承包方如何簽訂有利的施工合同

淺析承包方如何簽訂有利的施工合同摘要：關(guān)鍵詞：施工合合同前言：任何承包包工程的乙方方都愿意簽訂訂一份對自身身有利的工程程承包合同，減減少工程施工工中的風險損損失，獲得更更多的利潤。但但由于合同是是甲乙雙方共共同協(xié)商達成成一致的協(xié)議議，雙方所處處的位置立場場不同，許多多對自己單方方面的意愿在在合同談判中中并非都能實實現(xiàn)。所以要要簽訂一份有有利的合同，必必須從制定投投標報價、深深入了解工程程情況開始，盡盡可能掌握簽簽證合同的主主動權(quán)。安排排精明強悍有有經(jīng)驗的人員員進行具體的的談判，分析析合同條款中中可能情況下下的不利因素素。采取對特特殊問題單獨獨談判等方法法。逐步達到到簽訂對自己己有利的、能降盡量量低風險承包包合同的目標標。本文主要要是論述在雙雙方公平的原原則下的談判判技巧。對通通過非公平競競爭承攬的工工程，往往承承包方處于劣劣勢，因此有有些承包方只只能討好發(fā)包包方；不敢得得罪發(fā)包方。所所以在談判中中處處讓步。這這就造成了所所謂的“霸王合同”之說，這類類合同則另當當別論。合同中常見的問問題合同中漏洞太多多，對許多可可能發(fā)生的情情況未作出具具體的約定。甚甚至遺漏了某某些必不可少少的條款。合同條款對某些些問題約定含含糊、概念不不清、難以分分清合同雙方方的責任和權(quán)權(quán)益，甚至連連起草人也不不能完全準確確地理解實際際含義。合同條款之間存存在矛盾。即即：不同的條條款對同一個個問題的約定定不相一致。合同中的條款隱隱含著較大的的風險，對合合同的一方極極為不利。單單方面的要求求過于苛刻，合合同的責權(quán)利利劃分不平衡衡，甚至不公公平。合同承包價款中中沒有約定風風險范圍或者者約定風險范范圍不明確。透徹理解招標文文件在實行招投標方方式選擇承建建單位的情況況下，任何承承包工程合同同都是建立在在招標文件基基礎(chǔ)上的，乙乙方想要簽訂訂一份有利的的合同，必須須認真研究招招標文件，透透徹理解其真真實的含義，了了解將來進行行合同變更的的可能性。尋尋找將來進行行索賠的突破破口，為自己己將來必須承承擔的風險，準準備合理的補補償費用。特特別是對招標標文件中已明明確規(guī)定的允允許變更及索索賠條件的范范圍、費用補補償范圍、延延期的補償?shù)鹊?，?yīng)能弄清清甲方提出這這些條件的意意圖，為制定定投標報價策策略及調(diào)整提提供依據(jù)。仔細進行現(xiàn)場調(diào)調(diào)查由于招標文件所所提供的各種種資料并不能能直觀、全面面地反映出工工程施工所需需要的全部重重要情況，一一般進行現(xiàn)場場踏勘也是甲甲方對招標文文件負有告知知義務(wù)責任的的一種推托。也也是乙方經(jīng)過過現(xiàn)場踏勘對對投標報價時時的一個重要要參考依據(jù)。特特別是實行清清單報價的項項目更為重要要。如“工程前期由由第三方施工工的場地平整整，其室外絕絕對高程與投投標工程室外外設(shè)計高程是是否一直”，都需要乙乙方親臨現(xiàn)場場調(diào)查才能做做到心中有數(shù)數(shù)。乙方還要要根據(jù)工程的的具體情況和和以往的經(jīng)驗驗預(yù)先制定一一個調(diào)查內(nèi)容容的清單，確確定調(diào)查的重重點。對合同同中所能涉及及的各種問題題以及判斷合合同簽訂后風風險和風險量量的概率是多多大有著重要要的作用。因因此至少要對對下列情況進進行調(diào)查：招標工程具體位位置是舊房基基礎(chǔ)，還是新新建場地，場場地的標高和和設(shè)計標高的的高差是多少少。施工場地范圍是是已拆遷完畢畢；場地附近是否有有可以利用的的臨時建筑物物。出入工地的交通通條件是否能能滿足施工的的要求？是否否有道路其他他相關(guān)的收費費站。