年中國(guó)中部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)

中部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2006年122月20日地產(chǎn)研究中心心一綜述隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展，房房地產(chǎn)行業(yè)成成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱行業(yè)業(yè)，近些年全全國(guó)涌現(xiàn)出來(lái)來(lái)一批優(yōu)秀的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，帶動(dòng)動(dòng)了我國(guó)其他他行業(yè)的快速速發(fā)展，同時(shí)時(shí)也大大改善善了我國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的居住住條件。隨著著房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的不斷高漲漲，房?jī)r(jià)成為為各個(gè)領(lǐng)域的的熱門話題，隨隨著我國(guó)一線線城市的房?jī)r(jià)價(jià)快速的上揚(yáng)揚(yáng)，也引起了了國(guó)家相關(guān)部部門的重視，從從而采取了一一系列宏觀調(diào)調(diào)控手段，從從金融政策、土土地政策等來(lái)來(lái)對(duì)整個(gè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行調(diào)控。隨著著2006年6月初“國(guó)六條”的頒布，到到后續(xù)的“新六條”的上演，一一切表明著房房地產(chǎn)行業(yè)在在實(shí)踐中不斷斷波折前進(jìn)。從國(guó)家層面上來(lái)來(lái)看，宏觀調(diào)調(diào)控的打擊力力度主要集中中在中國(guó)一線線城市，比如如上海、北京京、深圳、廣廣州等。但作作為二、三線線城市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)卻剛剛剛進(jìn)入繁榮榮階段，而價(jià)價(jià)格的迅速上上漲也讓人史史料不及。**公司立足中中原，在鄭州州房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中一直處于于領(lǐng)先地位，而而今年**公司面臨的的是全國(guó)化戰(zhàn)戰(zhàn)略的大邁進(jìn)進(jìn)，如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)公司的預(yù)期期目標(biāo)和企業(yè)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移移，成為每個(gè)個(gè)**人關(guān)注的話話題。下面我我所討論的中中部九城，也也涵蓋了**公司全國(guó)戰(zhàn)戰(zhàn)略化發(fā)展的的目標(biāo)城市。鄭州作為中原城城市的省會(huì)城城市和其他省省會(huì)城市一樣樣在現(xiàn)實(shí)中部部崛起的大戰(zhàn)戰(zhàn)略中扮演著著極其重要的的角色。鄭州州房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)從2002年開(kāi)始復(fù)蘇蘇后，無(wú)論是是在房地產(chǎn)投投資量上還是是在商品房銷銷售面積上，還還有價(jià)格上，一一直處于穩(wěn)步步上升地位。特特別是2004年以后，鄭鄭州市房?jī)r(jià)呈呈快速上升態(tài)態(tài)勢(shì)已經(jīng)明顯顯顯現(xiàn)出來(lái)，其其速度已經(jīng)超超越中部其他他省會(huì)城市，特特別是2006年，鄭州市市的住宅均價(jià)價(jià)已經(jīng)從一月月份的2449元/㎡上升到目目前的3355元/㎡；而在鄭鄭州中心地區(qū)區(qū)（中區(qū)、東東區(qū)）房?jī)r(jià)已已經(jīng)突破3800元//㎡，在向4000元//㎡邁進(jìn)。根根據(jù)國(guó)家發(fā)改改委11月13日公布的全全國(guó)70個(gè)大中城市10月份房屋銷銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)，鄭州的房房?jī)r(jià)同比上漲漲5.9%，二手房的的漲幅達(dá)到了了8.7%。下面的篇幅將對(duì)對(duì)鄭州與其他他中部城市做做一個(gè)粗略的的比較。文中中所涉及的中中部城城分別別是：武漢、鄭鄭州、南昌、濟(jì)濟(jì)南、西安、太太原、長(zhǎng)沙、合合肥、石家莊莊。二宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)對(duì)比分析析（一）城市人口口中部城市中，武武漢面積最大大（市區(qū)面積積達(dá)到1615..14平方公里）。而而人口數(shù)量也也是最多，2005年統(tǒng)計(jì)數(shù)字字表明：武漢漢市區(qū)人口達(dá)達(dá)到了：785.9萬(wàn)人。而城市人口數(shù)量量最少的中部部城市是石家家莊：224.1萬(wàn)人，這與與該城市的面面積有關(guān)。而而鄭州的人口口達(dá)到了：716萬(wàn)人，其數(shù)數(shù)量?jī)H次于武武漢，居九城城第二位。（二）城市GDDP對(duì)比從整體水平上來(lái)來(lái)看，武漢的的GDP高于其他中中部城市，而而鄭州、石家家莊、濟(jì)南的的GDP處于同一個(gè)個(gè)層次水平。到2005年武漢的GDP達(dá)到了2238億，為中部城市中最高，而鄭州則落后與石家莊、濟(jì)南、位居第四。鄭州與武漢的差距為588億。但鄭州的房?jī)r(jià)卻以快速上升趨勢(shì)趕超武漢。