)。機會點（O）開發(fā)區(qū)域土地供供應應很高，樓樓盤盤眾多，人人民民素質(zhì)的日日益益提高，高高品品位，大型型城城中城性質(zhì)質(zhì)居居住區(qū)當前前入入市必成熱熱寵寵。開發(fā)區(qū)域總體發(fā)發(fā)展展方向隨城城市市開發(fā)環(huán)境境的的日益緊張張和和開發(fā)區(qū)域域的的偏移，必必為為本項目增增加加市場契機機?？梢越柚_發(fā)區(qū)區(qū)域域東部第一一高高品質(zhì)樓盤盤進進行造勢，合合合理引導市市場場潛在目標標客客戶進行投投資資購買。開發(fā)區(qū)域缺少精精品品項目，缺缺乏乏高檔定位位項項目。開發(fā)區(qū)域的項目目基基本都沒有有社社區(qū)會所，目目目前生活水水平平較為低下下。威脅點（T）活躍的購買市場場，勢勢必引起眾眾多多開發(fā)企業(yè)業(yè)進進入，潛在在住住宅供應量量會會隨之增加加?，F(xiàn)有的地產(chǎn)項目目其其品質(zhì)提升升的的周期較快快，開開發(fā)商明確確通通過產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)取得市場場競競爭優(yōu)勢，宣宣宣傳推廣的的投投入也加大大，競競爭的激烈烈程程度只能是是日日趨嚴重。政策面因素的潛潛在在危險：平平抑抑房價一直直是是國家宏觀觀調(diào)調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)市市場的目標標；；人民幣加加息息的壓力日日益益增加。通通貨貨膨脹的速速度度反映出政政府府對銀根緊緊縮縮的不力，按按按揭門檻的的提提高，開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域土地供供應應的無計劃劃性性等都會對對房房地產(chǎn)市場場產(chǎn)產(chǎn)生較嚴重重的的不確定性性因因素。國八八條條的實施，一一一方面打壓壓高高檔項目的的開開發(fā)，另一一方方面引起的的全全國房價小小幅幅度微調(diào)使使一一些消費者者開開始持幣觀觀望望。目前消費者對我我區(qū)區(qū)域的心理理認認同感較差差。威脅規(guī)避策略：：針對現(xiàn)有市場的的競競爭情況，我我我們必須打打出出項目鮮明明的的特點，大大打打差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略略，同時要要先先入為主，搶搶搶占市場。如果在宣傳項目目的的同時，做做好好宣傳工作作，讓讓公司在短短時時間內(nèi)建立立品品牌優(yōu)勢，同同同時獲得行行業(yè)業(yè)和消費者者的的認可,同時做好廣廣告費用預預算算和成本控控制制，多花一一點點錢可以取取得得意想不到到的的結果。國家宏觀政策對對房房地產(chǎn)的控控制制，我們的的項項目預計二二月月份開始啟啟動動，既占得得先先機又心中中有有數(shù)，在國國內(nèi)內(nèi)相關政策策允允許的前提提下下，盡最大大可可能實現(xiàn)我我們們的開發(fā)預預期期。當然，我我我們還要時時刻刻關注地產(chǎn)產(chǎn)政政策動向，預預預測政府行行為為，隨時進進行行宿州地產(chǎn)產(chǎn)市市場研究，設設設立地產(chǎn)預預警警系統(tǒng)。競爭對手分析項目分析：項目名稱占地規(guī)模(平方米)價格（元/平方米）物業(yè)費（元/月·平方方米）面積段（平方米）主力面積（平方米）層高（米）恒馨水木華庭1700015500.2—0.3387--170087、107、1182.8光彩美廬花389--160089、1202.8環(huán)宇·銀河綠苑苑33000017800.3//2.8溫馨花園/15000.3100--26600100、1200、1302.8現(xiàn)代嘉苑////87、113、1072.8怡?