房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)基礎(chǔ)

房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)基礎(chǔ)一、地產(chǎn)基本術(shù)術(shù)語產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)權(quán)證"和"土地使用權(quán)權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證書包括：：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例。房房產(chǎn)坐落地址址、產(chǎn)權(quán)來源源、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)、間數(shù)、建建筑面積、使使用面積、共共有數(shù)紀(jì)要、他他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要要和附記，并并配有房地產(chǎn)產(chǎn)測量部門的的分戶房屋平平面圖。使用權(quán)房使用用權(quán)房是指由由國家以及國國有企業(yè)、事事業(yè)單位投資資興建的住宅宅，政府以規(guī)規(guī)定的租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)出租給居居民的公有住住房。公房公房也稱稱公有住房，國國有住宅。它它是指由國家家以及國有企企業(yè)、事業(yè)單單位投資興建建、銷售的住住宅，在住宅宅未出售之前前，住宅的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)權(quán)、占有權(quán)、處處分權(quán)、收益益權(quán)）歸國家家所有。目前前居民租用的的公有住房，按按房改政策分分為兩大類：：一類是可售售公有住房，一一類是不可售售公有住房。上上述兩類房均均為使用權(quán)房房。不可售公公房不可售公公房是指根據(jù)據(jù)本市現(xiàn)行房房改政策還不不能出售給承承租居民的公公有住房，它它主要包括舊舊式里弄、新新式里弄、職職工住房等廚廚房、衛(wèi)生合合用的不成套套房屋，也包包括部分公寓寓、花園住宅宅等成套房屋屋。已購公房房已購公房又又稱售后公房房，就是購買買的公有住房房單位產(chǎn)權(quán)房房單位產(chǎn)權(quán)房房是指產(chǎn)權(quán)屬屬于單位所有有的房屋，也也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)權(quán)房、系統(tǒng)房房。廉租房廉租房房是在新出臺臺的國家房改改政策中首次次提出的一種種概念。我國國的廉租房只只租不售，出出租給城鎮(zhèn)居居民中最低收收入者。廉租租房的來源主主要是騰退的的舊公房等。私房私房也稱稱私有住宅，私私產(chǎn)住宅。它它是由個(gè)人或或家庭購買、建建造的住宅。在在農(nóng)村，農(nóng)民民的住宅基本本上是自建私私有住宅。公公有住房通過過住宅消費(fèi)市市場出售給個(gè)個(gè)人和家庭，也也就轉(zhuǎn)為私有有住宅。二手手房二手房即即舊房。新建建的商品房進(jìn)進(jìn)行第一次交交易時(shí)為"一手"，第二次交交易則為"二手"。一些無房房的人，可以以買一套別人人多余的房；；而另一些手手里有些積蓄蓄又有小房子子居住的，可可以賣掉舊房房買新房；而而那些住房富富余戶，也能能賣掉自己的的多余住房換換取收益。期房期房是指指開發(fā)商從取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證開開始至取得房房地產(chǎn)權(quán)證大大產(chǎn)證止，在在這一期間的的商品房稱為為期房，消費(fèi)費(fèi)者在這一階階段購買商品品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)預(yù)售合同。期期房在港澳地地區(qū)稱做為買買"樓花"，這是當(dāng)前前房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商普遍采用用的一種房屋屋銷售方式。購購買期房也就就是購房者購購買尚處于建建造之中的房房地產(chǎn)項(xiàng)目。而而在成都市通通常對期房的的理解是未修修建好，尚不不能入住的房房子?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房房是指開發(fā)商商已辦妥房地地產(chǎn)權(quán)證（大大產(chǎn)證）的商商品房，消費(fèi)費(fèi)者在這一階階段購買商品品房時(shí)應(yīng)簽出出售合同。在在成都市通常常意義上指的的現(xiàn)房是指項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)竣工工可以入住的的房屋。外銷房外銷商商品房是由房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)建設(shè)的，取取得了外銷商商品房預(yù)（銷銷）售許可證證的房屋，外外銷商品房可可以出售給國國內(nèi)外（含港港、澳、臺）的的企業(yè)，其他他組織和個(gè)人人。內(nèi)銷房內(nèi)銷商商品房是由房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)建設(shè)的，取取得了商品房房銷售許可證證的房屋，內(nèi)內(nèi)銷商品房可可以出售給當(dāng)當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單單位和居民。準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房房是指房屋主主體已基本封封頂完工，小小區(qū)內(nèi)的樓宇宇及設(shè)施的大大致輪廓已初初現(xiàn)，房型、樓樓間距等重要要因素已經(jīng)一一目了然，工工程正處在內(nèi)內(nèi)外墻裝修和和進(jìn)行配套施施工階段的房房屋。共同共有房房產(chǎn)共同共有有房產(chǎn)：指兩兩個(gè)或兩個(gè)以以上的人，對對全部共有房房產(chǎn)不分份額額地享有平等等的所有權(quán)。共有房產(chǎn)共有有房產(chǎn)：指兩兩個(gè)或兩個(gè)以以上的人對同同一項(xiàng)房產(chǎn)共共同享有所有有權(quán)。尾房尾房又稱稱掃尾房。它它是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入散戶零零售時(shí)代的產(chǎn)產(chǎn)物，是空置置房中的一種種。一般情況況下，當(dāng)商品品住宅的銷售售量達(dá)到80％以后，一一般就進(jìn)入房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的清盤銷售階階段，此時(shí)所所銷售的房產(chǎn)產(chǎn)，一般稱為為尾房。開發(fā)發(fā)商經(jīng)過正常常的銷售后剩剩下了少量沒沒有競爭力的的房子，這些些房子或朝向向不好、采光光不足，或是是樓層不佳、位位處兩級，其其中一層大多多不帶小花園園且遮擋較嚴(yán)嚴(yán)重。爛尾房爛尾房房是指那些由由于開發(fā)商資資金不足、盲盲目上馬，或或者錯(cuò)誤判斷斷供求形勢，開開發(fā)總量供大大于求，導(dǎo)致致大面積空置置，無法回收收前期投資，更更無力進(jìn)行后后續(xù)建設(shè)，甚甚至全盤停滯滯的積壓樓宇宇。"爛尾"的情況一般般不會發(fā)生在在房產(chǎn)推出銷銷售的時(shí)候的的，而是隨著著項(xiàng)目的不斷斷推進(jìn)，一步步步顯現(xiàn)。城城市居住區(qū)城城市居住區(qū)一一般稱居住區(qū)區(qū)，泛指不同同居住人口規(guī)規(guī)模的居住生生活聚居地和和特指被城市市干道或自然然分界線所圍圍合，并與居居住人口規(guī)模模30000～50000人相對應(yīng)，配配建有一整套套較完善的、能能滿足該區(qū)居居民物質(zhì)與文文化生活所需需的公共服務(wù)務(wù)設(shè)施的居住住生活聚居地地。居住小區(qū)區(qū)居住小區(qū)一一般稱小區(qū)，是是被居住區(qū)級級道路或自然然分界線所圍圍合，并與居居住人口規(guī)模模7000～15000人相對應(yīng)，配配建有一套能能滿足該區(qū)居居民基本的物物質(zhì)與文化生生活所需的公公共服務(wù)設(shè)施施的居住生活活聚居地居住住組團(tuán)居住組組團(tuán)一般稱組組團(tuán)，指一般般被小區(qū)道路路分隔，并與與居住人口規(guī)規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配配建有居民所所需的基層公公共服務(wù)設(shè)施施的居住生活活聚居地。配建設(shè)施配建建設(shè)施是指與與住宅規(guī)?；蚧蚺c人口規(guī)模模相對應(yīng)配套套建設(shè)的公共共服務(wù)設(shè)施、道道路和公共綠綠地的總稱。公共活動中中心公共活動動中心是配套套公建相對集集中的居住區(qū)區(qū)中心、小區(qū)區(qū)中心和組團(tuán)團(tuán)中心等。房屋產(chǎn)權(quán)房屋屋產(chǎn)權(quán)是指房房產(chǎn)的所有者者按照國家法法律規(guī)定所享享有的權(quán)利，也也就是房屋各各項(xiàng)權(quán)益的總總和，即房屋屋所有者對該該房屋財(cái)產(chǎn)的的占有、使用用、收益和處處分的權(quán)利。建筑小品建筑筑小品是指既既有功能要求求，又具有點(diǎn)點(diǎn)綴、裝飾和和美化作用的的、從屬于某某一建筑空間間環(huán)境的小體體量建筑、游游憩觀賞設(shè)施施和指示性標(biāo)標(biāo)志物等的統(tǒng)統(tǒng)稱。均價(jià)均價(jià)是指指將各單位的的銷售價(jià)格相相加之后的和和數(shù)除以單位位建筑面積的的和數(shù)，即得得出每平方米米的均價(jià)。均均價(jià)一般不是是銷售價(jià)，但但也有例外，前前段時(shí)期某高高層物業(yè)推出出的"不計(jì)樓層、朝朝向，以2800元／平方米米統(tǒng)一價(jià)銷售售"，即以均價(jià)價(jià)作銷售價(jià)，也也不失為引人人矚目的營銷銷策略?；鶅r(jià)基價(jià)也叫叫基礎(chǔ)價(jià)，是是指經(jīng)過核算算而確定的每每平方米商品品房基本價(jià)格格。商品房的的銷售價(jià)一般般以基價(jià)為基基數(shù)增減樓層層，朝向差價(jià)價(jià)后而得出。起價(jià)起價(jià)也叫叫起步價(jià)，是是指某物業(yè)各各樓層銷售價(jià)價(jià)格中的最低低價(jià)格，即是是起價(jià)。多層層住宅，不帶帶花園的，一一般以一樓或或頂樓的銷售售價(jià)為起價(jià)；；帶花園的住住宅，一般以以二樓或五樓樓做為銷售的的起價(jià)。高層層物業(yè)，以最最低層的銷售售價(jià)為起步價(jià)價(jià)。房產(chǎn)廣告告中常表?quott;×××元／平方米米起售"，以較低的的起價(jià)來引起起消費(fèi)者的注注意。預(yù)售價(jià)價(jià)預(yù)售價(jià)也是是商品房預(yù)（銷銷）售合同中中的專用術(shù)語語；預(yù)售價(jià)不不是正式價(jià)格格，在商品房房交付使用時(shí)時(shí)，應(yīng)按有批批準(zhǔn)權(quán)限部問問核定的價(jià)格格為準(zhǔn)。一次性買斷斷價(jià)一次性買買斷價(jià)是指買買方與賣方商商定的一次性性定價(jià)。一次次性買斷價(jià)屬屬房產(chǎn)銷售合合同中的專用用價(jià)格術(shù)語，確確定之后，買買方或賣方必必須按此履行行付款或交房房的義務(wù)，不不得隨意變更更。定金定金是指指當(dāng)事人約定定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作作為債權(quán)擔(dān)保保的一定數(shù)額額的貨幣，它它屬于一種法法律上的擔(dān)保保方式，目的的在于促使債債務(wù)人履行債債務(wù)，保障債債權(quán)人的債權(quán)權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根根據(jù)我國發(fā)法法通則和《擔(dān)擔(dān)保法》八十十九條規(guī)定，定定金應(yīng)當(dāng)以書書面形式約定定，當(dāng)事人在在定金合同中中應(yīng)約定交付付定金的期限限。