房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案1

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案1第一片面工程研究背景為切實(shí)市場(chǎng)定位，我們對(duì)七星佳園工程舉行了前期的市場(chǎng)調(diào)研。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用是實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托黃驊港商品住宅市場(chǎng)相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過(guò)程并形成結(jié)論，一起達(dá)成如下目標(biāo)（1）了解黃驊港地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)；

（2）了解黃驊港住宅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的進(jìn)展趨勢(shì)（3）了解市場(chǎng)的分布處境及客戶群體構(gòu)成處境（4）掌管七星佳園工程所處的地塊根本特征（5）掌管七星佳園工程周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤的根本處境（6）明確七星佳園工程與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤以及其余快去的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在（7）掌管目標(biāo)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)工程的初步熟悉（8）明確七星佳園工程構(gòu)建有事的市場(chǎng)機(jī)遇及企業(yè)機(jī)遇（9）提出七星佳園工程的市場(chǎng)定位（包括工程定位、目標(biāo)客戶定位等）的若干思路（10）提出七星佳園工程在后期產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)中的若干思路（11）提出七星佳園工程的工程營(yíng)銷及推廣思路其次片面市場(chǎng)處境分析目前黃驊港開發(fā)區(qū)人口近3萬(wàn)人，至2022年進(jìn)展到20萬(wàn)人。隨著人口的增加，黃驊港開發(fā)區(qū)現(xiàn)有住宅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能得志城市進(jìn)展的需要；

黃驊港開發(fā)區(qū)處于城市開發(fā)初期，未來(lái)土地供給量大，可開發(fā)土地的規(guī)模和條件都對(duì)比有利，地塊尚屬于空地，區(qū)域內(nèi)道路平整，未來(lái)兩年房地產(chǎn)將成為“城市進(jìn)展”帶動(dòng)的“競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)”；

主要的住宅房地產(chǎn)開發(fā)集中在海防路以西，土地的未來(lái)升值潛力要優(yōu)于海防路東側(cè)地塊，工程的可操性很大。

1．黃驊港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征（1）政策支持明晰、土地集中放量（2）投資客群信仰充沛（3）企事業(yè)單位集資樓占據(jù)市場(chǎng)確定份額（4）商品房市場(chǎng)初現(xiàn)、圈地待建特征明晰（5）黃驊港開發(fā)區(qū)根基設(shè)施創(chuàng)辦步伐加快2．市場(chǎng)處境分析港口房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，政府對(duì)當(dāng)?shù)刈≌M(jìn)展的重視程度不高，意將生活住宅中心設(shè)在中捷及黃驊市區(qū)。港口已不再審批住宅用地。

3．市場(chǎng)供給狀況分析（1）供給量持續(xù)放大（2）今年投放市場(chǎng)樓盤特點(diǎn)集資房、福利房、商品房持續(xù)創(chuàng)辦，以高層為主，（3）價(jià)格持續(xù)走高。

4．市場(chǎng)需求狀況分析（1）住宅需求分析，隨著港口的不斷進(jìn)展，港口市場(chǎng)還有很大進(jìn)展空間（2）住宅根本特征分析，二居及小三居更適合市民需求5．市場(chǎng)前景預(yù)料宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策性方面看，今后510年以至更長(zhǎng)時(shí)期，港口經(jīng)濟(jì)將會(huì)保持高速增長(zhǎng)。

第三片面區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介海興縣柒元倉(cāng)儲(chǔ)物流工程、七星佳園商業(yè)服務(wù)工程是海興縣人民政府招商引資，實(shí)施海興臨港開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)工程之一，是集酒店、商業(yè)街、居住、臨港倉(cāng)儲(chǔ)物流等工程于一體的綜合性建筑群體。

工程用地位于渤海新區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，現(xiàn)屬海興縣臨港開發(fā)區(qū)，周邊交通四通八達(dá)，北臨石黃高速2公里，距渤海新區(qū)1公里，距在建中的凈水湖公園0.8公里；

南至沿海高速環(huán)城高速出口處1.5公里；

東至沿海馬路0.3公里；

西面與入海河相距0.5公里；

二、區(qū)域樓市分析工程創(chuàng)辦區(qū)域內(nèi)無(wú)在建樓盤三、周邊競(jìng)爭(zhēng)工程市場(chǎng)調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識(shí)別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為七星佳園制定營(yíng)銷方案和銷售代理方案供給更穩(wěn)當(dāng)?shù)脑u(píng)估和決策基準(zhǔn)。