各個(gè)城市GDPP增長(zhǎng)速度對(duì)對(duì)比20012002200320042005平均增長(zhǎng)鄭州10.70%11.00%14.80%15.70%15.80%13.60%石家莊8.41%9.08%16.26%18.63%13.41%13.16%濟(jì)南12.10%13.20%14.50%15.60%15.60%14.20%西安13.10%13.30%13.50%13.50%13.10%13.30%合肥11.30%13.10%13.30%23.43%16.90%15.61%武漢11.68%10.75%11.37%17.66%14.42%13.18%南昌11.20%13.80%15.50%16.50%16.80%14.76%長(zhǎng)沙10.90%11.65%14.19%19.46%37.07%18.65%從上面表格來(lái)看看，九座城市市的GDP逐年平均增增長(zhǎng)速度都在在13%-115%之間，只有有長(zhǎng)沙的GDP增長(zhǎng)幅度大大于其他中部部城市。理論論上而言，當(dāng)當(dāng)一個(gè)城市的的GDP的增長(zhǎng)速度度大于8%的狀態(tài)下，房房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)會(huì)健康快速的的發(fā)展。事實(shí)實(shí)表明，中部部城市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)都以以較快的速度度發(fā)展。而單單從GDP指標(biāo)來(lái)看，長(zhǎng)長(zhǎng)沙的潛力更更為巨大。圖中20005年各個(gè)城市市的GDP水平幾乎都都在1000億以上，唯唯有合肥：853.557億。其中GDP水平最高的的是武漢：2238億。其次是是濟(jì)南和石家家莊，分別是是為1876..5億、1852億。鄭州排排名第三，達(dá)達(dá)到了1650億，在中部部城市中算中中等水平；從從GDP的增長(zhǎng)速度度上來(lái)看，中中部這些城市市中，GDP的增長(zhǎng)速度度都在13%-115%徘徊，唯獨(dú)獨(dú)長(zhǎng)沙增長(zhǎng)的的最快，達(dá)到到了37.077%，但GDP總量只有1519..9億。說(shuō)明長(zhǎng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展展十分迅速，經(jīng)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好好。有利于投投資和房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展。（三）城市人均均可支配收入入對(duì)比人均可支配收入入直接影響著著城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的需求求，也是城市市居民購(gòu)買力力的重要衡量量指標(biāo)。各個(gè)城市人均可可支配收入對(duì)對(duì)比城市20012002200320042005鄭州726677728647966710750石家莊6805.07772407741862210040濟(jì)南86078982110131200512310西安67057184774885449628合肥68177145778586109684武漢730578208525956410902.996南昌633070217793.166874410301長(zhǎng)沙8704902199331102112434從上圖看到，每每個(gè)城市的人人均可支配收收入從2001年開(kāi)始到2005年都是逐年年增長(zhǎng)的，到到2005年中部九個(gè)個(gè)城市的人均均可支配收入入普遍都達(dá)到到了10000人民幣以上上，只有西安安和合肥兩個(gè)個(gè)城市的人均均可支配收入入仍在9500元徘徊，沒(méi)沒(méi)有突破10000大關(guān)。人均可支配收入入最高的城市市為長(zhǎng)沙，在在2005年達(dá)到了人人均12434元，而其次次是濟(jì)南：12310元，這說(shuō)明明濟(jì)南和長(zhǎng)沙沙的購(gòu)買力還還是比其他城城市略強(qiáng)的。作作為房?jī)r(jià)最高高的武漢，則則人均可支配配收入只有109022.96元，只處于于中等水平。而而鄭州緊隨武武漢，達(dá)到了了10750元。（四）城市全年年固定資產(chǎn)投投資與房地產(chǎn)產(chǎn)投資對(duì)比固定資產(chǎn)投資額額是以貨幣表表現(xiàn)的建造和和購(gòu)置固定資資產(chǎn)活動(dòng)的工工作量，它是是反映固定資資產(chǎn)投資規(guī)模模、速度、比比例關(guān)系和使使用方向的綜綜合性指標(biāo)。全年固定投資額額城市20012002200320042005鄭州295.7340.7502.3650.3820石家莊380.87412.26560.2705.7929濟(jì)南344.2404.7504.9651.3856.9西安287.72338.15478.1640.23835.1合肥142.5168.67255.11361.48495.27武漢508.4570.4645.1822.2958.5南昌89.05137235350520長(zhǎng)沙279.8362.57494.97668.09881.44從上面的表格可可以看出，中中部城市中，每每個(gè)城市的全全年固定投資資額都處于增增長(zhǎng)階段。而而整體水平來(lái)來(lái)看，南昌和和合肥的固定定投資額明顯顯低與其他中中部城市，到到2005年兩個(gè)城市市的固定投資資額還在500億徘徊。而而其他中部城城市都在800億-1000億之間。最最高為武漢：：958.5億，其次是是石家莊：929億，鄭州則則處于中等水水平：820億。從上圖看到，中中部城市中，以2001年為基期，其中2001年-2005年累計(jì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)最多的是長(zhǎng)沙市，在4年的時(shí)間增長(zhǎng)了601.64億。增長(zhǎng)速度達(dá)到了215.03%.而南昌的年固定投資額增長(zhǎng)速度非?？臁Ｄ喜?001年的年固定投資額在：89.05億，但到了2005年達(dá)到了483.94億。其增長(zhǎng)速度達(dá)到了483.94%，是所有中部城市中速度最快的。