武漢寫字樓市場狀況

武漢寫字樓市場狀況分析武漢高檔寫字樓樓分布布局漢漢口的中心商商業(yè)區(qū)是從解解放大道航空空路口至江漢漢北路路口。這這附近坐落有有武漢廣場、世世貿(mào)廣場、泰泰合廣場、福福星國際商會會大廈、偉業(yè)業(yè)大廈、良友友大廈等寫字字樓。幾年前前，商業(yè)區(qū)是是寫字樓的密密集地和黃金金地帶，而近近兩年來，這這種領(lǐng)先地位位被商務(wù)區(qū)所所取代。江北商務(wù)區(qū)位于于建設(shè)大道中中段，從青年年路至香港路路一帶。目前前，這里是武武漢高檔寫字字樓最密集的的地方，該地地段匯集了招招銀大廈、建建銀大廈、新新世界國貿(mào)大大廈、信合大大廈、瑞通廣廣場、商業(yè)銀銀行大樓等眾眾多高檔寫字字樓。江北的的漢陽區(qū)，大大型商務(wù)寫字字樓相對比較較匱乏，目前前主要集中在在鐘家村周圍圍，除了新改改造后的漢商商——漢元中心和和宏陽大廈之之外，一些分分散的商住樓樓成為該區(qū)域域企業(yè)辦公的的主要場所。江南商業(yè)區(qū)位于于中南商場到到亞貿(mào)廣場段段，商務(wù)區(qū)則則在江南商業(yè)業(yè)區(qū)的兩端——洪山廣場之之北至徐東大大街，亞貿(mào)一一帶到光谷地地帶。寫字樓樓主要有華銀銀大廈、中商商廣場、發(fā)展展大廈、亞貿(mào)貿(mào)廣場、匯通通大廈、江南南大廈等。在在江南板塊中中，以“光谷”概念為旗幟幟，也匯集了了一批寫字樓樓，如聯(lián)合國國際、湖北信信息產(chǎn)業(yè)大廈廈、洪山創(chuàng)業(yè)業(yè)中心等。表1：漢口部分分寫字樓租售售情況樓盤名稱租賃價（元/平平方米/月）售價（元/平方方米）用途租賃情況物業(yè)管理企業(yè)建筑面積（平方米）瑞通廣場75~85（含物管費）6500~78800純寫字樓出租30%出售售40%自用5%空置25%瑞通物業(yè)7.8萬招銀大廈50~70（含物管費）6800~80000純寫字樓出租20%出售售60%自用5%空置15%招商局物業(yè)5.5萬建設(shè)銀行大廈80（含物管費）純寫字樓出租80%自用用10%空置10%建苑物業(yè)121600新世界國貿(mào)大廈廈85（含物管費）12000純寫字樓出租95%空置置5%漢鵬物業(yè)156000武漢廣場36~56.553190~46650純寫字樓出租24%出售售60%自用5%空置11%華信物業(yè)175000泰合廣場30~504300~60000(133.5元/平方米·月)純寫字樓出租60%出售售20%自用10%空置10%泰合物業(yè)73157.001佳麗廣場25~384600純寫字樓出租50%出售售20%自用10%空置20%佳爵物業(yè)231451房地產(chǎn)交易大廈廈55~75(含含物管費)純寫字樓出租30%自用用40%空置30%34000信合大廈75(含物管費費)純寫字樓出租90%自用用5%空置5%中航物業(yè)36900續(xù)表1：樓盤名稱租賃價（元/平平方米·月）售價（元/平方方米）用途租賃情況物業(yè)管理企業(yè)建筑面積（平方方米）中力企業(yè)大廈4600純寫字樓未銷售未定16000亞洲貿(mào)易廣場4880~63300純寫字樓出租55%出售售30%自用5%空置10%內(nèi)部120000武漢商業(yè)銀行大大廈75（含物管費費）純寫字樓出租80%自用用10%空置10%中信實業(yè)銀行大大廈75~80(含含物管費)純寫字樓出租90%自用用10%武漢江南、江北北的區(qū)域地位位和定位比較較江南、江北的區(qū)區(qū)域地位和定定位不同，其其寫字樓市場場也表現(xiàn)出不不同的特點：：寫字樓類型型不同，客戶戶群也不一樣樣。從客戶特點看，江江北寫字樓市市場主要由大大企業(yè)驅(qū)動，而而江南寫字樓樓市場則主要要由中小企業(yè)業(yè)以及個人驅(qū)驅(qū)動。