房地產(chǎn)概算及預(yù)算對比報(bào)告

SUB:經(jīng)濟(jì)評價(jià)對比分析報(bào)告密級：絕密機(jī)密普通TO：**緊迫：緊急普通CC:**編號：成本本控制部（2006）第號FROM:成本本控制部擬稿：DATE：20007年3月22日核稿：****城市花花園經(jīng)濟(jì)評價(jià)價(jià)預(yù)測面積和拍地地2個(gè)階段的對對比分析按照成本控制部部工作計(jì)劃安安排，我部根根據(jù)****項(xiàng)目預(yù)測面面積重新作了了經(jīng)濟(jì)分析，并并與拿地時(shí)的的決策階段進(jìn)進(jìn)行了對比分分析。現(xiàn)將有有關(guān)情況報(bào)告告如下：總體情況：項(xiàng)目目利潤目標(biāo)調(diào)調(diào)整為6500萬。原測算利潤為00.21億。根據(jù)面積變化，現(xiàn)現(xiàn)銷售收入由由原來的3.78億增加到目目前的4.49億，增加0.71億。開發(fā)費(fèi)費(fèi)用由原來的的3.56億增加到目目前的3.84億，增加0.27億。以上收支增加抵抵消后，在原原利潤基礎(chǔ)上上能增加利潤潤0.71億--0.227億=0.44億。故目前*****的利潤目標(biāo)標(biāo)值為0.21億+0.44億=0.65億元。如下圖：銷售收入變化情情況：銷售收收入目標(biāo)調(diào)整整為44949萬元。拿地時(shí)銷售收入入定為3.78億元，單價(jià)價(jià)及面積如下下表所示：序號用途建筑面積單價(jià)合價(jià)1其中：商業(yè)部份份240070001680萬元2其中：住宅部份份129000280036120萬元元銷售收入合計(jì)131400287737800萬元元由于公司實(shí)際銷銷售定價(jià)及預(yù)預(yù)測面積的影影響，目前發(fā)發(fā)生變化如下下：序號用途建筑面積單價(jià)合價(jià)1商鋪476065003094萬元2住宅1期34639309710728萬元元住宅2期39091326212751萬元元住宅3期55684330018376萬萬元銷售收入合元元通過數(shù)學(xué)的計(jì)算算方法，可以以得知銷售收收入的變化源源于兩個(gè)：一一個(gè)是定價(jià)的的變化，它導(dǎo)導(dǎo)致銷售收入入增加5481萬元，第二二個(gè)是銷售面面積的變化，它它導(dǎo)致銷售收收入增加1668萬元。4、結(jié)論：拍地地時(shí)的銷售定定價(jià)幾乎起了了決定性作用用，故慎重定定價(jià)是需重點(diǎn)點(diǎn)把握的。開發(fā)成本變化情情況：開發(fā)成成本目標(biāo)調(diào)整整為38451萬元。成本共增加27782萬元，各成成本在其中的的比例如下：：細(xì)表如下：單位：萬元元兩階段建安成本經(jīng)營稅金銷售費(fèi)用管理費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)所得稅其余合計(jì)原來拿地階段183991616756625491567面積預(yù)測階段196621938989995757674增加成本12643222333702661072202782比例45%12%8%13%10%4%8%100%以上變化的原因因普遍是由于于銷售實(shí)際售售價(jià)及建筑面面積的變化導(dǎo)導(dǎo)致的。重點(diǎn)說明：建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)增加1264萬元，單位位造價(jià)增加15元，主要是是地下室面積積增加3495平方米，拉拉動單位造價(jià)價(jià)增加所致。結(jié)論：在本次的的經(jīng)濟(jì)評價(jià)中中，單方建安安成本變化不不大，可見成成本方面的測測算是較科學(xué)學(xué)的，日后我我部將會在實(shí)實(shí)踐中不斷地地摸索，力求求更準(zhǔn)確。關(guān)于利潤增長的的問題思考。面積問題的思考考根據(jù)此次面積調(diào)調(diào)整，總建筑筑面積從1440252平平方米增加到到1482004平方米，共共增加7952平方米。增加的建筑面積積的65%是屬于不可可售面積（88852平方方米增加到114030平平方米，共增增加5178平方米），增加的不可售面面積有67%是屬于建安安造價(jià)偏高的的地下室（從從8000平方米增加加到11495平方米，共共增加3495平方米）理論上，如果銷銷售價(jià)格沒有有變化，經(jīng)測測算，銷售收收入將增加1768萬元，成本本將增加1578萬元。整個(gè)個(gè)利潤水平將將增長190萬元?？梢娨姡N售價(jià)格格的改變徹底底拉動了利潤潤，現(xiàn)已達(dá)到到6500萬元的目標(biāo)標(biāo)值。帶來的問題是：：原地下室面面積8000平方米是如如何制定的，架架空層的面積積是如何增加加的？