而在增長(zhǎng)速度上武漢這個(gè)在中部房?jī)r(jià)最高的城市卻最慢，從2001年固定投資額508.4億達(dá)到2005年的958.5億，雖然2005年，年固定投資額是中部城市最高的，但其增長(zhǎng)速度卻十分緩慢，只有88.53%。這幾年來(lái)，南昌、長(zhǎng)沙的發(fā)展相對(duì)是比較快的。但南昌的雖然發(fā)展迅速，但整體經(jīng)濟(jì)水平還是比較差的。通過(guò)作圖將20005年中部城市市的GDP與固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額做一一個(gè)對(duì)比，可可以看到，這這些城市的固固定資產(chǎn)投資資額占GDP的平均比例例在52.711%，已經(jīng)過(guò)半半，而西安的的固定資產(chǎn)投投資額占到GDP的65.755%。武漢的固固定資產(chǎn)投資資占GDP的比例相對(duì)對(duì)較低，只有有42.833%。而鄭州則則處于倒數(shù)第第三：49.700%。再通過(guò)將20005年中部城市市的房地產(chǎn)投投資額與固定定資產(chǎn)投資額額做一個(gè)對(duì)比比，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，房地產(chǎn)投投資額占到固固定資產(chǎn)投資資額的平均比比例達(dá)到25%。一些城市市已經(jīng)達(dá)到了了38.422%，比如合肥肥。按照管理理渠道，全社社會(huì)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總額分分為基本建設(shè)設(shè)、更新改造造、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資和其其他固定資產(chǎn)產(chǎn)投資四個(gè)部部分。而通過(guò)過(guò)對(duì)比我們看看到中部大部部分城市中房房地產(chǎn)行業(yè)的的投資在整個(gè)個(gè)城市固定資資產(chǎn)投資中所所占的比重都都是比較大的的。因此房地地產(chǎn)行業(yè)成為為城市的支柱柱性行業(yè)的事事實(shí)已不爭(zhēng)。而而象合肥、武武漢、長(zhǎng)沙等等城市，房地地產(chǎn)對(duì)整體國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支支柱作用更大大。三房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)投投資額單看每個(gè)城市的的房地產(chǎn)投資資額，武漢最最大，達(dá)到了了：308.1113億，其次是是長(zhǎng)沙：256.335億，而鄭州州只有168.1億，與武漢漢有140億。雖然發(fā)發(fā)展速度比較較快：38.000%，但在量上上還是相對(duì)落落后，作為中中部省會(huì)大城城市，與其他他省會(huì)城市有有一頂差距，說(shuō)說(shuō)明鄭州的房房地產(chǎn)市場(chǎng)還還有很大的發(fā)發(fā)展空間。而而長(zhǎng)沙在2005年房地產(chǎn)投投資額和房地地產(chǎn)投資額增增長(zhǎng)速度上都都呈明顯趨勢(shì)勢(shì)，說(shuō)明該城城市房地產(chǎn)市市場(chǎng)健康繁榮榮，投資者信信心充足，市市場(chǎng)潛力巨大大。（二）商品房房銷售面積商品房銷售面積積城市20012002200320042005鄭州137.4163.06269.33314.48599.42石家莊77.2599.95112.1121.08115.18濟(jì)南131.63194.61256.23257.64258.25西安159.4256.72252.74209.44368.03合肥86.21195.2290.01369.23594.98武漢408.85450.27542.8658.1681.9南昌97.09108.87254.27276.91282長(zhǎng)沙159.4232.1299.27450.22535.2這里所統(tǒng)計(jì)的中中部城市商品品房銷售面積積是指：指報(bào)報(bào)告期已竣工工的房屋面積積中已正式交交付給購(gòu)房者者或已簽訂（正正式）銷售合合同的商品房房屋面積。不不包括已簽訂訂預(yù)售合同正正在建設(shè)的商商品房屋面積積，但包括報(bào)報(bào)告期或報(bào)告告期以前簽訂訂了預(yù)售合同同，在報(bào)告期期又竣工的商商品房屋面積積。圖中商品房房銷售量上武武漢最高：681.9萬(wàn)㎡，其次次是鄭州：599.442萬(wàn)㎡，與武武漢的差距比比較小，只有有82.48萬(wàn)㎡。排名名第三位的是是合肥：594.998萬(wàn)㎡。鄭州州與武漢相比比，無(wú)論是GDP，還是房地地產(chǎn)投資額，還還是人均可支支配收入等一一系列宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都存存在差距。但但鄭州的房地地產(chǎn)年商品房房銷售面積卻卻與武漢差距距很小，說(shuō)明明鄭州做為中中原省會(huì)大城城市房地產(chǎn)市市場(chǎng)十分繁榮榮，發(fā)展迅速速，其需求比比較旺盛，市市場(chǎng)持續(xù)向前前發(fā)展。與2004年商品房銷銷售面積相比比，鄭州2005年增加了90.611%。這個(gè)速度度在整個(gè)中部部城市群中最最為罕見(jiàn)，與與鄭州相鄰的的石家莊在2005年的銷售量量比2005年有所下降降，從2001年的77.25萬(wàn)㎡，一直直到2005年的115.008萬(wàn)㎡。與鄭鄭州市相差甚甚遠(yuǎn)，一方面面是該城市面面積小，人口口少，另一方方面說(shuō)明石家家莊的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)近些年年發(fā)展速度緩緩慢，無(wú)論是是在房地產(chǎn)投投資額上還是是在年商品房房銷售面積上上均比較落后后。其作為河河北省省會(huì)城城市，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)有有水平還遠(yuǎn)未未達(dá)到。房地地產(chǎn)市場(chǎng)有很很大的發(fā)展空空間。