上海國際公寓項目定位方案

xx公寓方案第一部分市場分析一、上海嘉定區(qū)

行政社會概況嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經(jīng)121度15分。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰?？偯娣e458.8平方公里。行政區(qū)域界線總長167.8461公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。嘉定區(qū)現(xiàn)轄八個鎮(zhèn)、三個街道、一個市級工業(yè)區(qū)及菊園新區(qū)。嘉定區(qū)現(xiàn)有在冊總戶數(shù)

16

萬戶，戶籍總?cè)丝?/p>

50.5

萬，其中非農(nóng)業(yè)人口

20.85

萬，人口密度為每平方公里

1060

人。

總?cè)丝跀?shù)量以每年10%左右的速度增長。嘉定區(qū)人口中外來流動人口占有很大比例。嘉定建縣歷史近八百年，素有江南歷史文化名城之美譽。嘉定是科技之城、汽車之城，商貿(mào)、物流之城，嘉定正在建設(shè)成為經(jīng)濟發(fā)達、文明開放、人文生態(tài)和諧、適宜人居的新城。2006年，嘉定全區(qū)完成增加值478.3億元，可比增長16.1%。全年實現(xiàn)財政總收入146.8億元，比上年增長11.8%。2007年嘉定區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值1860.4億元,同比增加18.8%。實現(xiàn)社會消費品零售總額165.3億元，同比增長15.7%；全年完成工業(yè)增加值360億元，可比增長15.6%；三產(chǎn)增加值176.4億元，可比增長15.9%，實現(xiàn)了二、三產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。2008年上半年主要區(qū)縣工業(yè)生產(chǎn)與效益增幅均高于全市水平。依照屬地統(tǒng)計口徑，上半年，區(qū)縣工業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值7332.15億元，同比增長18.2%，快于全市生產(chǎn)增速1.4個百分點；1-5月份，區(qū)縣工業(yè)實現(xiàn)利潤249.04億元，同比增長17.9%，快于全市利潤增速13.9個百分點。經(jīng)濟概況

