地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃合同【實(shí)用文檔】doc

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編號(hào)：地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃合同【實(shí)用文檔】doc文檔可直接使用可編輯，歡迎下載項(xiàng)目前期策劃合同合同雙方甲方名稱:注冊(cè)地址：法定代表人:聯(lián)系電話：乙方名稱：甲、乙雙方本著誠(chéng)信、友好合作的原則，就甲方項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目)的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目定位等前期策劃工作事宜進(jìn)行了充分協(xié)商，對(duì)甲方委托乙方為本項(xiàng)目獨(dú)家前期策劃事宜達(dá)成協(xié)議，具體條款如下:項(xiàng)目名稱及標(biāo)的物地址項(xiàng)目名稱：地址：委托內(nèi)容本項(xiàng)目共約畝(暫定)的占地面積,甲方委托乙方為該項(xiàng)目提供前期策劃服務(wù)，乙方按本合同約定收取項(xiàng)目前期策劃費(fèi).甲方的權(quán)利及義務(wù)甲方須按照本合同第五條規(guī)定向乙方支付有關(guān)的前期策劃費(fèi)。甲方負(fù)責(zé)及時(shí)向乙方提供真實(shí)詳盡的與本項(xiàng)目策劃有關(guān)的信息和資料，并承擔(dān)因上述資料及承諾所產(chǎn)生的對(duì)本項(xiàng)目客戶的責(zé)任。甲方負(fù)責(zé)辦理本項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的全部文件，保證本項(xiàng)目有關(guān)資料的合法性.甲方應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各有關(guān)方面的工作，并根據(jù)乙方要求提供相應(yīng)的工作協(xié)助.負(fù)責(zé)評(píng)審乙方提交的所有前期市場(chǎng)調(diào)研、定位策劃、物業(yè)發(fā)展建議及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的擬定與規(guī)劃設(shè)計(jì)跟蹤等工作，并提出改進(jìn)意見(jiàn).乙方的權(quán)利及義務(wù)乙方依據(jù)本合同第五條向甲方收取雙方約定的前期策劃費(fèi)。自首批款到賬之日起三個(gè)工作日內(nèi)，乙方啟動(dòng)本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審具體跟蹤工作.乙方在前期策劃工作過(guò)程中,應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)根據(jù)本項(xiàng)目情況，進(jìn)行定期市場(chǎng)研究及應(yīng)對(duì)策略制定等策劃工作.乙方保證前期市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)確性和完整性、及時(shí)性，其提交的前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和策劃方案等文件應(yīng)具有準(zhǔn)確性和可操作性,并通過(guò)甲方的審查.乙方向甲方所提交的報(bào)告、方案及建議均應(yīng)以書(shū)面形式提交，并須對(duì)其內(nèi)容予以詳細(xì)解釋。乙方應(yīng)在向甲方提交《市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告》、《項(xiàng)目定位策劃及物業(yè)發(fā)展建議》、《項(xiàng)目規(guī)劃任務(wù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》后，如甲方提出修改意見(jiàn)，乙方應(yīng)及時(shí)配合甲方進(jìn)行修改。前期策劃費(fèi)及收取方式：乙方針對(duì)項(xiàng)目按照雙方制定的工作進(jìn)度安排，進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)研、定位策劃、物業(yè)發(fā)展建議及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的擬定與規(guī)劃設(shè)計(jì)跟蹤等工作，甲方按照約定支付前期策劃費(fèi)用為：萬(wàn)元整。雙方確定合作意向，在簽訂正式合同后3日內(nèi)付策劃費(fèi)萬(wàn)元，用于支付乙方前期策劃工作開(kāi)展費(fèi)用。乙方確定收到第一筆款后1５個(gè)工作日內(nèi)出具《市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告》，乙方甲方進(jìn)行匯報(bào)，甲方確認(rèn)方案后3日內(nèi)支付給乙方前期策劃費(fèi)萬(wàn)元。乙方確定收到第二筆款后20個(gè)工作日內(nèi)出具《項(xiàng)目定位報(bào)告及物業(yè)發(fā)展建議》,乙方專題向甲方進(jìn)行匯報(bào),甲方確認(rèn)收到報(bào)告后3日內(nèi)支付給乙方前期策劃費(fèi)萬(wàn)元.乙方確定收到第三筆款后后５個(gè)工作日內(nèi)出具《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》,持續(xù)跟進(jìn)本項(xiàng)目后續(xù)服務(wù)直到規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建完成為止.甲方在收到乙方報(bào)告后如有異議應(yīng)于10個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面反饋意見(jiàn),若無(wú)異議應(yīng)于１0個(gè)工作日內(nèi)在乙方《報(bào)告提交確認(rèn)單》內(nèi)簽字，如10個(gè)工作日內(nèi)無(wú)任何意見(jiàn)反饋，則視為認(rèn)可乙方報(bào)告部分及全部?jī)?nèi)容并向乙方足額支付相關(guān)費(fèi)用;乙方在結(jié)算前期策劃費(fèi)時(shí)，應(yīng)以甲方簽字的《報(bào)告提交確認(rèn)單》為依據(jù)；甲方需按照上述規(guī)定時(shí)間向乙方支付策劃費(fèi)，如在甲方確認(rèn)后延遲支付策劃費(fèi)，且延遲時(shí)間超過(guò)3天以上的，從第四天開(kāi)始乙方將按照總策劃費(fèi)的萬(wàn)分之二向甲方每日收取滯納金。乙方提交報(bào)告并收到甲方意見(jiàn)后，需及時(shí)對(duì)報(bào)告成果進(jìn)行修改.甲方支付乙方前期策劃費(fèi)時(shí),乙方給甲方開(kāi)具正式發(fā)票,稅費(fèi)由乙方自行承擔(dān)。策劃團(tuán)隊(duì)的組建合同簽訂后，乙方委派本項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人1名，策劃經(jīng)理１名，策劃人員２名；調(diào)研員若干。如乙方因不可抗力因素或?yàn)楦玫臑榧追椒?wù)需對(duì)項(xiàng)目組人員進(jìn)行調(diào)整，需提前十天以書(shū)面形式通知甲方，在甲方認(rèn)可的情況下方可調(diào)換。如乙方委派的項(xiàng)目經(jīng)理、策劃人員在銷(xiāo)售過(guò)程中有損害甲方利益的行為，或被客戶投訴.或不符合本項(xiàng)目的銷(xiāo)售需要,甲方有權(quán)要求乙方在３日內(nèi)更換。合同解除合同有效期結(jié)束，甲方付清乙方全部費(fèi)用，合同自然終止。如乙方在本項(xiàng)目前期策劃期內(nèi)，未能按約定時(shí)間提交各類(lèi)策劃方案,或經(jīng)甲方書(shū)面要求整改后仍不能滿足工作需要，甲方有權(quán)解除本合同。如甲方未按合同規(guī)定時(shí)間支付前期策劃費(fèi),超過(guò)１5天，乙方有權(quán)提前終止合同，并要求甲方付清已完成工作的相應(yīng)款項(xiàng)。違約責(zé)任因一方不履行本合同中所規(guī)定的責(zé)任和義務(wù),守約方在提前7個(gè)工作日書(shū)面通知違約方后，守約方有權(quán)提前終止本合同的履行。守約方因本合同的提前終止而受到損失的，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任或萬(wàn)元的違約金。如簽訂合同后,甲方違約不將該項(xiàng)目交由乙方，或在本合同委托期限期間無(wú)故終止合同.則甲方須向乙方支付當(dāng)期實(shí)際發(fā)生應(yīng)付策劃、顧問(wèn)費(fèi)并支付違約金人民幣元整;如乙方無(wú)故終止本合同，乙方并向甲方支付違約金人民幣萬(wàn)元整。