所提供的場地是是否能滿足施施工平面布置置條件？會不不會發(fā)生材料料的二次轉(zhuǎn)運運。工程四周在將來來施工時是否否會發(fā)生噪音音擾民。供水、供電、通通信網(wǎng)絡(luò)能否否進入現(xiàn)場。其他應(yīng)該調(diào)查了了解的問題。選擇優(yōu)秀的合同同主談人要想簽訂一份有有利的施工合合同，選擇合合同主談人就就顯得尤為重重要，擔任談?wù)勁腥藛T不僅僅要能充分闡闡述本方的意意愿，還應(yīng)考考慮對方的意意愿和要求，既既要爭取有利利和主動，又又要避免爭執(zhí)執(zhí)。保持在簽簽訂合同階段段友好的合作作關(guān)系。因此此，優(yōu)秀合同同主談應(yīng)具備備一下條件：：對具體工程全貌貌及各種情況況應(yīng)有一個比比較全面的了了解。參加或經(jīng)歷過類類似工程的合合同談判，具具備豐富的合合同談判知識識和經(jīng)驗。具體對施工管理理、合同管理理的實際經(jīng)驗驗，能夠透徹徹分析施工或或合同實施中中的各種情況況。具有較強的口頭頭及文字表達達能力。由于建設(shè)工程一一般都比較龐龐大復(fù)雜，即即使是最優(yōu)秀秀的主持人也也不可能做到到天衣無逢，作作為主談人所所代表的一方方，應(yīng)采取有有力的配合措措施，組建合合同談判團隊隊，才能按自自己預(yù)定的目目標進展。掌握好談判和簽簽訂合同的基基本原則。合同一經(jīng)簽訂，只只要合法，即即成為合同雙雙方的最高法法律。雙方的的權(quán)利和責任任都被限制在在合同條文中中，每一條都都與雙方利益益密切相關(guān)。當當合同一方草草率、盲目地地簽訂了不利利的合同，致致使自己處于于不利地位、受受到損失時，常常常連法律專專家也難以提提供幫助和保保護。所以在在合同談判和和簽訂過程中中，應(yīng)注意掌掌握好以下幾幾個主要內(nèi)容容。合同的計價方式式。有的工程項目在在施工圖紙還還不完整、清清楚的情況下下采用固定總總價合同，采采用固定總價價合同雖說雙雙方結(jié)算比較較簡單，但是是承包商則承承擔了較大的的風險，主要要有兩個方面面：一是價格格風險，二是是工作量風險險。價格風險險有報價錯誤誤、漏報項目目、物價和人人工費上漲等等；工作量風風險有工程量量計算錯誤、工工程范圍不確確定、工程變變更或者由于于設(shè)計深度不不夠所造成的的誤差等。因因此在談判中中要根據(jù)工程程項目的特點點加以確定合合同計價方式式。工程內(nèi)容和范圍圍的確認合同最基本的要要素就是合同同的“標的”建設(shè)工程合合同的標的量量化就是工程程承包內(nèi)容和和范圍。對于于在談判討論論中經(jīng)雙方確確認的內(nèi)容及及范圍方面的的修改和調(diào)整整，應(yīng)和其他他所有在談判判中雙方達成成一致內(nèi)容一一樣，以文字字確定下來，并并以“合同補遺”或“會議紀要”方式作為合合同附件并要要說明它構(gòu)成成合同的一部部分。對于一般單價合合同，如發(fā)包包人在招標文文件中未明確確工程量變更更部分的限度度，則談判時時應(yīng)要求與發(fā)發(fā)包人共同確確定一個“增減量幅度”，當超度時時承包人有權(quán)權(quán)要求對工程程單價進行調(diào)調(diào)整。價格調(diào)整的條款款可以說，價格調(diào)調(diào)整和合同單單價及合同總總價共同確定定了工程承包包合同的實際際價格，直接接影響著承包包人的經(jīng)濟利利益。在建設(shè)設(shè)工程實踐中中，價格向上上調(diào)整的機會會遠遠大于價價格下調(diào)，有有時最終價格格調(diào)整金額會會高是達合同同總價的10%甚至15%以上，因此此承包人在投投標過程中，尤尤其是在合同同談判階段務(wù)務(wù)必對合同的的價格調(diào)整條條款予以充分分的重視。