2008年上半年工商業(yè)經(jīng)濟運行走勢圖

從圖表中可以看出2008年比去年工業(yè)總產(chǎn)值明顯提高，每月份同比高達15%---16.5%。社會消費品零售總額也與去年同比提高16.5%。二、江橋鎮(zhèn)上海江橋，嘉定重鎮(zhèn)之一，位于嘉定、普陀、長寧三區(qū)交匯處，其西接安亭鎮(zhèn)上海國際汽車城，北沿旅游勝地南翔，東與普陀區(qū)交接，南連虹橋航空經(jīng)濟園，是上海首批“億元鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）”之一。是國家衛(wèi)生鎮(zhèn)、上海文明鎮(zhèn)、嘉定區(qū)明星鎮(zhèn)。正日益崛起并將成為上海西部未來生活新鎮(zhèn)。江橋是上海陸上交通的咽喉要道，享有“西堂門戶”之美譽。距人民廣場僅15公里，距外環(huán)線僅8公里，去虹橋機場8分鐘車程。滬寧高速公路、滬寧鐵路、滬杭鐵路、312國道等從鎮(zhèn)區(qū)穿越而過，外環(huán)線、蘇州河和規(guī)劃建設(shè)中的嘉金高速公路由此一路逶迤，構(gòu)成了江橋四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。江橋下轄18個村，12個社區(qū)占地42.8平方公里。江橋現(xiàn)有人口約30萬，本地居民在冊的有5萬、市區(qū)遷來的約有5萬與原住居民比例達到1：1，而外地來滬在江橋居住者近20萬。這就是江橋人口結(jié)構(gòu)的一重要特征。行政和社會發(fā)展概況經(jīng)濟概況今年以來，江橋鎮(zhèn)各項經(jīng)濟指標(biāo)穩(wěn)步攀升，預(yù)計全鎮(zhèn)全年可完成工業(yè)總產(chǎn)值186.2億元，同比增長11.8%。江橋產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，綜合實力不斷增強，城市功能不斷完善，文明形象顯著提升。隨著西郊商務(wù)園區(qū)公共服務(wù)平臺建成投入使用，25家知名企業(yè)的相繼入駐，知名度不斷擴大，已被定為上海市工業(yè)旅游考察接待點，并成為上海16家重點扶持的總部經(jīng)濟基地之一。上海西郊商務(wù)區(qū)位于嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)東南部，北靠滬寧高速，南臨蘇州河，其定位是知識化、生態(tài)型、樞紐級、生產(chǎn)型、服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。將成為長三角總部經(jīng)濟基地首席。上海西郊商務(wù)區(qū)是經(jīng)上海市經(jīng)濟委員會批準(zhǔn)成立，上海首個啟動的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，也是上海市重點扶持的16個總部經(jīng)濟基地之一。三、西郊商務(wù)區(qū)概況規(guī)劃概況商務(wù)區(qū)緊貼貼外環(huán)線與與滬寧高速速公路，控控制規(guī)劃面面積4.5平方公里里。商務(wù)區(qū)按照照”統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)一一開發(fā)、統(tǒng)統(tǒng)一配套、、統(tǒng)一招商商、統(tǒng)一管管理、統(tǒng)一一推廣”的的經(jīng)營管理理模式運作作。商務(wù)區(qū)總建建筑面積420平方方米，由總總部經(jīng)濟區(qū)區(qū)、第三方方服務(wù)區(qū)、、濱江生態(tài)態(tài)綠化區(qū)與與生活配套套服務(wù)區(qū)組組成。其中中，120萬平方米米規(guī)劃為住住宅。上海西郊生生產(chǎn)性服務(wù)務(wù)業(yè)集聚區(qū)區(qū)地處金沙沙江西路，，東臨真如如城市副中中心及商貿(mào)貿(mào)、酒店、、專業(yè)市場場云集、日日客商流量量超過10萬人次的的上海曹安安全球采購購中心；西西接上海西西北物流園園區(qū)和上海海國際汽車車城；集聚聚區(qū)同時位位于在建中中的虹橋綜綜合交通樞樞紐港內(nèi)、、坐擁上海海與江蘇、、浙江兩大大經(jīng)濟圈的的鏈接樞紐紐。集聚區(qū)區(qū)距市中心心人民廣場場17公里里，至虹橋橋國際機場場僅需8分分鐘車程。。根據(jù)規(guī)劃劃，軌道交交通13號號、14號號、17號號線將先后后落地集聚聚區(qū)，其中中2012年通車的的軌道交通通13號線線將貫穿整整個園區(qū)。。規(guī)劃優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢—依托托虹橋綜合合交通樞紐紐2、規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢—超大大規(guī)模企業(yè)業(yè)綜合商務(wù)務(wù)區(qū)作為目前全全國面積最最大的生產(chǎn)產(chǎn)性服務(wù)業(yè)業(yè)集聚區(qū)，，超大規(guī)模模為集聚區(qū)區(qū)內(nèi)的企業(yè)業(yè)帶來全方方位的服務(wù)務(wù)支持。在在規(guī)劃建筑筑總面積達達420萬萬平方米的的上海西郊郊生產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)集聚聚區(qū)內(nèi)，企企業(yè)總部基基地、研發(fā)發(fā)中心、行行業(yè)服務(wù)中中心、文化化核心區(qū)、、金融服務(wù)務(wù)平臺、核核心商業(yè)等等多功能現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)應(yīng)有盡有有。多形態(tài)態(tài)、齊配套套、高品質(zhì)質(zhì)，構(gòu)建起起上?，F(xiàn)代代服務(wù)業(yè)的的示范性集集聚區(qū)。通通過企業(yè)總總部的積聚聚，帶來資資金流、物物流、技術(shù)術(shù)流、人才才流、信息息流等的密密集，以總總部基地為為核心，體體現(xiàn)積聚相相關(guān)產(chǎn)業(yè)、、輻射周邊邊地區(qū)的規(guī)規(guī)模效應(yīng)。。3、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢——2.7公里里濱江生態(tài)態(tài)綠化與市中心CBD商務(wù)務(wù)樓單純的的樓宇綠化化不同，上上海西郊生生產(chǎn)性服務(wù)務(wù)業(yè)集聚區(qū)區(qū)采用大規(guī)規(guī)模生態(tài)綠綠化體系，，并依就園園區(qū)南部吳吳淞江天然然水系，打打造了長達達2.7公公里的濱江江生態(tài)綠化化區(qū)。不僅僅在植被面面積上遠遠遠超越市中中心，多樣樣化的綠化化體系與建建筑結(jié)合，，更打造出出市中心難難得一見的的景觀視野野。同時在在建筑過程程中采用生生態(tài)科技與與環(huán)保材料料，體現(xiàn)綠綠色生態(tài)辦辦公理念。。4、配套優(yōu)優(yōu)勢——第第三方服務(wù)務(wù)積聚、配配套齊全園區(qū)公共服服務(wù)中心已已投入運行行，除了為為入駐企業(yè)業(yè)提供政策策咨詢和稅稅收服務(wù)外外，還提供供餐飲和休休閑運動等等服務(wù)。西郊商務(wù)區(qū)區(qū)擁有完備備的金融、、法律、咨咨詢、賓館館、會展、、培訓(xùn)等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套，，為入駐企企業(yè)提供專專業(yè)、前瞻瞻、科學(xué)、、完善的一一條龍配套套服務(wù)。目前開發(fā)狀狀況商務(wù)區(qū)現(xiàn)已已初步建成成的住宅有有泰宸沙可名名苑、泰宸宸沙可名苑苑二期、金金華新村、、豐華苑、、豐盛雅苑苑、加州花花園。另已建成總總部經(jīng)濟區(qū)區(qū)有：商務(wù)務(wù)區(qū)公共服服務(wù)中心（（A區(qū)）、、總部辦公公大樓（B區(qū)、C1區(qū)）。規(guī)劃中擬建建設(shè)的有：：C-2區(qū)二二期總部辦辦公樓、D區(qū)總部辦辦公樓等商商務(wù)辦公物物業(yè)?，F(xiàn)已入駐的的企業(yè)有：：香港上市公公司常荗生生化以及華華馳投資、、鵬城王酒酒業(yè)、太太太樂、遠州州集團等數(shù)數(shù)十家規(guī)模模優(yōu)質(zhì)企業(yè)業(yè)。即將開發(fā)的的還有：南航培訓(xùn)基基地、綠地地會展及集集團總部辦辦公、萬達達商業(yè)廣場場項目。規(guī)劃示意圖圖四、上海房房地產(chǎn)市場場

