房地產項目打算書

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錦西花園二期—西延錦繡項目打算書

前言

四川聚仁房地產有限公司和成都航宇房地產有限公司均是從事房地產開辟的專業(yè)公司，差不多在本市成功開辟錦西花園一期、錦西花園三期、錦江公寓、升和苑等工程，經過這些工程的開辟，建立了符合市場規(guī)律具有實效和操作理念和完善的經管體系，為公司進展打下了堅實的基礎。目前，我們兩家公司合作開辟的錦西花園二期（西延錦繡）工程，前期工作差不多完成，現將本工程詳細事情及實施打算報以貴行，以作為貴行分析評估工程可行性的依據。我們真誠希翼能以貴行攜手合作，共創(chuàng)輝煌。

第一部分工程簡況

一工程名稱：錦西花園二期商品房

二建設地方：成城市金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)紅群村一、三組

三工程性質：商品房住所開辟

四工程要緊技術指標：

1占地面積：355401.37平方M

2總建造面積：67898平方M

其中：

總用地面積：35541.37平方M

凈用地面積：33530.99平方M

代征地面積：2010.38平方M

總建造面積：67898平方M

地上總建造面積：60323平方M

建造密度：28.55%

容積率：1.799

綠地率：46.3%

總戶數：470

大門建造面積：53平方M

地下停車庫建造面積：3855平方M

地下小氣車停車庫車位數：99個

地下自行車停車位數：1050個

室外小汽車停車位數：176個

商鋪：709平方M

物管：604平方M

住所：62677平方M

五開辟建設條件

1土地權屬明晰

2開辟手續(xù)齊備

3場地拆遷基本結束

外部條件基本具備

六工程開辟商簡介

1公司名稱：

四川聚仁房地產有限公司

成都航宇房地產有限公司

2法人代表：

聚仁房產：王松江

航宇房產：郭航

3法定

聚仁房產：成城市蜀漢中路259號宏亞大廈航宇房產：成城市成華區(qū)萬年場雙橋三幢

4注冊資本：

聚仁房產1000萬元人民幣

航宇房產1000萬人民幣

5經營范圍：

聚仁：房地產開辟、物業(yè)經管、裝修等業(yè)務

航宇：房地產開辟、物業(yè)經管等業(yè)務

6公司簡介：

四川聚仁房地產開辟有限公司是由省建委批準，省工商局登記注冊，具有房地產三級開辟資質的房地產開辟經營的專業(yè)公司。公司成立于1999年2月4日。通過別斷進展，公司差不多具備了科學的經管體系和現代化企業(yè)運行機制，匯納了業(yè)界精英。公司股東及高層經管人員均具備本科以上學歷，在北京、上海、成都等地從事多年經營，并創(chuàng)下驕人的經營業(yè)績，已開辟工程“錦西花園”一期32044平方M，已實現銷售100%?，F正在開辟的有22000平方M。

成都航宇房地產進展有限公司是由成城市建委批準、成城市工商局批準注冊的房地產經營企業(yè)。注冊資金1000萬元，實收資金1600萬元。開辟工程有：錦江公寓、千和苑、興隆苑（東、西）。已開辟完成51000平方M，現正在開辟有30000平方M。七工程效益分析

錦西花園二期工程是聚仁公司和航宇公司通過仔細、全面地市場調查、分析國家政策和相關市場環(huán)境，仔細歸納總結錦西花園一、三期工程和其他工程的成功經驗的基礎上順應現代居家召喚開辟的精品住所小區(qū)，因而預備工作充分，符合市場競爭規(guī)律和房地產進展形式，符合國家有關政策和法規(guī)。

1、該工程開辟優(yōu)勢明顯，地理位置優(yōu)越，交通便捷。該工程位于成城市羊西線側的紅XXX村。羊西線乃是成都交通的一條黃金旅游主干道，也是目前成城市污染較小，最適宜居住的環(huán)境之一。在這一地區(qū)身邊匯聚了眾多聞名的小區(qū)名園，差不多形成了濃厚的商業(yè)氛圍和人文氛圍。

