房地產(chǎn)營銷全新十大理念

房地產(chǎn)營銷全新十大理念隨著市場經(jīng)濟發(fā)發(fā)育日漸成熟熟，商品的品品牌形象已成成為消費者認認知的第一要要素，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品也不例例外。當前業(yè)業(yè)界普遍存在在的一個誤解解是將房地產(chǎn)產(chǎn)的品牌效應應簡單地等同同于案名效應應，片面注重重樓盤的案名名設(shè)計，而忽忽視了對房地地產(chǎn)這種復雜雜商品在質(zhì)量量、服務(wù)、功功能等方面進進行全方位的的品質(zhì)提升。同同時，由于市市場競爭的激激烈，以及資資金周轉(zhuǎn)等方方面的原因，不不少開發(fā)商不不愿進行較長長時間的品牌牌營造，過多多借助于新聞聞炒作和廣告告轟炸，希望望通過宣傳造造勢來快速樹樹立公司品牌牌，殊不知這這種本末倒置置的做法已阻阻礙了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)發(fā)展。開發(fā)商商們?nèi)绻莒o靜下心來，腳腳踏實地的進進行一流的規(guī)規(guī)劃設(shè)計、提提供一流的配配套服務(wù)和物物業(yè)管理，對對于品牌形象象進行良好構(gòu)構(gòu)建，營造名名牌企業(yè)和名名牌產(chǎn)品，必必然會成為未未來房地產(chǎn)市市場的贏家。關(guān)關(guān)系營銷當前業(yè)界流行的的整合營銷理理論，實際上上就是關(guān)系營營銷思想的體體現(xiàn)。其營銷銷主張重視消消費者導向，強強調(diào)通過企業(yè)業(yè)與消費者的的雙向溝通，建建立長久的穩(wěn)穩(wěn)定的對應關(guān)關(guān)系，在市場場上樹立企業(yè)業(yè)和品牌的競競爭優(yōu)勢。在在營銷組合中中，產(chǎn)品、定定價、通路等等營銷變數(shù)都都可能被競爭爭者仿效甚至至超越，唯獨獨商品和品牌牌的價值難以以替代，而這這與消費者的的認可程度緊緊密相關(guān)。因因此，開發(fā)商商必須完全從從消費者的角角度安排經(jīng)營營策略，必須須充分研究消消費者需求，努努力加強與消消費者的溝通通，注意關(guān)系系營造。競爭營銷開發(fā)商能否在當當前激烈的市市場競爭中站站穩(wěn)腳跟，對對競爭對手的的深入分析和和準確應對以以及培育自身身獨特的競爭爭優(yōu)勢很重要要。為此，開開發(fā)商必須樹樹立競爭營銷銷理念，練好好內(nèi)功，不斷斷提高自身素素質(zhì)，加強培培養(yǎng)企業(yè)的核核心競爭力。開開發(fā)商要在各各區(qū)域市場上上取得競爭優(yōu)優(yōu)勢必須建構(gòu)構(gòu)完善的企業(yè)業(yè)治理機構(gòu)，創(chuàng)創(chuàng)造一種持久久的發(fā)展動力力和動力支持持系統(tǒng)，以獨獨特而優(yōu)越的的品牌、質(zhì)量量、技術(shù)、營營銷網(wǎng)絡(luò)等區(qū)區(qū)別于競爭對對手的策略占占領(lǐng)市常合作營銷開發(fā)商在市場運運作中既要講講求競爭，又又要求尋合作作；既要注意意與地方政府府、金融機構(gòu)構(gòu)和其它社會會組織的合作作，更要注意意開發(fā)商之間間的合作，特特別是后者的的合作尤為重重要。開發(fā)商商為了獲得更更大的市場份份額而開展各各種競爭，當當各種競爭壓壓力使之難以以支撐時，應應多方尋求釋釋放壓力的途途徑，而尋求求合作就是一一種有效途徑徑。開發(fā)商之之間通常采用用松散性的結(jié)結(jié)盟方式，使使合作各方避避免直接沖突突或共同打造造區(qū)域品牌，以以達到合作各各方都有所收收益的理想效效果。文化營銷現(xiàn)代生活給人的的外在壓力越越來越大，人人們需要的不不是“鋼筋水泥的的叢林”，他們更渴渴望居家之中中的文化內(nèi)涵涵。開發(fā)商如如果發(fā)現(xiàn)了這這一點，并加加以演繹，就就能出奇制勝勝。開發(fā)商必必須把創(chuàng)造一一種和諧的鄰鄰里關(guān)系、溫溫馨的居住文文化作為經(jīng)營營理念，采取取各種有效的的措施加強業(yè)業(yè)主之間的溝溝通、交流。另另一方面，為為了給孩子創(chuàng)創(chuàng)造一個良好好的成長環(huán)境境，購房者對對居住小區(qū)文文化設(shè)施的要要求越來越高高，不僅關(guān)心心周圍文教單單位的配置、距距離，而且愈愈來愈重視小小區(qū)文化設(shè)施施的數(shù)量、品品位，以及小小區(qū)內(nèi)大部分分住戶的文化化層次。