房地產(chǎn)估價(jià)考試復(fù)習(xí)題解

房地產(chǎn)估價(jià)模擬題一、單項(xiàng)選擇題題（共20題，每題1分，共20分）1.按房地產(chǎn)產(chǎn)的(B)來分,房地產(chǎn)可分分為居住房地地產(chǎn)、商業(yè)房房地產(chǎn)、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)及特特殊房地產(chǎn)等等。A．收益性；B..用途;C.市場性;D.地段.2.決定某一一房地產(chǎn)價(jià)格格水平高低的的,主要是(D)的供求狀況.A.本地區(qū)的的房地產(chǎn);B..全國房地產(chǎn);C..全國本類房房地產(chǎn);D..本地區(qū)本類類房地產(chǎn).3.比較法的的理論依據(jù)是是(B).A.適合原理理;B.替代原理;C.最高最佳使使用原則;D.均衡原理.4.基本完好好房的成新度度一般為(D)Ａ．五至六成新新;B..七至八成新;C..六至八成新;D..六至七成新.5.現(xiàn)房房地地產(chǎn)與期貨房房地產(chǎn)估價(jià)的的不同點(diǎn)是(D)．Ａ.估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)不同;BB.交易日期不不同;CC.估價(jià)目的不不同;DD.估價(jià)對(duì)象的的狀況不同.6.用收益法法評(píng)估某宗房房地產(chǎn)的價(jià)格格時(shí),除有租約限限制的以外,應(yīng)選取(A)凈收益作為為估價(jià)依據(jù).A.類似房地地產(chǎn)的客觀;B.似房地產(chǎn)的的實(shí)際;C.類似房地產(chǎn)產(chǎn)的最同;D.類似房地產(chǎn)產(chǎn)的最低.7、路線價(jià)法實(shí)實(shí)質(zhì)上是一種種（C）。A．長期趨勢法法B．成本法C．市場法D．收益法8.標(biāo)準(zhǔn)深度度是道路對(duì)地地價(jià)影響的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn),由此接近道道路的方向,地價(jià)逐漸升升高;由此遠(yuǎn)離道道路的方向,地價(jià)(A).A.逐漸降低低;B.逐漸升高;C.可視為基本本不變;D.為零.9.運(yùn)用市場場比較法評(píng)估估地價(jià)時(shí),用來比較的的可比實(shí)例與與估價(jià)對(duì)象土土地應(yīng)具有相相同的()).A.利用方向向;B.具體利用方方式;C.利用結(jié)構(gòu);D.利用價(jià)值.10.用成本本法求得的價(jià)價(jià)格,通常稱為(B).A.成本價(jià)格格;B.積算價(jià)格;C.購買價(jià)格;D.收益價(jià)格.11.房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)中的折折舊,是指房地產(chǎn)產(chǎn)由于其實(shí)體體、功能或經(jīng)經(jīng)濟(jì)等方面的的原因使房地地產(chǎn)（C）的數(shù)據(jù)。A.價(jià)值增加加;B.價(jià)格增加;C.價(jià)值減少;D.價(jià)格減少.12.由于建建筑物本身以以外的各種不不利因素帶來來的減價(jià)稱為為(D).A.有形損耗耗;B.無形損耗;C.功能折舊;D.經(jīng)濟(jì)折舊.13.房地產(chǎn)產(chǎn)交易中的替替代原理,導(dǎo)致了在同同一市場中效效用相同等的的房地產(chǎn)之間間,其價(jià)格應(yīng)當(dāng)(D)．A.完全相同同;B.劇烈變動(dòng);C.差距加大;D.應(yīng)當(dāng)相近.14.由于房房地產(chǎn)具有(C),導(dǎo)致了房地地產(chǎn)市場成為為不完全市場場.A.多樣性;;BB.生產(chǎn)性;C.不可移動(dòng)性;D.數(shù)量有限性.15.在評(píng)估投投資價(jià)值時(shí),折現(xiàn)率是(D)).A.投資者要要求的滿意收收益率;BB.收益法中的的資本化率;C.社會(huì)一般般收益率;D.投資者要求求的最低收益益率.16.城市中中需拆遷而未未拆遷的土地地的價(jià)格稱為為(C)).A.生地價(jià);;B.熟地價(jià);C.毛地價(jià);D..拆遷補(bǔ)償安安置價(jià).17.市場比比較法中的交交易情況修正正是對(duì)(B)價(jià)格本身是是否正常的修修正.A.交易實(shí)例例;B.可比實(shí)例;C.估價(jià)對(duì)象;D.標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)例.18.有特殊殊保護(hù)價(jià)值的的建筑物運(yùn)用用成本法估價(jià)價(jià)時(shí),采用(A)為好.A.重建成本本;B.重置成本;C.完全成本;D.重新建造成成本.19.特殊工工業(yè)廠房適宜宜采用的估價(jià)價(jià)方法是(A).A.成本法;;BB.假設(shè)開發(fā)法;C.收益法;D.比較法.20.一廠房建建成八年后被被改建為超級(jí)級(jí)市場,并補(bǔ)辦了土土地使用權(quán)出出讓手續(xù),土地使用用權(quán)出讓年限限為40年,建筑物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命為50年,則該建筑物物折舊的經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命應(yīng)為(A)年.A.40;B.42;C.448;D.500年.二、論述題（共共2題，每題10分，共20分）1、房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的特性有哪哪些?答：科學(xué)性、藝藝術(shù)性、客觀觀性、綜合性性。2、如何選擇待待估土地的最最佳開發(fā)利用用方式?答：選擇最佳的的開發(fā)利用方方式，要在合合法的基礎(chǔ)上上，根據(jù)最有有效使用和最最合理開發(fā)的的原則，在政政府規(guī)劃限制制的許可范圍圍內(nèi)，規(guī)劃處處待估土地的的最佳開發(fā)模模式和方案。