2、該工程之前的西延錦繡花園一、三期銷售良好，深受業(yè)主喜歡，獲得了一致的好評，差不多被金牛區(qū)政府納入“錦西名宅”的標志性住所。這為本工程制造了良好的輿論氛圍和基礎，有利于工程未來的宣傳和營銷。

3、該工程由成城市兩大實力雄厚的房地產公司，四川聚仁房地產開辟有限責任公司和成都航宇房地產有限公司攜手合作完成，風險小，技術力量和資金力量更為雄厚。除了兩個單位投資6000萬元的工程資金外，還能夠經過工程的分期開辟，預售房屋收回資金再行投放，也能夠經過尋求金融支持獲得工程運作的貸款，確保資金的到位。

總之，錦西花園二期地處成城市黃金的居住區(qū)域，周邊環(huán)境及交通狀況良好，市政配套設施相當完善。依照評估分析，該工程徹底具備開辟中高檔住所的客觀條件，經濟效益和社會效益顯著。投資開辟錦西花園二期工程徹底可行。

第二部分錦西花園二期工程可行性分析要緊內容

秉承“踏實、負責、科學、客觀”的工作作風，我們對錦西花園二期工程舉行了仔細的市場調研和精密詳盡的論證分析，以為該工程不管從外部環(huán)境或是內部條件都差不多具備了開辟的也許性和可行性。為了更好地論證該工程的事情優(yōu)勢，我們將從以下的幾個方面來分析。

第一章工程背景分析

一、從宏觀經濟背景及房地產進展形式分析，國家政策利好為房地產進展帶來了新的進展契機。

1中國加入WTO對房地產業(yè)的巨大沖擊和挑戰(zhàn)。

2001年，我國成功加入了世界貿易組織。這一歷史性的事件將從全然上改變我國現有的市場競爭方式和事情。隨著外來資本進入中國市場，將導致市場競爭更加激烈。一部分實力微小的經濟實體必然將在競爭中被對手淘汰或兼并。關于本來就風云突變的房地產行業(yè)來講，入世就意味著更大的挑戰(zhàn)和機會。而成都房地產處于西部大開辟的中心地位。從近年黨中央、國務院對西部大開辟的政策和法規(guī)來看，十分有利于成都房地產的蓬勃進展。因為房地產早被納入了國民經濟的新的增長點的范疇。國家要以此刺激消費需求，推動西部大開辟的進一步進展。能夠懂，在入世之后，人們的消費觀念和消費水平都將會和國際接軌。成都房地產競爭也將從往常的狹隘的區(qū)域性競爭上升到國際市場的競爭。成都房地產業(yè)處于西部大開辟的洪流之中，又要迎接國際競爭的風暴，在國家宏觀政策的調控與扶植下，必將迎來新的高潮。

2國家新一輪的落稅落息舉措將帶動消費的進一步進展，從而給房地產市場帶來新的機會

沒多久前，國家有關部門又一次調整了稅收政策和銀行存款利息，讓稅收和利息再次落低。這一方面顯示了我國政府在為習慣入世后事情而努力，另一方面也講明國家正經過這些措施，進一步刺激消費，拉動市場，以此帶動國民經濟的進展。房地產作為我國消費這一具要緊的消費支撐點，也將所以而享受到各種政策的優(yōu)惠待遇。國家的落稅落息措施為房地產開辟開發(fā)了全新的，更加廣大的環(huán)境，有利于房地產市場的進展，為房地產的開辟競爭提供了更加活躍的大舞臺。

二、中國的入世帶給人們消費觀念的全然變革，人們對都市住所的認識有了新的變化，即規(guī)?；⑸鷳B(tài)化、智能化、專業(yè)化特征，這些將是房地產進展的內在需求和動力。

1、人們的消費觀念向歐美流行風格靠攏

中國入世，別僅對國民經濟帶來重大妨礙，同樣會妨礙著老百姓的日子觀念和消費觀念。隨著國外流行和先進的日子觀念的傳入，中國的消費者將會對商品房住所舉行重新的評估和審視。歐美風格的概念正在被各個開辟商引用和熱炒，也在逐漸被中國消費者同意。而所謂歐美流行風只是是一具概念的刻意擬造。簡單而言，這種國際化趨勢事實上算是一種規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化和專業(yè)化的復合。這種復合的概念極為強烈的打動了購房者追求時尚，說究品位的心理，滿腳了他們的崇洋欲望。將來的房地產因為這些消費者的情感變化而浮現更加寬敞的發(fā)揮空間。