定金合同同從實(shí)際交付付定金之日起起生效，定金金的數(shù)額由當(dāng)當(dāng)事人約定，但但不得超出合合同標(biāo)的額的的20%。如果購房房者交了定金金之后改變主主意決定不買買，開發(fā)商有有權(quán)以購房者者違約為由不不退定金；如如果開發(fā)商將將房屋賣給他他人，應(yīng)當(dāng)向向購房者雙倍倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。建筑面積住宅的的建筑面積是是指建筑物外外墻外圍所圍圍成空間的水水平面積，如如果計(jì)算多、高高層住宅的建建筑面積，則則是各層建筑筑面積之和。建建筑面積包含含了房屋居住住的可用面積積、墻體柱體體占地面積、樓樓梯走道面積積、其他公攤攤面積等。使用面積住宅宅的使用面積積，指住宅各各層平面中直直接供住戶生生活使用的凈凈面積之和。計(jì)計(jì)算住宅使用用面積，可以以比較直觀地地反應(yīng)住宅的的使用狀況，但但在住宅買賣賣中一般不采采用使用面積積來計(jì)算價(jià)格格。計(jì)算使用面面積時(shí)有一些些特殊規(guī)定：：躍層式住宅宅中的戶內(nèi)樓樓梯按自然層層數(shù)的面積總總和計(jì)入使用用面積；不包包含在結(jié)構(gòu)面面積內(nèi)的煙囪囪、通風(fēng)道、管管道井均計(jì)入入使用面積；；內(nèi)墻面裝修修厚度計(jì)入使使用面積。計(jì)計(jì)算住宅租金金，都是按使使用面積計(jì)算算。公用面積積住宅的公用用面積是指住住宅樓內(nèi)為住住戶出入方便便、正常交往往、保障生活活所設(shè)置的公公共走廊、樓樓梯、電梯間間、水箱間等等所占面積的的總和。開發(fā)發(fā)商在出售商商品房時(shí)計(jì)算算的建筑面積積存在公共面面積的分?jǐn)倖枂栴}。實(shí)用面積它是"建筑面積"扣除公共分分?jǐn)偯娣e后的的余額。居住住面積住宅的的居住面積是是指住宅建筑筑各層平面中中直接供住戶戶生活使用的的居室凈面積積之和。所謂謂凈面積就是是要除去墻、柱柱等建筑構(gòu)件件所占有的水水平面積（即即結(jié)構(gòu)面積）。一一般作為衡量量居住水平的的面積指標(biāo)。計(jì)租面積作為為計(jì)算房租的的面積。在住住房制度改革革中，作出統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定，住住宅用房按使使用面積計(jì)算算，包括居室室，客廳，衛(wèi)衛(wèi)生間，廚房房，過道，樓樓梯，陽臺（閉閉合式按一半半計(jì)算），壁壁櫥等。非住住宅用房按建建筑面積計(jì)算算。容積率容積率率是建筑總面面積與建筑用用地面積的比比。例如，在在1萬平方米的的土地上，有有4000平方米的建建筑總面積，其其容積率為0.4。得房率得房率率是指套內(nèi)建建筑面積與套套（單元）建建筑隊(duì)面積之之比。套內(nèi)建筑面面積=套內(nèi)使用面面積+套內(nèi)墻體面面積+陽臺建筑面面積。套（單元）建建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉糜媒ㄖ?duì)面積積。開間住宅設(shè)計(jì)計(jì)中，住宅的的寬度是指一一間房屋內(nèi)一一面墻皮到另另一面墻皮之之間的實(shí)際距距離。因?yàn)槭鞘蔷鸵蛔匀婚g間的寬度而言言，故又稱開開間。住宅開開間一般不超超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)結(jié)構(gòu)住宅開間間一般不超過過3.3米。規(guī)定較小的的開間尺度，可可縮短樓板的的空間跨度，增增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)構(gòu)整體性、穩(wěn)穩(wěn)定性和抗震震性。開間5米以上，進(jìn)進(jìn)深7米以上的大大開間住宅可可為住戶提供供一個(gè)40--550平方米甚至至更大的居住住空間，與同同樣建筑面積積的小開間住住宅相比，承承重墻減少一一半，使用面面積增加2%，便于靈活活隔斷、裝修修改造。進(jìn)深在建筑學(xué)學(xué)上是指一間間獨(dú)立的房屋屋或一幢居住住建筑從前墻墻皮到后墻壁壁之間的實(shí)際際長度。進(jìn)深深大的住宅可可以有效地節(jié)節(jié)約用地，但但為了保證建建成的住宅可可以有良好的的自然采光和和通風(fēng)條件，住住宅的進(jìn)深在在設(shè)計(jì)上有一一定的要求，不不宜過大。目目前我國大量量城鎮(zhèn)住宅房房間的進(jìn)深一一般要限定在在5米左右，不不能任意擴(kuò)大大。套內(nèi)面積俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)實(shí)用面積的基基礎(chǔ)上扣除了了柱體、墻體體等占用空間間的建筑物后后的一個(gè)內(nèi)容容空間的概念念。動既有章可可循，也有利利可圖，吸引引居民和機(jī)構(gòu)構(gòu)投資住房租租賃市場。公攤面積商品品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e積主要由兩部部分組成：1．電梯井、樓樓梯間、垃圾圾道、變電室室、設(shè)備室、公公共門廳和過過道等功能上上為整樓建筑筑服務(wù)的公共共用房和管理理用房的建筑筑面積；2．各單元與與樓宇公共建建筑空間之間間的分隔以及及外墻（包括括山墻）墻體體水平投影面面積的50％?？⒐っ娣e竣工工面積是指竣竣工的各幢房房屋建筑面積積之和。房屋屋建筑的竣工工應(yīng)是按照設(shè)設(shè)計(jì)要求全部部完工，經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收合格的建建筑.輔助面積輔助助面積是指住住宅建筑各層層中不直接供供住戶生活的的室內(nèi)凈面積積。包括過道道、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、廁所所、起居室、貯貯藏室等。共有建筑面面積房屋系指指各產(chǎn)權(quán)主共共同占有或共共同使用的建建筑面積。共有建筑面面積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)整幢建筑物物的共有建筑筑面積與整幢幢建筑物的各各套套內(nèi)建筑筑面積之和的的比值，即為為共有建筑面積分?jǐn)傁迪禂?shù)。銷售面積銷售售面積是指商商品房按"套"或"單元"出售，其銷銷售面積為購購房者所購買買的套內(nèi)或單單元內(nèi)建筑面面積（以下簡稱套套內(nèi)建筑面積積）與應(yīng)分?jǐn)倲偟墓灿薪ㄖ娣e之和。建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。層高層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。陽臺陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱其他用地其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。公共服務(wù)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。道路紅線道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。建筑線建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。公用建筑面積公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地地、建筑物及及固著在土地地、建筑物上上不可分離的的部分以及附附帶的各種權(quán)權(quán)益。從房地地產(chǎn)存在的自自然形態(tài)上來來看，主要分分為兩大類，即即土地和建成成后的物業(yè)。所謂“不可分離離”，是指不能能分離或雖能能分離但分離離后會破壞房房地產(chǎn)的功能能或完整性。建造商建造商是指負(fù)責(zé)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的市政政工程、基礎(chǔ)礎(chǔ)工程及土建建裝修工程的的建筑商。發(fā)展商發(fā)展商是指策劃劃開發(fā)建設(shè)房房地產(chǎn)項(xiàng)目并并籌資建設(shè)的的房地產(chǎn)公司司。房地產(chǎn)主主營企業(yè)必須須向房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的行政主主管部門申請請資質(zhì)等級。代理商代理商是指負(fù)責(zé)責(zé)銷售策劃和和銷售具體工工作并以此賺賺取傭金的房房地產(chǎn)中介機(jī)機(jī)構(gòu)。征用價(jià)指政府征用各種種地產(chǎn)時(shí)（如如農(nóng)地、林地地、市地等）向向該地產(chǎn)的原原使用者或所所有者支付的的賠償額。出讓價(jià)指政府將國有地地產(chǎn)出讓若干干年，并一次次性收取這些些年的地租現(xiàn)現(xiàn)值總額。轉(zhuǎn)讓價(jià)指地產(chǎn)使用者將將其受讓的地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去去時(shí)所收取的的貨幣總額。出租價(jià)指地產(chǎn)所有者或或使用者出租租其地產(chǎn)每年年收取的貨幣幣金額。入股價(jià)指地產(chǎn)所有者或或使用者將其其地產(chǎn)使用權(quán)權(quán)入股與其他他投資者進(jìn)行行合作開發(fā)或或合作經(jīng)營，雙雙方所認(rèn)可的的價(jià)格。在目目前情況下，為為了搞活國有有企業(yè)，土地地管理部門對對其土地入股股有一個(gè)確認(rèn)認(rèn)價(jià)，這個(gè)價(jià)價(jià)不一定就是是合作經(jīng)營或或合作開發(fā)雙雙方所認(rèn)可的的價(jià)格。評估價(jià)是指中介評估機(jī)機(jī)構(gòu)受委托而而對地產(chǎn)評估估出的價(jià)格。該該價(jià)格也可以以產(chǎn)生在地產(chǎn)產(chǎn)不一定要發(fā)發(fā)生交易，但但又必須有價(jià)價(jià)格、價(jià)值概概念的情形下下，如抵押貸貸款、清產(chǎn)核核資等。征稅價(jià)如果根據(jù)地產(chǎn)價(jià)價(jià)值對地產(chǎn)占占用人、所有有人或使用人人征稅時(shí)，就就要評估出該該地產(chǎn)的價(jià)格格。例如，土土地增值稅，本本來是讓交易易雙方申報(bào)成成交價(jià)，但他他們不申報(bào)或或申報(bào)不實(shí)時(shí)時(shí)，就要對其其地產(chǎn)進(jìn)行評評估，為征稅稅提供依據(jù)。清產(chǎn)核資價(jià)為會計(jì)核算的需需要，地產(chǎn)未未發(fā)生交易時(shí)時(shí)，也要對該該地產(chǎn)賦予一一定的價(jià)格。補(bǔ)交價(jià)指對行政劃撥或或無償使用的的國有地產(chǎn)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所所收取的價(jià)額額款。該價(jià)一一般是根據(jù)評評估的價(jià)格確確定，并低于于市場價(jià)。若若今后按市場場價(jià)格水平補(bǔ)補(bǔ)交價(jià)款時(shí)，贏贏余就應(yīng)放在在市場交易價(jià)價(jià)里。確認(rèn)價(jià)是目前政府有關(guān)關(guān)管理部門對對評估機(jī)構(gòu)評評估地產(chǎn)所認(rèn)認(rèn)定的價(jià)格。該該價(jià)格可以是是原評估價(jià)格格，也可以不不是。