標桿地產(chǎn)成本管理模式解析

成本管理資料匯編【標桿解析】一、集團成本管管理辦法★1、目的①提高目標成本本及預算的嚴嚴肅性②加強項目成本本過程可控、透透明③明確成本管理理責任④控制成本風險險，提升集團團成本競爭力力⑤構(gòu)建行業(yè)內(nèi)領領先的成本管管理體系★2、適用范圍圍本辦法適用于全全集團各地區(qū)區(qū)地產(chǎn)公司的的項目成本管管理.★3、成本管理理責任界定①項目成本經(jīng)理理：開發(fā)成本本的直接責任任人；營銷費費用統(tǒng)計，預預警責任人；；負責項目目目標成本編制制、動態(tài)成本本月度回顧。②項目營銷經(jīng)理理：項目營銷銷費用的直接接責任人③項目財務經(jīng)理理：負責分攤攤進入項目的的“部門費用”；負責牽頭頭編制項目預預算；負責項項目收益分析析及跟蹤。部門費項包括：：項目營銷費費用中的人工工成本及行政政辦公費、管管理費用、財財務費用稅。④項目總監(jiān)：全全項目成本的的責任人，牽牽頭編制全項項目合約規(guī)劃劃；檢查、督督促項目目標標成本制定、動動態(tài)成本月度度回顧。★4、成本管理理原理及主要要概念☆4.1、成本本管理原理在項目開發(fā)的關關鍵環(huán)節(jié)設定定目標成本，過過程中系統(tǒng)實實時自動統(tǒng)計計動態(tài)成本。通過對目標成本本與動態(tài)成本本的比較，檢檢查，發(fā)現(xiàn)和和解決問題，從從而達到管控控項目成本的的目的?！?.2、“動動態(tài)成本”概念動態(tài)成本=合同同簽約金額+已確認合同同變更金額+已簽合同的的預估變更金金額+庫存材料結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)+帶發(fā)生合約約規(guī)劃金額☆4.3、“已已確認合同變變更”的概念指已簽合同發(fā)生生合同金額變變更，包括以以下4種情況：?1）經(jīng)與相關關方確認金額額、且簽字蓋蓋章完善的經(jīng)經(jīng)濟簽證、設設計變更及技技術(shù)洽談。?2）經(jīng)與相關關方確認的施施工圖預算調(diào)調(diào)整。?3）經(jīng)與相關關方確認的工工程量調(diào)整、材材料價格調(diào)整整。?4）進我房確確認增加費用用的實施方案案。若需另簽補充協(xié)協(xié)議，則視為為新合同，不不視為變更合合同?！?.4、“已已簽合同預估估的變更”的概念指對方已提出變變更，但我方方尚未完全確確認變更及變變更金額，或或?qū)ξ刺岢觥⑽椅曳筋A計要發(fā)發(fā)生的合同金金額增加。包包括：?1）未與分供供方確認的經(jīng)經(jīng)濟簽證、設設計變更及技技術(shù)洽商。?2）預估的預預算調(diào)整?3）預計發(fā)生生的材料漲價價、工程量變變化等?！?、目標成本本編制及審批批管理1】目標成本的版本本：土地版、啟啟動版、基準準版（放案板板）、執(zhí)行調(diào)調(diào)整版其中：①基準版（放案案板）是評價價、比對的基基準。取得方方案審查意見見書后10天內(nèi)提交上上線。②執(zhí)行調(diào)整版是是依據(jù)實際情情況對基準版版的修正。③為保證目標成成本的嚴肅性性、合理性，在在成本系統(tǒng)中中提交目標成成本時至少應應提交以下內(nèi)內(nèi)容（詳見《目目標成本預算算（總結(jié)）模模板》）：?項目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標?產(chǎn)品建造標標準?含量指標（如如含鋼量、窗窗地比等）?在公司內(nèi)部部找一個標桿桿項目，便于于成本參照對對比。