（三）住宅銷售售均價(jià)住宅銷售均價(jià)城市200120022003200420052006（1--9）鄭州195820172100232726143355石家莊168018112108222625783000濟(jì)南185820682307283130263274西安184919301921239429783243合肥152216181889227128073100武漢187621982280265831603812南昌180120622438261129583347長(zhǎng)沙181320112226239125393125上表羅列了了中部城市從從2001年—2006年（1-9）月的各個(gè)個(gè)城市住宅銷銷售的均價(jià)，2001年每個(gè)城市市的住宅銷售售均價(jià)都在2000元/㎡以下，其其中合肥最低低，只有1500元左右。下下面羅列一下下中部城市從從2001年—2005年的增長(zhǎng)比比例。環(huán)比增長(zhǎng)比例城市200120022003200420052006（1--9）鄭州-3.01%4.12%10.81%12.33%28.35%石家莊--7.08%16.40%5.60%15.81%16.37%濟(jì)南-11.30%11.56%22.71%6.89%8.20%西安-4.38%-0.47%24.62%24.39%8.90%合肥-6.31%16.75%20.22%23.60%10.44%武漢-17.16%3.73%16.58%18.89%20.63%南昌-14.49%18.23%7.10%13.29%13.15%長(zhǎng)沙-10.92%10.69%7.41%6.19%23.08%從上表看出出，鄭州房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格格呈現(xiàn)快速穩(wěn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)勢(shì)，2004年市場(chǎng)產(chǎn)生生了一個(gè)飛躍躍，從每年只只有4%左右的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度一下跨跨越到10%以上。到2006年，商品住住宅均價(jià)已經(jīng)經(jīng)比2005年增長(zhǎng)28.355%。而這增長(zhǎng)長(zhǎng)速度也是在在中部城市中中最快的，已已經(jīng)超過(guò)了武武漢。與鄭州州比較相似的的城市是合肥肥，其增長(zhǎng)速速度比鄭州還還有迅猛，從從03年就開(kāi)始飛飛躍，增長(zhǎng)達(dá)達(dá)到了15%以上，而這這種高速增長(zhǎng)長(zhǎng)一直持續(xù)了了三年。而武武漢增長(zhǎng)速度度也非?？?，平平均增長(zhǎng)速度度已經(jīng)達(dá)到了了15.399%，到2006年增長(zhǎng)速度度已經(jīng)達(dá)到了了20.633%。相比南昌昌和長(zhǎng)沙的房房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度度也很快，其其趨勢(shì)一直呈呈平穩(wěn)上升趨趨勢(shì)?？?0066年的中部各各城市住宅銷銷售均價(jià)，價(jià)價(jià)格都在3000元/㎡以上，其其中武漢最高高，已經(jīng)達(dá)到到了3812元/㎡；其次是是鄭州3355元/㎡，接著是是南昌、濟(jì)南南、西安。價(jià)價(jià)格最低的是是石家莊，只只有3000元/㎡。從增長(zhǎng)長(zhǎng)速度上來(lái)說(shuō)說(shuō)，鄭州增長(zhǎng)長(zhǎng)速度最快，達(dá)達(dá)到28.355%,其次是長(zhǎng)沙沙，達(dá)到23.088%。武漢的增增長(zhǎng)速度也在在20.633%以上。從上面三個(gè)個(gè)圖表我們可可以看到，鄭鄭州的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上升速速度十分迅速速，從2005年中部城市市房?jī)r(jià)排名倒倒數(shù)第三，經(jīng)經(jīng)過(guò)一年的時(shí)時(shí)間，攀升到到中部城市房房?jī)r(jià)第二。鄭鄭州的房?jī)r(jià)在在2001年—2006年是如何變變化的呢？上圖是鄭州房房地產(chǎn)市場(chǎng)2001年—2006年11月的住宅銷銷售均價(jià)。從從圖上可以看看到，鄭州房房地產(chǎn)的價(jià)格格在2001年—2003年之間一直直比較穩(wěn)定，價(jià)價(jià)格一直在2000元/㎡左右徘徊徊。年增長(zhǎng)率率也一直保持持在5%一下。但在2004年，住宅銷銷售均價(jià)年增增長(zhǎng)率一下突突破10%，均價(jià)達(dá)到到了2327元/㎡；而從2004年以后鄭州州市房地產(chǎn)住住宅銷售均價(jià)價(jià)的增長(zhǎng)率一一直持續(xù)升高高，到2006年，年增長(zhǎng)長(zhǎng)率已經(jīng)達(dá)到到了28.355%其均價(jià)達(dá)到到了3355元/㎡。在整個(gè)個(gè)中部城市中中排行第二，緊緊隨武漢。四對(duì)比分析對(duì)于中部城城市的宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房房地產(chǎn)指標(biāo)已已經(jīng)做了大概概的分析，下下面就其中幾幾個(gè)城市進(jìn)行行重點(diǎn)對(duì)比分分析。我們可可以通過(guò)鄭州州與中原幾所所城市的重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)比，更加加清楚的看出出幾所城市的的特點(diǎn)。首先先將鄭州與武武漢進(jìn)行分析析，將中部城城市的領(lǐng)軍城城市與鄭州做做一個(gè)對(duì)比，我我們可以看到到鄭州與之的的差距，和將將來(lái)房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展的一一個(gè)空間。再再次，將鄭州州與長(zhǎng)沙和南南昌進(jìn)行對(duì)比比，因?yàn)殚L(zhǎng)沙沙和南昌的房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展迅速，其其形勢(shì)看好，但但與鄭州相比比價(jià)格不如鄭鄭州，對(duì)于我我公司進(jìn)入該該類城市有著著重要的機(jī)會(huì)會(huì)探索價(jià)值。