基準(zhǔn)地價(jià)指城鎮(zhèn)各類各級級土地或某區(qū)區(qū)域內(nèi)土地的的平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地地塊的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是是由專業(yè)估價(jià)價(jià)人員以房地地產(chǎn)為對象，根根據(jù)委托人不不同的估價(jià)目目的，按照一一定的體價(jià)程程序，在綜合合分析影響房房地產(chǎn)價(jià)格因因素的基礎(chǔ)上上，對房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格客觀合合理的估計(jì)、推推測或判斷。住房公積金我國從19991年開始在全全國城鎮(zhèn)實(shí)行行住房公積金金制度：在職職職工在其工工作年限內(nèi)，由由職工本人及及其所在單位位，分別按職職工工資收入入的一定比例例逐月交存，全全部歸職工個(gè)個(gè)人所有，記記入職工個(gè)人人的住房公積積金帳戶，由由政府設(shè)立的的公積金法定定管理機(jī)構(gòu)集集中管理。住房公積積金的本質(zhì)屬屬性是工資性性。單位按職職工工資的一一定比例，為為職工交存住住房公積金，實(shí)實(shí)質(zhì)是把低工工資時(shí)單位用用于住房實(shí)物物分配的工資資，以貨幣形形式分配給職職工，從而達(dá)達(dá)到轉(zhuǎn)換住房房分配機(jī)制的的目的。實(shí)行行住房公積金金制度的目的的是增加社會會住房資金的的積累、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策策性抵押貸款款制度的建立立，提高職工工購、建住房房的能力，促促進(jìn)住房建設(shè)設(shè)。安居工程國家安居工工程是黨和政政府為推動城城鎮(zhèn)住房制度度改革，加快快城市住宅建建設(shè)及解危、解解困和建立住住房新制度的的重大舉措。實(shí)實(shí)施國家安居居工程可以調(diào)調(diào)動各方面的的積極性，加加快城鎮(zhèn)住房房商品化和社社會化進(jìn)程，促促進(jìn)城鎮(zhèn)住房房建設(shè)。貨幣分房所謂貨幣分房，就就是把原來單單位以實(shí)物形形式分配給職職工的那部分分住房轉(zhuǎn)變?yōu)闉樨泿殴べY形形式的住宅消消費(fèi)因素，納納入職工工資資，成為居民民的住房消費(fèi)費(fèi)基金，變實(shí)實(shí)物為工資分分配，由職工工自己買房或或租房。住宅的進(jìn)深住宅的長度或進(jìn)進(jìn)深，在建筑筑學(xué)上是指一一間獨(dú)立的房房屋或一幢居居住建筑從前前一墻皮到后后墻之間的實(shí)實(shí)際長度。為為了保證住宅宅具有良好的的自然休光和和通風(fēng)條件，從從理論上說，住住宅的進(jìn)深不不宜過大。根根據(jù)《住宅建建筑模數(shù)協(xié)調(diào)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定定，磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅建筑的的進(jìn)深采用下下列常用參數(shù)數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。復(fù)式住宅這類住宅在建建造是每戶占占有上下兩層層，實(shí)際早在在層高較高的的一層樓中增增建一個(gè)1.2米的夾層，兩兩層合計(jì)的層層高要大大低低于躍層式住住宅，復(fù)式住住宅的下層供供起居、炊事事、進(jìn)餐、洗洗浴用，上層層供休息、睡睡眠和貯藏用用，戶內(nèi)設(shè)多多處入墻式壁壁柜和樓梯，位位于中間的樓樓板也是上層層的地板。一一層的廚房高高2米，上層貯貯藏間高1.2米；一層起起居室高2米，上層直直接作為臥室室的訂面，人人可坐起但無無法直立。復(fù)復(fù)式住宅的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在在：1、平面利用用系數(shù)高，通通過夾層，可可使住宅的使使用面積提高高50%-770%。2、戶內(nèi)的隔隔層為木結(jié)構(gòu)構(gòu)，將隔斷、家家具、裝飾融融為一體，又又降低了綜合合造價(jià)。3、上部夾層層采用推拉窗窗及墻身多面面窗戶，通風(fēng)風(fēng)采光良好，與與一般層高和和面積相同的的住宅相比，土土地利用率可可提高40%。在很很多大城市，此此種住宅推廣廣很快，已成成為住宅市場場上的熱銷產(chǎn)產(chǎn)品。小康型住宅是指為為實(shí)施國家重重大科技產(chǎn)業(yè)業(yè)工程"2000年小康型城城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)工程"項(xiàng)目，由建建設(shè)部在各大大城市指導(dǎo)建建設(shè)的面向二二十一世紀(jì)初初的大眾住宅宅，這將是我我國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)未來發(fā)展的的方向。解困房指在實(shí)施"安安居工程"之前或未實(shí)實(shí)施安居工程程的各級地方方政府為解決決本地城鎮(zhèn)居居民的住房困困難，專門修修建用于解決決住房困難戶戶和擁護(hù)戶而而修建的住房房。實(shí)施安居居工程的城市市已陸續(xù)將解解困房與安居居房合在一起起。解困房分分有償出售和和有償出租兩兩種方式向居居民供應(yīng)。解解困房只售給給經(jīng)審查合格格的無房戶和和住房困難戶戶。土地使用年期凡與深圳市規(guī)規(guī)劃國土局簽簽訂《土地使使用權(quán)出讓合合同書》的用用地，其土地地使用年期按按國家規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。即：居居住用地七十十年；工業(yè)用用地五十年；；教育、科技技、文化、衛(wèi)衛(wèi)生、體育用用地五十年；；商業(yè)、旅游游、娛樂用地地四十年；綜綜合用地或者者其他用地五五十年。一次性付款這是在賣方市場場時(shí)最為常見見的銷售方式式，在買方市市場時(shí)一般多多見于那些低低價(jià)位小單位位的樓盤銷售售，通常一次次性付款都有有優(yōu)惠，對發(fā)發(fā)展商來說一一次性付款是是解決資金危危機(jī)的靈丹妙妙藥。智能化大廈又稱"智能型型大廈"是指利用系系統(tǒng)集成方法法，將智能型型計(jì)算機(jī)、通通信、信息技技術(shù)與建筑藝藝術(shù)有機(jī)結(jié)合合，通過對設(shè)設(shè)備的自動監(jiān)監(jiān)控、對信息息資源的管理理和使用者的的服務(wù)及其與與建筑的優(yōu)化化組合，所獲獲得的高效率率、高功能、高高度安全與高高度舒適的建建筑。智能化化大廈又簡稱稱為3A建筑，即：：建筑設(shè)備自自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故故也有稱智能能化大廈為5A建筑的，即即消防自動化化系統(tǒng)FAS）,保安自動化化系統(tǒng)（SAS）。宗地圖宗地圖是土地使使用合同書附附圖及房地產(chǎn)產(chǎn)登記卡附圖圖。它反映一一宗地的基本本情況。包括括：宗地權(quán)屬屬界線、界址址點(diǎn)位置、宗宗地內(nèi)建筑物物位置與性質(zhì)質(zhì)，與相鄰宗宗地的關(guān)系等等。證書附圖圖證書附圖即即房地產(chǎn)證后后面的附圖，是是房地產(chǎn)證的的重要組成部部分，主要反反映權(quán)利人擁擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)情況及房地地產(chǎn)所在宗地地情況。結(jié)構(gòu)面積住宅的結(jié)構(gòu)面積積是指構(gòu)成房房屋承重系統(tǒng)統(tǒng)，分隔平面面各組成部分分的墻、柱、墻墻墩以及隔斷斷等構(gòu)件所占占的面積。房地產(chǎn)抵押貸款款所謂房地產(chǎn)抵抵押貸款，主主要是指銀行行以借款人或或第三人擁有有的房地產(chǎn)作作為抵押物發(fā)發(fā)放的貸款。借借款人到期不不能償還貸款款本息的，貸貸款銀行有權(quán)權(quán)依法處理其其抵押物或質(zhì)質(zhì)物，或要求求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)連帶償還本本息的責(zé)任。在在抵押期間，抵抵押人不得隨隨意地處理已已被抵押的房房地產(chǎn)，作為為抵押權(quán)人的的銀行有權(quán)對對抵押物進(jìn)行行監(jiān)督和檢查查。房地產(chǎn)抵抵押貸款，按按貸款對象可可分企業(yè)事業(yè)業(yè)法人房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款和和個(gè)房地產(chǎn)抵抵押貸款；按按貸款用途可可分為土地開開發(fā)抵押貸款款、房屋開發(fā)發(fā)抵押貸款、購購房抵押貸款款以及其他用用途的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款；；按貸款利率率確定和計(jì)息息方法可劃分分為固定利率率房地產(chǎn)抵押押貸款、浮動動利率房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款、可可調(diào)利率房地地產(chǎn)抵押貸款款。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易包包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押和房屋屋租賃三種形形式。在房地地產(chǎn)交易中國國家規(guī)定了基基本的制度，即即國有土地有有償有限期使使用制度、房房地產(chǎn)價(jià)格申申報(bào)制度、房房地產(chǎn)價(jià)格評評估制度和房房地產(chǎn)權(quán)屬登登記發(fā)證制度度。房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)雖然風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較少，但但并不是毫無無風(fēng)險(xiǎn)，因自自然災(zāi)害和意意外事故造成成房屋毀損的的可能性隨時(shí)時(shí)都存在，為為了盡量規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)、減少少經(jīng)濟(jì)損失，購購買房地產(chǎn)保保險(xiǎn)就很有必必要。所謂房房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主主要是指以房房屋設(shè)計(jì)、營營建、銷售、消消費(fèi)和服務(wù)等等環(huán)節(jié)中的房房屋及其相關(guān)關(guān)利益與責(zé)任任為保險(xiǎn)標(biāo)的的的保險(xiǎn)。一一般來說由以以下三種形式式：房地產(chǎn)財(cái)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房房地產(chǎn)責(zé)任保保險(xiǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)人身保險(xiǎn)。房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)是是指房屋的所所有人依法對對自己的房產(chǎn)產(chǎn)所享有的占占有、使用、收收益和處分的的權(quán)力。所謂謂的占有權(quán)就就是產(chǎn)權(quán)人對對其房屋事實(shí)實(shí)上的控制權(quán)權(quán)。使用權(quán)，是是產(chǎn)權(quán)人按照照房產(chǎn)的性能能，作用對房房屋加以利用用的權(quán)利。收收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)權(quán)人收取房產(chǎn)產(chǎn)所產(chǎn)生的利利益的權(quán)利。處處分權(quán)，是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)實(shí)上或法律上上對房產(chǎn)進(jìn)行行處置的權(quán)利利，處分權(quán)是是房屋產(chǎn)權(quán)的的核心，是房房屋產(chǎn)權(quán)最根根本的權(quán)利。處處分權(quán)一般只只能由房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人行使（法法律上有特別別規(guī)定的除外外）。