爭(zhēng)議的解決方式協(xié)商解決；協(xié)商不成，可向鄭州人民法院起訴.其他本合同自雙方簽字蓋章后開(kāi)始生效，本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份。本合同如有未盡事宜，由雙方協(xié)商確定或另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同的規(guī)定如有不同，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。甲方:乙方：（章)（章)法定代表人：法定代表人：經(jīng)辦人簽字:經(jīng)辦人簽字:簽署日期:年月日附件1：工作說(shuō)明書(shū)宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況城市概況:歷史沿革、發(fā)展背景、定位方向等城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀：GDP、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、人口、消費(fèi)等城市發(fā)展規(guī)劃：市政規(guī)劃、板塊規(guī)劃、板塊現(xiàn)狀等城市經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析：政治地位、經(jīng)濟(jì)地位、發(fā)展預(yù)測(cè)等城市文化價(jià)值挖掘：歷史文化價(jià)值挖掘、人文文化價(jià)值挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展:住宅項(xiàng)目供銷(xiāo)分析、住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局、住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)、住宅項(xiàng)目潛在供應(yīng)、住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式分析等房地產(chǎn)板塊發(fā)展:地產(chǎn)板塊格局、地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、地產(chǎn)發(fā)展方向等代表性項(xiàng)目個(gè)案分析：代表性住宅地產(chǎn)項(xiàng)目研究、借鑒與啟示等城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)：住宅項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)與需求對(duì)比分析等區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀：住宅項(xiàng)目供銷(xiāo)分析、住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局、住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)、住宅項(xiàng)目潛在供應(yīng)、住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式分析等區(qū)域周邊規(guī)劃環(huán)境分析:市政規(guī)劃、功能規(guī)劃等區(qū)域住宅產(chǎn)品發(fā)展深化分析:住宅項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、住宅項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、住宅項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新等區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析:代表性住宅項(xiàng)目、借鑒與啟示等(若有）同類(lèi)型案例借鑒：借鑒與啟示等(根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和屬性在一定范圍內(nèi)進(jìn)行篩選)項(xiàng)目分析4.１項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目規(guī)模、容積率、建筑密度、綠化率、物業(yè)形態(tài)等4。2項(xiàng)目周邊環(huán)境與交通及配套狀況：環(huán)境資源、交通狀況、配套等4。3項(xiàng)目地理位置:地塊條件、地理位置等4。4項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅等4.５區(qū)域影響力分析:住宅項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)、住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位等4．6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究：項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力挖掘等項(xiàng)目定位5.1項(xiàng)目整體定位策略深化：定位方向思考、市場(chǎng)檔次研判等5．2項(xiàng)目形象體系定位深化:屬性定位、形象定位研究、案名建議、產(chǎn)品定位等5．3主題定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃：產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議、開(kāi)發(fā)模式研討等５.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)格定位深化：建筑風(fēng)格建議、規(guī)劃布局建議、部品功能建議、外立面建議等５.5項(xiàng)目客戶群體定位深化：區(qū)域住宅項(xiàng)目客戶構(gòu)成、客戶定位、項(xiàng)目客戶構(gòu)成細(xì)分預(yù)判、高端客戶研判等5。6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位深化:市場(chǎng)比較法等項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議6.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)6.２項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與跟蹤：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)格應(yīng)用等6.3項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與跟蹤:產(chǎn)品布局等6。4項(xiàng)目單體、戶型設(shè)計(jì)調(diào)整建議與跟蹤:外立面、戶型配比、產(chǎn)品創(chuàng)新等6.5項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)要點(diǎn)與景觀設(shè)計(jì)分析：景觀布局、功能布局、交通布局等6.６項(xiàng)目管理與服務(wù)建議：物業(yè)管理建議等第七篇收益分析銷(xiāo)售收入分析費(fèi)用測(cè)算投資測(cè)算利潤(rùn)測(cè)算售樓部裝修裝飾建議關(guān)于項(xiàng)目前期物資設(shè)備的策劃物資設(shè)備管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位職責(zé)根據(jù)公司頒發(fā)的國(guó)際業(yè)務(wù)管理制度匯編里關(guān)于項(xiàng)目物資設(shè)備管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位職責(zé)的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目物質(zhì)設(shè)備部門(mén)崗位進(jìn)行以下設(shè)置。(一)項(xiàng)目物質(zhì)設(shè)備部人員組織結(jié)構(gòu)圖物資設(shè)備部經(jīng)理物資設(shè)備部經(jīng)理采購(gòu)經(jīng)理物資管理員保管員材料員（二)項(xiàng)目物資設(shè)備部崗位職責(zé)(保管員和材料員是否可由同一人擔(dān)任）物資設(shè)備管理的主要工作思路和重點(diǎn)工作內(nèi)容、目標(biāo)（一）物資管理1、物資的驗(yàn)收、儲(chǔ)存以及發(fā)放（1）物資的驗(yàn)收物資驗(yàn)收包括物資驗(yàn)收、進(jìn)貨檢驗(yàn)和試驗(yàn)、物資入庫(kù)等一系列工作。