為此此，開發(fā)商不不僅要注意在在建筑風格上上盡量體現(xiàn)文文化內(nèi)涵，通通過富有特色色的主題創(chuàng)意意，提升住宅宅小區(qū)的文化化價值，給人人展現(xiàn)一種高高品位的美好好生活藍圖，而而且要注意通通過高品位會會所、藏書豐豐富的圖書館館、溫馨祥和和的鄰里中心心、設(shè)施齊全全的幼兒園與與中小學來營營造小區(qū)的文文化氣息。誠信營銷目前，虛假宣傳傳已使購房者者不太輕易相相信樓盤廣告告。沖動型購購房永遠也成成不了樓市特特征，而對物物業(yè)這一支出出巨大的消費費品，購房者者關(guān)心的不是是概念新奇，而而是房屋質(zhì)量量過硬、產(chǎn)品品物有所值、合合同信守兌現(xiàn)現(xiàn)、物業(yè)管理理到家。在房房地產(chǎn)業(yè)進入入全面的整體體素質(zhì)競爭的的今天，開發(fā)發(fā)商如果僅僅僅局限于推出出一個新奇的的概念，依靠靠某一簡單要要素去爭取客客戶，一旦概概念失真，反反而讓購房者者困惑和反感感，讓開發(fā)商商失去口碑市市常另一方面面，當開發(fā)商商在售房價格格上“玩貓膩”、在銷售面面積上“短斤少兩”、在位置表表述上閃爍其其詞以及配套套承諾遙遙無無期時，不可可設(shè)想還能有有效地吸引消消費者。為此此，開發(fā)商必必須樹立誠信信營銷的經(jīng)理理理念，塑造造出開發(fā)商的的良好社會形形象。特色營銷消費者特別是新新成長起來的的年輕一代，往往往把個性能能否得以發(fā)揮揮和張揚，作作為衡量和選選擇商品的一一個重要標準準。為此，開開發(fā)商必須注注意特色經(jīng)營營的重要性，把把研究市場需需求、強化使使用功能、追追求個性特色色、營造人性性空間的思想想作為經(jīng)營理理念，不僅在在小區(qū)布局、建建筑外型、色色彩、樓層、陽陽臺、內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策策略方面力求求突破雷同，突突出居住者個個性，而且在在廣告宣傳、價價格確定、促促銷方式等方方面也要獨具具風格，努力力成為市場亮亮點。環(huán)保營銷隨著環(huán)保意識的的逐漸興起，消消費者已愈來來愈關(guān)心自己己的居住環(huán)境境，更加關(guān)注注擬購房屋的的環(huán)境設(shè)計。他他們不僅希望望小區(qū)內(nèi)綠草草如茵，花團團錦簇，有充充足的陽光和和清新的空氣氣，而且要求求住宅小區(qū)遠遠離工廠，附附近沒有污染染源。開發(fā)商商應該以環(huán)境境保護為經(jīng)營營理念，改變變過去寸土寸寸金、見縫插插針的開發(fā)模模式，充分考考慮小區(qū)的住住宅空間、陽陽光照射、綠綠化間隔等，為為消費者營造造人與自然和和諧共生的理理想家園?，F(xiàn)現(xiàn)在不少開發(fā)發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要要先搞環(huán)境”、“賣房子也是是賣環(huán)境”，不能不說說已涵蓋了環(huán)環(huán)保營銷的經(jīng)經(jīng)營理念。網(wǎng)絡(luò)營銷隨著信息時代的的到來和電子子商務(wù)的發(fā)展展，房地產(chǎn)市市場營銷將出出現(xiàn)渠道創(chuàng)新新，其一便是是利用ｉｎｔｔｅｒｎｅｔｔ網(wǎng)絡(luò)資源，進進行網(wǎng)絡(luò)營銷銷?，F(xiàn)在不少少開發(fā)商都在在互聯(lián)網(wǎng)上注注冊了自己的的網(wǎng)站，為企企業(yè)和產(chǎn)品進進行宣傳和推推廣。通過互互聯(lián)網(wǎng)雙向式式交流，可以以打破地域限限制，進行遠遠程信息傳播播，面廣量大大，其營銷內(nèi)內(nèi)容詳實生動動、圖文并茂茂，可以全方方位地展示房房地產(chǎn)品的外外形和內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)，同時還還可以進行室室內(nèi)裝飾和家家具布置的模模擬，為潛在在購房者提供供了諸多方便便?？梢灶A見見，隨著電子子商務(wù)的進一一步發(fā)展，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營銷將成成為房地產(chǎn)市市場上一種具具有相當潛力力和發(fā)展空間間的營銷策略略。知識營銷悄然臨近的知識識經(jīng)濟時代使使企業(yè)經(jīng)營法法則開始發(fā)生生變化，企業(yè)業(yè)營銷活動不不再只關(guān)注物物質(zhì)分配，更更強調(diào)為消費費者提供更多多的應用支持持，以此確立立新的產(chǎn)品概概念和市場秩秩序，引導消消費者產(chǎn)生對對新產(chǎn)品的現(xiàn)現(xiàn)實需求。