1、位置及配套分析工程名稱位置交通狀況周邊配套金龍渤海新城海員俱樂(lè)部南公交直達(dá)測(cè)驗(yàn)小學(xué)、港口中學(xué)、港口醫(yī)院1公里、毗鄰海員俱樂(lè)部海天雅居海員俱樂(lè)部南公交直達(dá)測(cè)驗(yàn)小學(xué)、港口中學(xué)、港口醫(yī)院1公里、毗鄰海員俱樂(lè)部本案海防路新村大橋南公交暫無(wú)周邊無(wú)建成工程，醫(yī)療、教導(dǎo)、商業(yè)設(shè)施相對(duì)匱乏分析金龍與海天雅居地處已創(chuàng)辦成型規(guī)劃區(qū)內(nèi)，交通便利，鄰近中小學(xué)校，體量較大，占據(jù)相當(dāng)大的銷售優(yōu)勢(shì)，尤其渤海新城工程更是港口市場(chǎng)價(jià)格操控者。

2、整體規(guī)劃分析工程名稱占地面積建筑面積容積率建筑特色設(shè)計(jì)金龍渤海新城1993012284411.33小高層、別墅、多層綜合住宅，整體容積率較低海天雅居1000001000001.8高層建筑為主，圍合式布局，借助金龍景觀，無(wú)自主特色本58圍合式住宅，其他待定整體規(guī)劃分析3、園林景觀設(shè)計(jì)及綠化率分析工程名稱景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)綠化率金龍渤海新城內(nèi)有環(huán)形人造湖，設(shè)計(jì)大片綠地，風(fēng)景美好35海天雅居臺(tái)地式景觀44本案商務(wù)區(qū)劃明顯，采取四合院布局，兼有古典氣息40以上4、樓宇配套設(shè)施分析工程名稱樓宇配套設(shè)施裝修金龍渤海新城普遍樓宇對(duì)講毛坯房海天雅居可視樓宇對(duì)講毛坯房本案可視樓宇對(duì)講毛坯房樓宇設(shè)施分析5、戶型及銷售率分析工程名稱規(guī)劃套數(shù)居室面積/m2銷售率一居二居三居四居金龍渤海新城56-61m276m2-8698m21360海天雅居85-881200本案080-97104-1360006、價(jià)格分析目前，金龍渤海新城待開盤價(jià)位為3600元左右海天雅居開盤價(jià)位為3500左右建議本小區(qū)定價(jià)不超過(guò)3000市場(chǎng)存量分析工程名稱存量金龍渤海新城現(xiàn)房剩余20套以內(nèi)期房為4棟高層19-22層海天雅居4棟高層四、客戶群分析1、客戶類別細(xì)分（1）職業(yè)特征類國(guó)有的私營(yíng)控股大型企業(yè)職工及個(gè)體投資經(jīng)營(yíng)者占主要地位，當(dāng)?shù)鼐用裾急戎刂鸩浇档停?）家庭構(gòu)成剛結(jié)婚的兩口之家及三代同堂的家庭為主2、主導(dǎo)客戶群分析（1）年齡以2545歲中青年為主（2）大型企業(yè)職工月收入均在2500元以上。