驗(yàn)收工作要求物資接運(yùn)及時(shí)、驗(yàn)收及時(shí)準(zhǔn)確。物資驗(yàn)收主要步驟:驗(yàn)收準(zhǔn)備驗(yàn)收準(zhǔn)備核對(duì)資料外觀質(zhì)量檢驗(yàn)數(shù)量檢驗(yàn)物資試驗(yàn)登記到貨驗(yàn)收記錄驗(yàn)收入庫(kù)資料歸檔物質(zhì)驗(yàn)收工作要求及時(shí)、準(zhǔn)確、安全，對(duì)物資驗(yàn)收工作提出以下重點(diǎn)：●驗(yàn)收前要確定好入庫(kù)物資的存放地點(diǎn)及垛形,存放地點(diǎn)的選擇要充分考慮到該物資的安全特性,以保證安全。●對(duì)于包裝或貨物損壞的物資，要嚴(yán)格記錄，根據(jù)損壞程度與供應(yīng)商或運(yùn)輸商協(xié)商處理。●對(duì)于合格證缺失和數(shù)據(jù)不清、按規(guī)定要求必須復(fù)檢的物資、超過(guò)保管期限的物資、無(wú)材質(zhì)證的物資都需要通知試驗(yàn)部門(mén)進(jìn)行試驗(yàn)，并將質(zhì)檢情況記錄，質(zhì)檢人員需在質(zhì)檢情況紀(jì)律表上簽字,不合格物資不得入庫(kù)。●驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)責(zé)任人均需在驗(yàn)收憑證上簽字。（2）物資的儲(chǔ)存物資的儲(chǔ)存需根據(jù)物資性能和特點(diǎn)，結(jié)合本地自然條件，充分利用倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,采用科學(xué)的管理方法，保證物資完好無(wú)損、安全合理地儲(chǔ)存在倉(cāng)庫(kù)中，以便及時(shí)齊備、質(zhì)量良好地供應(yīng)施工生產(chǎn).根據(jù)物資的理化性能、存放時(shí)間長(zhǎng)短、收發(fā)作業(yè)頻次、批量大小、防火安全等因素對(duì)物資的存放場(chǎng)所進(jìn)行以下分配:●露天料場(chǎng)可存放鑄鐵件、大型鋼材、盤(pán)條、原木等大宗物資?！窳吓飪?nèi)可存放中型鋼材、板材、木材、平板玻璃、預(yù)應(yīng)力鋼絲、鋼絞線等物資?！駧?kù)房?jī)?nèi)可存放小型鋼材、鋼絲、鋼絲繩、優(yōu)質(zhì)鋼、鐵合金、水泥、電器、儀器儀表、小五金、工具、勞保等物資.●化工品、火工品、油料、精密工具儀表等存入特別庫(kù)房?jī)?nèi)。物資的儲(chǔ)存環(huán)境必須做到整潔,并設(shè)置安全防火措施。對(duì)不同品種、規(guī)格、型號(hào)、牌號(hào)、等級(jí)、批次和不同單價(jià)的物資分開(kāi)存放并設(shè)置標(biāo)識(shí)，設(shè)置專門(mén)的廢料區(qū)及不合格或待檢驗(yàn)物資去并掛標(biāo)牌。對(duì)庫(kù)存材料進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)及定期檢查,查數(shù)量以做到賬實(shí)相符,查質(zhì)量及保管條件以減小廢料率，查安全以減少安全事故.(3）物資的發(fā)放項(xiàng)目物資發(fā)放的主要任務(wù)是準(zhǔn)確、標(biāo)志正確清晰、保質(zhì)保量、及時(shí)將物資發(fā)給領(lǐng)料人。物資部根據(jù)需要和需求計(jì)劃或經(jīng)營(yíng)部門(mén)核發(fā)的限額領(lǐng)用單填制領(lǐng)料單，保管員根據(jù)物資領(lǐng)料單正確發(fā)放物資,發(fā)放時(shí)堅(jiān)持先進(jìn)先出、易損先發(fā)原則，未經(jīng)驗(yàn)證或者驗(yàn)證不合格的物資不得發(fā)放,物資的發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格按計(jì)劃發(fā)放，對(duì)超計(jì)劃使用物資必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理審批同意后才會(huì)發(fā)放。交接時(shí)雙方當(dāng)面點(diǎn)清并簽字確認(rèn)完成交接。2、材料核銷(xiāo)提高對(duì)施工中主材消耗管控力度，跟蹤主材消耗是否正常,特制定本主材核算管理辦法材料核銷(xiāo)參與部門(mén)有物資設(shè)備部、工程技術(shù)部、商務(wù)合同部、財(cái)務(wù)部以及各作業(yè)隊(duì)，其中項(xiàng)目物資設(shè)備部是材料核銷(xiāo)的牽頭單位，負(fù)責(zé)組織和實(shí)行材料核銷(xiāo)實(shí)施工作。采購(gòu)人員根據(jù)工程部提供的材料理論消耗計(jì)劃及上季度的庫(kù)存量編制當(dāng)季度所需材料的采購(gòu)計(jì)劃。物資管理員根據(jù)計(jì)劃發(fā)放材料并登記使用施工單元，并及時(shí)掌握材料現(xiàn)場(chǎng)使用情況。對(duì)各作業(yè)隊(duì)報(bào)送的單元工程材料消耗結(jié)存量盤(pán)點(diǎn)表進(jìn)行核查。根據(jù)商務(wù)合同部提供的應(yīng)耗配比及技術(shù)部提供的工程量計(jì)算出應(yīng)耗，與實(shí)耗進(jìn)行分析對(duì)比,出報(bào)表。3、周轉(zhuǎn)材料管理重點(diǎn)●周轉(zhuǎn)材料按自購(gòu)和租賃分開(kāi)標(biāo)識(shí)，整齊堆放;●周轉(zhuǎn)材料進(jìn)場(chǎng)后建立實(shí)物帳，并記錄其領(lǐng)用、退庫(kù)、損耗情況；●周轉(zhuǎn)材料的退庫(kù)，對(duì)于非正常損壞的,明確到責(zé)任人；●嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)部提供的攤銷(xiāo)辦法對(duì)周轉(zhuǎn)材料進(jìn)行攤銷(xiāo)；●對(duì)使用完后的周轉(zhuǎn)材料進(jìn)行維修和保養(yǎng)。4、危險(xiǎn)物資管理重點(diǎn)●危險(xiǎn)物資的儲(chǔ)存選擇門(mén)窗堅(jiān)固并四周不靠建筑物的地方,并保持貯藏室干燥、通風(fēng)良好，室內(nèi)嚴(yán)禁煙火；●為危險(xiǎn)物資庫(kù)房?jī)?nèi)配備消防器材，并對(duì)保管員進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)；●經(jīng)常檢查危險(xiǎn)物資儲(chǔ)存情況及時(shí)消除事故隱患；●危險(xiǎn)物資的領(lǐng)用嚴(yán)格執(zhí)行出入庫(kù)發(fā)放制度。(二）設(shè)備管理1、機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)管理（1）機(jī)械設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目前期向上級(jí)單位上報(bào)《施工機(jī)械設(shè)備配置計(jì)劃》，并根據(jù)批復(fù)的施工機(jī)械設(shè)備配置計(jì)劃表進(jìn)行機(jī)械配置進(jìn)場(chǎng).進(jìn)場(chǎng)時(shí)，物資設(shè)備部對(duì)設(shè)備整機(jī)、動(dòng)力及其他主要總成、隨機(jī)工具及附件、隨機(jī)資料進(jìn)行驗(yàn)收，并對(duì)進(jìn)場(chǎng)設(shè)備建立管理賬卡。設(shè)備驗(yàn)收價(jià)格為設(shè)備到達(dá)項(xiàng)目為止的所有費(fèi)用。對(duì)于調(diào)撥進(jìn)場(chǎng)的機(jī)械設(shè)備,其驗(yàn)收價(jià)格為設(shè)備現(xiàn)值及從調(diào)出項(xiàng)目運(yùn)送到本項(xiàng)目所需的各項(xiàng)費(fèi)用.對(duì)于符合固定資產(chǎn)規(guī)定的，其折舊年限及折舊率按照《中國(guó)水利水電第十一工程局資產(chǎn)管理實(shí)施細(xì)則》文件規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目物質(zhì)設(shè)備部建立機(jī)械設(shè)備檔案（技術(shù)資料及運(yùn)行資料）,檔案由相關(guān)責(zé)任人分別填制，將整個(gè)設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程記錄下來(lái)。設(shè)備運(yùn)行操作人員上崗前進(jìn)行相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，對(duì)設(shè)備運(yùn)行整個(gè)過(guò)程熟悉后方可上崗。（2）機(jī)械設(shè)備的退場(chǎng)設(shè)備的退場(chǎng)包括設(shè)備報(bào)廢與讓售、調(diào)撥轉(zhuǎn)場(chǎng)?！