同策-蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告

蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告復(fù)星醫(yī)藥集團(tuán)蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告上海策源房地產(chǎn)投資有限公司2008-8-13ShresourceRealEstateInvestment1精品文檔放心下載T:400-889-2258感謝閱讀蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告目錄前言......................................................................................................................................................3謝謝閱讀第一部分項(xiàng)目總論..........................................................................................................................4感謝閱讀1.1項(xiàng)目名稱...............................................................................................................................4謝謝閱讀1.2項(xiàng)目位置...............................................................................................................................4精品文檔放心下載1.3項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀................................................................................................................5感謝閱讀1.4周邊交通...............................................................................................................................5精品文檔放心下載1.5項(xiàng)目物業(yè)...............................................................................................................................6感謝閱讀1.6項(xiàng)目的基本資料....................................................................................................................6謝謝閱讀第二部分市場(chǎng)研究........................................................................................................................10謝謝閱讀2.1市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境......................................................................................................................10精品文檔放心下載2.2周邊重點(diǎn)商鋪案例..............................................................................................................11精品文檔放心下載2.2.1蘇州美麗新世界廣場(chǎng)................................................................................................11謝謝閱讀2.2.2粵海廣場(chǎng)內(nèi)部商鋪....................................................................................................12精品文檔放心下載2.2.3觀前街小商品市場(chǎng)....................................................................................................12感謝閱讀2.2.4觀前街沿街商鋪........................................................................................................13感謝閱讀第三部分項(xiàng)目評(píng)估........................................................................................................................14感謝閱讀3.1評(píng)估方法的選用..................................................................................................................14謝謝閱讀3.2選擇可比實(shí)例......................................................................................................................14謝謝閱讀3.3市場(chǎng)比較法.........................................................................................................................15謝謝閱讀3.3.1首層均價(jià)評(píng)估............................................................................................................15謝謝閱讀3.3.2各套商鋪售價(jià)測(cè)算....................................................................................................16精品文檔放心下載3.4租金測(cè)算.............................................................................................................................17謝謝閱讀3.4.1底層租金預(yù)計(jì)............................................................................................................17謝謝閱讀3.4.2各個(gè)商鋪?zhàn)饨痤A(yù)測(cè)....................................................................................................18感謝閱讀3.5未來(lái)租金預(yù)估......................................................................................................................19感謝閱讀結(jié)果的確定........................................................................................................................................20謝謝閱讀總結(jié)....................................................................................................................................................20感謝閱讀蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告前言報(bào)告目的：本次報(bào)告針對(duì)蘇州觀前街商圈內(nèi)施相公弄38-52號(hào)粵海大藥房底層101室、102

103139143203237238室進(jìn)行售價(jià)的評(píng)估，及租金的

測(cè)算。精品文檔放心下載評(píng)估方法：通過(guò)對(duì)本案商鋪的調(diào)研及觀前街沿街及周邊項(xiàng)目的調(diào)查對(duì)本案的售價(jià)及租金謝謝閱讀進(jìn)行側(cè)評(píng)。評(píng)估性質(zhì)：本報(bào)告所評(píng)估的售價(jià)及租金，為從房地產(chǎn)角度推出的本案商鋪價(jià)值。精品文檔放心下載蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告第一部分項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目名稱蘇州粵海大藥房1.2項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于施相公弄38-52界處。精品文檔放心下載觀前街商業(yè)圈項(xiàng)目區(qū)域位置ShresourceRealEstateInvestment4精品文檔放心下載T:400-889-2258謝謝閱讀蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告本案本案位置圖1.3項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀項(xiàng)目所處觀前路商圈商業(yè)及居住氣氛濃厚，為蘇州老城區(qū)成熟的商圈，觀前一、二、三期工程總共翻建新建道路3763幢建筑、翻建新建廣場(chǎng)

26100㎡，建設(shè)23100㎡的停車場(chǎng)，綠化18660㎡。感謝閱讀項(xiàng)目所處的施相公路由于北側(cè)被喬司空巷阻隔，目前人流較少，周邊主要謝謝閱讀為酒店、茶樓等。1.4周邊交通觀前街區(qū)附近有公交52270910160402049227602

路等多個(gè)站點(diǎn)，但由于觀前街是步行街，而施相公路及周邊道路狹小，不適合

汽車通行。感謝閱讀蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告1.5項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目為粵海廣場(chǎng)裙房底商：1層6251層2套24平