最最后對(duì)鄭州本本身房地產(chǎn)市市場(chǎng)做一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)要分析，主主要做一個(gè)結(jié)結(jié)論和預(yù)測(cè)。鄭州與武漢作為中部最大的的省會(huì)城市武武漢，擁有人人口數(shù)量達(dá)到到831億人。在中中部房地產(chǎn)市市場(chǎng)一直處于于領(lǐng)導(dǎo)者地位位，無(wú)論是從從住宅的規(guī)模模、年開(kāi)發(fā)面面積、年銷售售面積還是住住宅銷售均價(jià)價(jià)水平上來(lái)講講，都是一路路領(lǐng)先，這與與該城市的的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和在中國(guó)中部部的重要性是是密不可分的的。武漢的GDP在2003年的時(shí)候就就相當(dāng)于鄭州州2005年的水平，達(dá)達(dá)到了1662..4億。武漢2005年GDP為2238億元，在全全國(guó)省會(huì)城市市中排名第六六位，中部地地區(qū)省會(huì)城市市中排名第一一位，武漢人人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值突破3000美元。而以以上羅列的各各種指標(biāo)中，武武漢也都高于于鄭州，但近近兩年來(lái)，武武漢的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了了快速發(fā)展期期后，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮榮已經(jīng)趨向穩(wěn)穩(wěn)定前行，而而鄭州則是在在2004年有了大飛飛躍以后，目目前仍然處于于快速增長(zhǎng)時(shí)時(shí)期。因此武武漢的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售面積、銷銷售均價(jià)、房房地產(chǎn)投資等等指標(biāo)的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度不如鄭鄭州。鄭州的GDPP與武漢的GDP一直存在接接近500億的差距。武武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平要高高于鄭州。通過(guò)對(duì)比兩兩個(gè)城市的人人均可支配收收入，可以看看到兩個(gè)城市市的消費(fèi)水平平，從圖上看看到，鄭州與與武漢的人均均可支配收入入幾乎不相上上下，差距一一般為100多元。到2005年的時(shí)候鄭鄭州為10750，而武漢為109022.96。其增長(zhǎng)速速度大概在11%左右。這種種增長(zhǎng)速度是是在城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的大背背景下，其速速度是理性正正常的。但這這與日益走高高的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度是不能能相比的。因因此從消費(fèi)層層面來(lái)將武漢漢和鄭州的居居民以目前的的收入水平和和消費(fèi)能力，都都難以支撐目目前居高不下下的房?jī)r(jià)；但但如果換個(gè)角角度來(lái)將，單單純從消費(fèi)水水平而言，武武漢的人均可可支配收入和和鄭州相當(dāng)，但但房?jī)r(jià)卻比鄭鄭州高出500多元，這說(shuō)說(shuō)明鄭州的房房?jī)r(jià)至少還會(huì)會(huì)有這樣一個(gè)個(gè)增長(zhǎng)空間。對(duì)鄭州與武漢的的房地產(chǎn)投資資相比，武漢漢年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額在2001年開(kāi)始比鄭鄭州多68.3億，一直到2005年，每年的的房地產(chǎn)投資資總額都與鄭鄭州拉開(kāi)距離離，到2005年，鄭州與與武漢的房地地產(chǎn)投資總額額的差距達(dá)到到了140億。而從房房地產(chǎn)投資額額所占固定資資產(chǎn)投資額的的比例來(lái)看，武武漢的房地產(chǎn)產(chǎn)投資額所占占固定資產(chǎn)投投資總額的比比例一直比鄭鄭州高，最高高達(dá)到了32%，而鄭州2005年才只有20.5%，還沒(méi)有達(dá)達(dá)到武漢在2001年23%的水平。從從這點(diǎn)說(shuō)明，武武漢的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模更更大，市場(chǎng)投投資更為樂(lè)觀觀，而房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)氐氐慕?jīng)濟(jì)支持持程度也更強(qiáng)強(qiáng)一些。鄭州州與武漢比有有一定的差距距。鄭州與武漢漢在房地產(chǎn)投投資年增長(zhǎng)率率上相比，鄭鄭州處于絕對(duì)對(duì)領(lǐng)先地位，除除了2003年的增長(zhǎng)速速度低于武漢漢4%，其他從2001年到2005年的年增長(zhǎng)長(zhǎng)速度都高與與武漢，而且且在2004年可以看到到鄭州市房地地產(chǎn)投資總額額突發(fā)猛進(jìn)，達(dá)達(dá)到了年增長(zhǎng)長(zhǎng)率63.0%，將整個(gè)鄭鄭州房地產(chǎn)市市場(chǎng)推向了一一個(gè)歷史新階階段。而武漢漢房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的住宅均價(jià)價(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)呈穩(wěn)步上揚(yáng)揚(yáng)狀，03年后，年增增長(zhǎng)率才達(dá)到到了30%左右。而2005年的年增長(zhǎng)長(zhǎng)率是32.077%,比鄭州略低低。