裨O(shè)備的報(bào)廢與讓售根據(jù)設(shè)備報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定需要報(bào)廢的設(shè)備，正常報(bào)廢設(shè)備填報(bào)《機(jī)械設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單》及報(bào)廢設(shè)備匯總表給分局物資設(shè)備部審批,保障部批復(fù)后進(jìn)行報(bào)廢讓售處理?！裨O(shè)備的調(diào)撥轉(zhuǎn)場(chǎng)對(duì)于閑置設(shè)備退場(chǎng)時(shí)進(jìn)行檢修、保養(yǎng)，以恢復(fù)其使用性能，相關(guān)費(fèi)用由本項(xiàng)目承擔(dān)。設(shè)備檔案隨機(jī)移交調(diào)入項(xiàng)目,并提供隨機(jī)調(diào)出配件清單,交接時(shí)同調(diào)入項(xiàng)目共同在《設(shè)備交接單》上進(jìn)行簽字確認(rèn)。折舊根據(jù)《國(guó)際業(yè)務(wù)管理制度》規(guī)定執(zhí)行，調(diào)出月由本項(xiàng)目承擔(dān)，若運(yùn)輸時(shí)間超過(guò)一個(gè)月,則本項(xiàng)目承擔(dān)調(diào)出月和次月的折舊。賬務(wù)處理在設(shè)備調(diào)出當(dāng)月進(jìn)行。2、設(shè)備運(yùn)行操作、維修、保養(yǎng)管理重點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)新設(shè)備及大修后設(shè)備進(jìn)行走合期管理，加強(qiáng)檢查，走合期滿后，由技術(shù)人員和操作人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行一次聯(lián)合檢查，并進(jìn)行保養(yǎng)工作。項(xiàng)目大型主要設(shè)備實(shí)行定人、定機(jī)、定崗、定責(zé)管理。新設(shè)備使用前進(jìn)行檢查、鑒定驗(yàn)收，并對(duì)操作手進(jìn)行相關(guān)知識(shí)（設(shè)備有關(guān)文件、構(gòu)造性能、安全操作規(guī)程）培訓(xùn)，堅(jiān)決杜絕設(shè)備帶病或超負(fù)荷工作。項(xiàng)目建立交接班制度，在操作手變動(dòng)的情況下做好設(shè)備交接班，設(shè)備使用部門(mén)需嚴(yán)格遵守交接班制度。對(duì)于設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，除項(xiàng)目物資設(shè)備部組織進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)外,建立班前半小時(shí)保養(yǎng)制度，由操作手進(jìn)行。并嚴(yán)格遵守“強(qiáng)制保養(yǎng)，按需修理”制度.物資設(shè)備部定期組織項(xiàng)目開(kāi)展設(shè)備使用、維修保養(yǎng)和管理工作的檢查評(píng)比，落實(shí)設(shè)備管理獎(jiǎng)懲制度。3、特種設(shè)備管理重點(diǎn)●堅(jiān)持“定人、定機(jī)、定崗、定責(zé)”原則；●組織項(xiàng)目部進(jìn)行特種設(shè)備知識(shí)培訓(xùn)，操作人員持證上崗；●定期對(duì)特種設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)整改；檢驗(yàn)周期嚴(yán)格按安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定執(zhí)行；●建立健全特種設(shè)備管理臺(tái)帳；●建立健全特種設(shè)備技術(shù)檔案,執(zhí)行一機(jī)一檔，保證資料完整；4、租賃設(shè)備管理重點(diǎn)●選擇合格的設(shè)備租賃供應(yīng)商；●租賃設(shè)備時(shí)執(zhí)行招評(píng)標(biāo)程序；●堅(jiān)決不租賃報(bào)廢設(shè)備、落后淘汰設(shè)備及有安全隱患的設(shè)備；●建立外租設(shè)備檔案,檔案包括設(shè)備基本信息、租賃起止時(shí)間、租賃方式、結(jié)算費(fèi)用等；●定期進(jìn)行安全檢查，查出問(wèn)題跟蹤落實(shí)整改,并做記錄；5、外協(xié)設(shè)備管理重點(diǎn)6、設(shè)備單機(jī)核算管理重點(diǎn)●設(shè)備產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)工作做到及時(shí)、準(zhǔn)確、完整,以確保單機(jī)核算工作的進(jìn)行；●根據(jù)單機(jī)核算分析異?，F(xiàn)象，及時(shí)采取處理、處罰措施；●堅(jiān)持“強(qiáng)制保養(yǎng)，按需修理”原則，控制設(shè)備運(yùn)行成本;●加強(qiáng)設(shè)備的使用、維修和保養(yǎng)所需物資的領(lǐng)用管理;三、物質(zhì)設(shè)備管理制度及實(shí)施細(xì)則（一）物資驗(yàn)收1、驗(yàn)收依據(jù)物資采購(gòu)計(jì)劃、訂貨合同供應(yīng)商提供的到貨物資的技術(shù)說(shuō)明，出具的發(fā)票對(duì)于隨貨同行的資料，包括內(nèi)附帶資料、托收攜帶資料、訂貨合同等必須嚴(yán)加管理并依據(jù)該資料為驗(yàn)收證明。2、對(duì)于貨先到庫(kù)，資料未到時(shí)，將到貨物資妥善保管，并根據(jù)驗(yàn)收規(guī)則進(jìn)行驗(yàn)收記錄，同事報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)催要資料,待資料齊全后再按規(guī)定驗(yàn)收入庫(kù).3、對(duì)于到貨物資出現(xiàn)數(shù)量和質(zhì)量誤差，要認(rèn)真做好記錄，立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，由主管領(lǐng)導(dǎo)通知供貨方解決，并通知財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)部門(mén)拒付貨款。在未處理前要妥善保管好到貨物資。4、對(duì)到貨物資發(fā)生的數(shù)量和質(zhì)量方面的正負(fù)公差，在規(guī)定范圍內(nèi)的公差要認(rèn)真做好記錄并上報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后核銷(xiāo).(二)物資發(fā)放1、保管員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工隊(duì)提供的計(jì)劃單結(jié)合項(xiàng)目物資限額領(lǐng)取規(guī)定制作物資出庫(kù)單，并按出庫(kù)單進(jìn)行物資發(fā)放，手續(xù)不全不出庫(kù)；2、發(fā)料執(zhí)行先進(jìn)先出的原則，對(duì)有保管期限的物資要在保管期內(nèi)發(fā)完；3、未經(jīng)驗(yàn)收入庫(kù)的物資不許發(fā)放，在生產(chǎn)急需情況下，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后可先辦出庫(kù);4、凡需以舊換新的物資必須先交舊后領(lǐng)新;5、材料發(fā)放建賬工作必須清晰,做到賬實(shí)相符。(三）工器具管理1、保管員按規(guī)定的勞保工具發(fā)放范圍及使用時(shí)間組織發(fā)放,填寫(xiě)勞保、工具卡;2、勞保、工具使用人員，要加強(qiáng)物品管理,合理使用，做到物盡其用，充分發(fā)揮勞保、工具在生產(chǎn)中的作用，杜絕丟失損失；3、工具嚴(yán)格執(zhí)行交舊領(lǐng)新制度,先交舊后領(lǐng)新，不交舊不發(fā)新;4、對(duì)于非正常使用造成工具損壞，根據(jù)情節(jié)給予責(zé)任者處罰;5、對(duì)于不到期限或到期無(wú)舊物品而又領(lǐng)新物品者,按物品價(jià)值根據(jù)使用時(shí)間折價(jià)交款，以沖減成本。