在在這一背景下下，以知識普普及為前導、以以知識推動市市場的營銷新新思想，應該該為精明的開開發(fā)商所注意意和接收。開開發(fā)商通過開開展大規(guī)模的的住房知識普普及活動，向向廣大消費者者介紹房屋建建筑選擇標準準、住宅裝修修知識、住房房貸款方法和和程序以及商商品房購置手手續(xù)和政府相相關(guān)稅費，在在增加消費者者房地產(chǎn)知識識的同時，也也增加消費者者對開發(fā)商的的認同感。這這必然會在引引起社會極大大反響的同時時，也使開發(fā)發(fā)商的銷售業(yè)業(yè)績不斷上升升。影響房地產(chǎn)營銷銷策略的有關(guān)關(guān)因素分析怎樣盡快把房屋屋賣出去，是是令開發(fā)商頭頭痛的事情，所所以房地產(chǎn)營營銷策略被越越來越多地重重視起來。房房地產(chǎn)營銷策策略的制定是是一項復雜的的工作，涉及及面廣、難度度大，怎樣才才能制定出好好的營銷策略略，是值得我我們深入研究究的重要課題題。消費市場比較突突出的三個特特點一是消費者市場場房產(chǎn)需求的的多層次性。在在同一商品市市場上，不同同消費者群體體由于社會地地位，收入水水平和文化素素養(yǎng)的差異，其其需求也會表表現(xiàn)出多層次次性的特點。例例如有人需要要一室一廳，有有人需要二室室一廳、三室室一廳甚至豪豪華別墅。二是消費者市場場對房屋需求求多變性，消消費者人數(shù)眾眾多，差異性性很大，由于于各種因素的的影響，對房房屋就會有多多種多樣的需需求，隨著生生產(chǎn)的發(fā)展，消消費水平的提提高，消費者者需求在總量量、結(jié)構(gòu)和層層次上也將不不斷發(fā)展，日日益多樣化。這這要求制定營營銷策略時根根據(jù)自身條件件準確地選擇擇目標市常三是消費者市場場對房屋需求求的可誘導性性，消費者需需求的產(chǎn)生，有有些是本能的的，生而有之之的，但有時時是與外界的的刺激誘導有有關(guān)的，經(jīng)濟濟政策的變動動，社會交際際的啟示，廣廣告宣傳的誘誘導等等，都都會使消費者者的需求發(fā)生生變化，潛在在的需求可以以變?yōu)楝F(xiàn)實的的需求，微弱弱的欲望可以以變成強烈的的購買欲望。消消費者需求的的這一特征，要要求市場營銷銷策略的制定定者不僅要適適應和滿足消消費者的需求求，而且應該該通過各種促促銷途徑影響響和引導消費費。影響消費者行為為的三個主要要因素一是心理因素，除除了由需要引引起動機這一一最重要因素素外，還有知知覺、學習和和態(tài)度三個因因素，知覺是是指消費者感感官直接接觸觸刺激物所獲獲得的直觀的的、形象化的的反映，屬于于感性認識。任任何消費者購購買商品，都都要根據(jù)自己己的感官感覺覺到的印象，來來決定是否購購買，所以對對樓盤的包裝裝、宣傳是非非常重要的；；學習是消費費者在購買和和使用商品的的實踐中，逐逐步獲得和積積累經(jīng)驗，并并根據(jù)經(jīng)驗調(diào)調(diào)整購買行為為的過程，房房屋作為一種種耐用且兼有有投資的特殊殊商品雖不等等同于一般商商品，但開發(fā)發(fā)商開發(fā)創(chuàng)意意、布局以及及房屋質(zhì)量的的好壞，都是是購買者學習習的對象，消消費者評價的的優(yōu)、劣對開開發(fā)商的形象象和信譽也有有著非常大的的影響，所以以開發(fā)商應樹樹立品牌觀念念，注重房屋屋質(zhì)量，讓消消費者產(chǎn)生有有利于己的態(tài)態(tài)度。二是經(jīng)濟因素，概概括地說，影影響消費者購購買行為主要要是經(jīng)濟因素素和商品價格格、消費者收收入、商品效效用、房屋的的價格等。三是社會文化因因素，每個消消費者都是社社會的一員，他他的行為不可可避免地要受受到社會各方方面因素的影影響和制約，消消費者的購買買行為受到社社會階層、文文化和亞文化化、相關(guān)群體體、家庭等社社會因素的影影響。制定營銷策略的的五個條件在把握住營銷環(huán)環(huán)境，掌握了了房地產(chǎn)消費費者市場及影影響消費者的的因素的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根據(jù)商商品（房屋）本本身的特點、制制定出房地產(chǎn)產(chǎn)的營銷策略略。房地產(chǎn)是是一種特殊的的商品，從房房地產(chǎn)項目自自身的商品特特點和營銷的的角度來看，可可操作的有五五點：１、位置條件：：房地產(chǎn)產(chǎn)品品的位置條件件其實是多重重因素所構(gòu)成成的結(jié)構(gòu)條件件，包括不同同位置區(qū)域的的不同人文條條件、交通條條件、市政條條件以及周邊邊建筑條件、氣氣候等。