月度度趨勢觀察察一、全市商商品房月度度走勢觀察察

1、、全市商品品住宅月度度供求及價價格走勢簡簡析從全市成交交情況看，，從2007年過度度到2008年后，，整體供求求出現(xiàn)明顯顯轉(zhuǎn)變，既既從供小于于求轉(zhuǎn)變成成為供大于于求，同時時成交量明明顯下滑，，與去年同同期比較，，下滑幅度度較大。從11月開開始，在國國家全面拉拉升，出具具各項新政政開始，市市場有明顯顯回暖，成成交量回升升。但整體體市場表現(xiàn)現(xiàn)仍為供大大于求，至至少短期內(nèi)內(nèi)該結(jié)構(gòu)難難以完全改改善。近期期更多的為為恢復(fù)人氣氣，提高房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)信心。從近期國家家出臺的政政策看，政政府正不遺遺余力的拉拉升經(jīng)濟及及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)。2、全市公公寓月度供供求及價格格走勢簡析析從整體供求求結(jié)構(gòu)看，，與大房產(chǎn)產(chǎn)市場吻合合，供大于于求是目前前商品住宅宅的現(xiàn)狀。。從實際市場場需求表現(xiàn)現(xiàn)看，雖然然11、12月成交交與去年同同期無法比比擬，但實實際成交相相對2008年6-10月以以有明顯好好轉(zhuǎn)，說明明政策對恢恢復(fù)人氣仍仍是有效果果，具體全全面恢復(fù)仍仍需市場的的信心和政政策消化。。從整體價格格看，2008年價價格從上半半年的上漲漲表現(xiàn)到下下半年的適適當(dāng)調(diào)整下下滑，側(cè)面面表明在市市場環(huán)境弱弱勢的情況況下，開發(fā)發(fā)商被迫做做營銷調(diào)整整，來緩解解其面臨壓壓力。由于于供需矛盾盾的存在，，仍會有部部分開發(fā)商商會自我調(diào)調(diào)整以度過過難關(guān)。房房產(chǎn)市場的的全面調(diào)整整將出現(xiàn)，，而后市場場將會進入入相對穩(wěn)定定的恢復(fù)期期。3、全市辦辦公樓月度度供求及價價格簡析上海大辦公公市場表現(xiàn)現(xiàn)更加明顯顯，在2007、2008年年兩年內(nèi)，，除去2008年上上半年全市市供應(yīng)下滑滑表現(xiàn)出供供不應(yīng)求外外，其他時時間段均為為明顯的供供大于求，，特別在2008年年下半年至至今，需求求整體變化化不大，但但隨著供應(yīng)應(yīng)量的急劇劇增加，增增大了消化化壓力。辦公物業(yè)屬屬性與住宅宅差異較大大，住宅乃乃老百姓民民生之需求求，市場較較為廣闊。。但辦公物物業(yè)受制于于經(jīng)濟發(fā)展展、政策聯(lián)聯(lián)動。而今今，面臨國國際金融危危機，辦公公行業(yè)自然然陷入弱勢勢，成交量量下滑在所所難免。與與成交下滑滑的同時還還有價格的的滑坡。辦公市場的的轉(zhuǎn)好信賴賴于經(jīng)濟環(huán)環(huán)境穩(wěn)定，，政治環(huán)境境良好。此此時自用、、辦公、投投資客源才才會有更大大信心入市市，至少近近期不是良良好時機，，市場表現(xiàn)現(xiàn)也證明此此點。4、全市商商業(yè)物業(yè)月月度供求及及價格簡析析商業(yè)表現(xiàn)更更為突出，，明顯供大大于求，從從去年至今今，月月有有存量，這這主要受商商業(yè)產(chǎn)品購購買客源的的屬性限制制，一方面面商業(yè)主力力客源既經(jīng)經(jīng)營者，另另方面既投投資者，投投資者的購購買信心是是附加在經(jīng)經(jīng)營狀況良良好與否，，前景良好好與否的基基礎(chǔ)上，經(jīng)經(jīng)營者所關(guān)關(guān)注的既經(jīng)經(jīng)營是否有有空間、如如何在經(jīng)營營過程中獲獲利，無論論那種，在在關(guān)注到商商業(yè)產(chǎn)品的的時候均牽牽扯到商業(yè)業(yè)的發(fā)展、、商業(yè)的前前景、利潤潤的空間等等，在大環(huán)環(huán)境不是非非常良好的的條件下，，商業(yè)是受受影響最明明顯的產(chǎn)業(yè)業(yè)之一，交交易匱乏商商業(yè)自然不不景氣，商商業(yè)不景氣氣投資者、、經(jīng)營者獲獲利空間自自然有限，，如此，進進場動力就就匱乏。所以導(dǎo)致整整體2008年上海海商業(yè)成交交量基本逐逐月下滑。。該結(jié)構(gòu)想想明顯好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)需要大環(huán)環(huán)境的全面面轉(zhuǎn)好，消消費有良好好的表現(xiàn)，，才會更多多的刺激自自用、投資資群體的入入市。二、全市商商品房可售售體量觀察察1、全市商商品房存量量簡析物業(yè)存量（萬㎡）套數(shù)（套）比例公寓693.95923942%別墅169.0605210%辦公258.32092416%商業(yè)544.84400433%合計1666.0130219100%從全市商品品房可售面面積表格看看，截止2008年年12月6日，公寓寓存量居全全市各物業(yè)業(yè)存量首位位，達到693.9萬㎡，占占到總量的的四成以上上，成為市市場后續(xù)消消化的主力力；商業(yè)物物業(yè)可售體體量544.8萬㎡㎡，占總量量的33%；辦公樓樓可售體量量258.3萬㎡，，占總量的的16%；；作為稀缺缺資源的別別墅物業(yè)存存量169.0萬㎡㎡，占總量量的10%。從此表能明顯看看出，商業(yè)、辦辦公組合存量占占總量一半，在在上海這個代表表中國經(jīng)濟的大大都市，此倆部部分仍有如此多多存量，也側(cè)面面表明大環(huán)境不不好對房產(chǎn)行業(yè)業(yè)乃至上海這樣樣的都市同樣有有影響。2