（四)油料管理1、油料驗(yàn)收時(shí)，驗(yàn)收人員必須與機(jī)械隊(duì)人員共同參與計(jì)量過(guò)程,確保驗(yàn)收數(shù)量準(zhǔn)確（過(guò)磅驗(yàn)收），驗(yàn)收過(guò)程中應(yīng)觀察隨車(chē)備用水箱的水位、雜物箱中是否有砝碼等干擾材料人員正常驗(yàn)收的異物，并保管好油品質(zhì)量合格證書(shū)；2、儲(chǔ)油設(shè)施明確標(biāo)示，做好防火防爆措施，拒絕明火及可能的危險(xiǎn)源，確保安全使用；3、油料發(fā)放員及時(shí)做好油料發(fā)放記錄，登記油料發(fā)放臺(tái)賬，統(tǒng)計(jì)油耗；4、注重單機(jī)每次加油數(shù)據(jù)收集與整理，結(jié)合實(shí)際船機(jī)設(shè)備使用情況核計(jì)油料消耗，分析各機(jī)用油狀態(tài)，做到精確發(fā)料,合理使用;（五)周轉(zhuǎn)材料管理1、項(xiàng)目周轉(zhuǎn)材料按自購(gòu)和租賃區(qū)別標(biāo)識(shí)；2、各周轉(zhuǎn)材料使用隊(duì)伍必須加強(qiáng)周轉(zhuǎn)材料管理，使用合理，保持周轉(zhuǎn)材料使用壽命；3、周轉(zhuǎn)材料交回時(shí)做到零件齊全完整、無(wú)油漬污垢、回交及時(shí)；4、周轉(zhuǎn)材料退庫(kù)時(shí)，對(duì)于非正常性損壞的，由相關(guān)責(zé)任施工隊(duì)賠償損失；5、周轉(zhuǎn)材料使用完畢后，及時(shí)進(jìn)行維修、保養(yǎng)，維修保養(yǎng)過(guò)后方可入庫(kù).SHAPE\＊MERGEFORMAT前言非常感謝貴司給予我司提供《項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃建議案》的專業(yè)服務(wù)機(jī)會(huì)，亦感謝相關(guān)人員信息資料支持，**物業(yè)將集三十年之大成，充分利用獨(dú)特的專業(yè)視角、務(wù)實(shí)的操作手法，為貴司項(xiàng)目銷(xiāo)售創(chuàng)造最為可觀的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。本建議案旨在提供**物業(yè)對(duì)市場(chǎng)之初步了解及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的系列專業(yè)建議，基于對(duì)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目發(fā)展前景的預(yù)測(cè)，**物業(yè)提出了項(xiàng)目前期發(fā)展規(guī)劃的基本思路以供貴司參考。有關(guān)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)操作的具體步驟和方案，我們將根據(jù)貴司對(duì)本建議案的相關(guān)意見(jiàn)，作出更為完整、客觀和深入的闡述并在下一步工作當(dāng)中提交詳盡的報(bào)告。在此敬請(qǐng)貴司對(duì)本案提出專業(yè)之補(bǔ)充意見(jiàn)，更期望雙方能為項(xiàng)目成功銷(xiāo)售共同努力并建立良好合作關(guān)系！**物業(yè)將繼續(xù)秉承一貫持之以恒的宗旨：片區(qū)市場(chǎng)分析片區(qū)基礎(chǔ)資料芙蓉北路、金霞大道與麗臣路在伍家?guī)X立交橋交匯，芙蓉北路、金霞大道、東風(fēng)路圍合構(gòu)成伍家?guī)X片區(qū)，金霞大道接駁長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，沿線主要建筑群為企事業(yè)單位辦公樓，如地稅局辦公樓、排水公司辦公樓等；麗臣路西接湘江二橋，東連機(jī)場(chǎng)高速公路。片區(qū)內(nèi)擁有多家工廠，如湖南醫(yī)藥公司、湖南消防器材總廠、九芝堂制藥廠等；開(kāi)福區(qū)建材市場(chǎng)、伍家?guī)X建材市場(chǎng)、湖湘文化藝術(shù)品市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)也集中在片區(qū)。該片區(qū)居住群體大都為城市拆遷安置戶或工廠員工，如蔣家壟公寓、九芝堂宿舍樓神箭花苑和環(huán)保所宿舍樓等。片區(qū)配套設(shè)施2-1片區(qū)交通片區(qū)內(nèi)有汽車(chē)北站、長(zhǎng)沙市第四公交汽車(chē)公司，目前片區(qū)有多條公交線路縱橫貫穿。9路：汽車(chē)北站——火車(chē)站（7：00—19：00）115路：陳家湖——桔園小區(qū)（6：30—21：00）128路：伍家?guī)X北——彭家巷（7：00—19：00）146路：赤崗沖——蔣家壟（6：30—21：00）302路：芙蓉路——市政府（7：00—19：00）112路：馬王堆——陳家湖（6：30—20：00）131路：荷花園——四方坪（7：00—19：00）132路：世界之窗——瀟湘中路（6：30—17：00）2-2生活配套通過(guò)實(shí)地了解，伍家?guī)X片區(qū)目前的生活配套有：購(gòu)物：華夏大市場(chǎng)、新一佳超市、麥德龍、泰陽(yáng)商城、沙湖橋集貿(mào)市場(chǎng)、普爾托瑪斯等酒店：華悅大酒店、康泰大酒店、金衛(wèi)酒店、湘豐賓館、康泰賓館等金融：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等醫(yī)療：同濟(jì)醫(yī)院、湘雅醫(yī)院等郵局、電信營(yíng)業(yè)廳、瀏陽(yáng)河加油站等2-3教育配套幼兒園：安安幼兒園、沙湖橋幼兒園等小學(xué)：國(guó)慶小學(xué)、建湘小學(xué)、瀏陽(yáng)河小學(xué)等中學(xué)：東風(fēng)小學(xué)、第十八中等國(guó)防科技大學(xué)等片區(qū)發(fā)展前景預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)片區(qū)周邊市場(chǎng)的細(xì)致了解，隨著伍家?guī)X立交橋的投入使用，片區(qū)交通流量急劇上升，麗臣路迅速成為舒緩機(jī)場(chǎng)人流的樞紐干道，近年，麗臣路作為形象工程改造初見(jiàn)成效，沿途綠化觀光帶和寬闊平整的道路使之在長(zhǎng)沙市有限的幾條樞紐中尤為突出，其接通長(zhǎng)沙市世界之窗和海底世界，將是長(zhǎng)沙市的一條新興的旅游觀光風(fēng)景帶。麗臣路南接金融一條街芙蓉路，西至長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前該路段正在修建改造當(dāng)中，北區(qū)已有多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌謀進(jìn)入，相信隨著城市開(kāi)發(fā)南北走向明朗化，該區(qū)位的房地產(chǎn)業(yè)必將會(huì)在現(xiàn)有平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)下，掀起圈地開(kāi)發(fā)熱潮。麗臣路西接湘江二橋，與之相鄰的數(shù)千米沿江觀光帶在修建當(dāng)中，預(yù)計(jì)隨著沿江大道北路段工程進(jìn)行，該片區(qū)的休閑娛樂(lè)功能也將會(huì)有突出的表現(xiàn)。與伍家?guī)X立交橋毗鄰的東風(fēng)匝道正在規(guī)劃動(dòng)工當(dāng)中，隨著工程開(kāi)展和竣工，由麗臣路所分割開(kāi)的南北兩區(qū)有望改善兩區(qū)斷層局面，取得統(tǒng)一協(xié)調(diào)和共同發(fā)展，二者一體化也必然使得片區(qū)發(fā)展更具競(jìng)爭(zhēng)力。同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基礎(chǔ)資料1-1商品房項(xiàng)目地理位置規(guī)模主力戶型售價(jià)開(kāi)發(fā)商明珠苑芙蓉路北端7棟總建筑面積52800M23*2*1：115.25M2起價(jià)1910元均價(jià)2000元/M2長(zhǎng)沙市海鷗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金帆.濱江玫瑰園金霞大道開(kāi)福區(qū)政府旁四期30萬(wàn)M2，3500套2*2*2—3*2*2：105—120M2之間第一期均價(jià)1700元/M2長(zhǎng)沙金海林置業(yè)有限公司匯龍公寓東風(fēng)路占地61116M2總建筑面積11000M288.36-94.97M23*2*1：105.95M24*2*1：112.66M2起價(jià)1480元/M2，均價(jià)1600元/M2長(zhǎng)沙市浩林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司錦繡華天芙蓉北路1*1*1：72.347M22*1*1：85.442M23M2起價(jià)2448元/M2，均價(jià)2620元/M2湖南華天置業(yè)1-2經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目地理位置規(guī)模主力戶型售價(jià)開(kāi)發(fā)商旺角佳園麗臣路2棟七層200套2*2*1：101.37-119.80M23*2*2：113.95-132.19M2起價(jià)1680元/M2均價(jià)1800元/M2廣福園金霞大道115畝23棟總建筑面積11萬(wàn)M22*2*1：82-87M23*2*2：97-130M24*2*3：157M2起價(jià)980元/M2，均價(jià)1300元/M2長(zhǎng)沙福興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