物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理與成本管控

物業(yè)項(xiàng)目

預(yù)算管理與成本管控物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理一、預(yù)算管理的意義（一）是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的重要手段管理處的資源是有限的，預(yù)算的過程就是資源分配的過程。只有預(yù)先全面考慮、精心考慮才能將各種資源的配置達(dá)到最優(yōu)，才能使各種資源發(fā)揮最大的效益。（二）是項(xiàng)目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段預(yù)算的過程是分析工作、分解工作的過程。預(yù)算就是將資源分配到管理過程的每個(gè)環(huán)節(jié)和每個(gè)細(xì)節(jié)。因此，優(yōu)化預(yù)算的前提優(yōu)化物業(yè)管理過程。（三）是項(xiàng)目提升整體管理水平的重要手段

預(yù)算管理不僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)問題，更是一個(gè)管理問題。預(yù)算管理好的管理處，肯定管理水平也高。因此，提升預(yù)算管理水平肯定能促進(jìn)提升管理處的整體管理水平。二、項(xiàng)目的預(yù)算主體誰花錢，誰預(yù)算。沒有預(yù)算不給錢。強(qiáng)調(diào)全員預(yù)算或全員參與預(yù)算。要建立“項(xiàng)目經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員、工程技術(shù)人員”三位一體的預(yù)算管理小組，來領(lǐng)導(dǎo)和組織本單位預(yù)算管理工作。三、預(yù)算管理的內(nèi)容1.預(yù)算編制2.預(yù)算執(zhí)行3.預(yù)算控制4.預(yù)算調(diào)整5.預(yù)算總結(jié)6.預(yù)算獎罰四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）1.全預(yù)算編制應(yīng)“橫向到邊，縱向到底，中間到位”。2.細(xì)如預(yù)算人工費(fèi)，人頭要細(xì)到0.幾人（因?yàn)榭赡軒讉€(gè)人干一項(xiàng)活，也可能幾個(gè)人干一項(xiàng)活），上班時(shí)間要精細(xì)到0.幾小時(shí)。3.實(shí)預(yù)算要做實(shí)。預(yù)算編制前要進(jìn)行工作分析和工作分解。預(yù)算就是將一年、一季、一月要干的事情以貨幣形式反映出來。科學(xué)預(yù)算的基礎(chǔ)是有效的工作分析和工作分解。五、預(yù)算編制的方法1.固定預(yù)算（靜態(tài)預(yù)算）（1）以過去實(shí)際支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)的相關(guān)因素，在過去實(shí)際支出基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的預(yù)算。（2）其假設(shè)的前提是：現(xiàn)在的業(yè)務(wù)活動是必須的；所有的各項(xiàng)開支都是合理的；增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。（3）主要特點(diǎn)是預(yù)算編制后，一般不作變動或更改，具有相對固定性。2.零基預(yù)算（1）零基預(yù)算是以零為基礎(chǔ)的預(yù)算（2）零基預(yù)算不受以往實(shí)際支出費(fèi)用水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期內(nèi)業(yè)務(wù)活動的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量，從而確定費(fèi)用預(yù)算。（3）有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費(fèi)的使用效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的競爭實(shí)力。六、間接費(fèi)用的預(yù)算編制1.辦公費(fèi)主要包括管理處支付的辦公用品費(fèi)、電話費(fèi)、郵寄費(fèi)、發(fā)票工本費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、擺花費(fèi)等辦公費(fèi)用，對各項(xiàng)目費(fèi)用管理處要進(jìn)行分析對比，將費(fèi)用明細(xì)到各項(xiàng)目、各崗位進(jìn)行核算，定額包干到個(gè)人。2.業(yè)務(wù)費(fèi)是指管理處發(fā)生的餐費(fèi)等對外接待費(fèi)用，不包括內(nèi)部加班用餐費(fèi)用，管理處可按以前年度平均指標(biāo)進(jìn)行核算。七、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算內(nèi)內(nèi)容及公式1.人工費(fèi)用的預(yù)算算（1）組織架構(gòu)的確確定（2）人工費(fèi)用的預(yù)預(yù)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法律律法規(guī)的要求以以及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)預(yù)算。