方米商鋪、2層3套24平方米商鋪。謝謝閱讀1.6項(xiàng)目的基本資料1層藥店項(xiàng)目名稱粵海廣場(chǎng)1層藥店位置施相公路38-52號(hào)謝謝閱讀總建筑面積659.76平方米樓層1F層高凈高3.3米開發(fā)商蘇州粵海房地產(chǎn)有限公司開盤時(shí)間2000-06-01開業(yè)時(shí)間2003年2月28日感謝閱讀裝修情況簡(jiǎn)裝修，時(shí)間較早經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)藥房零售照片（外觀）（內(nèi)部）（平面圖）蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告小面積商鋪?lái)?xiàng)目名稱粵海商場(chǎng)小面積商位置施相公路38-52號(hào)精品文檔放心下載鋪總建筑面積171.61平方米樓層1、2Ｆ開發(fā)商蘇州粵海房地產(chǎn)有套數(shù)5限公司（外觀）（外觀）項(xiàng)目詳細(xì)室號(hào)139號(hào)面積24.37平方米樓層1F裝修情況無(wú)照片（平面圖）室號(hào)143號(hào)面積25.86平方米樓層1F裝修情況無(wú)照片蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告（平面圖）室號(hào)237號(hào)面積24.93平方米樓層2F裝修情況無(wú)照片（平面圖）室號(hào)238室面積44.10平方米樓層2F裝修情況無(wú)照片（平面圖）室號(hào)203室面積27.42平方米樓層2F蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告裝修情況無(wú)照片（平面圖）蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告第二部分市場(chǎng)研究2.1市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境觀前街描述：觀前街是蘇州的繁華鬧市區(qū)，目前為步行街，是一個(gè)集商業(yè)、娛

樂(lè)、飲食、文化于一處的大眾消遣、消費(fèi)場(chǎng)所。沿街商業(yè)成熟，人流精品文檔放心下載多、消費(fèi)力大、規(guī)劃管理好。

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、小商品、旅游紀(jì)念品為主。底層租金：20-30元/平方米天皮市街描述：與觀前街相交南北走向的商業(yè)街，位于本案所在施相公路東側(cè)平謝謝閱讀行的商業(yè)街。人流比觀前街較少，商業(yè)較為成熟。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：沿街餐飲、服飾、花鳥工藝品市場(chǎng)等底層租金：12-20元/平方米天施相公弄描述：本案所在路段，南面與觀前街相連，北面被喬司空巷所阻斷，靠精品文檔放心下載觀前街側(cè)人流較多，而項(xiàng)目所在的北側(cè)（靠喬司空巷路側(cè)）人流少、感謝閱讀規(guī)劃管理較弱。

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：南側(cè)主要為沿街餐飲，北側(cè)為服飾、藥店等底層租金：南側(cè)（近觀前路）12-20元平方米/天，北側(cè)（商場(chǎng)內(nèi)鋪）1.5－３元／平方米／天感謝閱讀ShresourceRealEstateInvestment10感謝閱讀T:400-889-2258精品文檔放心下載蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告2.2周邊重點(diǎn)商鋪案例2.2.1蘇州美麗新世界廣場(chǎng)地址：?jiǎn)趟究障?7-33號(hào)樓層：為四層。地下一層，地面三層.面積：總建筑面積約17000平方米、設(shè)有400平方米的中庭，總建筑

面積16000500034003600

平方，三層3600平方。感謝閱讀單位面積：40－120平方米分割套數(shù)：288套內(nèi)部配置：二臺(tái)進(jìn)口三菱內(nèi)部梯；場(chǎng)外廣場(chǎng):3000多平方米;停車位：地下100多個(gè)；銷售均價(jià)：1層23000元/平方米

2層17000元/平方米

3層15000元/平方米

地下1層17000元/平方米謝謝閱讀目前租賃報(bào)價(jià)：地下:1600元/平方/年，即4.38元/平方/一層:2000元/平方/年，即5.47元/平方/二層:1600元/平方/年，即4.38元/平方/三層:1300元/平方/年，即3.56元/平方/精品文檔放心下載點(diǎn)評(píng)區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目周邊的因果巷與觀北的通道又小又窄，路面條件謝謝閱讀也較差，幾乎成為斷頭路，人流全靠南側(cè)的觀前街導(dǎo)入，然而路感謝閱讀口又無(wú)導(dǎo)入標(biāo)識(shí)，人流極少。蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目從2003年開始銷售，當(dāng)初簽訂包租年限為2年回報(bào)（稅感謝閱讀精品文檔放心下載僅100萬(wàn)元；目前共有160多位業(yè)主，在管理上較為混亂。謝謝閱讀2.2.2粵海廣場(chǎng)內(nèi)部商鋪地址：施相公弄樓層：１、２層單位面積：１層：24平方米(建筑面積)用面積１０平方米（獨(dú)立分割