土地版目標成本本（土地投資資論證階段）：：①根據(jù)發(fā)展部提提供的土地信信息，由地區(qū)區(qū)公司總經(jīng)理理主持，地區(qū)區(qū)公司PMO成員參加，確確定擬取得地地塊的項目定定位（含擬售售價格及項目目成本設定等等）②根據(jù)地塊項目目定位，公司司研發(fā)部門負負責完成（項項目預案）公公司發(fā)展部法法則提供土地地信息及周邊邊市政配套情情況；③根據(jù)項目定位位，（項目預預案）、土地地信息和周邊邊市政配套情情況，由公司司造價采購部部負責人（或或其指定人員員）負責完成成土地投資論論證階段?！赌繕顺杀荆ㄍ镣恋匕妫罚海?《目標成本（土土地版）》按按照集團統(tǒng)一一指導模板的的要求完成；；?《目標成本（土土地版）》是是土地投資論論證資料的一一部分，需和和其他資料一一起報投委會會委員審核；；?如土地中標，《目目標成本（土土地版）》由由項目經(jīng)理（或或造價采購部部指定人員）于于取得土地中中標通知書后后3個工作日內(nèi)內(nèi)，提交到成成本系統(tǒng)中，若若未取得土地地，由地區(qū)公公司造價采購購部存檔。?審批流程：2】★6、成本系統(tǒng)統(tǒng)控制為保證項目成本本在可控范圍圍內(nèi)，通過成成本系統(tǒng)對項項目成本總額額及二級費項項的動態(tài)成本本分別進行控控制。若動態(tài)成本相對對目標成本超超出一值，系系統(tǒng)自動預警警或項目停止止付款及簽合合同。具體如下：控制范圍控制條件控制方式單個費項控制（按按絕對值）二級費項：超5500萬預警二級費項：超11000萬跳閘（停止付款款及簽合同）單個費項控制（按按相對值）二級費項：差額額＞3%預警二級費項：差額額＞6%跳閘（停止付款款及簽合同總額控制（按相對值）總額差值＞1%%預警總額差值＞2%%跳閘（停止付款款及簽合同?二級費項：指指土地費，前前期工程費，配配套設施費，基基礎設施費，建建安裝修工程程費，工程相相關費；營銷銷設施建造費費，調(diào)研，推推廣，代理，廣廣告費，營銷銷設施運行費費等。?比較方式：動動態(tài)成本與最最新版目標成成本比較。?系統(tǒng)發(fā)出待辦辦預警：“XX項目XX費項動態(tài)成成本超出目標標成本XXX萬元，請調(diào)調(diào)整目標成本本”。發(fā)給地區(qū)、集團團相關管理層層。?系統(tǒng)跳閘：（停停止付款及簽簽合同）說明明：當動態(tài)成成本超過設定定值后，該項項目不得發(fā)起起新的合同審審批，不得發(fā)發(fā)起新的付款款審批。?基準版目標成成本提交審批批后的項目，進進入成本系統(tǒng)統(tǒng)控制范圍?！?、①項目竣工成本本：是指在項項目竣工驗收收時點上，項項目的全部成成本，包括確確認的已發(fā)生生成本和估算算的未發(fā)生成成本。已取得結(jié)算書的的，按結(jié)算書書反映，沒有有取得結(jié)算書書的，有合同同責任人進行行專業(yè)判斷，估估算，項目成成本經(jīng)理負責責審批，其費費項包括開發(fā)發(fā)成本，營銷銷費用，管理理費用，財務務費用。②項目成本經(jīng)理理負責提供開開發(fā)成本數(shù)據(jù)據(jù)，營銷經(jīng)理理負責提供發(fā)發(fā)生在本項目目的營銷費用用，項目財務務經(jīng)理負責分分攤到該項目目的營銷費用用、管理費用用、財務費用用和營銷費用用。最后由項目財務務經(jīng)理匯總形形成《項目竣竣工成本》。③每年1-6月月竣工項目，須須在6月30日前完成《項項目竣工成本本》，并通過過審批；每年年7-12月竣工項目目，須在12月31日前完成《項項目竣工成本本》，并通過過審批。