在制制定營銷策略略時不同的位位置條件，營營銷切入點的的選擇不同：：人文條件越越成熟的位置置，其營銷切切入點與原始始條件的差異異性越大，反反之則越??；；交通條件越越是發(fā)達的樓樓盤，其對于于營銷在交通通方面所必需需的商品特性性和營銷切入入點就越少；；市政條件越越完善的地段段，房地產(chǎn)商商品特性和營營銷切入點的的挖掘和選擇擇形成就越要要奇特，反之之則必須全面面；在周邊建建筑條件方面面，周邊建筑筑條件對自身身樓盤影響越越大，房地產(chǎn)產(chǎn)商品特性和和營銷切入點點的挖掘和選選擇就越要直直接，避重就就輕會適得其其反。２、建筑條件：：沒有兩個建建筑會是完全全一樣的，因因此在建筑本本身尋找賣點點應該是可以以的，但是應應將營銷切入入點放在建筑筑單體的設(shè)計計“限制”方面，而不不應該過深地地切入到建筑筑的使用及功功能方面，因因為無論是建建筑設(shè)計師還還是營銷高手手，對于建筑筑使用和功能能方面的設(shè)計計是“永遠超不過過客戶”的，客房是是直接使用者者，客戶更是是“上帝”。３、建造條件：：建造條件包包括了工程施施工、建筑配配套等方面，這這些在營銷推推廣切入點方方面，過去一一般都選擇不不多，大多數(shù)數(shù)集中在工程程進度和配套套設(shè)施方面。建建造條件方面面的營銷切入入點選擇，更更多地選擇在在“建造技術(shù)的的層次體現(xiàn)、建建筑技術(shù)的標標準發(fā)展”方面較為合合適。目前，客客戶對房屋質(zhì)質(zhì)量的投訴越越來越多，撇撇開一些不法法開發(fā)商不談?wù)?，僅站在營營銷策略的角角度來看，如如果樓盤的營營銷能夠?qū)⑵淦浣ㄔ鞐l件有有效地傳達給給客戶，就是是其有部分不不足的方面，客客戶不僅不會會投訴，還可可能是一個很很好的營銷切切入點和商品品特性表現(xiàn)。４、使用條件：：“良好的物業(yè)業(yè)管理”是許多開發(fā)發(fā)商的營銷切切入點，這只只是作用條件件作為營銷切切入點的一個個方面，僅僅僅是房屋建成成后的使用條條件，還應該該重視建筑本本身提供的“先天服務(wù)條條件”。如房屋的的車位、綠地地等。拿車位位來說，小區(qū)區(qū)停車位有多多少個對客戶戶來說并不重重要，而車位位與房屋的設(shè)設(shè)計比例卻關(guān)關(guān)系到客戶以以后買車還有有沒有車位停停車。物業(yè)管管理費是多少少，客戶能否否承擔，客戶戶自己能算出出，但物業(yè)管管理所提供的的內(nèi)容對客戶戶居住水平的的提高是否等等值，客戶卻卻無從算起。所所以，在“使用條件”方面，營銷銷切入點的第第一個選擇就就是設(shè)計，管管理意圖全面面公開；營銷銷切入點的第第二個方面就就是設(shè)計，管管理意圖的“成本核算”，不能只是是訴說對客戶戶的“全面呵護”卻不講這樣樣的呵護值多多少錢。５、商品附加條條件：開發(fā)商商自身企業(yè)品品牌的知名度度，能夠塑造造這個房地產(chǎn)產(chǎn)品牌的知名名度，這是房房地產(chǎn)商品附附加條件之一一；給一個房房地產(chǎn)引進一一個全新概念念或營造文化化氛圍，也是是房地產(chǎn)商品品的附加條件件之一。在當當今競爭越來來越激烈，信信息交流越來來越快，開發(fā)發(fā)商模仿能力力越來越強，房房地產(chǎn)的附加加條件就愈顯顯重要。作為為不動產(chǎn)的特特殊性，完整整的房地產(chǎn)商商品不會只是是一套房子那那么簡單，一一個商品一旦旦開始它的使使用過程，品品牌就進入了了再塑造品牌牌意識。在商商品附加值的的營銷應用中中，一般來說說商品附加值值都是后天的的，但是這個個后天的商品品附加值是可可以預支的。因因此，后天商商品附加條件件在營銷切入入點的選擇上上是可以“預支”可能會更直直接、更明確確，也更有利利于消費者預預先選擇。綜上所述，房地地產(chǎn)營銷策略略的制定應根根據(jù)營銷環(huán)境境、消費者市市場特點、影影響消費者行行為的因素、結(jié)結(jié)合實際房地地產(chǎn)的自身條條件因素綜合合考慮，才能能在瞬息萬變變的市場中把把握方向，使使自己的營銷銷策略完善，可可操作，有效效益。對房地產(chǎn)策劃的的理性思考策劃作為一種現(xiàn)現(xiàn)象，抑或是是一種符號，存存在于經(jīng)濟生生活中，作為為房地產(chǎn)策劃劃的現(xiàn)狀與策策劃人所應有有的地位和具具備的品質(zhì)，極極具探討和研研究價值。讓讓我們以一種種寬容、輕松松的心態(tài)去透透視這個行業(yè)業(yè)，不無裨益益。