2、房地產建造規(guī)模及規(guī)范正在和國際流行時尚接軌

前面一點講過，如今的房地產建造正在朝著規(guī)模化、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化的國際化規(guī)范靠攏。這一方面受消費者心理需求的妨礙，另一方面也是房地產開辟商主動習慣房產新變化的結果。規(guī)?；词墙梃b和參考國外的先進建造理念以及規(guī)劃操作方式，使小區(qū)建設突破了單純的居家概念，而是朝著營建多功能、規(guī)范化的小區(qū)轉化。經過導入整合資源的規(guī)劃思路，按照人與自然生態(tài)和諧共存、物質需求與精神需求密切結合的運行方式舉行規(guī)模開辟。突出以人為本、表現個性的設計理念，在規(guī)劃居住區(qū)的范圍內對住所、市政和公建配套等設施舉行總體優(yōu)化的規(guī)劃設計，普通會在理想的地塊上舉行深度開辟，而必要條件算是交通便捷、配套齊全、功能優(yōu)化。

生態(tài)化在于住所關注生態(tài)環(huán)保，小區(qū)綠化性強，充分體現“人與自然和諧相處”的概念。要充分解決人們對空氣、綠化陽光以及園林景觀等功能需求，達到居住環(huán)境的功能優(yōu)化，匯聚更多的人氣，推動住所小區(qū)盡快成型

智能化是指住所除了硬件設施的投入，增強功能的優(yōu)化設計，更把導入優(yōu)秀的物業(yè)經管作為小區(qū)開辟的軟件。

3、房地產開辟必須要和人們消費需求保持一致

從淺顯意義來講，商品房住所是為了滿腳人們的住房消費需求而存在的。它固然應該和人們的消費觀念保持一致。從更深層次的意義來講，房地產開辟商要和人們消費需求保持一致，別僅要主動了解別并且期別同時期人們的消費水平和消費認識，還應主動積極地去引導消費者的消費潮流。要積極爭取消費者和自個兒的品牌概念相呼應。尤其是入世后的今天，各個房地產商對市場的爭奪，事實上能夠望著是對消費者心理和感情的爭奪。這種事情同樣為入世后的房地產事業(yè)提供了更加靈便的進展空間。

三、房地產作為一種投資手段正在被越來越多的人同意

1、房地產作為一種投資手段被人同意的內在緣故

隨著社會經濟的持續(xù)進展，房地產差不多由原來的單純的滿腳人們的居住需求向著其他需求演變。對一部分投資者而言，房地產是一具別錯的投資領域。導致這一現象的緣故在于，房地產行業(yè)在我國進展了那么多年，市場環(huán)境正在越來越成熟。住所需求已由集團購買逐漸轉向個人，購買由少數富裕階層購買轉向中產階層購買，中產階層的潛在消費需求旺盛，消費的品質和價位等呈現出多樣化特征。消費者的觀念一日趨成熟，其住房消費以及投資趨向也開始向中、高檔轉移，特殊是一些注入環(huán)境、生態(tài)概念的地產工程得到了越來越多的消費者。于是房地產作為一具投資工程，風險正在減弱，利潤回收周期別長，利潤也可觀。

2、房地產作為一種投資手段的市場前景

房地產作為一種投資手段的前景向來被有識之士所看好。隨著國家政策的進一步完善，房地產市場的進一步規(guī)范化，會有更多的資本投入這一工程之中。特殊是如今差不多入世，預計將有更多的國外資本投入房地產的開辟之中。這一事情會讓房地產開辟的資金得到更好的保證。

綜上所述，隨著我國國民經濟的進一步進展，隨著世界貿易組織的大門緩緩打開，以及西部大開辟的舉行，成都房地產差不多成為進展?jié)摿薮蟮漠a業(yè)，它的需求量將隨著中產階層的增加而變大。并且，它的相關帶動效應強，對國家經濟增長具有直截了當的