全市公寓寓存量簡析截止2008年年12月6日，，全市公寓存量量693.9萬萬㎡，59239套房源，其其中浦東、松江江、寶山等是公公寓物業(yè)存量的的主要區(qū)域，黃黃浦、虹口、盧盧灣以及遠郊崇崇明存量不足10萬㎡，供應(yīng)應(yīng)持續(xù)偏緊。嘉定公寓存量51.2萬㎡，，4861套，，排名第五位。。中心城區(qū)存量不不足只會使有限限的住宅價格更更加堅挺，但從從上表可以看出出，住宅目前主主要集中區(qū)域為為城市中外圍，，該區(qū)域存量多多，價格相對適適中，是主力購購買人群即有一一定積蓄或收入入的老百姓置業(yè)業(yè)群體選擇范圍圍，存量多即面面臨著可選擇空空間多，所以同同類型產(chǎn)品更應(yīng)應(yīng)注重自身打造造和總價控制，，防止區(qū)域與區(qū)區(qū)域之間的同類類產(chǎn)品強勢競爭爭。3全市辦公樓存量量簡析截止2008年年12月6日，，全市辦公樓存存量258.3萬㎡，20924套房源，，浦東以48.4萬㎡的絕對對量排名首位，，占總存量的19%。新興商商務(wù)區(qū)普陀存量量30.8萬㎡㎡排名次席。嘉定辦公樓存量量17.3萬㎡㎡，1822套套，排名第五位位。從上數(shù)據(jù)明顯看看出，嘉定的辦辦公存量很多，，主要分布在嘉嘉定新城區(qū)和江江橋曹安板快，，原因有二，嘉嘉定新城區(qū)作為為嘉定主發(fā)展區(qū)區(qū)，政府形象、、辦公氛圍、支支持力度是嘉定定其他區(qū)域無法法比擬的，二是是曹安板快，該該區(qū)域辦公主要要針對的是曹安安大型商貿(mào)區(qū)，，集合的辦公業(yè)業(yè)泰主要為小型型物流辦公為主主，存活的主要要原因曹即安板板快的大型商業(yè)業(yè)中心衍生出的的客源。4