一、策劃人應有有的地位策劃人是勞動者者，策劃本身身就是勞動。因因此，策劃人人只是一個勞勞動階層。勞勞動者是光榮榮的，但是分分工不同，所所有的勞動都都是值得尊重重的。但不同同的勞動，價價值又是不同同的，階層之之間是應該平平等的，但現(xiàn)現(xiàn)實中是有等等級的。就策策劃人的地位位，目前在中中國市場上，仍仍屬被動地位位，從屬地位位和打工地位位。然而，策策劃人既然有有一種社會屬屬性，他自然然也就承擔起起一種很特別別的社會角色色。表現(xiàn)在他他既為客戶打打工，又為社社會打工，有有時也在為消消費者打工。先說策劃公司，他他首先是一個個企業(yè)，他的的產(chǎn)品就是策策劃，他將產(chǎn)產(chǎn)品賣給客戶戶，客戶將策策劃過的產(chǎn)品品賣給消費者者。而策劃人人的產(chǎn)品的價價值既應該體體現(xiàn)客戶的意意志，又應該該體現(xiàn)消費者者的意志。因因此，他在客客戶面前必然然站得低，看看得遠。所謂謂站得低，他他不能站在客客戶的頭頂上上，在客戶面面前他只能是是個參謀；所所謂看得遠，他他必須將客戶戶的利益和社社會的利益統(tǒng)統(tǒng)籌考慮。二、策劃人應具具備的品格策劃人應具備什什么樣的品格格，首先說，品品格應是品行行與德性、德德操與人格的的總和。策劃人是文人，也也是商人。他他以文人的姿姿態(tài)從商，又又以商人的姿姿態(tài)做文化。因因而，策劃人人是雙重角色色。但是，策策劃人既不能能像文人那樣樣踏踏實實做做學問，又不不能像商人那那樣痛痛快快快做生意。作為文人，策劃劃人是清高的的。在文人面面前，文人相相輕。在商人人面前，他們們有一種與商商人天然的對對抗力。在和平環(huán)境的非非英雄時代，每每個策劃人都都在做著烏托托邦式的英雄雄夢。以軟弱弱的身體，虛虛幻的思想，走走著超現(xiàn)實主主義的精美之之路。三、中國策劃業(yè)業(yè)今天的現(xiàn)狀狀在中國，由于策策劃是從上個個世紀９０年年代中期剛剛剛興起的新生生事物，是一一個帶著滿身身乳臭的嬰兒兒。人們對策策劃人常常褒褒貶不一，一一種是將策劃劃人譽為神仙仙；一種是將將策劃人貶為為騙子，一般般地說客戶受受益了，策劃劃人就成了神神仙；若客戶戶吃虧了，策策劃人則成了了騙子。在策策劃界內(nèi)部，自自己是神仙，別別人全都是騙騙子。我們常常看到企企業(yè)將策劃人人捧成明星，然然后企業(yè)自然然也就變成了了明星。嗣后后隨著時間的的變遷，策劃劃人則從小明明星變成了大大明星，而策策劃最終變成成了你吹我捧捧互相襯托的的鬧劇。策劃劃人之間又時時常相互詆毀毀，把別人罵罵得一文不值值，似乎又顯顯得合情合理理，順理成章章。這些都是是策劃界的不不正?，F(xiàn)象，幾幾乎成了一種種通病，形成成一種不可名名狀的怪圈，而而往往有一些些所謂搞策劃劃的人又跳不不出這個怪圈圈，這就勢必必影響到企業(yè)業(yè)的發(fā)展。我個人認為，隨隨著時間的推推移，策劃業(yè)業(yè)必將從空談?wù)勛呦騽?wù)實，從從零散走向系系統(tǒng)，這將是是策劃業(yè)的發(fā)發(fā)展趨勢。四、“策劃”在在房地產(chǎn)中的的價值面對創(chuàng)新的時代代，策劃人的的價值首先表表現(xiàn)為創(chuàng)新。策策劃人的思維維創(chuàng)新、觀念念創(chuàng)新尤為重重要。他必須須要追求自身身利益的同時時，不斷滿足足社會的需求求，從而實現(xiàn)現(xiàn)其雙重價值值。具體地說說：策劃人就就是要在消費費者和企業(yè)之之間架起溝通通的橋梁。如如果可能，讓讓自己、客戶戶和消費者全全都受益。五、房地產(chǎn)業(yè)策策劃人的基本本素質(zhì)和綜合合素質(zhì)房地產(chǎn)市場存在在許多蹩腳的的策劃人，每每一個策劃人人都將經(jīng)歷一一個從蹩腳到到適應的過程程。這就需要要學習，需要要先做學生。房地產(chǎn)策劃人必必須熟悉市嘗嘗熟悉市場調(diào)調(diào)研、熟悉規(guī)規(guī)劃設(shè)計、熟熟悉建筑施工工、熟悉房地地產(chǎn)廣告的制制作、熟悉銷銷售技巧，還還心須熟悉整整個房地產(chǎn)運運作系統(tǒng)。只只有在系統(tǒng)中中運作，才能能發(fā)揮策劃人人某一方面的的專長，才能能在系統(tǒng)中找找到自己的準準確位置。中國的策劃業(yè)（其其中包括房地地產(chǎn)策劃）將將會從概念到到專業(yè)，從形形象到項目，從從項目到營銷銷策略，策劃劃將變得越來來越專業(yè)，越越來越系統(tǒng)。策劃人的道德，是是策劃人素質(zhì)質(zhì)的一個重要要方面。一般般情況下他們們不會在主觀觀上坑害企業(yè)業(yè)，可他們常常常有意識地地在幫助企業(yè)業(yè)坑害消費者者，這是一個個普遍的現(xiàn)象象。