商鋪）精品文檔放心下載２層：30平方米（獨(dú)立分割商鋪）目前租賃報(bào)價(jià)：1層4元/平方米/天2層1.8元/平方米/天（內(nèi)側(cè)）點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目與本案同為粵海廣場(chǎng)，為商場(chǎng)內(nèi)獨(dú)立分割商鋪，面積較小。謝謝閱讀由于粵海廣場(chǎng)同樣處于施相公弄北側(cè)，因此人流較少，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也較感謝閱讀為混亂，娛樂(lè)、超市、服裝等無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，租金高低很大程度上精品文檔放心下載決定于個(gè)別商鋪經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況所決定。2.2.3觀前街小商品市場(chǎng)地址：平江區(qū)觀前步行街洙泗巷樓層：１－３層單位面積：6-20平方米(小面積分

割)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝禮品，精品店售價(jià)：23000-30000元／平方米租金：9-15元／平方／天蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告2.2.4觀前街沿街商鋪觀前街沿街商鋪觀前街沿街商鋪樓層面積租金售價(jià)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)觀前街近臨頓1F58平方米27元/平方米/100000元/平方服飾感謝閱讀街沿街商鋪天米觀前街沿街商1F24平方米27元/平方米/85000元/平方餐飲謝謝閱讀鋪天米觀前街施相公1F24平方米15元/平方米/——餐飲感謝閱讀弄沿街商鋪天觀前街玄妙觀1F76平方米25元/平方米/130000元／平服裝，箱包，鞋謝謝閱讀附近商鋪天方米子蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告第三部分項(xiàng)目評(píng)估3.1評(píng)估方法的選用本次項(xiàng)目評(píng)估采用市場(chǎng)比較法。3.2選擇可比實(shí)例根據(jù)類似項(xiàng)目成交的案例，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地（1000米內(nèi)）近的三個(gè)案例進(jìn)行比較。精品文檔放心下載項(xiàng)目周邊商鋪售價(jià)位置樓層均價(jià)（元/平方米）1F23000美麗新世界施相公弄2F170003F150001F30000小商品市場(chǎng)洙泗巷2Ｆ280003F23000粵海廣場(chǎng)施相公弄1F220002F13000觀前街沿街商鋪近臨頓街1F100000觀前街沿街商鋪近玄妙觀1F130000觀前街沿街商鋪?zhàn)饨鸫笾略?0-27元/平方米/天之間，租金較高，而與本案類

型較為相似的美麗新世界商鋪、粵海廣場(chǎng)內(nèi)側(cè)商鋪?zhàn)饨疠^低，主要由于以下幾點(diǎn)

原因：感謝閱讀1.大，而美麗新世界商鋪在人流消費(fèi)者定位上遠(yuǎn)不如前者。精品文檔放心下載2.弄的商鋪。感謝閱讀3.觀前街沿街商業(yè)多可作餐飲，業(yè)態(tài)限制小，無(wú)論規(guī)劃還是管理均做的比較好，而粵海廣場(chǎng)、美麗新世界商鋪在管理上比較混亂，規(guī)劃弱，因此其價(jià)值大打折扣。4.觀前街周邊交通便利，人流疏導(dǎo)等都做得較好，而施相公弄幾乎一頭被阻斷，不利于引導(dǎo)人流。謝謝閱讀ShresourceRealEstateInvestment14精品文檔放心下載T:400-889-2258感謝閱讀蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告因此從商鋪的可比性上講，觀前街沿街商鋪與本案相差過(guò)大，選取案例時(shí)不考慮差別較大的觀前路沿街商鋪，而以小商品市場(chǎng)、粵海廣場(chǎng)、美麗新世界作為

參考感謝閱讀3.3市場(chǎng)比較法首先根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件以及項(xiàng)目周邊的商業(yè)為參考，得出其一、二層商業(yè)的

均價(jià)，再根據(jù)各個(gè)商鋪的具體位置、經(jīng)營(yíng)面積、層高結(jié)構(gòu)、可視性、人流動(dòng)向、

樓層、可經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)等進(jìn)行具體的評(píng)估。謝謝閱讀3.3.1首層均價(jià)評(píng)估比較因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象美麗新世界小商品市場(chǎng)粵海廣場(chǎng)南側(cè)樓交通情況5%11.10.81區(qū)域因素區(qū)域位置10%11.10.70.95謝謝閱讀規(guī)劃管理10%110.81區(qū)域成熟度15%110.70.95房型裝修10%1111臨街面10%110.91人流動(dòng)向10%11.10.71業(yè)態(tài)規(guī)劃及限制5%11.10.91個(gè)別因素層高結(jié)構(gòu)10%1111面積分割10%110.91外觀及可視性5%11.110.8擬合值100%11.0350.840.9775感謝閱讀比重40%20%40%比較值0.4140.1680.391單價(jià)23164230003000022000感謝閱讀根據(jù)市場(chǎng)法得到本案首層均價(jià)合理范圍在22000-24000元／平方米之間