物業(yè)管理建設(shè)部19994年發(fā)布的《城城市新建住宅宅小區(qū)管理辦辦法》規(guī)定，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在出售住住宅小區(qū)房屋屋前，應(yīng)當(dāng)選選聘牧業(yè)管理理公司承擔(dān)住住宅小區(qū)的管管理，并與其其簽訂物業(yè)管管理合同。也也就是說，新新建的住宅小小區(qū)都必須由由物業(yè)管理公公司進(jìn)行管理理。住宅宅小區(qū)的物業(yè)業(yè)管理，是指指對小區(qū)范圍圍內(nèi)的建筑物物和構(gòu)筑物及及其設(shè)備、市市政、公用園園林綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)、交通、治治安等公用設(shè)設(shè)施以及環(huán)境境容貌管理項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)護(hù)、修繕和整整潔。房改房指國家機(jī)關(guān)、企企事業(yè)單位在在推進(jìn)房改過過程中，按各各單位確定的的分房原則（一一般按照職工工工齡、職務(wù)務(wù)、職稱打分分計(jì)算），已已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)執(zhí)行國家規(guī)定定的房改標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)價(jià)出售、出租租的住房。這這類房屋不是是通過市場獲獲得，是一種種準(zhǔn)商品房。銷銷售對象是單單位在冊職工工。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)中中，住宅的寬寬度是指一間間房屋內(nèi)墻皮皮到另一面墻墻皮之間的實(shí)實(shí)際距離。因因?yàn)槭蔷鸵蛔宰匀婚g的寬度度而言，故又又稱開間。住住宅的開間在在住宅設(shè)計(jì)上上有嚴(yán)格的規(guī)規(guī)定。根據(jù)1987年發(fā)布的《住住宅建筑模數(shù)數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，磚磚混結(jié)構(gòu)住宅宅建筑的開間間常采用下列列參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。躍層式住宅這類住宅的特特點(diǎn)是：住戶戶占有上下兩兩層樓面，臥臥室、起居室室、客廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚房房有其它輔助助用房可以分分層布置，上上下層之產(chǎn)的的交通不通過過公共樓梯，而而采用戶內(nèi)獨(dú)獨(dú)用小樓梯聯(lián)聯(lián)接。躍層式式住宅的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是每戶都有有較大的采光光面；通風(fēng)較較好，戶內(nèi)居居住面積和輔輔助面積較大大，布局緊湊湊，功能明確確；相互干擾擾較小。在高高層建筑中，由由于每兩層才才設(shè)電梯平臺臺，可縮小電電梯公共平臺臺面積，提高高空間使用效效率。但這類類住宅也有不不足之處，戶戶內(nèi)樓梯要占占去一定的使使用面積，同同時(shí)由于二層層只有一個(gè)出出口，發(fā)生火火災(zāi)時(shí)，人員員不易疏散，消消防人員也不不易迅速進(jìn)入入。這類住宅宅的內(nèi)部空間間因?yàn)槭墙梃b鑒了歐美小二二層樓獨(dú)院住住宅的設(shè)計(jì)手手法，近年來來在全國各城城市的一些高高級住宅設(shè)計(jì)計(jì)中得到廣泛泛推廣。購房面積商品房與其他他商品有一點(diǎn)點(diǎn)是很不相同同的，它在使使用中一般不不可能完全獨(dú)獨(dú)立，套與套套之間、套與與整體環(huán)境之之間常常是緊緊密相聯(lián)、互互為依存的。除除獨(dú)立使用的的空間外，公公用部位、公公用設(shè)施、公公共用房等也也是其重要組組成部分，因因此，按"套"或"單元"銷售的商品品房面積應(yīng)為為套內(nèi)或單元元內(nèi)建筑面積積與應(yīng)分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ婷娣e兩部分之之和。即商品品房銷售面積積=套內(nèi)建筑面面積+分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e。套套內(nèi)建筑面積積由以下三部部分組成：套套內(nèi)的使用面面積、套內(nèi)墻墻體面積、陽陽臺建筑面積積。安居房為了讓廣大大普通工薪階階層、中低收收入的住房困困難戶買得起起房，真正做做到置業(yè)安居居，近幾年國國家開始實(shí)施施安居工程，推推動住房制度度改革。安居居房指由國家家安排貸款和和地方自籌資資金建設(shè)（一一般為4：6）的面向廣廣大中低收入入家庭的非贏贏利性住房，建建筑面積一般般控制在55平方米以下下。要求精心心設(shè)計(jì)，保證證施工質(zhì)量，提提高和改善住住宅的使用功功能。安居房房只售給中低低收入家庭，優(yōu)優(yōu)先出售給無無房戶、危房房戶和困難戶戶。微利房指房地產(chǎn)開發(fā)商商修建的利潤潤極低的一類類商品房，面面向社會銷售售。這類房屋屋不帶有政府府行為，只是是開發(fā)商為了了促銷，對自自己在城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊修建的交交通不便的商商品房實(shí)行低低價(jià)銷售。此此類房屋價(jià)格格誘人，隨著著城市規(guī)模的的擴(kuò)大、城市市道路的延伸伸、商業(yè)口岸岸的形成，此此類房屋有升升值潛力。三通一平指房地產(chǎn)綜合合開發(fā)施工結(jié)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工工程要求，內(nèi)內(nèi)容包含水通通、電通、路路通和平整場場地，是房地地產(chǎn)基礎(chǔ)用地地開發(fā)的最低低法定要求。宗地宗地是地籍的最最小單元，是是指以權(quán)屬界界線組成的封封閉地塊。深深圳市的土地地，以宗地為為基本單位統(tǒng)統(tǒng)一編號，叫叫宗地號，又又稱地號，其其有四層含義義，稱為：區(qū)區(qū)、帶、片、宗宗，從大范圍圍逐級體現(xiàn)其其所在的地理理位置。如：：B107--24這個(gè)地號表表示福田區(qū)第第1帶07片第24宗地。銀行按揭銀行按揭的正確確名稱是購房房抵押貸款，是是購房者以所所購房屋之產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為抵押押，由銀行先先行支房款給給發(fā)展商，以以后購房者按按月向銀行分分期支付本息息，銀行按揭揭的成數(shù)通常常由五成到九九成不等，期期限由5年到20年不等，在在國外還有長長達(dá)30年的。銀行行按揭業(yè)務(wù)在在國內(nèi)才開始始不久，不但但發(fā)展非常訊訊速，這是因因?yàn)樗瞎すば诫A層的支支付能力，使使得市場潛在在需求能夠迅迅速轉(zhuǎn)化為有有效需求。銀銀行按揭是促促進(jìn)房地產(chǎn)市市場活躍的最最有效的手段段。抵押貸款方式抵押貸款方式指指貸款行以借借款人或者第第三人提供的的符合規(guī)定條條件的房地產(chǎn)產(chǎn)作為抵押物物而向借款人人發(fā)放貸款的的方式。質(zhì)押貸款方式質(zhì)押貸款方式式指借款人或或者第三人將將憑證式國庫庫券、國家重重點(diǎn)建設(shè)債券券、金融債券券、AAA級企業(yè)債券券、銀行存單單等有價(jià)證券券交由貸款行行占有，貸款款行以上述權(quán)權(quán)利憑證作為為貸款的擔(dān)保保而向借款人人發(fā)放貸款的的方式。保證貸款方式保證貸款方式指指貸款行以借借款人提供的的具有代為清清償能力的企企業(yè)法人單位位作為保證人人而向其發(fā)放放貸款的方式式建筑面積建筑面積是指建建筑物外墻外外圍所圍成空空間的水平面面積。它包含含了房屋居住住的可用面積積、墻體柱體體占地面積、樓樓梯走道面積積、其他公攤攤面積等。

而“建筑面積”扣除公共分分?jǐn)偯娣e后的的余額就得出出一個(gè)“實(shí)得建筑面面積”，就是我們們平時(shí)所講的的“套內(nèi)面積”。例如你買買了一間120平方米的房房子，這個(gè)面面積就是由13.7平方米的公公共分?jǐn)偯娣e積加上106.3平方米的套套內(nèi)面積得出出來的。

容積率在數(shù)值上等于所所購物業(yè)建筑筑面積。容積積率越高，則則意味著建筑筑面積越大，單單位土地成本本越低，房屋屋成本越低。同同時(shí)也意味著著人均占有綠綠地面積減小小，居住環(huán)境境質(zhì)量下降。建筑面面積指建筑筑物的水平面面積，其計(jì)算算公式為：建筑面面積＝套內(nèi)建建筑面積＋應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟墓补步ㄖ娣e套內(nèi)建建筑面積＝套套內(nèi)的使用面面積（廳、臥臥、廚、衛(wèi)、儲儲的凈面積＋＋墻體面積＋＋陽臺建筑面面積）套內(nèi)墻墻體面積＝1／2共用墻墻體體投影面積或或＝非共用墻墻墻體水平投投影面積公共分分?jǐn)偯娣e＝公公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面面積公用建建筑面積分?jǐn)倲傁禂?shù)＝整幢幢建筑物的公公用建筑面積積／整幢建筑筑物的各套套套內(nèi)建筑面積積之和說明：：整幢建筑物物的公用建筑筑面積，應(yīng)扣扣除已作為獨(dú)獨(dú)立使用空間間銷售或出租租的地下室、車車棚及人防工工程等建筑面面積。知道了了套內(nèi)建筑面面積和分?jǐn)偟牡墓步ㄖ婷娣e，在購房房時(shí)，心中就就有數(shù)了。居住面積是指住宅建筑各各層平面中直直接供住戶休休息生活使用用的居室凈面面積。居住面面積與建筑面面積不同，其其換算公式為為：居住面面積＝房屋的的建筑面積／／建筑面積的的換算系數(shù)獨(dú)立式式住宅的換算算系數(shù)為1.83，由此可見見，開發(fā)商在在廣告中打出出居住面積，而而實(shí)際銷售中中則按建筑面面積，就超額額出售了，這這種在面積上上“混淆視聽”的手法，足足見開發(fā)商在在促銷上的精精明之處。剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土土墻板來代替替框架結(jié)構(gòu)中中的梁柱，能能承擔(dān)各類荷荷載引起的內(nèi)內(nèi)力，并能有有效控制結(jié)構(gòu)構(gòu)的水平力，這這種用鋼筋混混凝土墻板來來承受豎向和和水平力的結(jié)結(jié)構(gòu)稱為剪力力墻結(jié)構(gòu)。這這種結(jié)構(gòu)在高高層房屋中被被大量運(yùn)用，所所以，購房戶戶大可不必為為其專業(yè)術(shù)語語所蒙蔽。環(huán)保小區(qū)即注重環(huán)境保護(hù)護(hù)的小區(qū)。這這實(shí)際上是開開發(fā)商在玩弄弄“文字游戲”。按國家規(guī)規(guī)定，對于住住宅小區(qū)綠化化用地不可低低于占地面積積的30％，小區(qū)環(huán)環(huán)保中不應(yīng)包包括對環(huán)境污污染的控制與與防范，如垃垃圾處理、水水源水質(zhì)、消消除擾人噪音音等等。所以以，對那些喜喜好走近大自自然的購房者者來說，尤其其要謹(jǐn)慎“環(huán)保牌”的廣告效應(yīng)應(yīng)?；▓@式住宅也也叫西式洋房房式小洋樓，即即花園別墅。一一般都帶有花花園草坪和車車庫的獨(dú)立院院落平房式二二三層小樓，建建筑密度很低低，內(nèi)部居住住功能完備、裝裝修豪華，并并富于變化，住住宅水、電、暖暖供給一應(yīng)俱俱全，戶外道道路、通訊、購購物、綠化也也都有較高的的標(biāo)準(zhǔn)，一般般為高收入者者購買。商品房房價(jià)的構(gòu)構(gòu)成大體上講，商商品房價(jià)格是是房屋建筑價(jià)價(jià)格和房屋基基地價(jià)格的總總和。房產(chǎn)在在使用中，房房屋的使用與與房屋占用土土地的使用總總是同時(shí)存在在，不可分割割的。房產(chǎn)出出售價(jià)格（房房價(jià)）的擬定定也要以上述述原則來加以以計(jì)算。