人工費(fèi)用用包括：工資、、獎金及雙薪、、工資附加費(fèi)、、社會保險(xiǎn)費(fèi)、、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)費(fèi)、其他。（3）工資的預(yù)算單單位（元/月）根據(jù)確定的組織織架構(gòu)，遵循公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)預(yù)算。（4）獎金及雙薪根據(jù)確定的組織織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行獎金雙薪的的核算、發(fā)放。。根據(jù)確定的組織架構(gòu)構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)節(jié)費(fèi)、上下班交交通費(fèi)用的核算算。保安人員配備應(yīng)應(yīng)考慮的因素？？（1）有幾個(gè)進(jìn)出口口？是進(jìn)人還是進(jìn)車或或是人車混進(jìn)？？有沒有智能化化道閘系統(tǒng)？如如有，進(jìn)口和出出口是否可以分分開？有沒有門門禁系統(tǒng)？高層層有沒有值班室室？（2）小區(qū)保安設(shè)施施的配置情況如如何？（3）小區(qū)業(yè)主的構(gòu)構(gòu)成情況如何？？（4）車場是如何設(shè)設(shè)置的？（5）商鋪是否臨街街？保潔人員配置應(yīng)應(yīng)考慮哪些因素素？（1）保潔的要求（2）保潔的范圍（3）小區(qū)的新舊程程度（4）垃圾的清運(yùn)次次數(shù)（5）小區(qū)的容積率率2.行政費(fèi)用的預(yù)算算（1）低值易耗品購購置費(fèi)用（2）項(xiàng)目辦公用水水電費(fèi)水費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目水費(fèi)使用情情況（含飲用水水）：使用水費(fèi)金額=使用量（立方/月）*水費(fèi)收費(fèi)費(fèi)單價(jià)飲用水金額=飲用水（桶/月）*桶飲用水水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處處照明、空調(diào)、、辦公設(shè)備配置置情況：照明電費(fèi)=辦公照明功率*每天實(shí)際使用用時(shí)間*電費(fèi)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器電費(fèi)負(fù)負(fù)、=辦公設(shè)備功率*每天實(shí)際使用時(shí)時(shí)間*電費(fèi)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（3）辦公設(shè)備維護(hù)護(hù)費(fèi)主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)機(jī)、打印機(jī)、空空調(diào)等辦公設(shè)備備每月的保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)用。（4）通訊費(fèi)物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。包括：手機(jī)費(fèi)、、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)通訊費(fèi)等。（5）公干車輛費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的的需要，確定每月月固定外出辦公公的車輛費(fèi)用。。（6）交際應(yīng)酬費(fèi)因管理需要訂購的的資料、書籍、報(bào)報(bào)刊雜志等。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)算算（1）折舊費(fèi)用項(xiàng)目正常管理需要所購置的固固定資產(chǎn)按使用用年限進(jìn)行折舊舊。固定資產(chǎn)包括：：辦公設(shè)備：電電話機(jī)、傳真機(jī)機(jī)、打印機(jī)、空空調(diào)、電視機(jī)、、保險(xiǎn)柜；清潔綠化工具：：除草機(jī)、洗地地機(jī)、吸塵器、、打蠟機(jī)、高壓壓清洗機(jī)折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)原值/固定的使用年限限/12月（2）資產(chǎn)的推銷項(xiàng)目前期發(fā)生的的開辦費(fèi)根據(jù)物物業(yè)服務(wù)管理合合同合同年限進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)?。?）固定資產(chǎn)修理理費(fèi)前期購置的固定資產(chǎn)，按照照固定資產(chǎn)折舊舊的15%計(jì)提修理費(fèi)4.物料消耗的預(yù)算算（1）服裝費(fèi)的預(yù)算算按照服裝的制作成本和使使用年限進(jìn)行分分?jǐn)?。?）保潔物料的消消耗根據(jù)物業(yè)管理配置的保潔材料，按按照實(shí)際使用年年限進(jìn)行攤銷。。（3）環(huán)境綠化物料料消耗根據(jù)物業(yè)管理綠綠化面積及綠化化品種，按照養(yǎng)養(yǎng)護(hù)的需要預(yù)算算材料的消耗。。（4）物業(yè)維修物料料的消耗根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施設(shè)備清單，，按照設(shè)備每天天實(shí)際運(yùn)行情況況進(jìn)行維修物料料消耗預(yù)算。