司金帆小區(qū)開(kāi)福區(qū)四方坪規(guī)劃用地200畝，總建筑面積24萬(wàn)M22*2*1：74—115M2聯(lián)體花園洋房：164.4—276.57M2起價(jià)861元/M2，均價(jià)1251元/M2長(zhǎng)沙金海林置業(yè)四方小區(qū)四方坪先福村用地14.24公頃總建筑面積227800M22*2*188.66M23*2*1：91.51—117.5M2復(fù)式：146.26M2起價(jià)866元/M2，均價(jià)1252元/M2長(zhǎng)沙市社會(huì)福利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況項(xiàng)目明珠苑濱江玫瑰園匯龍公寓錦繡華天旺角佳園廣福園金帆小區(qū)四方小區(qū)銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售率65%50%60%80%90%80%90%78%主客戶群區(qū)內(nèi)工人原始居民拆遷產(chǎn)生區(qū)內(nèi)工人附近菜農(nóng)工薪階層私營(yíng)業(yè)主公務(wù)員白領(lǐng)具有長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)常住戶口既無(wú)私房又未享受房改優(yōu)惠分房的中、低收入家庭競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)劣勢(shì)分析3-1明珠苑毗鄰芙蓉路、金霞大道、麗臣路等主干道，交通便利樓盤(pán)外觀較為鮮亮，具備一定素質(zhì)價(jià)格較低，在該地段占有一定優(yōu)勢(shì)規(guī)模尚小，兩期開(kāi)發(fā)缺乏整體連貫性，分散了整體規(guī)模宣傳推廣包裝不到位，銷(xiāo)售中心布置差強(qiáng)人意3-2金帆?濱江玫瑰園引用萬(wàn)科四季花城模式規(guī)劃設(shè)計(jì)，在長(zhǎng)沙市有一定新意大社區(qū)概念包裝，配套設(shè)施齊全，有成熟社區(qū)風(fēng)貌體現(xiàn)推出裝修套餐供消費(fèi)者選擇，可滿足多類(lèi)客戶分期開(kāi)發(fā)的整體性缺乏統(tǒng)一貫穿未開(kāi)設(shè)樣板房，不能充分展示項(xiàng)目形象3-3錦繡華天外立面新潮，色調(diào)頗有前瞻性綜合型大社區(qū)，具備一定規(guī)模推廣宣傳相當(dāng)?shù)轿?，價(jià)位占有較大優(yōu)勢(shì)看樓通道存在安全隱患部分單位內(nèi)部采光太差，空氣不甚流通3-4匯龍公寓價(jià)位低廉，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力有限的消費(fèi)群頗有吸引力周邊環(huán)境太差，不十分適合居家戶型配比不合理，小戶型缺乏小區(qū)整體性難于統(tǒng)一3-5旺角佳園臨近麗臣路、東風(fēng)路，出行便利地形不規(guī)則，樓體設(shè)計(jì)受影響，各單元內(nèi)部格局多不規(guī)則靠近鐵路、高架橋，噪音干擾較大價(jià)位偏高，接近商品房?jī)r(jià)位3-6廣福園整體規(guī)模較大，具備大社區(qū)概念樓體間距較大，整體感覺(jué)過(guò)于空曠園林綠化不夠理想樓體外觀色調(diào)過(guò)于沉悶；單元戶型設(shè)計(jì)和面積配比不合理，客廳過(guò)大3-7金帆小區(qū)具備規(guī)模，配套較為完善，有成熟大社區(qū)風(fēng)采園林布置有獨(dú)特個(gè)性樓體外形具有一定超前意識(shí)，但樓體色調(diào)和顏色略嫌粗糙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)有較大局限性3-8四方小區(qū)有智能化管理理念的初步體現(xiàn)建筑格局較為新穎園林布置不佳，項(xiàng)目交通不甚便利項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)地勢(shì)較高，能充分彰現(xiàn)片區(qū)地標(biāo)位置本案在該片區(qū)占據(jù)有較高地勢(shì)，周?chē)鸁o(wú)高層建筑遮擋，項(xiàng)目興建后，視野開(kāi)闊，同時(shí)也容易形成鶴立雞群的感覺(jué)，可制造非同一般的突出效果。地塊較為方正，容易形成封閉式建筑格局本案地形方正合理，可塑性較強(qiáng)，可將之形成圍合式建筑群，一則方便于內(nèi)部安全保障與物業(yè)管理，同時(shí)也可形成項(xiàng)目獨(dú)特的風(fēng)格和建筑水準(zhǔn)，區(qū)別于一般建筑粗糙隨便的通病，能較大限度提升項(xiàng)目質(zhì)素。1-3項(xiàng)目毗鄰麗臣路、金霞大道，外部交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)本案臨近麗臣路、金霞大道，伍家?guī)X立交橋、東風(fēng)高架橋使得整個(gè)片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)呈高度輻射狀態(tài)，交通線路四通八達(dá)，出行較為方便。項(xiàng)目的劣勢(shì)2-1項(xiàng)目臨近鐵路，噪音干擾較大本案緊靠京廣鐵路，每日行經(jīng)列車(chē)十余次，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部有一定噪音干擾，同時(shí)也可能對(duì)購(gòu)買(mǎi)群形成心理壓力，一定程度上妨礙項(xiàng)目的居家優(yōu)勢(shì)。應(yīng)對(duì)策略：在項(xiàng)目外圍種植喬木綠化帶，一則消除噪音，同時(shí)也可形成綠色生態(tài)空間的視覺(jué)效果和舒適感覺(jué)。3722中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載2-2項(xiàng)目周邊樓盤(pán)質(zhì)素普遍較低，使得整體環(huán)境的居住氛圍難于塑造項(xiàng)目周邊無(wú)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，片區(qū)尚不具強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，客觀環(huán)境使本案的質(zhì)素難于快速在消費(fèi)群心目中扎根，推廣存在一定難度。應(yīng)對(duì)策略：充分利用項(xiàng)目地勢(shì)和整體高度，推廣宣傳，制造“更上一層樓”的市場(chǎng)認(rèn)知度。2-3項(xiàng)目與兩條主干道連接的道路不理想，車(chē)輛進(jìn)出不甚便利項(xiàng)目雖臨近馬路，但因接駁道路欠佳，車(chē)輛進(jìn)出十分不便，住戶出行存在一定難度。應(yīng)對(duì)策略：建議發(fā)展商積極與相關(guān)部門(mén)溝通，充分利用市政力量，促使交通狀況有所改善。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)3-1周邊大量拆遷戶給項(xiàng)目帶來(lái)了較大的消費(fèi)力近年適逢長(zhǎng)沙舊城改造，由此產(chǎn)生的大量拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了較大的消化力，建議采用相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引這一批消費(fèi)者前往購(gòu)買(mǎi)。3-2城市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯長(zhǎng)沙市城市建設(shè)擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使本案的地位逐漸引人注目，片區(qū)所具備的升值空間也必將使項(xiàng)目的投資價(jià)值有所回升，可直接刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力。項(xiàng)目的威脅4-1政府機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房相關(guān)政策嚴(yán)把關(guān)強(qiáng)控制使項(xiàng)目利潤(rùn)空間有所降低據(jù)相關(guān)資料，政府機(jī)構(gòu)取消對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房稅費(fèi)減免程序使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本上升，利潤(rùn)空間減小，資金回籠不夠理想。應(yīng)對(duì)策略：合理開(kāi)發(fā)，優(yōu)化資源配給，提高本案的附加值，塑造開(kāi)發(fā)商品牌的同時(shí)也可獲取相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益。