目前前，房價(jià)大致致可分為四大大部分組成：：一是地價(jià)成成本，包括土土地出讓金以以及相關(guān)費(fèi)用用，如郊區(qū)的的耕地補(bǔ)償、勞勞動力安置、城城區(qū)的拆遷周周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；；二是建筑安安裝費(fèi)用，如如設(shè)計(jì)、招標(biāo)標(biāo)、監(jiān)理、材材料施工等；；廣義地可包包括前期工程程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)（七通通一平費(fèi)），甚甚至市政費(fèi)、用用電權(quán)費(fèi)等也也可折算在建建安費(fèi)里；三三是開發(fā)商經(jīng)經(jīng)營費(fèi)用，包包括辦公管理理費(fèi)、銷售經(jīng)經(jīng)營費(fèi)等；四四是開發(fā)商經(jīng)經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)項(xiàng)目類型型基礎(chǔ)概念傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型型這種劃劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜綜合了建筑形形式與經(jīng)濟(jì)意意義的考慮因因素。別墅代表著總面面積大、總價(jià)價(jià)昂貴，獨(dú)立立的建筑空間間與獨(dú)有的建建筑外形；公寓公寓的特征征是單價(jià)高、品品質(zhì)化配套服服務(wù)；市區(qū)中中心位置、內(nèi)內(nèi)外裝修講究究；普通住宅普普通住宅的標(biāo)標(biāo)志則是單價(jià)價(jià)相對較低、分分布于各處的的建筑形式靈靈活的樓房。項(xiàng)目類型的發(fā)展展與豐富經(jīng)濟(jì)適用房:政政府對開發(fā)商商實(shí)行一定程程度的補(bǔ)貼，銷銷售時(shí)政府實(shí)實(shí)行最高限價(jià)價(jià)。銷售對象象面向本市戶戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)優(yōu)孰劣的爭論論，使得細(xì)化化的概念獲得得廣泛認(rèn)知度度。板塔之爭論是京京城地產(chǎn)圈總總動員式的口口水戰(zhàn)，板樓樓的優(yōu)勢形象象在消費(fèi)者心心中占據(jù)上風(fēng)風(fēng)。公寓的建筑形式式不再單一，過過去幾乎全以以塔樓形式出出現(xiàn)，近年板板樓形式的公公寓項(xiàng)目漸多多。隨著板塔之爭，一一批板樓公寓寓涌現(xiàn)，市區(qū)區(qū)中心位置、高高檔配套服務(wù)務(wù)，板樓公寓寓成新時(shí)尚。城市別墅的興起起；Townhhouse的出現(xiàn)、熱熱炒與風(fēng)靡，確確立一種新建建筑形式的主主流地位。Townhouuse風(fēng)聲水起，第第一批Townhhouse火了；跟風(fēng)風(fēng)的Townhhouse被困了；究究竟Townnhousee何去何從，業(yè)業(yè)界還在摸索索中。項(xiàng)目類型的新界界定別墅別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。以別墅、Towwnhousse、板樓、塔塔樓為線索，我我們分別深入入研究這四種種主流建筑形形式——別墅的概念：別墅作為一種建建筑類型，是是有明確概念念的。顧名思思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而而“墅”則是“野”與“土”兩個(gè)字的組組合，從字面面上可以作“山野之地”解。因此，傳統(tǒng)對別別墅的定義要要素：作為別別墅，首先要要遠(yuǎn)離繁華、喧喧鬧的城鎮(zhèn)；；第二，要有有較大規(guī)模的的私家花園；；第三，有更更高的私密性性要求；第四四，要建在風(fēng)風(fēng)景名勝地或或大型游樂設(shè)設(shè)施、附近或或有山有水的的地方。概念延伸：城市市別墅近年，別墅項(xiàng)目目向城市中心心發(fā)展，尤其其是隨著朝陽陽公園周圍別別墅項(xiàng)目的興興起，“城市別墅”成為新名詞詞。一方面，由由于位居中心心，城市別墅墅具有交通條條件優(yōu)越、配配套設(shè)施完備備的長處，正正因?yàn)槿绱?，相相較之傳統(tǒng)的的郊區(qū)別墅，城城市別墅不具具備相應(yīng)的開開闊面貌。目目前，郊區(qū)別別墅仍然是別別墅市場的主主導(dǎo)項(xiàng)目。Townhouuse的基本解讀-1原始的Townnhousee概念：TOWNHOUUSE的原始概念念是“聯(lián)排住宅，有有天有地，獨(dú)獨(dú)立的院子和和車庫”，是二戰(zhàn)以以后西方國家家發(fā)展新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住住宅形態(tài)，樓樓體高度不超超過3、4層；其特點(diǎn)點(diǎn)集中表現(xiàn)為為：離城很近近、方便上班班及工作、環(huán)環(huán)境優(yōu)美，成成為城市發(fā)展展過程中住宅宅郊區(qū)化的一一種代表形態(tài)態(tài)。北京的Townnhousee緣起：別墅有開闊的環(huán)環(huán)境、舒展的的空間；但是是大量的占地地面積決定決決定其價(jià)格的的望而卻步，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離市區(qū)也給給生活配套帶帶來了考驗(yàn)。公寓位于市中心心，生活設(shè)施施便利；但建建筑密度大、容容積率高，且且單價(jià)高昂。Townhouuse作為別墅與與公寓兩者的的妥協(xié)物，應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生。位于市區(qū)中心單價(jià)、總價(jià)均高容積率高、建筑密度大位于市區(qū)中心單價(jià)、總價(jià)均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感有天有地環(huán)境舒展總價(jià)高交通位置與市政條件公寓別墅單價(jià)、總價(jià)均有明顯優(yōu)勢位置上盡量靠近市中心有天有地環(huán)境舒展Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物Townhouuse的基本解讀-2北京受到認(rèn)可的的TOWNHHOUSE項(xiàng)目符合十十大標(biāo)準(zhǔn)———1、位置：應(yīng)應(yīng)位于城市邊邊緣地帶，車車程5至30分鐘，滿足足第一居所的的要求，生活活、工作兩便便利。2、交通：周周邊應(yīng)有完善善的交通道路路網(wǎng)絡(luò)，臨近近高速公路，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)交通的易易達(dá)性和便捷捷性。3、環(huán)境：不不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境，周周邊也應(yīng)有優(yōu)優(yōu)美的自然環(huán)環(huán)境。4、規(guī)模：社社區(qū)容積率一一般不超過0．6，其規(guī)模最最好在15萬平方米以以上才能滿足足其社區(qū)配套套和生活品位位的要求。5、規(guī)劃：社社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)調(diào)建筑與自然然的融合，合合理布置建筑筑與道路、景景觀的關(guān)系。6、建筑：社社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑筑內(nèi)部功能的的布局，空間間尺度的把握握，室內(nèi)外灰灰色空間的創(chuàng)創(chuàng)造，其外形形與色彩尤為為引人。7、配套：社社區(qū)由于地處處城市邊緣，其其教育、商業(yè)業(yè)、醫(yī)療、休休閑等配套設(shè)設(shè)施必需齊備備。8、價(jià)格：一一套售價(jià)控制制在80萬至180萬元之間為為好。9、服務(wù)：社社區(qū)的物業(yè)服服務(wù)要突出優(yōu)優(yōu)質(zhì)、貼心、到到位。10、文化：應(yīng)應(yīng)營造出文化化氛圍以滿足足客戶精神生生活的需求。Townhouuse的四種形式式通常，我們稱TTownhoouse為聯(lián)排別墅墅，因?yàn)門ownhhouse的出現(xiàn)就是是以聯(lián)排別墅墅為標(biāo)志的。但但實(shí)際上，一一個(gè)純粹的Townhhouse項(xiàng)目中，一一般可以包括括四類建筑形形式,即聯(lián)排、雙雙拼、疊拼、獨(dú)獨(dú)棟。在同一項(xiàng)目中，通通常價(jià)格表現(xiàn)現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙雙拼〉聯(lián)排〉〉疊拼聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅由三個(gè)以上的相同單位平行組合而成。是Townhouse項(xiàng)目最為常見的建筑形式。雙拼別墅兩個(gè)相同的單位平行組合而成。疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個(gè)單位組成；實(shí)際上，其中一戶的“一層”從二層開始，將不擁有庭院。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。獨(dú)棟別墅形體獨(dú)立的單位。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計(jì)上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個(gè)性。Townhouse獨(dú)棟通常棟與棟之間沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。Townhouse獨(dú)棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。Townhouse獨(dú)棟傳統(tǒng)別墅板樓、塔樓項(xiàng)目目類型板樓與塔樓的基基本解讀-1板樓、塔樓是通通過建筑形式式的明顯不同同而相比較而而言；所以我我們在研究中中把板樓、塔塔樓相提并論論，更好地區(qū)區(qū)隔與了解二二者的特點(diǎn)。國家住宅工程中中心對板樓、塔塔樓的定義是是：板樓——是指由由多個(gè)住宅單單元組合而成成，每單元均均設(shè)有樓梯或或樓梯、電梯梯皆有的住宅宅；每個(gè)單元元用自己單獨(dú)獨(dú)的樓梯、電電梯。塔樓——主要是是指以共用樓樓梯、電梯為為核心布置多多套住房的高高層住宅。通通俗地說，塔塔樓以電梯、樓樓梯為布局核核心，上到樓樓層之后，向向四面走可以以直接進(jìn)入戶戶內(nèi)。板樓、塔樓的不不同，在內(nèi)、外外兩方面均產(chǎn)產(chǎn)生影響：外部——建筑高高度、密度、容容積率不同內(nèi)部——戶型、銷銷售分?jǐn)偛煌撬前鍢前鍢腔拘问叫「邔影鍢牵海梗怪粒保矊幼笞笥业陌鍢歉邔影鍢牵?66層以上甚至至更高的稱為為高層板樓多層板樓：６層層以下的供應(yīng)量以小高層層最重：從2001年以以來，小高層層所占比例逐逐漸遞增，小小高層板樓的的供應(yīng)量在三三種板樓中為為最主要；滿意度以多層居居首：在消費(fèi)者滿意度度的調(diào)查重，６６０％以上的的消費(fèi)者最中中意的是多層層板樓；平均售價(jià)以高層層板樓最低：：由于容積率高，同同等條件同等等檔次的高層層板樓平均售售價(jià)最低；塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式式：十字型、方方形塔樓改革的塔樓形式式：蝶型塔樓樓與傳統(tǒng)塔樓相比比，蝶塔的建建筑特征：外形輕盈蝶式建筑一般是是“半蝶半塔”，戶戶緊密密相連，像沒沒有張開翅膀膀的蝴蝶，改改變了傳統(tǒng)塔塔樓外觀體態(tài)態(tài)的臃腫，體體態(tài)輕盈秀麗麗，外觀比較較新穎。朝向、采光、通通風(fēng)上有突破破蝶形建筑設(shè)計(jì)還還有效地避免免小區(qū)內(nèi)各棟棟樓宇之間相相互遮擋的弊弊端，使多數(shù)數(shù)單元都是南南北朝向，實(shí)實(shí)現(xiàn)了在采光光、通風(fēng)性能能上的突破。斜角存在成為新新問題但蝶式建筑中因因各戶間連接接依然緊密，戶戶與戶之間的的相互影響、相相互依賴還比比較大，所以以產(chǎn)生出很多多在戶型設(shè)計(jì)計(jì)中難以避免免的斜角問題題，這既是蝶蝶式建筑的“標(biāo)簽”之一，也是是蝶式建筑為為尋求突破而而必須跨越的的障礙。與傳統(tǒng)塔樓相比比，蝶塔的市市場適應(yīng)性：：平衡成本與建筑筑形式板樓的售價(jià)明顯顯高于塔樓，傳傳統(tǒng)塔樓對采采光通風(fēng)活動動空間采取了了犧牲，對于于沒有明顯板板、塔偏好的的消費(fèi)者而言言，蝶塔幫助助實(shí)現(xiàn)了成本本與戶型的平平衡。板、塔優(yōu)劣勢集集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高