全市商業(yè)業(yè)物業(yè)存量簡析析截止2008年年12月6日，，全市商業(yè)物業(yè)業(yè)存量544.8萬㎡，44004套，南南匯、金山等遠遠郊區(qū)域由于普普遍以專業(yè)市場場、社區(qū)商鋪居居多，且以銷售售類為主，所以以存量較多。表表格顯示，存量量30萬㎡的區(qū)區(qū)域有7個，除除浦東外，其他他均為遠郊區(qū)域域，而黃浦、盧盧灣、靜安等市市中心區(qū)域存量量都不足10萬萬㎡。嘉定商業(yè)業(yè)物業(yè)存量39.3萬㎡，4075套，排排名第六位。嘉定商業(yè)存量多多主要由于嘉定定定位成上海西西郊商業(yè)中心，，大型商業(yè)中心心在該區(qū)域不斷斷建設(shè)，但從實實際市調(diào)得知，，特別是曹安集集中商業(yè)區(qū)大部部分商業(yè)面臨新新開業(yè)無人接手手經(jīng)營差的局面面。三、嘉定商品房房市場月度觀察察1、嘉定公寓月月度供求及價格格簡析從整體嘉定住宅宅市場明顯能看看出，供應(yīng)和需需求除2008年7月、9月月之外，基本穩(wěn)穩(wěn)定，主要原因因還是由于區(qū)域域產(chǎn)品更多為安安居型產(chǎn)品，該該類產(chǎn)品的明顯顯特點即地段相相對偏遠、產(chǎn)品品面積相對略小小、總價能得到到合理控制；客客源更多為區(qū)域域客結(jié)合導(dǎo)入客客源。由于嘉定整體房房價一直處于上上海整體市場中中下結(jié)構(gòu)，剛性性成交占主體，，受大環(huán)境影響響力度稍弱。從價格表現(xiàn)明顯顯能看出，整體體價格在跌蕩的的過程中小幅上上漲，更多原因因還是整體價格格在大上海環(huán)境境中偏低所至。。2、嘉定辦公樓樓月度供求及價價格簡析嘉定辦公市場從從此表明顯能看看出供應(yīng)除1月月分集中放量，，基本供應(yīng)不大大，但從需求角角度更能明顯看看出，嘉定辦公公成交更加萎靡靡，主要原因與與上文描述全上上海辦公成交偏偏低原因相似，，同時嘉定還存存在辦公使用的的支撐力度無法法與市區(qū)中心辦辦公產(chǎn)業(yè)比擬，，既區(qū)域內(nèi)只有有產(chǎn)業(yè)園區(qū)及曹曹安板快，以其其支撐整體嘉定定排行全市第5的辦公存量，，明顯力不從心心。至少短期內(nèi)內(nèi)嘉定辦公市場場無法改變現(xiàn)狀狀。3、嘉定商業(yè)物物業(yè)月度供求及及價格簡析商業(yè)能明顯看出出供應(yīng)嚴(yán)重大于于需求，同時價價格下跌明顯，，主要原因一方方面供應(yīng)過多，，另方面即與上上文提到的全市市商業(yè)成交下滑滑原因相似。四、嘉定區(qū)重點點樓盤觀察項目月度供求及及價格簡析[南翔]——金金地格林世界1、公寓項目11月8日，金金地格林世界公公寓新增供應(yīng)2.97萬㎡，，264套。本本月成交1.81萬㎡，環(huán)比比10月增加19%，是項目目近一年來單月月公寓成交最多多的一月，成交交結(jié)構(gòu)中以81-86兩房為為主力消化房源源。項目的高品質(zhì)是是其熱銷的保證證，其中1500元/㎡裝修修標(biāo)準(zhǔn)物有所值值，包括圣象地地板，科勒衛(wèi)浴浴，方太廚具等等。且加之周邊邊為別墅組團，，使得公寓房源源連底層區(qū)的視視野也一覽無遺遺，所有一樓大大堂均采用挑空空設(shè)計，房型布布局緊湊，南向向90度大陽臺臺，視野景觀較較好。項目單月月成交均價為11729元/㎡，環(huán)比10月上漲9.89%。項目月度供求及及價格簡析11月，保利五五月花公寓無新新增供應(yīng)。單月月成交0.61萬㎡，環(huán)比10月增加30%。單月成交交價格為8540元/㎡，環(huán)環(huán)比10月下跌跌8%。[嘉定菊園新區(qū)區(qū)]——保利··五月花項目月度供求及及價格簡析11月，水岸上上品無新增供應(yīng)應(yīng)，持續(xù)消化今今年初推出的房房源，當(dāng)月成交交0.21萬㎡㎡，環(huán)比10月月減少27%，，單月成交價格格為8177元元/㎡，環(huán)比10月微升0.4%。[嘉定老城區(qū)]——水岸上上品（清水頤園園）項目月度供求及及價格簡析11月，嘉城無無新增供應(yīng)，繼繼續(xù)消化9月推推出的408套套房源，單月成成交0.40萬萬㎡，環(huán)比10月減少47%，成交結(jié)構(gòu)中中以82-88㎡兩房房源為為主。單月成交交均價為7919元/㎡，環(huán)環(huán)比10月微跌跌2.2%。[江橋]———嘉城項目月度供求及及價格簡析[江橋]———華江景城11月，華江景景城無新增供應(yīng)應(yīng)，繼續(xù)消化10月所推出臨臨建豐河的3號號、東眺景觀綠綠地的6號、以以及北面臨海波波路的7號三幢幢房源共246套新房源，其其中90-115㎡兩房180套，147-160㎡三三房38套，175-240㎡復(fù)式8套，，報均價9000元/㎡。