5.小區(qū)公共費(fèi)用的的預(yù)算（1）公共用電根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備清單，按照設(shè)備備的功率，每天天實(shí)際工作的時(shí)時(shí)間進(jìn)行公共用用電的預(yù)算。電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量*電梯梯功率*30天*電梯每天使使用時(shí)間*電費(fèi)費(fèi)單價(jià)電梯通風(fēng)、照明明、降溫電費(fèi)=電梯數(shù)量*功率率*30天*電梯每天使用時(shí)時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)公共照明系統(tǒng)電費(fèi)公共照明電費(fèi)=照明器具功率*30天*相應(yīng)照明設(shè)設(shè)備每天實(shí)際使使用時(shí)間的總和和*電費(fèi)單價(jià)供配電系統(tǒng)電費(fèi)變壓器電費(fèi)=變壓器功率*電電費(fèi)單價(jià)*30天*24小時(shí)消防系統(tǒng)電費(fèi)消防水泵=消防水泵的數(shù)量量*消防水泵的的功率*電費(fèi)單單價(jià)*2.5小時(shí)/3月送排煙風(fēng)機(jī)=送排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量量*送排煙風(fēng)機(jī)機(jī)功率*電費(fèi)單單價(jià)*2.5小時(shí)/3月中央控制室電費(fèi)費(fèi)=中央控制室所有有電器功率*30天*每天實(shí)際運(yùn)運(yùn)行的時(shí)間*電電費(fèi)單價(jià)給排水電費(fèi)供水變頻泵、潛潛水泵使用的電電費(fèi)=泵的功率*數(shù)量量*30天*每天實(shí)際運(yùn)運(yùn)行的時(shí)間*電電費(fèi)單價(jià)泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)功率*30天*每天實(shí)際運(yùn)運(yùn)行的時(shí)間（2）公共水費(fèi)綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（根據(jù)體系系要求，每月平平均澆水15天，每次澆水滲滲透土壤3公分）綠化水費(fèi)=綠化面積*0.03*50%*15天*水費(fèi)單價(jià)（（含排污費(fèi)、加加壓費(fèi)）清潔用水清潔用水=估計(jì)每天用水量量*30天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加加壓費(fèi)）泳池用水泳池用水=泳池容量*3次（每年換水3次）/12月*水費(fèi)單價(jià)景觀用水景觀用水=每天耗水用量*30天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加加壓費(fèi)）物業(yè)項(xiàng)目成本管管控一、要不要進(jìn)行行成本管控？1.酬金制資金-支出=結(jié)余（不足）酬金的性質(zhì)：收收入？利潤？支支出？成本？酬金計(jì)提的基數(shù)？為為什么？？酬金計(jì)提的比例？2.包干制收入-成本=利潤3.混合制既實(shí)行酬金金制，計(jì)提提管理酬酬金，又又實(shí)行包包干制，，獲取利利潤。后兩種方式物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)都要要獲取利利潤，因因此必須須控制成本本，從成本本中扣利利潤。如何進(jìn)行行成本控控制？1.運(yùn)用價(jià)值值工程價(jià)值工程程又稱為價(jià)價(jià)值分析析，是對對產(chǎn)品服服務(wù)進(jìn)行行功能分分析，使使目標(biāo)以以最低的的總成本本，可靠靠地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品服服務(wù)的必必要功能能，從而而提高產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)務(wù)的價(jià)值值。對于每項(xiàng)工作、每每個(gè)崗位位、每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)、、每樣物物品，我我們都要要問一問問，這是是什么？？它是干干什么的的？它的的功能是是什么？？業(yè)主需需要嗎？？它是必必須的嗎嗎？有沒沒有替代代的方法法？有沒沒有改進(jìn)進(jìn)的空間間？功能能下降一一些成本本是否會會下降一一些？這一原理應(yīng)用用于物業(yè)管理理早期介介入階段段價(jià)值工程程的具體體運(yùn)用就就是在物物業(yè)管理理實(shí)踐中中尋找““替代品”，包括括：1.材料的替替代品2.工具的替代品3.方法的替代品4.人的替代品動物替代人年齡大的的替代年年齡小的的文化低的替代代文化高高的形象差的替替代形象象好的保潔員替代保保安員（2）低值易耗耗品的控制A.批量進(jìn)貨貨。一是是保證時(shí)時(shí)間，二二是價(jià)格格肯定要要低；B.以舊換新新。就是是維修工工要換東東西或者者要領(lǐng)東東西，必必須要以以舊換新新；C.局部更換換。如水水龍頭壞壞了，不不要更換換整個(gè)，，更換局局部零件件就可以以了；D.拆分再用用。E.重復(fù)利用用。油漆漆刷子用用完之后后用水浸浸泡，重重復(fù)利用用；F.修了再用用。G.定期檢查查。