這說(shuō)明鄭鄭州房地產(chǎn)市市場(chǎng)比起武漢漢來(lái)講，更富富有活力，而而增長(zhǎng)潛力還還是非常巨大大的；但從另另一個(gè)角度來(lái)來(lái)講，鄭州市市房地產(chǎn)價(jià)格格的攀升在一一定程度上是是缺乏理性的的。商品房年銷銷售面積量可可以有效的說(shuō)說(shuō)明一個(gè)城市市的房地產(chǎn)需需求量和房地地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)規(guī)模。而從商商品房年銷售售面積的年增增長(zhǎng)率可以看看出該城市房房地產(chǎn)市場(chǎng)需需求狀況和房房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顮顩r。到2005年時(shí)，鄭州州商品房年銷銷售量達(dá)到了了599.442萬(wàn)㎡，而武武漢為681.9，鄭州與武武漢的差距為為：82.48萬(wàn)㎡。從此此看出，鄭州州市房地產(chǎn)需需求量是相當(dāng)當(dāng)巨大的，其其市場(chǎng)容量增增長(zhǎng)速度也是是很快的。鄭鄭州與武漢相相比，其人口口，面積，以以及宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)等，都都與武漢有著著很大差距，但但在房地產(chǎn)市市場(chǎng)，鄭州與與武漢的差距距明顯縮小，鄭鄭州房地產(chǎn)市市場(chǎng)在2003年有一個(gè)飛飛躍，其年商商品房銷售面面積為269.333萬(wàn)㎡，年增增長(zhǎng)率為65.177%，而2005年鄭州房地地產(chǎn)又是一個(gè)個(gè)飛躍，年商商品房銷售面面積達(dá)到了599.442萬(wàn)㎡，年增增長(zhǎng)率達(dá)到了了90%。而武漢相相對(duì)與鄭州來(lái)來(lái)說(shuō)，其商品品房銷售面積積的增長(zhǎng)速度度上明顯落后后與鄭州，其其市場(chǎng)發(fā)展相相對(duì)平穩(wěn)，市市場(chǎng)需求增長(zhǎng)長(zhǎng)空間比較小小。鄭州與南昌南昌作為江西省省的省城市，有有著475萬(wàn)人口。近近年來(lái)隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在該市市已經(jīng)成為支支柱行業(yè)，為為該城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)做出不可磨磨滅的貢獻(xiàn)。南南昌市作為整整個(gè)中部城群群比較靠南的的城市，其發(fā)發(fā)展速度是非非常迅速的。早早在2001年，南昌的GDP只有485億，但隨著著進(jìn)幾年的發(fā)發(fā)展，該城市市GDP發(fā)展速度以以每年平均14.766%的發(fā)展速度度，在2005年時(shí)GDP達(dá)到了1007..7億。圖中看到：：2001年，南昌的GDP只有485億，隨著進(jìn)進(jìn)幾年的發(fā)展展，該城市GDP發(fā)展速度以以每年平均14.766%的發(fā)展速度度，在2005年時(shí)GDP達(dá)到了1007..7億。其中2003年以后發(fā)展展速度最快，達(dá)達(dá)到了16%左右。但南南昌與鄭州的的差距從圖中中可以清楚的的看到，其兩兩個(gè)城市的GDP差距一直保保持在500億左右。南南昌的整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平與鄭鄭州還有一定定差距的。從該城市的消費(fèi)費(fèi)水平來(lái)看，南南昌2001年人均可支支配收入只有有6330元，而鄭州州達(dá)到了7266元，南昌與與鄭州的差距距在936元，而到2005年，南昌人人均可支配收收入達(dá)到了10301元，而鄭州州為10750元，兩者差差距只有400多元。說(shuō)明明南昌的居民民消費(fèi)水平已已經(jīng)有了明顯顯提高。南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)一直處于比比較落后的狀狀態(tài)，早在2001年該地區(qū)的的房地產(chǎn)投資資年投資額才才只有22.6888億，而鄭州州為47.6億。南昌房房地產(chǎn)市場(chǎng)在在正個(gè)中部城城市中，起步步算是比較晚晚的，但發(fā)展展速度還是比比較快的，但但由于當(dāng)初底底子薄，其房房地產(chǎn)投資總總量和房地產(chǎn)產(chǎn)銷售量相對(duì)對(duì)都不大。以以2001年為基期，南南昌房地產(chǎn)投投資額2001年到2005年間累計(jì)增增長(zhǎng)381%，2005年達(dá)到了109.2億，而鄭州州以2001年為基期，2001年到2005年累計(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)了253.119%。這說(shuō)明南南昌房地產(chǎn)投投資增長(zhǎng)速度度迅速，其市市場(chǎng)發(fā)展空間間大。在房地地產(chǎn)投資所占占固定資產(chǎn)年年投資額的比比例上來(lái)看，南南昌一直則領(lǐng)領(lǐng)先于鄭州，一一直保持在20%以上，南昌昌房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)對(duì)該市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)支柱意義義更加巨大。兩個(gè)城市的商品品房年銷售面面積對(duì)比，依依然處于絕對(duì)對(duì)領(lǐng)先地位。鄭鄭州與南昌的的差距越拉越越大，從2001年相差40萬(wàn)㎡，到2005年相差為310萬(wàn)㎡。從年年增長(zhǎng)速度上上來(lái)看，鄭州州也比南昌的的增長(zhǎng)速度快快很多。南昌昌在2003年經(jīng)歷了與與鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)類似的的“飛躍”，其年商品品房銷售面積積增長(zhǎng)率達(dá)到到了133.555%,這在整個(gè)中中部城市中都都屬于罕見(jiàn)，雖雖然2003年整個(gè)中部部城市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)都有有一個(gè)很大的的飛躍，但象象南昌這樣的的增長(zhǎng)速度還還是比較罕見(jiàn)見(jiàn)的。