4-2同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的壓力使項(xiàng)目市場(chǎng)消費(fèi)群有較大限制本案周邊同類(lèi)樓盤(pán)紛紛涌現(xiàn)，對(duì)本案的銷(xiāo)售造成一定市場(chǎng)壓力。應(yīng)對(duì)策略：建議在進(jìn)行廣告攻勢(shì)的同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)個(gè)體特色與獨(dú)特風(fēng)格和優(yōu)勢(shì)，以特色取勝。項(xiàng)目定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題及形象定位結(jié)合本案周邊的區(qū)位情況和項(xiàng)目自身的情況，針對(duì)本案選取的目標(biāo)市場(chǎng)的特性，本案的開(kāi)發(fā)主題應(yīng)緊緊的貼近目標(biāo)市場(chǎng)，倡導(dǎo)“輕松置業(yè)，輕松生活”的開(kāi)發(fā)主題。根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題，本案的形象定位，應(yīng)給人以親和力，突出本案的優(yōu)勢(shì)，即降低置業(yè)門(mén)檻，輕松的實(shí)現(xiàn)擁有自己的一方天地的夢(mèng)想。建議本案的形象定位為：生活的真諦是輕松的享受1-1市場(chǎng)定位本案市場(chǎng)定位是屬于微利房的性質(zhì)，且價(jià)格有限制，導(dǎo)致小區(qū)的規(guī)劃受到了一定的限制，因此市場(chǎng)的定位屬于中檔產(chǎn)品。1-2人文定位本案周邊居民小區(qū)的素質(zhì)都不高，給本案賦予一定的人文定位，有助于使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出，成為該區(qū)位中突出的項(xiàng)目，從而提高本案對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。本案的人文定位為：塑造一種輕松、溫馨、安寧的社區(qū)氛圍目標(biāo)客戶分析客戶特性本案選取的目標(biāo)客戶的特征有以下幾點(diǎn)：有很強(qiáng)烈的購(gòu)房意向，希望在較短的時(shí)間內(nèi)購(gòu)房有一定的經(jīng)濟(jì)能力或積蓄，5—8萬(wàn)元，且家庭收入穩(wěn)定購(gòu)房時(shí)考慮的第一要素是價(jià)格附近的老社區(qū)居民，希望提高生活的質(zhì)量經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目分析，本案的目標(biāo)客戶來(lái)源主要有以下五個(gè)主要的渠道：長(zhǎng)沙市今年拆遷改造的棚戶區(qū)居民（主要是原北區(qū)片）周邊老居民區(qū)在周邊工作、生活的人群（包括在周邊市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主等）脫離父母單獨(dú)生活的年青一族不確定性的客戶來(lái)源項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議本案的建筑規(guī)劃風(fēng)格別具一格的是使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出的重要手段，因此合理、新穎、緊密配合主題的建筑規(guī)劃對(duì)本案的銷(xiāo)售推廣工作是很重要的。整體布局建議1-1小區(qū)主入口根據(jù)現(xiàn)在的小區(qū)規(guī)劃圖，小區(qū)的主入口選擇是適合整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃的。次入口的開(kāi)辟可以很好的通順小區(qū)的人行和車(chē)行系統(tǒng)。小區(qū)的主入口是小區(qū)整體形象的第一印象，因此入口門(mén)禁和綠化帶的內(nèi)容形式和風(fēng)格都力求突出小區(qū)的主題，體現(xiàn)本案鮮明的個(gè)性。我司認(rèn)為小區(qū)主入口的色調(diào)及造型應(yīng)配合本案主題，采用動(dòng)感、氣派的風(fēng)格，選用中檔偏上材料建造。1-2小區(qū)內(nèi)功能區(qū)域規(guī)劃1-2-1綠化區(qū)域由于本案毗鄰京廣鐵路線，這將帶來(lái)很大的噪音污染，造成居民的心理障礙。我司建議在臨鐵路的小區(qū)西面作為小區(qū)的主要綠化區(qū)域。小區(qū)內(nèi)除規(guī)劃的車(chē)道外，都可作為小區(qū)綠化區(qū)域。另外靠近鐵路沿線的建筑，底層架空后可以作車(chē)位考慮。1-2-2娛樂(lè)、休閑區(qū)域小區(qū)的娛樂(lè)、休閑區(qū)域可重點(diǎn)規(guī)劃在小區(qū)的東邊。除設(shè)置花廊、雅座外，可增加兒童游戲場(chǎng)所。在小區(qū)的北角可增加羽毛球場(chǎng)等。1-2-3小區(qū)車(chē)行、步行系統(tǒng)小區(qū)的主入口和次入口之間是小區(qū)主要的車(chē)行道，各單元樓前可設(shè)置便行車(chē)道。綠地、休閑區(qū)域則一律設(shè)置人行小徑。停車(chē)位除主入口處可設(shè)置車(chē)位外，靠東邊的單元的架空區(qū)域也可設(shè)置停車(chē)位。1-3建筑群布局目前小區(qū)共規(guī)劃了建筑單元21個(gè)，我司根據(jù)地塊、長(zhǎng)沙市的常年氣候資料和人們的日常生活習(xí)慣，考慮整個(gè)小區(qū)的定位的基礎(chǔ)上，我司建議對(duì)樓體的布局做出調(diào)整，以活躍整個(gè)小區(qū)的布局。調(diào)整方案一：?jiǎn)卧e(cuò)位式排列將原來(lái)并列的單元錯(cuò)位進(jìn)行排列，可有效的避免兩個(gè)單元之間形成的天井帶來(lái)的采光通風(fēng)的不足。同時(shí)可以避免整個(gè)小區(qū)建筑物排列形式的單調(diào)，增強(qiáng)建筑布局的層次感。見(jiàn)附圖一。調(diào)整方案二：一梯三戶品型建筑活躍整體布局在小區(qū)的中部將原來(lái)的一梯兩戶的條狀單元，改成一梯三戶的品型單元，東西兩邊的并列單元錯(cuò)位進(jìn)行排列。這樣使整個(gè)小區(qū)的建筑群結(jié)構(gòu)上更豐富，由此產(chǎn)生的不規(guī)則地塊，可作為綠化和休閑用地，這樣可以使小區(qū)的空間立體層次更加豐富，由此提升小區(qū)形象。見(jiàn)附圖二。綠化建議靠鐵路的小區(qū)主綠化帶，主要是考慮隔音的效果，建議種植高大常青喬木和竹。小區(qū)其他綠化區(qū)域可考慮種植灌木和草坪，在小區(qū)主入口設(shè)置花圃，種植蘭花、杜鵑、茶花等。設(shè)施配套建議本案周邊社區(qū)形成時(shí)間較長(zhǎng)，生活、教育、娛樂(lè)等設(shè)施都比較成熟，因此本案不需要再作這方面的考慮。但由于周邊的社區(qū)素質(zhì)不高，所以本案應(yīng)考慮增強(qiáng)智能化的門(mén)禁保安系統(tǒng)。在主入口和次入口以及各個(gè)保安薄弱點(diǎn)架設(shè)監(jiān)視系統(tǒng)。在停車(chē)場(chǎng)增加智能IC管理系統(tǒng)，既可以節(jié)約人工，又可以提高項(xiàng)目的形象和素質(zhì)。按智能小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配備強(qiáng)電和弱點(diǎn)系統(tǒng)，煤氣智能遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。建筑群體風(fēng)格建議本案周邊的建筑大都建于上個(gè)世紀(jì)九十年代初甚至更早，形式和風(fēng)格都比較陳舊，使整個(gè)區(qū)塊的氛圍都比較壓抑和沉悶。這對(duì)本案是一個(gè)不利的制約因素。本案銷(xiāo)售工作能否取得成功，除去價(jià)格因素，整個(gè)小區(qū)的素質(zhì)是另一個(gè)很重要的因素。而建筑元素是小區(qū)風(fēng)格最直觀的體現(xiàn)。在建筑元素上提升本案的素質(zhì)，是促進(jìn)本案銷(xiāo)售工作的重要手段。我司建議本案的建筑單體設(shè)計(jì)采用以下的方案突現(xiàn)其地位。◎建筑單體采用坡屋頂，增加建筑的美感；◎相臨的兩個(gè)單元靠西的層數(shù)為5.5層，比靠東的單位低一層，形成高低落差，增強(qiáng)成次感；◎景觀陽(yáng)臺(tái)采用弧型挑陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加建筑外觀的美感；◎窗戶設(shè)計(jì)采用大突窗，增強(qiáng)采光通風(fēng)的性能，使建筑富余現(xiàn)代感；◎外墻顏色建議采用淺色涂料，配以淺墨綠色的窗戶、玻璃和屋頂，或外墻顏色建議采用淺色涂料，配以淺蘭色的窗戶、玻璃和深蘭色的屋頂。戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)是體現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓部分。