④審批流程：項項目成本經(jīng)理理→項目財務經(jīng)經(jīng)理→項目總監(jiān)→地區(qū)公司PMO（會議形式式）→地區(qū)總經(jīng)理理（抄送地區(qū)區(qū)公司PMO成員、項目目團隊成員、集集團運營中心心，集團財務務部）。⑤《項目竣工成成本》按集團團統(tǒng)一指導模模板進行編制制?！?、項目竣工工結(jié)算項目竣工結(jié)算完完成后30個工作日內(nèi)內(nèi)，由項目成成本經(jīng)理負責責，按規(guī)定格格式形成《項項目成本總結(jié)結(jié)和分析》，并并輸入成本系系統(tǒng)歷史成本本數(shù)據(jù)庫?！?、附件①附件1：《集集團全成本費費項及說明》②附件2：《目目標成本測算算（總結(jié)）模模板》③附件3：《合合約規(guī)劃模板板》二、目標成本管管理辦法★1、目的為控制項目開發(fā)發(fā)成本，規(guī)范范目標成本的的管理流程，明明確相應的責責任，將制定定本辦法。★2、原則☆2.1、本辦辦法目標成本本包括土地費費、前期工程程費、配套設設施費、基礎礎設施費、主主體建安及裝裝修工程費、工工程相關方費費和工程后續(xù)續(xù)成本?！?.2目標成成本的編制采采用XX集團發(fā)布的的標準費項表表。☆2.3、配套套設施費、基基礎設施費、主主體建安及裝裝修工程費的的目標成本劃劃分為三個分分項：合同目目標成本、設設計變更目標標成本、現(xiàn)場場簽證目標成成本。各分項目標成本本占本費項目目標成本總額額的比例在制制定執(zhí)行版目目標成本時確確定?！?.4、合同同目標成本的的第一責任人人為項目成本本經(jīng)理，設計計變更目標成成本第一責任任人為項目研研發(fā)經(jīng)理，現(xiàn)現(xiàn)場簽證目標標成本第一責責任人為項目目工程經(jīng)理?！?.5、計財財部下達執(zhí)行行版目標成本本時確定三級級費項（共分分五級）的金金額和責任人人，第三級費費項的目標成成本執(zhí)行結(jié)果果不得超支?！?、程序☆3.1初稿：：在項目的方方案設計（階階段性成果）完完成后5個工作日內(nèi)內(nèi)，項目成本本經(jīng)理完成目目標成本（放放案板）初稿稿?！?.2討論：：計財部牽頭頭各部門討論論項目的目標標成本（方案案版），達成成一致意見；；☆3.3、審批批：方案設計計完成后15個工作日內(nèi)內(nèi)，計財部提提交階段性成成果《項目目目標成本（方方案版）》并并通過審批；；提交路徑：：OA-審批管理-項目成果?！?.4、下達達：階段性成成果《項目目目標成本（方方案版）》審審批通過之后后7個工作日內(nèi)內(nèi)，計財部在在運營管理系系統(tǒng)中錄入并并達到目標成成本（方案版版）?！?.5、分解解：目標成本本下達之后15日內(nèi)，各費費項第一責任任人完成下級級明細費項的的分解和資金金計劃的編制制工作。☆3.6、方案案調(diào)整版：當當具備下述條條件后15日內(nèi)發(fā)布項項目目標成本本（方案調(diào)整整版）：（a）報建圖出出圖（b）產(chǎn)品交付付標準確定（參參考產(chǎn)品配置置表）☆3.7、執(zhí)行行版：項目第第一施工圖出出圖并通過內(nèi)內(nèi)審后20工作日內(nèi)，計計財部牽頭組組織討論并發(fā)發(fā)布項目目標標成本（執(zhí)行行版），相關關費項第一責責任人簽字確確認，作為最最終的考核依依據(jù)?！?.8、實際際成本的拆分分：計財部負負責成本拆分分工作，原則則上當月的拆拆分工作當月月完成?！?.9、拆分分結(jié)果的復核核與分析：●項目成本經(jīng)理理復合成本拆拆分結(jié)果的正正確性和拆分分工作的及時時性，監(jiān)控項項目的動態(tài)成成本；●每月編寫項目目成本月報，提提交給項目負負責人和總經(jīng)經(jīng)理；●對于三級以上上的費項，應應作全面復核核，對于四級級和五級費項項，可以抽樣樣復核；●成本月報中的的數(shù)據(jù)應與運運營管理系統(tǒng)統(tǒng)中的數(shù)據(jù)一一致。