江北寫寫字樓為金融融區(qū)匯集地，客客戶多為集團團客戶；而江江南寫字樓客客戶多為創(chuàng)業(yè)業(yè)型、投資型型客戶。分析認為：江南寫字樓市場場增長空間巨巨大。大客戶戶的數(shù)量有限限，而中小企企業(yè)數(shù)量眾多多，這正是江江南寫字樓市市場的主要服服務(wù)對象。從從寫字樓的市市場價格來看看，江北板塊塊價格高于江江南板塊。從從武漢多家寫寫字樓了解到到，建設(shè)大道道商務(wù)區(qū)價位位最高，解放放大道商業(yè)區(qū)區(qū)價格次之，江江南區(qū)域中南南商業(yè)區(qū)和商商務(wù)區(qū)價格再再次，光谷地地段寫字樓價價格最低。武漢寫字樓的發(fā)發(fā)展狀況和趨趨勢分析我們選取武昌部部分寫字樓和和商住樓進行行調(diào)研分析（見見表2）。以上調(diào)研樓盤總總數(shù)為24個；建筑面面積3萬平方米以以上的有13個樓盤；平平均租賃價格格為29元/平方米·月；平均銷銷售價格為4045元/平方米；平平均空置率為為15.2%；平均入住住率為82.5%；平均物業(yè)業(yè)管理費為4.5元/平方米·月。其中，純純寫字樓平均均物業(yè)管理費費為5.7元/平方米·月；建筑面面積3萬平方米以以上的為10個樓盤。所所調(diào)研樓盤平平均物業(yè)管理理費為4.5元/平方表2武昌主要要寫字樓、商商住樓綜合指指標一覽表：：樓盤名稱租賃價（元/平方米··月）售價（元/平方米）用途租賃情況物業(yè)費標準（元/平方米··月）建筑面積（平方米）東方怡景大廈253800商住樓租售告罄1.221000書香門第254000商住樓70%出租988%出售226000湖北信息產(chǎn)業(yè)大大廈25~304000純寫字樓租售尾期3.528881華樂商務(wù)中心304000純寫字樓80%出租700%出售3.841129.338武漢電腦大世界界354300純寫字樓80%出租4.527000兆富國際大廈25~305000商住樓70%出租1000%出售337686.55亞貿(mào)廣場20~305300純寫字樓85%出租3.5120000江天大廈20~273700純寫字樓80%出租100%自用6.624000聚豪華庭15~254500商住樓85%出租5%%自用1.477000弘業(yè)俊園15~20商住樓租售尾期1.384000武漢保利文化廣廣場354500~50000純寫字樓尚在籌劃126000華銀大廈35~405400~60000純寫字樓租售尾期28000鵬程時代25~304500~50000商住樓售罄2.5548000世紀廣場40~505900~65500純寫字樓租售尾期75000科教大廈35~40純寫字樓租售告罄8.531000櫻花大廈354500~50000商住兩樓租售尾期24000創(chuàng)富商務(wù)會館3400~38800純寫字樓租售尾期232170國際企業(yè)中心2300~30000純寫字樓租售尾期1.9400000國際商務(wù)大廈均價5300純寫字樓28000文泉創(chuàng)展商務(wù)大大廈均價3160純寫字樓銷售95%2.58600首義順民大廈均價4300商住樓35%1.542271現(xiàn)代大廈均價3900商住樓銷售45%1.233030高科大廈22~333200純寫字樓銷售40%慧谷時空均價3950純寫字樓銷售70%其中，純寫字樓樓平均物業(yè)管管理費為5.7元/平方米·月。從該區(qū)區(qū)域?qū)懽謽俏镂飿I(yè)收費及綜綜合其他租售售情況來分析析，其物業(yè)管管理費較合理理。從武昌推出寫字字樓項目的分分布上，我們們看到這些項項目基本上是是沿“徐東路—中南路—武珞路—光谷”的路線沿街街排列。而在在武昌寫字樓樓的布局中，光光谷片區(qū)約為為12.98萬平方米，占占武昌寫字樓樓推出量的40%。相比而言言，漢口新的的寫字樓推出出量很少，僅僅占全市的18%。