這中間存存在一個為誰誰服務(wù)，怎樣樣服務(wù)和提供供什么樣服務(wù)務(wù)的問題，因因而提高策劃劃人的綜合素素質(zhì)變得尤為為重要?！叭^”看房價價(上海證大三角角洲置業(yè)有限限公司總經(jīng)理理戴志康）關(guān)于房價，我想想從宏觀、中中觀和微觀三三個方面來談?wù)務(wù)勔患抑匝?。宏觀方面面，在我看來來，房子是不不同于一般消消費品的商品品，因此，決決定房價的因因素也與一般般消費品不同同。我是學金金融的，對股股市了解比較較多，我感到到，房價有點點像股價，許許多客觀的數(shù)數(shù)據(jù)和信息固固然很有用，但但決定因素往往往不是這些些有形的東西西。一般人認為，房房價=成本+開發(fā)商的利利潤，而成本本則由土地、建建筑安裝、配配套、營銷等等費用組成。其其實不然。房房價不僅僅與與成本有關(guān)系系，也不僅僅僅是開發(fā)商的的期望利潤，很很大程度上，它它取決于期望望收益。如果果大家對上海海的經(jīng)濟前景景看好，房價價就一定會漲漲；什么時候候悲觀情緒一一來，可能就就要跌。房價價發(fā)生波動的的因素有點接接近于股價，但但在程度上有有所差別。上海的房地產(chǎn)市市場還有它非非常明顯的個個性，它的價價格并不是由由上海本地市市民的需求決決定的，還有有許多外地人人士、海外人人士的需求。從從這一點說，上上海當?shù)厝颂靥貏e是上海的的中低收入者者在市場上影影響房價的能能力是不大的的。舉個例子：杭州州的房價近年年來頻頻創(chuàng)下下新高，尤其其是西湖邊的的房子，依仗仗西湖稀缺的的景觀資源更更是開出天價價，可是為什什么還是有人人買？還是有有人削尖腦袋袋托人找關(guān)系系開后門去買買這些貴得看看不懂的房子子？原因很簡簡單，杭州的的房地產(chǎn)市場場不是杭州人人的需求決定定的，它是整整個浙江的市市場，可能還還有一些周遍遍城市和少數(shù)數(shù)海外的需求求。中觀方面，地價價是房價最重重要的組成部部分，對房價價起到相當大大的作用。最最新的地價決決定了所有房房產(chǎn)的價格。如果兩年前開發(fā)發(fā)商購得的土土地每畝為70萬元，眼下下開盤時，該該區(qū)域的土地地價格上漲至至每畝150萬元，那么么，房價就是是按照現(xiàn)實的的每畝150萬元來核定定。真實的情情況是，由于于地價一路看看漲，很多開開發(fā)商在現(xiàn)實實地價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上又加上一一塊期望的地地價，房價怎怎么會不高呢呢？微觀方面，房價價還受到開發(fā)發(fā)企業(yè)市場化化程度高低的的影響。提高高企業(yè)的管理理能力，降低低企業(yè)管理采采購的成本，適適當?shù)钠髽I(yè)規(guī)規(guī)模，這些都都對合理控制制房價有利。說到規(guī)模，我想想舉個例子，如如果一個地方方開發(fā)商較少少，每一塊地地都是一個獨獨立的市場，就就有可能形成成壟斷利潤，價價格當然低不不了。上海市市場目前有2000多家實際開開發(fā)房產(chǎn)的企企業(yè)，競爭水水平不高產(chǎn)生生的成本就會會高。我認為為比較合理的的是100到200家，假如數(shù)數(shù)量太少，又又可能導致壟壟斷。因此，我我非常希望政政府能通過有有關(guān)改革來讓讓開發(fā)商走規(guī)規(guī)模放量之路路。我也一直在思考考這樣一個問問題，上海到到底應該先建建新城還是先先進行老城改改造，這跟房房價也有關(guān)系系。過早地對對中心城區(qū)改改造勢必引發(fā)發(fā)中心城區(qū)房房價漲勢趨猛猛，因為只有有房價上升到到一定程度才才能彌補動拆拆遷的成本。中中心城區(qū)房價價漲了，其他他地方當然也也跟著漲。很多人問我：“你捫心自問問，開發(fā)商真真的沒有暴利利嗎？”房地產(chǎn)業(yè)是是個高風險的的行業(yè)，有時時候有暴利，有有時候是暴虧虧。如果政府府能將土地資資源控制得更更加合理些，不不要讓開發(fā)商商儲存太多的的土地，不要要讓那些沒有有開發(fā)能力的的人投機土地地，那么，房房價還會更合合理些。房價與收入要匹匹配（復地（集團）股股份有限公司司總經(jīng)理范偉偉）上海已經(jīng)連續(xù)55年實現(xiàn)GDP兩位數(shù)增長長，雖然近一一年多上海的的房價增長過過快，但累加加這5年的增長我我認為還沒有有超過GDP的增長，因因此，上海房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展是健康康穩(wěn)健的，上上海戶均年收收入與房價是是比較相匹配配的。