單單月成交16套套房源，成交面面積1641㎡㎡，成交均價8804元/㎡㎡，環(huán)比10月月下跌3.4%。項目月度供求及及價格簡析11月，曹安國國際商城辦公房房源無新增供應(yīng)應(yīng)。單月有1套套47㎡的辦公公成交，成交價價格為16396元/㎡。2、辦公項目[真新板塊]———曹安國際際商城項目月度供求及及價格簡析11月，上海國國際鞋城辦公房房源；連續(xù)兩月月無新增供應(yīng)及及成交記錄。[真新板塊]———上海國際際鞋城項目月度供求及及價格簡析11月，嘉正國國際大廈無新增增供應(yīng)量，單月月成交74套單單套面積為61-109㎡的的辦公房源，成成交量為5626㎡，單月成成交均價為10174元/㎡㎡，環(huán)比10月月上漲18.4%。[安亭]———嘉正國際大廈廈項目月度供求及及價格簡析11月，世昶生生活廣場辦公物物業(yè)無新增供應(yīng)應(yīng)，在成交量方方面，單月成交交1套房源，成成交面積為53㎡，成交均價價為8027元元/㎡，環(huán)比10月上漲0.7%。[安亭]———世昶生活廣場場11月，上海兆兆地生活廣場商商鋪無新增供應(yīng)應(yīng)，單月成交2套面積為15㎡左右的小面面積商鋪，成交交均價35025元/㎡。[真新]——上海兆地生活廣廣場(曹安商貿(mào)貿(mào)城B4地塊)項目月度供求及及價格簡析項目月度供求及及價格簡析11月，曹安國國際商城僅成交交1套單套面積積為25㎡的位位于1層的商鋪鋪，成交均價為為36059元元/㎡，為今年年來的最高價。。[真新]———曹安國際商城城項目月度供求及及價格簡析11月，永和生生活廣場商鋪無無新增供應(yīng)，主主要消化10月新增207套單套面積為為30-100㎡的商鋪，共共1.14萬㎡㎡。單月成交4套單套面積為為30-68㎡㎡的商鋪，成交交量為197㎡㎡，成交均價為為21174元元/㎡，環(huán)比10月上漲1.1%。[江橋]———永和生活廣場場綜述（一一）嘉定市場表現(xiàn)嘉定住宅市場雖雖然存量相對較較多，但在近幾幾個月大環(huán)境不不好的情況下，，住宅市場仍每每月表現(xiàn)較為穩(wěn)穩(wěn)定。價格沒有有出現(xiàn)明顯松動動。辦公市場及商業(yè)業(yè)項目明顯出現(xiàn)現(xiàn)成交下滑甚至至零成交，同時時價格震蕩下滑滑，辦公市場由于支支撐力單一，成成交明顯動力不不足。從此表現(xiàn)即能看看出嘉定整體市市場住宅依托為為剛性需求，該該結(jié)構(gòu)消費受大大環(huán)境影響存在在，影響更多的的是入市的時機機和入市的多少少。但辦公更多多取決于經(jīng)濟背背景、辦公行業(yè)業(yè)的支撐、綜合合的商務(wù)發(fā)展，，在嘉定的今年年辦公表現(xiàn)既可可以看出，并不不理想。從實際供求數(shù)據(jù)據(jù)能看出，嘉定定住宅市場依托托安居、價格優(yōu)優(yōu)勢，在大環(huán)境境差的情況下需需求相對穩(wěn)定，，而整體平均價價格比上海市平平均價格低25%左右。上海住宅市場供供應(yīng)熱點從市區(qū)區(qū)中心向外圍轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，在今后的的房產(chǎn)主力發(fā)展展區(qū)域為上上海外圍，如浦浦東、松江、寶寶山、嘉定等。。從需求看，城市市中心區(qū)域一供供應(yīng)少二提供的的大多為高總價價住宅，對大部部分置業(yè)者難以以承受，在今后后的需求市場中中大部分仍會以以普通住宅需求求為主導(dǎo)，外圍圍供應(yīng)成為其首首選。從配套看，一交交通配套逐漸完完善，軌道交通通的建設(shè)使上海海內(nèi)外聯(lián)系更加加緊密，外圍居居住、市區(qū)上班班更便利，也為為人口外圍導(dǎo)出出奠定基礎(chǔ)；二二生活配套的完完善，各類生活活配套、大型生生活中心正逐漸漸崛起，使居民民在新的居住空空間享受新的居居住含義。即住宅外圍導(dǎo)出出成為上海房產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展的必必然現(xiàn)象！住宅方面綜述（二二）辦公方面從供應(yīng)看，浦東、、虹口、楊浦、普陀、嘉嘉定為主要供應(yīng)應(yīng)區(qū)，前四個區(qū)區(qū)域共同點即屬屬于上海主城區(qū)區(qū)、大上海辦公公重點發(fā)展區(qū)域域，同時是主城城辦公衍生區(qū)域域，嘉定相對位位置偏遠。