（3）私有車擁有量呈逐年上漲趨勢(shì)，但外來(lái)企業(yè)職工多以班車為主。

（4）因認(rèn)同當(dāng)?shù)剡M(jìn)展?jié)摿Γ腋劭诜孔廨^高，當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)幾屢屢置業(yè)較為普遍（5）工程進(jìn)度的速度對(duì)置業(yè)熱心有直接的影響（6）鄰里素質(zhì)的上下對(duì)中高收入階層置業(yè)心里有重要的影響（7）國(guó)家新出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)投資者有確定影響，但對(duì)港口影響不大（8）當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)地塊歸屬問(wèn)題較為關(guān)注，認(rèn)為地塊距現(xiàn)有生活區(qū)較遠(yuǎn)3、主導(dǎo)客戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析（1）購(gòu)房目的婚房、居住、投資（2）購(gòu)房關(guān)注因素A工程體量B鄰里素質(zhì)C安好程度D房屋面積E生活便利程度F地塊歸屬問(wèn)題G價(jià)位問(wèn)題J政策變動(dòng)4、主導(dǎo)客戶群購(gòu)房偏好（1）添置面積90110m2（2）目標(biāo)客戶最在意的功能區(qū)寢室、客廳（3）目標(biāo)客戶認(rèn)為客廳的主要功能休閑、待客（4）目標(biāo)客戶認(rèn)為最合意的主臥面積1012m2（5）目標(biāo)客戶心目中衛(wèi)浴的意義洗漱、便當(dāng)、洗澡（6）目標(biāo)客戶使用浴缸的程度低（7）目標(biāo)客戶對(duì)主臥浴室的空間規(guī)劃便池、洗臉池、可有熱水器（8）目標(biāo)客戶對(duì)主臥浴室的面積需求4m2（9）目標(biāo)客戶對(duì)廚房的面積需求56m2（10）目標(biāo)客戶對(duì)餐廳的面積需求無(wú)明顯需求（11）目標(biāo)客戶認(rèn)為最正確的采暖方式地?zé)峁┡?2）目標(biāo)客戶夢(mèng)想小區(qū)的會(huì)所功能消遣休閑（13）目標(biāo)客戶對(duì)園林景觀風(fēng)格的偏愛(ài)綠化率高（14）目標(biāo)客戶添置房產(chǎn)最重視的因素價(jià)位、面積、實(shí)用性第四片面地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調(diào)研1、工程土地性質(zhì)調(diào)查本地塊坐落于海興縣城海防馬路西側(cè)，高壓走廊北側(cè)，屬倉(cāng)儲(chǔ)用地2、地塊周邊環(huán)境調(diào)查（1）自然景觀（2）人文歷史景觀3、地塊交通條件調(diào)查（1）主要交通干道海防路，307國(guó)道，三號(hào)路、一號(hào)路（2）主要的公共交通及其線路暫無(wú)公交線路，籌劃安置班車（3）工程對(duì)外交通狀況石黃高速石（家莊）-黃（驊港）高速與京滬高速、津汕高速、石太高速、滄保高速相接，形成了直達(dá)黃驊港的疏運(yùn)大通道。

307國(guó)道（黃驊港-銀川）直通黃驊、滄州神（府東勝煤田）黃（驊港）鐵路，全長(zhǎng)860公里，國(guó)家1級(jí)干線，橫跨內(nèi)蒙、陜西、山西、河北四省區(qū)。

滄黃鐵路（滄州黃驊港），全長(zhǎng)91公里，與京滬鐵路、神黃鐵路接軌。

海防馬路南可達(dá)山東、江浙，北可至天津，通過(guò)秦皇島與東北三省相連。

津汕（天津廣東汕尾）高速馬路在黃驊市與黃驊港開發(fā)區(qū)之間穿過(guò)。

邯黃鐵路邯鄲黃驊港鐵路正在創(chuàng)辦中。

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查周邊現(xiàn)有商業(yè)（1）餐飲2.5公里（2）超市2.5公里（3）醫(yī)療機(jī)構(gòu)3.5公里（4）文化教導(dǎo)4公里（5）郵政、電信、銀行3.5公里二、SWOT分析（1）優(yōu)勢(shì)S1.絕版多層設(shè)計(jì)S2.價(jià)位優(yōu)勢(shì)S3.政府政策優(yōu)勢(shì)S4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)以中小戶型為主S5.地處未來(lái)商貿(mào)區(qū)，進(jìn)展?jié)摿薮骃5.緊鄰凈水湖公園（2）劣勢(shì)W1.由于地塊關(guān)系，處于海興地塊位置偏W2.產(chǎn)權(quán)問(wèn)題W3.孩子上學(xué)問(wèn)題W4.周邊進(jìn)展較慢配套不齊全W5.交通不便（3）機(jī)遇O1.80-110平米戶型產(chǎn)品市場(chǎng)緊俏O2.根據(jù)國(guó)家政策多層為市場(chǎng)空缺，直接競(jìng)品工程較少O3.價(jià)格的優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)O4.城市創(chuàng)辦的進(jìn)展（4）挑戰(zhàn)T1.市場(chǎng)政策影響，樓市觀望空氣濃重T2.新的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，樓市走向不明T3.工程地理位置對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形成巨大的潛在要挾T4.近期開盤樓盤形成直線競(jìng)爭(zhēng)第五片面價(jià)格定位一、開發(fā)本金核算1、工程本金計(jì)算條件說(shuō)明社區(qū)總占地面積m2，總建筑面積m2，容積率，可銷售面積m22、工程本金核算名稱數(shù)量/m2建安標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）建安造價(jià)/元占地面積14834總建筑面積83775地上建筑面積83775住宅68875配套公建14900地下建筑面積0工程名稱計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法（僅供參考）測(cè)算基數(shù)金額/元一、土地本金二、前期工程費(fèi)1、臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整費(fèi)建安計(jì)算0.82、可行性、方案接洽、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地上建面5元/m23、測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)建安概算2.54、執(zhí)照費(fèi)建安概算0.15、標(biāo)底編制費(fèi)建安概算0.36、預(yù)算審查費(fèi)建安概算0.17、招投標(biāo)費(fèi)建安概算0.078、