房子是商品的一一種，供求關(guān)關(guān)系是影響價價格的基本原原理。從需求求看，上海的的需求一直非非常充足，主主要來自兩個個方面：一是是上海市民原原來的住房條條件比較差，這這些年來要求求改善住房的的人很多，二二是城市建設(shè)設(shè)舊區(qū)改造，很很多動拆遷的的市民也需要要購房。這兩兩項是上海房房地產(chǎn)消費的的基礎(chǔ)，是最最根本的。從供應看，房地地產(chǎn)的供應量量增長很快，但但房子的生產(chǎn)產(chǎn)周期比較長長，有一兩年年的滯后期，不不像其他商品品一缺貨就能能馬上增加供供應量投放市市場，因此，會會形成供應時時斷時續(xù)的情情況，人為地地造成時間性性的供求失衡衡或者短時期期的結(jié)構(gòu)性失失衡。老百姓姓難買到合適適的房子，就就要排隊，一一排隊，自然然要漲價。房價還要受到消消費者支付能能力的影響。這這幾年，上海海住宅購買力力提高，因素素也是多種多多樣的：住房房公積金貸款款和銀行購房房商業(yè)貸款放放大了市民的的購房能力；；經(jīng)濟發(fā)展，人人均可支配收收入提高也相相應提高人們們的支付能力力。理論上講講，如果一個個城市GDP持續(xù)增長，人人均可支配收收入也穩(wěn)定增增長，那么房房價上漲是正正常的。五年年來，上海GDP年均增長10.4%，2002年城市和農(nóng)農(nóng)村居民家庭庭人均可支配配收入分別達達到13250元和6212元，去年1-10月份，人均均可支配收入入同比上升13.7%，照這樣的的數(shù)據(jù)，上海海房價漲幅在在10%左右是正常常的、相匹配配的。近一年來房價上上漲過快，一一個原因是2001年7月1日實行土地地招標后，土土地的供應速速度放慢，造造成2002年下半年開開始商品房的的供應量不足足，供求關(guān)系系有點失衡，但但這種情況肯肯定不長久。但是，觀照上海海的房地產(chǎn)市市場，消費者者的支配能力力不僅受上海海本地市民人人均可支配收收入高低的影影響，還受到到外來支付能能力的影響。因因為上海是個個國際性的城城市，是中國國的經(jīng)濟中心心城市，有大大量外來人口口，他們的支支付水平絕對對不是上海人人平均的支付付水平，而是是大大高于平平均水平的高高收入人群，這這部分人對上上海市場具有有強大的支撐撐作用。因而而上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場的實際際購買力肯定定超過上海本本地市民的購購買力，房價價上漲幅度超超過市民的心心理預期當在在情理之中。我對上海的房地地產(chǎn)市場長期期看好，它的的真實需求還還遠遠未滿足足。例如，上上海2002年人均住房房面積13.1平方米，深深圳近19平方米，上上海如果要達達到深圳的水水平，以每年年賣2000萬平方米計計，還需要8年時間。國國際上普遍認認為收入房價價比在1：6到1：8之間比較合合理，有統(tǒng)計計數(shù)據(jù)說，上上海的收入房房價比為1：10，以此得出出上海房價“虛高”的結(jié)論，但但這里計算的的收入只是工工資性的收入入，“四金”、“退稅”、銀行存款款利息還有各各種其他收入入都未計算在在內(nèi)。什么是房價“虛虛高”？什么情況況是房價不正正常？舉個例例子，日本從從上世紀60年代到90年代，地價價上漲了56倍，而同期GDP只增長了17倍，房地產(chǎn)產(chǎn)市場就有明明顯的泡沫。上上海已經(jīng)連續(xù)續(xù)5年實現(xiàn)GDP兩位數(shù)增長長，但累加這這5年房價的增增長并沒有超超過GDP，因此，上上海房地產(chǎn)市市場的發(fā)展是是健康穩(wěn)妥的的，上海戶均均年收入與房房價基本是相相匹配的。供求關(guān)系決定房房價(東苑房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營有限公司司總經(jīng)理侯抗抗勝）市場經(jīng)濟中一條條最重要的法法則就是，供供求關(guān)系決定定價格。就房房地產(chǎn)而言，它它的供求關(guān)系系主要體現(xiàn)在在兩個方面：：一是土地的的供應量，二二是市場的消消費能力。目前上海市可供供開發(fā)的土地地已經(jīng)非常稀稀缺，土地招招標轉(zhuǎn)讓政策策的實施，又又進一步抬高高了地價，相相比去年，普普遍上漲了20%-330%，內(nèi)、外環(huán)環(huán)線之間的大大多樓盤，土土地成本已經(jīng)經(jīng)占到開發(fā)總總成本的50%左右，內(nèi)環(huán)環(huán)線以內(nèi)更是是“寸土寸金”?！