推動作用。而啟動住所市場，更是國家大力開拓國內消費需求的突破口。有關專家分析到，我國宏觀經濟形勢的好轉對我國的房地產行業(yè)產生深遠的妨礙。隨著住房制度的進一步改革，房地產市場正在醞釀著無窮無盡的生機活力。國家的新的落稅落息，將是新一輪房地產高潮到來前的先兆。仍何一具有眼光和有抱負的房地產開辟商都不可能錯過那個千栽難逢的好機會。

第二章成都房地產市場形式分析

一、現時期成都房地產的市場事情和特點

成都房地產市場有著獨特的個性，經過對成城市中、高檔住所市場的基本狀況的調查，能夠對本市房地產市場特點做以下歸納總結：

1、用于開辟的地塊面積普遍偏小，規(guī)模大的小區(qū)別多，容積率偏高，建造密度大。由于大多數開辟商利用所處區(qū)域位于市區(qū)，各種配套齊備的特點來減少小區(qū)公建設施，以落低成本。

2、房地產差不多進入了“概念地產”運作時期，概念地產最大特點算是引導消費、激活市場，開辟商在開辟過程中盡量地釋放各自樓盤的能量，展示與眾別同的個性，以此贏得更多的消費者。

3、房地產開辟商普遍對小區(qū)房屋外觀比較注重，大多挑選利用瓷磚外墻、鋁合金窗、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設得整潔、美觀、明快，并且還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲得巨額利潤。

4、隨著西部大開辟的舉行和中國加入世界貿易組織，房地產競爭在成都日趨激烈。外地開辟商紛紛入主成都舉行規(guī)?；_辟，對本地開辟商構成了巨大的壓力。并且，可供開辟的地塊正在減少，特殊是一環(huán)路以內的更是少之又少。

二、成城市房地產市場需求特點和狀況調查結果還顯示出如下成城市房地產市場需求狀況特點

1、消費者對住所需求的狀況，對位置思考的居多，占27.7%，對價格思考的占23%，對交通思考的占22%，對小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占20%，對戶型思考的占19.7%，房屋質量好壞思考的占18.3%。

經過數據分析能夠發(fā)覺，消費者關于價格的敏感度差不多減弱，而更多追求的是對住所地理環(huán)境和交通環(huán)境等綜合因素的思考。這一方面證明成都房地產市場差不多成熟，消費者對商品放的經濟承受力有所提高。另一方面也顯示了現代住房條件正向國際化規(guī)范靠攏。

2、我市商品房的價格趨向成熟和穩(wěn)定，而且中檔價格的商品房正在占領主流。從數據顯示結果來看，中檔住所每套價格在30萬到50萬，高檔住所價格在50萬到100萬。經過調查，34%的樣本傾向于挑選躍層式房屋，24%情愿挑選庭院式不墅，23%情愿挑選一般多層住所，還有12.3%的調查樣本情愿挑選高層電梯公寓，5.7%的情愿挑選復式房屋。

這些數據講明，我市市民對別同戶型住所的愛好和同意比較平均，這種事情對非常多房地產開辟商的進展帶來了空間，能夠延緩開辟商在某一戶型上的激烈競爭，幸免盲目投資。在整個中檔價格戶型中，躍層式是目前比較受歡迎的一種樣式。如表格所示：

別同收入階層對房屋結構的期望挑選偏好比較

房屋結構平均個人月收入（元）平均家庭月收入（元）一般多層單元房17794000

復層18294544高層電梯公寓19644682

庭院式不墅22245050

躍層式20944889

其他17333750

3、調查顯示的另外一具結果算是，38%的被訪者希翼挑選三室二廳的戶型，29.7%情愿挑選四室二廳，三室一廳的挑選率為14.7%，三種戶型的期望挑選綠總計達82%左右。這些結果表明，傳統的二室一廳、二室二廳戶型正在被拋棄，消費者更希翼在更為廣大和相對獨立的空間日子與學習。

別同收入階層對房屋戶