建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣劣勢；但高層層建筑有利于于觀景、不容容易受遮擋，間間接有利。出入空間大小

容積率低高

通風(fēng)好不暢

朝向戶戶朝陽常有無采居室

采光戶戶朝陽，南北北通透存在灰色空間同層分布不同的的戶型單位，單單位之間互為為遮擋對采光光有負(fù)面影響響；戶型難以以全面照顧每每間居室的采采光設(shè)置。高度問題較容易易受遮擋高度問題較不容容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框框架結(jié)構(gòu)，除除少數(shù)承重梁梁之外，戶內(nèi)內(nèi)分隔墻基本本都可以拆改改。使用率板樓戶型的使用用率平均達(dá)到到80%；最高高可達(dá)90%%塔樓戶型的使用用率常不足770%；受不不規(guī)則空間局局限很難設(shè)計(jì)計(jì)高使用率使用率越高，空空間使用程度度越高，價(jià)格格成本越低。銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^道、電電梯、不對稱稱戶型等因素素，造成公攤攤面積高單價(jià)高低犧牲了建筑密度度與容積率的的塔樓，建筑筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于板樓小戶型——塔樓樓突圍塔樓市場形勢危危難，在建筑筑形式上突破破的實(shí)驗(yàn)之后后，開發(fā)商開開始實(shí)行市場場定位的突破破，其中，小小戶型社區(qū)的的定位，奮力力一博為挽回回塔樓的市場場地位。小戶型社區(qū)長短短處：從建筑形式而言言，小戶型社社區(qū)，通常表表現(xiàn)為同層樓樓7、8戶甚至10戶以上的的單位，使塔塔樓的劣勢更更加突出。小戶型以總價(jià)低低吸引消費(fèi)者者，實(shí)際上單單價(jià)的性價(jià)比比較高。小戶型社區(qū)的成成功來源于細(xì)細(xì)分市場定位位，準(zhǔn)確地抓抓住目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者的心理，可可以稱得上是是以小博大的的市場推廣典典范。消費(fèi)者角度的項(xiàng)項(xiàng)目類型比較較消費(fèi)者的項(xiàng)目類類型偏好排除一定范疇內(nèi)內(nèi)價(jià)格的影響響因素，較理理想狀態(tài)下，普普通北京市民民的對住宅項(xiàng)項(xiàng)目類型的消消費(fèi)心理是：：首選多層板板樓，然后是是小高層板樓樓、塔樓與ttownhoouse。北京住宅建筑類類型受歡迎程程度調(diào)查：高高達(dá)59.008％的購房房者選擇多層層板樓，有117.46％％的購房者選選擇小高層板板樓，選擇塔塔樓的為144.9％，選選擇Townnhousee的為8.577％。定價(jià)比較價(jià)格比較（同檔次同條件件）別墅Townhouuse板樓塔樓平均單價(jià)最高次高單價(jià)比較：獨(dú)棟棟>雙拼>疊拼〉聯(lián)排排高于板樓單價(jià)比較：多層層>小高層>高層最低蝶塔>傳統(tǒng)塔樓樓平均總價(jià)最高以總建筑面積論論價(jià)格需求下的項(xiàng)項(xiàng)目類型偏好好無論以單價(jià)或以以總價(jià)論：別墅、Townnhousee項(xiàng)目仍然很很難在市場份份額上有所進(jìn)進(jìn)步；無論板樓還是塔塔樓，100平米戶型仍仍將維持分水水嶺狀態(tài)；與居民收入最相相宜的5000元單價(jià)的普普通住宅，有有最廣闊市場場空間。區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Townhouuse板樓塔樓自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以以選址論經(jīng)濟(jì)地理位置市政、配套不足足多數(shù)分布在近郊郊地區(qū)，犧牲牲了經(jīng)濟(jì)地理理位置公寓〉普通住宅宅〉經(jīng)濟(jì)適用用房區(qū)域需求下的項(xiàng)項(xiàng)目類型偏好好別墅、Townnhousee、板樓、塔塔樓，在自然然與經(jīng)濟(jì)地理理位置的條件件中，誰擁有有良好的交通通環(huán)境，就贏贏得競爭的先先機(jī)。交通便利成為消消費(fèi)者對住宅宅區(qū)域的首要要考慮因素：：在本次調(diào)查中，50.3％的被訪者希望項(xiàng)目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項(xiàng)優(yōu)勢的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為他們的首選。28％的購房者希望所購房產(chǎn)在成熟社區(qū)，19％的調(diào)查者希望有升值潛力，只有2.6％的人希望在目前的熱點(diǎn)區(qū)域購房。由此可見，一部部分消費(fèi)者開開始把住宅市市場作為一種種投資，并且且北京有著不不錯(cuò)的投資環(huán)環(huán)境，但是由由于在具體操操作上的一些些問題諸如稅稅費(fèi)過高、二二級市場的拖拖沓不前、租租賃市場信用用較差，都成成為制約房地地產(chǎn)投資的因因素。二、房地產(chǎn)投資資學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理理概述章前案例：廣州東山區(qū)居民民住房十分困困難，該區(qū)黨黨政領(lǐng)導(dǎo)急群群眾所急，等等國家投資建建住宅無異杯杯水車薪，不不能解決問題題。經(jīng)充分研研究，區(qū)政府府決定通過“以地養(yǎng)地”和引進(jìn)外資資相結(jié)合的途途徑來解決。1979年3月月成立了引進(jìn)進(jìn)外資住宅建建設(shè)指揮部，向向區(qū)政府借1000元作辦公費(fèi)費(fèi)，開始了籌籌備工作。當(dāng)當(dāng)年10月5日，以市政政府劃給的土土地與外商合合作，簽訂了了第一宗引進(jìn)進(jìn)外資興建東東胡新村的協(xié)協(xié)議，12月動工興建建。條件是我我方出地皮，外外商出資，合合作興建，建建成的房子1/3給外商出售售，1/3安置拆遷戶戶，1/3歸公司作商商品房出售。他他們邁出了第第一步，建成成了東湖新村村。以后他們又通過過“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強(qiáng)經(jīng)營營管理等辦法法，使業(yè)務(wù)不不斷擴(kuò)大。1983年6月定名為華華東實(shí)業(yè)公司司，1988年改組為東東華實(shí)業(yè)股份份有限公司。繼繼東湖新村之之后，他們又又開發(fā)了湖濱濱苑、花園新新村、文德大大樓和五羊新新村等綜合性性大廈和住宅宅小區(qū)?，F(xiàn)在在資產(chǎn)過億，成成為一級房地地產(chǎn)開發(fā)公司司，業(yè)務(wù)還擴(kuò)擴(kuò)展到香港，在在香港成立了了聯(lián)營公司。東華公司的實(shí)踐踐證明，房地地產(chǎn)經(jīng)營管理理是一門學(xué)問問，把這門學(xué)學(xué)問做好了，就就可以提高房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效效益，就可以以使房地產(chǎn)業(yè)業(yè)成為國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一，快快速而平穩(wěn)發(fā)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理課程要點(diǎn)：：1.房地產(chǎn)是是房屋和土地地的社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)形態(tài)，是房房屋和土地作作為一種財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的總稱。2.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)使之從事房房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、管理和和服務(wù)的行業(yè)業(yè)。3.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將將成為我國國國民經(jīng)濟(jì)的支支柱產(chǎn)業(yè)。房房地產(chǎn)是國家家的一筆寶貴貴財(cái)富。房地地產(chǎn)業(yè)的地位位明顯。4.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中有重大作作用，他是國國民經(jīng)濟(jì)和社社會系統(tǒng)中基基本單位的承承載體，起著著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與與生活、生產(chǎn)產(chǎn)與消費(fèi)、生生產(chǎn)與流通的的作用?？梢砸蕴峁┐罅康牡呢?cái)政積累。它它的有效發(fā)展展可以合理充充分利用土地地資源，能創(chuàng)創(chuàng)造更多就業(yè)業(yè)的機(jī)會，可可最不改善城城鎮(zhèn)居民的居居住和生活條條件，并有利利于出進(jìn)我國國對外開放。5.土地所有有權(quán)法律意義義上的所有權(quán)權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義義上的所有權(quán)權(quán)雙重含義。6.我國城市市土地的國家家所有權(quán)在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，就是要向向用地單位收收取地租或土土地使用稅，包包括絕對地租租和級差地租租，以及壟斷斷地租。7.房產(chǎn)是指指房屋產(chǎn)品歸歸誰所有，亦亦即對于防務(wù)務(wù)的戰(zhàn)有、使使用、收益和和處分的權(quán)利利。房產(chǎn)是商商品。具有商商品屬性，有有價(jià)值和使用用價(jià)值。房產(chǎn)產(chǎn)商品具有自自己的特點(diǎn)，特特別是地理位位置對房產(chǎn)價(jià)價(jià)值和價(jià)格的的形成起著關(guān)關(guān)鍵的作用。8.房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的概念有有狹義和廣義義之分。狹義義的房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營主要指建建筑地塊和房房屋的流通過過程和售后管管理。廣義的的房地產(chǎn)經(jīng)營營概念包括房房地產(chǎn)生產(chǎn)過過程和流通過過程經(jīng)營。9.房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營具有風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性大、收益益高，經(jīng)營對對象有效符合合投資的雙重重性，經(jīng)營中中壟斷和競爭爭同時(shí)存在等等特點(diǎn)。10.房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營必須掌掌握分析預(yù)測測，適應(yīng)需求求，齊全功能能，配套服務(wù)務(wù)等原則。11.