從需求看，辦公公主要有三大類類需求群體，即即常規(guī)辦公需求求、產(chǎn)業(yè)辦公需需求、投資需求求，作為嘉定區(qū)區(qū)目前能賦予的的更多為產(chǎn)業(yè)辦辦公需求，常規(guī)規(guī)辦公需求及投投資需求更多嫁嫁接在需求更旺旺盛的辦公區(qū)域域。且從2008年大上海辦公市市場也能看出，，辦公明顯供大大于求，需求弱弱勢。從發(fā)展看，浦東東、虹口屬于主主城區(qū)之一、楊楊浦為上海新辦辦公基地之一、、普陀有長風(fēng)公園園大型商務(wù)版塊塊規(guī)劃支撐，最最為嘉定辦公更更多為產(chǎn)業(yè)支撐撐為主。上海辦公產(chǎn)業(yè)業(yè)目前仍以市市區(qū)主中心為為發(fā)展重點，，外圍支撐力力薄弱！綜述（（三）五、西郊商務(wù)務(wù)區(qū)慧創(chuàng)國際際銷售觀察項目C1區(qū)12月份銷售售及價格情況況月成交量（㎡）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）新增體量（㎡）新增套數(shù)（套）可售體量（㎡）可售套數(shù)（套）00報價100000059384.8198C1區(qū)12月月份銷售為零零，銷售價格格為10000-11000元/平平方米，優(yōu)惠惠浮動為20%西郊商務(wù)區(qū)慧慧創(chuàng)國際銷售售觀察項目C1區(qū)2008年年銷售及價格格情況08年1月份份開始銷售，，銷售率按總總套數(shù)計算為為：28.7%。C1區(qū)累積合合同均價為：：7490元元/平方米（網(wǎng)上房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計）慧創(chuàng)國際06年—08年年底逐月供求求及價格分析析慧創(chuàng)國際自05開發(fā)至今今已逾五個年年頭，現(xiàn)已建建成的項目是是A區(qū)公共服服務(wù)中心，主主要是政府管管理職能部門門進駐使用，，建筑面積23181.32平方米米。B區(qū)總部部辦公樓總建建筑面積為49671.27平方米米，辦公用房房已全部銷售售完畢，部分分地下車庫在在售中，銷售售均價在5000元/平平方米左右，，。C1區(qū)總總部辦公樓總總建筑面積為為59384.86平方方米，已售12421.65平方米米，未售45163.21平方米，，銷售率為28.7%，，銷售均價價為8500元/平方米米。B區(qū)加C區(qū)總建筑面面積：101961.19平方米，，已售56797.98平方米，未未售45163.21平平方米，銷售售率為55.71%（不不含車位）。。綜合上述數(shù)據(jù)據(jù)可看出1、慧創(chuàng)國際際除A區(qū)由政政府安排使用用外，面向市市場的B區(qū)、、C1區(qū)銷售售進度是緩慢慢的，價格也也是不高的。。如考慮按土土地市場價格格計算是難以以形成開發(fā)利利潤的，企業(yè)業(yè)開發(fā)若不能能獲取利潤這這種開發(fā)也是是難以為續(xù)。。關(guān)于慧創(chuàng)國際際銷售的幾點點淺析（一）2、銷售的困困難一是宏觀觀層面的，如如政策導(dǎo)向、、經(jīng)濟環(huán)境等等因素。二是是項目的定位位、產(chǎn)品的定定位、產(chǎn)品的的品質(zhì)等因素素構(gòu)成。從C1區(qū)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)看，目前前開發(fā)的產(chǎn)品品同層平面面面積較小且裝裝修標(biāo)準(zhǔn)較低低，其客戶群群體主要為中中小型、創(chuàng)業(yè)業(yè)型的企業(yè)，，而此類企業(yè)業(yè)恰恰又因資資金能力有限限購買不起。?？鐕?、、上市公司若若進駐但無合合適產(chǎn)品提供供。3、產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性性的缺陷，進進區(qū)的大型公公司、行政服服務(wù)單位無法法向其中高級級管理人員提提供適合的高高品質(zhì)的居住住、購物、休休閑、娛樂等等服務(wù)環(huán)境。。使得已進駐駐商務(wù)區(qū)的此此類客群不得得不往返于市市區(qū)及嘉定城城區(qū)，造成原原本想進區(qū)的的人士不能順順利進入。原原本想購買西西郊商務(wù)區(qū)辦辦公用房的企企業(yè)望而卻步步。關(guān)于慧創(chuàng)國際際銷售的幾點點淺析（二）4、慧創(chuàng)國際際在銷售策略略也應(yīng)有所調(diào)調(diào)整，一是要要加大推廣力力度，在市區(qū)區(qū)內(nèi)或經(jīng)濟發(fā)發(fā)達區(qū)域內(nèi)應(yīng)應(yīng)考慮布點建建設(shè)銷售終端端。