☆3.10、超超支預警：①因交付標準變變更引起的成成本增加，變變更申請人牽牽頭組織相關關部門通過價價值工程進行行分析后提出出目標成本調(diào)調(diào)整申請，并并通過公司總總經(jīng)理審批。②因非交付標準準變更引起的的成本超支（包包括合同目標標成本，設計計變更目標成成本和現(xiàn)場簽簽證目標成本本）時，費項項責任人必須須向項目成本本經(jīng)理提出預預警，項目成成本經(jīng)理組織織專題討論。經(jīng)討論確認后，費費項責任人需需要提交專項項報告；經(jīng)總總經(jīng)理審批通通過后，合同同、設計變更更、現(xiàn)場簽證證方可鑒定、實實施。☆3.11總結(jié)結(jié)：①項目分期工程程結(jié)束3個月之內(nèi)，項項目成本經(jīng)理理應及時組織織成本階段性性總結(jié)，以及及時發(fā)現(xiàn)問題題、總結(jié)流程程，沉淀知識識；②項目竣工備案案6個月之內(nèi)，計計財部和造價價部應對項目目目標成本的的執(zhí)行情況進進行總結(jié)回顧顧，并對執(zhí)行行不力的責任任部門和責任任人進行通報報三、項目營銷費費用的口徑明明確及管理辦辦法★1、營銷費用用的定義及范范圍營銷費用指營銷銷部為項目營營銷、售房說說發(fā)生的相關關費用，根據(jù)據(jù)集團發(fā)布的的《集團成本本費項及說明明》包括：費項編號費項名稱費項解釋02-01營銷設施建設費費指項目為營銷二二修建的售樓樓處、樣板房房、體驗區(qū)景景觀所發(fā)生的的費用。（具具體分攤原則則見管理辦法法）02-02營銷設施運營費費項目售樓處，樣樣板房、景觀觀樣板區(qū)在運運行過程中，發(fā)發(fā)生的植物及及物品更換、調(diào)調(diào)整、保安、保保潔等費用。02-03調(diào)研、推廣、代代理、廣告費費項目制作、發(fā)布布廣告的各項項費用、如報報刊、戶外、電電視、車身電臺、廣告代理理等費用。委托外部代理公公司銷售所產(chǎn)產(chǎn)生的費用。分攤的部門及公公司推廣費。02-04交易相關手續(xù)費費指項目按政策規(guī)規(guī)定由開發(fā)商商交納的各種種交易稅費，房房管部門的面面積測量費及及產(chǎn)權(quán)辦理過過程中支付其其他費用。02-05其他銷售費用02-06營銷人員人工成成本指項目營銷人員員的薪資，獎獎金，福利，培培訓，補貼等等人工成本及及分攤部門人人工成本。02-07營銷人員行政辦辦公費指項目營銷人員員的行政辦公公費用，如招招待、會務、辦辦公、差旅通通訊等費用及及分攤的部門門行政辦公費費用。★2、項目營銷銷費用的額度度控制☆2.1新公司司的前2個項目按預預計簽約額的的3%控制（如項項目總貨值小小于10億，可按總總貨值的4%控制）；其其余項目按預預計簽約的2%控制（即預預計簽約額×2%）☆2.2具體項項目，可在上上述基準上下下浮動，當必必須通過地區(qū)區(qū)公司營銷部部負責人和地地區(qū)公司總經(jīng)經(jīng)理的批準?！?.營銷費用用的管理辦法法☆3.1營銷費費用管理責任任劃分①公司營銷費用用的責任人是是公司營銷部部負責人，其其負責營銷費費用的預算及及過程額度分分配和中控；；②項目營銷費用用管理第一責責任人是項目目營銷經(jīng)理；；③項目成本經(jīng)理理有專業(yè)支持持和過程預警警職責。