房地產項目物業(yè)維修管理辦法

物業(yè)公司維修工程管理辦法第一條：為了使使維修工作更更快捷，資金金使用更合理理，內部管理理更科學，特特制定本辦法法。第二條：凡物業(yè)業(yè)公司管理下下的一般性基基建和設備修修理，均適用用本辦法。第三條：本辦法法由部門管理。第四條：維修管管理具體內容容4．1、維修責責任的劃分和和盡告之義務務4．2、制定待待修施工方案案4．3、施工檢檢查和驗收4．4、維修結結算4．5、費用分分劈5．6、工程拔拔款第五條：維修管管理實施細則則1、維修責任的的劃分和盡告告之義務5．1．1、在在接到物業(yè)管管理部“業(yè)主報修單”后24小時內，維維修管理部門門經理委派技技術人員勘察察現場，找出出壞損原因，以以書面形式報報告部門經理理，部門經理理判定責任方方后再進行維維修。基建部分：（一）根據房地地產公司組織織由物業(yè)公司司參加的工程程竣工驗收單單上載明的竣竣工日期，判判斷該維修工工程是否在保保修范圍內，標標準按國家建建設部頒發(fā)的的《房屋建筑筑工程質量保保修辦法》，如如在保修范圍圍內，維修工工作應由原施施工單位完成成并承擔費用用，維修管理理部門對原施施工單位盡維維修告之義務務，在未得到到施工方授權權情況下不得得自行實施維維修，維修管管理部門經理理指派專人以以書面形式送送達或傳送由由已方加蓋公公章的“限期催修通通知書”傳遞方式可可選擇其中一一種：1、送達的方式式：應由專人人送達到對方方單位并由該該單位固定員員工在文件上上簽收，已方方應保存經對對方簽收的通通知原件；2、信件郵寄的的方式：一定定要采用掛號號的形式，已已方應保存寄寄信憑證；3、電傳的方式式：要求對方方在所傳文件件上簽回執(zhí)，并并再傳回我方方，已方應保保存對方發(fā)回回的傳真原件件，如對方拒拒不傳回執(zhí)，我我方應保存?zhèn)鱾髡鏅C上已輸輸出記錄。（二）在確信施施工單位已接接到“限期催修通通知書”，但并沒有有盡維修義務務的，已方維維修管理部門門經理可按下下條自行組織織維修。5．1．2、已已過保修期的的維修工程，應應由維修管理理部門經理按按工程量多少少和施工難易易程度組織維維修。對工程程量小施工容容易的工程應應安排已方的的維修隊進行行定額維修，已已方無法維修修的部分由維維修管理部門門經理委托有有資質的施工工單位進行維維修。5．1．3、已已過保修期的的維修工程根根據費用分劈劈規(guī)定，使用用維修儲備金金的，在工程程部門接到報報修后，勘察察現場，制定定施工方案以以書面形式報報給業(yè)主委員員會，方案被被批準后，方方可施工和支支付工程款。5．1．4、無無論是物業(yè)公公司維修隊還還是外委施工工單位修理，必必須先簽施工工合同后實施施，合同的簽簽訂按公司“合同管理辦辦法”執(zhí)行。5．1．5、在在每年初工程程部門應向房房地產公司建建經部報本公公司“維修工程發(fā)發(fā)包結算方案案”，經批準后后，方可實施施，該方案作作為合同的組組成部分。5．1．6、維維修工程合同同由房地產公公司建經部負負責審核，經經審核后方可可實施。2、制定待修施施工方案5．2．1、在在接到物業(yè)管管理部“業(yè)主報修單”后24小時內，維維修管理部門門經理委派技技術人員勘察察現場，找出出壞損原因，以以書面形式報報告部門經理理，部門經理理在判定責任任方后，應與與技術人員制制定相應的維維修方案，方方案以書面的的形式，交給給施工方。5．2．2、制制定施工方案案應以國家《施施工驗收規(guī)范范》、《施工工操作規(guī)范》、《建建筑設計規(guī)范范》和行業(yè)標標準為依據，方方案中要求有有維修部位的的具體尺寸、具具體作法和解解決方案，如如遇必須拆除除后才能確定定維修方案的的，拆除工作作應在技術員員在場的情況況下由施工隊隊拆除，技術術員應書面記記載拆除的層層次和尺寸，然然后根據拆除除后情況及時時做出書面維維修方案，報報部門經理審審批后交給施施工單位。5．2．3、在在施工前，由由甲方技術人人員對施工方方案進行交底底，并作好技技術交底記錄錄，由雙方簽簽字。5．3、施工檢檢查和驗收5．3．1、任任何工程在施施工過程中，嚴嚴格按施工方方案進行施工工，并接受甲甲方工程部門門對工程質量量、進度的檢檢查，重要部部位隱蔽記錄錄應有甲方工工程技術、質質檢人員簽字字。5．3．2、工工程施工過程程中由甲方質質檢員按施工工方案進行質質量、進度全全面檢查，如如有必要修改改方案的，應應以書面形式式報給技術員員，被批準后后，方可實施施。5．3．