從上圖看出，鄭鄭州房地產(chǎn)市市場(chǎng)住宅均價(jià)價(jià)呈穩(wěn)步快速速上升趨勢(shì)，而而南昌則呈現(xiàn)現(xiàn)曲折上升趨趨勢(shì)。南昌房房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年是一個(gè)歷歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其其年銷售量增增長(zhǎng)達(dá)到1333.5%..而房地產(chǎn)住住宅均價(jià)的增增長(zhǎng)率也達(dá)到到了18.233%，這說(shuō)明南南昌房地產(chǎn)市市場(chǎng)商品房的的銷售量增大大，其需求量量的增加也帶帶動(dòng)了價(jià)格的的上升。從11月份的數(shù)據(jù)據(jù)上來(lái)看，南南昌的住宅均均價(jià)達(dá)到了3347元/㎡，而鄭州州為3355元/㎡；兩者差差距很小，這這說(shuō)明南昌房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的價(jià)格也隨著著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展?jié)q了上上來(lái)。但回顧顧上面羅列的的南昌的其他他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，南南昌無(wú)論從城城市宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)上來(lái)看看，還是從房房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來(lái)來(lái)看，都明顯顯落后與鄭州州，和鄭州差差距很大。但但其價(jià)格卻與與鄭州相差甚甚小，換句話話說(shuō)，南昌目目前的價(jià)格與與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平是不不協(xié)調(diào)的。而而縱貫該城市市房地產(chǎn)整體體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，其其發(fā)展比較曲曲折，不是很很穩(wěn)定，乎高高乎低，這增增大了房地產(chǎn)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性。因此，進(jìn)進(jìn)入南昌房地地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性比較大大。（三）鄭州與長(zhǎng)長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙湖南省的省省會(huì)，其人口口達(dá)到了639.002萬(wàn)人，其經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平迅速，房地地產(chǎn)市場(chǎng)依托托良好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展背景也也有了很較快快的增長(zhǎng)。鄭州與長(zhǎng)沙GDDP相比，鄭州州一直處于領(lǐng)領(lǐng)先地位，但但兩者在量上上相差不大，一一直保持在100億左右。但但從兩個(gè)城市市的增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)上來(lái)看，鄭鄭州GDP年增長(zhǎng)率一一直保持在13%左右，而長(zhǎng)長(zhǎng)沙則是從2001年的10.900%,一路趕超到2005年的37.077%,這種增長(zhǎng)速速度超過(guò)了全全國(guó)GDP平均增長(zhǎng)速速度。說(shuō)明長(zhǎng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)一片片看好，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，市市場(chǎng)前景很好好。從人均可支支配收入來(lái)看看，兩個(gè)城市市人均可支配配收入一直呈呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)長(zhǎng)沙一直領(lǐng)先先于鄭州2000元左右。2005年長(zhǎng)沙人均均可支配收入入達(dá)到了12434元，而鄭州州則只有10750元。長(zhǎng)沙2005年人均可支支配收入在整整個(gè)中部城市市中排名第一一。領(lǐng)先與中中部“領(lǐng)頭羊”—武漢。這說(shuō)說(shuō)明長(zhǎng)沙的消消費(fèi)水平和能能力比較高，對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)市市場(chǎng)而言，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的需求有著著很大支持性性。從兩個(gè)城市市的年房地產(chǎn)產(chǎn)投資額上來(lái)來(lái)看，長(zhǎng)沙一一直領(lǐng)先于鄭鄭州，而之間間的距離也越越來(lái)越大，2001年鄭州房地地產(chǎn)投資額47.6億，長(zhǎng)沙63.19億，兩者相相差不到20億，但到2005年鄭州房地地產(chǎn)年投資額額168.1億，而長(zhǎng)沙沙達(dá)到了246.335億，兩者相相差達(dá)到了快快80個(gè)億。這說(shuō)說(shuō)明長(zhǎng)沙房地地產(chǎn)投資狀況況良好，投資資者信心充足足。從房地產(chǎn)產(chǎn)年投資額占占固定資產(chǎn)年年投資總額的的比例上來(lái)看看，長(zhǎng)沙一直直保持在25%左右。而鄭鄭州則保持在在15%左右。這說(shuō)說(shuō)明房地產(chǎn)行行業(yè)的支柱性性在長(zhǎng)沙的體體現(xiàn)更明顯。從商品房銷銷售面積上來(lái)來(lái)看，兩個(gè)城城市都呈曲折折上漲趨勢(shì)。