尤其其是一些些長期不不使用的的設(shè)備，，要經(jīng)常常去看一一下，檢檢查并做做好記錄錄；（3）地下停停車場的的電費(fèi)，，可以通通過廣告告牌的形形式，既既可以美美化停車車場，又又可以節(jié)節(jié)約電費(fèi)費(fèi)。（4）小區(qū)進(jìn)進(jìn)入口改改成門禁禁系統(tǒng)（5）節(jié)能減減耗，采采用節(jié)能能燈3.控制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)意識識：在談判判和簽訂訂合同中中，應(yīng)盡盡可能把把有關(guān)事事項(xiàng)約定定清楚，，特別是是涉及合合同期限限、雙方方收益分分配、責(zé)責(zé)任劃分分等重大大問題時(shí)時(shí)，一定定要書面約定定清楚，并并考慮一一定的潛潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素。。對小區(qū)區(qū)經(jīng)營類類合同的的期限，，原則上上與物業(yè)業(yè)管理合合同期限限保持一一致；對對利用小小區(qū)設(shè)施施設(shè)備所所產(chǎn)生的的經(jīng)營收收益，應(yīng)應(yīng)約定為為管理處處收益。。2.完善細(xì)節(jié)節(jié)管理物業(yè)管理理是從成本本中摳利潤。物物業(yè)管理理企業(yè)成成本呈現(xiàn)現(xiàn)：“點(diǎn)多、面面廣、線線長”的特點(diǎn)點(diǎn)，這些些特點(diǎn)要要求我們們更關(guān)心心成本的的細(xì)節(jié)，，要將成成本管理理的重點(diǎn)點(diǎn)細(xì)化到到服務(wù)的的每一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。。例如：（1）公共水水電的控控制計(jì)量無遺漏—是水電精精益控制制的前提提和基礎(chǔ)礎(chǔ)。計(jì)量無空白—有相應(yīng)的的能源使使用規(guī)定定，安排排專人管管理和控控制設(shè)備備運(yùn)行時(shí)時(shí)間，杜杜絕一切切可能的的無管理理狀態(tài)。。如長明明燈、夜夜班責(zé)任任不明確確或安排排不當(dāng)造造成無人人關(guān)閉用用電系統(tǒng)統(tǒng)等情況況。4.強(qiáng)化責(zé)任成本本建立責(zé)任成本本中心責(zé)任成本本中心是是物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)建立責(zé)責(zé)任中心心機(jī)制的的一種形形式。成本中心心是指僅僅僅對成成本發(fā)生生負(fù)責(zé)的的責(zé)任中中心。各管理處處、各職職能部門門都可以以成為成成本責(zé)任任中心。。責(zé)任中心心的考核核是在確確保品質(zhì)質(zhì)指標(biāo)的的前提下下，重點(diǎn)點(diǎn)考核成成本預(yù)算算的完成成情況。。5.降低組織成本本組織成本本是影響響物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)成本的的一個(gè)重重要因素素，也是是物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)在成本本控制中中所忽略略的。組組織成本本可以分分為靜態(tài)和動態(tài)兩個(gè)部分分，其中中靜態(tài)成成本就是是組織結(jié)結(jié)構(gòu)本身身所決定定的成本本；動態(tài)態(tài)成本則則是組織織在運(yùn)作作過程中中，由于于機(jī)制不不同導(dǎo)致致效率不不同，從從而引起起的成本本不同。。因此，，降低組組織成本本要從以以下兩方方面著手手：警示意意識：對小小區(qū)內(nèi)內(nèi)一些些可能能影響響業(yè)主主人身身、財(cái)財(cái)產(chǎn)安安全的的隱患患要及及時(shí)的的清查查和排排除；；對一一些無無法避避免的的潛在在隱患患，應(yīng)應(yīng)以醒醒目標(biāo)標(biāo)志警警示業(yè)業(yè)主。。溝通意意識：對一一些涉涉及業(yè)業(yè)主利利益的的事項(xiàng)項(xiàng)和活活動，，應(yīng)及及時(shí)的的以適適當(dāng)?shù)牡姆绞绞礁嬷w體業(yè)主主或有有關(guān)業(yè)業(yè)主。。報(bào)告意意識：對業(yè)業(yè)主的的一些些違規(guī)規(guī)或違違法行行為，，及業(yè)業(yè)主之之間的的一些些侵權(quán)權(quán)糾紛紛，如如管理理處無無法協(xié)協(xié)調(diào)，，應(yīng)及及時(shí)報(bào)報(bào)告有有關(guān)部部門或或者業(yè)業(yè)主委委員會會。法律意意識：要注注意證證據(jù)的的搜集集、保保留，，無論論是費(fèi)費(fèi)用的的追繳繳，還還是警警示、、告示示或者者報(bào)告告都應(yīng)應(yīng)當(dāng)保保留證證據(jù)。。證據(jù)據(jù)的載載體可可以是是書面面材料料、錄錄音資資料、、錄像像資料料、影影視資資料及及實(shí)物物資料料等等等。1）完善善組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)，也也就是是完善善組織結(jié)構(gòu)的的硬件部部分；（1）職能能部門門設(shè)置置要少少而精精（2）要考考慮是是內(nèi)部部專業(yè)業(yè)化還還是外外部專專業(yè)化化（3）管理理能否否采取取“1+N”的模模式（4）能否否白天天值班班人員員和夜夜班值值班人人員的的要求求不一一樣，，甚至至考慮慮用業(yè)業(yè)主值值班頂頂管費(fèi)費(fèi)