3、現現場變更、經經濟簽證發(fā)生生時，施工方方應及時通知知甲方技術員員到場，技術術人員根據現現場情況制定定處理方案，形形成書面文件件現場簽字，后后補簽無效，其其他人員無現現場簽證權力力。5．3．4、現現場變更、經經濟簽證簽發(fā)發(fā)后，技術人人員在發(fā)生簽簽證當日報送送到已方辦公公室存檔，并并辦理交按手手續(xù)。5．3．5、任任何工程在施施工過程中，違違反操作規(guī)程程，甲方工程程部技術、質質檢人員有權權要求其返工工或停工，按按合同約定，中中止合同。5．3．6、在在合同工期內內，由于維修修給業(yè)主造成成經濟損失的的，在保修期期內原施工方方拒不修理已已方委派其他他施工單位維維修的其經濟濟損失由原施施工方承擔；；否則由施工工方承擔。5．3．7、在在此未作約定定事宜，執(zhí)行行公司《工程程質量管理辦辦法》。5．3．8、工工程竣工后，乙乙方書面報告告申請驗收，甲甲方在接到申申請的三日內內組織驗收，甲甲方辦公室負負責通知參檢檢人員到場，并并作好通知記記錄，參加人人員：已方技技術員；已方方工程部經理理；已方質檢檢員；業(yè)主；；乙方施工人人員；乙方施施工單位負責責人。驗收標標準按：施工工方案、合同同約定或按國國家規(guī)范標準準、現場變更更、經濟簽證證、重要部位位隱蔽記錄。5．3．9、工工程竣工驗收收合格后二日日內，甲方應應給乙方出具具工程竣工驗驗收報告，要要求參加驗收收人員簽字。5．3．10、工工程竣工驗收收部分不合格格者，甲方應應下發(fā)書面限限期整改通知知，施工方返返修后，再按按上述程序組組織驗收，直直至合格，對對三次驗收不不合格者，甲甲方可委托其其他施工單位位代為修理其其費用由不合合格方承擔。5．4、維修結結算5．4．1、在在每年初工程程部門應向房房地產公司建建經部報本公公司“維修工程發(fā)發(fā)包結算方案案”，經批準后后，方可實施施，該方案作作為合同的組組成部分。5．4．2、維維修工程合同同由房地產公公司建經部負負責審核，經經審核后方可可實施。5．4．3、在在工程竣工十十五日內，工工程項目負責責人向預算員員報結算資料料，應包括：：經甲方代表表初審的施工工圖預算；報報修單；施工工方案；工程程合同；現場場變更、經濟濟簽證；工程程竣工驗收單單，根據合同同約定的結算算方式和定額額的使用對各各項工程進行行結算。5．4．4、工工程結算書上上要求有：工工程結算值；；甲供料扣款款金額；水電電費扣款金額額；其他扣款款；應付工程程款。5．4．5、工工程結算書生生效條件為雙雙方加蓋公章章和已方工程程結算主管負負責人簽字。簽簽章程序為對對方先加蓋公公章或簽字，已已方經工程項項目技術員；；預算員；工工程主管；總總經理簽字后后辦公室再蓋蓋章。生效的的結算由預算算員裝訂后送送至財務、檔檔案保管部門門存檔。5．4．6、工工程中個別子子項的計算不不能達成一致致意見的，應應同施工方共共同赴定額站站咨詢，以定定額站意見為為準；對仍不不能達成一致致意見的，可可先對無疑議議部分進行結結算；任何原原因拒不結算算的工程，甲甲方應以書面面形式通知其其所在施工單單位，在限期期內結算，否否則過限期后后不再撥付工工程款。5．4．7、其其他未盡事宜宜執(zhí)行公司《工工程造價管理理辦法》。5．5、費用分分劈5．5．1、費費用分劈由預預算員定期完完成，依據工工程管理部門門書面確定的的維修責任進進行扣款和費費用分劈。5．5．2、未未過保修期的的維修工程，由由施工單位自自行修理的，工工程管理部只只對維修工程程進行質量檢檢查和工程竣竣工驗收；由由已方委托其其他施工方或或自行修理的的，在該維修修工程結算后后進行扣款，由由預算員在維維修工程結算算書中標明原原施工方名稱稱及扣款金額額，并與結算算一并送達至至財務部門。5．5．3、已已過保修期的的工程，屬公公共部分的維維修工程，費費用支出為物物業(yè)維修儲備備金，由預算算員建立維修修儲備金自動動分劈系統(tǒng)對對所有房源進進行費用分攤攤，以季度為為一個結算段段，由物業(yè)公公司主管經理理同意后報送送物業(yè)財務，其其中空置房部部分的費用由由房地產公司司承擔，物業(yè)業(yè)公司憑費用用分攤結算單單與地產公司司財務進行結結算。5．5．4、由由于空置原因因造成業(yè)主在在辦理入住時時，該房個別別分項工程已已過保修期或或原施工方保保修期不足時時，銷售部門門在與客戶簽簽訂合同時應應在專用條款款中約定個別別分項工程的的保修起始日日和終止日，在在此期間發(fā)生生的維修費用用由房地產公公司承擔。5．5．5、已已過保修期的的室內維修工工程，非主體體和基礎部分分的損壞，其其維修費