④公司財務部負負責人和項目目財務經(jīng)理，分分別對成本系系統(tǒng)中公司營營銷費用合同同臺賬和項目目營銷費用的的合同臺賬進進行核查?！?.2營銷費費用的管理分分3部分進行控控制：（見下下圖）5】☆3.3為便于于營銷費用的的管理，在下下達項目目標標成本時，由由項目營銷經(jīng)經(jīng)理負責，將將項目營銷費費用至少分上上述3部分分別進進行下達（當當必須總額控控制）。否則，系統(tǒng)會自自動按45%355%20%的比例自動動分攤?！?.4、第33部分營銷費費用由部門分分攤到項目的的分攤原則，根根據(jù)區(qū)域當期期發(fā)生總額按按照當期項目目簽約額進行行分配。售樓處：?若為臨時售樓樓處，其土建建、安裝、裝裝修等成本全全部經(jīng)營銷費費用，不考慮慮殘值；?若用會所作售售樓處，土建建、安裝及硬硬裝部分不進進營銷費用（進進項目的建安安成本），硬硬裝、軟裝全全部進營銷費費用。樣板房：?若為臨時樣板板房，其土建建、安裝、裝裝修等成本全全部經(jīng)營銷費費用，不考慮慮殘值；?若為實體樣板板房，土建、安安裝部分不進進營銷費用硬硬裝、軟裝部部分發(fā)生時全全部進營銷費費用，賣出后后再用硬裝和和軟裝的售價價進行沖抵（硬硬裝及軟裝售售價=樣板房售價-同期清水房房售價）。體驗區(qū)景觀：?若為臨時體驗驗區(qū)景觀，其其采購及建造造成成本全部部進營銷費用用（可移植喬喬木的采購成成本按30%進營銷費用用）；?若為實體體驗驗區(qū)景觀，其其采購及建造造成成本全部部不進營銷費費用，進項目目景觀成本（銷銷售過程中根根據(jù)季節(jié)更換換的草花成本本進營銷費用用）。四、資金計劃管管理辦法★1、前言為保障公司資金金的穩(wěn)健運行行，同時提高高資金使用效效率，根據(jù)集集團有關制度度，制定本辦辦法。★2、分類☆2.1公司資資金計劃①公司資金計劃劃分為月度資資金計劃和年年度資金計劃劃，由財務部部負責編制；；②公司資金計劃劃來源于項目目資金計劃和和部門資金計計劃☆2.2項目資資金計劃，公公司在招拍掛掛取得土地后后一周內(nèi)，計計財部牽頭各各部門編制項項目資金計劃劃，隨后每月月根據(jù)項目實實際進度來修修訂；☆2.3部門資資金計劃：各各部門根據(jù)項項目進度和部部門的工作計計劃，編制部部門資金計劃劃。★3、編制原則則☆3.1、合同同付款原則上上以合同約定定為準，如合合同實際執(zhí)行行已經(jīng)發(fā)生變變化，請據(jù)實實調(diào)整付款計計劃，并以此此為準；☆3.2無合同同付款和日常常費用，在不不影響公司信信譽的前提下下，鼓勵合理理的延遲付款款，以降低資資金成本、提提高資金使用用效率。★4、程序☆4.1、年度度資金計劃：：根據(jù)集團的的時間安排，計計劃部牽頭組組織公司各部部門討論、確確定公司年度度資金計劃?！?.2、月度度資金計劃①每月最后一個個自然日24：:00之前，各部部門于運營管管理系統(tǒng)中提提交部門滾動動12個月的資金金計劃，并提提交上月資金金計劃執(zhí)行情情況總結(jié)。②次月4日244：00之前，計劃劃部資金計劃劃管理員完成成并提交公司司資金報表；；項目資金計計劃和上月執(zhí)執(zhí)行情況總結(jié)結(jié)，以及公司司滾動12個月資金計計劃、上月執(zhí)執(zhí)行情況總結(jié)結(jié)和資金計劃劃簡報；★5、考核資金計劃的考核核，以資金計計劃達成率作作為考核指標標（見公司資資金計劃考核核辦法）。附件：《部門資資金總結(jié)表》資金類別合同/預估名稱稱計劃金額實際執(zhí)行差異達成率重大差異原因分類具體原因項目成本**項目10095-595%計劃錯誤10060-4060%主動合理延遲支支付100--1000%工作未完成，新新款未支付508030160%工作提前完成，款款項提前支付付100--1000%主動合理延遲支支付**項目-----部門管理費用-----合計450235-2157