叭Φ亍睅淼馁Y金金成本到哪里里去消化？自自然要成為房房價的一部分分，分攤到消消費者的頭上上。央行新政策抬高高了許可證的的門檻，實質(zhì)質(zhì)上是抬高了了資金的門檻檻。開發(fā)商占占有的資金額額增加，于是是資金的成本本上升。比如如，規(guī)定樓盤盤必須結(jié)構(gòu)封封頂才能賣，從從開始建造到到可以開盤的的周期延長，開開發(fā)商占有資資金的時間也也增加了，這這部分增加的的時間也將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為成本，房房價就得跟著著漲。辦企業(yè)總是追求求利潤的最大大化。過去買買土地，談來來談去，可能能需要幾個月月甚至更長的的時間，這期期間就可以根根據(jù)情況籌集集資金，談下下來了，也只只要付一部分分的資金；現(xiàn)現(xiàn)在實行公開開招標，最多多一個月就要要全部資金到到位，短期內(nèi)內(nèi)假如沒有足足夠的自有資資金，向銀行行貸款，算算算利息也蠻可可觀；以前是是滾動開發(fā)，啟啟動資金只要要一部分，本本來可以做三三個項目的資資金現(xiàn)在集中中起來也許只只能做一個。說說句實在話，今今后，開發(fā)商商的日子要比比以前難過了了。再說，自去年土土地供應趨緊緊后，大多開開發(fā)商的新開開工面積減少少，而市場的的需求卻沒有有減弱。上海海市未來導入入人口都是有有知識、有能能力、有眼光光的人，他們們中第二次、第第三次購房的的人不斷涌現(xiàn)現(xiàn)。還有炒房房、出租，也也有收益，這這一切勢必形形成供不應求求的市場，房房價自然上漲漲。雖然目前央行政政策提及購第第二套房貸款款將不享受優(yōu)優(yōu)惠利率，但但是各家商業(yè)業(yè)銀行都是自自負盈虧，誰誰肯放棄個人人貸款這項優(yōu)優(yōu)質(zhì)貸款的大大蛋糕？從開開發(fā)商角度，也也可以與銀行行談，基準利利率還是有空空間的。因此此，上海市場場的有效需求求和旺盛的購購買力，決定定了近期房價價下降的可能能性不大。我對上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場的前景景看好，但是是，房價漲幅幅的高低應該該有一個適度度的平衡點。漲漲得太快，買買了房的人當當然開心，但但沒買房的就就要叫苦，所所以，最好每每年都有漲，漲漲得慢一些，這這樣買了房的的高興，沒買買想買的心理理也能承受。做了這些年的房房地產(chǎn)開發(fā)，我我感到要使房房價有合理的的漲幅，控制制土地比控制制資金也許更更有效。土地地價格漲得慢慢一些，土地地供應量適當當放寬一些，房房價就會逐漸漸趨向合理。如如果像目前這這樣一塊地往往往有幾十家家開發(fā)商投標標，地價鐵定定飚升，當然然只有造高檔檔房才有利潤潤。市場是無情的，但但社會應該充充滿溫暖，老老百姓要求購購買中低價位位房的呼聲值值得重視，政政府要有特殊殊政策，定區(qū)區(qū)域、定地價價、定房價、定定品質(zhì)、定對對象，給低收收入者一條通通道；開發(fā)商商也要留點利利給消費者，低低開高走，慢慢慢上漲。這這樣，人心穩(wěn)穩(wěn)定，社會穩(wěn)穩(wěn)定，全民資資產(chǎn)增值了，大大家對上海的的信心就更足足了。夏季房展會上，各各家樓盤將展展開同場競技技，一場樓書書大戰(zhàn)也將隨隨之展開。消消費者在瀏覽覽樓書的時候候，千萬不能能被表象所迷迷惑。樓樓書一般包括括以下幾方面面內(nèi)容：1、外觀圖、小小區(qū)整體布局局圖；2、地理位置置圖；3、樓宇簡介介；4、房屋平面面圖；5、房屋主體體結(jié)構(gòu)；6、出售價格格及附加條件件(如代辦按揭)；7、配套設(shè)施施；8、物業(yè)管理理。購房房者可以通過過“樓書“有針對性地地對房屋進行行篩選。第一步，通通過看外觀圖圖、小區(qū)整體體布局圖，購購房者可以初初步判斷樓宇宇是單體建筑筑還是成片小小區(qū)，是高檔檔、中檔還是是低檔，用途途是居住、辦辦公還是商住住兩用。第二步，通通過看地理位位置圖，購房房者可以了解解樓宇的具體體位置，同時時也估計房屋屋的大概價格格。但購房者者也要注意地地理位置圖是是否是按照比比例繪制的，若若不按比例，將將會對地點的的選擇形成誤誤導。第第三步，通過過房屋平面圖圖，選擇設(shè)計計合理、適合合購房者居住住或辦公的面面積、房型。同同時，一定要要設(shè)法搞清楚楚房屋的實用用率是多少。第四步，通通過以上三個個步驟的篩選選后，購房者者劃定的范圍圍已基本確定定。其他方面面的內(nèi)容可作作為參考，然然后再考慮小小區(qū)的配套。第五步，需需要注意的是是，購房人千千萬不要被花花花綠綠的樓樓書所蒙蔽，應應詳細詢問小小區(qū)的綠化率率