房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營管理運(yùn)運(yùn)行機(jī)制是商商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行機(jī)制，要按按商品經(jīng)濟(jì)原原則進(jìn)行經(jīng)營營管理。其基基本要求是要要遵循價(jià)值規(guī)規(guī)律要求，要要等價(jià)交換；；土地要有償償使用；地價(jià)價(jià)、地租的確確定要以市場場供求變化為為基礎(chǔ)，參照照環(huán)境和規(guī)劃劃等因素；要要有計(jì)劃推進(jìn)進(jìn)房改。要創(chuàng)創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)商品化經(jīng)經(jīng)營的良好條條件。12.必須加加強(qiáng)對房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營的管理理，包括加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營營企業(yè)內(nèi)部管管理和國家宏宏觀管理，以以取得經(jīng)濟(jì)效效益、社會效效益和環(huán)境效效益的有機(jī)統(tǒng)統(tǒng)一，微觀和和宏觀的有機(jī)機(jī)統(tǒng)一。13.土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的含義包包括土地所有有權(quán)、地役權(quán)權(quán)、地上權(quán)、抵抵押權(quán)、典權(quán)權(quán)和租賃權(quán)。案例分析：廣州市惠華房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司師師1982年6月就成立的的一家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司。由由于經(jīng)營管理理好，早在1987年就經(jīng)廣州州市建委批準(zhǔn)準(zhǔn)為一級城市市建設(shè)綜合開開發(fā)企業(yè)，并并被列為全市市50家優(yōu)秀企業(yè)業(yè)之一。惠華房地產(chǎn)通過過外引內(nèi)聯(lián)，多多方集資，發(fā)發(fā)展外向型房房地產(chǎn)業(yè)，積積極進(jìn)行舊城城區(qū)改造和新新區(qū)開發(fā)。公公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識識到公司是社社會主義企業(yè)業(yè)，不能單純純追求企業(yè)盈盈利，而必須須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、社會會效益和環(huán)境境效益的關(guān)系系。公司開發(fā)發(fā)經(jīng)營的昌樂樂苑小區(qū)建成成，住戶進(jìn)住住后，搞了數(shù)數(shù)以百計(jì)的違違章建筑和防防盜設(shè)施，有有的花上萬元元建造起來，相相當(dāng)高級。小小區(qū)的空、路路邊也堆放了了許多雜物。按按常規(guī)，住宅宅交付使用后后，公司可以以不管了?；莼萑A公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)為了改變這這一局面，決決心做好售后后服務(wù)，認(rèn)真真抓好小區(qū)管管理。公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)干部部“抓點(diǎn)”，堅(jiān)決清除除違章建筑，并并無償投資30萬元，把小小區(qū)美化起來來，變成環(huán)境境優(yōu)美、安全全的花園小區(qū)區(qū)，受到住戶戶和社會的贊贊譽(yù)?；萑A公司也舍得得花錢投資興興建小區(qū)的中中小學(xué)、幼兒兒園等公益事事業(yè)，總投資資600萬元，建成成后無償交給給教育部門使使用。公司加強(qiáng)經(jīng)營管管理，注重三三個(gè)效益的統(tǒng)統(tǒng)一，使公司司不斷壯大和和發(fā)展。復(fù)習(xí)思考題1.說明房地地產(chǎn)業(yè)在我國國國民經(jīng)濟(jì)中中的地位和作作用。2.試述房地地產(chǎn)經(jīng)營管理理的特點(diǎn)、原原則和運(yùn)行機(jī)機(jī)制。3.結(jié)合本案案例談?wù)勀銓訌?qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營管理的的認(rèn)識。4.談?wù)勀愣讯逊诺禺a(chǎn)經(jīng)營營管理原則的的認(rèn)識。為什什么要堅(jiān)持這這些原則。房地產(chǎn)投資案例經(jīng)濟(jì)調(diào)控時(shí)時(shí)期，國內(nèi)房房地產(chǎn)市場上上，高檔賓館館、豪華別墅墅處于調(diào)整消消化期。但社社會對中檔住住宅仍有很大大的需求，對對商鋪的需求求也因?yàn)榱闶凼蹣I(yè)的迅速發(fā)發(fā)展而增加。在在這種形式下下深圳珠江信信托投資公司司與香港隆基基投資集團(tuán)協(xié)協(xié)商合作開發(fā)發(fā)商住小區(qū)。項(xiàng)目定名“新新景花園”，位于廣東東南沙經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目目占地面積120060平方米，規(guī)規(guī)劃建筑占地地面積350000平方米，建建筑總面積2697700平方米建筑筑密度為29.2％．綠化面面積35％容積率2。25，居住人口口按占地面積積20平方米/人計(jì)，共60000人。經(jīng)估算，項(xiàng)目目總投資費(fèi)用用這5。86億元人民幣幣。建成后，在在經(jīng)營期內(nèi)累累計(jì)盈余將達(dá)達(dá)1。47億元，項(xiàng)目目總投資收在在率為34。61％動態(tài)投資資回收期為三三年零七個(gè)月月，凈現(xiàn)值約約占6.493萬元，內(nèi)部部收處率為38．23％。并對項(xiàng)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)作敏感感分析和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析。得出出項(xiàng)目的投資資和市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較小，而盈盈利性好。經(jīng)過反復(fù)論證，合合作雙方?jīng)Q定定合資成立新新景花園項(xiàng)目目有限公司，負(fù)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的的興建和經(jīng)營營。章前案例分析思思考題1試說明房地產(chǎn)產(chǎn)投資效益分分析的重要性性。2如何進(jìn)行房地地產(chǎn)投資決策策。本章小結(jié)1房地產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益有確確定性和非確確定性兩大類類分析方法。2在確定性分析析方法中，簡簡單投資收益益率法和靜態(tài)態(tài)投資回收期期法屬靜態(tài)分分析法，不考考慮資金時(shí)間間價(jià)值；動態(tài)態(tài)投資回收期期法、凈現(xiàn)值值法和內(nèi)部收收益率法屬動動態(tài)投資回收收期法，考慮慮了資金時(shí)間間價(jià)值。3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效效益分析指標(biāo)標(biāo)主要有投資資收益率、靜靜態(tài)投資回收收期、動態(tài)投投資回收期、凈凈現(xiàn)值和內(nèi)部部收益率等。進(jìn)進(jìn)行分析，必必須有基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)和分析報(bào)報(bào)表。分析報(bào)報(bào)表主要是現(xiàn)現(xiàn)金流量表和和預(yù)測報(bào)益表表。4.房地產(chǎn)投資資決策是對房房地產(chǎn)投資的的目的及其實(shí)實(shí)施方案進(jìn)行行分析、比較較、選擇，最最終作出判斷斷的過程。5.房地產(chǎn)投投資要考濾投投資的安全性性、收益性、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性和流動動性。6.房地產(chǎn)投投資的物業(yè)類類型有：生地地投資、住宅宅投資、寫字字樓投資、商商業(yè)樓宇投資資、工業(yè)用房房投資和酒店店、度假村、影影劇院投資等等形式。7.房地產(chǎn)投資資策略是為決決策而事先作作的計(jì)劃，包包括：投資類類別選擇、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)選擇、階階段選擇、獨(dú)獨(dú)資與合資選選擇、長期中中期或短期投投資的選擇等等。8.房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目可行行性研究一般般分為機(jī)會研研究、初步可可行性研究和和詳細(xì)可行性性研究三個(gè)階階段，其目的的在于把投資資決策建立在在科學(xué)分析基基礎(chǔ)上。9.房地產(chǎn)投資資決策方法包包括：確定型型、風(fēng)險(xiǎn)型和和不確型三類類決策方法。10.房地產(chǎn)投投資必須遵循循一定的基本本程序。復(fù)習(xí)思考題1房地產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分析析有哪些方法法？2房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究的內(nèi)容是是什么？3試述房地產(chǎn)投投資的基本程程序。章后案例花園別墅可行性性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況花園別墅位位于廣州市市市郊，距市區(qū)區(qū)9公里處，占占地100畝，該區(qū)背背靠崇山峻嶺嶺，面對天然然湖泊，山清清水秀，環(huán)境境清新而優(yōu)雅雅，確系理想想的居住休養(yǎng)養(yǎng)地。二、規(guī)劃設(shè)想花園別墅地地處山坡階地地，為了盡量量保持天然風(fēng)風(fēng)貌，由100幢兩班牙式式高級別墅組組成的別墅群群依傍山地自自然坡度，錯(cuò)錯(cuò)落有致地分分布在坡地上上，四幢四層層的高級公寓寓及酒樓、健健身中心等公公共服務(wù)設(shè)施施建在坡腳臺臺地上。按初初步規(guī)劃，該該別墅區(qū)主要要建設(shè)項(xiàng)目有有：A型別墅20棟，B型別墅80棟,高級公寓6棟，健身中中心1棟、酒樓1棟。其它設(shè)設(shè)施包括路網(wǎng)網(wǎng)、花園、景景點(diǎn)及綠化等等。三、市場需求預(yù)預(yù)測1.該市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃要要求在本世紀(jì)紀(jì)末達(dá)到人均均住房10平方米的小小康水平，幣幣區(qū)總?cè)丝谟捎?95萬增長到460萬。因此住住宅需求是很很大。2.該市每年年有大批華僑僑回國定居及及為國內(nèi)親屬屬購置屋。因因而該市商品品房，尤其是是高級別墅在在港澳巾場有有一定的競爭爭力。3.隨著改革革開放的深入入，各國駐該該市辦事機(jī)構(gòu)構(gòu)增加，需要要大量高級住住宅以安置其其高級職員。4.該市居民民收入增加，一一部分人的生生活水平已顯顯著提高，已已成為潛在的的用戶。四、項(xiàng)目投資估估算依據(jù)有關(guān)定定額和幣場調(diào)調(diào)查資料，項(xiàng)項(xiàng)目總投資費(fèi)費(fèi)用為230344.26萬元，其中中基建部分為為13741、5萬元。項(xiàng)目目投資估算匯匯總表為表5－7。表5－7項(xiàng)目目投資費(fèi)用估估算匯總表五、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度及投資安安排計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃劃自1994年刀月開，至至1999年5月竣工，總總工期5年．