根據(jù)市場(chǎng)的普遍規(guī)律，擬按照商鋪售價(jià)123層＝1064的比例分

解各層價(jià)格。得到本案二層商鋪的均價(jià)為13000-14500元／平方米之間精品文檔放心下載蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告3.3.2各套商鋪售價(jià)測(cè)算１層商鋪售價(jià)1層均價(jià)101-103號(hào)（藥房）139號(hào)143號(hào)人流15%11.40.90.9臨街狀況10%11.20.80.8區(qū)域位置10%11.211內(nèi)部裝修10%110.80.8可視性15%11.10.80.8規(guī)劃10%1111面積10%10.611層高10%1111進(jìn)深面寬比10%1111擬合值100%1.0750.9150.915謝謝閱讀售價(jià)2316424901精品文檔放心下載２層商鋪售價(jià)因素權(quán)重2層均價(jià)203號(hào)237號(hào)238號(hào)謝謝閱讀人流15%10.850.850.8臨街狀況10%10.70.70.7區(qū)域位置10%1111內(nèi)部裝修10%10.90.90.9可視性15%10.950.90.85規(guī)劃10%1111面積10%1110.8層高10%1111進(jìn)深面寬比10%10.90.90.9擬合值100%0.920.91250.8775精品文檔放心下載售價(jià)13898127861268212195感謝閱讀小結(jié)底層大藥房的售價(jià)合理價(jià)格為24100元／平方米

底層小藥房的售價(jià)合理價(jià)格為22500元／平方米

２層小面積商鋪的售價(jià)合理價(jià)格為12300元／平方米精品文檔放心下載蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告3.4租金測(cè)算項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨痦?xiàng)目樓層單元面積租金均價(jià)觀前街沿街商鋪1F10-6027元/平方米/天精品文檔放心下載施相公路沿街店面1F24平方米15元/平方米/天精品文檔放心下載皮市街1F58平方米13元/平方米/天粵海廣場(chǎng)內(nèi)側(cè)商鋪1-2F1Ｆ：24平方米1Ｆ：2.5-4元/平方米/天謝謝閱讀2Ｆ：30平方米2Ｆ：1.8元/平方米/天小商品商場(chǎng)1F6平方米1２元／平方米／天2F10平方米９元／平方米／天美麗新世界商鋪1F60平方米2.6元/平方米/天謝謝閱讀3.4.1底層租金預(yù)計(jì)的租金進(jìn)行評(píng)判的過(guò)程中不考慮。感謝閱讀比較因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象美麗新世界小商品市場(chǎng)粵海廣場(chǎng)南側(cè)樓交通情況5%11.10.81區(qū)域因素區(qū)域位置10%11.10.70.95精品文檔放心下載規(guī)劃管理10%110.81區(qū)域成熟度15%110.70.95經(jīng)營(yíng)狀況15%11.10.50.9臨街狀況10%110.91人流動(dòng)向10%11.10.71業(yè)態(tài)規(guī)劃及限制5%11.10.91個(gè)別因素未來(lái)前景10%110.70.9層高面積5%110.91外觀及可視性5%11.110.8擬合值100%11.050.740.9525感謝閱讀比重40%20%40%比較值0.420.1480.381租金4.42.8124蘇州觀前街商鋪評(píng)估報(bào)告目前首層租金預(yù)計(jì)可以達(dá)到4.4元／平方米／天根據(jù)市場(chǎng)的普遍規(guī)律，擬按照商鋪?zhàn)饨?23層＝1064的比例分

解各層價(jià)格。得到本案二層商鋪的租金為2.6元／平方米/天精品文檔放心下載3.4.2各個(gè)商鋪?zhàn)饨痤A(yù)測(cè)針對(duì)本案各個(gè)商鋪的特征，選取與本案在形態(tài)、位置相近的商鋪進(jìn)行評(píng)估謝謝閱讀１層商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)參考因素權(quán)重1層租金101-103號(hào)139號(hào)143號(hào)謝謝閱讀人流10%11.50.90.9臨街狀況5%11.20.80.8區(qū)域位置10%11.211內(nèi)部裝修5%110.90.9可視性5%110.90.9經(jīng)營(yíng)狀況50%110.30.3面積配比5%10.711層高5%1111進(jìn)深面寬比5%1111擬合值100%1.070.610.61租金（元/平方米）4.44.682.682.68感謝閱讀2層個(gè)商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)參考因素權(quán)重２層均價(jià)203號(hào)237號(hào)238號(hào)感謝閱讀人流10%10.850.850.8臨街狀況5%10.80.80.8區(qū)域位置10%1111內(nèi)部裝修5%10.90.90.9可視性5%10.950.90.85經(jīng)營(yíng)狀況50%10.30.30.3面積配比5%1110.8層高5%1111進(jìn)深面寬比5%10.90.