如果增增加的可售部部分中商業(yè)不不占85%的話，利潤潤到何時(shí)便會會降至零點(diǎn)？？是否有決策策時(shí)的配套測測算工作在進(jìn)進(jìn)行？售價(jià)問題的思考考從上面數(shù)據(jù)中已已知，商業(yè)部部分從2400調(diào)整到了4760平方米，售售價(jià)從7000調(diào)整到6500元/平方米。住住宅部分從1290000調(diào)整到了1294114平方米，售售價(jià)從2800調(diào)整到3234元/平方米。商業(yè)部分，如果果刨開降價(jià)的的因素，從面面積增長來看看增加收入1652萬元，由于于降價(jià)導(dǎo)致在在1652的基礎(chǔ)上減減少238萬元，最終終商業(yè)部分增增加的收入為為1414萬元元。住宅部分，如果果刨開漲價(jià)的的因素，從面面積增長來看看增加收入116萬元，由于于降價(jià)導(dǎo)致在在116的基礎(chǔ)上再再增加5619萬元，最終終住宅部分增增加的收入為為5735萬元。因此銷售收入共共增加了1414++5735==7149萬元。7149萬中有有5481萬是價(jià)格的的因素，占有有77%的影響比例例。帶來的問題是：：當(dāng)初的價(jià)格格制定出現(xiàn)了了什么問題？？以后應(yīng)該如如何避免這些些問題？附表在后以便參參閱表一：主要指標(biāo)標(biāo)變化前后對對比表表二：經(jīng)濟(jì)分析析前后對比表表主要指標(biāo)拿地時(shí)經(jīng)濟(jì)評價(jià)價(jià)指標(biāo)預(yù)測面積階段指指標(biāo)增減變化住宅面積（可售售）129000㎡㎡129414㎡㎡+414㎡商業(yè)面積（可售售）2400㎡4760㎡+2360㎡不可售面積8852㎡14030㎡+5178㎡總建筑面積140252㎡㎡148204㎡㎡+7952㎡銷售收入37800萬元元44949萬元元+7149萬元元開發(fā)費(fèi)用35669萬元元38451萬元元+2782萬元元單位造價(jià)成本2543元/㎡㎡2594元/㎡㎡+51元/㎡稅后利潤2130萬6498萬+4367萬元元表一：主要指標(biāo)標(biāo)變化一覽表二：經(jīng)濟(jì)分析析對比表拿地階段經(jīng)濟(jì)評評價(jià)面積預(yù)測階段經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)序號項(xiàng)目工程量單價(jià)合價(jià)序號項(xiàng)目工程量單價(jià)合價(jià)一銷售收入131400M22877元/M237800萬元一銷售收入134174M23350元/M244949萬元1商業(yè)部份建筑面面積：2400700016801商鋪4760650030942住宅部份建筑面面積：1290002800361202住宅129414330040765二開發(fā)費(fèi)用140252M22543元/M235669萬元二開發(fā)費(fèi)用148204M22594元/M238451萬元1土地49.59畝180萬元/畝8930萬元1土地費(fèi)49.59畝180萬元/畝8930萬元2前期工程費(fèi)140252M240元/M2561萬元2前期工程費(fèi)148204M240元/M2593萬元3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)140252M235元/M2491萬元3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)148204M251元/M2757萬元4建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)140252M21312元/M218399萬元4建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)148204M21327元/M219662萬元5銷售費(fèi)用37800萬元2.0%756萬元5銷售費(fèi)用44949萬元2.2%989萬元6開發(fā)期稅費(fèi)140252M2140元/M21964萬元6開發(fā)期稅費(fèi)148204M2140元/M22075萬元7其他費(fèi)用140252M210元/M2140萬元7其他費(fèi)用148204M210元/M2148萬元8管理費(fèi)31240萬元2.0%625萬元8管理費(fèi)33154萬元3.0%995萬元9財(cái)務(wù)費(fèi)6251萬元6.825%427萬元9財(cái)務(wù)費(fèi)6251萬元6.922%433萬元10經(jīng)營稅金及附加加37800萬元4.3%1616萬元10經(jīng)營稅金及附加加44949萬元4.3%1938萬元11維修基金131400M239元/M2506萬元11維修基金134174M239元/M2517萬元12不可預(yù)計(jì)費(fèi)34413