為節(jié)約約投資，決定定分區(qū)分段開開發(fā)，開發(fā)一一片，交付使使用一片。據(jù)據(jù)市場分析，預(yù)預(yù)計(jì)每期推出出的商品房有有6％可采用分分期付款的形形式預(yù)售，按按市場吸納能能力和公司開開發(fā)能力及資資金籌措的可可能性，進(jìn)行行項(xiàng)目開發(fā)。平均銷售單價(jià)==銷售收入/開發(fā)工程量=314668.72//469488=67022.88（元/m2）平均變動成本==變動成本/開發(fā)工程量=109991.87//469488=234..29（元/m2）故可求出盈虧平平衡點(diǎn)Q0:Q0＝固定成本本/平均銷售單單價(jià)-單位變動成成本=12042..39*100000/（6702..88-23341.299）=27610（m2）即本項(xiàng)目不至虧虧損的最少商商品房開發(fā)面面積為276100m2。十二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益敏感性性分析（略）十三、項(xiàng)目社會會效益與環(huán)境境分析（略）十四、結(jié)論綜合上述分分析，該項(xiàng)目目由于在銷售售策略上采取取了提前預(yù)售售、分期付款款的措施，節(jié)節(jié)藥了資金投投入，降低了了開發(fā)成本，具具有良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益。同同時(shí)，該項(xiàng)目目規(guī)劃合理，注注重基礎(chǔ)設(shè)施施及公共設(shè)施施配套建設(shè)，具具有良好的社社會效益。故故該項(xiàng)目是可可行的。章后案例分析思思考題1、詳細(xì)閱可行行性報(bào)告，你你認(rèn)為報(bào)告結(jié)結(jié)論是否正確確？為什么？？2、說明房地產(chǎn)產(chǎn)投資可行性性報(bào)告各項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容的作用和和相互聯(lián)系。房地產(chǎn)籌資本章要點(diǎn)介紹房地產(chǎn)資金金的概念和分分類。詳細(xì)分析目地產(chǎn)產(chǎn)資金運(yùn)用方方面的特點(diǎn)，以以此為基礎(chǔ)闡闡述多渠道籌籌土房地產(chǎn)資資金的必要性性和可能性。探討籌集房地產(chǎn)產(chǎn)資金的主要要原則、渠道道和方法。房房地產(chǎn)資金籌籌集的主要渠渠道和方法是是本章的核心心內(nèi)容，本章章著重研究了了房地產(chǎn)金融融融資、以銷銷售為基礎(chǔ)的的籌資以及利利用外資等二種主要要籌集渠道和和方法。案例1991年111月10日，深圳物物業(yè)發(fā)展（集集團(tuán)）股份有有限公司的股股票正式上市市，將發(fā)行7150萬股。1982年，深深圳物業(yè)開創(chuàng)創(chuàng)時(shí)，只有十十幾個(gè)人，是是單一性的小小公司。它不不要一分錢國國家直接投資資，充分利用用特區(qū)的優(yōu)惠惠政策和條件件，發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)奮斗、開開拓創(chuàng)新”的精神．在在承包建設(shè)深深圳國際貿(mào)易易中心大廈時(shí)時(shí)，以三天一一層樓的速度度，以最優(yōu)的的質(zhì)量、最低低的成本，僅僅用了三年多多的時(shí)間便完完成具有世界界先進(jìn)水平的的超高層建筑筑，創(chuàng)造了“深圳速度”。并在二年年多的時(shí)間里里收回成本，獲獲得了良好的的經(jīng)濟(jì)放益和和社會效益。1989年年6月，深圳物物業(yè)成立了皇皇崗口岸建設(shè)設(shè)總承包公司司，于1993羊8月正式通車車。此外，物物業(yè)集團(tuán)還成成功地建成了了國貿(mào)大廈、紅紅嶺大廈高層層建筑群。國國貿(mào)商往大廈廈等工程。在在工程投資方方面，公司利利用自有資金金，投資興辦辦了包括深圳圳最大的制造造業(yè)——深圳國材織織造中心在內(nèi)內(nèi)的數(shù)家企業(yè)業(yè)，年產(chǎn)值近近3000萬元，產(chǎn)品90％以上外銷銷。公司還經(jīng)經(jīng)營深圳最高高食府——國貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐餐廳等酒店服服務(wù)及大型綜綜合性超級市市場——國貿(mào)商場并并投資上千萬萬元擴(kuò)展汽車車營運(yùn)業(yè)，在在物業(yè)管理方方面也有優(yōu)良良的效益。物業(yè)公司從國家家直接拿到的的土地不多．．只有7萬平方米，其其余土地都靠靠競投、拍賣賣中得到。公公司在股票上上市前靠的是是信譽(yù)贏得金金融界的信任任，股票上市市后利用發(fā)行行股票吸收社社會資金。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營需要大量資資金，房地產(chǎn)產(chǎn)籌資就成為為十分緊迫的的問題。章前案例分析思思考題1.試論企業(yè)業(yè)信譽(yù)對房地地產(chǎn)籌資的重重要性。2.房地產(chǎn)籌資資的渠道有哪哪些？如何靈靈活籌資？本章小結(jié)1、房地產(chǎn)資金金是房地產(chǎn)企企業(yè)而于房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營的財(cái)產(chǎn)、物物資的貨幣表表現(xiàn)。它可以以資全的來源源渠道、資金金的權(quán)屬、資資金在房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營中中的作用以及及資金的地域域情況等進(jìn)行行分類。2．房地產(chǎn)資金金運(yùn)用具有運(yùn)運(yùn)用量大，運(yùn)運(yùn)動量大、非非自有資金比比重大、運(yùn)用用效果呈增長長趨勢等特點(diǎn)點(diǎn)。3.多渠道籌資資房地產(chǎn)資金金的基本目的的在于解決大大量資金需求求問題，分散散風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場場的形成與發(fā)發(fā)育等。籌集集房地產(chǎn)資金金必須考慮籌籌資規(guī)模、時(shí)時(shí)機(jī)、企業(yè)的的利益和投資資者的權(quán)益、資資金來源結(jié)構(gòu)構(gòu)等方面的因因素。4.籌集房地產(chǎn)產(chǎn)資金的萬法法上主要有通通過房地產(chǎn)金金融融資，以以銷售區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行資金籌籌集，開辟利利用外資渠道道等幾類方式式。5.房地產(chǎn)金融融是伴隨著房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展而形成的的，專門為房房地產(chǎn)業(yè)及相相關(guān)部門籌集集、融通資金金，提供相應(yīng)應(yīng)服務(wù)的所有有金融行為。是是以銀行為中中心的所有各各種形式的信信用活動以及及在信用基礎(chǔ)礎(chǔ)上組織起的貨幣流通通在房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的運(yùn)用。房房地產(chǎn)金融主主要有五個(gè)方方面的內(nèi)容：：（l）信貸。包包括房地產(chǎn)信信貸資金的來來源與運(yùn)用兩兩個(gè)方面．這這是籌集短期期資金的主要要渠道。（2）房地產(chǎn)信信托。這是信信托機(jī)構(gòu)接受受委托，經(jīng)營營、管理或處處理房地產(chǎn)及及相關(guān)財(cái)物的的信托關(guān)系。這這種關(guān)系為資資金的投資者者和使用者架架起了一個(gè)橋橋梁，也是開開辟房地產(chǎn)買買賣的一種新新形式。（3）房地產(chǎn)證證券。它是格格以房地產(chǎn)為為對象而發(fā)行行的證券。包包括股票、債債券兩種形態(tài)態(tài)是籌集長期期資金的主要要方式之一。（4）房地產(chǎn)保保險(xiǎn)。這是以以房地產(chǎn)為標(biāo)標(biāo)的，以經(jīng)濟(jì)濟(jì)合同方式建建立的經(jīng)濟(jì)法法律關(guān)系對待待定災(zāi)害事故故造成的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)和責(zé)任損失失，提供資金金保障的一種種經(jīng)濟(jì)形式。房房地產(chǎn)保險(xiǎn)可可以提供一種種房地產(chǎn)資金金來源渠道，同同時(shí)也是用地地產(chǎn)信用的一一種擔(dān)保形式式。（5）房地產(chǎn)金金融結(jié)算。房地產(chǎn)抵押貸款款是債務(wù)人以以房地產(chǎn)權(quán)作作為償還債務(wù)務(wù)的擔(dān)保外債債權(quán)入手中獲獲得資金融通通的行為。這這種貸款是因因地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)的法要形形式。7.銷售商品房房是房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)將正在老設(shè)設(shè)中的房屋預(yù)預(yù)先料售給承承購人，由承承購入支付定定金或房價(jià)款款的行為、這這是一種特殊殊胡期貨買賣賣形式。預(yù)售售商品房可以以實(shí)現(xiàn)四個(gè)功功能：（1）籌集；（2）獨(dú)買賣雙雙方帶來風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬（3）為投機(jī)者者提供一種活活動空間；（4）為商品房房交易的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。8.樓宇按揭揭是由銀行、房房地廠開發(fā)公公司,購接者三方方共同參加的的買賣樓宇融融資業(yè)務(wù)活動動,是為幫助售售樓者和購樓樓者完成樓宇宇買賣而由銀銀行提供房屋屋報(bào)押貸款的的融資業(yè)務(wù)活活動。這是一一種對三方都都有利的活動動。它既是一一種售樓活動動,也是一種籌籌集方法。9.利用外資是是發(fā)展中國家家發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一種重重要形式。利利用外資的主主要方式有：：外國政府貸貸款，國際金金融組織貸款款，外國商業(yè)業(yè)銀行貸款、與與外資合營、發(fā)發(fā)行國際債券券，租賃開發(fā)發(fā)。復(fù)習(xí)思考題1.試分析多渠渠道籌集房地地產(chǎn)資金的必必要性和可能能性。2.如何籌集房房地產(chǎn)資金？？3.試分析比較較各種籌集方方法的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)及其適用范范圍。章后案例李嘉誠原籍廣東東潮安，家境境貧寒。自小小就沒有讀過過多少書。為為生計(jì)所迫，13歲便輟學(xué)從從商。開始，他他在香港作玩玩具推銷生意意。后開了一一家小型塑料料廠。1950年，他創(chuàng)立立了長江實(shí)業(yè)業(yè)有限公司，專專門生產(chǎn)玩具具和家庭用品品。50年代的塑料料花熱，帶給給李嘉誠一個(gè)個(gè)好機(jī)會，這類飾品是當(dāng)時(shí)時(shí)香港大宗出出口的主要貨貨品，李嘉誠誠因此發(fā)了大大財(cái)，為其發(fā)發(fā)展實(shí)業(yè)奠定定了經(jīng)濟(jì)基則則。50年代后，香香港經(jīng)濟(jì)迅速速繁榮，房地地產(chǎn)需求大增增。李嘉誠看看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，毅毅然扭轉(zhuǎn)長江江實(shí)業(yè)的業(yè)務(wù)務(wù)方向，開始始轉(zhuǎn)向地產(chǎn)生生意。他趁土土地尚未漲價(jià)價(jià)之際，大量量購入地皮，火火速貸款興建建各式樓宇，然然后再售出。不不過幾年，他他迅速成為億億萬富翁?，F(xiàn)現(xiàn)在，長江實(shí)實(shí)業(yè)有限公司司僅次于香港港政府的最大大港埠土地?fù)頁碛姓?。李嘉誠并不滿足足于現(xiàn)狀。他他通過發(fā)行上上市股票，籌籌集了大筆資資金，去繼續(xù)續(xù)擴(kuò)充業(yè)務(wù)，并并經(jīng)營酒店