；▓@2016116500.395--170095、1102.8裕城花園8500019000.394--152294、1102.8中煤大廈/2000/88--140088、100、1402.8恒馨水岸華庭項目位置宿州市中軸淮海海南南路開發(fā)商皖北煤電集團、恒恒馨房地產(chǎn)開開發(fā)公司占地面積17000平方方物業(yè)性質(zhì)9幢6+1多層層住宅、沿沿街店面總戶數(shù)162主力面積87、92、1107、118銷售均價1550元/mm22主力總價14.3萬銷售狀況一期只余四套工程狀況封頂物業(yè)管理人和物業(yè)（開發(fā)發(fā)商商自己的物物業(yè)業(yè)）社區(qū)配套臨九中聯(lián)系電話光彩美廬花園項目位置張仙廟路開發(fā)商江西民生集團宿宿州州生生置業(yè)業(yè)占地面積18萬平方物業(yè)性質(zhì)34幢多層、77幢小高高層、4幢聯(lián)排別墅墅總戶數(shù)一期432套主力面積89、120銷售均價1500元/平平方方米主力總價13.4萬、1188萬銷售狀況一期交房，余中中心心花園框架架房房三幢工程狀況準現(xiàn)房物業(yè)管理社區(qū)配套幼兒園、老人活活動動中心等聯(lián)系電話環(huán)宇·銀河綠宛宛項目位置銀河路開發(fā)商宿州市環(huán)宇房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公公司占地面積500畝物業(yè)性質(zhì)總戶數(shù)主力面積銷售均價1780元/平平方方米主力總價銷售狀況工程狀況物業(yè)管理淅江新這物業(yè)管管理理有限公司司社區(qū)配套會所、幼兒園、小小學、菜市場場、超市等聯(lián)系電話溫馨花園項目位置淮河中路開發(fā)商宿州市勤業(yè)建設設開開發(fā)有限公公司司占地面積物業(yè)性質(zhì)5幢多層、233間沿沿街店鋪總戶數(shù)206套主力面積100、1200、130銷售均價1500元/平平方方米主力總價18萬銷售狀況只余部分店鋪工程狀況現(xiàn)房物業(yè)管理宿州市廣信物業(yè)業(yè)管管理有限公公司司社區(qū)配套無聯(lián)系電話現(xiàn)代嘉苑項目位置西昌路與淮河路路交交界處開發(fā)商浙江占地面積物業(yè)性質(zhì)8幢多層、1幢幢小高高層、1幢高層總戶數(shù)主力面積87、113、107銷售均價主力總價銷售狀況未開盤工程狀況地基物業(yè)管理社區(qū)配套聯(lián)系電話怡?；▓@項目位置西昌南路與紡織織路路交叉口開發(fā)商安徽省宿州市信信城城房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有限公司司占地面積20161平方方米米物業(yè)性質(zhì)9幢多層、沿街街店面面總戶數(shù)334主力面積95、110銷售均價1650元/平平方方米主力總價15.7萬銷售狀況只余四套工程狀況現(xiàn)房物業(yè)管理社區(qū)配套臨九中聯(lián)系電話裕城花園項目位置汴河中路4688號號開發(fā)商浙江裕城實業(yè)投投資資有限公司司占地面積8.5萬平方米米物業(yè)性質(zhì)25幢多層、22幢高層層總戶數(shù)主力面積銷售均價1900元/平平方方米主力總價銷售狀況余部分尾房工程狀況現(xiàn)房物業(yè)管理社區(qū)配套市中心聯(lián)系電話中煤大廈項目位置汴河路與大澤路路交交界處開發(fā)商安徽金裕房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)有限公公司司占地面積物業(yè)性質(zhì)1幢17層高層層、1幢6++1層多層、沿沿街兩層商商業(yè)業(yè)與內(nèi)街商商業(yè)業(yè)街總戶數(shù)347套主力面積88、100、140銷售均價2100元/平平方方米主力總價18.5萬、2288萬銷售狀況14層以上的余余較多工程狀況封頂物業(yè)管理社區(qū)配套市中心聯(lián)系電話總結分析宿州市周邊地區(qū)區(qū)的的價格與市市中中心的銷售售價價格相比差差距距不大，平平均均價差在200—300元/平方。