以往武漢市寫字字樓供應(yīng)主要要集中在漢口口，在市場消消化能力有限限的情況下，很很多寫字樓到到現(xiàn)在還未實實現(xiàn)銷售；武武昌的寫字樓樓供應(yīng)遠小于于漢口，而近近年武昌科技技型企業(yè)的快快速發(fā)展積累累了一定的市市場需求，于于是武昌的“后來居上”也就不足為為奇了。以此分析總結(jié)出出武漢寫字樓樓的發(fā)展趨勢勢有以下幾點點：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)發(fā)展帶動商務(wù)務(wù)寫字樓的放放量隨著近幾年武漢漢經(jīng)濟的快速速發(fā)展，東風(fēng)風(fēng)汽車、美的的等大型支柱柱產(chǎn)業(yè)總部的的遷入，武漢漢的現(xiàn)代化服服務(wù)業(yè)得到快快速的提升。受受此影響，武武漢寫字樓的的銷售情況從2004年年底開始始走向復(fù)興，從從武昌中南的的世紀廣場用用“三大拒絕：：拒絕期房、拒拒絕偏遠、拒拒絕總有回報報”系列再度打打破了武漢寫寫字樓滯銷的的僵局之后，接接著武漢廣場場寫字樓也改改頭換面以武武廣福布斯中中心全新面市市，再次激起起人們對武漢漢寫字樓的火火熱關(guān)注。與與此同時，武武漢市最早的的純寫字樓泰泰合廣場也如如夢初醒，以以國際商務(wù)BASE入市，將武武漢寫字樓市市場的熱度升升級到頂點。2005年年初初隨著武廣商商圈和中南商商圈的標志性性樓盤廣告的的集中轟炸，使使不少消費者者對武漢寫字字樓的關(guān)注逐逐漸增多，武武漢寫字樓市市場再次被激激活，也打破破了寫字樓在在武漢房地產(chǎn)產(chǎn)市場上長期期被冷落的局局面。2005年武漢寫字字樓集中放量量和銷售的看看好，表明武武漢寫字樓市市場已逐漸擺擺脫長期低迷迷的狀態(tài)，重重新獲得市場場信任。回顧以往，寫字字樓市場低迷迷的主因是武武漢現(xiàn)代化服服務(wù)業(yè)發(fā)展不不夠，仍以傳傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為為主，而寫字字樓的主要客客戶群——金融、法律律等現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)市場還不不夠活躍。隨隨著社會經(jīng)濟濟和現(xiàn)代化服服務(wù)業(yè)的發(fā)展展，武漢的寫寫字樓市場有有著廣闊的發(fā)發(fā)展前景。重點商務(wù)區(qū)寫字字樓聚集效應(yīng)應(yīng)顯現(xiàn)漢口地區(qū)先是有有世貿(mào)、武廣廣商業(yè)圈，后后由于市政規(guī)規(guī)劃，現(xiàn)已移移至“金融一條街”建設(shè)大道的的建銀、瑞通通商務(wù)圈；中中山大道從老老牌商業(yè)中心心江漢路段延延伸到三陽路路，與佳麗廣廣場、德潤大大廈、金源大大廈、武漢數(shù)數(shù)碼港等商務(wù)務(wù)樓一氣貫通通；武昌地區(qū)區(qū)則相對集中中于中南路的的武昌公司總總部區(qū)，中商商廣場、世紀紀廣場、洪廣廣大廈、發(fā)展展大廈等寫字字樓項目聚集集；而隨著光光谷地區(qū)日漸漸成熟，信息息科技公司越越來越多，寫寫字樓也已成成氣候，SBI創(chuàng)業(yè)街、湖湖北信息產(chǎn)業(yè)業(yè)大廈、華樂樂商務(wù)中心等等均主要針對對科技公司做做宣傳。武漢漢寫字樓基本本形成以漢口口建設(shè)大道金金融一條街、解解放大道、世世貿(mào)、武廣商商務(wù)商業(yè)圈為為主，中山大大道江漢路直直至三陽路的的次商務(wù)商業(yè)業(yè)圈；以武昌昌中南路商務(wù)務(wù)商業(yè)圈為主主，光谷地區(qū)區(qū)次之；而青青年路、武珞珞路、珞喻路路、徐東路、中中北路、和平平大道等地區(qū)區(qū)附隨的格局局。分析認為，寫字字樓都圍繞重重點商務(wù)區(qū)“扎堆”，扎堆的區(qū)區(qū)域大都位于于城市中心比比較繁華、交交通便利的地地區(qū)，依附于于周邊的各項項配套，如賓賓館、飯店、商商場、公寓等等，往往形成成一個“商務(wù)群落”。