二是應(yīng)將將坐銷與行銷銷并舉，租售售并重聚集人人氣。5、慧創(chuàng)國際際在西郊商務(wù)務(wù)園區(qū)中已開開發(fā)量占總開開發(fā)量不足10%，用近近兩年的時間間只完成了56%的銷售售率，此進度度是極其緩慢慢的，如要全全面完成西郊郊商務(wù)園總體體規(guī)劃建設(shè)，，按此進度計計算仍需10年以上方可可完成。關(guān)于慧創(chuàng)國際際銷售的幾點點淺析（三）第二部分項項目定位位項目概況（原規(guī)劃）本項目位于上上海嘉定江橋橋鎮(zhèn)，上海西西郊商務(wù)區(qū)F-3、F-4地塊，該該地塊南臨金金沙江西路，，北靠華江公公路，東接臨臨洮路，西依依金華支路是是上海西郊商商務(wù)區(qū)核心地地段。項目總占地面面積約158.6畝（105789平方米），，規(guī)化容積率率分別為F3-2為1.0；F4地塊為2.82。規(guī)規(guī)化建設(shè)面積積24.4余余萬方。項目以商業(yè)開開發(fā)為主，商商業(yè)配套為主主約占總建筑筑面積60%，居住與服服務(wù)約占總建建設(shè)面積40%。優(yōu)勢位于上海西郊郊商務(wù)區(qū)核心心地段，緊臨臨金沙江路。。交通出行便捷捷，緊靠A11、A20快速公路，，虹橋機場、、蘇州河水陸陸空全方位通通達高效的交交通環(huán)境。商務(wù)區(qū)未來的的發(fā)展將使項項目未來價值值上升提供一一定空間。地勢平坦、道道路網(wǎng)格初步步建成。項目優(yōu)劣勢分分析劣勢項目位于城郊郊結(jié)合部公共共交通線路及及站點稀少，，出行不便。。由于A20的的快速道路分分隔形成明顯顯城外的概念念。位于虹橋機場場的航空走廊廊。項目周邊目前前均是小型加加工企業(yè)，無無商業(yè)氛圍。。生活設(shè)施配套套不完善，就就學(xué)、就醫(yī)等等設(shè)施基本沒沒有商業(yè)、商務(wù)、、辦公體量比比重較大。如按現(xiàn)有規(guī)劃劃要點開發(fā)建建設(shè)，商業(yè)物物業(yè)供應(yīng)量過過大，無法順順利銷售機會房地產(chǎn)市場大大環(huán)境的企穩(wěn)穩(wěn)與國家政策策的導(dǎo)給市場場蘊藏的機會會。西郊商務(wù)區(qū)的的建設(shè)發(fā)展完完善帶來的機機遇。軌道13號線線投入運行也也將會給本項項目帶來發(fā)展展機會。萬達購物商業(yè)業(yè)中心的建成成及綠地會展展中心等項目目的投入運行行、慧創(chuàng)國際際的招商、企企業(yè)的引進將將有利本項目目周邊配套的的環(huán)境提升。。企業(yè)的進入帶帶來消費群的的成長?？v觀西郊商務(wù)務(wù)區(qū)的開發(fā)和和目前狀況，，若能將本項項目所在地塊塊規(guī)劃調(diào)整為為以高端居住住為主的綜合合型物業(yè)。既既能填補園區(qū)區(qū)目前開發(fā)中中稀缺的高端端居住物業(yè)，，又能提升園園區(qū)的整體形形象與滿足市市場需求。威脅目前市場的觀觀望后氣氛仍仍很濃大環(huán)境境欠佳。所處地理位置置為三區(qū)交匯匯地發(fā)展滯后后，市場認(rèn)知知度較低，形形象較差?；蹌?chuàng)、萬達、、綠地等項目目的大量商務(wù)務(wù)辦公用房開開發(fā)上市將使使得西郊商務(wù)務(wù)區(qū)的同質(zhì)化化產(chǎn)品供應(yīng)量量巨增，將導(dǎo)導(dǎo)致市場競爭爭的白熾化。。項目定位分析析綜述透過對上海市市、嘉定區(qū)、、西郊商務(wù)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場的研究分析析，我們認(rèn)為為：1、西郊商務(wù)務(wù)區(qū)定位是正正確的，但在在功能與產(chǎn)品品的結(jié)構(gòu)量上上應(yīng)考慮市場場的狀況與需需求，并考慮慮政策環(huán)境、、經(jīng)濟環(huán)境、、區(qū)域環(huán)境的的影響。2、規(guī)劃建設(shè)設(shè)的產(chǎn)品應(yīng)有有不同的層級級差異，如規(guī)規(guī)劃建設(shè)的慧慧創(chuàng)國際商務(wù)務(wù)辦公用房產(chǎn)產(chǎn)品定位多為為中小型、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，，而此類企業(yè)業(yè)承受能力有有限無力購買買，跨國企業(yè)業(yè)及上市公司司有心購買卻卻無適當(dāng)產(chǎn)品品。項目定位分析析綜述3、規(guī)劃中的的住宅產(chǎn)品多多為安居型，，可建部分無無法滿足進區(qū)區(qū)企業(yè)的中高高級管理人士士的居住要求求。令其只能