房地產(chǎn)概算及預算對比報告

SUB:經(jīng)濟評價對比分析報告密級：絕密機密普通TO：**緊迫：緊急普通CC:**編號：成本本控制部（2006）第號FROM:成本本控制部擬稿：DATE：20007年3月22日核稿：****城市花花園經(jīng)濟評價價預測面積和拍地地2個階段的對對比分析按照成本控制部部工作計劃安安排，我部根根據(jù)****項目預測面面積重新作了了經(jīng)濟分析，并并與拿地時的的決策階段進進行了對比分分析?，F(xiàn)將有有關(guān)情況報告告如下：總體情況：項目目利潤目標調(diào)調(diào)整為6500萬。原測算利潤為00.21億。根據(jù)面積變化，現(xiàn)現(xiàn)銷售收入由由原來的3.78億增加到目目前的4.49億，增加0.71億。開發(fā)費費用由原來的的3.56億增加到目目前的3.84億，增加0.27億。以上收支增加抵抵消后，在原原利潤基礎上上能增加利潤潤0.71億--0.227億=0.44億。故目前*****的利潤目標標值為0.21億+0.44億=0.65億元。如下圖：銷售收入變化情情況：銷售收收入目標調(diào)整整為44949萬元。拿地時銷售收入入定為3.78億元，單價價及面積如下下表所示：序號用途建筑面積單價合價1其中：商業(yè)部份份240070001680萬元2其中：住宅部份份129000280036120萬元元銷售收入合計131400287737800萬元元由于公司實際銷銷售定價及預預測面積的影影響，目前發(fā)發(fā)生變化如下下：序號用途建筑面積單價合價1商鋪476065003094萬元2住宅1期34639309710728萬元元住宅2期39091326212751萬元元住宅3期55684330018376萬萬元銷售收入合元元通過數(shù)學的計算算方法，可以以得知銷售收收入的變化源源于兩個：一一個是定價的的變化，它導導致銷售收入入增加5481萬元，第二二個是銷售面面積的變化，它它導致銷售收收入增加1668萬元。4、結(jié)論：拍地地時的銷售定定價幾乎起了了決定性作用用，故慎重定定價是需重點點把握的。開發(fā)成本變化情情況：開發(fā)成成本目標調(diào)整整為38451萬元。成本共增加27782萬元，各成成本在其中的的比例如下：：細表如下：單位：萬元元兩階段建安成本經(jīng)營稅金銷售費用管理費用基礎設施費所得稅其余合計原來拿地階段183991616756625491567面積預測階段196621938989995757674增加成本12643222333702661072202782比例45%12%8%13%10%4%8%100%以上變化的原因因普遍是由于于銷售實際售售價及建筑面面積的變化導導致的。重點說明：建筑筑安裝工程費費增加1264萬元，單位位造價增加15元，主要是是地下室面積積增加3495平方米，拉拉動單位造價價增加所致。結(jié)論：在本次的的經(jīng)濟評價中中，單方建安安成本變化不不大，可見成成本方面的測測算是較科學學的，日后我我部將會在實實踐中不斷地地摸索，力求求更準確。關(guān)于利潤增長的的問題思考。面積問題的思考考根據(jù)此次面積調(diào)調(diào)整，總建筑筑面積從1440252平平方米增加到到1482004平方米，共共增加7952平方米。增加的建筑面積積的65%是屬于不可可售面積（88852平方方米增加到114030平平方米，共增增加5178平方米），增加的不可售面面積有67%是屬于建安安造價偏高的的地下室（從從8000平方米增加加到11495平方米，共共增加3495平方米）理論上，如果銷銷售價格沒有有變化，經(jīng)測測算，銷售收收入將增加1768萬元，成本本將增加1578萬元。整個個利潤水平將將增長190萬元?？梢娨?，銷售價格格的改變徹底底拉動了利潤潤，現(xiàn)已達到到6500萬元的目標標值。帶來的問題是：：原地下室面面積8000平方米是如如何制定的，架架空層的面積積是如何增加加的？如果增增加的可售部部分中商業(yè)不不占85%的話，利潤潤到何時便會會降至零點？？是否有決策策時的配套測測算工作在進進行？售價問題的思考考從上面數(shù)據(jù)中已已知，商業(yè)部部分從2400調(diào)整到了4760平方米，售售價從7000調(diào)整到6500元/平方米。住住宅部分從1290000調(diào)整到了1294114平方米，售售價從2800調(diào)整到3234元/平方米。商業(yè)部分，如果果刨開降價的的因素，從面面積增長來看看增加收入1652萬元，由于于降價導致在在1652的基礎上減減少238萬元，最終終商業(yè)部分增增加的收入為為1414萬元元。住宅部分，如果果刨開漲價的的因素，從面面積增長來看看增加收入116萬元，由于于降價導致在在116的基礎上再再增加5619萬元，最終終住宅部分增增加的收入為為5735萬元。因此銷售收入共共增加了1414++5735==7149萬元。7149萬中有有5481萬是價格的的因素，占有有77%的影響比例例。帶來的問題是：：當初的價格格制定出現(xiàn)了了什么問題？？以后應該如如何避免這些些問題？附表在后以便參參閱表一：主要指標標變化前后對對比表表二：經(jīng)濟分析析前后對比表表主要指標拿地時經(jīng)濟評價價指標預測面積階段指指標增減變化住宅面積（可售售）129000㎡㎡129414㎡㎡+414㎡商業(yè)面積（可售售）2400㎡4760㎡+2360㎡不可售面積8852㎡14030㎡+5178㎡總建筑面積140252㎡㎡148204㎡㎡+7952㎡銷售收入37800萬元元44949萬元元+7149萬元元開發(fā)費用35669萬元元38451萬元元+2782萬元元單位造價成本2543元/㎡㎡2594元/㎡㎡+51元/㎡稅后利潤2130萬6498萬+4367萬元元表一：主要指標標變化一覽表二：經(jīng)濟分析析對比表拿地階段經(jīng)濟評評價面積預測階段經(jīng)經(jīng)濟評價序號項目工程量單價合價序號項目工程量單價合價一銷售收入131400M22877元/M237800萬元一銷售收入134174M23350元/M244949萬元1商業(yè)部份建筑面面積：2400700016801商鋪4760650030942住宅部份建筑面面積：1290002800361202住宅129414330040765二開發(fā)費用140252M22543元/M235669萬元二開發(fā)費用148204M22594元/M238451萬元1土地49.59畝180萬元/畝8930萬元1土地費49.59畝180萬元/畝8930萬元2前期工程費140252M240元/M2561萬元2前期工程費148204M240元/M2593萬元3基礎設施費140252M235元/M2491萬元3基礎設施費148204M251元/M2757萬元4建筑安裝工程費費140252M21312元/M218399萬元4建筑安裝工程費費148204M21327元/M219662萬元5銷售費用37800萬元2.0%756萬元5銷售費用44949萬元2.2%989萬元6開發(fā)期稅費140252M2140元/M21964萬元6開發(fā)期稅費148204M2140元/M22075萬元7其他費用140252M210元/M2140萬元7其他費用148204M210元/M2148萬元8管理費31240萬元2.0%625萬元8管理費33154萬元3.0%995萬元9財務費6251萬元6.825%427萬元9財務費6251萬元6.922%433萬元10經(jīng)營稅金及附加加37800萬元4.3%1616萬元10經(jīng)營稅金及附加加44949萬元4.3%1938萬元11維修基金131400M239元/M2506萬元11維修基金134174M239元/M2517萬元12不可預計費34413