這種聚集集效應(yīng)可以使使入駐企業(yè)和和來訪企業(yè)減減小信息成本本、交通成本本、交易費用用，可以共享享配套設(shè)施。寫寫字樓分布格格局中，另一一特點則是，商商業(yè)區(qū)和商務(wù)務(wù)區(qū)在分流，商商務(wù)區(qū)成為寫寫字樓市場的的黃金地帶。業(yè)業(yè)內(nèi)人士告訴訴筆者兩個代代表性的案例例：解放大道道商業(yè)區(qū)某知知名寫字樓，銷銷售單價從1996年的1萬元上下降降到2005年年初的4000元左右，每每平方米月租租價從50多元降到了了現(xiàn)在的30多元；位于于建設(shè)大道的的建銀大廈月月租金則從最最初的每平方方米50多元上漲到到現(xiàn)在的每平平方米80元左右。究究其原因，筆筆者認為，商商業(yè)區(qū)一般都都是人流、物物流最大的地地方，而寫字字樓希望處于于人流、物流流、信息流、資資金流匯集地地，又不受過過度嘈雜的干干擾。從功能能上看，商務(wù)務(wù)區(qū)寫字樓優(yōu)優(yōu)勢明顯強于于商業(yè)區(qū)。寫字樓定位趨向向于明確的主主題從武漢寫字樓分分布情況以及及客戶分析中中，我們不難難得出：武漢漢的寫字樓定定位更清晰，主主題日益凸顯顯，而與該主主題相關(guān)的客客戶也成為該該類寫字樓的的主力客戶。漢漢口的武漢數(shù)數(shù)碼港和武昌昌的兆富國際際大廈是很好好的兩個例證證。武漢數(shù)碼碼港定位于通通信產(chǎn)業(yè)主題題寫字樓，為為周邊手機銷銷售商提供便便利的辦公場場所，在其推推出短短時間間內(nèi)銷售一空空；而兆富國國際大廈則在在武昌電腦城城旁豎起第三三代寫字樓的的大旗，為眾眾多的電腦商商和銷售商搭搭建良好的工工作和交流平平臺，得到市市場的充分認認可?？梢?，準準確的定位是是寫字樓銷售售或租賃的關(guān)關(guān)鍵因素。小型商住樓依然然受到市場青青睞武漢目前正處在在新經(jīng)濟發(fā)展展的特殊時期期，中小企業(yè)業(yè)、成長型企企業(yè)、個體經(jīng)經(jīng)營者、自由由職業(yè)者相對對比較多，同同時，網(wǎng)絡(luò)、IT、廣告、公公關(guān)等新興行行業(yè)也有著巨巨大的商務(wù)需需求，但對于于這類實力還還不是足夠強強大，或者尚尚處于起步階階段的企業(yè)和和創(chuàng)業(yè)者來說說，單獨租賃賃高檔寫字樓樓顯然不太現(xiàn)現(xiàn)實。這種單單體面積不大大，可以將工工作與居住合合二為一的商商住樓剛好可可以滿足這類類企業(yè)和創(chuàng)業(yè)業(yè)者的需求，而而住宅禁商的的政策還沒有有在武漢真正正落實。借此此契機，武漢漢的開發(fā)企業(yè)業(yè)紛紛打擦邊邊球，建設(shè)了了一大批類似似的項目。比比如武昌的鵬鵬程時代、光光谷國際、金金都華庭，漢漢陽的吉祥國國際，漢口的的新祥國際、同同城廣場、百百姓佳園、江江漢·世紀新城等等一大批商住住兩用項目應(yīng)應(yīng)運而生，根根據(jù)市場銷售售反應(yīng)來看，也也確實受到客客戶的廣泛認認同，取得了了不錯的銷售售業(yè)績。在未未來一到兩年年里，此類項項目作為一種種過渡性產(chǎn)品品還會有一定定的市場空間間，但長遠來來看，商住兩兩用樓有影響響商務(wù)形象、干干擾居家生活活、損害居住住者權(quán)益、存存在安全及消消防隱患等諸諸多弊端。隨隨著住宅禁商商政策的落實實，商住兩用用項目終將淡淡出主流市場場。寫字樓價格仍有有上升空間從世紀廣場、武武漢廣場、泰泰合廣場項目目抽樣調(diào)查情情況看，目前前武漢市中心心地段的寫字字樓均價都徘徘徊在6000元/平方米左右右，與周邊高高端住宅項目目的價格差幾幾乎為零。武武漢市國土資資源管理局公公布的2005年一季度武武漢寫字樓調(diào)調(diào)查報告顯示示，2004年市甲級寫寫字樓的售價價為5200元/平方米、乙乙級為3000元/平方米；甲甲級寫字樓的的租金為1.8元/