這這包括對(duì)建筑筑物的用途、建建筑容積率、建建筑覆蓋率、建建筑樣式等的的確定。三、案例分析題題（共3題，每題20分，共60分）（一）20044年，某著名名百貨公司將將其擁有的某某商場一部分分出租給銀行行，租期5年，剩余部部分統(tǒng)一招商商和經(jīng)營管理理，對(duì)招商引引進(jìn)的商戶收收取較高的管管理費(fèi)。現(xiàn)該該百貨公司欲欲轉(zhuǎn)讓該商場場而委托評(píng)估估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格格。請(qǐng)問：1.該商場周邊邊近期有較多多權(quán)利性質(zhì)相相向的臨街鋪鋪面正常交易易的實(shí)例，可可否選取其作作為可比實(shí)例例?為什么?2.確定出租部部分的潛在毛毛收入時(shí)應(yīng)注注意的主要問問題是什么?3.確定自營部部分的凈收益益時(shí)應(yīng)注意的的主要問題是是什么?答：1、不能直直接將其選作作可比實(shí)例。因因?yàn)椋海?）雖然商場場與臨街商鋪鋪的大類用途途相同，但不不一定其小類類用途也相同同；（2）商場與臨臨街商鋪的規(guī)規(guī)模不相當(dāng)；；（3）商場與臨臨街商鋪的建建筑結(jié)構(gòu)是否否相同不清楚楚；（4）商場與臨臨街商鋪的檔檔次是否相同同不清楚；（5）商場與臨臨街商鋪成交交日期是否接接近不清楚；；（6）商場與臨臨街商鋪交易易類型與目的的是否相同不不清楚；（7）商場剩余余部分招商管管理費(fèi)較高，與與臨街鋪面可可能不同。2、潛在毛收收入是假定房房地產(chǎn)在充分分利用、無空空置情況下的的收入。租約約期內(nèi)按租約約租金，租約約期外按正常?？陀^的市場場租金計(jì)算。3、（1）確定自營營部分凈收益益，應(yīng)為商品品銷售收入扣扣除商品銷售售成本、經(jīng)營營費(fèi)用、商品品銷售稅金及及附加、管理理費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)業(yè)利潤。（2）因向商戶戶收取的管理理費(fèi)較高，應(yīng)應(yīng)調(diào)查附近類類似商場的正正常管理費(fèi)水水平作為測算算之用。（3）測算時(shí)不不僅考慮有形形貨幣收益，還還應(yīng)考慮各種種無形收益。（4）確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定（二）有一宗待待估宗地Ｇ需需評(píng)估，現(xiàn)收收集到與待估估宗地條件類類似的６塊宗宗地，具體情情況見表１，該該城市地價(jià)指指數(shù)見表２，另另據(jù)調(diào)查，該該市此類用地地容積率與地地價(jià)的關(guān)系為為：當(dāng)容積率率在1.1-11.5之間時(shí)，容容積率每增加加0.1，宗地單位位地價(jià)比容積積率為１時(shí)的的地價(jià)增加５５％，超過1.5時(shí)，超出部部分的容積率率每增長0.1，單位地價(jià)價(jià)比容積率為為１時(shí)的地價(jià)價(jià)增加３％，對(duì)對(duì)交易情況的的、區(qū)域因素素、個(gè)別因素素的修正，都都是案例宗地地與被估宗地地比較，表中中負(fù)號(hào)表示案案例條件比待待估宗地差，正正號(hào)表示案例例宗地條件優(yōu)優(yōu)于被估宗地地，數(shù)值大小小代表對(duì)宗地地價(jià)格的修正正幅度。根據(jù)據(jù)以上條件，評(píng)評(píng)估該宗土地地2002年的價(jià)格。表1表2容積率地價(jià)指數(shù)數(shù)表解：（1）建立立容積率地價(jià)價(jià)指數(shù)表，見見上表（2）案例修正正計(jì)算：A：6801112/1100100/11011055/1151100/1000100//101=6620B：6101112/1100100/11001055/1151100/1000100//99=6227C：7001112/1077100/11051055/1201100/1000100//98=6223D：6801112/1088100/11001055/1001100/999100/999=7555E：7501112/1077100/999105//1281000/1000100/1102=6338F：7001112/1122100/11001055/1151100/1001100//100=6633（3）平價(jià)結(jié)果果案例例D的值為異常常值，應(yīng)予剔剔除，其他結(jié)結(jié)果較為接近近，取平均值值作為評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)果。待估宗地G的價(jià)價(jià)格為：（620+6627+6222+6388+633）/5=6228（元/平方米）（三）某新建商商業(yè)房地產(chǎn)出出租經(jīng)營，欲欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓讓價(jià)格。現(xiàn)選選擇了三個(gè)經(jīng)經(jīng)營規(guī)模不同同的類似出租租商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)作為可比實(shí)實(shí)例，測算估估價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)的凈收益益。已知每個(gè)個(gè)可比實(shí)例在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前前連續(xù)三年的的平均年凈收收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)據(jù)最高最佳使使用原則選取取了350萬元作為估估價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)的年凈收收益。請(qǐng)問：1.這樣的的做法有哪些些錯(cuò)誤?2.若估價(jià)對(duì)象象的年凈收益益保持不變，具具體可采用那那些方法求取取估價(jià)