合同工期和維修修條款合同談判前承包包人首先應(yīng)根根據(jù)投標文件件中自己填報報的工期及考考慮工程量的的變動而產(chǎn)生生的影響，與與發(fā)包人最后后確定工期。關(guān)關(guān)于開工日期期，如可能時時應(yīng)根據(jù)承包包人的項目準準備情況、季季節(jié)和施工環(huán)環(huán)境因素等洽洽商一個適當當?shù)臅r間。對于單項工程較較多的項目，應(yīng)應(yīng)當在談判中中爭取在合同同中明確允許許分部位或分分批提交發(fā)包包人驗收（如如成批的房建建工程應(yīng)允許許分棟驗收），并并從該批驗收收是起開始算算該部分的維維修期，應(yīng)規(guī)規(guī)定在發(fā)包人人驗收并接收收前，承包人人有權(quán)不讓發(fā)發(fā)包人隨意使使用等條款，以以縮短自己責責任期限，最最大限度保障障自己的利益益。承包人應(yīng)通過談?wù)勁惺前l(fā)包人人接受并在合合同文本明確確承包人保留留由于工程變變更、惡劣的的氣候影響，以以及種種“作為一個有有經(jīng)驗的承包包人也無法預(yù)預(yù)料的工程施施工中條件的的變化（如地地質(zhì)條件、百百年一遇的洪洪水等）”對工期產(chǎn)生生不利影響時時要求合理地地延長工期的的權(quán)利。合同中應(yīng)對保保修工程的范范圍和保修責責任的開始和和結(jié)束時間有有明確的說明明，承包人應(yīng)應(yīng)該只承擔由由于材料和施施工方法及操操作工藝等不不符合合同規(guī)規(guī)定而產(chǎn)生的的缺陷。承包包人應(yīng)力爭以以維修保函來來代替發(fā)包人人扣留的保留留金，維修保保函對承包人人有利，主要要是可以提前前取回被扣留留的現(xiàn)金，而而且保函是有有時效的，期期滿將自動作作廢。同時對對發(fā)包人并無無風險，真正正發(fā)生維修費費用，發(fā)包人人可憑保函向向銀行索取款款項。因此這這一做法是比比較公平的。簽約前再一次對對合同進行全全面的審查合同擬稿完成后后，甲乙雙方方經(jīng)過多次會會談、達成一一致后不要忘忘了在對所有有在招標、投投標及談判前前后各方發(fā)出出的文件、文文字說明、解解釋性的資料料進行清理。對對凡是與商定定后的合同構(gòu)構(gòu)成相矛盾的的文件（特別別是招標文件件的合同條款款部分）應(yīng)宣宣布作廢。并并在雙方簽署署的合同補遺遺中，對此做做出排除性質(zhì)質(zhì)的聲明。對合同的某些措措辭要加以推推敲，如有的的合同中會使使用到“正常的工程變變更”或者說“合理的工程程變更”這里就要對對什么是正常常什么是合理理的概念進一一步明確。再再如有的合同同中的變更條條款中常有“工程變更直直接費在5000元以下時不不再做調(diào)整，超超過5000元時其超過過的部分據(jù)實實結(jié)算”等。這些語語句中的用詞詞都有多種解解釋，在合同同履行和竣工工結(jié)算中很容容易引發(fā)雙方方的爭議。盡量使用《建設(shè)設(shè)工程施工合合同（示范本本文本）》，在在專用條款中中逐一對應(yīng)通通用條款需約約定的內(nèi)容，填填寫雙方約定定的條件。合同中的主要條條款的意思表表示，是不是是能讓雙方或或者第三方能能理解為同一一中解釋，還還是有可能會會出現(xiàn)多種解解釋的用詞。結(jié)束語總之，所謂“有有利的合同”只是相對的的，有利合同同主要體現(xiàn)在在以下幾個方方面：合同的的條款、內(nèi)容容完整全面。對對自己有利的的或比較優(yōu)惠惠的條款都已已經(jīng)表達明確確，不會使對對方發(fā)生誤解解；合同價格格較高，能在在正常管理狀狀態(tài)下施工，有有較好的盈利利；合同雙方方責權(quán)利關(guān)系系比較平衡，沒沒有苛刻一方方的單方面約約束條款；合