宿州市各項目的的主主力面積與與暢暢銷面積均均在在87—110平方米，二二房房、三房戶戶型型。消費者在購房中中層層高并不是是首首選條件。根據(jù)售樓小姐所所述述，目前消消費費者對物業(yè)業(yè)水水平的要求求不不高，對物物業(yè)業(yè)的收費的的高高低也有一一定定的抗性。第七部分：項目目產(chǎn)產(chǎn)品建議及產(chǎn)產(chǎn)品定位只有做好宏觀把把控控，中觀分分析析，以及市市場場細分，才才可可以對項目目做做到有的放放矢矢，控放自自如如。正是在在此此基礎上，我我我們花大功功夫夫?qū)椖窟M進行行細致入微微的的深入研究究和和分析，隨隨后后結合項目目自自身的規(guī)劃劃優(yōu)優(yōu)勢（規(guī)劃劃設設計方案），在在項目SWOT分析基礎上上，廣開思路路，歸納總結結并形成本項項目的綜合性性定位。在項項目的定位策策略中，我們們策略主張采采取“揚長避短，放放大優(yōu)勢，提提煉賣點，大大膽創(chuàng)新”的方針，用用定位策略宏宏觀把控項目目走勢和方向向，同時盡量量保證項目在在運作過程中中形成和保持持其獨特的核核心競爭力。項目市場定位思思路路基本思考點地產(chǎn)政策和輿論論導導向，使得得市市場存在變變數(shù)數(shù)。開發(fā)區(qū)域高品位位項項目市場競競爭爭激烈（現(xiàn)現(xiàn)代代嘉苑，溫溫馨馨苑，水木木華華庭等），同同同板塊已（或或或?qū)ⅲ﹩觿拥牡捻椖勘舜舜碎g間存在（或或潛潛在）著激激烈烈的市場競競爭爭。偏南的位置，使使得得其與開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域紡織路路兩兩側的同類類產(chǎn)產(chǎn)品競爭中中處處于較為有有地地位。開發(fā)區(qū)域的開發(fā)發(fā)項項目普遍缺缺少少樓市精神神，營營銷推廣純純粹粹是商品的的叫叫賣。開發(fā)區(qū)域的樓市市正正處于“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)型期。6、消費者市場場的細細分是否可可以以重新制定定新新的劃分標標準準和依據(jù)。客戶的產(chǎn)品認可可度度和歸屬感感到到底在哪里里？？是價值觀觀？？是人生觀觀？？抑或世界界觀觀？市場判斷項目產(chǎn)品應該面面對對多元化市市場場和不同消消費費需求，為為客客戶進行產(chǎn)產(chǎn)品品量身打造造，或或者進行引引導導性消費。消費群產(chǎn)生購買買的的動機，應應不不少于兩種種物物業(yè)功能，或或或商或住或或投投資，或三三功功能隨意組組合合。項目產(chǎn)品應該具具有有極高的實實用用性和收益益性性，使客戶戶較較容易產(chǎn)生生購購買決策。項目形成自己一一種種獨特的精精神神，這種精精神神甚至可以以代代表一個區(qū)區(qū)域域或者一個個時時代的精神神，成成為社會焦焦點點。我們要用超前的的服服務（銷售售服服務、物業(yè)業(yè)服服務、環(huán)境境等等），形成成開開發(fā)區(qū)域樓樓市市轉(zhuǎn)型標桿桿。市場目標：在盡盡可可能短的時時間間內(nèi)，實現(xiàn)現(xiàn)利利潤和收益益，主主要依靠項項目目自身品質(zhì)質(zhì)優(yōu)優(yōu)勢的塑造造和和宣傳?，F(xiàn)代人缺少自己己的的生活“信仰”，我們的項項目將用“宗教”使吸納眾多多門徒膜頂頂朝朝拜。項目市場定位建建議議項目市場定位建建立立市場定位指導原原則則：細分市市場場，實行市市場場差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略略。