根據(jù)本案的地形，和我司對(duì)目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶型的研究，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)弧型的設(shè)計(jì)理念。對(duì)本案的戶型在設(shè)計(jì)上提出以下的原則：采用大開(kāi)間小進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)原則，客廳的進(jìn)深控制在4.5m—5m左右為益方正實(shí)用，減少玄關(guān)、走道的進(jìn)深公共區(qū)域與休息區(qū)域分明，90平方米以上的戶型考慮設(shè)置兩個(gè)相互獨(dú)立的衛(wèi)生間，主衛(wèi)與客衛(wèi)分離儲(chǔ)藏室應(yīng)與廚房相臨，衛(wèi)生間不要與餐廳相臨，客廳可考慮與景觀陽(yáng)臺(tái)相連或主臥室與景觀陽(yáng)臺(tái)相連，客廳則采用落地大窗的設(shè)計(jì)，也可使用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)3722中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載主臥室與客廳的面積配比控制在0.618:1比例較適宜，餐廳與客廳也可考慮此比例景觀陽(yáng)臺(tái)采用弧型、挑陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，寬度控制在1.2—1.5m之間臥室的窗戶可考慮在兩墻夾角處開(kāi)窗，用突窗設(shè)計(jì)，構(gòu)筑一個(gè)觀景平臺(tái)統(tǒng)一預(yù)設(shè)空調(diào)主機(jī)外掛窗，以百葉形式修飾部分單元可設(shè)計(jì)錯(cuò)層和頂層復(fù)式，使戶型多樣化針對(duì)本案的目標(biāo)客戶群的需求能力和戶型偏好，我司對(duì)本案戶型的設(shè)置、面積配比、單位配比作出以下的建議：戶型類(lèi)別的組合比例及細(xì)分戶型單位面積戶數(shù)比例一房一廳一衛(wèi)65一75平方米208．3%二房一廳一衛(wèi)76一85平方米3012．5%二房二廳一衛(wèi)86一95平方米4016．7%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)96一115平方米8033．3%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)116一130平方米4016．7%四房三廳兩衛(wèi)131一150平方米3012．5%6．物業(yè)管理建議由于本案周邊的情況比較復(fù)雜，建議采取封閉式的小區(qū)管理，為提升發(fā)展商的品牌效應(yīng)，建議由發(fā)展商自行組建物業(yè)管理公司進(jìn)行前期的物業(yè)管理。6-1安防以保安24小時(shí)巡查和電子監(jiān)控兩種手段，配合來(lái)訪登記制度和每單元的門(mén)禁系統(tǒng)，組成一個(gè)全方位的安防系統(tǒng)。6-2潔衛(wèi)專人對(duì)樓道、公共區(qū)域、垃圾箱、垃圾清運(yùn)點(diǎn)，隨時(shí)打掃，保持小區(qū)的整潔。6-3綠化專人對(duì)綠化帶、草坪、花圃定時(shí)進(jìn)行修整維護(hù)，保持小區(qū)的美觀。6-4設(shè)備維護(hù)專人對(duì)小區(qū)的配電系統(tǒng)、強(qiáng)電、弱點(diǎn)、水煤管網(wǎng)進(jìn)行定期維護(hù)和檢修。項(xiàng)目操作方案價(jià)格策略我司根據(jù)科學(xué)的計(jì)算方法，在考慮市場(chǎng)價(jià)格水平、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和合理利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)比較法和項(xiàng)目定位，制定出整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程的實(shí)收均價(jià)。在根據(jù)不同的工程進(jìn)度和銷(xiāo)售現(xiàn)象，調(diào)整出街價(jià)格和面價(jià)，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)的最終開(kāi)發(fā)目的。1-1定價(jià)原則1-1-1整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程的實(shí)收均價(jià)發(fā)展商提供的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本加合理利潤(rùn)的價(jià)格1800元/平方米我司根據(jù)市場(chǎng)比較法，選取合適的參考樣本進(jìn)行比較，得出以下價(jià)格參數(shù)項(xiàng)目地段小區(qū)綜合素質(zhì)可參考性綜合評(píng)分均價(jià)本案100100100300明珠苑150110903502000匯龍公寓9590852701600錦繡華天160150603702620旺角家園12080752751800廣富園60120652451450計(jì)算得出本案市場(chǎng)參考價(jià)格：1830元/平方米由此得出，本案實(shí)行1800元/平方米的價(jià)格是具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的,并有一定的上升空間。具體各銷(xiāo)售階段的價(jià)格調(diào)整根據(jù)銷(xiāo)售情況來(lái)而定，價(jià)格調(diào)整時(shí)點(diǎn)，以各階段完成的銷(xiāo)售額為臨界點(diǎn)，分別為10%、30%、75%、90%。根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)特征，銷(xiāo)售的現(xiàn)實(shí)價(jià)格在此價(jià)格的基礎(chǔ)上視銷(xiāo)售進(jìn)度和銷(xiāo)售的現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)，具體調(diào)整幅度控制在+1%之內(nèi)。銷(xiāo)售率作為價(jià)格調(diào)整臨界點(diǎn)分別以10%、30%、75%、90%為參考標(biāo)準(zhǔn)，各銷(xiāo)售時(shí)段內(nèi)均價(jià)和權(quán)重對(duì)總體均價(jià)有直接的影響，計(jì)算公式如下：1620*10%+1700*20%+1800*45%+1920*15%+2040*10%=18001-2價(jià)格差異原則本案的銷(xiāo)售價(jià)格整體采用“低開(kāi)高走”模式，先以較低價(jià)格投入市場(chǎng)以占據(jù)主動(dòng)地位，然后根據(jù)銷(xiāo)售情況適當(dāng)調(diào)整價(jià)位，推行“小幅遞增”,“小幅頻漲”，在價(jià)格回升的同時(shí)，為發(fā)展商贏取相應(yīng)的利潤(rùn)并引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)，塑造樓盤(pán)形象。樓層差價(jià)為30元/㎡，中間樓層的最高；位置價(jià)差80元/㎡，中間的單元最高，比東邊的單位高80元/㎡，東邊的單位比西邊的單位高80元/㎡；臨近鐵路的單位的差價(jià)是50元/㎡；戶型差價(jià)為80元/㎡，錯(cuò)層、復(fù)式比標(biāo)準(zhǔn)層高80元/㎡；每次調(diào)價(jià)的幅度為80—120元之間。1-3價(jià)格調(diào)整策略在本案價(jià)格策略的指導(dǎo)原則下，為減小進(jìn)入市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)滿足長(zhǎng)沙市場(chǎng)中消費(fèi)者的消費(fèi)心理。我司建議用較高的折扣策略控制價(jià)格的升降，減小價(jià)格的大范圍浮動(dòng)給項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。具體折扣調(diào)整權(quán)限如下：

平均折扣95折；

置業(yè)顧問(wèn)最高折扣權(quán)限97折

銷(xiāo)售主任最高折扣權(quán)限95折項(xiàng)目經(jīng)理最高折扣權(quán)限9折1-4價(jià)格監(jiān)控體系一個(gè)成熟的項(xiàng)目操作，樓盤(pán)的價(jià)格應(yīng)該是隨著市場(chǎng)的變化，有必要的調(diào)整的，這樣可以保證項(xiàng)目在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值最大化，為開(kāi)發(fā)商贏得最大化的利潤(rùn)。而樓盤(pán)