其其中鄭州的商商品房銷售量量呈快速增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)，從2001年的137.4萬(wàn)㎡，上升升到2005年的500.442萬(wàn)㎡，而長(zhǎng)長(zhǎng)沙則曾2001年的159.4萬(wàn)，上升到2005年的535.2萬(wàn)。在增長(zhǎng)長(zhǎng)速度上，鄭鄭州在2003年和2005年的增長(zhǎng)速速度是驚人的的，達(dá)到了65.177%，90.611%。而長(zhǎng)沙則則是在2002年和2004年達(dá)到了最最高，分別為為45.611%和50.444%。從整體上上來(lái)看，長(zhǎng)沙沙在商品房年年銷售面積上上一直領(lǐng)先與與鄭州，而鄭鄭州則在2005年，超過(guò)了了長(zhǎng)沙。從住宅銷售售均價(jià)上來(lái)看看，長(zhǎng)沙和鄭鄭州兩個(gè)城市市的均價(jià)差距距很小。一直直保持在100元左右。而而從增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)上來(lái)看鄭州州的增長(zhǎng)速度度明顯快于長(zhǎng)長(zhǎng)沙，其年增增長(zhǎng)綠從2004年開(kāi)始一直直快速上升，到2005年達(dá)到了年增長(zhǎng)28.35%.而長(zhǎng)沙的價(jià)格則相對(duì)比較穩(wěn)定，增長(zhǎng)速度一直比較平穩(wěn)，從2002年起，到2004年，一直保持在8%左右，到2005年才有一個(gè)大的增長(zhǎng)，達(dá)到了23.08%。結(jié)合長(zhǎng)沙其其他宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)和房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)來(lái)看，長(zhǎng)沙沙的整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平要高與與鄭州，而經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度度也快與鄭州州，但長(zhǎng)沙的的住宅均價(jià)卻卻低與鄭州，在在整個(gè)中部城城市群中排名名第六位，基基于長(zhǎng)沙整體體經(jīng)濟(jì)水平來(lái)來(lái)看，長(zhǎng)沙目目前的房地產(chǎn)產(chǎn)住宅均價(jià)明明顯偏低，在在將來(lái)必定有有一個(gè)大的增增長(zhǎng)空間。業(yè)業(yè)界預(yù)計(jì)，長(zhǎng)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的的價(jià)格漲幅空空估計(jì)到2007年達(dá)到最大大，長(zhǎng)沙的房房?jī)r(jià)將不再是是省會(huì)城市房房?jī)r(jià)中相對(duì)低低的城市，而而會(huì)進(jìn)入第一一梯隊(duì)與第二二梯隊(duì)之間。五結(jié)論通過(guò)對(duì)中部部城市群房地地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行一個(gè)粗略的的分析，可以以看到，整個(gè)個(gè)中部城市的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)各自的發(fā)展展都有自身的的特點(diǎn)，長(zhǎng)沙沙和濟(jì)南在近近些年來(lái)，市市場(chǎng)發(fā)展迅速速，經(jīng)濟(jì)狀況況良好；而象象石家莊，房房地產(chǎn)卻相比比中部其他城城市相對(duì)落后后很多，市場(chǎng)場(chǎng)需求強(qiáng)度不不夠，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力比較差差；象南昌、合合肥這樣的城城市，在幾年年前房地產(chǎn)市市場(chǎng)相對(duì)比其其他中部城市市比較落后，但但經(jīng)過(guò)幾年的的快速發(fā)展，目目前無(wú)論是從從經(jīng)濟(jì)上，還還是消費(fèi)水平平上，或是房房地產(chǎn)市場(chǎng)成成熟度上都有有了很大的發(fā)發(fā)展，與石家家莊等城市拉拉開(kāi)了差距；；而武漢做為為中部城市的的“老大”，在經(jīng)過(guò)幾幾年的穩(wěn)步發(fā)發(fā)展后，目前前房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)比較穩(wěn)定，無(wú)無(wú)論是從市場(chǎng)場(chǎng)需求量來(lái)講講還是從價(jià)格格上來(lái)講，其其彈性空間不不是很大。但但整體水平卻卻是中部城市市群中最高的的；鄭州在中中部城市中，城城市規(guī)模不算算很大，而且且房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)相對(duì)較晚，但但鄭州近幾年年由于政府政政策的大力支支持，以及依依靠自身得天天獨(dú)厚的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)，隨著著外來(lái)人口的的增加，以及及80年代的住房陳陳舊，人們改改變居住環(huán)境境的迫切心里里，都增加對(duì)對(duì)住房的需求求，從而鄭州州房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)從2002年開(kāi)始起步步，在2003年進(jìn)行了一一個(gè)歷史性“飛躍”在2005年已經(jīng)從比比較落后的中中部城市，一一下跨越成為為中部房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速速度最快的，最最有活力的城城市。以鄭州州為基點(diǎn)對(duì)其其中三個(gè)比較較有代表性的的城市進(jìn)行對(duì)對(duì)比分析，我我們結(jié)合鄭州州市房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展趨趨勢(shì)，可以得得到一些啟示示。展望鄭州州2007年樓市，房