近幾年年宿宿州項目建建設設主要以開開發(fā)發(fā)為住，當當?shù)氐氐拈_發(fā)公公司司對于自主主開開發(fā)的項目目經(jīng)經(jīng)驗不足，配配配套設施的的管管理和建立立、軟軟環(huán)境的建建立立和維護是是一一個弱點。所所所以，以更更好好的產(chǎn)品，更更更高的檔次次，更更優(yōu)的管理理服服務，打造造特特定的具有有市市場差異性性、創(chuàng)創(chuàng)新性、長長久久競爭能力力的的產(chǎn)品，針針對對某一特定定的的消費群體體，實實行“殲滅戰(zhàn)”。項目形象定位如果說一個項目目就就是一個人人的的話，那么么當當它第一次次出出現(xiàn)在大眾眾面面前應是怎怎樣樣一個形象象呢呢？是風情情萬萬種演繹在<<20446>>里的上海小小資？還是是婉婉約清秀的的江江南女子？？還還是身價百百萬萬香車美女女相相隨的“大佬”？還是山水水間淡泊名名利利的大智大大儒儒？抑或其其他他？……該項目自有有它的形象象：：緊鄰九中中，一一墻之隔，得得得天獨厚，沉沉沉思與智慧慧并并存，俯瞰瞰眾眾生的眼神神與與氣勢，超超然然物外的冷冷靜靜與沉著……他的形體俊俊朗大氣（設設設計風格），他他的衣著打扮扮沉穩(wěn)內(nèi)斂（標標準用色），他他的語言智慧慧精彩（文案案），他的氣氣質(zhì)攝人心魄魄（項目精神神）。項目總體市場概概念念和主題定定位位本項目集居住、辦辦公、學習、購購物、休閑、娛娛樂、為一體體，而又超乎乎大眾生活消消費層次，以以獨特的差異異化產(chǎn)品和市市場細分，在在宿州開發(fā)區(qū)區(qū)域首次集中中展示獨特生生活。該項目目的出現(xiàn)，將將真正為宿州州地區(qū)的高品品味生活者們們樹立新生活活標準。因此此，在此基礎礎上，我們不不妨這樣表述述本項目的主主題定位：中中國（宿州）首首座。1、主題定位關關鍵詞詞延伸：宿州——安徽———中原開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟圈首座——前無僅僅有——隨后后的第二座座、第第三座態(tài)度——品位態(tài)態(tài)度——高品品位態(tài)度——高品位生活活態(tài)度城市——開發(fā)區(qū)區(qū)域——發(fā)展展的中國——發(fā)展中的宿宿州2、關于主題定定位的的說明：中國：只有高起起點點，站得高高，才才可能獲得得別別人的關注注。宿宿州，只是是產(chǎn)產(chǎn)品的所在在地地，但產(chǎn)品品和和開發(fā)商由由此此而知名中中國國。我們的的目目標鎖定全全國國，我們不不做做井底之蛙蛙。品品位生活者者：：改變穩(wěn)重重和和勤勞的傳傳統(tǒng)統(tǒng)觀念，眼眼光光、雙手和和信信念開創(chuàng)生生活活新品質(zhì)的的人人們。生活活特特區(qū)：有獨獨自自的生活標標準準和法則，不不不以財富衡衡量量身份層次次，崇崇尚智慧的的非非法定“社會”。項目文化定位建建議議一種追求完美的的心心態(tài)，可以以改改變一個人人的的心靈，一一個個追求完美美的的靈魂，可可以以創(chuàng)造自己己有有品位，有有價價值的人生生。那那么，一句句話話（開發(fā)區(qū)區(qū)域域大有前途途）能能否帶動一一個個城市的飛飛速速發(fā)展？答答案案，不可置置否否，關鍵在在于于理解。開開發(fā)發(fā)區(qū)域大有有前前途——開發(fā)區(qū)域要要大發(fā)展——開發(fā)區(qū)域發(fā)發(fā)展動力——開發(fā)區(qū)域的的精神改變變生生活態(tài)度，創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)造全新生生活活品質(zhì)，便便是是開發(fā)區(qū)域域的的精神。——項目文化定定位。數(shù)百百年年前的生活活文文化積淀，形形形成生活全全新新